Mietminderung – wann muss der Mieter weniger zahlen?

Als Mieter hat man Anspruch auf die Schadensfreiheit seiner Wohnung. Kommt es jedoch während der Wohndauer zu unverschuldeten Mängeln an der Wohnung, ist der Vermieter in der Pflicht die Mängel umgehend zu beseitigen. Seitens des Mieters müssen Mängel inklusive Fristsetzung zur Behebung des Mangels unverzüglich und schriftlich dem Vermieter mitgeteilt werden, hierbei sollte man zwecks der rechtlichen Sicherheit das Dokument immer als Einschreiben zustellen lassen. Die Mietminderung wird meist als prozentualer Abzug des Mietzinses und der Nebenkosten festgelegt.

Inhalt:

Was ist ein Mietmangel?

Allgemein formuliert liegt ein Mietmangel immer dann vor, wenn ein Mieter seine Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Heizung, Wasser- und Stromleitungen müssen in Ordnung sein, ein Fahrstuhl – sofern vorhanden – muss ebenso funktionieren wie die Türklingel, und alle Wohnräume müssen betretbar, benutzbar und bewohnbar sein. Das gilt auch für das Treppenhaus, für Keller und Speicher und die Zugänge zur Wohnung und zum Haus.

Ein Mietmangel, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, kann dann vorliegen, wenn der Mangel dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung nicht bekannt war. Oder wenn der Mangel erst im Laufe des Mietverhältnisses eingetreten ist – und wenn der Mieter den Mangel nicht selbst herbeigeführt hat.

Häufige Mietmängel sind zum Beispiel eine kaputte Heizung, Schimmel in der Wohnung oder Lärm.

Mietmangel muss bewiesen werden

Ein Mieter kann nicht einfach einen Mietmangel behaupten und dann die Miete kürzen. Er muss den Vermieter über den Mangel informieren und den Mietmangel dabei auch belegen. Schimmel oder Wasserschäden in der Wohnung lassen sich durch Fotos dokumentieren, ebenso Dreck im Treppenhaus oder sichtbare Schäden an Wänden, Türen, Fassaden oder Balkonen. Ein verstopfter Abfluss, eine defekte Klingelanlage oder Partylärm könnte der Mieter zwar auch durch Videos dokumentieren. Das ist aber schwierig, weil der Beleg des Mietmangels dem Vermieter schriftlich zugehen sollte.

In solchen Fällen kann die schriftliche Schilderung des Mietmangels genügen. Bei Lärmbelästigung empfiehlt es sich, ein Lärmprotokoll anzufertigen. Darin sollten Mieter festhalten, um welche Art von Lärm es sich handelte und zu welcher Zeit und an welchen Tagen der Lärm auftrat. Sinnvoll ist es auch, das Lärmprotokoll von einem Zeugen unterzeichnen zu lassen.

Frist für den Vermieter zur Mängelbeseitigung

Bevor der Mieter die Miete wegen der gemeldeten Mietmängel senken kann, muss er dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einräumen. Die Frist kann einige Wochen oder Monate betragen – sie sollte aber nicht zu großzügig gewährt werden. Ziel des Mieters sollte es ja sein, dass die Schäden beseitigt bzw. die Mietmängel abgestellt werden – und nicht in erster Linie, Miete zu sparen. Erst wenn der Vermieter den Mietmangel nach Ablauf der Frist nicht beseitigt hat, kann der Mieter die Miete kürzen.

Wichtig: Sobald der Mangel abgestellt ist, muss der Mieter wieder die volle Miete zahlen. Das gilt auch dann, wenn der Mietmangel erst lange nach Ablauf der Frist beseitigt wird.

Mietminderung ist immer ein Einzelfall

Einen gesetzlich oder gerichtlich festgelegten Mietminderungssatz gibt es nicht. Es kommt fast immer auf den Einzelfall an, auch weil sich nicht jeder Mieter von denselben Mängeln auf dieselbe Weise gestört fühlt. In vielen Fällen haben Gerichte zudem entschieden, dass Mieter bestimmte Belästigungen hinzunehmen haben. Manchen Lärm müssen Mieter einfach aushalten, und was manchem Mieter wie ein ästhetischer Mangel erscheint, ist aus der Sicht eines Gerichts zumutbar.

Gerade bei Lärm scheiden sich die Geister. Kinderlärm aus einer Nachbarwohnung muss der Mieter fast immer hinnehmen. Baustellenlärm rechtfertigt nur in bestimmten Fällen eine Mietminderung, und Trittgeräusche aus der Wohnung eine Etage höher gehören oft zum normalen Wohnumfeld. Bessere Chancen auf Mietminderung haben Mieter, wenn Nachbarn sich zum Beispiel beim Wäschewaschen oder Musizieren nicht an die Ruhezeiten halten oder wenn in einer Nachbarwohnung jedes Wochenende Partys gefeiert werden.

Gebrauchsspuren an Badarmaturen, die der Vormieter hinterlassen hat, sind meist kein Grund für eine Mietminderung. Ein verstopfter Abfluss, eine defekte Heizung und vor allem Schimmel in der Wohnung sind dagegen Mietmängel, die eine Mietminderung üblicherweise rechtfertigen.

Die häufigsten Mietminderungsgründe:

Gründe zur Mietminderung gibt es viele. Zur groben Orientierung werden hier die häufigsten Urteile bzw. Fälle in alphabetischer Reihenfolge aufgelistet. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um fixe Beträge einer möglichen Minderung, sondern um individuelle Fallentscheidungen von einzelnen Richtern, die vom Mieterbund zusammengetragen wurden. Die richterlich genehmigte Mietminderung reicht dabei von einem Prozent für einen defekten Briefkasten bis zu 100 Prozent Mietminderung für eine Wohnung, die durch Schimmelbefall unbenutzbar wurde.

Abwasser – 20% waren in einem Fall möglich, in dem das Abwasser einer Nachbarwohnung in die Toilette floss

Abwasserstaubei Austritt von Abwasser aus der Toilette oder der Badewanne wurden 36% Kürzung zugesprochen

Asbest – 50% Minderung durch gesundheitsgefährdenden Asbest in Elektro-Nachtspeicheröfen

Badewanne24% bei starker Nutzungseinschränkung der Badewanne durch die Hausordnung (wenige Stunden in der Woche)

Bade-/Duschmöglichkeit – funktionierte die Dusche bzw. Bademöglichkeit nicht, waren 33% Mietminderung möglich

Badewannenabfluss – 3% Minderung bei defektem Badewannenabfluss

Balkon – 3% wegen einer Reparatur am Balkon
15%, als die Benutzung des Balkons nicht möglich war, da sich dort durch andere Nachbarn durch Fütterung angelockte streunende Katzen aufhielten

Bauarbeiten – 22% gab es bei sechsmonatigen erheblichen Bauarbeiten,
60% bei der Durchführung von umfassenden Ausbauarbeiten im Haus (hier Dachgeschoss)

Baulärm – für Baulärm, der durch den Bau einer ICE-Trasse verursacht wurde, gab es 10 bis 20% Mietminderung

Bordellfür ein Bordell im Haus wurde eine Mietminderung von 30% angesetzt

Briefkästen1% Mietminderung für einen defekten Briefkasten, wodurch die eingeworfene Post nass wurde

Einrüstung – 5% bei Beeinträchtigung der Luft- und Lichtzufuhr durch ein Fassadengerüst und 15% bei starker Beeinträchtigung durch ein Fassadengerüst mit Plastikfolien

Fensterfür luftdurchlässige und schlecht schließbare Fenster wurden 5% Mietminderung im Sommer und 10% im Winter angesetzt

Fernsehempfang10% für die erhebliche Störung des Fernsehempfangs

Feuchtigkeit – 10% bei einem feuchten Keller und 60% bei erheblichem Schaden in einer Erdgeschosswohnung durch vom Boden eindringende Feuchtigkeit

Geruchsbelästigungen – 10% Mietminderung, wenn es wegen nicht artgerechter Tierhaltung aus der Nachbarwohnung stinkt

Hausbeleuchtung – 1% für defekte Hausbeleuchtung

Heizungsausfall – 50% bei Ausfall der gesamten Heizung außerhalb der Wintermonate und 100 Prozent, wenn es während der Wintermonate einen Gesamtausfall der Heizung gibt

Heizungsrauschen10% bei rauschender oder knackender Heizung

Lärmbelästigung – 20% bei durch Nachbarn verursachte erhebliche Lärmstörung, 30% bei typischem Lärm von Diskotheken in der Nachbarschaft und 50% bei durch Nachbarn verursachte erhebliche Lärmstörung in der Nacht

Leitungswasser – 10% Mietminderung bei rostigem Leitungswasser bzw. 15%, wenn ein erhöhter Mangan- oder Eisengehalt das Leitungswasser braun verfärbt

Schimmel10%, wenn ein muffiger Geruch in Bad, Küche oder Wohn- bzw. Schlafzimmer entsteht (auch bei Eigenverschulden des Mieters) und 100% Mietminderung bei der Unmöglichkeit des Aufenthalts in Küche, Wohn- und Schlafzimmer aufgrund von Schimmelbefall

Warmwasserversorgung – eine fehlende Wasserversorgung ermöglichte eine 10%ige Mietminderung

Die Grundvoraussetzungen für jeden Einzelfall können sich dabei unterscheiden. Daher ist es ratsam, bei Streitfällen immer die individuelle richterliche Entscheidung für eine tatsächliche Mietminderung abzuwarten, denn die Entscheidung des zuständigen Richters kann, je nach Sachlage, anders ausfallen.

Nicht jede Mietminderung ist angemessen

Möchte man eine Mietminderung geltend machen, ist es notwendig abzuwägen, ob eine Minderung wirklich angemessen ist. Eine defekte Glühbirne im Flur z.B. erlaubt noch keine Minderung. Hier ist es sinnvoll zu prüfen, ob bzw. inwieweit die Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache eingeschränkt wird, und danach zu entscheiden, wie hoch die Mietminderung angesetzt werden sollte. Um eine unangemessene Minderung der Miete zu vermeiden, kann man unter Vorbehalt die volle Miete leisten und dem Vermieter eventuelle Rückforderungen nach einem gerichtlichen Urteil über die tatsächliche Höhe der Minderung ankündigen.

Reagiert der Vermieter nicht auf die Meldung des Mangels, kann man zusätzlich vom Recht auf Zurückbehaltung Gebrauch machen, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen.

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