Durch Zweifel an der Mietpreisbremse ist auch der Mietspiegel wieder in die Kritik geraten.

Mietspiegel-Reform geplant

Mit der Diskussion um die Mietpreisbremse ist auch der Mietspiegel wieder in den Fokus einer öffentlichen Debatte geraten. Der Mietspiegel wird zugrunde gelegt, wenn ein Mieter herausfinden will, ob die Miete seiner neuen Wohnung über der durch die Mietpreisbremse vereinbarten Grenze liegt – d.h. höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) stellte jedoch jüngst fest, dass die Mietpreisbremse praktisch unwirksam ist und führte das unter anderem darauf zurück, dass Mietspiegel als Vergleichsgröße nicht immer belastbar sind, um Forderungen der Mieter nach einer Mietsenkung durchzusetzen.

Neue Mietspiegel sollen Mieten dämpfen

Im Zuge der Diskussion um Mietpreisbremse und Mietspiegel kündigte Justizminister Heiko Maas einmal mehr eine Reform der Mietspiegel an. Er schlug vor, dass diese auf der Grundlage der Mietentwicklung der letzten acht anstelle wie bisher der letzten vier Jahre erstellt werden sollten. „Dann würden auch länger nicht geänderte Mieten einfließen“, sagte er der Süddeutschen Zeitung. In Stadtteilen, in denen Mieten stark anziehen, hätte das eine dämpfende Wirkung, erläuterte Maaß.

Bereits im November letzten Jahres hatte Maas in einer Rede anlässlich des Tages der Wohnwirtschaft angekündigt, die Erstellung von Mietspiegeln auf den Prüfstand zu stellen. Im Februar 2016 hatte der Immobilienverband Deutschland (IVD) daraufhin eine Studie vorgelegt, die die Auswirkungen einer Ausweitung des Bezugszeitraumes für Mietspiegel untersuchte. Die Studie ging allerdings noch davon aus, dass der Zeitraum auf zehn Jahre erweitert werden soll. Sie kam zu dem Ergebnis, dass die Mieten im Schnitt um 0,65 Euro je Quadratmeter sinken würden. Die von Finanzminister Maas angedeuteten Auswirkungen würden demnach tatsächlich eintreffen. In München würden die Mieten durchschnittlich sogar um 1,35 Euro pro Quadratmeter sinken; in Berlin um 76 Cent und in Stuttgart um 1,11 Euro. Lediglich für Duisburg errechnete der IVD einen Anstieg der Mieten um fünf Cent. Der IVD sieht diese Auswirkungen jedoch kritisch und befürchtet, dass Wohnimmobilien an Wert verlieren und Investitionen in den Wohnungsmarkt ausbleiben.

Berliner Urteile zum Mietspiegel sorgen für Klärungsbedarf

Im Zuge seiner Rede vom letzten November kündigte Maas außerdem eine Stärkung der Belastbarkeit der Mietspiegel an, wie sie auch das DIW anmahnt. Maas berief sich auf Berliner Gerichtsurteile, die die Grundsätze zur Erstellung von Mietspiegeln in der Hauptstadt in Frage gezogen haben. 2015 urteilte das Amtsgericht Charlottenburg, der Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 sei nicht nach „wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt worden. Das Landgericht Berlin entschied in einem ähnlichen Fall gegenteilig und sah denselben Mietspiegel als fundierte Grundlage an, um eine Mieterhöhung abzulehnen. Maas sagte, die „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“, nach denen qualifizierte Mietspiegel erstellt werden, müssten weiter konkretisiert werden.

Die Reform der Mietspiegel ist Teil des sogenannten zweiten Mietrechtpakets, das das Justizministerium derzeit erarbeitet. Nicht nur die Mietspiegel sollen rechtssicherer werden, sondern auch die Ermittlung von Wohnflächen. Hierzu muss unter anderem die Frage geklärt werden, was die „tatsächliche Fläche“ einer Wohnung genau ist. Diese soll laut Maas dann zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung herangezogen werden. Das Mietrechtspaket enthält außerdem neue Regelungen zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen und der Kündigung wegen Zahlungsverzug.