Heizkörpet, Frau mit Fellmütze und Jacke

Mietmängel Teil 1: Wann ist die Mietsache mangelhaft?

Wenn die Mietwohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet worden ist, steht oftmals die Frage nach Mängeln und, damit verbunden, nach einer Mietminderung im Raum. Tatsächlich obliegt es dem Vermieter, dem Mieter die Räume so zu übergeben, dass sie der beabsichtigten Nutzung entsprechen, also bewohnbar sind. Diese Verpflichtung besteht während der gesamten Mietzeit. Aber wie stark muss die Beeinträchtigung der Mietsache sein, um von einem Mangel sprechen zu können? Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Begriffsbestimmung bezüglich des Mietmangels. Nach § 536 ist ein Mietmangel ein Fehler oder Schaden am Mietobjekt, der sich negativ auf die Nutzbarkeit auswirkt. Bei Wohnimmobilien liegt also ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann bzw. die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Beispiele hierfür sind eine Heizung im Winter oder eine fehlende Versorgung mit Wasser. Die subjektive Sicht des Mieters ist hierbei jedoch kein Kriterium für die Feststellung eines Mangels. Unwesentliche Minderungen der vertragsgemäßen Nutzung fallen nicht darunter. Mietmängel können auch dann bestehen, wenn deren Ursache außerhalb des Wirkungsbereichs des Vermieters liegt wie z. B. bei Baustellenlärm vom Gebäude gegenüber. Die Beurteilung über das Vorhandensein eines Mangels ist unter anderem davon abhängig, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag beschlossen haben. So ist es möglich, dass eine Wohnung als nicht mangelhaft eingestuft wird, während eine Wohnung andere ohne entsprechende Vereinbarung im gleichen Zustand möglicherweise eine Mietminderung rechtfertigt. Dagegen handelt es sich bei Formulierungen wie beispielsweise „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Wohnung an“ um unwirksame Klauseln. Beispiele für mitunter typische Mietmängel sind folgende:

Mieter muss Mangel anzeigen

Aufgrund der sogenannten Schadensminderungspflicht obliegt es dem Mieter, Mängel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Die Mängelanzeige sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen, um im Streitfall nachweisen zu können, dass man rechtzeitig gehandelt hat. Lässt der Mieter seinen Vermieter in Unkenntnis, kann dies schwerwiegende Folgen haben: So kann der Mieter im Nachhinein keine Rechte mehr geltend machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Des Weiteren könnte der Mieter selbst schadensersatzpflichtig werden, wenn er seiner Informationspflicht nicht nachkommt. Mindert er die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen, kann der entsprechende Mietausfall Anlass zur Kündigung seitens des Vermieters werden. Zudem kann ein Mieter später seine Rechte nicht wegen eines Mietmangels durchsetzen, über den er bereits während der Wohnungsübergabe Kenntnis hatte.