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Kündigungsfristen in Mietverhältnissen

Jeder Mieter und Vermieter wird zwangsläufig einmal mit dem Gegenstand der Kündigung des Mietvertrags konfrontiert, unabhängig davon, ob man diese selbst erteilt oder von der anderen Vertragspartei erhält. Dabei gilt es jedoch, die jeweilige Kündigungsfrist zu beachten. Als Kündigungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, welcher zwischen dem Empfang der Kündigung und dem Datum, ab dem die Laufzeit des Mietvertrags endet. Allerdings gelten je nach Mietverhältnis andere Kündigungsfristen. Diesbezüglich ist weiterhin zu unterscheiden, ob der Mieter oder der Vermieter die Kündigung ausspricht. Welche Kündigungsfristen gelten also für wen?

Zugang der Kündigung und Karenzzeit

Die Kündigungsfrist beginnt ab dem Tag, an welchem dem Mieter bzw. Vermieter die Kündigung zugeht. Damit der laufende Monat die Frist zugerechnet wird, muss die Zustellung spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats erfolgen. Laut Bundesgerichtshof ist ebenso der Samstag als Werktag zu betrachten. Diese drei Werktage gelten als Karenzzeit. Geht die Kündigung erst nach den drei Werktagen ein, ist der laufende Monat aus der Kündigungsfrist ausgenommen, sodass diese sich automatisch um einen Monat verlängert. Die Wirksamkeit der Kündigung ist davon in keiner Weise betroffen.

Kündigung durch den Mieter

Bei einer Kündigung, welche durch den Mieter ausgesprochen wird, betrifft die Kündigungsfrist in der Regel den gleichen Zeitraum unabhängig davon, wie lange der Mieter die Wohnung bereits bewohnt bzw. das Mietverhältnis andauert. Die Kündigungsfrist beträgt in diesen Fällen drei Monate zum Monatesende. In Ausnahmefällen können Mieter auch fristlos kündigen. Ursache dafür können etwaige Mängel sein, die in der Wohnung vorherrschen. Eine fristlose Kündigung ist dann aber erst zulässig, nachdem dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wurde, den Schaden zu beheben. Auch starker Schimmelbefall, der eine Gefahr für die Gesundheit darstellt, kann solch ein gültiger Grund für eine fristlose Kündigung sein. Prinzipiell ist dies auch möglich, wenn eine Wohnung nicht mehr entsprechend dem Mietvertrag genutzt werden kann oder der Vermieter die Bestimmungen des Mietvertrags verletzt.

Kündigung durch den Vermieter

Erteilt der Vermieter die Kündigung, so hängt die Dauer der Kündigungsfrist davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits andauert. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einem zwischen fünf und acht Jahren bestehenden Mietverhältnis verlängert sich diese auf ein halbes Jahr. Bewohnt der Mieter mehr seit als acht Jahren das betreffende Mietobjekt, muss er spätestens neun Monate nach Zustellung der Kündigung aus der Wohnung ausziehen.

Verkürzte und verlängerte Kündigungsfristen

Neben den regulären Kündigungsfristen kann ein Sonderkündigungsrecht geltend gemacht werden, welches Einfluss auf die Dauer der Kündigungsfrist hat. Kündigt der Mieter wegen einer Mieterhöhung, beträgt die Kündigungsfrist nur zwei Monate. Selbiges gilt für umfangreiche Sanierungsarbeiten, welche die Wohnqualität beeinträchtigen. Lediglich vier Wochen werden bis zum Ende des Mietverhältnisses angesetzt, wenn Mieter oder Vermieter eine möblierte untervermietete Wohnung kündigen. Vermieter können die fristlose Kündigung erteilen bei ausbleibender Zahlung der Miete oder besonders schweren Fällen von nicht vertragsmäßigem Gebrauch der Wohnung oder einer erheblichen Störung des Hausfriedens.