Betriebskostenabrechnung mit Kuli

Leistungsprinzip und Abflussprinzip

Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Verfügung, nach denen er diese vornehmen kann. Dabei handelt es sich zum einen um das Leistungsprinzip und zum anderen und zum anderen um das Abflussprinzip. Doch was steckt hinter diesen Begriffen? Worin unterscheiden sie sich? Darf der Vermieter frei wählen, welches Prinzip er anwendet?

Was ist unter Leistungs- bzw. Abflussprinzip zu verstehen?

Das Leistungsprinzip wird auch als Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip bezeichnet. Nach diesem Grundsatz werden nur diejenigen Betriebskosten abgerechnet, die während des betreffenden Abrechnungszeitraums entstanden sind. Weicht dieser von dem Zeitraum ab, in dem der Verbrauch anfällt, muss der Vermieter die Kosten anteilig in Bezug auf den Abrechnungszeitraum umrechnen.
Beim Abflussprinzip, auch Ausgabenrechnung genannt, finden die Kosten Berücksichtigung, die der Vermieter während des entsprechenden Abrechnungszeitraums gezahlt hat. Dabei ist es nicht von Belang, zu welchem Zeitpunkt die Kosten anfallen.

Beispiel

Der Ausgangspunkt für das Beispiel ist eine Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung. Diese betrug für den Zeitraum vom 01.05.2011 bis zum 30.04.2012 400 Euro. Im nachfolgenden Jahr, also vom 01.05.2012 bis zum 30.04.2013, ist eine erhöhte Zahlung von 500 Euro fällig. Der Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr.
Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter die erhöhte Prämie von 500 Euro vollständig umlegen, da er diese während des Abrechnungszeitraums gezahlt hat. Rechnet er allerdings nach dem Leistungsprinzip ab, zieht dies eine Umrechnung nach sich, da nur die anfallenden Kosten innerhalb des Abrechnungszeitraums berücksichtigt werden dürfen und sich dieser im Beispiel vom Leistungs- oder Verbrauchszeitraum unterscheidet.

Wonach darf der Vermieter abrechnen?

Die Gesetzeslage schreibt dem Vermieter nicht vor, welches der beiden Prinzipien er anwenden soll. Er kann also wählen, ob er die Betriebskosten nach dem Leistungs- oder Abflussprinzip abrechnet. Für den Vermieter stellt das Abflussprinzip vor allem dann eine Erleichterung bei der Aufstellung der Kosten dar, wenn die Zeiträume der Energieversorger bzw. der Versicherer sich nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten decken. So muss er die Kosten nicht verteilen, sondern kann sich an den geleisteten Zahlungen orientieren.

Die einzige Ausnahme gilt für die Abrechnung der Heizkosten. Hier soll ausschließlich das Leistungsprinzip Anwendung finden, da laut Heizkostenverordnung nur der tatsächlich verbrauchte Brennstoff abgerechnet werden darf. Sollten die Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung also nach dem Abflussprinzip aufgestellt worden sein, so ist diese inhaltlich fehlerhaft und bedarf einer Überprüfung.