Münzenstapel

Nebenkostenzahlungen Teil 2: Höhe der Vorauszahlungen

Wer eine Wohnung als Mieter neu bezieht, muss in seiner Kalkulation neben den Kosten für die Kaltmiete ebenfalls die Betriebskosten berücksichtigen. Diese werden in der Regel als monatliche Vorauszahlungen zusammen mit der Miete abgerechnet. Am Ende des Abrechnungszeitraums werden dann die Nebenkosten für das gesamte Jahr abgerechnet und ermittelt, ob die Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Kosten decken. Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung ein Überschuss, so erhält der Mieter diesen Betrag zurückerstattet. Reichen jedoch die Vorauszahlungen nicht aus, muss der Mieter eine Nachzahlung leisten. Aber wonach müssen sich Vermieter richten, wenn sie einen Betrag für die monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen festsetzen? Welche Höhe ist vertretbar?

Vorauszahlungen müssen vereinbart sein

Zunächst gilt in Bezug auf die Nebenkosten der Grundsatz, dass diese nur vom Mieter zu tragen sind, wenn es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt. Gleiches gilt für die Vorauszahlungen. Die Zahlung dieser muss zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden sein. Unter Umständen taucht hier der Begriff Abschlagszahlung auf, welcher mit den Betriebskostenzahlungen gleichgesetzt werden kann. Zwar werden die Nebenkosten meist zusammen mit der Miete abgerechnet, aber es steht Mietern und Vermietern frei, sich auf eine davon abweichende Regelung zu einigen.

Wohnqualität als Bemessungsfaktor

Nicht nur die Höhe der Miete selbst, sondern auch die Betriebskosten orientieren sich teilweise daran, wie hochwertig das Mietobjekt ist. Das betrifft das Vorhandensein bestimmter Anlagen und Leistungen. So kann unter anderem ein Schwimmbad oder eine Sauna über die sonstigen Betriebskosten umgelegt werden. Wenn im Haus ein Pförtner angestellt ist, fällt dessen Lohn auch unter die Nebenkosten. Gleiches gilt für den Unterhalt eines Aufzuges.

Die Höhe der Vorauszahlungen muss angemessen sein

Wenn der Vermieter die Nebenkosten festsetzt, muss er sich zunächst an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Zudem schreibt das Gesetz vor, dass die Höhe der Nebenkosten angemessen sein muss. In Bezug auf die Vorauszahlungen bedeutet dies, dass mit diesen die Nebenkosten für das gesamte Jahr möglichst abgedeckt werden. Dennoch kann der Vermieter innerhalb gewisser Grenzen die Höhe der jeweiligen Kosten frei bestimmen. Zudem kann auch er nicht alle entstehenden Kosten voraussehen, da der Verbrauch von Heizung und Warmwasser beispielsweise je nach Mieter unterschiedlich ist. Bei den verbrauchsunabhängigen Kosten ist der Betrag jedoch stabiler, da diese in der Regel nach einem starren Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche umgelegt werden.