Feuchtigkeit an der Decke

Gründe für Mietminderung – Teil 2: Wasserschäden

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung gehört zu unangenehmsten Dingen, mit denen Mieter konfrontiert werden können, da der Schaden erst spät offensichtlich wird. Oftmals gehen dem schleichenden Prozess Beschädigungen am Dach oder kleine Risse im Mauerwerk voraus. Die Feuchtigkeit beeinträchtigt nicht nur die Bausubstanz, sondern schränkt die Lebensqualität in der betroffenen Wohnung erheblich ein. Daher müssen schnellstmöglich Reparaturen vorgenommen werden. Bei Wasserschäden können Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Welche Voraussetzungen für eine Kürzungen gegeben sein müssen und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, erläutern wir im zweiten Teil unserer Wochenserie.

Welche Schäden werden durch Feuchtigkeit verursacht?

Beeinträchtigungen durch Feuchtigkeit kommen meist durch sogenanntes Schwitzwasser zustande, womit die Bildung von Kondenswasser gemeint ist. Dieses Problem tritt häufig bei älteren Häusern mit mangelhafter Isolierung auf, doch auch Neubauten haben mit Wasserschäden zu kämpfen, da durch Isolierglasfenster der Austausch von Luft unterbunden wird. Neben der Wohnung können auch Garagen oder Keller von Feuchtigkeit betroffen sein. Wenn das Dach undicht ist, kann das Wasser sich seinen Weg ungehindert an den Außenwänden entlang bahnen. Auf lange Sicht führen solche Schäden zur Ausbildung von Salpeter oder Schimmel, was für den Mieter eine gesundheitliche Gefahr darstellt.

Wann ist eine Minderung der Miete berechtigt?

Da zu den Pflichten des Vermieters die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands einer Wohnung gehört, können Mieter für die Dauer eines Wasserschadens und seiner Behebung eine Mietminderung erwirken. Ein Sachverständiger muss dazu sowohl den Schaden als auch den dadurch entstandenen Wertverlust der Wohnung feststellen. Die Mietminderung muss in jedem Fall schriftlich beantragt werden. Kommt der Vermieter dieser Bitte  zur Mietminderung wiederholt nicht nach, so kann der Mieter die Miete bis zur endgültigen Behebung des Schadens einbehalten  oder sogar fristlos kündigen.

Die Schuldfrage

Um eine Mietminderung durchsetzen zu können, muss geklärt werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Nur wenn dem Vermieter die Schuld an der Feuchtigkeit nachgewiesen werden kann, dann ist eine Kürzung der Miete gerechtfertigt. Ist jedoch der Mieter der Verursacher des Wasserschadens aufgrund seines Lüftungs- bzw. Heizverhaltens, so muss er diesen auf eigene Kosten beheben. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht zulässig.

Höhe der Mietminderung bei Wasserschäden

Die Quoten für eine Mietkürzung sind nicht pauschal vorgegeben, daher wird über die Höhe immer nach Einzelfall entschieden. Dabei wird immer berücksichtigt, in welcher Intensität die Wohnung beeinträchtigt ist. Im Folgenden finden Sie einige Gerichtsurteile zu Mietminderungsquoten aufgrund von Wasserschäden:

  • 8 % Kürzung bei feuchter Zimmerdecke
  • 30 %, wenn Wasser durch die Decke tropft
  • 80 % bei Überschwemmung der gesamten Wohnung
  • 100 %, wenn die Wohnung unbewohnbar ist
Nebenkosten

Gebot der Wirtschaftlichkeit in der Nebenkostenabrechnung

Über der Nebenkostenabrechnung legt der Vermieter auf den Mieter Teile der anfallenden Nebenkosten um. Hierbei kann er jedoch nicht willkürlich Kosten verursachen und diese dann auf den Mieter abschieben.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet Einhalt

Grundsätzlich ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Ausgaben, die den Betriebskosten bzw. Nebenkosten zufallen, stets wirtschaftlich zu halten. Das bedeutet, hier ist die Angemessenheit und die Vertretbarkeit (Kosten-Nutzen-Verhältnis), von auf den Mieter bzw. auf die Nebenkostenabrechnung umgelegten Kosten, entscheidend.
Hierbei müssen nicht nur die Kosten, sondern auch der eigentliche Posten auf seine wirtschaftliche Sinnhaftigkeit bzw. Zweckmäßigkeit an sich, geprüft werden.
Das Wirtschaftlichkeitsgebot schreibt vor, dass der Vermieter gewissenhaft jeden Einzelfall prüfen muss, bevor er diesen in die Betriebskosten mit aufnimmt. Generell hat der Vermieter überhöhte Kosten selbst zu tragen. Es ist allerdings unter Einhaltung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses nicht festgelegt, dass immer die günstigste Option zu wählen ist, da z.B. gerade bei Verträgen mit Dritten die Leistung und Zuverlässigkeit stark variieren kann.

Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, muss der Mieter allerdings selbst nachweisen. Ein einfacher Verweis auf die überregionalen durchschnittlichen Kosten für vergleichbare Mietobjekte wird dabei nicht als ausreichender Beweis angesehen. Der Betriebskostenspiegel bietet jedoch eine Möglichkeit sich eine Vorstellung von der Höhe angemessener Kosten zu bekommen. Ein Einwand muss gegenüber dem Vermieter binnen der Zwölfmonatsfrist nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Übrigens kann der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Mietvertrag nicht ausschließen, da es rechtlich festgeschrieben ist, jegliche Ausschlussklauseln dieser Art sind unwirksam.

Kann dem Vermieter ein Verstoß nachgewiesen werden, ist der Mieter berechtigt eine Kürzung der Betriebskostenabrechnung zu verlangen und den Betrag einfordern, den der Vermieter durch seine Pflichtverletzung zuviel erhalten hat. Ist der genaue Höhe des Betrags umstritten, muss der Vermieter nachweisen, bis zu welchem Punkt die Kosten angemessen und erforderlich sind und keine unnötige Belastung darstellen.

Beispiele für Verstöße gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot treten oft in Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zwischen Vermieter und Dritten auf.
Eine unnötig häufige Reinigung des Hauses durch Dritte, zu viele Mülltonnen mit täglicher Leerung oder eine volle Hausmeisterstelle für ein kleines Mietobjekt lassen sich dafür als Beispiele heranziehen. Aber auch eine aufwändige und nicht zweckdienliche Lichtanlage, überteuerte Brennstoffe oder ein Heizkostenverteiler, welcher 25% der Energiekosten ausmacht sind unwirtschaftliche Posten im Sinne des Mietrechts.

Allgemein liegt ab einer Übersteigung des marktüblichen Preises von 20% eine Unterlassung des Gebots der Wirtschaftlichkeit vor.
Kann der Vermieter eine Kostensteigerung der Nebenkosten von 10% zum Vorjahr nicht vernünftig erklären, ist ebenfalls zu vermuten, dass der Vermieter hier seine Pflicht zum wirtschaftlichen handeln verletzt.