Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

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In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.

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Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Heizungsregler

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

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Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach dem Verbrauch errechnet werden, der tatsächlich im Verlauf des Abrechnungszeitraums entstanden ist. Da erscheint es doch sinnvoll, ausschließlich nach dem Verbrauch abzurechnen? Wäre dies die gerechteste Verteilung? MINEKO gibt Antworten.

Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist vorgeschrieben

Vielen Mietern erscheint es logisch, bei der Heizkostenabrechnung nur den Verbrauch zu berücksichtigen, den sie selbst verursacht haben. Tatsächlich ist es jedoch nur bei den Kosten für Kaltwasser zulässig, zu 100 % nach Kubikmetern umzulegen. Die Heizkostenverordnung schreibt für die Heizkosten und die Warmwasserkosten eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 % und maximal 70 % betragen soll. Die übrigen Grundkosten sind entsprechend der Wohnfläche zu verteilen. Aber welchen Hintergrund hat diese Aufteilung? Warum ist es sinnvoll, zumindest einen Teil als Festkosten anzusetzen?

Gründe gegen eine rein verbrauchsabhängige Berechnung

Dass für einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten der Verteilerschlüssel der Wohnfläche gilt, hat durchaus seinen Sinn. So kann eine Heizungsanlage niemals einen Wirkungsgrad von 100 % erreichen, weil es in jedem Haus zu Wärmeverlusten kommt. Dabei geht die Wärme zum einen über die Außenwände des Gebäudes verloren, zum anderen können Nachbarn davon profitieren, wenn beispielsweise die Leitungen an deren Wänden entlang verlaufen. Des Weiteren entstehen nicht alle Kosten in Verbindung mit der Heizanlage allein durch das Heizen. Bereits der Betrieb sowie der dafür aufzubringende Strom und die Wartung sind Kosten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. Bei einer Heizkostenabrechnung, die nur nach Verbrauch erstellt wird, wären dies Kosten, die allein der Vermieter tragen müsste. Doch auch für Mieter ergeben sich mitunter Vorteile aus der Berücksichtigung der Festkosten. Der Verbrauch an Heizenergie hängt teilweise von der Lage der Wohnung im Haus ab. Liegen diese außen, muss mehr geheizt werden. Ähnliches gilt für Wohnungen, die aufgrund einer längeren Abwesenheit gar nicht geheizt werden. Hier heizt der Nachbar praktisch mit und hat dementsprechend einen höheren Verbrauch. Eine Abrechnung, welche die Wohnfläche mit einbezieht, trägt diesem Umstand Rechnung. Ziel der Vorgaben ist demnach eine höhere Einzelfallgerechtigkeit.

Kann man eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbaren?

Trotz der Regelungen der Heizkostenverordnung können gewisse Umstände eine Abrechnung der Heizkosten, die zu 100 % nach Verbrauch umgelegt werden, ermöglichen. Wenn Mieter und Vermieter zusammen ein Zweifamilienhaus bewohnen, sind diese nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. In diesem Fall ist es erlaubt, eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann muss allerdings für alle Mieter der gleiche Verteilerschlüssel gelten.

 

 

Heizungsregler, Geldscheine und Grundriss

Heizkosten bei Leerstand

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Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.

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Heizkostenabrechnung mit Zähler

Heiznebenkosten

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In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter als umlagefähige Betriebskosten gezahlt werden muss, erläutert MINEKO im Folgenden.

Was gehört zu den Heiznebenkosten?

Welche Kosten, die durch den Betrieb der Heizanlage entstehen, auf den Mieter umlegbar sind, ist in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung geregelt. Die folgende Auflistung zeigt die wichtigsten Heiznebenkosten auf:

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten umfassen diejenigen Ausgaben, welche im Zuge des Ankaufs der jeweiligen Brennstoffe getätigt werden. Hierbei gilt für den Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zudem darf dieser nicht die tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen, die im Rahmen der Anschaffung anfallen, sondern er muss den Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ermitteln.

Verbrauchsanalyse

Seit 2009 dürfen Vermieter die Kosten für die Analyse des Verbrauchs über die Heiznebenkosten abrechnen. Ziel dieses Vorgehens ist es, ein Bewusstsein für einen verantwortungsbewussten Umgang mit der Heizenergie zu schaffen.

Verbrauchserfassung

Auch die Kosten für die Erfassung der Verbräuche kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich muss der Vermieter nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung den Verbrauch mit entsprechend geeichten Messgeräten erfassen. Unter den Kosten für die Verbrauchserfassung werden mehrere Posten erfasst. Bei diesen handelt es sich zum einen um Ausgaben für die Gerätemiete, für die Ablesung, für die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Öllieferung

Des Weiteren zählt die Anlieferung des Öls zu den umlagefähigen Heiznebenkosten. Dies betrifft jedoch nur den Betrag, welchen die Heizölfirma abrechnet. Etwaige Kosten für die Überwachung der Lieferung können nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Betriebsstrom

Unter dem Betriebsstrom ist derjenige Strom zu verstehen, der verwendet wird, um die Heizanlage zu betreiben. Dieser Strom kann unter anderem genutzt werden für die Umwälzpumpe, den Brennmotor, den Brennkessel, den Kompressor sowie verschiedene Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren. Es besteht die Möglichkeit, diesen Stromverbrauch mittels eines Zählers zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Ist kein Messgerät vorhanden, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wartungskosten

Die Kosten für die Wartung der Heizanlage sind in der Regel umlagefähige Heiznebenkosten, wobei hier besonders auf die Unterscheidung zwischen Reparaturarbeiten und tatsächlichen Wartungsarbeiten wie der Kontrolle, Pflege und ggf. Reinigung geachtet werden muss.

Immissionsschutz

Werden Messungen durchgeführt, um die Immissionen festzustellen, sind die dafür anfallenden Ausgaben entsprechend den Regelungen der Heizkostenverordnung vom Mieter zu tragen. Diese Messungen sind außerdem durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Nicht umlagefähige Heiznebenkosten

Zwar können Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung über die Heiznebenkosten abrechnen, da diese oftmals durch externe Firmen übernommen wird. Die Anfertigung der Abrechnung der Betriebskosten sind jedoch Ausgaben, die der Vermieter allein tragen muss. Des Weiteren sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also alle Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen, nicht als Betriebskosten umlagefähig. Dies betrifft unter anderem Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Schließlich müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen aufkommen, worunter zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen fallen.

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Heizungsregler, Taschenrechner und Geldscheine

Die Heizkostenverordnung – Positionen und Ausnahmen

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Nachdem wir bereits über die Bestimmungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung berichtet haben, erfahren Sie heute, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen und unter welchen Umständen die Heizkostenverordnung keine Berücksichtigung findet.

Umlagefähige Heizkosten

In der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserkosten geregelt. Unter diese Positionen fällt jedoch eine ganze Reihe an Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • Betrieb der Heizungsanlage
  • Bedienung der Heizungsanlage
  • Kosten für Brennstoff und dessen Lieferung
  • Reinigung der Heizungsanlage
  • Kontrolle dieser durch Fachpersonal
  • Kosten für Emissionsmessungen
  • Miete für Messgeräte zur Verbrauchserfassung

Hierbei gilt es zu beachten, dass lediglich Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen wie den Austausch einer Ölpumpe sind nicht umlagefähig. In der Regel werden die Wartungskosten zu fünf Prozent in die Brennstoffkosten mit einberechnet.

Verstöße und Änderungen seitens des Vermieters

Das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten kann in Ausnahmefällen einseitig vom Vermieter geändert werden, sofern es die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen nicht überschreitet. Zu solchen Ausnahmefällen zählen zum Beispiel energiesparende Baumaßnahmen oder durch hohen Leerstand verursachte verzerrte Resultate in der Heizkostenabrechnung. Jedoch darf der Vermieter eine solche Veränderung nicht während der laufenden Abrechnungsperiode vornehmen, sondern nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums. Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben der Heizkostenverordnung und rechnet beispielsweise ausschließlich mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche, so kann der Mieter seinen Anspruch auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten geltend machen und von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen. Dieses besagt, dass er seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen kann. Dieses Kürzungsrecht besteht jedoch nur für Mieter. Wohnungseigentümer sind davon ausgeschlossen.

Wann die Heizkostenverordnung nicht greift

Zudem existieren weitere Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Heizkostenverordnung keine Gültigkeit hat. So gilt die Heizkostenverordnung, wie oben bereits angedeutet, nur für Mietverhältnisse, nicht jedoch für Eigentum. Weiterhin müssen in Wohnungen mit Gasthermen keine Zähler installiert werden. Bei Zweifamilienhäusern, die von einem Mieter und dem Vermieter bewohnt werden, greift die Heizkostenverordnung ebenfalls nicht, wodurch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht notwendig ist. Ebenso muss nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände nicht möglich ist. Dies ist weiterhin der Fall bei Mietobjekten, die vor dem 01. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizkörper nicht vollständig ausgestellt werden können. Außerdem nicht von der Heizkostenverordnung betroffen sind Studentenwohnheime sowie Pflege- und Altersheime. Schließlich fallen energiesparende Heizanlagen wie Solaranlagen nicht unter die Heizkostenverordnung.

 

Rohrwärme als Faktor in der Heizkostenabrechnung

Heizkostenfalle Rohrwärme

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Steigende Energiekosten führen seit Jahren zu höheren Heizkosten. Als Mieter scheint man oft machtlos und bereitet sich auf eine hohe Nachzahlungen vor. Es gibt jedoch auch Ursachen für eine zu hohe Heizkostenabrechnung, die fernab vom Öl- & Gaspreis liegen: Rohrwärme.

Ist Rohrwärme ein Thema für mich?

Unter Rohrwärme versteht man zunächst einmal ganz einfach die Abgabe von Wärme über die Heizrohre. Also Wärme, die nicht aus dem Heizkörper selbst kommt und daher auch nicht von Messzählern erfasst wird. Eigentlich sind diese Werte so gering, dass sie nicht weiter relevant wären. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Rohre auch gut isoliert sind, z.B. indem sie zum Beispiel in der Wand verlaufen. Verlaufen sie sichtbar durch die Wohnung des Mieters, kann Rohrwärme ein Faktor der hohen Heizkostenabrechnung sein. Insbesondere Einrohrheizungen, aber auch „normale“ Heizanlagen sind davon betroffen. Die mangelnde Dämmung der Rohre führt dann dazu, dass ein Teil der Wärme auf dem Weg in die Wohnung des Mieters verloren geht und damit auch die Wohnungen anderer Mieter erwärmt. Teilweise ist dieser Effekt sogar so stark, dass Parteien, die von Rohrwärme profitieren ihre eigenen Heizkörper kaum noch benutzen müssen. Die elektronischen Heizkostenverteiler am Heizkörper können die Wärmeabgabe aus den Rohren aber nicht erfassen, da sie nur die Abgabe des Körpers selbst registrieren.

Erhöhte Heizkosten durch Rohrwärmeverlust

Wer sicher gehen möchte, der prüft einmal bei ausgeschalteter Heizung, ob die Rohre warm sind. Ist das der Fall lohnt sich ein Blick in die Heizkostenabrechnung, um mehr über den Umgang des Vermieters mit der Problematik zu erfahren. Eine Voraussetzung für Rohrwärmeverlust ist jedoch eine zentrale Heizanlage.

Wie kann sich Rohrwärme auf die Heizkosten auswirken?

Um in der Wohnung die gewünschte Temperatur zu erreichen, muss in der gemeinschaftlichen Anlage genügend Wärme erzeugt werden. Umso mehr dabei auf dem Weg in die Wohnung verloren geht, desto mehr Heizressourcen benötigt der Kessel. Aus der Heizwärme wird so nicht erfasste Grundwärme. Im Prinzip schlagen sich diese Kosten für die erhöhte Heizleistung auf die Grundkosten einer Heizkostenabrechnung. Sie bilden nach der Heizkostenverordnung zusammen mit dem Verbrauchswert eines Mieters die Grundlage für die Berechnung der mieterbezogenen Heizkosten. Dabei werden die Grundkosten der gesamten aufgewendeten Heizkosten auf alle Mieter umgelegt.
Ist der Anteil der unerfassten Rohrwärme sehr hoch, führt das unweigerlich zu einer Verteilungsungenauigkeit und damit zu einer ungerechten Kostenverteilung. So steigen die Heizkosten für Vielheizer noch weiter an, während Wenigheizer oftmals von dieser Ungenauigkeit profitieren. Dabei kommt es natürlich durchaus darauf an, wo sich eine Wohnung befindet.

Finde ich den Posten Rohrwärme auf meiner Heizkostenabrechnung?

Rohrwärme kann in den Heizkosten mit aufgeführt werden, muss es aber nicht. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet den Verlust der Wärme explizit zu messen und aufzuführen. Sollte sich kein Posten „Rohrwärme“ oder ähnliches auf der Abrechnung finden, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Vermieter die Unkosten über die Grundkosten abrechnet. Ist es allerdings doch der Fall, können den dort angegebenen Werten verschiedene Ermittlungsverfahren zugrunde liegen, die als „anerkannte Regeln der Technik“ gelten:

  • Ausstattung der Rohrleitungen mit separaten Heizkostenverteilern
  • Abschätzung der Werte durch einen Vergleich der gesamten Heizwärme und dem erfassten Verbrauch (VDI 2077)
  • Rechnerische Ermittlung über ein Aufmaß aller Heizungsrohre

Taucht der Punkt „Rohrwärme“ zum ersten Mal in der Abrechnung auf, sollte man zunächst den Vermieter darauf ansprechen und erfragen, wie sich der Punkt berechnet.

Heizkosten Mietminderung

Mietminderung bei sehr hohen Heizkosten

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Die Heizkosten stellen in jeder Nebenkostenabrechnung den größten Kostenfaktor für einen Mieter dar. Für manche Mieter fühlen sich die Nebenkosten durch die teils immensen Heizkosten oft schon mehr wie eine Zweite Miete an. Wenn auch durch bewusste Benutzung der Heizung und sorgsames Lüften der Wohnung die Heizkosten trotzdem immer weiter nach oben schießen stellen sich viele Mieter die Frage ob es ihnen möglich ist die Kaltmiete zu mindern oder sie die Situation schlicht und einfach so hinnehmen müssen wie sie ist.

Nur bei Sachmangel Mietminderung möglich

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch erfüllt. Tauchen bei der Mietsache grobe Mängel auf, welche den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zulassen, ist der Vermieter verpflichtet diesen Zustand wieder herzustellen. Die Kosten die ihm hierfür entstehen sind nicht auf die Mieter umlagefähig, da es sich bei jenen um Instandhaltungskosten handelt. Solange die Heizungsanlage aber so funktioniert wie sie seit ihrer Erbauung funktionierte ist ein Mietmangel nicht begründet und somit auch keine Mietminderung möglich.

Ist die Heizung alt und arbeitet schlicht unwirtschaftlich ist dies kein Mangel der vom Vermieter behoben werden muss. Der Vermieter verletzt hier nicht seine Pflicht das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Würde die Heizungsanlage nicht mehr in der Weise funktionieren wie sie es ursprünglich einmal tat könnte dies einen Mietmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch dass die Heizungsanlage nur noch sehr unwirtschaftlich arbeitet. Dies kann sich entweder in einem unverhältnismäßig hohen Verbrauch aber auch in einer hohen Bedienungsintensivtät äußern. Kann ein Mieter das schlüssig darlegen müsste der Vermieter ihm aufgrund eines solchen Sachmangels eine Mietminderung zugestehen.

Modernisierungspflicht eines Vermieters

Unter Umständen kann ein Vermieter durch gesetzliche Pflichten dazu gezwungen sein eine Heizungsanlage zu erneuern. So müssen Vermieter laut EnEv 2014 veraltete Öl- und Gaskessel sowie Heizungsanlagen die im Jahr 2015 über 30 Jahre alt sind gegen energiesparende Alternativen austauschen.

Hält sich ein Vermieter nicht an die Vorschriften der EnEv 2014 hat der Mieter trotzdem noch keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter darauf dass jener die Heizung erneuert. Dieser muss sich unter Umständen zwar auf eine Strafe gefasst machen aber solange die Heizung noch funktioniert kann der Mieter die Miete auch nicht mindern wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich ist.

Viele Mieter sollten auch die äußeren Gegebenheiten nicht unterschätzen. So ist beispielsweise eine Wohnung im obersten Stock eines Hauses immer kälter und mit höheren Heizkosten verbunden als eine Wohnung die von oben und unten von anderen Wohnungen eingebaut ist. Selbes gilt für Wohnungen im Erdgeschoss oder Wohnungen welche viele Außenwände haben. Solange der Vermieter den Mieter bei der Anmietung nicht hinsichtlich der äußeren Gegebenheiten der Wohnung absichtlich getäuscht hat kann der Mieter in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter geltend machen.

Auf Mängel die innerhalb einer Wohnung hinsichtlich der Heizkosten zu einer Steigerung führen können, müssen vom Vermieter nach Aufforderung des Mieters behoben werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, könnte ein Mieter durch einen defekten Heizkörper beispielsweise die Miete mindern.

Zweifamlienhaus: Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

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Die Heizkostenverordnung besagt das für jede einzelne Wohnung die Gesamtkosten der Heizung zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Um eine Ablesung und damit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, müssen vom Vermieter an den Heizkörpern Zähler montiert werden.

Ausnahmen bei einem Zweifamilienhaus

Es besteht eine Ausnahmeregelung für Zweifamilienhäuser, welche der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag individuell vereinbaren können. Diese besagt, dass der Vermieter und der Mieter eine andere Kostenverteilung für die Heizkosten wählen und damit die Heizkostenverordnung im Mietvertrag ausschließen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Diese Ausnahme gilt nicht, wenn in der Immobilie zwar nicht mehr als zwei Wohnungen existieren aber eine zusätzliche  Gewerbeeinheit vorhanden ist. Gehören beide Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern und werden beide vermietet oder ein Eigentümer bewohnt selbst seine Wohnung und der andere Eigentümer vermietet  seine Wohnung, so tritt die Ausnahme außer Kraft.

Wird im Mietvertrag eine solche Ausnahme nicht beschlossen gilt wie für gewöhnlich die Heizkostenverordnung.

Ein- und Auszug des Vermieters

Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, so ist eine Abweichung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag möglich. Auch wenn der Vermieter selbst eine Wohnung bezieht so bleibt die im  Mietvertrag vereinbarte Abrechnung der Heizkostenverordnung mit dem Mieter der anderen Wohnung bestehen. Auf eine Änderung im Mietvertrag muss sich der Mieter nicht einlassen. Es steht dem Vermieter frei den Mieter zu kündigen oder eine Änderungskündigung einzureichen und damit die Anwendung der Heizkostenverordnung zu erwirken.

Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, so erlischt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung der nicht Anwendung der Heizkostenverordnung. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme bei baulichen Veränderungen der Immobilie im Zuge welcher eine dritte Wohnung angebaut wird.

 

Heizkostenabrechnung mit Hundert-Euro-Scheinen und Taschenrechner

Heizkosten bei der Nebenkostenabrechnung

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Die Heizkosten machen normalerweise einen großen Teil jeder Nebenkostenabrechnung aus. Vermieter sind bei der Erstellung bestimmten Formalien unterworfen. Diese Formalien sollten vom Mieter nach Erhalt der Abrechnung eingehend geprüft werden.

Vermieter hat sich an Auflagen zu halten

Jeder Vermieter ist verpflichtet, sich an einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten zu halten. Weicht der Abrechnungszeitraum der Heizkosten davon ab, kann sich das unter Umständen negativ für den Mieter auswirken.

Nach Erhalt der Abrechnung bleiben dem Mieter weitere 12 Monate Zeit die Abrechnung zu beanstanden. Um sicher zu gehen, dass die Abrechnung korrekt ist, empfiehlt es sich für den Mieter diese eingehend zu überprüfen.

Bei der Auflistung der Heizkosten muss in der Abrechnung klar erkennbar sein, wie hoch der eigentliche Energieverbrauch für die Abrechnungsperiode war. Bei einer Ölheizung müssen zudem Anfangs- und Endbestand sowie einzelne Lieferungen klar aufgeführt werden.

Die Nebenkosten der Heizung variieren je nachdem, welche Art Heizung im Haus verwendet wird. Diese können von einfachen Wartungsarbeiten bis hin zu Erfassungskosten oder Kosten der Abrechnung gehen. Kosten, welche hierfür regelmäßig anfallen, sind auf die Mieter zu gleichen Teilen umlagefähig. Dies gilt jedoch nicht für Kosten, welche durch Reparaturen anfallen.

Des Weiteren sollte die Kostenverteilung nachvollziehbar gestaltet sein, denn der Vermieter hat hinsichtlich der Anteile, welche von jedem Mieter getragen werden müssen, einen gewissen Spielraum. So können Vermieter 30 bis 50% der anfallenden Kosten nach einem festen Maßstab wie der Wohnfläche, veranschlagen und 50 bis 70% nach gemessenem Verbrauch.

Bei Sozialwohnungen ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, ein Umlageausfallwagnis von 2% zu berechnen. Diesen Risikozuschlag hat der Mieter in jedem Fall zu vollen Teilen zu tragen.

Mieter sollte bestimmte Dinge kontrollieren

Falls einem Mieter bei der Ablesung seiner Heizungsstände kein Beleg ausgestellt wird, sollte er vorher die Zähler selbst ablesen und sie dann mit den Ständen, welche in der Abrechnung aufgeführt werden, vergleichen. In jedem Fall lohnt sich eine Kontrolle, ob die Stände korrekt abgelesen und dann auch richtig aufgeführt sind. Außerdem sollte Mietern bewusst sein, dass sie im Fall einer verbrauchsunabhängigen Berechnung ihrer Heizkosten dazu berechtigt sind, ihren Anteil an den Heizkosten um bis zu 15% zu kürzen.

Generell empfiehlt sich für Mieter ein eingehender Vergleich ihrer vorherigen Abrechnung mit der aktuellen Abrechnung. Feste Größen wie Quadratmeterzahl der Wohnung sollten sich in keinem Fall verändern, denn dadurch würde sich auch der Anteil der Heizkosten verändern. Außerdem hat der Vermieter den Kostenanteil von einer leer stehenden Wohnung selbst zu tragen und kann diesen nicht auf die anderen Mieter im Haus verteilen. Des Weiteren sollten Mieter darauf achten, dass Kosten für Verwaltung und Reparaturen nicht auf sie umgelegt werden, denn der Vermieter hat diese selbst zu tragen.

Falls es im Haus auch Räume gibt, welche gewerblich vermietet werden, so muss der Vermieter die Kosten, welche dort entstehen gesondert ausweisen, denn jene können nicht auf die anderen Mieter verteilt werden.

Sollte ein Mieter innerhalb eines Jahres ausziehen, sind die Mehrkosten, welche durch einen Nutzerwechsel entstehen, ebenfalls nicht umlagefähig.