Heizkörpet, Frau mit Fellmütze und Jacke

Nebenkostenabrechnung bei Mietminderung

Zu den unangenehmeren Seiten des alltäglichen Lebens eines Mieters gehören beispielsweise plötzliche Heizungsausfälle, Schimmelbildung oder Bauarbeiten am Wohnhaus, die allerdings nicht nur lästig sind, sondern auch einen möglichen Grund für eine Mietminderung darstellen. Hat man als Geschädigter einen berechtigten Anlass, eine solche Mietminderung durchzusetzen, ist zu beachten, dass auch die Nebenkosten von einer solchen Minderung berührt werden.

Urteil des BGH schafft Klarheit über die Anrechnung

Kommt es durch einen Mietmangel zu einer Mietminderung betrifft dies auch die Nebenkostenabrechnung, da der Mietvertrag als eine Gesamtleistung zu verstehen ist. .
Durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs wurde festgelegt, dass im Falle einer Mietminderung die Minderungsquote der Bruttomiete auch auf die Vorauszahlung der Nebenkosten angewendet werden darf, die dann eben um diese Quote reduziert werden kann (BGH, Urteil v. 30.5.2005, VIII ZR 223/10). Kurzum: Die Nebenkostenvorauszahlung verringert sich ebenfalls um die Minderungsquote der Kaltmiete. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen monatlichen Abschlag handelt oder um eine Inklusivmiete mit Pauschale.

Die Minderungsquote – eine variable Angelegenheit

Je nach Schwere des Schadenfalls bzw. Mietmangels ergibt sich eine spezielle Mietminderungsquote. Um die genaue Quote einzusehen, empfiehlt es sich die stetig aktualisierte Mietminderungstabelle heranzuziehen. Diese wird vom Deutschen Anwaltsregister herausgegeben und listet die durch deutsche Gerichte zugesprochenen Minderungsquoten durch Mietmängeln auf. Sollte sich kein ähnlicher Fall in dieser Liste wiederfinden, gilt es in der Regel die Minderung zu schätzen. Dabei ist zu beachten, dass eine sachgerechte Einschätzung auch aus laienhafter Sicht vorzunehmen ist, d. h. dass die Höhe der Minderung nicht willkürlich festgesetzt werden sollte. Dies schützt auch bei Irrtum über die Höhe der Minderung vor Regressansprüchen vonseiten des Vermieters.
Möchte man ganz sicher gehen ist es ratsam, sich rechtliche Hilfe durch einen Anwalt oder durch die vor Ort ansässigen Mietervereine zu holen.

Bedeutung der Mietminderung für die Nebenkosten

Da sich die Minderung der Nebenkosten nach den Quoten der Minderung der Bruttomiete richtet, kann es bis hin zu einem kompletten Wegfall der Nebenkosten kommen.
Beispielsweise sprach das Landgericht Berlin einem Mieter eine hundertprozentige Mietminderung zu, nachdem es zur Winterzeit in dessen Wohnung einen kompletten Ausfall einer Gasheizung gegeben hatte, so dass weder geheizt noch gekocht werden konnte. Diese 100% Mietminderung der Kaltmiete konnte der Geschädigte nun ebenfalls auf die Nebenkostenvorauszahlung übertragen und eine vollständige Befreiung von den Nebenkosten erwirken.
Einzelne Posten der Nebenkostenvorauszahlungen entsprechend zu kürzen, würde laut Ansicht des BGH zu einem Ungleichgewicht führen, es galt im Interesse der Parteien eine zufällige Wertung der einzelnen Posten zu verhindern.
Dank des Urteils des Bundesgerichtshofs ist nun der häufige Streit zwischen Mieter und Vermieter beigelegt, ob und in welcher Höhe die Nebenkostenabrechnung bei einer Mietminderung korrigiert wird.