Gebäude mit Gerüsten

Gründe für Mietminderung – Teil 1: Baulärm

Die Mietwohnung dient vielen Menschen vor allem als Rückzugsort, an dem man zur Ruhe kommen kann und vom mitunter stressigen Alltag Abstand gewinnt. Dies kann sich jedoch als schwierig erweisen, wenn im Mietobjekt oder in der Nachbarschaft Baustellen vorhanden sind. Der durch Bauarbeiten entstehende Lärm gehört zu den häufigsten Ursachen für Stress. Zudem kann er den Wert einer Mietwohnung herabsetzen, was den betroffenen Mietern das Recht zur Mietminderung einräumt. Wir zeigen auf, unter welchen Umständen eine Kürzung der Miete wegen Baulärms möglich ist und in welcher Höhe sie erfolgen kann.

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung ist grundsätzlich dann möglich, wenn die Lärmbelästigung durch eine Baustelle unzumutbar ist, weil zum Beispiel Ruhezeiten nicht eingehalten werden. Dabei ist es nicht von Belang, ob der Mieter am Tag bzw. während der Bauarbeiten anwesend ist. Jedoch wird vor Gericht oftmals nach Einzelfall entschieden, inwiefern eine Kürzung gerechtfertigt ist. So wird beispielsweise unterschieden nach Baustellen in der Umgebung des Mietobjekts und Baustellen im Haus.

Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Wenn die vom Baulärm betroffene Wohnung zur Straße hin ausgerichtet ist, dann muss der Mieter Straßenbauarbeiten oftmals hinnehmen, da sie zum allgemeinen Lebensrisiko zu zählen sind. Befindet sich jedoch eine Großbaustelle in der Nähe und der Mieter ist dem dort verursachten Lärm in extremer Weise ausgesetzt, so ist eine Mietminderung zulässig. Ebenso kann die Miete gekürzt werden, wenn im Bereich des Mietobjekts neue Gebäude gebaut oder saniert werden. Das gilt allerdings nur, wenn die Lärmbelästigung den üblichen Rahmen überschreitet, was wiederum je nach Fall entschieden wird.

Bauarbeiten im Mietobjekt

Führt ein anderer Mieter in seiner Wohnung Renovierungsarbeiten durch, so berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung, solange er die Nacht- und Ruhezeiten einhält. Bei Aufträgen vom Vermieter wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, hat der Mieter kein Mietminderungsrecht, sofern er sein Einverständnis zur Durchführung dieser Arbeiten gegeben hat. Bauarbeiten im Haus können dann eine Mietminderung rechtfertigen, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der Wohnung durch die Lärmbelästigung erheblich eingeschränkt wird.

Mietminderungsquoten bei Baulärm

Allgemein gültige Quoten existieren hier nicht. Die Gerichte orientieren sich bei der Festlegung der Höhe der Mietminderung an Art, Umfang, Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen.
Hier einige Beispiele für Quoten aus der Rechtsprechung:

  • 10 % bei einer Großbaustelle, die 100 Meter entfernt lag
  • 20 % bei einem Abriss
  • 25 %, wenn es unmöglich ist, das Fenster zu öffnen bzw. ein Gespräch in Zimmerlautstärke zu führen
  • 35 % wegen Baulärms in weniger als zehn Metern Entfernung
  • 60 % bei Abriss des Dachstuhls mithilfe eines Krans

Ausschlussgründe

Das Mietminderungsrecht aufgrund von Baulärm kann in bestimmten Fällen ausgeschlossen werden. Das gilt vor allem, wenn der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags von der Baustelle wusste, oder wenn eine derartige Beeinträchtigung erwartbar ist. Das ist unter anderem der Fall, wenn der Mieter in ein Neubaugebiet zieht, das sich noch in der Entstehung befindet. Ebenso fallen energetische Modernisierungen unter diese Ausschlussgründe, wenn die Arbeiten nicht mehr als drei Monate umfassen.