Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung bei Anmietung

  • Betriebskostenvorauszahlungen sollten laut Gesetz „angemessen“ sein.
  • Der Vermieter begeht jedoch keine Pflichtverletzung, wenn sich die Vorauszahlung im Nachhinein als deutlich zu niedrig herausstellt und der Mieter eine extrem hohe Nachzahlung leisten muss.
  • Mietern kann jedoch Schadensersatz zugesprochen werden, wenn erwiesen ist, dass der Vermieter sie vorsätzlich getäuscht hat.
  • Der Mieter muss jedoch selbst beweisen, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat.

Wer eine Wohnung anmietet, der akzeptiert als Teil seiner Miete in der Regel auch Betriebskostenvorauszahlungen in einer bestimmten Höhe. Ob die Vorauszahlungen ungefähr dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, zeigt sich bei der Nebenkostenabrechnung. Denn darin verrechnet der Vermieter die Vorauszahlung mit den tatsächlichen Ausgaben. Das Ergebnis freut die Mieter, die ein Guthaben erhalten, weil die Vorauszahlung höher war als die tatsächlichen Kosten und freut die Mieter weniger, die eine Nachzahlung leisten müssen, weil die Vorauszahlung zu gering war.

Grundsätzlich hat der Vermieter beim Ansetzen der Vorauszahlung einigen Spielraum. Auch wenn § 556 BGB, der Paragraph zu den „Vereinbarungen über Betriebskosten“, festlegt, dass Vorauszahlungen „in angemessener Höhe vereinbart werden“ müssen. Doch handelt es sich dabei um eine Prognose. Was am Ende in der Betriebskostenabrechnung steht, hängt von vielen Faktoren ab und nicht zuletzt auch vom individuellen Verbrauch des Mieters. Nachzahlungen und Guthaben von mehreren Hundert Euro sind keine absolute Seltenheit.

Die Gerichte beschäftigt jedoch immer wieder die Frage, ob es sich bei einer stark zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung im Falle einer Neuvermietung um Täuschung handelt. Denn immer wieder klagen Mieter, die in der ersten Betriebskostenabrechnung für eine neue Wohnung böse Überraschungen erleben. Schließlich spielt die prognostizierte Höhe der Nebenkosten bei der Entscheidung eine Rolle, ob jemand eine Wohnung mietet oder nicht.

Die Höhe der Differenz zwischen Betriebskosten und Vorauszahlung ist unerheblich

Das Landgericht Arnsberg verhandelt einen Fall, in dem die abgerechneten Heizkosten die Vorauszahlung um stolze 260 Prozent überstiegen. Es argumentierte zwar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Vorauszahlung möglichst genau zu berechnen, befand jedoch, dass „besondere Umstände“ geherrscht hätten. Denn der Vermieter hatte Kenntnis von der Höhe der Nebenkosten des vorherigen Mieters. Diese überstiegen bei Weitem den Betrag, den er dem neuen Mieter genannt hatte. Das Gericht ging also davon aus, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat und befand zugunsten des Mieters. Dieser konnte seine bereits gezahlte Nachzahlung zurückverlangen.

Ähnlich argumentierte das Amtsgericht Rendsburg. Hier überstiegen die Betriebskosten die Vorauszahlung um 80 Prozent und es erwies sich, dass der Vermieter diese bewusst zu niedrig angesetzt hatte. Auch er hätte aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen ableiten können, welche Höhe für die Vorauszahlung angemessen gewesen wäre. Das Gericht sprach dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zu, der darin bestand, dass er die Nachzahlung, die sich aufgrund der zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung ergeben hatte, nicht zahlen musste.

Vor dem Oberlandesgericht Rostock ging ein solcher Fall wiederum zu Ungunsten des Mieters aus, weil eben nicht nachgewiesen konnte, dass der Vermieter den Mieter bewusst getäuscht hatte. Das Gericht sagte, dass es sich anders verhalten würde, wenn der Mieter beim Vermieter explizit wegen der Höhe der Vorauszahlung nachgefragt hätte und dieser ihm „die Angemessenheit der Zuschüsse zugesichert hätte“. In einigen Fällen wurde Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Sie durften also früher aus dem Mietvertrag raus, wenn sich herausstellte, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben über die Betriebskosten gemacht hat.

Ausschlaggebend ist die Intention des Vermieters

Was den Urteilen gemein ist, ist der Umstand, dass es bei den Argumentationen nicht so sehr um die Höhe der Abweichung geht, sondern zumeist um die Intention des Vermieters. Und genau so argumentiert auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Es besagt, dass der Vermieter seine Pflicht nur verletzt, wenn besondere Umstände vorliegen. Die Tatsache, dass die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlung „deutlich“ übersteigen, reicht allein nicht aus, sagte das Gericht. Besondere Umstände lägen jedoch dann vor, wenn der Vermieter „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter […] zu täuschen“. Die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Mieter. Und ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters zu beweisen, dürfte in vielen Fällen schwierig sein.

Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.

Bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen besonders aufpassen.

Nebenkostenabrechnungen bei Umzug besonders fehleranfällig

Zieht ein Mieter aus seiner bisherigen Wohnung aus oder in eine neue ein, muss er bei der Nebenkostenabrechnung besonders aufpassen. Rund ein Fünftel aller zu prüfenden Abrechnungen, die bei Mineko eingehen, stammen von Mietern, die die Wohnung gewechselt haben. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen liegt bei 94 Prozent. Im Vergleich dazu liegt sie bei Abrechnungen aus laufenden Mietverträgen bei knapp 90 Prozent. Gravierender als die Fehlerhäufigkeit ist jedoch die finanzielle Auswirkung für den Mieter. Nachzahlungsforderungen bei Umzügen sind besonders hoch.

Hohe Nachzahlung nach dem Umzug

Mieter sollen im Schnitt nach einem Umzug 440 Euro nachzahlen. Das heißt, entweder bei der letzten Nebenkostenabrechnung aus der alten Wohnung oder bei der ersten Nebenkostenabrechnung in der neu bezogenen Wohnung. Der Mieter hat jedoch in der Regel nicht den gesamten letzten Abrechnungszeitraum in der Wohnung verbracht. Es sei denn, er ist direkt zum 1.1. oder 31.12. umgezogen. Abrechnungen nach Umzügen müssten deswegen im Schnitt relativ gering ausfallen, weil sie sich nur auf einen Teil des Abrechnungszeitraumes beziehen. Bei Abrechnungen aus laufenden Verträgen liegt die Nachzahlungsforderung jedoch bei 565 Euro, also nur 115 Euro höher. Diese Zahl bezieht sich auf Abrechnungszeiträume von einem Jahr. Im Vergleich dazu sind also Nachzahlungsforderungen aus Abrechnungen nach einem Umzug verhältnismäßig hoch. Mieter sollten bei Nebenkostenabrechnungen mit sogenannten verkürzten Nutzungszeiträumen genau hinschauen, ob tatsächlich nur ein Teil des gesamten Abrechnungszeitraums zugrunde gelegt wurde. Bei Prüfungen durch Mineko ergab sich hier eine durchschnittliche Ersparnis von 210 Euro. Das heißt, im Schnitt war die Nachzahlungsforderung fast doppelt so hoch wie sie hätte sein dürfen.

In der Regel wird für den Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen das Kalenderjahr zugrunde gelegt. Das muss jedoch nicht so sein. Bei etwa jeder fünften Abrechnung in der Mineko-Prüfung wurde ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt. Meist steht der gültige Zeitraum im Mietvertrag im Paragraphen zu den Betriebskosten. Ist das nicht der Fall, sollte sich der Mieter danach erkundigen. Nur dann kann er beurteilen, ob bei einem Umzug seiner Nebenkostenabrechnung der richtige Zeitraum zugrunde gelegt wurde.

Unterschiede in der Nebenkostenabrechnung bei Auszug und Einzug

Es gibt außerdem Unterschiede zwischen Nebenkostenabrechnungen nach Auszügen und Nebenkostenabrechnungen nach Einzügen. Die Fehlerquote bei Auszügen ist am höchsten. Sie liegt mit 96 Prozent sogar noch über dem Durchschnitt der Fehlerquote bei Umzügen allgemein. Hier müssen Mieter also am allermeisten aufpassen, auch wenn der Auszug schon lange zurückliegt. Denn im schlimmsten Fall kommt die letzte Abrechnung aus der vorherigen Wohnung erst knapp zwei Jahre nach dem Umzug. 32 Prozent der für den letzten Zeitraum abgerechneten Nebenkosten sollen die Mieter hier in der Regel nachzahlen. Die Hälfte davon ist im Schnitt zu viel berechnet.

Die erste Nebenkostenabrechnung nach dem Bezug einer neuen Wohnung ist in der Regel etwas weniger fehleranfällig. Dennoch liegt auch hier die Fehlerquote noch bei 93 Prozent. Nachzahlungsforderungen belaufen sich auf das Mittel bei Umzügen: rund 440 Euro. Davon lassen sich in der Regel gut 200 Euro durch eine Prüfung bei Mineko einsparen.

Nebenkostenabrechnung mit Taschenrechner und Geldscheinen

Verkürzter Nutzungszeitraum in der Nebenkostenabrechnung

Wenn Mieter während des Kalenderjahres aus ihrer alten Wohnung ausziehen bzw. in eine neue Wohnung einziehen, stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage, welche Auswirkungen das auf die Nebenkostenabrechnung hat. Besonders im Fokus steht hierbei der Abrechnungszeitraum. So mancher Mieter ist der Meinung, dass sich dieser verkürzt, wenn er die betreffende Wohnung nicht das ganze Jahr bewohnt hat. Ob dies wirklich der Fall ist und was bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten ist, wenn ein Ein- oder Auszug stattfindet, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Regelung zum Abrechnungszeitraum

Nach dem den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB) muss der Vermieter die Nebenkosten stets für ein volles Jahr abrechnen. Dieser Abrechnungszeitraum ist vom Gesetz festgelegt und kann nur in absoluten Ausnahmefällen geändert werden. Der Vermieter muss also die Nebenkostenabrechnung immer für zwölf Monate erstellen, unabhängig davon, ob die Wohnung während des gesamten Jahres genutzt wurde oder nur für einige Monate. Dass diese Regelung so starr ist, hat folgende Bewandtnis: Der Vermieter muss für die Abrechnung der Betriebskosten seinerseits auf die Rechnungen von den Energieversorgern und anderen Unternehmen warten. In vielen Fällen wird die Heizkostenabrechnung von externen Dienstleistern erstellt. Auch diese muss erst vorliegen, damit dem Vermieter alle nötigen Unterlagen und Informationen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stehen.

Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum

Wenn es während der Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel kommt, ergibt sich für den betreffenden Mieter kein verkürzter Abrechnungszeitraum, sondern ein verkürzter Nutzungszeitraum. Der Nutzungszeitraum ist die Zeitspanne, in welcher der Mieter die Wohnung bewohnt. Dabei zählt allerdings nicht die tatsächliche Nutzung. Der entscheidende Faktor hierbei ist der Besitz des Wohnungsschlüssels, wodurch der Mieter Zugang zur Wohnung hat. Somit beginnt der Nutzungszeitraum mit der Schlüsselübergabe an den Mieter und endet, wenn dieser ihn wieder an den Vermieter abgibt.

Auswirkungen des verkürzten Nutzungszeitraums auf die Nebenkostenabrechnung

Zwar muss sich die Nebenkostenabrechnung auf zwölf Monate beziehen, dennoch muss ein verkürzter Nutzungszeitraum vom Vermieter berücksichtigt werden. Denn der Mieter muss nicht für Nebenkosten aufkommen, wenn diese nicht während des Mietverhältnisses entstehen. In Bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten kann eine Zwischenablesung stattfinden. Dies ist jedoch nicht vorgeschrieben. Alternativ kann der geringere Verbrauch aufgrund der nicht mehr oder noch nicht genutzten Wohnung über die Gradtagsmethode berücksichtigt werden. Der Vermieter muss weiterhin bei den verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen die Gesamtkosten ausweisen und bei der Errechnung des Anteils den verkürzten Nutzungszeitraum (zum Beispiel vier Monate) mit einbinden. Auf die Abrechnungsfrist hat ein von der Abrechnungsperiode abweichender Nutzungszeitraum allerdings keinen Einfluss. Dieser beträgt stets ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihm bei einem vorzeitigen Auszug die Nebenkostenabrechnung früher übermittelt.

leere Wohnung

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im Folgenden gezeigt.

Zweck eines Übergabeprotokolls

Die Erstellung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung dient dazu, den aktuellen Zustand der betreffenden Wohnung festzustellen und zu dokumentieren. Dies ist insofern von Vorteil, damit im Verlauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Unklarheiten darüber aufkommen, wer für welchen Schaden zu verantworten ist. Daher ist es empfehlenswert, dass sich die Vertragsparteien genügend Zeit nehmen, und jeden Raum begutachten, sodass kein Mangel übersehen wird. So lässt sich später besser nachvollziehen, ob der Vermieter oder der Mieter für eine mögliche Mängelbeseitigung aufkommen muss. Beiden Parteien, also Mieter wie Vermieter sollte ein unterschriebenes Exemplar des Protokolls zugehen.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll wird neben dem allgemeinen Zustand der Wohnung und eventuellen Mängeln auch festgehalten, ob die Wohnung ausgeräumt und besenrein übergeben wurde. Generell gilt, dass Wohnungen beim Auszug vollständig geräumt und in einem ordentlichen Zustand übergeben werden müssen. Beispiele für Mängel, die in Übergabeprotokolle aufgenommen werden, sind kaputte Lichtschalter, Kratzer auf Fußböden, defekte Armaturen oder Bohrlöcher. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel für die Wohnung sollte dokumentiert werden. Weiterhin sind die Tapeten bzw. farbigen Anstriche in der Wohnung festzuhalten. Außerdem muss kontrolliert werden, ob Wasserhähne, die Toilettenspülung, die elektrischen Leitungen sowie die Heizkörper funktionieren. Der Zustand der Böden und Fliesen in Bad und Küche gehören ebenso in ein Übergabeprotokoll wie die Feststellung von Schimmelbildung. Schließlich gilt es, alle Zählerstände festzuhalten, um den Verbrauch von Strom, Wasser und Heizkosten nachvollziehen zu können.

Mängel

Für alle Mängel, die beim Auszug dokumentiert wurden, haftet der Mieter. Das gilt jedoch nur für Schäden, die nicht durch die übliche Abnutzung während der Mietdauer entstehen, sondern durch unsachgemäße Behandlung. Manche Mängel sind beim Einzug nicht sofort sichtbar. Bei Umzügen im Sommer  lässt sich beispielsweise nicht umgehend feststellen, ob die Heizung möglicherweise defekt ist. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Beseitigung dieses Mangels beim Mieter liegt. Treten solche versteckten Mängel während des Mietverhältnisses auf, müssen diese unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, in der dieser den Schaden beheben lässt.

Einbauküche in Mietwohnung

Ablöse- und Abstandszahlungen

Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich oft die Frage, was aus der Einrichtung wird, in die man über die Jahre möglicherweise viel Geld und Arbeit investiert hat. Vor allem bei Einbauküchen wird oftmals mit dem Nachmieter eine Ablösezahlung vereinbart. In manchen Fällen kann man diese auch vom Vermieter verlangen. Doch wann ist das der Fall? Worauf müssen Vormieter, Nachmieter und Vermieter beachten, wenn es um Ablösezahlungen geht? In diesem Zusammenhang ist oftmals auch von Abstandszahlungen die Rede. Handelt es sich dabei um ein Synonym oder gibt es Unterschiede zwischen diesen beiden Begrifflichkeiten?

Abstandszahlungen

Häufig wird der Begriff Abstandszahlung mit Ablöse gleichgesetzt. Doch es existieren große und mietrechtlich relevante Differenzen, die es zu beachten gilt. Unter einer Abstandzahlung versteht man eine Forderung des Vormieters oder Vermieters an den Nachmieter. Letzterer soll Geld dafür zahlen, dass die betreffende Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt wird. Solche Forderungen sind nach dem Gesetz unzulässig. Weder der Vermieter noch der Vormieter dürfen in irgendeiner Weise vom neuen Mieter eine Prämie allein für den Auszug verlangen.

Ablösezahlungen

Mit Ablösezahlungen ist der Verkauf von Einrichtungsgegenständen gemeint. Als klassisches Beispiel dient hier die Einbauküche, welche dem Nachmieter gegen einen Geldbetrag überlassen wird. Das hat für beide Seiten Vorteile: Der Vormieter muss weder Zeit noch Arbeit mit dem Abbau der Küchengeräte zubringen, während sich der Nachmieter den Kauf und Aufbau einer neuen Küche und somit Geld und Aufwand spart. Dennoch gilt es, mögliche Tücken nicht außer Acht zu lassen. So ist eine Vereinbarung über eine Ablösezahlung erst dann wirksam, wenn der Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet wurde und damit der Nachmieter feststeht. Zudem muss der Preis für den jeweiligen Kaufgegenstand angemessen sein. Wenn der verlangte Betrag mehr als 50 Prozent des Werts des zu erwerbenden Inventarstücks enthält, ist die Ablöseforderung unzulässig. Richtmaß ist hierbei der Zeitwert, welcher aus dem Neupreis, dem Alter und dem derzeitigen Zustand gebildet wird.

Wann darf man Ablöse vom Vermieter verlangen?

Für bestimmte Maßnahmen, die der Vormieter in den vergangenen 20 Jahren mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat, kann er direkt beim Vermieter eine Ablösezahlung verlangen. Dies gilt vor allem für Arbeiten, die zur Erhaltung bzw. zur Steigerung des Wertes der Mietwohnung beigetragen haben. Darunter zählen:

  • Sanierung des Bads
  • Verlegen neuer Fußböden
  • Austausch von beschädigten Boilern
  • Austausch von Heizthermen
  • Einbau einer neuen Heizung

Für Möbel und Einbauten, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, kann der Vormieter höchstens mit dem Nachmieter eine Absprache über die Zahlung einer Ablösesumme vereinbaren. Jedoch besteht für den Nachmieter keine Pflicht zur Ablöse. Er muss die Möbel nicht übernehmen, wenn die Einrichtung nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Besucher und Kinder in der Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung bei Babys, Kindern und Besuchern

Dem Vermieter ist es erlaubt bei steigender Personenanzahl einer Wohnung die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anzupassen bzw. zu erhöhen. Hierbei ist es in vielen Fällen fraglich ob es sich bei den Gästen nur um kurzfristige Besucher oder um wirkliche Mitbewohner handelt.

Babys, Kleinkinder und Kinder

Der Vermieter kann mit dem Mieter im Mietvertrag einen Verteilerschlüssel nach der Personenzahl vereinbaren, ist dies nicht erfolgt so werden die Kosten der Immobilie in der Regel nach der Quadratmeter Anzahl abgerechnet.

Der Verteilerschlüssel „Personenzahl“ wird von vielen Mietern als gerechter empfunden als nach der Quadratmeteranzahl da mehr Personen auch höhere Kosten verursachen. Generell bleibt es einem Vermieter selbst überlassen einen Abrechnungsmaßstab mit dem Mieter zu vereinbaren. Ohne weiteres steht es dem Vermieter nicht zu diesen Abrechnungsmaßstab zu verändern.

Wird in der Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl abgerechnet so spielen Kinder, welche neue in die Wohnung einziehen, keine Rolle auch nicht bei Mehrverbrauch. Der Verbrauch der Nebenkosten bei Kleinkindern, Kinder und Babys liegt zwar deutlich unter dem Verbrauch einer Erwachsenen Person, dennoch wirkt sich Ihr Dasein auf den Verbrauch einer Mietpartei aus. Hat der Vermieter einen Verteilerschlüssel nach Personenanzahl gewählt, kann er bei dem Zuzug eines Kindes auch die zu erhebenden Kosten dementsprechend anpassen.

Besucher

Kein Vermieter kann etwas gegen einen Besucher sagen, wenn dieser nicht dauerhaft in der Wohnung wohnt. Ist es jedoch der Fall, dass ein Gast über einen längeren Zeitraum in einer Wohnung wohnt, wirkt sich dies durch die gleichmäßige Umverteilung von Nebenkosten indirekt auf alle Mieter in einem Haus aus. Zudem wird eine Wohnung auch stärker abgenutzt. Um den Besucher in die Nebenkostenabrechnung mit einzubeziehen muss der Vermieter nachweisen wie lange eine zusätzliche Person bei einem Mieter gelebt hat und das ganze nachvollziehbar dokumentieren. Für einen Nachweis des Vermieters wäre es zudem hilfreich, Zeugen vorweisen zu können.

Der Besucher wird zum Bewohner wenn:

  • er sich nur in der Wohnung des Mieters aufhält (ohne einen anderen Wohnort vorweisen zu können)
  • er sich am sozialen Leben in der Wohnung beteiligt
  • er selbst Besuch empfängt oder sich am Haushalt beteiligt
  • der Besucher mit dem Mieter eine Lebensgemeinschaft bildet und seine eigene Wohnung aufgibt

 

Mann unterzeichnet Vertrag

Nebenkosten bei der Anmietung zu niedrig angesetzt

Wenn Mieter und Vermieter bei der Anmietung einer Wohnung einen Mietvertrag abschließen, wird in diesem neben der Kaltmiete meist auch ein monatlicher Betrag für die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten festgelegt. Dieser Betrag ist vom Vermieter frei bestimmbar und kann falls die Vorauszahlungen nicht ausreichen durch Nachzahlungen und eine Anpassung des Abschlags aufgestockt werden.

Neben diesen gängigen Mietverträgen gibt es jedoch auch Mietverträge, in denen eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale bestimmt wird. Hier ist eine nachträgliche Anpassung nicht möglich.

Keine Pflichtverletzung des Vermieters

Setzt der Vermieter die Vorauszahlungen bei der Anmietung zu niedrig an, um Mieter durch eine niedrige Warmmiete von einer Anmietung zu überzeugen handelt er nicht pflichtwidrig. Es steht ihm frei in welcher Höhe er die Vorauszahlungen festsetzt. Reichen die Vorauszahlungen der Mieter  bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht zur Deckung aller entstandenen Kosten aus, kann er sie zu Nachzahlungen auffordern. Darüber hinaus kann er die Vorauszahlungen dann nachträglich anpassen.

Gerade in ländlicheren Regionen, in denen genug Wohnraum existiert, setzten Vermieter niedrige Nebenkosten unter Umständen als Lockmittel ein. Kommt es dann nach der ersten Nebenkostenabrechnung zu Nachzahlungsforderungen an die Mieter haben sich jene meist schon eingelebt und akzeptieren die Nachzahlungen und die Anpassung ihrer Vorauszahlungen.

Mieter sollte sich vor Anmietung informieren

Für Mieter ist es daher ratsam sich schon vor der Anmietung über die anfallenden Nebenkosten zu informieren. Eine wertvolle Informationsquelle ist dabei der Energieausweis, welchen Vermieter seit dem 1.5.2014 einem Mietinteressenten bei einer Besichtigung vorlegen müssen. Anhand dieses Energieausweises können potenzielle Mieter schnell feststellen ob es sich bei dem Haus, in welches sie einziehen wollen, um einen Energiefresser oder einen Energiesparer handelt. Ferner kann man vom Vermieter Einsicht in eine alte Nebenkostenabrechnungen der Wohnung erbitten, jener ist jedoch nicht dazu verpflichtet ihm Einsicht zu gewähren. Alternativ kann eine Nachfrage bei den Nachbaren oft ein einfaches und zugleich sehr ergiebiges Informationsmittel sein.

Außerdem kann eine Nachfrage beim Vermieter hinsichtlich der für das Haus getroffenen Vereinbarungen hilfreich sein. Interessante Fragen können dabei zum Beispiel sein: Gibt es einen Hausmeister? Wie oft kommt dieser pro Woche? Wie oft wird der Hausflur gereinigt? Mit welcher Heizungsart wird das Haus beheizt? Vermieter sind grundsätzlich immer dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterworfen, jedoch ist dieser im Bezug auf viele Posten Auslegungssache.

Sichert der Vermieter einem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zu, ist eine nachträgliche deutliche Erhöhung der Vorauszahlungen als Betrugsversuch zu werten. Dagegen könnte ein Mieter gerichtlich vorgehen, jedoch steht er dabei in der Beweispflicht. Das heißt er bräuchte einen Zeugen der bei der Zusicherung zu gegen ist oder ein formloses Schreiben des Vermieters, in welchem er die Angemessenheit der Nebenkosten bestätigt.