Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung bei Anmietung

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  • Betriebskostenvorauszahlungen sollten laut Gesetz „angemessen“ sein.
  • Der Vermieter begeht jedoch keine Pflichtverletzung, wenn sich die Vorauszahlung im Nachhinein als deutlich zu niedrig herausstellt und der Mieter eine extrem hohe Nachzahlung leisten muss.
  • Mietern kann jedoch Schadensersatz zugesprochen werden, wenn erwiesen ist, dass der Vermieter sie vorsätzlich getäuscht hat.
  • Der Mieter muss jedoch selbst beweisen, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat.

Wer eine Wohnung anmietet, der akzeptiert als Teil seiner Miete in der Regel auch Betriebskostenvorauszahlungen in einer bestimmten Höhe. Ob die Vorauszahlungen ungefähr dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, zeigt sich bei der Nebenkostenabrechnung. Denn darin verrechnet der Vermieter die Vorauszahlung mit den tatsächlichen Ausgaben. Das Ergebnis freut die Mieter, die ein Guthaben erhalten, weil die Vorauszahlung höher war als die tatsächlichen Kosten und freut die Mieter weniger, die eine Nachzahlung leisten müssen, weil die Vorauszahlung zu gering war.

Grundsätzlich hat der Vermieter beim Ansetzen der Vorauszahlung einigen Spielraum. Auch wenn § 556 BGB, der Paragraph zu den „Vereinbarungen über Betriebskosten“, festlegt, dass Vorauszahlungen „in angemessener Höhe vereinbart werden“ müssen. Doch handelt es sich dabei um eine Prognose. Was am Ende in der Betriebskostenabrechnung steht, hängt von vielen Faktoren ab und nicht zuletzt auch vom individuellen Verbrauch des Mieters. Nachzahlungen und Guthaben von mehreren Hundert Euro sind keine absolute Seltenheit.

Die Gerichte beschäftigt jedoch immer wieder die Frage, ob es sich bei einer stark zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung im Falle einer Neuvermietung um Täuschung handelt. Denn immer wieder klagen Mieter, die in der ersten Betriebskostenabrechnung für eine neue Wohnung böse Überraschungen erleben. Schließlich spielt die prognostizierte Höhe der Nebenkosten bei der Entscheidung eine Rolle, ob jemand eine Wohnung mietet oder nicht.

Die Höhe der Differenz zwischen Betriebskosten und Vorauszahlung ist unerheblich

Das Landgericht Arnsberg verhandelt einen Fall, in dem die abgerechneten Heizkosten die Vorauszahlung um stolze 260 Prozent überstiegen. Es argumentierte zwar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Vorauszahlung möglichst genau zu berechnen, befand jedoch, dass „besondere Umstände“ geherrscht hätten. Denn der Vermieter hatte Kenntnis von der Höhe der Nebenkosten des vorherigen Mieters. Diese überstiegen bei Weitem den Betrag, den er dem neuen Mieter genannt hatte. Das Gericht ging also davon aus, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat und befand zugunsten des Mieters. Dieser konnte seine bereits gezahlte Nachzahlung zurückverlangen.

Ähnlich argumentierte das Amtsgericht Rendsburg. Hier überstiegen die Betriebskosten die Vorauszahlung um 80 Prozent und es erwies sich, dass der Vermieter diese bewusst zu niedrig angesetzt hatte. Auch er hätte aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen ableiten können, welche Höhe für die Vorauszahlung angemessen gewesen wäre. Das Gericht sprach dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zu, der darin bestand, dass er die Nachzahlung, die sich aufgrund der zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung ergeben hatte, nicht zahlen musste.

Vor dem Oberlandesgericht Rostock ging ein solcher Fall wiederum zu Ungunsten des Mieters aus, weil eben nicht nachgewiesen konnte, dass der Vermieter den Mieter bewusst getäuscht hatte. Das Gericht sagte, dass es sich anders verhalten würde, wenn der Mieter beim Vermieter explizit wegen der Höhe der Vorauszahlung nachgefragt hätte und dieser ihm „die Angemessenheit der Zuschüsse zugesichert hätte“. In einigen Fällen wurde Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Sie durften also früher aus dem Mietvertrag raus, wenn sich herausstellte, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben über die Betriebskosten gemacht hat.

Ausschlaggebend ist die Intention des Vermieters

Was den Urteilen gemein ist, ist der Umstand, dass es bei den Argumentationen nicht so sehr um die Höhe der Abweichung geht, sondern zumeist um die Intention des Vermieters. Und genau so argumentiert auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Es besagt, dass der Vermieter seine Pflicht nur verletzt, wenn besondere Umstände vorliegen. Die Tatsache, dass die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlung „deutlich“ übersteigen, reicht allein nicht aus, sagte das Gericht. Besondere Umstände lägen jedoch dann vor, wenn der Vermieter „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter […] zu täuschen“. Die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Mieter. Und ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters zu beweisen, dürfte in vielen Fällen schwierig sein.

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Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

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In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.

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Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

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Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.

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Nebenkosten bei kleinen Wohnungen besonders hoch

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Die Mieter der kleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen doppelt drauf. Einerseits sind bei Kleinstwohnungen (unter 45 Quadratmeter) die Mieten pro Quadratmeter höher als bei großen Wohnungen. Laut Immowelt liegt der bundesweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen unter 40 Quadratmeter bei über neun Euro. Für Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 80 Quadratmeter hingegen ist er etwa drei Euro geringer und liegt bei nur knapp sechs Euro. Und auch Mieter großer Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) zahlen nur einen Euro Miete pro Quadratmeter mehr als Mieter von Kleinstwohnungen.

Die kleinsten Wohnungen zahlen die höchsten Nebenkosten

Und zusätzlich sind laut Daten der Mineko auch die jährlichen Nebenkosten auf den Quadratmeter gerechnet bei Kleinstwohnungen am höchsten. Sieht man sich die absoluten Nebenkosten gemessen an der Wohnungsgröße an, so steigt, wie man es erwarten würde, die Höhe der Nebenkosten mit der Größe der Wohnung. Kleine Wohnungen verursachen niedrige Nebenkosten, große Wohnungen verursachen hohe Nebenkosten. Auf die Quadratmeterzahl heruntergerechnet kehrt sich dieses Verhältnis jedoch um. Die Nebenkosten pro Quadratmeter steigen, je kleiner die Wohnung ist (siehe Grafik). Umgekehrt sinken die Nebenkosten pro Quadratmeter, je größer eine Wohnung ist.

Nebenkosten pro Quadratmeter

 

Der Mieter einer Wohnung, die über 120 Quadratmeter misst, zahlt in Deutschland im Schnitt jährlich 21 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter. Hingegen zahlt der Mieter einer Wohnung mit einer Fläche von unter 45 Quadratmeter das Doppelte – rund 41 Euro pro Quadratmeter. Sogar innerhalb der Kategorie der Kleinstwohnungen bleibt dieses Verhältnis bestehen. Je kleiner die Wohnung desto höher die Nebenkosten pro Quadratmeter. Das heißt: die Mieter der allerkleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen auf den Quadratmeter gerechnet die allerhöchsten Nebenkosten.

Geht man davon aus, dass in Kleinstwohnungen vor allem Singles leben, dann werden diese besonders belastet. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes lag 2014 die Belastung durch Wohnkosten für Haushalte von Alleinlebenden bei fast 40 Prozent des Haushaltseinkommens. Im bundesweiten Durchschnitt waren es 27 Prozent. Für armutsgefährdete Alleinlebende war sie noch höher: Sie gaben im Schnitt 60 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Wohnung aus. Auch von den Hartz-IV-Empfängern lebt der überwiegende Teil in kleinen Wohnungen. Nach Angaben der Agentur für Arbeit gibt es in Deutschland 1,8 Millionen Bedarfsgemeinschaften mit einer Person. Diesen Bedarfsgemeinschaften wird eine Wohnfläche von maximal 45 Quadratmetern zugewiesen. 55 Prozent der Hartz-IV-Empfänger leben also in kleinen Wohnungen.

Umlageschlüssel wirkt sich auf Höhe der Nebenkosten aus

Der Grund für diese Diskrepanz liegt in der Art der Abrechnung. Nebenkosten können nach verschiedenen Umlageschlüsseln auf die Mieter verteilt werden. Sie können entweder pro Person, pro Wohnung, pro Quadratmeter oder nach einer prozentualen Verteilung abgerechnet werden. Das gilt für alle Betriebskosten außer für die Heizkosten, deren Grundverbrauch ausschließlich nach Quadratmetern umgelegt wird. Der Grundverbrauch beträgt zwischen 30 und 50 Prozent der Heizkosten. Der Rest der Heizkosten wird nach Verbrauch berechnet. Hier würde die Wohnungsgröße also wieder zu Buche schlagen, da in größeren Wohnungen mehr geheizt werden muss als in kleinen.

Bei vielen anderen Betriebskosten kann sich der Vermieter jedoch aussuchen, ob er sie nach Wohneinheit, nach Quadratmetern, nach Personen oder nach Prozent umlegt. Und die Umlage nach Wohneinheit kann dafür sorgen, dass die Nebenkosten pro Quadratmeter bei kleinen Wohnungen steigen. Denn wird nach Wohnung abgerechnet, dann zahlen alle Wohnungen dasselbe. Egal, wie groß oder klein sie sind. Wie eine bestimmte Betriebskostenart umgelegt wird, ist aus der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Dort muss der Vermieter die Umlageschlüssel jeweils angeben. Andernfalls wäre nicht nachvollziehbar, wie sich die Nebenkosten für einen bestimmten Mieter berechnen.

Situation in Bundesländern ähnlich

Die Zahlen in den einzelnen Bundesländern zeichnen ein ähnliches Bild. In Berlin zahlen Mieter der kleinsten Wohnungen (unter 45 Quadratmeter) gut 40 Euro jährlich an Nebenkosten, Mieter mittlerer Wohnungen (60 bis 80 Quadratmeter) etwa 33 Euro und Mieter von Wohnungen über 120 Quadratmeter nur knapp 23 Euro pro Quadratmeter. In Bayern ist der Unterschied besonders deutlich. Hier zahlt der Mieter für die Nebenkosten einer Kleinstwohnung auf den Quadratmeter gerechnet knapp 58 Euro im Jahr, während es bei den Bewohnern von Wohnungen über 120 Quadratmetern nur knapp 22 Euro sind. Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter von Kleinstwohnungen in Brandenburg. Sie zahlen im Schnitt 33 Euro pro Quadratmeter. Am höchsten sind die Nebenkosten in dieser Wohnungskategorie in Schleswig-Holstein. Hier zahlen Mieter besonders kleiner Wohnung stolze 66 Euro pro Quadratmeter.

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Künftig soll bei Mieterhöhungen und Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche gelten.

Die Auswirkungen der „tatsächlichen Wohnfläche“

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Der BGH kippte Anfang des Jahres die sogenannte Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wurde bisher eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, so durfte sie von der eigentlichen Größe um zehn Prozent nach oben oder unten abweichen. Diese vereinbarte Fläche galt später auch für alle Berechnungen und Mieterhöhungen. Die bisherige Rechtsprechung besagte, dass der Mieter erst gegen eine Abweichung vorgehen konnte, wenn diese über der Zehn-Prozent-Grenze lag.

Das Urteil des BHG zur Anwendung der „tatsächlichen Wohnfläche“

Nun kam der BGH zu einer anderen Einschätzung und wich damit von seiner früheren Meinung ab. Er stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag steht. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann muss diese auf Grundlage der eigentlichen Größe der Wohnung berechnet werden und nicht auf Grundlage der Wohnfläche, die im Mietvertrag steht. Das Urteil hat keinerlei Auswirkungen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Größe stimmt. Doch Flächenangaben in Mietverträgen weichen häufig von der tatsächliche Wohfläche ab und vererben sich dann von Mietvertrag zu Mietvertrag.

In der Urteilsbegründung heißt es denn auch, dass ansonsten mit „vertraglich fingierten Umständen“ gearbeitet würde und nicht mit den tatsächlichen. Die Klägerin war in dem Fall die Vermieterin, die einen Teil einer Mieterhöhung mit der Tatsache begründete, dass die Fläche der Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH stimmte zwar zu, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche und in diesem Fall größere Fläche der Wohnung zugrunde gelegt werden sollte. Die Vermieterin verlor dennoch, weil sie versucht hatte, die Miete bis über die Kappungsgrenze, also um mehr als 15 Prozent zu erhöhen. Die Gültigkeit der Kappungsgrenze bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Urteil hat zu allerlei Fragestellungen geführt. Denn es hat potenziell Auswirkungen auf die Vereinbarung von Mieten, auf die Umlage von Betriebskosten, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen und auf die Erstellung von Mietspiegeln. Das Urteil des BGH bezog sich jedoch selbstverständlich auf den konkreten Fall und macht zu allem anderen keine Angaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) plant deswegen, es in der jetzigen Legislaturperiode gesetzlich zu konkretisieren.

Der Gesetzgeber plant Anpassungen zur „tatsächlichen Wohnfläche“

In seinen „Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts in der 18. Legislaturperiode“ bekräftigte das BMJV, dass ein „Abstellen auf die vereinbarte Mietfläche“ dazu führen würde, dass Mieter „nicht existente Mieten und Betriebskosten zahlen“ müssten und der Vermieter hierfür auch Mieterhöhungen verlangen könnte. Es erklärt darin, die Frage, „auf welche Weise eine Wohnfläche zu ermitteln ist und von welchen Werten auszugehen ist“, konkretisieren zu wollen. Und zwar vor allem in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Laut Daten der Mineko liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland zwischen 25 und 33 Euro (Betriebskosten zuzüglich Heizkosten). Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter in Rheinland-Pfalz und am höchsten sind sie in Hamburg. Wie sich die Rechtsprechung genau auf die Betriebskosten auswirken wird, wird man erst in ein paar Jahren sagen können. Je nachdem, ob die vereinbarte Wohnfläche in einem Mietvertrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist, könnten sich die Kosten entsprechend erhöhen oder senken.

Die Pläne des BMJV sehen vor, gesetzlich festzulegen, dass auch für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ die tatsächliche Wohnfläche gelten soll. Bisher war es so, dass sich eine Wohnungsvergrößerung oder -verkleinerung nicht auf die Miete auswirkte. Denn im Mietvertrag wird eine Miete vereinbart, die für die gesamte Wohnung gilt und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter. Wurde etwa eine Wohnung durch Modernisierung größer, so konnte der Vermieter zwar die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen. Er konnte die Erhöhung jedoch nicht mit der größeren Wohnfläche begründen. Eine verkleinerte Fläche wirkte sich wiederum nachteilig für den Mieter aus, der trotzdem dieselbe Miete zahlen musste. Der Gesetzgeber will nun festlegen, dass für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ auf jeden Fall auch „die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich“ ist und so für „Verteilungsgerechtigkeit“ sorgen. Auch die Umlage der Betriebskosten soll sich in Zukunft nach der wirklichen Größe der Wohnung richten. Dafür soll geregelt werden, wie „die Wohnfläche zu berechnen ist“, wenn die Parteien bei einer Vermietung nichts dazu vereinbart haben.

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Bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen besonders aufpassen.

Nebenkostenabrechnungen bei Umzug besonders fehleranfällig

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Zieht ein Mieter aus seiner bisherigen Wohnung aus oder in eine neue ein, muss er bei der Nebenkostenabrechnung besonders aufpassen. Rund ein Fünftel aller zu prüfenden Abrechnungen, die bei Mineko eingehen, stammen von Mietern, die die Wohnung gewechselt haben. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen liegt bei 94 Prozent. Im Vergleich dazu liegt sie bei Abrechnungen aus laufenden Mietverträgen bei knapp 90 Prozent. Gravierender als die Fehlerhäufigkeit ist jedoch die finanzielle Auswirkung für den Mieter. Nachzahlungsforderungen bei Umzügen sind besonders hoch.

Hohe Nachzahlung nach dem Umzug

Mieter sollen im Schnitt nach einem Umzug 440 Euro nachzahlen. Das heißt, entweder bei der letzten Nebenkostenabrechnung aus der alten Wohnung oder bei der ersten Nebenkostenabrechnung in der neu bezogenen Wohnung. Der Mieter hat jedoch in der Regel nicht den gesamten letzten Abrechnungszeitraum in der Wohnung verbracht. Es sei denn, er ist direkt zum 1.1. oder 31.12. umgezogen. Abrechnungen nach Umzügen müssten deswegen im Schnitt relativ gering ausfallen, weil sie sich nur auf einen Teil des Abrechnungszeitraumes beziehen. Bei Abrechnungen aus laufenden Verträgen liegt die Nachzahlungsforderung jedoch bei 565 Euro, also nur 115 Euro höher. Diese Zahl bezieht sich auf Abrechnungszeiträume von einem Jahr. Im Vergleich dazu sind also Nachzahlungsforderungen aus Abrechnungen nach einem Umzug verhältnismäßig hoch. Mieter sollten bei Nebenkostenabrechnungen mit sogenannten verkürzten Nutzungszeiträumen genau hinschauen, ob tatsächlich nur ein Teil des gesamten Abrechnungszeitraums zugrunde gelegt wurde. Bei Prüfungen durch Mineko ergab sich hier eine durchschnittliche Ersparnis von 210 Euro. Das heißt, im Schnitt war die Nachzahlungsforderung fast doppelt so hoch wie sie hätte sein dürfen.

In der Regel wird für den Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen das Kalenderjahr zugrunde gelegt. Das muss jedoch nicht so sein. Bei etwa jeder fünften Abrechnung in der Mineko-Prüfung wurde ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt. Meist steht der gültige Zeitraum im Mietvertrag im Paragraphen zu den Betriebskosten. Ist das nicht der Fall, sollte sich der Mieter danach erkundigen. Nur dann kann er beurteilen, ob bei einem Umzug seiner Nebenkostenabrechnung der richtige Zeitraum zugrunde gelegt wurde.

Unterschiede in der Nebenkostenabrechnung bei Auszug und Einzug

Es gibt außerdem Unterschiede zwischen Nebenkostenabrechnungen nach Auszügen und Nebenkostenabrechnungen nach Einzügen. Die Fehlerquote bei Auszügen ist am höchsten. Sie liegt mit 96 Prozent sogar noch über dem Durchschnitt der Fehlerquote bei Umzügen allgemein. Hier müssen Mieter also am allermeisten aufpassen, auch wenn der Auszug schon lange zurückliegt. Denn im schlimmsten Fall kommt die letzte Abrechnung aus der vorherigen Wohnung erst knapp zwei Jahre nach dem Umzug. 32 Prozent der für den letzten Zeitraum abgerechneten Nebenkosten sollen die Mieter hier in der Regel nachzahlen. Die Hälfte davon ist im Schnitt zu viel berechnet.

Die erste Nebenkostenabrechnung nach dem Bezug einer neuen Wohnung ist in der Regel etwas weniger fehleranfällig. Dennoch liegt auch hier die Fehlerquote noch bei 93 Prozent. Nachzahlungsforderungen belaufen sich auf das Mittel bei Umzügen: rund 440 Euro. Davon lassen sich in der Regel gut 200 Euro durch eine Prüfung bei Mineko einsparen.

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Heizungsregler

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

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Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach dem Verbrauch errechnet werden, der tatsächlich im Verlauf des Abrechnungszeitraums entstanden ist. Da erscheint es doch sinnvoll, ausschließlich nach dem Verbrauch abzurechnen? Wäre dies die gerechteste Verteilung? MINEKO gibt Antworten.

Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist vorgeschrieben

Vielen Mietern erscheint es logisch, bei der Heizkostenabrechnung nur den Verbrauch zu berücksichtigen, den sie selbst verursacht haben. Tatsächlich ist es jedoch nur bei den Kosten für Kaltwasser zulässig, zu 100 % nach Kubikmetern umzulegen. Die Heizkostenverordnung schreibt für die Heizkosten und die Warmwasserkosten eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 % und maximal 70 % betragen soll. Die übrigen Grundkosten sind entsprechend der Wohnfläche zu verteilen. Aber welchen Hintergrund hat diese Aufteilung? Warum ist es sinnvoll, zumindest einen Teil als Festkosten anzusetzen?

Gründe gegen eine rein verbrauchsabhängige Berechnung

Dass für einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten der Verteilerschlüssel der Wohnfläche gilt, hat durchaus seinen Sinn. So kann eine Heizungsanlage niemals einen Wirkungsgrad von 100 % erreichen, weil es in jedem Haus zu Wärmeverlusten kommt. Dabei geht die Wärme zum einen über die Außenwände des Gebäudes verloren, zum anderen können Nachbarn davon profitieren, wenn beispielsweise die Leitungen an deren Wänden entlang verlaufen. Des Weiteren entstehen nicht alle Kosten in Verbindung mit der Heizanlage allein durch das Heizen. Bereits der Betrieb sowie der dafür aufzubringende Strom und die Wartung sind Kosten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. Bei einer Heizkostenabrechnung, die nur nach Verbrauch erstellt wird, wären dies Kosten, die allein der Vermieter tragen müsste. Doch auch für Mieter ergeben sich mitunter Vorteile aus der Berücksichtigung der Festkosten. Der Verbrauch an Heizenergie hängt teilweise von der Lage der Wohnung im Haus ab. Liegen diese außen, muss mehr geheizt werden. Ähnliches gilt für Wohnungen, die aufgrund einer längeren Abwesenheit gar nicht geheizt werden. Hier heizt der Nachbar praktisch mit und hat dementsprechend einen höheren Verbrauch. Eine Abrechnung, welche die Wohnfläche mit einbezieht, trägt diesem Umstand Rechnung. Ziel der Vorgaben ist demnach eine höhere Einzelfallgerechtigkeit.

Kann man eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbaren?

Trotz der Regelungen der Heizkostenverordnung können gewisse Umstände eine Abrechnung der Heizkosten, die zu 100 % nach Verbrauch umgelegt werden, ermöglichen. Wenn Mieter und Vermieter zusammen ein Zweifamilienhaus bewohnen, sind diese nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. In diesem Fall ist es erlaubt, eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann muss allerdings für alle Mieter der gleiche Verteilerschlüssel gelten.

 

 

Heizungsregler, Geldscheine und Grundriss

Heizkosten bei Leerstand

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Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.

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Heizkostenabrechnung mit Zähler

Heiznebenkosten

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In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter als umlagefähige Betriebskosten gezahlt werden muss, erläutert MINEKO im Folgenden.

Was gehört zu den Heiznebenkosten?

Welche Kosten, die durch den Betrieb der Heizanlage entstehen, auf den Mieter umlegbar sind, ist in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung geregelt. Die folgende Auflistung zeigt die wichtigsten Heiznebenkosten auf:

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten umfassen diejenigen Ausgaben, welche im Zuge des Ankaufs der jeweiligen Brennstoffe getätigt werden. Hierbei gilt für den Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zudem darf dieser nicht die tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen, die im Rahmen der Anschaffung anfallen, sondern er muss den Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ermitteln.

Verbrauchsanalyse

Seit 2009 dürfen Vermieter die Kosten für die Analyse des Verbrauchs über die Heiznebenkosten abrechnen. Ziel dieses Vorgehens ist es, ein Bewusstsein für einen verantwortungsbewussten Umgang mit der Heizenergie zu schaffen.

Verbrauchserfassung

Auch die Kosten für die Erfassung der Verbräuche kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich muss der Vermieter nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung den Verbrauch mit entsprechend geeichten Messgeräten erfassen. Unter den Kosten für die Verbrauchserfassung werden mehrere Posten erfasst. Bei diesen handelt es sich zum einen um Ausgaben für die Gerätemiete, für die Ablesung, für die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Öllieferung

Des Weiteren zählt die Anlieferung des Öls zu den umlagefähigen Heiznebenkosten. Dies betrifft jedoch nur den Betrag, welchen die Heizölfirma abrechnet. Etwaige Kosten für die Überwachung der Lieferung können nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Betriebsstrom

Unter dem Betriebsstrom ist derjenige Strom zu verstehen, der verwendet wird, um die Heizanlage zu betreiben. Dieser Strom kann unter anderem genutzt werden für die Umwälzpumpe, den Brennmotor, den Brennkessel, den Kompressor sowie verschiedene Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren. Es besteht die Möglichkeit, diesen Stromverbrauch mittels eines Zählers zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Ist kein Messgerät vorhanden, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wartungskosten

Die Kosten für die Wartung der Heizanlage sind in der Regel umlagefähige Heiznebenkosten, wobei hier besonders auf die Unterscheidung zwischen Reparaturarbeiten und tatsächlichen Wartungsarbeiten wie der Kontrolle, Pflege und ggf. Reinigung geachtet werden muss.

Immissionsschutz

Werden Messungen durchgeführt, um die Immissionen festzustellen, sind die dafür anfallenden Ausgaben entsprechend den Regelungen der Heizkostenverordnung vom Mieter zu tragen. Diese Messungen sind außerdem durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Nicht umlagefähige Heiznebenkosten

Zwar können Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung über die Heiznebenkosten abrechnen, da diese oftmals durch externe Firmen übernommen wird. Die Anfertigung der Abrechnung der Betriebskosten sind jedoch Ausgaben, die der Vermieter allein tragen muss. Des Weiteren sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also alle Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen, nicht als Betriebskosten umlagefähig. Dies betrifft unter anderem Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Schließlich müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen aufkommen, worunter zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen fallen.

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Verkürzter Nutzungszeitraum in der Nebenkostenabrechnung

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Wenn Mieter während des Kalenderjahres aus ihrer alten Wohnung ausziehen bzw. in eine neue Wohnung einziehen, stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage, welche Auswirkungen das auf die Nebenkostenabrechnung hat. Besonders im Fokus steht hierbei der Abrechnungszeitraum. So mancher Mieter ist der Meinung, dass sich dieser verkürzt, wenn er die betreffende Wohnung nicht das ganze Jahr bewohnt hat. Ob dies wirklich der Fall ist und was bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten ist, wenn ein Ein- oder Auszug stattfindet, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Regelung zum Abrechnungszeitraum

Nach dem den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB) muss der Vermieter die Nebenkosten stets für ein volles Jahr abrechnen. Dieser Abrechnungszeitraum ist vom Gesetz festgelegt und kann nur in absoluten Ausnahmefällen geändert werden. Der Vermieter muss also die Nebenkostenabrechnung immer für zwölf Monate erstellen, unabhängig davon, ob die Wohnung während des gesamten Jahres genutzt wurde oder nur für einige Monate. Dass diese Regelung so starr ist, hat folgende Bewandtnis: Der Vermieter muss für die Abrechnung der Betriebskosten seinerseits auf die Rechnungen von den Energieversorgern und anderen Unternehmen warten. In vielen Fällen wird die Heizkostenabrechnung von externen Dienstleistern erstellt. Auch diese muss erst vorliegen, damit dem Vermieter alle nötigen Unterlagen und Informationen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stehen.

Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum

Wenn es während der Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel kommt, ergibt sich für den betreffenden Mieter kein verkürzter Abrechnungszeitraum, sondern ein verkürzter Nutzungszeitraum. Der Nutzungszeitraum ist die Zeitspanne, in welcher der Mieter die Wohnung bewohnt. Dabei zählt allerdings nicht die tatsächliche Nutzung. Der entscheidende Faktor hierbei ist der Besitz des Wohnungsschlüssels, wodurch der Mieter Zugang zur Wohnung hat. Somit beginnt der Nutzungszeitraum mit der Schlüsselübergabe an den Mieter und endet, wenn dieser ihn wieder an den Vermieter abgibt.

Auswirkungen des verkürzten Nutzungszeitraums auf die Nebenkostenabrechnung

Zwar muss sich die Nebenkostenabrechnung auf zwölf Monate beziehen, dennoch muss ein verkürzter Nutzungszeitraum vom Vermieter berücksichtigt werden. Denn der Mieter muss nicht für Nebenkosten aufkommen, wenn diese nicht während des Mietverhältnisses entstehen. In Bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten kann eine Zwischenablesung stattfinden. Dies ist jedoch nicht vorgeschrieben. Alternativ kann der geringere Verbrauch aufgrund der nicht mehr oder noch nicht genutzten Wohnung über die Gradtagsmethode berücksichtigt werden. Der Vermieter muss weiterhin bei den verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen die Gesamtkosten ausweisen und bei der Errechnung des Anteils den verkürzten Nutzungszeitraum (zum Beispiel vier Monate) mit einbinden. Auf die Abrechnungsfrist hat ein von der Abrechnungsperiode abweichender Nutzungszeitraum allerdings keinen Einfluss. Dieser beträgt stets ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihm bei einem vorzeitigen Auszug die Nebenkostenabrechnung früher übermittelt.

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Die Heizkostenverordnung – Positionen und Ausnahmen

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Nachdem wir bereits über die Bestimmungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung berichtet haben, erfahren Sie heute, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen und unter welchen Umständen die Heizkostenverordnung keine Berücksichtigung findet.

Umlagefähige Heizkosten

In der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserkosten geregelt. Unter diese Positionen fällt jedoch eine ganze Reihe an Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • Betrieb der Heizungsanlage
  • Bedienung der Heizungsanlage
  • Kosten für Brennstoff und dessen Lieferung
  • Reinigung der Heizungsanlage
  • Kontrolle dieser durch Fachpersonal
  • Kosten für Emissionsmessungen
  • Miete für Messgeräte zur Verbrauchserfassung

Hierbei gilt es zu beachten, dass lediglich Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen wie den Austausch einer Ölpumpe sind nicht umlagefähig. In der Regel werden die Wartungskosten zu fünf Prozent in die Brennstoffkosten mit einberechnet.

Verstöße und Änderungen seitens des Vermieters

Das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten kann in Ausnahmefällen einseitig vom Vermieter geändert werden, sofern es die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen nicht überschreitet. Zu solchen Ausnahmefällen zählen zum Beispiel energiesparende Baumaßnahmen oder durch hohen Leerstand verursachte verzerrte Resultate in der Heizkostenabrechnung. Jedoch darf der Vermieter eine solche Veränderung nicht während der laufenden Abrechnungsperiode vornehmen, sondern nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums. Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben der Heizkostenverordnung und rechnet beispielsweise ausschließlich mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche, so kann der Mieter seinen Anspruch auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten geltend machen und von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen. Dieses besagt, dass er seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen kann. Dieses Kürzungsrecht besteht jedoch nur für Mieter. Wohnungseigentümer sind davon ausgeschlossen.

Wann die Heizkostenverordnung nicht greift

Zudem existieren weitere Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Heizkostenverordnung keine Gültigkeit hat. So gilt die Heizkostenverordnung, wie oben bereits angedeutet, nur für Mietverhältnisse, nicht jedoch für Eigentum. Weiterhin müssen in Wohnungen mit Gasthermen keine Zähler installiert werden. Bei Zweifamilienhäusern, die von einem Mieter und dem Vermieter bewohnt werden, greift die Heizkostenverordnung ebenfalls nicht, wodurch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht notwendig ist. Ebenso muss nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände nicht möglich ist. Dies ist weiterhin der Fall bei Mietobjekten, die vor dem 01. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizkörper nicht vollständig ausgestellt werden können. Außerdem nicht von der Heizkostenverordnung betroffen sind Studentenwohnheime sowie Pflege- und Altersheime. Schließlich fallen energiesparende Heizanlagen wie Solaranlagen nicht unter die Heizkostenverordnung.

 

Hände mit Taschenrechner, Geld und Brille und Geld

Kalt- und Warmmiete

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Für Mieter bzw. Mietinteressen sind die Begriffe Kaltmiete und Warmmiete von entscheidender Bedeutung, da sie die monatlichen Zahlungen an den Vermieter betreffen. Dabei handelt es sich um gängige Begriffe, dennoch ist es wichtig, dass man den Unterschied genau kennt. In manchen Fällen ist auch von Nettomiete bzw. Bruttomiete die Rede. Was sich dahinter verbirgt und worin die Unterschiede bei diesen Begrifflichkeiten bestehen, wird im Folgenden erläutert.

Kaltmiete und Mietspiegel

Die Kaltmiete ist gleichzusetzen mit der Grundmiete. Darunter versteht man den Betrag, den ein Mieter an den Vermieter für die Nutzung der gemieteten Fläche, also der Wohnung, bezahlt. Diese Miete ist ein Beitrag an den Vermieter für die Überlassung des Mietobjekts. Berechnet wird die Kaltmiete aus der Quadratmeteranzahl der Wohnung und dem Quadratmeterpreis. In der Kaltmiete oder auch Nettomiete sind keine weiteren Kosten enthalten. Wie hoch diese ausfällt, ist in der Regel von der Region bzw. der Lage und dem Baujahr des Hauses abhängig. Der Vermieter kann vergleichsweise frei über die Höhe der Kaltmiete entscheiden. In der Regel orientiert er sich dabei an dem jeweiligen Mietspiegel der Region. Umgekehrt dient die Kaltmiete auch als Grundlage zur Erstellung des ortsüblichen Mietspiegels. Dieser soll den Mietern und Vermietern als Vergleichswert für das Mietniveau in ihrer jeweiligen Stadt oder Gemeinde dienen. Will der Vermieter eine Erhöhung der Mietzahlungen durchsetzen, muss er den Mietspiegel ebenfalls als Orientierungspunkt ansetzen.

Warmmiete und Nebenkosten

In der Warmmiete sind neben der Kaltmiete noch weitere Kosten enthalten, weshalb diese auch Bruttomiete genannt wird. Bei diesen Kosten handelt es sich um die Nebenkosten. Diese fallen an für den Verbrauch an Warmwasser und Heizung. Weiterhin gehören Betriebskosten für die Müllentsorgung, die Grundsteuer, Gartenpflege oder den Hauswart zu den Nebenkosten. Welche und wie viele Nebenkostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden, ist im Mietvertrag festgehalten. In der Regel wird für die Nebenkosten ein monatlicher Abschlag festgelegt, der am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Dazu dient die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Je nach Fall zahlt der Vermieter ein Guthaben oder fordert eine Nachzahlung, um die Kosten zu decken. Bei der Warmmiete ist zu beachten, dass diese nicht alle Kosten beinhaltet, die der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses zahlen muss. Weitere Ausgaben können für Telefon, Internet oder einen Kabelanschluss anfallen.

leere Wohnung

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

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Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im Folgenden gezeigt.

Zweck eines Übergabeprotokolls

Die Erstellung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung dient dazu, den aktuellen Zustand der betreffenden Wohnung festzustellen und zu dokumentieren. Dies ist insofern von Vorteil, damit im Verlauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Unklarheiten darüber aufkommen, wer für welchen Schaden zu verantworten ist. Daher ist es empfehlenswert, dass sich die Vertragsparteien genügend Zeit nehmen, und jeden Raum begutachten, sodass kein Mangel übersehen wird. So lässt sich später besser nachvollziehen, ob der Vermieter oder der Mieter für eine mögliche Mängelbeseitigung aufkommen muss. Beiden Parteien, also Mieter wie Vermieter sollte ein unterschriebenes Exemplar des Protokolls zugehen.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll wird neben dem allgemeinen Zustand der Wohnung und eventuellen Mängeln auch festgehalten, ob die Wohnung ausgeräumt und besenrein übergeben wurde. Generell gilt, dass Wohnungen beim Auszug vollständig geräumt und in einem ordentlichen Zustand übergeben werden müssen. Beispiele für Mängel, die in Übergabeprotokolle aufgenommen werden, sind kaputte Lichtschalter, Kratzer auf Fußböden, defekte Armaturen oder Bohrlöcher. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel für die Wohnung sollte dokumentiert werden. Weiterhin sind die Tapeten bzw. farbigen Anstriche in der Wohnung festzuhalten. Außerdem muss kontrolliert werden, ob Wasserhähne, die Toilettenspülung, die elektrischen Leitungen sowie die Heizkörper funktionieren. Der Zustand der Böden und Fliesen in Bad und Küche gehören ebenso in ein Übergabeprotokoll wie die Feststellung von Schimmelbildung. Schließlich gilt es, alle Zählerstände festzuhalten, um den Verbrauch von Strom, Wasser und Heizkosten nachvollziehen zu können.

Mängel

Für alle Mängel, die beim Auszug dokumentiert wurden, haftet der Mieter. Das gilt jedoch nur für Schäden, die nicht durch die übliche Abnutzung während der Mietdauer entstehen, sondern durch unsachgemäße Behandlung. Manche Mängel sind beim Einzug nicht sofort sichtbar. Bei Umzügen im Sommer  lässt sich beispielsweise nicht umgehend feststellen, ob die Heizung möglicherweise defekt ist. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Beseitigung dieses Mangels beim Mieter liegt. Treten solche versteckten Mängel während des Mietverhältnisses auf, müssen diese unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, in der dieser den Schaden beheben lässt.

Einbauküche in Mietwohnung

Ablöse- und Abstandszahlungen

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Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich oft die Frage, was aus der Einrichtung wird, in die man über die Jahre möglicherweise viel Geld und Arbeit investiert hat. Vor allem bei Einbauküchen wird oftmals mit dem Nachmieter eine Ablösezahlung vereinbart. In manchen Fällen kann man diese auch vom Vermieter verlangen. Doch wann ist das der Fall? Worauf müssen Vormieter, Nachmieter und Vermieter beachten, wenn es um Ablösezahlungen geht? In diesem Zusammenhang ist oftmals auch von Abstandszahlungen die Rede. Handelt es sich dabei um ein Synonym oder gibt es Unterschiede zwischen diesen beiden Begrifflichkeiten?

Abstandszahlungen

Häufig wird der Begriff Abstandszahlung mit Ablöse gleichgesetzt. Doch es existieren große und mietrechtlich relevante Differenzen, die es zu beachten gilt. Unter einer Abstandzahlung versteht man eine Forderung des Vormieters oder Vermieters an den Nachmieter. Letzterer soll Geld dafür zahlen, dass die betreffende Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt wird. Solche Forderungen sind nach dem Gesetz unzulässig. Weder der Vermieter noch der Vormieter dürfen in irgendeiner Weise vom neuen Mieter eine Prämie allein für den Auszug verlangen.

Ablösezahlungen

Mit Ablösezahlungen ist der Verkauf von Einrichtungsgegenständen gemeint. Als klassisches Beispiel dient hier die Einbauküche, welche dem Nachmieter gegen einen Geldbetrag überlassen wird. Das hat für beide Seiten Vorteile: Der Vormieter muss weder Zeit noch Arbeit mit dem Abbau der Küchengeräte zubringen, während sich der Nachmieter den Kauf und Aufbau einer neuen Küche und somit Geld und Aufwand spart. Dennoch gilt es, mögliche Tücken nicht außer Acht zu lassen. So ist eine Vereinbarung über eine Ablösezahlung erst dann wirksam, wenn der Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet wurde und damit der Nachmieter feststeht. Zudem muss der Preis für den jeweiligen Kaufgegenstand angemessen sein. Wenn der verlangte Betrag mehr als 50 Prozent des Werts des zu erwerbenden Inventarstücks enthält, ist die Ablöseforderung unzulässig. Richtmaß ist hierbei der Zeitwert, welcher aus dem Neupreis, dem Alter und dem derzeitigen Zustand gebildet wird.

Wann darf man Ablöse vom Vermieter verlangen?

Für bestimmte Maßnahmen, die der Vormieter in den vergangenen 20 Jahren mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat, kann er direkt beim Vermieter eine Ablösezahlung verlangen. Dies gilt vor allem für Arbeiten, die zur Erhaltung bzw. zur Steigerung des Wertes der Mietwohnung beigetragen haben. Darunter zählen:

  • Sanierung des Bads
  • Verlegen neuer Fußböden
  • Austausch von beschädigten Boilern
  • Austausch von Heizthermen
  • Einbau einer neuen Heizung

Für Möbel und Einbauten, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, kann der Vormieter höchstens mit dem Nachmieter eine Absprache über die Zahlung einer Ablösesumme vereinbaren. Jedoch besteht für den Nachmieter keine Pflicht zur Ablöse. Er muss die Möbel nicht übernehmen, wenn die Einrichtung nicht seinen Vorstellungen entspricht.

Rohrwärme als Faktor in der Heizkostenabrechnung

Heizkostenfalle Rohrwärme

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Steigende Energiekosten führen seit Jahren zu höheren Heizkosten. Als Mieter scheint man oft machtlos und bereitet sich auf eine hohe Nachzahlungen vor. Es gibt jedoch auch Ursachen für eine zu hohe Heizkostenabrechnung, die fernab vom Öl- & Gaspreis liegen: Rohrwärme.

Ist Rohrwärme ein Thema für mich?

Unter Rohrwärme versteht man zunächst einmal ganz einfach die Abgabe von Wärme über die Heizrohre. Also Wärme, die nicht aus dem Heizkörper selbst kommt und daher auch nicht von Messzählern erfasst wird. Eigentlich sind diese Werte so gering, dass sie nicht weiter relevant wären. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Rohre auch gut isoliert sind, z.B. indem sie zum Beispiel in der Wand verlaufen. Verlaufen sie sichtbar durch die Wohnung des Mieters, kann Rohrwärme ein Faktor der hohen Heizkostenabrechnung sein. Insbesondere Einrohrheizungen, aber auch „normale“ Heizanlagen sind davon betroffen. Die mangelnde Dämmung der Rohre führt dann dazu, dass ein Teil der Wärme auf dem Weg in die Wohnung des Mieters verloren geht und damit auch die Wohnungen anderer Mieter erwärmt. Teilweise ist dieser Effekt sogar so stark, dass Parteien, die von Rohrwärme profitieren ihre eigenen Heizkörper kaum noch benutzen müssen. Die elektronischen Heizkostenverteiler am Heizkörper können die Wärmeabgabe aus den Rohren aber nicht erfassen, da sie nur die Abgabe des Körpers selbst registrieren.

Erhöhte Heizkosten durch Rohrwärmeverlust

Wer sicher gehen möchte, der prüft einmal bei ausgeschalteter Heizung, ob die Rohre warm sind. Ist das der Fall lohnt sich ein Blick in die Heizkostenabrechnung, um mehr über den Umgang des Vermieters mit der Problematik zu erfahren. Eine Voraussetzung für Rohrwärmeverlust ist jedoch eine zentrale Heizanlage.

Wie kann sich Rohrwärme auf die Heizkosten auswirken?

Um in der Wohnung die gewünschte Temperatur zu erreichen, muss in der gemeinschaftlichen Anlage genügend Wärme erzeugt werden. Umso mehr dabei auf dem Weg in die Wohnung verloren geht, desto mehr Heizressourcen benötigt der Kessel. Aus der Heizwärme wird so nicht erfasste Grundwärme. Im Prinzip schlagen sich diese Kosten für die erhöhte Heizleistung auf die Grundkosten einer Heizkostenabrechnung. Sie bilden nach der Heizkostenverordnung zusammen mit dem Verbrauchswert eines Mieters die Grundlage für die Berechnung der mieterbezogenen Heizkosten. Dabei werden die Grundkosten der gesamten aufgewendeten Heizkosten auf alle Mieter umgelegt.
Ist der Anteil der unerfassten Rohrwärme sehr hoch, führt das unweigerlich zu einer Verteilungsungenauigkeit und damit zu einer ungerechten Kostenverteilung. So steigen die Heizkosten für Vielheizer noch weiter an, während Wenigheizer oftmals von dieser Ungenauigkeit profitieren. Dabei kommt es natürlich durchaus darauf an, wo sich eine Wohnung befindet.

Finde ich den Posten Rohrwärme auf meiner Heizkostenabrechnung?

Rohrwärme kann in den Heizkosten mit aufgeführt werden, muss es aber nicht. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet den Verlust der Wärme explizit zu messen und aufzuführen. Sollte sich kein Posten „Rohrwärme“ oder ähnliches auf der Abrechnung finden, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Vermieter die Unkosten über die Grundkosten abrechnet. Ist es allerdings doch der Fall, können den dort angegebenen Werten verschiedene Ermittlungsverfahren zugrunde liegen, die als „anerkannte Regeln der Technik“ gelten:

  • Ausstattung der Rohrleitungen mit separaten Heizkostenverteilern
  • Abschätzung der Werte durch einen Vergleich der gesamten Heizwärme und dem erfassten Verbrauch (VDI 2077)
  • Rechnerische Ermittlung über ein Aufmaß aller Heizungsrohre

Taucht der Punkt „Rohrwärme“ zum ersten Mal in der Abrechnung auf, sollte man zunächst den Vermieter darauf ansprechen und erfragen, wie sich der Punkt berechnet.

Heizkosten Mietminderung

Mietminderung bei sehr hohen Heizkosten

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Die Heizkosten stellen in jeder Nebenkostenabrechnung den größten Kostenfaktor für einen Mieter dar. Für manche Mieter fühlen sich die Nebenkosten durch die teils immensen Heizkosten oft schon mehr wie eine Zweite Miete an. Wenn auch durch bewusste Benutzung der Heizung und sorgsames Lüften der Wohnung die Heizkosten trotzdem immer weiter nach oben schießen stellen sich viele Mieter die Frage ob es ihnen möglich ist die Kaltmiete zu mindern oder sie die Situation schlicht und einfach so hinnehmen müssen wie sie ist.

Nur bei Sachmangel Mietminderung möglich

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch erfüllt. Tauchen bei der Mietsache grobe Mängel auf, welche den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zulassen, ist der Vermieter verpflichtet diesen Zustand wieder herzustellen. Die Kosten die ihm hierfür entstehen sind nicht auf die Mieter umlagefähig, da es sich bei jenen um Instandhaltungskosten handelt. Solange die Heizungsanlage aber so funktioniert wie sie seit ihrer Erbauung funktionierte ist ein Mietmangel nicht begründet und somit auch keine Mietminderung möglich.

Ist die Heizung alt und arbeitet schlicht unwirtschaftlich ist dies kein Mangel der vom Vermieter behoben werden muss. Der Vermieter verletzt hier nicht seine Pflicht das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Würde die Heizungsanlage nicht mehr in der Weise funktionieren wie sie es ursprünglich einmal tat könnte dies einen Mietmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch dass die Heizungsanlage nur noch sehr unwirtschaftlich arbeitet. Dies kann sich entweder in einem unverhältnismäßig hohen Verbrauch aber auch in einer hohen Bedienungsintensivtät äußern. Kann ein Mieter das schlüssig darlegen müsste der Vermieter ihm aufgrund eines solchen Sachmangels eine Mietminderung zugestehen.

Modernisierungspflicht eines Vermieters

Unter Umständen kann ein Vermieter durch gesetzliche Pflichten dazu gezwungen sein eine Heizungsanlage zu erneuern. So müssen Vermieter laut EnEv 2014 veraltete Öl- und Gaskessel sowie Heizungsanlagen die im Jahr 2015 über 30 Jahre alt sind gegen energiesparende Alternativen austauschen.

Hält sich ein Vermieter nicht an die Vorschriften der EnEv 2014 hat der Mieter trotzdem noch keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter darauf dass jener die Heizung erneuert. Dieser muss sich unter Umständen zwar auf eine Strafe gefasst machen aber solange die Heizung noch funktioniert kann der Mieter die Miete auch nicht mindern wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich ist.

Viele Mieter sollten auch die äußeren Gegebenheiten nicht unterschätzen. So ist beispielsweise eine Wohnung im obersten Stock eines Hauses immer kälter und mit höheren Heizkosten verbunden als eine Wohnung die von oben und unten von anderen Wohnungen eingebaut ist. Selbes gilt für Wohnungen im Erdgeschoss oder Wohnungen welche viele Außenwände haben. Solange der Vermieter den Mieter bei der Anmietung nicht hinsichtlich der äußeren Gegebenheiten der Wohnung absichtlich getäuscht hat kann der Mieter in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter geltend machen.

Auf Mängel die innerhalb einer Wohnung hinsichtlich der Heizkosten zu einer Steigerung führen können, müssen vom Vermieter nach Aufforderung des Mieters behoben werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, könnte ein Mieter durch einen defekten Heizkörper beispielsweise die Miete mindern.

Besucher und Kinder in der Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung bei Babys, Kindern und Besuchern

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Dem Vermieter ist es erlaubt bei steigender Personenanzahl einer Wohnung die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anzupassen bzw. zu erhöhen. Hierbei ist es in vielen Fällen fraglich ob es sich bei den Gästen nur um kurzfristige Besucher oder um wirkliche Mitbewohner handelt.

Babys, Kleinkinder und Kinder

Der Vermieter kann mit dem Mieter im Mietvertrag einen Verteilerschlüssel nach der Personenzahl vereinbaren, ist dies nicht erfolgt so werden die Kosten der Immobilie in der Regel nach der Quadratmeter Anzahl abgerechnet.

Der Verteilerschlüssel „Personenzahl“ wird von vielen Mietern als gerechter empfunden als nach der Quadratmeteranzahl da mehr Personen auch höhere Kosten verursachen. Generell bleibt es einem Vermieter selbst überlassen einen Abrechnungsmaßstab mit dem Mieter zu vereinbaren. Ohne weiteres steht es dem Vermieter nicht zu diesen Abrechnungsmaßstab zu verändern.

Wird in der Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl abgerechnet so spielen Kinder, welche neue in die Wohnung einziehen, keine Rolle auch nicht bei Mehrverbrauch. Der Verbrauch der Nebenkosten bei Kleinkindern, Kinder und Babys liegt zwar deutlich unter dem Verbrauch einer Erwachsenen Person, dennoch wirkt sich Ihr Dasein auf den Verbrauch einer Mietpartei aus. Hat der Vermieter einen Verteilerschlüssel nach Personenanzahl gewählt, kann er bei dem Zuzug eines Kindes auch die zu erhebenden Kosten dementsprechend anpassen.

Besucher

Kein Vermieter kann etwas gegen einen Besucher sagen, wenn dieser nicht dauerhaft in der Wohnung wohnt. Ist es jedoch der Fall, dass ein Gast über einen längeren Zeitraum in einer Wohnung wohnt, wirkt sich dies durch die gleichmäßige Umverteilung von Nebenkosten indirekt auf alle Mieter in einem Haus aus. Zudem wird eine Wohnung auch stärker abgenutzt. Um den Besucher in die Nebenkostenabrechnung mit einzubeziehen muss der Vermieter nachweisen wie lange eine zusätzliche Person bei einem Mieter gelebt hat und das ganze nachvollziehbar dokumentieren. Für einen Nachweis des Vermieters wäre es zudem hilfreich, Zeugen vorweisen zu können.

Der Besucher wird zum Bewohner wenn:

  • er sich nur in der Wohnung des Mieters aufhält (ohne einen anderen Wohnort vorweisen zu können)
  • er sich am sozialen Leben in der Wohnung beteiligt
  • er selbst Besuch empfängt oder sich am Haushalt beteiligt
  • der Besucher mit dem Mieter eine Lebensgemeinschaft bildet und seine eigene Wohnung aufgibt

 

Zweifamlienhaus: Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

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Die Heizkostenverordnung besagt das für jede einzelne Wohnung die Gesamtkosten der Heizung zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Um eine Ablesung und damit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, müssen vom Vermieter an den Heizkörpern Zähler montiert werden.

Ausnahmen bei einem Zweifamilienhaus

Es besteht eine Ausnahmeregelung für Zweifamilienhäuser, welche der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag individuell vereinbaren können. Diese besagt, dass der Vermieter und der Mieter eine andere Kostenverteilung für die Heizkosten wählen und damit die Heizkostenverordnung im Mietvertrag ausschließen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Diese Ausnahme gilt nicht, wenn in der Immobilie zwar nicht mehr als zwei Wohnungen existieren aber eine zusätzliche  Gewerbeeinheit vorhanden ist. Gehören beide Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern und werden beide vermietet oder ein Eigentümer bewohnt selbst seine Wohnung und der andere Eigentümer vermietet  seine Wohnung, so tritt die Ausnahme außer Kraft.

Wird im Mietvertrag eine solche Ausnahme nicht beschlossen gilt wie für gewöhnlich die Heizkostenverordnung.

Ein- und Auszug des Vermieters

Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, so ist eine Abweichung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag möglich. Auch wenn der Vermieter selbst eine Wohnung bezieht so bleibt die im  Mietvertrag vereinbarte Abrechnung der Heizkostenverordnung mit dem Mieter der anderen Wohnung bestehen. Auf eine Änderung im Mietvertrag muss sich der Mieter nicht einlassen. Es steht dem Vermieter frei den Mieter zu kündigen oder eine Änderungskündigung einzureichen und damit die Anwendung der Heizkostenverordnung zu erwirken.

Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, so erlischt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung der nicht Anwendung der Heizkostenverordnung. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme bei baulichen Veränderungen der Immobilie im Zuge welcher eine dritte Wohnung angebaut wird.

 

Mann unterzeichnet Vertrag

Nebenkosten bei der Anmietung zu niedrig angesetzt

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Wenn Mieter und Vermieter bei der Anmietung einer Wohnung einen Mietvertrag abschließen, wird in diesem neben der Kaltmiete meist auch ein monatlicher Betrag für die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten festgelegt. Dieser Betrag ist vom Vermieter frei bestimmbar und kann falls die Vorauszahlungen nicht ausreichen durch Nachzahlungen und eine Anpassung des Abschlags aufgestockt werden.

Neben diesen gängigen Mietverträgen gibt es jedoch auch Mietverträge, in denen eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale bestimmt wird. Hier ist eine nachträgliche Anpassung nicht möglich.

Keine Pflichtverletzung des Vermieters

Setzt der Vermieter die Vorauszahlungen bei der Anmietung zu niedrig an, um Mieter durch eine niedrige Warmmiete von einer Anmietung zu überzeugen handelt er nicht pflichtwidrig. Es steht ihm frei in welcher Höhe er die Vorauszahlungen festsetzt. Reichen die Vorauszahlungen der Mieter  bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht zur Deckung aller entstandenen Kosten aus, kann er sie zu Nachzahlungen auffordern. Darüber hinaus kann er die Vorauszahlungen dann nachträglich anpassen.

Gerade in ländlicheren Regionen, in denen genug Wohnraum existiert, setzten Vermieter niedrige Nebenkosten unter Umständen als Lockmittel ein. Kommt es dann nach der ersten Nebenkostenabrechnung zu Nachzahlungsforderungen an die Mieter haben sich jene meist schon eingelebt und akzeptieren die Nachzahlungen und die Anpassung ihrer Vorauszahlungen.

Mieter sollte sich vor Anmietung informieren

Für Mieter ist es daher ratsam sich schon vor der Anmietung über die anfallenden Nebenkosten zu informieren. Eine wertvolle Informationsquelle ist dabei der Energieausweis, welchen Vermieter seit dem 1.5.2014 einem Mietinteressenten bei einer Besichtigung vorlegen müssen. Anhand dieses Energieausweises können potenzielle Mieter schnell feststellen ob es sich bei dem Haus, in welches sie einziehen wollen, um einen Energiefresser oder einen Energiesparer handelt. Ferner kann man vom Vermieter Einsicht in eine alte Nebenkostenabrechnungen der Wohnung erbitten, jener ist jedoch nicht dazu verpflichtet ihm Einsicht zu gewähren. Alternativ kann eine Nachfrage bei den Nachbaren oft ein einfaches und zugleich sehr ergiebiges Informationsmittel sein.

Außerdem kann eine Nachfrage beim Vermieter hinsichtlich der für das Haus getroffenen Vereinbarungen hilfreich sein. Interessante Fragen können dabei zum Beispiel sein: Gibt es einen Hausmeister? Wie oft kommt dieser pro Woche? Wie oft wird der Hausflur gereinigt? Mit welcher Heizungsart wird das Haus beheizt? Vermieter sind grundsätzlich immer dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterworfen, jedoch ist dieser im Bezug auf viele Posten Auslegungssache.

Sichert der Vermieter einem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zu, ist eine nachträgliche deutliche Erhöhung der Vorauszahlungen als Betrugsversuch zu werten. Dagegen könnte ein Mieter gerichtlich vorgehen, jedoch steht er dabei in der Beweispflicht. Das heißt er bräuchte einen Zeugen der bei der Zusicherung zu gegen ist oder ein formloses Schreiben des Vermieters, in welchem er die Angemessenheit der Nebenkosten bestätigt.

Grundsteuer Nebenkosten

Grundsteuer lässt Nebenkosten steigen

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Die Grundsteuer ist Teil der auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten. Sie wird in Deutschland auf alle Arten von Grundbesitz erhoben und sie ist sowohl vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde als auch vom Finanzamt festgelegten Einheitswert einer Immobilie abhängig. Nachdem das zuständige Finanzamt mit Hilfe des Einheitswerts einer Immobilie den Grundsteuermessbetrag errechnet hat, kann es durch Multiplizieren seines individuellen Hebesatz das eigentliche Grundsteueraufkommen festsetzen. Die Grundsteuer stellt für viele Gemeinden eine der größten Einnahmequellen dar und kann durch den Hebesatz von den Kommunen individuell beeinflusst werden.

Nicht immer voll umlagefähig

Bei der Grundsteuer spricht man allgemein auch von den öffentlichen Lasten des Grundstücks. Jedoch sind jene nicht immer voll auf die Mieter umlagefähig, denn sie unterteilen sich in regionale Abgaben, welche umlagefähig sind, und Anliegergebühren, welche der Vermieter selbst zu tragen hat.

Falls in einem Haus Räume sowohl als Gewerberaum als auch als Wohnraum vermietet werden, sollten Wohnraummieter prüfen, wie der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Grundsteuer angesetzt hat. Der Mieter kann unter Umständen verlangen, dass nur der Teil der Grundsteuer auf ihn umgelegt wird, der tatsächlich auf seine Wohnräume entfällt und er dadurch nicht für den steuerlich teurer veranschlagten Gewerberaum mitbezahlt.

Manche Gemeinden erhöhen die Grundsteuer auch rückwirkend. Wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag festgelegt haben, dass diese Kosten auch rückwirkend vom Mieter mitzutragen sind, kann der Vermieter jene auch nachfordern.

Grundsteuer steigt ständig an

Die Grundsteuer macht immer einen großen Teil der Nebenkosten aus, welche vom Mieter bezahlt werden müssen. Daher sind die regelmäßigen Erhöhungen der Grundsteuer bzw. der Hebesätze durch die Gemeinden ein Grund für den ständigen Anstieg der Nebenkosten der Mieter. In großen Städten macht sich dies oft sehr stark bemerkbar, denn dort liegen die Hebesätze im Regelfall deutlich über den Hebesätzen in ländlichen Gemeinden.

 

Heizkostenabrechnung mit Hundert-Euro-Scheinen und Taschenrechner

Heizkosten bei der Nebenkostenabrechnung

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Die Heizkosten machen normalerweise einen großen Teil jeder Nebenkostenabrechnung aus. Vermieter sind bei der Erstellung bestimmten Formalien unterworfen. Diese Formalien sollten vom Mieter nach Erhalt der Abrechnung eingehend geprüft werden.

Vermieter hat sich an Auflagen zu halten

Jeder Vermieter ist verpflichtet, sich an einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten zu halten. Weicht der Abrechnungszeitraum der Heizkosten davon ab, kann sich das unter Umständen negativ für den Mieter auswirken.

Nach Erhalt der Abrechnung bleiben dem Mieter weitere 12 Monate Zeit die Abrechnung zu beanstanden. Um sicher zu gehen, dass die Abrechnung korrekt ist, empfiehlt es sich für den Mieter diese eingehend zu überprüfen.

Bei der Auflistung der Heizkosten muss in der Abrechnung klar erkennbar sein, wie hoch der eigentliche Energieverbrauch für die Abrechnungsperiode war. Bei einer Ölheizung müssen zudem Anfangs- und Endbestand sowie einzelne Lieferungen klar aufgeführt werden.

Die Nebenkosten der Heizung variieren je nachdem, welche Art Heizung im Haus verwendet wird. Diese können von einfachen Wartungsarbeiten bis hin zu Erfassungskosten oder Kosten der Abrechnung gehen. Kosten, welche hierfür regelmäßig anfallen, sind auf die Mieter zu gleichen Teilen umlagefähig. Dies gilt jedoch nicht für Kosten, welche durch Reparaturen anfallen.

Des Weiteren sollte die Kostenverteilung nachvollziehbar gestaltet sein, denn der Vermieter hat hinsichtlich der Anteile, welche von jedem Mieter getragen werden müssen, einen gewissen Spielraum. So können Vermieter 30 bis 50% der anfallenden Kosten nach einem festen Maßstab wie der Wohnfläche, veranschlagen und 50 bis 70% nach gemessenem Verbrauch.

Bei Sozialwohnungen ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, ein Umlageausfallwagnis von 2% zu berechnen. Diesen Risikozuschlag hat der Mieter in jedem Fall zu vollen Teilen zu tragen.

Mieter sollte bestimmte Dinge kontrollieren

Falls einem Mieter bei der Ablesung seiner Heizungsstände kein Beleg ausgestellt wird, sollte er vorher die Zähler selbst ablesen und sie dann mit den Ständen, welche in der Abrechnung aufgeführt werden, vergleichen. In jedem Fall lohnt sich eine Kontrolle, ob die Stände korrekt abgelesen und dann auch richtig aufgeführt sind. Außerdem sollte Mietern bewusst sein, dass sie im Fall einer verbrauchsunabhängigen Berechnung ihrer Heizkosten dazu berechtigt sind, ihren Anteil an den Heizkosten um bis zu 15% zu kürzen.

Generell empfiehlt sich für Mieter ein eingehender Vergleich ihrer vorherigen Abrechnung mit der aktuellen Abrechnung. Feste Größen wie Quadratmeterzahl der Wohnung sollten sich in keinem Fall verändern, denn dadurch würde sich auch der Anteil der Heizkosten verändern. Außerdem hat der Vermieter den Kostenanteil von einer leer stehenden Wohnung selbst zu tragen und kann diesen nicht auf die anderen Mieter im Haus verteilen. Des Weiteren sollten Mieter darauf achten, dass Kosten für Verwaltung und Reparaturen nicht auf sie umgelegt werden, denn der Vermieter hat diese selbst zu tragen.

Falls es im Haus auch Räume gibt, welche gewerblich vermietet werden, so muss der Vermieter die Kosten, welche dort entstehen gesondert ausweisen, denn jene können nicht auf die anderen Mieter verteilt werden.

Sollte ein Mieter innerhalb eines Jahres ausziehen, sind die Mehrkosten, welche durch einen Nutzerwechsel entstehen, ebenfalls nicht umlagefähig.