Paar studiert Rechnungen am Schreibtisch

Nebenkostenzahlungen Teil 4: Anpassung

Bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren Mieter und Vermieter in der Regel neben der Höhe der Miete auch einen bestimmten Betrag für die Betriebskosten, den der Mieter monatlich als Vorauszahlung zu entrichten hat. Dieser Betrag ist jedoch nicht starr und unveränderlich. Regelmäßig passen Vermieter nach einer erfolgten Nebenkostenabrechnung den Abschlag für das kommende Jahr an. Aber unter welchen Umständen und in welcher Höhe ist dies zulässig? Darf nur der Vermieter die Höhe der Nebenkosten verändern? Wir zeigen im Folgenden, was bei der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung zu beachten ist.

Warum werden Vorauszahlungen angepasst?

In der Regel ergibt sich eine Veränderung der Vorauszahlungen aus dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung. Weist diese ein Guthaben aus, werden die Kosten meist nach unten korrigiert. Eine Nachforderung geht dagegen oftmals mit einer Erhöhung der Nebenkosten einher. Es ist der Missstand, dass durch die Vorauszahlungen die Betriebskosten meist nicht gedeckt werden, der eine Anpassung begründet und sogar notwendig macht. Zudem kann man somit auf Entwicklungen wie steigende Gebühren reagieren, welche der Vermieter nicht im gesamten Umfang voraussehen kann. Mögliche Gründe für eine Erhöhung können in Modernisierung liegen oder in der Anhebung der Beiträge der Versorgerunternehmen.

Wer darf eine Anpassung vornehmen?

Laut Gesetz steht es nicht nur dem Vermieter das Recht zu, die Vorauszahlungen anzupassen. Ebenso kann der Mieter eine Erhöhung oder Senkung der Zahlungen vornehmen, um eine angemessene Höhe zu erreichen. Dabei darf sich der Mieter wie auch der Vermieter auf die Nebenkostenabrechnung berufen. Des Weiteren ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen stets in Absprache mit dem Vermieter möglich.

Form und Voraussetzungen für eine Anpassung

Sowohl Mieter als auch Vermieter sind angehalten, eine gewünschte Änderung der Vorauszahlungen in schriftlicher Form mitzuteilen. Mündliche Erklärungen sind unzulässig. Eine Begründung oder das Einverständnis der anderen Mietpartei müssen nicht zwangsläufig gegeben werden. Eine einseitige Ankündigung der Anpassung nach erfolgter Nebenkostenabrechnung ist nach zwei Monaten wirksam. Die Anpassung der Vorauszahlungen ist in der Regel dann zulässig, wenn sie nach der Erstellung der Nebenkostenabrechnung erfolgt. Zudem muss die Abrechnung, auf deren Grundlage die Veränderung erfolgt, formell und inhaltlich korrekt sein. Bezüglich der neuen Höhe der Vorauszahlungen muss auch weiterhin der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gewahrt bleiben. Schließlich ist eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auch dann möglich, wenn die Höhe bisher unangemessen war.