Modernisierung

Unter dem Begriff „Modernisierung“ werden solche baulichen Maßnahmen an einer Immobilie zusammengefasst, die den Wert des Hauses nachhaltig steigern. Diese Gebrauchswertsteigerung ist auch der entscheidende Unterschied zu einer Instandhaltung bzw. Reparatur. Nur Veränderungen, die nachweislich den Nutzen steigern oder den Energie- und Wasserbrauch senken, gelten als Modernisierungen. Modernisierungskosten sind keine Nebenkosten, können aber im Zuge einer Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden.

Ablauf der Modernisierung

Strebt der Vermieter eine Modernisierung seiner Mietsache an, so ist er verpflichtet die voraussichtliche Mieterhöhung, drei Monate vorher in Form einer Mieterhöhungsankündigung den betroffenen Mietern per Brief, Fax oder Mail zukommen zu lassen. Betroffen sind nur die Mieter, die auch wirklich von der Modernisierungsmaßnahme profitieren. Die Ankündigung muss dann folgende Informationen enthalten:

  • Umfang der kommenden Arbeiten bzw. der Modernisierung
  • Beginn der baulichen Tätigkeit
  • Dauer der baulichen Tätigkeit
  • Die voraussichtliche Mieterhöhung

Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter dann die tatsächlichen Kosten berechnen und die daraus resultierende Mieterhöhung den Mietern schriftlich mitteilen.
Dabei dürfen sowohl Baumaterial als auch Handwerkerkosten als Grundlage genommen werden. So können dann bis zu 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Möglicherweise entstandene Finanzierungskosten für die Maßnahme oder auch etwaiger Mietausfall dürfen jedoch noch in die Berechnung mit einfließen.

Wirksam wird die Mieterhöhung erst drei Monate nach Zugang der tatsächlichen Mieterhöhung. Sollte diese jedoch mehr als 10% über der voraussichtlichen Erhöhung liegen, wird die neue Summe erst nach sechs Monaten fällig.

Fehler, Fristen und falsche Kosten

Sollte den Mietern vor Beginn der Arbeiten keine Mieterhöhungsankündigung gemacht werden, so hat der Vermieter kein Recht mehr, die Miete aufgrund der Modernisierung anzupassen. Gleiches gilt, wenn es kein abschließendes Schreiben mit der tatsächlichen Erhöhung gibt oder die Frist von drei Monaten nicht eingehalten wird. Diese Fristen dienen schließlich dazu, das Sonderkündigungsrecht der Mieter zu gewährleisten.

Modernisierung bei MietsachenWichtig ist, dass aus dem Schreiben des Vermieters klar ersichtlich ist, welchen Umfang die Modernisierung hat und wie sich die Kosten zusammensetzen. So soll auch vermieden werden, dass Reparaturen oder Instandhaltungen als Modernisierung getarnt werden. Sollte jedoch der Fall eintreten, dass einer Modernisierung auch eine Instandhaltung abdeckt, so muss der Vermieter die eigentlich anfallenden Kosten der Instandhaltung von der tatsächlichen Modernisierung abziehen, bevor er die Mieterhöhung berechnet. Auch das sollte erkennbar für Dritte sein oder zumindest auf Anfrage dargestellt werden können.

Tauchen nach der Modernisierung neue Nebenkosten in der Abrechnung auf, zum Beispiel durch den Einbau eines Aufzugs, so sind diese nur dann legitim, wenn der Mietvertrag diese ebenfalls aufführt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter die neuen Betriebskosten, die durch die Modernisierung entstanden sind, nicht auf die Mieter umlegen. Hier ist mit der Mieterhöhung von Seite der Mieter aus alles bezahlt.