Mietpreisbremse 2019 – wie und wo gilt sie? Regeln und Ausnahmen.

Durch die steigenden Mietpreise haben es Mieter in Deutschland nicht immer einfach, eine Wohnung zu finden, die auch bezahlbar ist. Der Wohnungsmarkt stieg vor allem in Ballungsgebieten in den letzten Jahren stark an.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sind zum Beispiel München, Hamburg und Berlin. Jedoch gibt es seit Juni 2015 ein Gesetz zur Mietpreisregulierung, das diese Entwicklung stoppen sollte. Doch was ist eigentlich die sogenannte „Mietpreisbremse“, wie funktioniert sie und welche Ausnahmen gibt es? Dies und viel mehr können Sie nun in unserem Beitrag erfahren.

Berliner-Altbau-Straße

Was genau ist die Mietpreisbremse?

Das Mietniveau ist in den letzten Jahren in Deutschland sehr stark gestiegen. Kaltmieten wurden von Vermietern um 20 % oder manchmal sogar bis zu 45 % angehoben. Generell sollte die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass die Mietpreise in Grenzen bleiben und nicht über ein gewisses Maß hinaussteigen.

In bestimmten Gebieten kann dank der Mietpreisbremse die Miete reguliert werden. Berlin gehört zum Beispiel zu solch einem Gebiet dazu. Vermietet ein Vermieter innerhalb eines Gebietes, in dem die Mietpreisbremse gilt, dann darf er eine Miete verlangen, welche maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Vergleichsmiete ist die Miete, die in den vergleichbaren Gemeinden üblich ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird von den Finanzämtern erstellt. Sie wird aus den Entgelten (geregelt in § 588 Abs. 2 BGB) ermittelt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Jedoch gelten für die Mietpreisbremse auch Ausnahmen. Diese schränken nämlich die Effektivität ein, wodurch es den Mietern sehr schwer fällt, die genaue Miethöhe festzustellen.

Neubauten sind ausgeschlossen

Zieht man in ein Gebäude, welches nach dem Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, hat man keine Möglichkeit, etwas gegen eine hohe Miete zu machen. Diese Wohnungen können auch weiterhin zu Preisen vermietet werden, die deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 10 Prozent liegen. Jedoch wird auch, anders als zunächst angenommen, vorgesehen dass sogenannte Wucherparagraph gelten. Was bedeutet, dass in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Miete nicht dermaßen erhöht werden darf. In der Regel sollte die Miete nicht mehr als 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen.

Abweichende Regelungen für Mieterhöhungen nach Modernisierung

Außerdem gilt die Mietpreisbremse auch nicht für Wohnungen, welche umfassend modernisiert worden sind. Ab dem Jahre 2019 können bei einfachen Modernisierungen jedoch nur noch 8 % der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Früher waren es noch 11 %. Außerdem gelten seit diesem Jahr auch verschärfte Kappungsgrenzen. Die Miete darf vom Vermieter nach einer Modernisierung pro Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr als 3 Euro innerhalb der weiteren 6 Jahre erhöht werden. Beträgt die Miete jedoch pro Quadratmeter weniger als 7 Euro, darf der Vermieter innerhalb  von 6 Jahren nur 2 Euro aufschlagen. Modernisiert der Vermieter die Wohnung nur, um den Mieter wegzubekommen, dann riskiert dieser ein sehr hohes Bußgeld bis zu 100.000 Euro.

Was kann man tun, wenn die Miete bereits vor der Mietpreisbremse zu hoch war?

Wenn Sie bereits vor dem Eintreten der Mietpreisbremse eine Wohnung gemietet haben, bei welcher der Mietpreis mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, haben Sie ebenfalls keine Chance etwas dagegen zu tun. Haben sich Mieter und Vermieter vor dem Stichtag über den Mietpreis geeinigt, dann behält die vereinbarte hohe Miete auch ihre Rechtmäßigkeit. Das gilt natürlich auch dann, wenn Sie als Mieter eine Miete zahlen, die über die Höhe der örtlichen Grenze schreitet.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Bisher führten über 10 Bundesländer in Deutschland die Mietpreisbremse ein. Dazu gehören Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Berlin, Hessen, Hamburg, Bremen, Thüringen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Kurz davor steht sie auch in Mecklenburg-Vorpommern.  

BundeslandStädte mit Mietpreisbremsegültig seit
Baden-Württemberg
Altbach, Asberg, Bad krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Bietigheim-Bissingen, Brühl, Denkendorf, Denzlingen1.11.2015
Bayern137 Städte und Gemeinden
1.08.2015
Berlinganz Berlin1.06.2015
BrandenburgAhrensfelde, Bernau, Birkenwerder, Blankenfelde-Mahlow, Dallogow-Döbritz, Eichwalde, Erkner, Falkensee1.01.2016
Bremenganz Bremen (ausgenommen Bremerhaven)1.12.2015
Hamburgganz Hamburg1.07.2015
HessenBad Homburg v. d. Höhe (ausgenommen Ober-Erlenbach), Darmstadt (ausgenommen Arheilgen, Kranichstein und Eberstadt), Dreieich, Flörsheim a. M., Frankfurt a. M. (ausgenommen Eckenheim, Harheim, Unterliederbach und Berkersheim)27.11.2015
Mecklenburg-Vorpommernkeine Mietpreisbremse
NiedersachsenBraunschweig, Buchholz, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg
1.12.2016
Nordrhein-WestphalenAachen, Bielefeld, Bochum, Bonn, Brühl, Düsseldorf1.07.2015
Rheinland-PfalzTrier, Landau, Mainz29.09.2015
Saarlandkeine Mietpreisbremse
Sachsenkeine Mietpreisbremse
Sachsen-Anhaltkeine Mietpreisbremse
Schleswig-HolsteinBarsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr1.12.2015
ThüringenErfurt, Jena31.03.2016

Was ändert sich ab Januar 2019?

Vermieter müssen ab Januar 2019 schriftlich sowie unaufgefordert offenlegen, wie viel der Vermieter bisher an Miete verlangt hat. Hierfür wird die Miete benötigt, welche 1 Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses verlangt wurde. Diese Regelung gilt dann, wenn der Vermieter eine Miete verlangt, die sich über der ortsüblichen Vergleichsmiete von 10 % befindet.

Vor Vertragsabschluss sollte der Vermieter unbedingt über die Vormiete informieren und diese angeben und offenlegen. Es muss angegeben werden, von welcher Ausnahmeregel wie zum Beispiel einer Modernisierung er dabei Gebrauch gemacht hat. Wenn der Vermieter es nicht macht, hat er keine Chance, sich hinterher nochmal darauf zu berufen. Der Mieter kann in solch einem Fall die zu hohe Miete formlos rügen. Der Mieter musste bisher noch sehr genau angeben, wo die Rechtsverletzung liegt. Jedoch reicht es ab 2019 vollkommen aus, einen Satz an den Vermieter zu schreiben. Dieser Satz lautet: Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse!

So umgehen die Vermieter in den meisten Fällen die Mietpreisbremse

Vermieter dürfen Preise verlangen, die die Mietpreisbremse übersteigen, wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert oder neu gebaut wurde. Hat der Vormieter mehr Miete bezahlt als 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete, gilt das Gleiche. Jedoch gibt es mehrere Schlupflöcher, welcher der Vermieter nutzen kann, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Eine möblierte Wohnung

Wird vom Vermieter zum Beispiel eine möblierte Wohnung auf Zeit oder eine Einliegerwohnung angeboten, kann er für die bereitgestellten Möbel einen Aufschlag verlangen. Es ist gesetzlich nicht geregelt, wie hoch solch eine Mieterhöhung sein darf. Vermieter schlagen in der Regel meistens 2 % des Zeitwerts der Möbel auf die monatliche Miete.

Indexmiete

Bei diesem Modell wird die Höhe der Monatsmiete durch den Verbraucherpreisindex berechnet. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt jährlich neu veröffentlicht. Hier werden die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten von allen deutschen Privathaushalten genau im Index aufgewiesen. Die Miete steigt dann an, wenn auch für den Verbraucher die Kosten ansteigen.

Lediglich muss dabei die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse-Regelungen entsprechen. Das bedeutet, dass die Miete also im Laufe der Jahre durch die Mietpreisbremse steigen kann. Jedoch sieht dies bei der sogenannten Staffelmiete ganz anders aus, denn die unterliegt den Regelungen der Mietpreisbremse.

Die Quadratmeterzahl stimmt nicht

Es gibt sehr viele Vermieter in Deutschland, die im Mietvertrag eine falsche Quadratmeterzahl angeben. Darüber hinaus wird in vielen Fällen auch gar keine Wohnungsgröße genannt. Haben Sie Zweifel, dass die angegebene Quadratmeterzahl nicht stimmt, dann empfiehlt es sich, wenn Sie die Wohnung durch einen Sachverständigen vermessen lassen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben.

Brutto, netto, warm kalt

Der Obolus für eine Wohnung weist unterschiedliche Komponenten auf, dazu gehört auch die Netto- und Grundmiete. Ist zum Beispiel die Rede von einer Kaltmiete, so heißt das, dass die Heizkosten im Mietpreis nicht inbegriffen sind, wie auch einige andere Dinge. In den meisten Fällen steht im Mietvertrag auch, dass der Mieter für die Nebenkosten aufkommen muss. Dazu gehören verschiedene anfallende Kosten wie Reinigungskosten, Grundsteuer, Hausmeister, Müllentsorgung, Versicherungen usw. Wenn die Ausgaben jedoch in der Miete bereits enthalten sind, dann handelt es sich dabei um eine Bruttokaltmiete. In solch einem Fall dürfen die Nebenkosten nicht mehr abgerechnet werden. Um eine Nettomiete handelt es sich dann, wenn der Mieter einen monatlichen Zuschlag auf erwartende Nebenkosten zahlt. Sehr oft weisen solche Nebenkostenabrechnungen unterschiedliche Fehler auf. Deshalb sollten Sie als Mieter diese Abrechnungen genau überprüfen.

Wie kann man die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Eine Nebenkostenabrechnung flattert einmal im Jahr ins Haus. Sieht man sich diese näher an, kommt bei vielen Mietern die Unsicherheit auf, ob sich der Vermieter vielleicht verrechnet haben könnte. Hat der Vermieter vielleicht sogar falsche Nebenkosten in der Rechnung versteckt? Wenn auch Sie diesen Gedanken haben, dann ist es höchste Zeit dafür, dass Sie diese Abrechnung gründlich durchleuchten lassen.

Es gibt viele verschiedene Tipps für den Mieter, wie er seine Nebenkostenabrechnung prüfen kann. Viele Menschen tun sich jedoch sehr schwer diese selbst zu prüfen, da die Rechnungen sehr kompliziert sind und viel Zeit benötigen.

Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Fachmann überprüfen!

Die Mietexperten von MINEKO.de wissen, dass 81% aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Diese Fehler führen dazu, dass Sie als Mieter dem Vermieter unnötig zu viel Geld überweisen. Haben Sie eine große Wohnung mit viel Fläche gemietet, so können dies schnell mehrere Hunderte Euro zu viel sein.

Die Erstellung einer solchen Abrechnung ist eine sehr komplexe Aufgabe. Es müssen dort vom Vermieter unterschiedliche formale Kriterien angegeben werden. Wichtig ist es dabei, dass die Belege des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden und alle Kosten genau berechnet werden. Später müssen diese Kosten gleichmäßig auf alle Wohnungen, die sich im Haus befinden aufgeteilt werden. Dazu gehören auch leer stehende Wohnungen.

Enthält meine Nebenkostenabrechnung Fehler?

Auch wenn der Vermieter es nicht beabsichtigt, können bei diesen Abrechnungen trotzdem schnell Fehler vorkommen. Natürlich gibt es auch Vermieter, die gezielt falsche Nebenkosten dem Mieter aufdrücken. Damit Ihnen das nicht passiert, ist eine Prüfung der Nebenkosten sehr wichtig.

Leider ist solch eine Prüfung der Abrechnungen ebenso kompliziert wie die Erstellung. Wenn Sie Angst haben, mögliche Fehler zu übersehen oder nicht mehrere Tage für eine Kontrolle investieren möchten, empfiehlt es sich, wenn Sie sich einen Fachmann zur Seite ziehen. Dieser prüft die Richtigkeit der Angaben sorgfältig und achtet darauf, dass keine Fehler übersehen werden.

MINEKO.de deckt fehlerhafte Abrechnungen auf

Wenn auch Sie Ihre Nebenkostenabrechnungen nach Richtigkeit prüfen möchten, dann sind Sie bei uns genau richtig. Das Team von MINEKO sorgt dafür, dass all Ihre Kosten genau und schnell überprüft werden. Die Experten haben bereits mehr als 45.000 Nebenkostenabrechnungen geprüft. Dabei wurde festgestellt, dass von 10 Abrechnungen ganze 8 fehlerhaft sind. In den meisten Fällen erhalten Sie als Mieter Geld vom Vermieter zurück.

Aus dem Grund, dass Nebenkostenabrechnungen rechnerisch kompliziert, komplex und zudem sehr zeitaufwendig sind, empfiehlt es sich diese Experten-Prüfung allemal.

Es vertrauen bereits knapp 45.000 viele Menschen MINEKO, da sie durch die professionelle Hilfe schon einiges an Geld sparen konnten. Der komplette Prozess verläuft schnell und unkompliziert. Sobald Ihre Abrechnung auf MINEKO hochgeladen wurde, wird diese auf Wunsch innerhalb von 48 Stunden geprüft. Dabei erstellt MINEKO Ihnen auch ein Widerspruchsschreiben, welches Sie einfach nur ausdrucken, unterschreiben und anschließend an den Vermieter senden müssen. Durch eine Prüfung können Kunden im Durchschnitt mehr als 220 Euro sparen. 

Laden Sie Ihre Abrechnung jetzt hier hoch!