Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Die jährliche Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten und bei der Durchsicht fällt dem Mieter auf, dass es neue Kostenpunkte gibt. Aber darf der Vermieter einfach neue Nebenkosten abrechnen? Oft ist das nach einer Modernisierung der Fall. Es können aber auch neue Punkte als umlegbare Kosten per Gesetz definiert worden sein oder der Vermieter hat Neuerungen eingeführt, wie die Beschäftigung eines Hausmeisters. Was es dabei für Vermieter und Mieter zu beachten gilt, wollen wir hier einmal aufzeigen.

Mietvertrag gilt als Grundlage für die neuen Betriebskosten

Damit der Mieter überhaupt zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet ist, muss darüber eine Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrags getroffen werden. Findet sich im Mietvertrag keine Aussage zum Thema Betriebskosten, müssen sie auch nicht gezahlt werden. Dieser Fall ist jedoch sehr unwahrscheinlich.
Nebenkosten und neue Nebenkosten können aber auf verschiedene Weise im Mietvertrag verankert werden. Diese drei Möglichkeiten sind die gängigsten Versionen:

  • Der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenverordnung
  • Die Einzelvereinbarung aller Nebenkostenarten
  • Betriebskostenpauschale

Wie bei den einzelnen Vereinbarungen mit neuen Nebenkosten umzugehen ist, soll nachfolgend der Reihe nach behandelt werden. Welcher Punkt auf Sie zutrifft, erfahren Sie mit einem schnellen Blick in Ihren Mietvertrag.

Neue Nebenkosten beim mietvertraglichen Verweis auf die Betriebskostenverordnung

Der wahrscheinlich sicherste Weg für einen Vermieter ist der allgemeine Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier werden die umlagefähigen Nebenkosten genau bezeichnet. Dieser Verweis ist auch vom BGH als wirksame Nebenkostenvereinbarung anerkannt. Das ist auch dann der Fall, wenn es sich dabei im Mietvertrag nur um eine Bezugnahme handelt und kein direktes Zitat aus der Verordnung vorliegt.
Der allgemeine Verweis auf „§2 BetrKV“ ersetzt außerdem den Bezug auf II. Berechnungsverordnung. Das bedeutet, dass in älteren Mietverträgen, solche die vor dem 31.12.2004 geschlossen wurden, gleiches für den Verweis auf die Berechnungsverordnung gilt.
Werden also neue Nebenkosten auf die Mieter verteilt, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, so ist das vollkommen legitim.

„Sonstige Betriebskosten“ und Ergänzungsklausel

Des Weiteren hat der Vermieter die Möglichkeit, Nebenkosten, die nicht explizit in der Betriebskostenverordnung genannt werden, aber dennoch an sich umlegbar sind, als „sonstige Betriebskosten“ einzeln im Mietvertrag aufzuführen.
Teilweise findet sich jedoch auch nur eine Ergänzungsklausel, die sicherstellen soll, dass auch ohne genaue Nennung neue Nebenkosten abgerechnet werden dürfen.

Ist nur die einzelne Auflistung vorhanden, können auch nur solche Nebenkosten neu zur Abrechnung hinzukommen, die hier klar benannt sind. Alle weiteren darf der Vermieter auf dieser Grundlage nicht in Rechnung stellen.

Im Falle der Ergänzungsklausel sind neue Nebenkosten nur dann legitim, sofern sie auch wirklich sachgerecht sind. Alle Kosten, die mit Reparatur oder Instandhaltung einhergehen, wären das zum Beispiel nicht.
Der Mieter muss außerdem über die neuen Nebenkosten schriftlich informiert werden, damit er sich finanziell auf die Mehrbelastung einstellen kann.

Neue Nebenkosten werden einzeln im Mietvertrag vereinbart

Alternativ zur Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung können im Mietvertrag auch alle anfallenden Nebenkostenpositionen einzeln vereinbart werden. Ähnlich dem Punkt der „sonstigen Betriebskosten“ im obigen Beispiel, werden hier alle Nebenkostenarten aufgelistet. Dabei muss die Bezeichnung immer eindeutig bestimmbar sein.
Fehlt hier ein Kostenpunkt und soll dennoch in Rechnung gestellt werden, ist das nicht legitim, da der Mietvertrag die Basisvereinbarung bildet. Gleiches gilt daher auch für neue Nebenkosten: Sind sie in der Auflistung nicht enthalten, müssen sie nicht gezahlt werden.
Anders jedoch verhält es sich, wenn der Vermieter den Mieter zuvor schriftlich über die neuen Nebenkosten informiert hat. Dann nämlich müssen die Kosten ab dem übernächsten Monat der Erklärung übernommen werden, sofern es sich dabei um umlegbare Betriebskosten an sich handelt.

Auch in Fall der Einzelvereinbarung besteht die Möglichkeit, dass eine Ergänzungsklausel im Mietvertrag integriert ist. Diese greift jedoch nur für Nebenkosten, die bei Vertragsschluss noch nicht absehbar waren. Hat der Vermieter daher einen Punkt schlicht vergessen aufzulisten, kann er die Kosten nicht mithilfe der Ergänzungsklausel umlegen.

Neue Nebenkosten bei einer Nebenkostenpauschale

Eine andere Variante ist die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale im Mietvertrag. In diesem Fall sind alle Nebenkosten, mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten, mit dem Pauschalbetrag abgegolten. Daher können in diesem Fall keine neuen Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Ist jedoch auch eine Ergänzungsklausel vorhanden, gelten hier die gleichen Regeln wie bei der Einzelvereinbarung (siehe oben).

Neue Nebenkosten im Zuge der Modernisierung

Die oben genannten Regelungen geben einen allgemeinen Überblick über die Handhabe neuer Nebenkosten auf Basis des Mietvertrags. Anders verhält es sich teilweise bei neuen Kostenpunkten im Zuge einer Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen fallen zwangsweise bei Mietsachen an und ergeben oftmals neue Nebenkosten. Das Gesetz hat dazu aber bisher keine verbindlichen Richtlinien aufgestellt.
In Auslegung eines BGH-Urteils lässt sich jedoch Folgendes vorsichtig sagen:

  • Sofern die Modernisierung im Interesse des Mieters ist und die Kosten umlagefähig sind, können diese auch ohne Nennung im Mietvertrag umgelegt werden.
  • Voraussetzung ist hier jedoch die Einhaltung der Form, sodass der Mieter vor der Modernisierung die neuen Nebenkosten kennt und sich auf sie einstellen kann.
  • Die neuen Nebenkosten ersetzen dann praktisch die alten, im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten oder bilden eine neue Position.