Malerrolle rot

Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind oftmals ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Dabei geht es auch um strittige Klauseln in Mietverträgen. Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen seine bisherige Rechtsprechung aufgehoben und so die Rechte der Mieter gestärkt.

Allgemeine Regelungen zu Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter für den ordentlichen Zustand der Mietwohnung aufkommen muss. Jedoch kann er im Mietvertrag den Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichten.

Zu diesen Schönheitsreparaturen gehören:

  • Tapezieren und Streichen von Wänden
  • Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern (von innen)
  • Versiegelung von Bohr- und Dübellöchern

Folgende Arbeiten zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen und können somit nicht auf den Mieter übertragen werden:

  • Abschleifen von Parkettböden
  • Erneuern von Teppichböden
  • Streichen von Fußleisten
  • Streichen und Ausbessern von allem, was sich außerhalb der Wohnung befindet (z.B. Fassade, Außenseiten von Türen und Fenstern)

Übergabe unrenovierter Wohnungen

Künftig ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Bisher wurde diese Praxis vor allem in Großstädten angewandt. Sie zwingt den Mieter, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was dazu führt, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand übergibt als zum Zeitpunkt des Einzugs. Für den BGH stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Das Urteil greift sowohl während der Mietzeit als auch für den Auszug, aber nicht, wenn der Vermieter dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich wie z.B. einen Mietnachlass im Gegenzug für die Renovierungsarbeiten anbietet.
Schwierig zu beurteilen ist in diesem Fall, wann eine Wohnung als renoviert bzw. unrenoviert gilt. Laut BGH ist eine Wohnung bei unerheblichen Gebrauchsspuren noch nicht renovierungsbedürftig. Das muss allerdings je nach Einzelfall entschieden werden.

Quotenklausel für unwirksam erklärt

Ein zweites Urteil des BGH betraf die sogenannte Quotenklausel, nach der Mieter, die vor Ablauf der gängigen Renovierungsintervalle ausziehen, anteilige Kosten zahlen müssen.
Ein Beispiel: In der Regel fallen für Küche, Bad und WC nach drei Jahren Schönheitsreparaturen an. Zieht der Mieter bereits nach einem Jahr aus, müsste er demnach für ein Drittel der entstehenden Kosten aufkommen.
Für den BGH ist das zu unpräzise, da man nicht abschätzen könne, wann eine Renovierungspflicht eintritt. Als Anhaltspunkt könne nur das bisherige Wohnverhalten des Mieters herangezogen werden, wobei Änderungen der Lebenssituation nicht berücksichtigt werden. Daher lässt sich kaum ermitteln, welcher Anteil bei einem vorzeitigen Auszug angemessen wäre. Somit wurde die Quotenklausel für unwirksam erklärt und der Mieter von einer Zahlungspflicht befreit.

Rückforderungsansprüche

Wer bereits renoviert hat, obwohl ihm die Mietwohnung nicht renoviert übergeben wurde, kann vom Vermieter nun Geld verlangen. Das gilt ebenso, wenn ein Anteil für Schönheitsreparaturen entsprechend der Quotenklausel geleistet wurde. Jedoch ist Eile geboten: Die Verjährungsfrist beträgt für diese Fälle nur sechs Monate nach dem Ende des Mietvertrags. Danach kann ein Rückforderungsanspruch nicht mehr geltend gemacht werden.