Nebenkostenabrechnungen falsch: Das sollten Mieter bei Umzug beachten

Wenn jemand seinen Umzug plant, dann denkt er oder sie vermutlich als letztes daran, dass aus der alten Wohnung noch eine Nebenkostenabrechnung ansteht. Doch bereits beim Auszug gibt es Dinge, auf die der Mieter achten sollte. Bis die Abrechnung aus der früheren Wohnung ankommt, kann es eine Weile dauern, weil keine Zwischenabrechnungen erstellt werden. Auch wenn der Mieter früher auszieht, werden die Nebenkosten erst am Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet. Kommt die Abrechnung dann ins Haus geflattert, sollte sich jeder Mieter diese genau ansehen. Denn Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen sind besonders fehleranfällig, wie die Prüfungen von Mineko zeigen.

Meist unbeachtet: der verkürzte Nutzungszeitraum der letzten Nebenkostenabrechnung

Von einem verkürzten Nutzungszeitraum spricht man, wenn ein Mieter nicht den gesamten Abrechnungszeitraum in der Wohnung gewohnt hat. Der Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen muss grundsätzlich 12 Monate betragen. Zieht jedoch jemand vor Ablauf der 12 Monate aus, dann hat er die Wohnung und alles, was Betriebskosten verursacht, nicht über die ganzen 12 Monate genutzt – ergo, verkürzter Nutzungszeitraum. Selten zieht ein Mieter genau dann aus, wenn der Abrechnungszeitraum endet. Die meisten Vermieter rechnen nach Kalenderjahren ab und wer zieht schon an Silvester um. Oft wird jedoch vergessen, dass es sich nach einem Auszug um einen verkürzten Nutzungszeitraum handelt und der Mieter nur einen Teil der angefallenen Betriebskosten zahlen muss. Den anderen Teil zahlt der neue Mieter, der den restlichen Abrechnungszeitraum in der Wohnung verbracht hat. Der Blick auf die letzte Nebenkostenabrechnung aus der früheren Wohnung sollte deswegen als erstes zur Angabe des Abrechnungszeitraumes wandern. Ist dieser falsch, sind Zweifel an der Abrechnung angebracht. Die Fehlerquote bei verkürzten Nutzungszeiträumen liegt bei 94 Prozent, allgemein bei 81 Prozent. Und auch Nachzahlungsforderungen nach Umzügen sind laut Mineko-Prüfungen im Schnitt doppelt so hoch, wie sie sein dürften. Genaues Hinschauen bei der letzten Abrechnung aus der alten Wohnung lohnt sich also.

Komplizierte Heizkostenverteilung: der Nutzerwechsel

Wenn ein Mieter aus- und ein neuer einzieht, dann müssen grundsätzlich alle Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes zwischen beiden Mietern verteil werden. Bei den Heizkosten ist das besonders schwierig, weil diese auf eine bestimmte Weise abgerechnet werden. Die Mieter zahlen einen Teil der Kosten für Heizung und Warmwasser in Abhängigkeit davon, wie groß ihre Wohnung ist und einen Teil abhängig davon, wie viel sie tatsächlich verbraucht haben. Bei einem sogenannten Nutzerwechsel oder Mieterwechsel müssen die Kosten ebenfalls nicht nur auf die Mieter verteilt werden, sondern auch noch innerhalb der Aufteilung getrennt nach Grundkosten und Verbrauch berechnet werden. Deswegen ist vom Gesetz auch eine Zwischenablesung z.B. der Heizungsstände vorgeschrieben. Nur so kann der Verbrauch den jeweiligen Mietern zugeordnet werden. Hat keine Zwischenablesung stattgefunden und es gibt keinen ersichtlichen Grund dafür, dann ist die Abrechnung vermutlich fehlerhaft. Der Mieter hat dann außerdem unter Umständen das Recht, die Heizkostenabrechnung zu kürzen. Wird der Verbrauch von einer Firma abgelesen, dann können die dadurch entstandenen Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren – nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die letzte Nachzahlung: der Vermieter darf an die Kaution

Muss der Mieter noch eine Nebenkosten-Nachzahlung für die alte Wohnung leisten, dann kann sich der Vermieter dafür aus der Kaution bedienen. Das muss er jedoch nicht: Der Mieter kann also nicht einfach die Nachzahlung nicht leisten, weil der Vermieter diese aus der Kaution begleichen könnte. Allerdings verjähren Betriebskosten-Nachzahlungen. Hat der Vermieter die Abrechnung fristgerecht innerhalb von 12 Monaten erstellt, fordert jedoch die Nachzahlung nicht ein oder zieht sie von der Kaution ab, verfällt sie nach Ablauf der Verjährungsfrist. Die Frist von drei Jahren beginnt mit Ablauf der Zeit zu laufen, die der Vermieter theoretisch gehabt hätte, die Abrechnung zuzustellen. Wenn der Vermieter allerdings Forderungen gegen den Mieter von der Kaution abzieht, muss er darüber wiederum eine Abrechnung erstellen und genau aufzeigen, was in welcher Höhe abgegangen ist.