Vermieterin mit Uhr und einem Stapel Nebenkostenaberechnungen

Korrekturfrist in der Nebenkostenabrechnung

Bei der Anfertigung der jährlichen Nebenkostenabrechnung können sich Fehler einschleichen. Wird dann eine Abrechnungskorrektur erforderlich, gilt es, etliche Dinge zu berücksichtigen. Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums übersandt haben. Wird diese Abrechnungsfrist versäumt, kann keine Nachforderung mehr geltend gemacht werden (Ausschlussfrist). Für eine nachträgliche Richtigstellung fristgemäßer aber fehlerhafter Abrechnungen sind enge Grenzen gesetzt.

Die Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat bereits 1981 die Mindestanforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung festgehalten. Adressat, Abrechnungsobjekt und -zeitraum, Gesamtkostenzusammensetzung und Umlageschlüssel sind ebenso darzulegen wie die Berechnung der Kostenanteile und Vorauszahlungen des Mieters. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, und ist die Abrechnung für einen durchschnittlich verständigen Mieter nachvollziehbar, dann ist die Abrechnung formell korrekt.
Im Gegensatz zu möglichen formellen Fehlern können aber auch inhaltliche Fehler vorliegen (z. B. Rechenfehler, Ansatz einer nicht umlagefähigen Kostenposition, falscher Umlageschlüssel).

Wie werden Fehler korrigiert? Welche Fristen gibt es?

Fallen formelle Fehler innerhalb der Abrechnungsfrist auf, muss der Vermieter umgehend eine neue Abrechnung erstellen. Korrekturen sind nicht zulässig. Bei inhaltlichen Fehlern kann hingegen eine Korrektur erfolgen. Sowohl Neuerstellung als auch Korrektur der Abrechnung müssen dem Mieter innerhalb der Ausschlussfrist von zwölf Monaten mitgeteilt werden.
Außerhalb der Abrechnungsfrist – also nach Ablauf der zwölf Monate – kann der Vermieter keine formellen Fehler mehr korrigieren.
Inhaltliche Fehler können vermieterseits auch danach noch zeitnah richtig gestellt werden. Allerdings darf die Korrektur nicht zu einer weiteren Nachbelastung des Mieters führen. Der Mieter muss weiterhin nur die Nachzahlung leisten, die in der ursprünglichen (während des Abrechnungszeitraums erstellten) Betriebskostenabrechnung ausgewiesen war. Der Vermieter kann aber die Vorauszahlungen erhöhen.
Ausnahmen gibt es jeweils nur, soweit die verspätete Betriebskostenabrechnung nicht auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder soweit der Mieter einen Fehler in der Abrechnung eindeutig erkennen konnte