Hammer mit zwei Gesetzesbüchern

Neue Rechtsprechung zur Wohnfläche

Sobald eine Mieterhöhung ins Haus steht, kommen Fragen der Legitimität auf. Immerhin sind damit für den Mieter zumeist dauerhafte und zum Teil gravierende Änderungen im Finanzhaushalt verbunden. Eine solche Unklarheit betrifft den zulässigen Betrag der Erhöhung bezüglich der Wohnfläche, da der Wert im Mietvertrag nicht immer mit der Realität übereinstimmt. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Ende des letzten Jahres änderte nun die Rechtslage zu dieser Fragestellung und bestimmte, dass künftig ausschließlich die tatsächliche und nicht mehr die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zur Berechnung der Mieterhöhung heranzuziehen ist.

Welche Regelung galt bisher?

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung in die Wege leitete, so musste er sich bislang an der vertraglich festgelegten Fläche orientieren. Dies galt auch dann, wenn dieser Wert größer oder kleiner als die tatsächliche Wohnungsgröße ausfiel, solange die Abweichung bei maximal 10 Prozent lag. Somit bestand die Möglichkeit, dass der Vermieter sich unter Umständen an einem Irrtum orientierte. Hierbei war laut BGH nicht gewährleistet, dass der Vermieter eine realistische, sogenannte ortsübliche Miete, erhielt. Das Urteil soll also Abhilfe schaffen, indem es als Orientierungspunkt die tatsächlich vorliegenden, objektiven Werte vorschreibt.

Wie ist die neue Rechtslage?

Bei Mieterhöhungen ist künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche ausschlaggebend. Hierbei spielt die 10-Prozent-Klausel keine Rolle mehr. Das heißt, die vertraglich festgelegte Fläche wird auch bei kleinen Abweichungen, welche 10 Prozent nicht überschreiten, nicht mehr zur Berechnung herangezogen. Eine Ausnahme stellt eine solch explizite Klausel im Mietvertrag dar: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Welche Obergrenzen gelten für Mieterhöhungen?

Die Kappungsgrenze kommt auch nach dem zum Tragen. Sie muss berücksichtigt werden, wenn der Vermieter nun die Ausgangsmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleicht. Konkret bedeutet das, dass ein Anstieg der Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent betragen darf, in Ballungsgebieten wird die Grenze bereits bei 15 Prozent gezogen.