Keine Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnet, dann kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er hätte die verspätete Abrechnung nicht zu verantworten. Er kann in einem solchen Fall auch keine Nachzahlung mehr verlangen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) Ende Januar.

Abrechnung normalerweise innerhalb von 12 Monaten

Laut Gesetz hat der Vermieter, also auch der Eigentümer einer Wohnung, zwölf Monate Zeit, um seinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Schafft er es nicht, innerhalb der Frist über die Betriebskosten abzurechnen, kann er keine Nachzahlung mehr einfordern – auch, wenn die Abrechnung eine solche ergibt. Zu dieser Regelung nennt der entsprechende Paragraph des BGB nur eine Ausnahme: Wenn der Vermieter nicht daran schuld ist, dass die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt. Dann kann er trotzdem Nachzahlungen verlangen. Er muss jedoch selbst beweisen, dass er nicht verantwortlich ist. Die Ausnahme greift etwa, wenn die Abrechnungen der Dienstleister fehlen, die der Vermieter z.B. für Energie, Gartenpflege, Wartung etc. bezahlt. Fehlen ihm diese Zahlen, kann er tatsächlich keine Abrechnung der Nebenkosten erstellen.

Betriebskostenabrechnung ist nicht gleich Jahresabrechnung der WEG

Für Wohnungseigentümer stellt die Jahresabrechnung über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie i.d.R. die Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dar. Auf diese muss der Mieter jedoch nicht warten, sagte nun der BGH (VIII ZR 249/15). Kommt die Jahresabrechnung für den Eigentümer nach der Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung, dann kann er sich nicht auf die gesetzliche Ausnahme berufen, wenn er in der Folge eine verspätete Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter schickt.

Ähnlich wie über die Mieter-Betriebskosten wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie abgerechnet. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft rechnet die Vorauszahlungen der Besitzer und deren Ausgaben gegen und es ergeben sich entsprechend die Zahlungen, die jeder von ihnen geleistet hat oder noch leisten muss. Wie bei den Betriebskosten für Mieter ergeben sich also auch hier Guthaben und Nachzahlungen.

Die Hausgeldabrechnung für den Eigentümer ist jedoch nicht mit der Betriebskostenabrechnung deckungsgleich. Hausgeldabrechnungen können nicht einfach an die Mieter weitergereicht werden. Es gibt darin Positionen, die der Eigentümer, aber nicht der Mieter zahlen muss. Über die Jahresabrechnung für die gesamte Immobilie stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung ab. Normalerweise gilt die so verabschiedete Abrechnung der Eigentümer als Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter.

Späte Hausgeldabrechnung keine Rechtfertigung für verspätete Betriebskostenabrechnung

Das muss jedoch nicht so sein, sagte nun der BGH. Im Gesetz steht nirgendwo, dass die Jahresabrechnung erst vorliegen muss, damit dann eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden kann. Die gesetzliche Abrechnungsfrist (§ 556 BGB) von zwölf Monaten bleibt davon unberührt. Denn Mieter von Eigentumswohnungen würden sonst gegenüber anderen Mietern benachteiligt, wenn sie auf die Jahresabrechnung der WEG warten müssten. Im vorliegenden Fall hatte die Verwaltung der WEG gewechselt, unter anderem weil die alte Verwaltung keine ordentlichen Jahresabrechnungen erstellt hatte. Die neue Verwaltung musste entsprechend Abrechnungen aus vergangenen Jahren nachholen bzw. erneut erstellen.

Das Gericht sah diesen Umstand jedoch nicht als Grund an, der eine Abrechnung der Betriebskosten erst nach dem vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum rechtfertigen würde. Der Eigentümer konnte sich also nicht darauf berufen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht erstellt werden konnte, weil der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig angefertigt hat und diese erst verspätet von den Eigentümern verabschiedet wurde. Über die Nebenkosten hätte trotzdem fristgerecht abgerechnet werden müssen, so das Urteil. Entsprechend konnte der Eigentümer auch keine Nachzahlungen geltend machen, denn die Abrechnung kam zu spät.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen in den Nebenkosten

  • Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass der Vermieter gut haushalten muss.
  • Soll der Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich sein, so muss er sinnvoll sein und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen.
  • Hat der Vermieter Prämienerhöhungen selbst zu verantworten, kann er diese nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
  • Bekommt der Vermieter Teile der Prämien zurückgezahlt, muss er sie auch den Mietern gutschreiben.

Beim Abschluss von Versicherungen für sein Haus muss der Vermieter – wie auch bei allen anderen Nebenkosten – das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er immer das günstigste Angebot nehmen muss. Aber er ist verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen und auf ein vernünftiges Preis-Leitungs-Verhältnis zu achten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet auch: sinnvolle Versicherungen

Sach- und Haftpflichtversicherungen sind generell als Betriebskosten umlagefähig. Bei allen Spezialversicherungen, wie etwa Terrorversicherungen, Vandalismusversicherungen und Erdbebenversicherungen, stellt sich jedoch die Frage, ob sie wirklich sinnvoll für das Haus sind. So wäre das im Falle einer Erdbebenversicherung für Häuser in nicht gefährdeten Gebieten zum Beispiel zu verneinen. Auch der Abschluss einer Terrorversicherung ohne eine klar erkennbare Gefährdungslage würde gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Die Frage, ob eine Terrorversicherung grundsätzlich umlagefähig ist, wurde 2016 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und zwar positiv. Auch wenn es in dem verhandelten Fall um eine Gewerbeimmobilie ging, erstreckt sich das Urteil auch auf den Wohnungsmarkt und ist exemplarisch für das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen. Der Versicherer der Vermieterin hatte Terror aus der bereits abgeschlossenen Police nachträglich ausgeschlossen, so dass sie sich gegen dieses Risiko neu absichern wollte. Da es jedoch zum damaligen Zeitpunkt nur einen Anbieter für eine explizite Terrorversicherung gab, entschied das Gericht, dass die Vermieterin das Recht hatte, diese Versicherung abzuschließen und als Teil der Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit war also nicht verletzt worden. Der BGH erstellte allerdings auch eine Liste mit Kriterien, die zutreffen müssen, damit eine Terrorversicherung berechtigt ist. Der Vermieter muss sich also trotzdem die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung stellen lassen.

Nicht umlagefähige Policen dürfen nicht die Prämie erhöhen

Der Vermieter darf auch nicht einfach eine teurere Versicherung abschließen, weil sie für ihn persönlich vorteilhafte Konditionen enthält. So sind z.B. private Rechtsschutzversicherungen und Reparaturversicherungen nicht umlagefähig. Erstere nicht, weil der Mieter dann seinen Gegner in einem möglichen Rechtsstreit finanzieren würde und letztere nicht, weil Instandsetzung Sache des Vermieters ist und er den Mietern diese Kosten nicht auf Umwegen aufbürden darf. Wenn die Versicherungsprämie also höher ausfällt, weil Versicherungsleistungen mit inbegriffen sind, die nicht umlagefähig sind oder nur dem Vermieter persönlich zugutekommen, dann ist das kein Argument für den teureren Abschluss.

Allerdings ist es unter Umständen möglich, eine Sammelversicherung abzuschließen, die normalerweise nicht umlagefähige Aspekte enthält, wenn sie nicht teurer ist als eine Police ohne. Die Sammelversicherung könnte dann z.B. eine Mietausfallversicherung enthalten, obwohl diese nicht umlagefähig ist.

Prämienerstattungen wirken sich aus, Erhöhungen nicht immer

Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen gehört auch, dass der Vermieter keine Prämienerhöhungen umlegen darf, die er selbst zu verantworten hat. Weist das Haus etwa zunehmend bauliche Mängel auf, weil es vom Vermieter nicht ordentlich instandgehalten wird und erhöht die Versicherung deswegen die Prämien, dann muss die Erhöhung der Vermieter selbst tragen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es immer wieder zu Rohrbrüchen kommt, weil die Rohre schlecht instandgehalten werden. Erhöht sich dadurch die Prämie der Leitungswasserversicherung, darf der Vermieter den zusätzlichen Betrag nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Rückerstattungen sieht es jedoch anders aus. Bekommt der Vermieter Teile der gezahlten Prämien zurückerstattet, weil es keine Versicherungsfälle gab, dann muss er auch diese Rückerstattungen den Mietern gutschreiben.

Bei Zweifeln an der Wirtschaftlichkeit sollte der Mieter Belegeinsicht nehmen

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung im Übrigen nicht angeben, welche Versicherungen genau abgeschlossen wurden. So wie die Betriebskostenverordnung einfach nur auf Sach- und Haftpflichtversicherungen verweist und damit alle umlagefähigen Versicherungen einschließt, so kann das auch in der Nebenkostenabrechnung passieren. Hat ein Mieter also Zweifel an der Art der umgelegten Versicherungen, dann empfiehlt es sich, Belegeinsicht zu nehmen und die angegebenen Versicherungen mit einer Liste umlagefähiger Prämien abzugleichen bzw. sich anzusehen, welche Versicherungen nicht umlagefähig sind.

Leitungswasserversicherung: Prämien als Betriebskosten umlagefähig?

  • Die Leitungswasserversicherung gehört zu den Sachversicherungen.
  • Sie sichert Schäden ab, die durch den Austritt von Leitungswasser entstehen.
  • Die Schäden umfassen z.B. den Austritt aus Rohren, Abflüssen, aber auch durch defekte Fließen.
  • Die Prämien für eine Leitungswasserversicherung sind in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig.

Mit einer Leitungswasserversicherung kann sich der Vermieter, wie der Name schon sagt, gegen Schäden durch Leitungswasser absichern. Sie gehört zu den Sachversicherungen. Damit sind solche Schäden gemeint, die durch sogenanntes bestimmungswidriges Austreten entstehen. Das heißt, das Wasser richtet Schaden an, wenn es Rohre und Leitungen, Badewannen und sonstige Sanitäranlagen, wo es eigentlich hin- oder abfließen und benutzt werden sollte, verlässt – wie etwa bei einem Rohrbruch oder einem defekten Wasserhahn.

Wenn jemand einfach nur zu stark in der Badewanne plantscht oder mit seiner Dusche rumspritzt, dann gehören Wasserschäden, die vielleicht dadurch entstehen, nicht in die Kategorie von Wasserschäden, die durch die Leitungswasserversicherung gedeckt sind.

Als Sachversicherung ist die Leitungswasserversicherung in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Denn Sachversicherungen sichern Schäden ab, die das Benutzen des Hauses beeinträchtigen würden. In dieser Funktion kommen sie auch den Mietern zugute. Sachversicherungen und damit auch Leitungswasserversicherungen sind für den Betrieb der Mietsache relevant und gehören folglich zu den Betriebskosten.

Wann zahlt die Leitungswasserversicherung

Auch wenn die Definition der Schäden relativ einleuchtend ist, wird vor Gericht immer wieder darüber gestritten, was genau einen Schaden ausmacht, der in den Bereich der Leitungswasserversicherung fällt. So beschäftigte sich das Amtsgericht Düsseldorf mit der Frage, ob auch Wasser, dass wegen schlecht verfugter oder schadhafter Fließen austritt, von der Versicherung gedeckt ist. Ja, sagte das Gericht. Auch geflieste Wände über einer Duschtasse würden zu den Einrichtungen gehören, in denen Leitungswasser sich seiner Bestimmung nach bewegt. Und der Versicherungsschutz würde dann greifen, wenn Wasser nicht nur aus „Rohren und Schläuchen der Wasserversorgung“ sondern auch aus „mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen bestimmungswidrig austritt“ und Schäden verursacht.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht musste in einem ähnlichen Fall befinden. Im Haus des Klägers war Wasser durch Fließen über der Badewanne in die Wand eingedrungen. Die Versicherung weigerte sich, zu zahlen und verwies unter anderem darauf, dass der Schaden durch Spritz- und Platschwasser entstanden sei und sie deswegen für eine Reparatur nicht aufkommen müsste. Das sah das Gericht anders. Der Schaden war aufgrund von undichten Fliesen entstanden und würde sehr wohl unter den Tatbestand des bestimmungswidrigen Wasseraustritts fallen. Die Versicherung musste den Schaden zahlen.

Die Leitungswasserversicherung greift nicht bei Schwamm

Die Versicherung hatte außerdem argumentiert, dass es sich hier um einen Schaden durch Schwamm handeln würde. Schwammschäden sind oft nicht von Leitungswasserversicherungen gedeckt, auch wenn sie durch Feuchtigkeit entstehen. Der Grund ist, dass die Versicherungen sich vor unkalkulierbaren Risiken schützen wollen. Die Beseitigung eines Schwammschadens kann sehr hohe Kosten verursachen, die weit über übliche Wasserschäden hinausgehen. Deswegen beinhalten Leitungswasserversicherungen häufig Schwammausschlussklauseln.

In dem verhandelten Fall hatte sich zwar tatsächlich bereits Schwamm gebildet, weil der Wasserschaden nicht rechtzeitig entdeckt worden war, doch wollte der Vermieter von der Versicherung nicht die Beseitigung des Schwammschadens erstattet haben, sondern die Beseitigung des zugrundeliegenden Wasserschadens. Die Kosten dafür waren wesentliche geringer als für das Beheben des Schadens durch Schwamm. Deswegen musste die Versicherung hier trotzdem zahlen, urteilte das Gericht.

Der Vermieter kann jedoch eine separate Schwamm- und Hausbockversicherung abschließen, die entsprechende Schäden absichert. Diese Versicherung ist auch im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig.

Abrechnungsfrist: An Silvester kommt die Betriebskostenabrechnung zu spät

  • Ist der 31.12. der letzte Tag der Abrechnungsfrist, dann ist eine Zustellung der Betriebskostenabrechnung am Silvesterabend nicht fristgemäß.
  • Bei der Zusendung an den Anwalt des Mieters am Silvesterabend kann ebenfalls nicht von einer rechtzeitigen Zustellung ausgegangen werden.
  • Kommt die Abrechnung am letzten Tag der Frist, dann muss sie so zugestellt werden, dass der Mieter sie noch zur Kenntnis nehmen kann.

Der Vermieter hat grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und sie dem Mieter zukommen zu lassen. Von wann bis wann der Abrechnungszeitraum geht, kann der Vermieter selbst festlegen. Doch in den meisten Fällen entspricht der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung dem Kalenderjahr. Der letzte Tag, an dem der Vermieter die Abrechnung also theoretisch noch zustellen könnte, ist Silvester ein Jahr später. Geht der Abrechnungszeitraum z.B. vom 1.1.2016 bis 31.12.2016, dann hat der Vermieter bis zum 31.12.2017 Zeit, seinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen.

Die Gerichte haben sich jedoch immer wieder mit der Frage befassen müssen, ob eine an Silvester am späten Nachmittag oder sogar abends zugegangene Nebenkostenabrechnung noch fristgerecht zugestellt wurde.

Fax und Post am Silvesterabend kommen zu spät

In einem Fall vor dem Amtsgericht Köln wurde verhandelt, ob ein Zugang der Abrechnung noch fristgerecht ist, wenn sie am 31.12. abends beim Anwalt der Mieterin in den Briefkasten geworfen wird. Nein, sagte das Gericht. Es ist an Silvester wohl nicht davon auszugehen, dass eine Anwaltskanzlei zu diesem Zeitpunkt noch besetzt ist. Damit ist die Abrechnung in diesem Fall erst am nächsten Werktag und somit zu spät zugestellt worden.

Selbiges gilt im Übrigen für Faxe. In einem weiteren Fall vor dem Amtsgericht Köln wurde darüber gestritten, ob eine Faxsendung an den Anwalt des Mieters am Abend des 31.12. fristgemäß ist oder nicht. Auch das verneinte das Gericht. Wieder wurde argumentiert, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine Anwaltskanzlei am Silvesterabend arbeitet. Auch die Tatsache, dass das Fax auf Empfang gestellt war, reicht nicht aus, um anzunehmen, dass die Abrechnung beim Mieter angekommen ist.

Um Abrechnungsfrist einzuhalten, muss der Mieter die Sendung zur Kenntnis nehmen

Sogar ein Einwurf in den Hausbriefkasten des Mieters durch den Vermieter selbst ist unter Umständen nicht ausreichend. Vor dem Landgericht Waldshut-Tiengen stritten Mieter und Vermieter darum, ob ein Einwerfen der Abrechnung um 17.00 Uhr an Silvester noch rechtzeitig gewesen sei. Auch hier urteilte das Gericht im Sinne des Mieters. Dieser hatte nachmittags um drei das letzte Mal seinen Briefkasten geleert und so die Nebenkostenabrechnung erst am Tag darauf gesehen. Der Vermieter hätte nicht davon ausgehen können, dass der Mieter die Abrechnung noch rechtzeitig erhält, sagte das Gericht. Die Abrechnung war somit außerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Betriebskostenabrechnung erst dann als zugestellt gilt, wenn der Adressat sie noch innerhalb der Abrechnungsfrist zur Kenntnis genommen hat. Der Vermieter kann nicht davon ausgehen, dass das der Fall ist, wenn nicht ausreichend sichergestellt ist, dass der Mieter die Sendung auch tatsächlich am fraglichen Tag abholt oder anderweitig entgegennimmt. So reicht es zum Beispiel auch nicht aus, dass ein Zettel im Briefkasten vorgefunden wird, dass die Sendung auf der Post abzuholen ist. Damit gilt die Sendung nicht als zugestellt. Die Nebenkostenabrechnung gilt außerdem nicht als fristgemäß zugestellt, wenn sie innerhalb der Abrechnungsfrist abgeschickt wurde. Sie muss innerhalb der Frist beim Mieter ankommen. Auch wenn strittig ist, ob eine Zustellung an Silvester vormittags vielleicht doch noch ausreicht, so ist bei einer Zustellung abends zumindest nicht davon auszugehen. Kommt die Abrechnung zu spät, also erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, dann kann der Vermieter auch keine Nachzahlung mehr verlangen.

Widerspruchsfrist: Ein Jahr Zeit trotz beglichener Nachzahlung

  • Mieter haben 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen.
  • Diese Frist gilt auch dann, wenn der Mieter eine Nachzahlungsforderung bereits beglichen hat.
  • Der BGH urteilte: Das Leisten der Nachzahlung kommt nicht einem Anerkenntnis der Forderung gleich.

Viele Mieter machen sich Sorgen, dass sie keinen Widerspruch mehr einlegen können, sobald sie eine Nachzahlung geleistet haben. Denn die Nachzahlungsforderung ist meist mit einer Zahlungsfrist des Vermieters verbunden, die sehr viel kürzer ist als die gesetzliche Widerspruchsfrist. Mieter haben oft Angst, dass sie mit einer Zahlung die Forderung anerkennen und dann die Abrechnung nicht mehr anfechten können, wenn sie sich später als fehlerhaft herausstellt.

Widerspruchsfrist gilt: eine Zahlung stellt kein Anerkenntnis dar

Es ist jedoch nicht so, dass das Recht auf Widerspruch verwirkt ist, sobald der Mieter eine Nachzahlungsforderung beglichen hat. Eine Zahlung stellt kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung dar. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, der kann unter Vorbehalt zahlen. Dazu reicht es, in der Überweisung „unter Vorbehalt“ anzugeben. Pflicht ist das jedoch nicht. Die Rechtsprechung ist hier klar auf Seiten des Mieters. 2011 entschied der Bundegerichtshof (BGH Urteil VIII ZR 296/09), dass eine „vorbehaltlose Zahlung“ durch den Mieter kein „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ darstellt und einer „späteren Nach- oder Rückforderung“ innerhalb der entsprechenden Fristen nicht „entgegensteht“.

Im Übrigen gilt das auch für Guthaben. Denn der Umstand, dass ein Guthaben ausgezahlt wurde, heißt nicht zwangsläufig, dass die Betriebskostenabrechnung richtig ist. Möglicherweise hätte das Guthaben höher ausfallen müssen. Ist das der Fall, dann kann auch hier noch im Nachhinein eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung verlangt werden.

Der Widerspruch muss die korrekte Form haben

Es ist nicht egal, in welcher Form ein Widerspruch erhoben wird. Einfach nur zu monieren, dass was nicht stimmt, reicht nicht. Der Mieter muss schriftlich darlegen, wieso er die Abrechnung für falsch hält. (MINEKO-Kunden erhalten nach der Prüfung ein Widerspruchsschreiben, in dem die geforderten rechtlichen Begründungen des Widerspruchs bereits vorformuliert sind und das sie nur noch geringfügig anpassen müssen. Hier geht es zur Prüfung.)

Ausschlussfristen gelten für Mieter und Vermieter

Der Vermieter hat grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zeit, seinen Mietern eine Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Für den Mieter beginnt daraufhin – ab Eingang der Abrechnung – eine Widerspruchsfrist von zwölf Monaten zu laufen. Widerspricht der Mieter einer Nebenkostenabrechnung, so hat der Vermieter nur bis zum Ende der Widerspruchsfrist Zeit, die Abrechnung zu korrigieren. Wenn der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Frist korrigiert, muss der Mieter die falsch berechnete Nachzahlung erst recht nicht zahlen. Auch wenn die Abrechnung zu spät eintrifft, also nach Ablauf der zwölf Monate, kann er keine Nachzahlungen mehr einfordern.

Doch auch der Mieter kann nach Ablauf der Widerspruchsfrist keine Einwände mehr gegen die Abrechnung geltend machen. Die Fristen sind sogenannte Ausschlussfristen. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass sich Mieter und Vermieter in einem angemessenen Zeitraum über Unklarheiten bezüglich der Betriebskostenabrechnung einigen können.

Ausnahmen von der 12-Monatsfrist für Mieter und Vermieter

Doch sogar zu den Ausschlussfristen gibt es Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn jemand es nicht zu verantworten hat, dass er oder sie die Frist nicht einhalten konnte. Wurden dem Vermieter etwa die Rechnungen der Dienstleister nicht rechtzeitig zugestellt, die die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung bilden, dann kann er die Abrechnung nicht rechtzeitig anfertigen.

Und auch wenn es dem Mieter nicht möglich war, einen Fehler in der Abrechnung zu erkennen, kann er eine Betriebskostenabrechnung auch noch nach Ablauf der Widerspruchsfrist beanstanden. Das Kammergericht Berlin urteilte, dass Mieter dann trotzdem eine Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten verlangen dürften. In dem verhandelten Fall hatte der Energiedienstleister dem Vermieter 60.000 Euro zu viel berechnet. Dieser klagte daraufhin auf Schadensersatz, weil er das Geld seinen Mietern zurückerstatten wollte. Das Gericht entschied, dass die Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hier nicht gilt. Denn für die Mieter war nicht ersichtlich, dass die Abrechnung falsch gewesen war. Sie konnten nicht wissen, dass der Gesamtbetrag für Heizung und Warmwasser zu hoch gewesen ist.

Leistungs- oder Abflussprinzip: Was gehört in Abrechnungszeitraum?

  • Das Leistungsprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht.
  • Das Abflussprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.
  • Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
  • Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier gilt das Leistungsprinzip.

Betriebskosten dürfen immer nur für einen Abrechnungszeitraum von jeweils 12 Monaten umgelegt werden. Beträgt dieser Zeitraum mehr als 12 Monate, so macht das die gesamte Betriebskostenabrechnung ungültig. (Es sei denn, es handelt sich um eine der Ausnahmen: wie etwa den Fall, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändert.)

Nun stellt sich jedoch die Frage, welche Kosten genau für diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können: die Kosten, die in dieser Zeit vom Mieter verursacht wurden oder die Kosten, die vom Vermieter in diesem Zeitraum beglichen wurden. Bei Ersterem handelt es sich um das Leistungsprinzip und bei Letzterem um das Abflussprinzip.

Abflussprinzip für die meisten Betriebskostenarten möglich

Das Leistungsprinzip basiert also darauf, wann die Leistung erbracht wurde und das Abflussprinzip darauf, wann das Geld für die Leistung ‚abgeflossen‘ ist, also bezahlt wurde. Der Sinn einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erschließt sich relativ einfach. Die Betriebskosten, die in einem Abrechnungszeitraum verursacht wurden – Wartungen, Kaltwasserverbrauch, Gartenpflege, Müll etc. – landen auch auf der Nebenkostenabrechnung für diesen Zeitraum.

Über die Frage, ob auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden kann, musste jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Denn werden Kosten in die Abrechnung aufgenommen, die im Abrechnungszeitraum beglichen wurden, dann kann es sein, dass Betriebskosten abgerechnet werden, die noch vor dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Der BGH kam zu dem Schluss, dass die entsprechenden Gesetze die Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht verbieten und sie somit für die meisten Betriebskostenarten zulässig ist. Der Vermieter kann sich also aussuchen, nach welchem Prinzip er abrechnet.

Ausnahme vom Abflussprinzip: die Heizkostenabrechnung

Eine Ausnahme stellt jedoch die Heizkostenabrechnung dar. Denn hier gibt es eine gesetzliche Vorschrift, die besagt, dass es sich explizit um die verursachten Kosten handeln muss. § 7 Heizkostenverordnung besagt, dass die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage […] nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind.

Der „erfasste“ Verbrauch bedeutet, dass nur die Kosten abgerechnet werden dürfen, die auch in dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Wird eine Heizkostenabrechnung entgegen dieser Regelung nach dem Abflussprinzip angefertigt, dann ist sie inhaltlich falsch. Für den Mieter kann die falsche Abrechnung auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass er ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkVO erhält. Dementsprechend konnte in dem vom BGH zu entscheidenden Fall die Vermieterin auch keine Nachzahlung für die Heizkosten verlangen.

Offene Frage: Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Fraglich ist, was bei einer Betriebskostenabrechnung passiert, wenn der Mieter mitten im Abrechnungszeitraum wechselt. Denn wenn hier nach dem Abflussprinzip abgerechnet würde, dann könnte es sein, dass der neue Mieter mit Kosten des alten Mieters belastet wird. Angenommen, der Mieterwechsel fand im Sommer 2016 statt und der Abrechnungszeitraum ist immer jeweils das Kalenderjahr. Dann hat der ausziehende Mieter 2015 vielleicht Betriebskosten verursacht, die der Vermieter aber erst 2016 begleicht. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 bekommen jedoch beide Mieter – der neue und der alte.

Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte es also passieren, dass der neue Mieter Betriebskosten zahlt, die weit vor seinem Einzug entstanden sind. Der BGH ließ jedoch offen, wie in diesem Fall zu verfahren ist. Es ist nicht klar, ob ein Vermieter bei einem Mieterwechsel auf eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip verzichten muss.

Wachschutz in der Nebenkostenabrechnung

Gerade in der dunklen Jahreszeit ist der eine oder andere Mieter vielleicht froh, wenn unten im Haus ein Pförtner sitzt oder ein Wachschutz in der Anlage tätig ist. Ob die Aufgaben allerdings als Betriebskosten umlegbar sind, ist nicht immer klar.

Schon allein bei den Begrifflichkeiten gibt es Unterscheidungsprobleme. Hauswart, Pförtner, Wachmann, Concierge – all das kann es unter Umständen in einem Haus geben, mitunter sogar nebeneinander. Nur die Kosten für einen Hauswart sind nach Betriebskostenverordnung (§ 2, Punkt 14) umlagefähig. Und auch hier muss zwischen den reinen Hauswarttätigkeiten wie Wartung, Winterdienst, Gartenpflege etc. und anderen Tätigkeiten wie Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungsaufgaben unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.

Die Rechtsprechung zu Wachschutz und Ähnlichem ist vielfältig

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass Fragen zu diesen Betriebskostenpositionen immer je nach Lage des Einzelfalls entschieden werden müssten. Und so gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit der Umlagefähigkeit von Pförtnern, Wachmännern, Concierges und Doorman befassen.

Das Amtsgericht Erfurt argumentierte, dass diese Tätigkeiten nichts mit denen eines Hauswartes zu tun hätten und die Kosten deswegen nicht umlagefähig seien. Das Landgericht Köln hat wiederum eine Überschneidung von Aufgaben eines Pförtners mit denen eines Wachmannes als Begründung genommen, dass die Kosten dafür umlegbar sind. Im vorliegenden Fall war der Pförtnerdienst rund um die Uhr besetzt und hatte deswegen auch eine Wachfunktion inne. Das Gericht urteilte also, dass hier die Pförtnerkosten zusätzlich zu den Hauswartskosten umlegbar wären. Auch das Amtsgericht Berlin-Mitte sah die Kosten für einen Doorman als umlagefähig an, denn die Präsenz eines Doorman würde die Sicherheit der Mieter erhöhen, deren Eigentum schützen und dem Zutritt unbefugter Personen vorbeugen.

Völlig gegenteilig urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sagte, dass die Kosten für einen Pförtner mit expliziten Sicherheitsaufgaben, wie etwa Kontrollgängen zur Überwachung, nicht umlagefähig seien. Diese Aufgaben seien nicht vom Begriff „Pförtner“ gedeckt. Und auch das Amtsgericht Köln schloss Pförtner, Concierge und Doorman komplett von der Umlagefähigkeit aus, mit der Begründung, sie dienten rein der Aufsicht.

Das Landgericht Berlin bejahte wiederum die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Doorman bei einem Haus in Innenstadtlage – ebenfalls aufgrund der erhöhten Sicherheit für die Bewohner und auch, weil ein Doorman für Ablesetermine, die Annahme von Paketen usw. zur Verfügung stehen würde. Das OLG Celle sah Kosten für den Wachschutz als umlagefähig an, wenn eine Gefährdung vorliegt, die diesen rechtfertig.

Kosten für den Wachschutz müssen mindestens genau vereinbart sein

Aufgrund der Reihe von Urteilen, die ähnlich argumentieren und Wachschutz als umlagefähig ansehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass diese Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können – unter dem Punkt „Sonstige“.

In jedem Fall müssen Vereinbarungen im Mietvertrag genau beschreiben, was vereinbart wird und möglichst auch eine hinreichende Abgrenzung der Begriffe Pförtner, Doorman, Concierge und Wachschutz vornehmen. Auch eine Anlage mit Kameras ist zulässig, so lange sie datenschutzrechtlichen Bestimmungen gerecht wird. Einfach nur „Sicherheitsmaßnahmen“ zu vereinbaren, wird im Zweifel nicht ausreichen.

Gewerbe im Mietshaus: Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung?

Wenn in einem Mietshaus auch Gewerbeflächen vermietet werden, dann spricht man von sogenannter Mischnutzung oder gemischt genutzten Objekten. Mancher Mieter fragt sich, ob der Laden, Friseur oder die Arztpraxis im Haus sich irgendwie ungünstig auf die Höhe der Betriebskosten auswirkt – und ob er oder sie durch mögliche Mehrkosten zusätzlich belastet wird. Das kann der Fall sein, muss es jedoch nicht.

Bei der Mischnutzung stellt sich generell folgendes Problem: Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Büro- und Lagerräume haben zum Beispiel nicht denselben Wasserverbrauch und produzieren nicht dieselbe Müllmenge wie etwa eine Kneipe oder ein Friseursalon. Es kann sogar sein, dass ein Büro wesentlich weniger Wasser verbraucht, als eine Wohnung. Denn die mögliche Benachteiligung durch eine Mischnutzung wirkt sich auch in die andere Richtung aus. Auch ein Gewerbe kann unter Umständen mit höheren Nebenkosten belastet werden, als es selbst verursacht.

Ein Vorwegabzug ist nur bei erheblicher Mehrbelastung nötig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgestellt, dass es zu einer erheblichen Mehrbelastung der Privatmieter durch das Gewerbe kommen muss, damit der Vermieter einen sogenannten Vorwegabzug vornehmen muss. Ein Vorwegabzug bedeutet, dass die Kosten für das Gewerbe herausgerechnet werden, bevor der Rest dann auf die nichtgewerblichen Mieter verteilt wird. Der BGH hat im Hinblick auf Privatmieter argumentiert, dass es bei der Umlage von Nebenkosten immer zu Ungenauigkeiten kommen kann, auch ohne Gewerbe im Haus. Er sah das Vorhandensein eines Gewerbes also nicht als Faktor, der in jedem Fall auf eine ungerechte Belastung der Mieter hinweist.

Eine Pflicht des Vermieters zu einem Vorwegabzug gibt es demnach nicht. Denn was eine erhebliche Mehrbelastung darstellt, ist nicht genau festgelegt. Es hat sich jedoch eingebürgert, dass Vorwegabzüge bei den Betriebskosten für Aufzüge, den Wasserkosten, den Versicherungs– und Müllkosten sowie der Grundsteuer vorgenommen werden, wenn es ein Gewerbe im Haus gibt.

Die Wasserkosten können bei einem Vorwegabzug durch einen Zwischenzähler erfasst werden. Der BGH hat erklärt, dass der Vorwegabzug in einem solchen Fall nach der Differenzmethode durchgeführt werden kann. Das bedeutet, dass der Verbrauch der Privatmieter und des Gewerbes nicht mit jeweils eigenen Zählern erfasst werden muss, um dann getrennt abgerechnet zu werden. Es reicht, wenn der Verbrauch des Gewerbes durch einen sogenannten Zwischenzähler erfasst wird und dieser Verbrauch dann von dem Gesamtverbrauch abgezogen wird. Der Rest – also die Differenz – wird dann auf die anderen Mieter verteilt.

Der Vorwegabzug muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein

Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, muss er diesen allerdings nachvollziehbar gestalten. Die Nebenkostenabrechnung ist ansonsten formell unwirksam, urteilte das Amtsgericht Köln. Denn wie für alle Betriebskostenpositionen der Abrechnung gilt auch für einen Vorwegabzug, dass der Mieter ihn nachrechnen können muss. Alle Gesamtkosten müssen angegeben sein, auch wenn der Mieter nur einen Anteil davon zu zahlen hat. So müssen auch die Gesamtkosten angegeben werden, die vor dem Vorwegabzug bestanden und dann um die auf das Gewerbe entfallenden Kosten bereinigt wurden. Fehlen sie, kann der Mieter seinen Anteil nicht nachvollziehen und das hat eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung zur Folge.

Wenn der Vermieter allerdings keinen Vorwegabzug vornimmt und ein Mieter der Meinung ist, er werde durch erhöhte Kosten durch ein Gewerbe über Gebühr belastet, dann liegt die Beweislast bei ihm. Der Mieter muss also nachweisen, dass tatsächlich erheblich höhere Betriebskosten durch das Gewerbe entstehen und er diese mittragen muss, obwohl er sie nicht verursacht. Die Rechtsprechung ist der Meinung, dass der Mieter ja Belegeinsicht nehmen und so nachvollziehen kann, ob er vielleicht ungerechtfertigter Weise belastet wird oder nicht. Der Vermieter muss nicht schon von vornherein beweisen, dass es nicht zu einer Mehrbelastung der Privatmieter kommt. Sogar ein erheblicher Anteil an Gewerbe im Haus reicht nicht aus, um als Beweis für eine Mehrbelastung der Privatmieter zu gelten, urteilte der BGH.

Wärmecontracting – die ausgelagerte Wärmeversorgung

Die meisten Mietverträge enthalten eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung des Mieters mit Wärme zu versorgen. In der Vergangenheit hat das bedeutet, dass der Vermieter eine Heizanlage im Haus betrieb, um die Wohnungen darin zu beheizen. Seit einiger Zeit lagern Vermieter jedoch die Wärmeversorgung immer wieder an Dritte aus. Dazu hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht. Er kann seiner Verpflichtung, das Haus zu beheizen, auch dadurch nachkommen, dass er einen Dienstleister damit beauftragt – man spricht dann vom sogenannten Wärmecontracting.

Beim Wärmecontracting gibt es verschiedene Varianten. Zum einen gibt es die Möglichkeit, dass der Dienstleister mit den Mietern direkt einen Wärmeliefervertrag abschließt. Dieser Fall kommt in der Praxis jedoch selten vor, weil es für den Wärmelieferanten einen größeren administrativen Aufwand bedeutet, jeden einzelnen Mieter als Kunden zu verwalten. Bei einem Mieterwechsel müsste z.B. jedes Mal ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.

Die andere Möglichkeit ist, dass der Dienstleister einen Vertrag mit dem Vermieter schließt. Das kann ein reiner Betreibervertrag sein, bei dem er die schon vorhandene Heizanlage des Vermieters übernimmt oder einer, bei dem er auch selbst eine neue Heizanlage installiert. Am häufigsten sind reine Betreiberverträge, bei denen der Dienstleister eine vorhandene Anlage betreibt, wartet und so ein oder mehrere Häuser mit Wärme versorgt. Es gibt außerdem die Variante, dass gar keine Anlage installiert wird, sondern der Dienstleister ein reiner Wärmelieferant ist, das heißt, dass er aus einer eigenen Anlage Fernwärme an die Mieter liefert.

Wärmecontracting wurde vom Gesetzgeber befördert, weil sich dieser dadurch Energieeinsparungen und mehr Kostentransparenz erwartet hat. Ein Dienstleister soll, ähnlich wie beim Müllmanagement, mit seinem Knowhow einen effizienteren Betrieb der Wärmeversorgung sicherstellen können. Alternativ sollten Vermieter, die nicht in eine moderne Heizanlage investieren können oder wollen, so die Möglichkeit bekommen, dass von einem Dienstleister erledigen zu lassen. Dabei stellte sich zunächst das Problem, dass im letzteren Fall Mieter nicht nur die reinen Energiekosten zahlen würden, sondern auch den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie die Investitionskosten und den Gewinn des Betreibers.

Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

Deswegen hat der Gesetzgeber Beschränkungen und Bedingungen für die Einführung des Wärmecontracting benannt, wenn dieses bei laufenden Mietverträgen eingeführt werden soll. Bei Neuvermietungen hingegen ist es dem Vermieter freigestellt, wie und ob er Wärmecontracting nutzt. Bei laufenden Mietverträgen kann jedoch nur auf Wärmecontracting umgestellt werden, wenn erstens die Energieeffizienz erhöht und gleichzeitig sogenannte Kostenneutralität hergestellt wird. Das heißt, die Mieter dürfen nach der Umstellung nicht mehr für Wärme zahlen als sie vorher an Betriebskosten gezahlt haben. Denn grundsätzlich sind alle Kosten, die mit dem Wärmecontracting verbunden sind, als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Allerdings nur, wenn die Voraussetzungen für eine Umstellung – Energieeffizienz und Kostentransparenz – erfüllt sind. Der Vermieter ist verpflichtet, einen Kostenvergleich anzustellen. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Kosten sich nicht wesentlich erhöhen werden.

Ist die Wärme nach der Umstellung auf das Contracting teurer als die Betriebskosten vorher, dann kann der Vermieter nur die fiktiven Betriebskosten umlegen, die der Mieter ohne Wärmecontracting gezahlt hätte. Wärmecontracting muss also so effizient gestaltet werden, dass die Einsparungen bei der Energie die zusätzlich entstehenden Kosten für den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie alle anderen Kosten aufwiegen.

Leider ist unklar, ob der Vermieter den Kostenvergleich nur einmal anstellen muss oder immer wieder. Muss er den Vergleich nur bei der Umstellung im ersten Jahr anstellen, dann kann es sein, dass Mieter in späteren Jahren mit Kosten belastet werden, die die fiktiven Betriebskosten übersteigen. Andererseits ist die ständige Anstellung des Kostenvergleichs dem Vermieter nicht zuzumuten. Hier muss die Rechtsprechung noch Entscheidungen treffen.

Für die Heizkostenabrechnung ändert sich durch die Nutzung von Wärmecontracting nicht viel. Der Vermieter ist nach wie vor verpflichtet, eine Abrechnung nach Heizkostenverordnung anzufertigen. Er muss dabei zunächst die Heizkosten auf die Mieter verteilen und sie dann gegen die jeweiligen Vorauszahlungen aufrechnen. Im zweiten Schritt – der eigentlichen Abrechnung – müssen eventuelle Reduzierungen, wie die Beschränkung auf die Höhe der fiktiven Betriebskosten, berücksichtigt werden. Der Vermieter muss allerdings auch den ersten Schritt – den durch die Heizkostenverteilung auf den Mieter entfallenden Anteil aufzeigen, auch wenn der Mieter am Ende weniger zahlen muss. Der Vermieter muss grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters einholen, um auf Wärmecontracting umzustellen. Er muss die Umstellung jedoch drei Monate zuvor in Textform ankündigen.

Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.

Heizkostenverteiler Teil 2 – elektronische Geräte

Neben Verdunstern sind elektronische Heizkostenverteiler die am häufigsten benutzen Messgeräte für den Heizverbrauch. Denn damit eine Heizkostenabrechnung angefertigt werden kann, muss genau ermittelt werden, welcher Mieter wie viel geheizt hat. Heizkosten werden in der jährlichen Heizkostenabrechnung zum Teil nach Verbrauch und zum Teil nach Wohnfläche umgelegt.

Elektronische Heizkostenverteiler messen in der Regel sowohl die Temperatur im Raum als auch die Temperatur der Heizung zusammen mit der Zeit, die sie in Betrieb ist. Daraus wird der Heizverbrauch ermittelt. Dieser wird auf einer digitalen Anzeige in Ziffern ausgegeben, wodurch das Ablesen der Werte einfacher und eindeutiger ist, als etwa bei Verdunstern. Bei Letzteren ist die Ablesung der Verbrauchswerte schwieriger, weil diese anhand des Standes einer Flüssigkeit in einem Röhrchen und der darauf befindlichen Skala ermitteln werden.

Die Funktionsweise elektronischer Heizkostenverteiler

Es gibt innerhalb dieser Art von Verteilern unterschiedliche Varianten. Die einfachste Variante sind Kompakt-Einfühlergeräte, die nur die mittlere Heizköpertemperatur messen. Diese Geräte gehen davon aus, dass im Zimmer stets 20 Grad Celsius herrschen – die Temperatur wird nicht gesondert gemessen. Kompakt-Zweifühlergeräte hingegen messen beides – sowohl die Raum- als auch die Zimmertemperatur. Außerdem gibt es noch Dreifühlergeräte – zwei der Fühler messen die Oberflächentemperatur der Heizung und einer die Temperatur im Raum.

Elektronische Heizkostenverteiler sind batteriebetrieben und ihr Betrieb ist auf etwa zehn Jahre ausgelegt. Danach müssen die Geräte ausgetauscht werden, denn die Batterie ist fest darin verlötet und es wäre zu aufwendig, sie auszuwechseln. Die Kosten des Geräte-Austausches sind als Betriebskosten umlegbar. Elektronische Verteiler sind teilweise mit Funk ausgestattet, so dass die Verbrauchswerte aus der Ferne abgelesen werden können. Außerdem haben sie den Vorteil, dass sie Vorjahreswerte und Zwischenwerte speichern.

Auch elektronisch wird in zwei Drittel der Höhe abgelesen

Genauso wie Verdunster eignen sich auch elektronische Heizkostenverteiler nicht für bestimmte Heizungstypen wie etwa Fußbodenheizungen, Deckenstrahler oder Heizkörper mit Gebläse. Und auch bei dieser Art von Verteilern muss auf eine korrekte Montage geachtet werden, damit die Verbrauchswerte stimmen. Heizkostenverteiler müssen vertikal genauso wie Verdunster in einer Höhe von 75 Prozent der Heizkörpergröße angebracht werden und horizontal in der Mitte der Heizung. Das heißt auch hier: gemessen wird im oberen Drittel.

Oft beschweren sich Mieter, dass genau an dieser Stelle gemessen wird, weil hier die Heizung zuerst warm wird. Das ist jedoch genau der Grund für die Platzierung der Geräte. Nur so kann ein Durchschnittswert ermittelt werden. Denn die Heizung heizt ja bereits, wenn sie oben anfängt warm zu werden, weil dort das Wasser einströmt. Nach unten hin nimmt die Temperatur des Heizkörpers dann ab. Es würde also gerade die Werte verfälschen, wenn der Verteiler unten am Heizkörper angebracht würde. Thermostate verschärfen diese Problematik, weil sie die Warmwasserzufuhr drosseln, um eine bestimmte Temperatur zu halten. Auf diese Weise bleibt die Heizung nur oben warm und unten kalt. Wäre der Verteiler unten an der Heizung angebracht, würde er keinen Verbrauch registrieren, obwohl die Heizung an ist.

Bei Heizungen, die vom Standard abweichen, muss die Montage entsprechend angepasst werden. Ist der Heizkörper zum Beispiel besonders lang, müssen eventuell zwei Heizkostenverteiler angebracht werden, damit auch hier der richtige Verbrauch ermittelt wird. Elektronische Heizkostenverteiler sind im Übrigen sensibler als Verdunster. Es kann also passieren, dass nach einer Umrüstung von Verdunstern auf elektronische Geräte die Heizkosten ansteigen. Andererseits haben Mieter bei Anwendungsfehlern auch hier ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO. Das gilt zum Beispiel, wenn die Verteiler nicht richtig montiert oder falsch abgelesen wurden.

Heizkostenverteiler Teil 1 – Verdunster

Heizkosten werden sowohl nach Verbrauch als auch in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße als Betriebskosten umgelegt. Der Anteil des Verbrauchs muss dabei mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen. Der Vermieter kann innerhalb einer Spanne von 50/50 (Verbrauch/Fläche) bis 70/30 das Verhältnis frei wählen. Damit der Verbrauch – also wie viel jemand heizt – gemessen werden kann, werden sogenannte Heizkostenverteiler an den Heizungen der meisten Wohnungen angebracht.

Es gibt technisch drei Möglichkeiten, den Heizverbrauch zu ermitteln: mit einem Verdunster, einem elektronischen Heizkostenverteiler oder einem Wärmezähler. Die Verdunster sind die älteste Technologie zur Messung des Heizverbrauchs, die Wärmezähler die modernste und genaueste. Bei jeder Geräteart gibt es verschiedene Dinge bei der Anbringung, Messung und Ablesung der Werte zu beachten.

Heizverbrauchsmessung mit Verdunstern als Heizkostenverteilern

Verdunstungsgeräte funktionieren nach dem Prinzip, das der Name suggeriert. Sie bestehen hauptsächlich aus einem Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die abhängig davon, wie stark und wie lange geheizt wird, verdunstet. Auf dem Röhrchen ist eine Strich-Skala angebracht, die nach unten hin immer enger wird. Denn die Verdunstung erfolgt nicht linear, sondern kurvenförmig. Das heißt, dass nicht mit steigender Temperatur in gleichem Maße mehr Flüssigkeit verdunstet, sondern dass ab einem besonders niedrigen Flüssigkeitsstand die Flüssigkeit langsamer verdunstet. Damit der Verbrauch trotzdem richtig gemessen werden kann, wird der Abstand zwischen den Strichen auf der Skala nach unten hin enger.

Einen weiteren Ausgleich bildet die Kaltverdunstungsvorgabe. Denn die Flüssigkeit im Heizkostenverteiler verdunstet auch während der Sommermonate, wenn gar nicht geheizt wird. Um zu verhindern, dass die Ablesewerte verfälscht werden und der Mieter für Heizkosten zahlt, die er gar nicht verursacht hat, wird das Röhrchen überbefüllt. Ein Verdunster ist auf ein Jahr Betrieb ausgelegt. Die Röhrchen werden jährlich ausgetauscht und haben jeweils unterschiedliche Farben. Mieter sollten also darauf achten, dass erstens das Röhrchen nach einem Austausch eine neue Farbe hat und außerdem noch etwas mehr Flüssigkeit enthält als die Skala hoch ist.

Dadurch, dass die Flüssigkeit in dieser Art von Heizkostenverteiler auch durch Einfluss von anderen Wärmequellen verdunstet, ist sie für bestimmte Heizungstypen ungeeignet. Dazu gehören zum Beispiel Fußbodenheizungen, Heizkörper mit Gebläse und Deckenstrahlheizungen. Für die Heizkörper, für die ein Verdunstungsgerät geeignet ist, kann die Skala je nach Typ variieren. Dann spricht man von einer Produktskala. Produktskalen sind je nach Größe und Wärmeverteilung des Heizkörpers an diesen angepasst.

Die richtige Montage des Verdunsters ist wichtig

Heizkostenverteiler müssen in vertikaler Ausrichtung immer in einer Höhe von 75 Prozent der Höhe des Heizkörpers und in horizontaler Ausrichtung mittig angebracht sein. Bei Sonderformen wie etwa Handtuchheizungen, besonders niedrigen Heizkörpern oder Heizungen mit besonderer Wasserführung muss auf eine entsprechende Anpassung des Montageortes geachtet werden, damit das Gerät richtig messen kann. Bei sehr langen Heizkörpern braucht man unter Umständen zwei Heizkostenverteiler. Die Montagehöhe von 75 Prozent wurde gewählt, weil das warme Wasser in der Regel von oben in die Heizung einströmt und deswegen das obere Drittel des Heizkörpers den Normalzustand des Heizverhaltens widerspiegelt.

Abgelesen werden sollte bei einem Verdunster immer nur dann, wenn die Heizung abgekühlt ist. Denn im warmen Zustand dehnt sich die Flüssigkeit im Verdunster aus und zeigt so einen geringeren Verbrauch an. Außerdem ist die Oberfläche der Flüssigkeit gewölbt. Deswegen sollte immer am untersten Punkt der Oberfläche und auf Augenhöhe abgelesen werden. Unter Umständen wird das Ableseergebnis sonst um einen ganzen Strich verfälscht.

Ein falscher Verbrauch kann auch angezeigt werden, wenn um das Verdunstungsgerät herum ein sogenannter Wärmestau entsteht. Das passiert, wenn die Heizung etwa durch schwere Gardinen verhängt oder mit Möbeln zugestellt ist. Die Flüssigkeit im Röhrchen verdunstet dann schneller und der Mieter zahlt am Ende einen höheren Verbrauch als er müsste.

Wird bei einem Heizkostenverteiler falsch abgelesen, wurde er falsch montiert oder an einem ungeeigneten Heizkörper angebracht, so kann für die Heizkostenabrechnung kein korrekter Verbrauch mehr ermittelt werden. Die Heizkosten müssen dann komplett nach Wohnfläche umgelegt werden, was unter Umständen nicht den tatsächlichen Verbrauch des Mieters widerspiegelt. Deswegen erhält der Mieter in solchen Fällen ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Heizungsanlage modernisiert wurde und die Verdunster sich nicht mehr für die Messung des Heizverbrauches eignen.

Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

Ist der Befall durch Ungeziefer nicht auf einen Verursacher zurückzuführen, sondern etwa der Lage des Hauses geschuldet, dann können bestimmte regelmäßig durchgeführte Maßnahmen als Betriebskosten angesetzt werden. Sie werden dann vorbeugend durchgeführt. Grundsätzlich zählt die Ungezieferbekämpfung zur Gebäudereinigung. Die Umlagefähigkeit setzt deswegen voraus, dass Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden. Wenn der Kammerjäger nur wegen einzelner Wohnungen anrücken muss, dann zahlt das der Vermieter.

Verursacht ein Mieter den Befall, zahlt er die Ungezieferbekämpfung

Für alle anderen Fälle von Ungeziefer und deren Hinterlassenschaften gilt: wer’s verursacht hat, macht’s auch weg. Das heißt, dass immer, wenn Ungezieferbekämpfung ansteht, weil ein Mieter die Tierchen eingeschleppt hat oder anderweitig dafür verantwortlich ist, dass sie sich ansiedeln, dann muss er auch die Kosten für deren Entfernung tragen. In diesem Fall ist der Vermieter in der Pflicht, sich die Beseitigungskosten als Schadensersatz bei dem Mieter wiederzuholen. Das gilt sogar für wiederholte Maßnahmen, die unter anderen Umständen als Betriebskosten umgelegt werden könnten.

Auch gilt nicht für beliebige Ungeziefer, dass deren Bekämpfung in der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig ist – auch wenn sie niemand verursacht hat und die Maßnahmen regelmäßig durchgeführt werden. Der Holzbock zum Beispiel schlägt beim Vermieter zu Buche, denn die Bekämpfung dieser Tierchen läuft unter Instandhaltung. Die Bekämpfung von Schwalbenwanzen wiederum kann umgelegt werden, wenn die Schwalbennester unter Naturschutz stehen und deswegen nicht entfernt werden dürfen.
Wegen Taubenzecken gibt es sogar ein Sonderkündigungsrecht

Der Befall mit Taubenzecken wiegt besonders schwer, da er ein schweres gesundheitliches Risiko mit sich bringt. Auch hier hängt die Frage, wer für die Bekämpfung zahlt, jedoch vom Verursacher ab. Breitet sich die Plage etwa vom Balkon eines einzelnen Mieters aus, der diesen nicht sauber gehalten hat, dann zahlt dieser Mieter die Ungezieferbekämpfung. Vernachlässigt jedoch der Vermieter bestimmte Gebäudeteile, in denen sich daraufhin Tauben und deren Parasiten ausbreiten, muss er die Beseitigung zahlen.

In Berlin kam ein Fall vor Gericht, in dem Mietern sogar ein Sonderkündigungsrecht wegen Taubenzeckenbefalls zugesprochen wurde. Es war in diesem Fall offensichtlich, dass der Befall mit Taubenzecken schon bestanden hatte, bevor die Mieter die Wohnung bezogen hatten. Als sich gesundheitliche Schäden bei ihrem 10 Monate alten Sohn bemerkbar machten und der Vermieter keine nachhaltigen Maßnahmen zur Bekämpfung des Ungeziefers unternahm, kündigten sie fristlos. Der Vermieter klagte dagegen, verlor jedoch. Das Gericht urteilte, dass unter diesen Umständen ein sofortiger Auszug der Mieter gerechtfertigt war.

Ameisen und Motten müssen nachhaltig entfernt werden

Ein besonderes Thema stellen Ameisen dar. Hier ist strittig, ob sie überhaupt als Ungeziefer einzuordnen sind. Ihre regelmäßige Bekämpfung gehört trotzdem grundsätzlich zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung. Der Vermieter darf es in diesem Fall und auch bei Mottennestern nicht dabei belassen, das Ungeziefer regelmäßig zu entfernen. Er muss auch bauliche Maßnahmen ergreifen, die darauf abzielen, dass sich die Tierchen grundsätzlich nicht wieder ansiedeln können. Werden Ameisen jedoch außerhalb des Hauses auf umliegenden Flächen bekämpft, so sind die Kosten dafür keine Betriebskosten. Im Haus kann ihre Bekämpfung als unwirtschaftlich angesehen werden, wenn sie sich etwa nur im Erdgeschoss bemerkbar machen.

Alle Maßnahmen, die nur einmalig anfallen, sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dazu zählt z.B. die Beseitigung von Bienen- oder Wespennestern. Es ist außerdem unzulässig, die Bekämpfung von Ungeziefer im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag stehen, dann ist sie ungültig.

Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.

Sonderfall Untervermietung: die Wohngemeinschaft

Für eine Wohngemeinschaft gib es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten, die dem Vermieter gegenüber in ihrer Gesamtheit auftritt. Was jedoch wesentlich häufiger vorkommt, ist, dass es einen oder mehrere Hauptmieter gibt, der oder die das Recht auf Untervermietung haben. Als dritte Möglichkeit kann der Vermieter auch Einzelverträge mit den Bewohnern der jeweiligen Zimmer abschließen.

Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mietglieder bis hin zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts. Das heißt, dass etwa neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und das bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als ‚Mieter‘ ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist. In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.

Bei Untervermietung gibt es ein Recht auf Zustimmung des Vermieters

Wenn es sich um die letzte Variante handelt, dann ist eine WG ein Fall von Untervermietung. Es gibt eine Gemengelage was die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einer Untervermietung angeht. Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn er untervermieten will und der Vermieter ist wiederum verpflichtet, in manchen Fällen diese Zustimmung zu erteilen. Ein solcher Fall ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.

„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts. Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können.

Bei Ablehnung droht dem Vermieter eine Klage – mit einer Ausnahme

Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung. In dem genannten Urteil verurteilte das Landgericht den Vermieter 2014 auf Schadensersatz, weil er einer WG seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilte. Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden, urteilte das Gericht weiter.

Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen. Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat. Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern. Es sei denn, jeder der Mieter ist Vertragspartner des Vermieters, sprich, die Zimmer werden alle einzeln vermietet. Dann zahlt natürlich jeder seinen Anteil an den Vermieter direkt.

Untervermietung als Ferienwohnung

Die Frage der Untervermietung einer Wohnung an Touristen ist mit dem Inkrafttreten verschiedener Zweckentfremdungsgesetze besonders heikel geworden. Bei der derzeitigen Gesetzeslage ist häufig nicht klar, wer noch was darf. Dabei ist die Sonderbehandlung der Untervermietung an Touristen nicht neu. 2014 hat der Bundesgerichtshof die Untervermietung an Touristen bereits von der normalen Untervermietung abgetrennt und sie somit zu einem anderen Sachverhalt erklärt. In einem Urteil stellte der BGH fest, dass wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter erhält, er nicht automatisch davon ausgehen kann, dass sich diese auf die Vermietung an Touristen erstrecken würde. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter immer bei einer Untervermietung gefragt werden muss. Egal, an wen untervermietet werden soll. Doch in manchen Städten nimmt die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen teilweise Überhand. Dort wird versucht, diesem Umstand mit speziellen Gesetzen Einhalt zu gebieten.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz

In Berlin etwa schiebt ein Zweckentfremdungsgesetz der Ferienwohnungsvermietung fast völlig den Riegel vor, so lange sie mit Wohnungen betrieben wird, die auch für eine reguläre Vermietung geeignet wären. Es gibt nur sehr eng gesteckte Ausnahmen, die eine solche Nutzung erlauben. Die tageweise oder wochenweise Vermietung an Feriengäste wird von dem Gesetz ansonsten als Zweckentfremdung definiert. Die Vermietung an Touristen ist im Grunde nur auf der Basis der 50-Prozent-Regel möglich. Das heißt, wenn jemand 50 Prozent seiner Wohnung weiterhin selbst nutzt, dann kann er, ohne besondere Genehmigung vom Bezirksamt, die andere Hälfte zum Bespiel entweder als Büro nutzen oder etwa an Touristen untervermieten. Sogar Zweitwohnungen waren von dem Gesetz erfasst. Auch sie durften nicht ohne Genehmigung kurzzeitig untervermietet werden. Das könnte sich nun jedoch ändern.

Nach einem Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wäre die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen möglich – vielleicht demnächst sogar grundsätzlich. Denn das Einzige, von dem Zweitwohnungen im Gesetz bisher ausgenommen waren, war die Leerstandsregelung. Das heißt, dass das Zweckentfremdungsgesetz auch einen Leerstand von mehr als sechs Monaten als regelwidrig definiert, davon jedoch Zweitwohnungen ausnimmt. Hier ging der Gesetzgeber davon aus, dass solche Wohnungen nur sporadisch genutzt werden und es in der Natur der Sache liegen würde, dass sie zwischendurch leer stehen. In diese Lücke springen nun ganze drei Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts.

Zweitwohnungen vom Gericht für Untervermietung freigegeben

Geklagt hatten Besitzer von Zweitwohnungen, die ihren Wohnsitz im Ausland haben und ihre Wohnungen in Berlin nur gelegentlich zu Besuchszwecken nutzen. Sie wollten die Wohnungen in der Zwischenzeit als Ferienwohnungen untervermieten und klagten auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen durch die jeweils zuständigen Berliner Bezirksämter. Das Gericht gab ihnen allen Recht. Die Untervermietung als Ferienwohnung würde sich nicht auf die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum auswirken, hieß es in der Begründung. Denn das Zweckentfremdungsgesetz stellt genau darauf ab. Es wird damit begründet, dass die Vermietung von normalen Wohnungen als Ferienwohnungen die Wohnungsknappheit in der Stadt verstärke. Doch ob die Zweitwohnungen nun in der Zwischenzeit leer stehen oder anderweitig genutzt werden, wirkt sich auf die Wohnungsmarktsituation in Berlin nicht aus, so das Gericht. Die Wohnungen würden so oder so nicht für eine ‚normale‘ Vermietung zur Verfügung stehen. Die Frage ist allerdings noch nicht abschließend geklärt, weil bereits eine Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen wurde. Mietervereine und der Berliner Senat sehen die Gefahr einer Unterwanderung des Zweckentfremdungsgesetzes. Das Gericht sah hier jedoch die sogenannten schutzwürdigen privaten Interessen der Besitzer im Vordergrund.

Untervermietung ganzer Wohnungen in Berlin nach wie vor schwierig

Eine andere Klage gegen das Gesetz vor dem Berliner Landgericht scheiterte wiederum. Das Gericht bestätigte in seinem Urteil das Zweckentfremdungsgesetz im Grundsatz. Dort hatten Vermieter von Ferienwohnungen mit Unterstützung verschiedener Internetportale auf die Ausstellung von Negativattesten geklagt. Ein Negativattest können sich Mieter oder Besitzer ausstellen lassen, wenn es sich bei ihren Wohnungen um Ausnahmen vom Zweckentfremdungsgesetz handelt. Die Kläger argumentierten, dass für Ferienwohnungen, die gewerblich vermietet werden, derselbe Bestandsschutz gelten müsste wie für Wohnungen, die etwa für Arztpraxen und Anwaltskanzleien genutzt werden. Diese Wohnungen sind nämlich vom Zweckentfremdungsgesetz ausgenommen.

Das Gericht erwiderte, dass es einen Unterschied gäbe zwischen Ferienwohnungen und gewerblichen Wohnungen wie Arztpraxen. Dieser bestünde vor allem darin, dass in dem einen Fall das Gewerbe in den Räumlichkeiten ausgeübt werde und im Fall der Ferienwohnung die Wohnung selbst der Gegenstand des Gewerbes sei. Anders ausgedrückt: bei Ferienwohnungen würde das Gewerbe nicht „in“ sondern „mit“ der Wohnung betrieben. Damit würde die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter die Ausnahme des Bestandsschutzes im Zweckentfremdungsgesetz fallen. Das Gericht stellte auch die jeweils wechselnde Klientel im einen Fall der weitestgehend beständigen Klientel im anderen gegenüber und verhandelte überdies Fragen, die mit der Einschränkung der Freiheit der Berufswahl und anderen zu tun hatten. Gegen das Urteil soll ebenfalls Berufung eingelegt werden.

Zusammenfassend heißt das im Grunde, dass die Vermietung einzelner Zimmer problemlos erfolgen kann, so lange sie nicht mehr als die Hälfte der Wohnung ausmachen und man selbst diese auch nutzt. Dafür bedarf es dann allerdings immer noch der Genehmigung durch den Vermieter. Für alles andere braucht man die Genehmigung des Bezirksamtes – vor allem, sobald es sich um die Vermietung ganzer Wohnungen an Touristen handelt. Besitzer von Zweitwohnungen in Berlin sollten die Rechtsprechung im Auge behalten. Außerdem ist geplant, dass ab 2018 eine sogenannte Genehmigungsfiktion gelten soll. Diese wird greifen, wenn die Bezirksämter einen Antrag auf zweckfremde Nutzung nicht rechtzeitig bearbeiten. Wenn der Antragsteller dann nach 14 Wochen keinen Bescheid über seinen Antrag bekommt, gilt die Ferienwohnungsvermietung als genehmigt.

Die Regeln der Untervermietung

Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung nicht einfach untervermieten. Das Gesetz spricht hier von einer „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ (§§ 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch). Diese darf nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen. Andererseits hat der Mieter in bestimmten Fällen ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung gibt. Dem Vermieter können Nachteile aus einer Verweigerung dieser Zustimmung entstehen.

Der Gesetzgeber hat hier ein etwas kompliziertes Konstrukt geschaffen, um beiden Seiten eine Handhabe zu geben. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob ihm der Untermieter aus irgendwelchen Gründen nicht genehm ist. Die Ablehnungsgründe in § 553 Bürgerliches Gesetzbuch sind sehr allgemein formuliert. Würde die Wohnung etwa durch die Untervermietung überbelegt, ist die Person des Untermieters als Mieter nicht geeignet oder ist dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten, dann kann er sie ablehnen. Durch die Pflicht des Mieters, sich eine Erlaubnis einzuholen, soll wiederum sichergestellt werden, dass der Vermieter über einen Untermieter informiert ist und es durch Untervermietungen nicht zu einer Situation kommt, in der er von den Leuten, die in seinen Wohnungen tatsächlich wohnen, nichts mehr weiß.

Das Recht des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis schiebt einer möglichen Willkür durch den Vermieter den Riegel vor. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung und hält sich an alle Regeln, dann kann der Vermieter nicht aus beliebigen Gründen ablehnen oder die Ablehnung der Untervermietung nutzen, um andere Dinge durchzudrücken. Es ist zum Beispiel nicht zulässig, wenn der Vermieter ablehnt, um den Mieter zu einem Auszug zu bewegen und dann die Wohnung teurer zu vermieten.

Bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter zustimmen

Der Vermieter muss unter Umständen sogar Schadensersatz zahlen, wenn er eine berechtigte Erlaubnis verweigert. Doch auch wenn dem Mieter eine Erlaubnis zusteht, kann er nicht ohne sie untervermieten. Er handelt in diesem Fall dann trotzdem gesetzeswidrig, auch wenn der Vermieter im Unrecht ist. In einem solchen Fall muss die Zustimmung des Vermieters dann vor Gericht durchgesetzt werden. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa dann vor, wenn er für eine bestimmte Zeit ins Ausland geht oder wenn sich seine Einkommenssituation so verändert hat, dass er die Wohnung alleine nicht mehr bezahlen kann. Der BGH verurteilte 2014 einen Vermieter auf Schadensersatz, weil er den Mietern einer Dreizimmerwohnung die Untervermietung verbot. Diese wollten zwei Zimmer der Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes untervermieten. Da der Vermieter dazu seine Erlaubnis verweigerte, entgingen ihnen Mieteinnahmen, die er dann zahlen musste.

Was genau als Untervermietung gilt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil von 2014 eine Negativdefinition angewendet. Das heißt, als Untervermietung gilt alles, was nicht in der kompletten Überlassung der Wohnung an Dritte resultiert. Auch wenn der Hauptmieter etwa nur wenige Tage im Jahr in der Wohnung wohnt, dort nur Möbel unterstellt oder nur ein Zimmer für sich in Anspruch nimmt, dann gilt das alles immer noch als Untervermietung.

Kündigung und Zuschlag bei der Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung gibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Vorher muss der Vermieter allerdings abmahnen. Wenn der Untermieter daraufhin oder in der Zwischenzeit auszieht, dann erlischt das Recht auf Kündigung. Wenn der Vermieter allerdings längere Zeit von der unerlaubten Untervermietung gewusst und nichts unternommen hat, dann kann er nicht irgendwann plötzlich von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg urteilte 2012, dass ein Vermieter nach acht Monaten nicht mehr fristlos wegen unerlaubter Untervermietung kündigen kann, wenn er die ganze Zeit davon gewusst hat.

Der Vermieter ist in manchen Fällen berechtigt, einen Untermietzuschlag als Bedingung für seine Zustimmung zur Untervermietung zu fordern. Dadurch sollen Kosten aufgefangen werden, die dadurch entstehen, dass mehr Menschen die Wohnung nutzen. Das kann zum Beispiel die Nebenkosten betreffen, weil sich der Verbrauch von warmem und kaltem Wasser oder etwa die Müllmenge erhöht. Dieser Zuschlag kann jedoch später nicht einzeln erhöht werden. Wird er vereinbart, wird er Teil der Miete und kann im Übrigen auch nach Ende der Untervermietung nicht einfach wieder abgeschafft werden. Soll der Untermietzuschlag nur für eine bestimmte Zeit gezahlt werden, dann muss das vorher vereinbart werden.

Wenn jemand untervermieten möchte, so sollte er oder sie auch bedenken, dass der Hauptmieter für alles, was der Untermieter tut, dem Vermieter gegenüber haftet. Sollten zum Beispiel durch die Untervermietung Schäden an der Wohnung entstehen, so steht dafür der Hauptmieter gerade, ggf. nach Auszug mit seiner Kaution. Der Hauptmieter muss diese Dinge dann mit dem Untermieter selbst klären.

Wer zahlt für Betriebskostenmanagement

Ein Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in Sachen Nebenkosten gut gewirtschaftet wird. Alles, was er dafür unternimmt, muss er aus den laufenden Miet-Einnahmen bestreiten. Das besagt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet, dass der Vermieter auf ein „angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis“ achten muss. Die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit schreibt dem Vermieter § 565 das Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Da ein vernünftiges Wirtschaften Teil der Verwaltung ist und Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind, muss der Vermieter also selbst dafür zahlen, wenn er etwa seine Verwaltung mit den ihm zur Verfügung stehenden Mittels effizienter gestaltet. Auch das sogenannte Betriebskosten-Benchmarking, also etwa das Führen von Statistiken zu Ausgaben, ist nicht umlagefähig. Es liegt zudem im Interesse des Vermieters, dass er die Betriebskosten so gering wie möglich hält, weil das seine Mietobjekte attraktiver macht und er außerdem so die restliche Miete höher ansetzen kann.

Betriebskostenmanagement wird durch Ersparnis gegenfinanziert

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Vermieter einen externen Dienstleister damit beauftragt, Betriebskosten zu optimieren – wenn er sich also professionelle Hilfe holt. Eine solche Maßnahme entbindet den Vermieter nicht von der Pflicht, gut zu haushalten. Aber wenn er die Kosten durch professionelle Hilfe von außen optimiert, dann wird davon ausgegangen, dass diese Einsparungen höher ausfallen, als wenn das von der Hausverwaltung selbst gemacht worden wäre. Das heißt, dass der Vermieter, um intern bzw. aus eigener Kraft zu derselben Ersparnis zukommen, zusätzlich Personal hätte einstellen müssen und so ebenfalls Kosten verursacht hätte. Vom Betriebskostenmanagement profitieren zudem beide – Mieter und Vermieter.

Der Vermieter profitiert durch die bereits erwähnte Möglichkeit, seine Objekte besser vermieten zu können und gleichzeitig mehr Spielraum bei der Miete zu haben und der Mieter durch die eingesparten Betriebskosten. Da also das Betriebskostenmanagement noch zusätzliche Einsparpotenziale aufdeckt, sind die Kosten dafür umlagefähig. In der Regel werden die Dienstleister aus der Ersparnis bezahlt, die sie selbst erwirtschaften. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, die Betriebskosten zu reduzieren, aber auch gleichzeitig die Kosten für den Dienstleister umzulegen. Das bedeutet, dass sich die Ersparnis durch das Betriebskostenmanagement jeweils um den Betrag, den der Dienstleister bekommt, verringert.

Müllmanagement als Teil des Betriebskostenmanagements

Eine besonders häufige Art des Betriebskostenmanagements ist das Müllmanagement. Dieses ist seit der Neufassung der Betriebskostenverordnung generell auf die Mieter umlegbar. Denn unter Punkt 8 der BetrKV sind Maßnahmen aufgenommen worden, die nicht nur direkt die Müllbeseitigung betreffen, sondern auch deren Vorbereitung. Wenn also etwa Müllschleusen und Müllkompressoren umlagefähig sind, dann auch das Müllmanagement. Hierbei gestaltet ein Dienstleistungsunternehmen die Standplätze der Mülltonnen, bewirtschaftet diese und kontrolliert auch, ob der richtige Müll in den dafür vorgesehenen Tonnen landet.

Aus dieser Vielfalt der Aufgaben ergibt sich, dass nicht alle Kosten umgelegt werden können. So wird etwa die Einrichtung der Standplätze zu den Baukosten gezählt. Baukosten sind jedoch nicht als Betriebskosten umlagefähig. Auch die Kosten für die anfängliche Planung der Bewirtschaftung sind nur einmalig aus der Ersparnis zu zahlen. Später können sie nicht mehr angesetzt werden, weil sie nicht mehr anfallen. Wenn der Vermieter die erhöhten anfänglichen Kosten nicht im ersten Jahr aus der Ersparnis an den Dienstleister bezahlt, sondern diese stattdessen auf die darauffolgenden Jahre verteilt, ist das problematisch. Denn das würde bedeuten, dass Mieter, die erst später in das Haus ziehen, benachteiligt werden. Sie würden dann Kosten tragen, die lange vor ihrem Einzug entstanden sind und damals auch hätten beglichen werden müssten.

Der Vermieter muss außerdem darauf achten, dass der Dienstleiter jedes Haus einzeln betrachtet. Denn Menge und Regelmäßigkeit der Abfallentsorgung können von Objekt zu Objekt variieren – je nach Mieterstruktur. Bewirtschaftet der Dienstleister also mehrere Objekte, kann er nicht einfach Durchschnittswerte für alle Häuser bilden. Außerdem unterliegt auch der Dienstleister dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Die Müllschleuse in der Nebenkostenabrechnung

Müllschleusen dienen der verbrauchsabhängigen Abrechnung des Mülls pro Person oder Haushalt. Mit ihrer Hilfe wird die genaue Menge an Müll gemessen, die ein Mieter oder eine Wohnung produziert. Jede Wohnung erhält dafür z.B. eine Chipkarte, die von der Mülltonne eingelesen wird und mit deren Hilfe am Ende des Jahres die eingeworfene Müllmenge genau einem Haushalt zugeordnet werden kann. Die Mieter haben so natürlich einen Anreiz, ihren Müll zu trennen und die Menge an Restmüll möglichst gering zu halten.

Vor einigen Jahren wurde die Müllschleuse explizit in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgenommen. Unter Punkt 8 wurden dort verschiedene Arten der Müllbeseitigung konkretisiert, die vorher nicht näher benannt waren. Neben Müllmengenerfassungsanlagen (Müllschleusen) wurden Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen – deren Betrieb und Kosten als umlagefähig benannt.

Die konkrete Ausgestaltung der Umlage auf die Mieter führte hier und da jedoch zu Klärungsbedarf. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom April 2016 (VIII ZR 78/15) nun einige Grundsatzentscheidungen für die Berechnung und Umlage der verbrauchsabhängigen Müllmenge getroffen. Eine Mieterin verklagte ihre Vermieterin, weil diese zwar eine Müllschleuse angeschafft hatte, den Müll jedoch nicht komplett nach Verbrauch abrechnete. Die Vermieterin legte zunächst 30 Prozent nach Wohnfläche und die restlichen 70 Prozent Müll nach Verbrauch um. Sie entschloss sich dann jedoch, beim Verbrauchsanteil noch eine Mindestmenge zu berücksichtigen, die sich an den kommunalen Abfallgebühren orientierte. Die Kommunen geben eine Mindestjahresmenge pro Kopf an, die beim Müllverbrauch angesetzt wird.

Ansatz einer Mindestmenge erlaubt

Das Gericht entschied, dass das zulässig ist. Denn die Umlage und Abrechnung von Müll mittels einer Müllschleuse geschieht nicht nur auf Grundlage von Punkt 8 der Betriebskostenverordnung. Sie geschieht auch nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist allgemein geregelt, nach welchem Schlüssel Betriebskosten umzulegen sind. Ist nichts Anderes vereinbart, geschieht das nach Wohnfläche. Wird jedoch ein konkreter Verbrauch erfasst – wie in diesem Fall die genaue Menge Müll, die ein Haushalt produziert – dann muss zwar nach Verbrauch umgelegt werden. Das Gesetz sagt aber auch, dass der Vermieter auch eine Abrechnung „ganz oder teilweise“ nach dem Verbrauch durchführen kann. Daraus schlussfolgerte der BGH, dass auch das Ansetzen einer Mindestmenge gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss also nicht komplett nach Verbrauch abrechnen und hat einen gewissen Gestaltungsspielraum.

Er hat laut BGH außerdem das Recht, die Abrechnungsgrundlage zu ändern – und das nicht nur einmal. Wenn der Vermieter glaubt, die Art der Umlage neuen Gegebenheiten anpassen zu müssen, kann er das tun. Das geht jedoch nicht rückwirkend und der Vermieter muss die Umstellung den Mietern vor der nächsten Abrechnungsperiode schriftlich ankündigen.

Das Problem der Müllnomaden

Durch das Ansetzen einer Mindestmenge wird unter anderem ein zusätzlicher Anreiz für die Mieter geschaffen, ihren Müll nicht irgendwo anders abzuladen. Die Einführung von Müllschleusen hat nämlich zu einer neuen Problematik geführt – den sogenannten Müllnomaden oder dem sogenannten Mülltourismus. Das heißt, dass Mieter versuchen, ihren Müll nicht unter ihrer Chipkarte in der hauseigenen Müllschleuse zu entsorgen, sondern in anderen Objekten, in denen vielleicht der Zugang zu Mülltonnen möglich ist. Damit werden die Mieter anderer Häuser natürlich über Gebühr belastet. Vermieter solcher Objekte können dann im Übrigen nicht einfach die zusätzlichen Kosten auf die Mieter umlegen. Sollte das Problem bekannt sein, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, dem Mülltourismus vorzubeugen – also etwa die Mülltonnen nur für Mieter des Hauses zugänglich machen.

Eine Terrorversicherung ist umlagefähig

Die derzeitige Nachrichtenlage könnte vielleicht den einen oder anderen Vermieter auf den Gedanken bringen, eine Terrorversicherung abzuschließen. Was zunächst erst einmal abwegig klingt, wurde jedoch bereits 2010 in einem Urteil des Bundesgerichtshofs geregelt und steht durchaus zur Debatte. Denn grundsätzlich gilt: Terrorversicherungen sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Der BGH beschreibt in seiner Urteilsbegründung zwar Einschränkungen für diese Umlagefähigkeit, diese sind jedoch relativ weit gefasst.

Grundsätzlich wird die Terrorversicherung als Sachversicherung angesehen, da sie die Gebäudesubstanz versichert. Sowohl Sach- als auch Haftpflichtversicherungen, also Versicherungen, die das Gebäude und seine Bewohner schützen, sind umlagefähig. Das besagt Punkt 13 der Betriebskostenverordnung. Punkt 13 zählt zwar einige Versicherungsarten auf, diese Aufzählung sei jedoch beispielhaft und nicht abschließend, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH.

Umgelegter Anteil von fast 50.000 Euro

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eine gesonderte Terrorversicherung abgeschlossen, da ihr Anbieter diesen Teil aus der Gebäudeversicherung ausgeschlossen hatte. Der Anteil an der Prämie für die Terrorversicherung, den der Mieter zahlen sollte, hatte 2003 27.606,68 Euro und für 2004 48.687,01 Euro betragen. Insgesamt ging es also für beide Jahre zusammen um eine Streitsumme von 76.293,69 Euro. Die Klägerin, also die Vermieterin, bekam Recht. Der BGH erkannte sowohl die Notwendigkeit der Terrorversicherung an als auch deren Wirtschaftlichkeit. Da nach Darlegung der Klägerin die Versicherung beim einzigen Versicherer abgeschlossen wurde, der diese zum damaligen Zeitpunkt anbot, gab es zu dem Angebot keine Alternative.

Denn der Abschluss einer Terrorversicherung unterliegt, wie alle Betriebskosten, vor allem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten. Die Frage, wann eine Terrorversicherung angebracht ist, also tatsächlich sinnvoll ist, ist jedoch schwer zu beantworten. Im konkreten Fall lag der Gebäudekomplex „in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions“. Die Klägerin hatte außerdem bereits in der vorhergehenden Instanz angegeben, dass das Mietobjekt in einem Ballungsgebiet liegt und die Stadt Sitz des Bundeskriminalamtes und US-amerikanischer militärischer Einrichtungen sei. Außerdem handelte es sich bei der fraglichen Immobilie um einen „großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen Euro hat“ und in dem „städtische Ämter untergebracht“ seien. Die Versicherungssumme muss also unter diesem Gesichtspunkt betrachtet werden. Und es handelte sich bei dem Fall um eine Gewerbeimmobilie. Das heißt jedoch nicht, dass das Urteil nicht auch auf Mietshäuser Anwendung finden kann.

Was heisst gefährdet?

Denn der BGH zählt in seinem Urteil folgende Gebäudearten auf, die er als gefährdet einstuft:

  • Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm)
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude)
  • Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren)
  • Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden

Durch den letzteren Punkt sind also auch normale Miethäuser miteingeschlossen, so lange sie sich in der Nähe eines gefährdeten Gebäudes befinden. Was jedoch generell „in unmittelbarer Nachbarschaft“ bedeutet, ist nicht definiert. Und auch die Einschätzung, ob ein Haus gefährdet ist oder nicht, kann trotz der oben genannten Aufzählung schwer beurteilt werden. Die Gefahr selbst ergibt sich laut BGH aus der Definition von Terroranschlägen, wie sie die Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung nennt. „Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.“ Es stellt sich allerdings die Frage, wer die Gefahr einschätzen soll: der Vermieter, die Versicherung? Terroranschläge sind ihrer Natur nach unvorhersehbar. Und was genau „eine große Anzahl von Menschen“ ist, ist ebenfalls nicht ohne Weiteres zu bestimmen. In jedem Fall ist die Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, so lange sich der Vermieter vor allem an das Gebot der Wirtschaftlichkeit hält.

Nebenkosten bei kleinen Wohnungen besonders hoch

Die Mieter der kleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen doppelt drauf. Einerseits sind bei Kleinstwohnungen (unter 45 Quadratmeter) die Mieten pro Quadratmeter höher als bei großen Wohnungen. Laut Immowelt liegt der bundesweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen unter 40 Quadratmeter bei über neun Euro. Für Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 80 Quadratmeter hingegen ist er etwa drei Euro geringer und liegt bei nur knapp sechs Euro. Und auch Mieter großer Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) zahlen nur einen Euro Miete pro Quadratmeter mehr als Mieter von Kleinstwohnungen.

Die kleinsten Wohnungen zahlen die höchsten Nebenkosten

Und zusätzlich sind laut Daten der Mineko auch die jährlichen Nebenkosten auf den Quadratmeter gerechnet bei Kleinstwohnungen am höchsten. Sieht man sich die absoluten Nebenkosten gemessen an der Wohnungsgröße an, so steigt, wie man es erwarten würde, die Höhe der Nebenkosten mit der Größe der Wohnung. Kleine Wohnungen verursachen niedrige Nebenkosten, große Wohnungen verursachen hohe Nebenkosten. Auf die Quadratmeterzahl heruntergerechnet kehrt sich dieses Verhältnis jedoch um. Die Nebenkosten pro Quadratmeter steigen, je kleiner die Wohnung ist (siehe Grafik). Umgekehrt sinken die Nebenkosten pro Quadratmeter, je größer eine Wohnung ist.

Nebenkosten pro Quadratmeter

 

Der Mieter einer Wohnung, die über 120 Quadratmeter misst, zahlt in Deutschland im Schnitt jährlich 21 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter. Hingegen zahlt der Mieter einer Wohnung mit einer Fläche von unter 45 Quadratmeter das Doppelte – rund 41 Euro pro Quadratmeter. Sogar innerhalb der Kategorie der Kleinstwohnungen bleibt dieses Verhältnis bestehen. Je kleiner die Wohnung desto höher die Nebenkosten pro Quadratmeter. Das heißt: die Mieter der allerkleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen auf den Quadratmeter gerechnet die allerhöchsten Nebenkosten.

Geht man davon aus, dass in Kleinstwohnungen vor allem Singles leben, dann werden diese besonders belastet. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes lag 2014 die Belastung durch Wohnkosten für Haushalte von Alleinlebenden bei fast 40 Prozent des Haushaltseinkommens. Im bundesweiten Durchschnitt waren es 27 Prozent. Für armutsgefährdete Alleinlebende war sie noch höher: Sie gaben im Schnitt 60 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Wohnung aus. Auch von den Hartz-IV-Empfängern lebt der überwiegende Teil in kleinen Wohnungen. Nach Angaben der Agentur für Arbeit gibt es in Deutschland 1,8 Millionen Bedarfsgemeinschaften mit einer Person. Diesen Bedarfsgemeinschaften wird eine Wohnfläche von maximal 45 Quadratmetern zugewiesen. 55 Prozent der Hartz-IV-Empfänger leben also in kleinen Wohnungen.

Umlageschlüssel wirkt sich auf Höhe der Nebenkosten aus

Der Grund für diese Diskrepanz liegt in der Art der Abrechnung. Nebenkosten können nach verschiedenen Umlageschlüsseln auf die Mieter verteilt werden. Sie können entweder pro Person, pro Wohnung, pro Quadratmeter oder nach einer prozentualen Verteilung abgerechnet werden. Das gilt für alle Betriebskosten außer für die Heizkosten, deren Grundverbrauch ausschließlich nach Quadratmetern umgelegt wird. Der Grundverbrauch beträgt zwischen 30 und 50 Prozent der Heizkosten. Der Rest der Heizkosten wird nach Verbrauch berechnet. Hier würde die Wohnungsgröße also wieder zu Buche schlagen, da in größeren Wohnungen mehr geheizt werden muss als in kleinen.

Bei vielen anderen Betriebskosten kann sich der Vermieter jedoch aussuchen, ob er sie nach Wohneinheit, nach Quadratmetern, nach Personen oder nach Prozent umlegt. Und die Umlage nach Wohneinheit kann dafür sorgen, dass die Nebenkosten pro Quadratmeter bei kleinen Wohnungen steigen. Denn wird nach Wohnung abgerechnet, dann zahlen alle Wohnungen dasselbe. Egal, wie groß oder klein sie sind. Wie eine bestimmte Betriebskostenart umgelegt wird, ist aus der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Dort muss der Vermieter die Umlageschlüssel jeweils angeben. Andernfalls wäre nicht nachvollziehbar, wie sich die Nebenkosten für einen bestimmten Mieter berechnen.

Situation in Bundesländern ähnlich

Die Zahlen in den einzelnen Bundesländern zeichnen ein ähnliches Bild. In Berlin zahlen Mieter der kleinsten Wohnungen (unter 45 Quadratmeter) gut 40 Euro jährlich an Nebenkosten, Mieter mittlerer Wohnungen (60 bis 80 Quadratmeter) etwa 33 Euro und Mieter von Wohnungen über 120 Quadratmeter nur knapp 23 Euro pro Quadratmeter. In Bayern ist der Unterschied besonders deutlich. Hier zahlt der Mieter für die Nebenkosten einer Kleinstwohnung auf den Quadratmeter gerechnet knapp 58 Euro im Jahr, während es bei den Bewohnern von Wohnungen über 120 Quadratmetern nur knapp 22 Euro sind. Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter von Kleinstwohnungen in Brandenburg. Sie zahlen im Schnitt 33 Euro pro Quadratmeter. Am höchsten sind die Nebenkosten in dieser Wohnungskategorie in Schleswig-Holstein. Hier zahlen Mieter besonders kleiner Wohnung stolze 66 Euro pro Quadratmeter.

Die Bedeutung von Wohnwertmerkmalen für die Mietpreisbildung

Die meisten Menschen werden Wohnwertmerkmale aus dem Mietspiegel kennen. Die Kategorien, nach denen dort Wohnungen klassifiziert werden, sind Ausstattung, Beschaffenheit, Art, Größe und Lage. Diese Merkmale sind gesetzlich definiert und entstammen Paragraph 585 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraph regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier wurden klare Kriterien geschaffen, nach denen Mieterhöhungen erfolgen dürfen. Dabei geht es um Mieterhöhungen, die der Vermieter in regelmäßigen zeitlichen Abständen berechtigt ist, bis zur Kappungsgrenze anzusetzen. (Im Gegensatz zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen.) Rein dem Gesetz nach sind nur diese fünf Wohnwertmerkmale relevant, um Wohnungen zu klassifizieren und zu bewerten. Die Liste ist nicht erweiterbar, auch wenn es in der Praxis noch wesentlich mehr Kriterien gäbe, die man zur Beschreibung einer Wohnung ansetzen könnte.

Vergleichbarkeit von Wohnwertmerkmalen

Das entscheidende Stichwort im §585 ist „Vergleich“. Denn die im Paragraphen angegebenen Wohnwertmerkmale sind für die Festlegung einer – wie schon erwähnt – Vergleichsmiete relevant. Bis zu dieser sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter eine Mieterhöhung ansetzen. Deswegen muss die Eingruppierung der Wohnungen nach rechtlich klaren Kriterien erfolgen können. Damit klar ist, welche Wohnungen als vergleichbar gelten und welche nicht. Dafür können Vermieter unter anderem Mietspiegel heranziehen, die genau deswegen auf Basis der gesetzlich definierten Wohnwertmerkmale erstellt werden.
Was die rechtliche Definition der Vergleichbarkeit angeht, so gilt in diesem Zusammenhang, dass die Wohnungen nicht identisch sein müssen. Zur Bestimmung einer Vergleichsmiete müssen Wohnungen herangezogen werden, die überwiegend mit der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, übereinstimmen. Vermieter können zur Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten außer einem Mietspiegel auch drei Vergleichswohnungen angeben. Es gibt trotzdem Einschränkungen. Was das Merkmal „Größe“ angeht sind etwa Ein-Zimmer-Wohnungen nicht mit Mehr-Zimmer-Wohnungen vergleichbar. Und generell taugen Wohnungen, die sich hinsichtlich der Größe um mehr als 50 Prozent unterscheiden nicht zum Vergleich. Die Menge der gesetzlich vergleichbaren Wohnungen wird auch als Wohnungsteilmarkt bezeichnet. In Mietspiegeln können außerdem Kriterien hinzukommen, die für eine Verringerung oder Erhöhung des Mittelwertes der Mieten sorgen können: wie etwa eine Gartenanlage, ein Aufzug oder auch besonders kleine Wohnflächen.

Gewichtung von Wohnwertmerkmalen

Im Gesetz ist keine Gewichtung der Kriterien angegeben. In der Praxis sieht das natürlich anders aus. Hier kann die Gewichtung der Merkmale variieren. So wird davon ausgegangen, dass das Merkmal „Art“ mit etwa fünf bis zehn Prozent zu Buche schlägt, während das Kriterium „Ausstattung“ zu etwa 50 bis 60 Prozent in die Mietpreisbildung einfließt. Das Kriterium „Art“ bezieht sich auf den Gebäudetyp. So werden diesbezüglich Altbauten und Neubauten, Kleinwohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw. unterschieden. Das Merkmal Ausstattung bezieht sich vor allem die Beschaffenheit und das Vorhandensein von Dusche, Bad und Heizung. Die Ausstattung schlägt deswegen so stark zu Buche, weil sie allein als Kriterium für die Vergleichbarkeit herangezogen werden kann. Hat eine Wohnung eine Badewanne und eine andere nicht, so sind die Wohnungen nicht mehr vergleichbar. Auch die Lage ist oft ein ausschlaggebendes Kriterium. Denn u.U. sind Mieter bereit, auch für vergleichsweise schlecht ausgestattete Wohnungen in guter bzw. beliebter Wohnlage mehr zu zahlen oder umgekehrt für eine ungewöhnlich gut ausgestattete Wohnung Abstriche bei der Lage in Kauf zu nehmen.

Unzulässige Wohnwertmerkmale

Was die Festlegung der Wohnwertmerkmale ebenfalls verhindern soll, ist Diskriminierung. So sind nicht erlaubte Wohnwertmerkmale die Zusammensetzung der Mieter oder auch Aufschläge auf die Miete wegen bestimmter Bevölkerungsgruppen. Wohnen etwa in einer Gegend oder einem Haus besonders viele Studenten, Ausländer oder auch Wohngemeinschaften, dann darf sich das nicht als Kriterium in der Mietpreisbildung widerspiegeln. Auch Merkmale wie die ethnische Herkunft, die Religion oder das Alter dürfen sich nicht niederschlagen. So verurteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg 2015 eine Vermieterin zu Schadensersatz, weil dieser allen Bewohnern türkischer und arabischer Herkunft die Zahlung von Mieterhöhungen abverlangte, nicht jedoch den Mietparteien deutscher oder mitteleuropäischer Herkunft.

Künftig soll bei Mieterhöhungen und Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche gelten.

Die Auswirkungen der „tatsächlichen Wohnfläche“

Der BGH kippte Anfang des Jahres die sogenannte Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wurde bisher eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, so durfte sie von der eigentlichen Größe um zehn Prozent nach oben oder unten abweichen. Diese vereinbarte Fläche galt später auch für alle Berechnungen und Mieterhöhungen. Die bisherige Rechtsprechung besagte, dass der Mieter erst gegen eine Abweichung vorgehen konnte, wenn diese über der Zehn-Prozent-Grenze lag.

Das Urteil des BHG zur Anwendung der „tatsächlichen Wohnfläche“

Nun kam der BGH zu einer anderen Einschätzung und wich damit von seiner früheren Meinung ab. Er stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag steht. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann muss diese auf Grundlage der eigentlichen Größe der Wohnung berechnet werden und nicht auf Grundlage der Wohnfläche, die im Mietvertrag steht. Das Urteil hat keinerlei Auswirkungen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Größe stimmt. Doch Flächenangaben in Mietverträgen weichen häufig von der tatsächliche Wohfläche ab und vererben sich dann von Mietvertrag zu Mietvertrag.

In der Urteilsbegründung heißt es denn auch, dass ansonsten mit „vertraglich fingierten Umständen“ gearbeitet würde und nicht mit den tatsächlichen. Die Klägerin war in dem Fall die Vermieterin, die einen Teil einer Mieterhöhung mit der Tatsache begründete, dass die Fläche der Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH stimmte zwar zu, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche und in diesem Fall größere Fläche der Wohnung zugrunde gelegt werden sollte. Die Vermieterin verlor dennoch, weil sie versucht hatte, die Miete bis über die Kappungsgrenze, also um mehr als 15 Prozent zu erhöhen. Die Gültigkeit der Kappungsgrenze bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Urteil hat zu allerlei Fragestellungen geführt. Denn es hat potenziell Auswirkungen auf die Vereinbarung von Mieten, auf die Umlage von Betriebskosten, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen und auf die Erstellung von Mietspiegeln. Das Urteil des BGH bezog sich jedoch selbstverständlich auf den konkreten Fall und macht zu allem anderen keine Angaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) plant deswegen, es in der jetzigen Legislaturperiode gesetzlich zu konkretisieren.

Der Gesetzgeber plant Anpassungen zur „tatsächlichen Wohnfläche“

In seinen „Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts in der 18. Legislaturperiode“ bekräftigte das BMJV, dass ein „Abstellen auf die vereinbarte Mietfläche“ dazu führen würde, dass Mieter „nicht existente Mieten und Betriebskosten zahlen“ müssten und der Vermieter hierfür auch Mieterhöhungen verlangen könnte. Es erklärt darin, die Frage, „auf welche Weise eine Wohnfläche zu ermitteln ist und von welchen Werten auszugehen ist“, konkretisieren zu wollen. Und zwar vor allem in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Laut Daten der Mineko liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland zwischen 25 und 33 Euro (Betriebskosten zuzüglich Heizkosten). Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter in Rheinland-Pfalz und am höchsten sind sie in Hamburg. Wie sich die Rechtsprechung genau auf die Betriebskosten auswirken wird, wird man erst in ein paar Jahren sagen können. Je nachdem, ob die vereinbarte Wohnfläche in einem Mietvertrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist, könnten sich die Kosten entsprechend erhöhen oder senken.

Die Pläne des BMJV sehen vor, gesetzlich festzulegen, dass auch für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ die tatsächliche Wohnfläche gelten soll. Bisher war es so, dass sich eine Wohnungsvergrößerung oder -verkleinerung nicht auf die Miete auswirkte. Denn im Mietvertrag wird eine Miete vereinbart, die für die gesamte Wohnung gilt und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter. Wurde etwa eine Wohnung durch Modernisierung größer, so konnte der Vermieter zwar die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen. Er konnte die Erhöhung jedoch nicht mit der größeren Wohnfläche begründen. Eine verkleinerte Fläche wirkte sich wiederum nachteilig für den Mieter aus, der trotzdem dieselbe Miete zahlen musste. Der Gesetzgeber will nun festlegen, dass für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ auf jeden Fall auch „die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich“ ist und so für „Verteilungsgerechtigkeit“ sorgen. Auch die Umlage der Betriebskosten soll sich in Zukunft nach der wirklichen Größe der Wohnung richten. Dafür soll geregelt werden, wie „die Wohnfläche zu berechnen ist“, wenn die Parteien bei einer Vermietung nichts dazu vereinbart haben.

Die Vermietung von möbliertem Wohnraum und auf Zeit sind zwar von der Mietpreisbremse ausgenommen, greifen jedoch nur in ganz speziellen Fällen.

Hürden für die Mietpreisbremse Teil 2 – Möbliert und auf Zeit

Neben Modernisierungen und geschützten Vormieten gehören verschiedene Sonder-Mietverhältnisse zu den Ausnahmen von der Mietpreisbremse. So sind etwa möblierter und auf Zeit vermieteter Wohnraum ebenfalls von den Regelungen ausgenommen. Dabei sind diese zwei Dinge im Gesetz voneinander abgegrenzt. Möblierter Wohnraum und zeitweilig vermieteter Wohnraum sind nicht dasselbe.
Wer nun an WG-Zimmer denkt, liegt allerdings falsch. Und auch ein Vermieter, der ein Möbelstück in eine Wohnung stellt und meint, damit die Mietpreisbremse umgehen zu können, hat nicht genau ins Gesetz geguckt. Denn sowohl der „möblierte Wohnraum“ als auch die „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“ sind verhältnismäßig klar definiert und beschreiben sehr spezielle Umstände.

„Möblierter Wohnraum“ ist eng gefasst

Bei „möbliertem Wohnraum“ handelt es sich immer um Wohnraum, der im Wohnbereich des Vermieters liegt. Bei einer Wohnung heißt das: alles, was sich hinter der Wohnungstür befindet. Der Vermieter muss die Wohnung selbst nutzen, auch wenn es nur am Wochenende ist. Wenn der Vermieter nicht in der Wohnung wohnt und nur Möbel oder andere Gegenstände dort untergestellt hat, reicht das nicht aus.

Außerdem muss der Vermieter den vermieteten Wohnraum entweder vollkommen oder „überwiegend“ eingerichtet haben. „Überwiegend“ bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Gegenstände, die man im Haushalt braucht, vorhanden sein müssen. Sobald im Mietvertrag von einem „möblierten Zimmer“ die Rede ist, ist der Vermieter zur Einrichtung verpflichtet. Es sei denn, beide Parteien einigen sich unabhängig vom Mietvertrag auf etwas Anderes. Ein weiteres Kriterium des „möblierten Wohnraums“ ist seine vorübergehende Vermietung. Trotzdem ist eine „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“ nicht dasselbe wie die Vermietung möblierten Wohnraums.

Wohnen auf Zeit unter besonderen Umständen

Wenn sich beide Parteien einig sind, dass Wohnraum nur zeitweilig vermietet und gemietet werden soll, dann spricht man von einer Vermietung zum „vorübergehenden Gebrauch“. Es muss sich dabei um einen sogenannten Sonderbedarf handeln, der für den Mieter gedeckt wird. Beispiele für vorübergehenden Gebrauch sind etwa Ferienwohnungen und Hotels, die zeitweilige Anmietung von Wohnraum wegen eines Arbeitseinsatzes, wie etwa bei einem Monteur oder einem Gastprofessor sowie Mietverhältnisse für die Dauer von Messen, Ausstellungen oder Sportveranstaltungen. Vorübergehend bedeutet für eine Dauer von bis zu einem Jahr.

Dabei muss das Mietverhältnis nicht zwangsläufig im Vertrag befristet werden. Es reicht, wenn sich Mieter und Vermieter darüber einig sind, dass es sich um einen vorübergehenden Gebrauch handelt. Die Befristung muss vielmehr aus dem im Vertrag festgehaltenen Zweck ersichtlich sein. Dieser muss die besonderen Umstände widerspiegeln. Dass einfach nur abzusehen ist, dass hin und wieder der Mieter wechselt, wie etwa in Wohngemeinschaften, reicht nicht aus, um ein Mietverhältnis als vorübergehend zu charakterisieren. Denn fehlen die besonderen Umstände, hat das Mietverhältnis keine Befristung.

Im Gegensatz zu Ausnahmen wie dem Schutz der Vormiete oder dem Modernisierungsaufschlag sind also möblierter und zeitweilig vermieteter Wohnraum weniger flexible Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen. Bezieht sich ein Vermieter auf diese Regelungen, sollten Mieter sofort hellhörig werden und genau prüfen, ob sie tatsächlich Anwendung finden.

Bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen besonders aufpassen.

Nebenkostenabrechnungen bei Umzug besonders fehleranfällig

Zieht ein Mieter aus seiner bisherigen Wohnung aus oder in eine neue ein, muss er bei der Nebenkostenabrechnung besonders aufpassen. Rund ein Fünftel aller zu prüfenden Abrechnungen, die bei Mineko eingehen, stammen von Mietern, die die Wohnung gewechselt haben. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen liegt bei 94 Prozent. Im Vergleich dazu liegt sie bei Abrechnungen aus laufenden Mietverträgen bei knapp 90 Prozent. Gravierender als die Fehlerhäufigkeit ist jedoch die finanzielle Auswirkung für den Mieter. Nachzahlungsforderungen bei Umzügen sind besonders hoch.

Hohe Nachzahlung nach dem Umzug

Mieter sollen im Schnitt nach einem Umzug 440 Euro nachzahlen. Das heißt, entweder bei der letzten Nebenkostenabrechnung aus der alten Wohnung oder bei der ersten Nebenkostenabrechnung in der neu bezogenen Wohnung. Der Mieter hat jedoch in der Regel nicht den gesamten letzten Abrechnungszeitraum in der Wohnung verbracht. Es sei denn, er ist direkt zum 1.1. oder 31.12. umgezogen. Abrechnungen nach Umzügen müssten deswegen im Schnitt relativ gering ausfallen, weil sie sich nur auf einen Teil des Abrechnungszeitraumes beziehen. Bei Abrechnungen aus laufenden Verträgen liegt die Nachzahlungsforderung jedoch bei 565 Euro, also nur 115 Euro höher. Diese Zahl bezieht sich auf Abrechnungszeiträume von einem Jahr. Im Vergleich dazu sind also Nachzahlungsforderungen aus Abrechnungen nach einem Umzug verhältnismäßig hoch. Mieter sollten bei Nebenkostenabrechnungen mit sogenannten verkürzten Nutzungszeiträumen genau hinschauen, ob tatsächlich nur ein Teil des gesamten Abrechnungszeitraums zugrunde gelegt wurde. Bei Prüfungen durch Mineko ergab sich hier eine durchschnittliche Ersparnis von 210 Euro. Das heißt, im Schnitt war die Nachzahlungsforderung fast doppelt so hoch wie sie hätte sein dürfen.

In der Regel wird für den Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen das Kalenderjahr zugrunde gelegt. Das muss jedoch nicht so sein. Bei etwa jeder fünften Abrechnung in der Mineko-Prüfung wurde ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt. Meist steht der gültige Zeitraum im Mietvertrag im Paragraphen zu den Betriebskosten. Ist das nicht der Fall, sollte sich der Mieter danach erkundigen. Nur dann kann er beurteilen, ob bei einem Umzug seiner Nebenkostenabrechnung der richtige Zeitraum zugrunde gelegt wurde.

Unterschiede in der Nebenkostenabrechnung bei Auszug und Einzug

Es gibt außerdem Unterschiede zwischen Nebenkostenabrechnungen nach Auszügen und Nebenkostenabrechnungen nach Einzügen. Die Fehlerquote bei Auszügen ist am höchsten. Sie liegt mit 96 Prozent sogar noch über dem Durchschnitt der Fehlerquote bei Umzügen allgemein. Hier müssen Mieter also am allermeisten aufpassen, auch wenn der Auszug schon lange zurückliegt. Denn im schlimmsten Fall kommt die letzte Abrechnung aus der vorherigen Wohnung erst knapp zwei Jahre nach dem Umzug. 32 Prozent der für den letzten Zeitraum abgerechneten Nebenkosten sollen die Mieter hier in der Regel nachzahlen. Die Hälfte davon ist im Schnitt zu viel berechnet.

Die erste Nebenkostenabrechnung nach dem Bezug einer neuen Wohnung ist in der Regel etwas weniger fehleranfällig. Dennoch liegt auch hier die Fehlerquote noch bei 93 Prozent. Nachzahlungsforderungen belaufen sich auf das Mittel bei Umzügen: rund 440 Euro. Davon lassen sich in der Regel gut 200 Euro durch eine Prüfung bei Mineko einsparen.

Haus mit 10-€-Geldschein

Ab sofort: Kostenfreie Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung

MINEKO hält für seine Kunden ab sofort ein neues und verbessertes Angebot bereit, bei dem die Mieter mehr Vorteile genießen und keinerlei Risiko tragen. Zudem beginnen wir ab heute bei der Crowdinvesting-Plattform Companisto eine Schwarmfinanzierung, um unseren Service weiter zu optimieren und so unseren Kunden ein noch besseres Angebot präsentieren zu können.

Der Überblick: Was hat sich verändert?

Bisher haben wir für 39 € innerhalb von 24 Stunden die Nebenkostenabrechnungen geprüft und mittels Prüfungsunterlagen unseren Kunden Hinweise gegeben, wie diese weiter verfahren können. Dieser Service greift uns jedoch zu kurz. Wir möchten die Ersparnisse, welche wir bei unseren Prüfungen ermitteln, auch gegenüber dem Vermieter geltend machen und somit den Mietern eine konkretere Hilfestellung geben. Inwiefern lohnt sich das neue Konzept für Mieter, die Probleme mit Ihrer Nebenkostenabrechnung haben und nun Rat suchen?
Statt 39 € kostet den Kunden eine Prüfung nun keinen Cent mehr. Der Prüfungsumfang bleibt jedoch der gleiche: Wir prüfen weiterhin, ob die Kostenstellen, die Ihnen berechnet werden, überhaupt auf Sie als Mieter umlagefähig sind. Hierzu benötigen wir in Zukunft neben Ihrer Betriebskostenabrechnung zusätzlich den Mietvertrag, um abzugleichen, welche Betriebskosten Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben. Dies ist ebenso von Belang, wenn es um den Check der Verteilerschlüssel geht. Zusätzlich zur Kontrolle, ob die verwendeten Verteilerschlüssel den Vorgaben der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung entsprechen, prüfen wir außerdem, ob und welche Regelungen es hierzu gibt, die zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sind. Damit wird jede Prüfung noch intensiver anhand der individuellen Bedingungen rund um Ihre Nebenkostenabrechnung durchgeführt. Wie bisher werden die Mietrechtsexperten von MINEKO weiterhin die Berechnungen jeder einzelnen Kostenposition überprüfen und so den Weg von den Gesamtkosten über die Gesamtverteiler und Einzelverteilerschlüssel zu den Einzelkosten nachvollziehen. Sind hierbei die einzelnen Schritte nicht verständlich für den Laien, gilt die Abrechnung als formal falsch, was dazu führt, dass der betroffene Mieter keine Nachzahlung leisten muss. Ein formeller Fehler ist auch die Nichtbeachtung der wichtigen Zeiträume und Fristen. Bezieht sich der Abrechnungszeitraum auf 12 Monate? Ist ein eventuell verkürzter Nutzungszeitraum berücksichtigt? Ist die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erstellt worden und zugegangen? All diese Punkte beinhaltet die kostenlose Prüfung der Nebenkostenabrechnung durch MINEKO.

Wir holen zu viel gezahltes Geld zurück

Wir gehen ab sofort einen Schritt weiter und belassen es nicht nur bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung, sondern holen Ihnen auch die Nebenkosten zurück, welche Sie zu viel gezahlt haben. Sollte sich herausstellen, dass Ihnen zu viel berechnet worden ist, unterbreiten wir Ihnen innerhalb von 24 Stunden ein Angebot zum Kauf Ihrer Forderung. Nach der Übernahme dieser setzen wir uns mit dem Vermieter in Verbindung und holen den Differenzbetrag zurück. Um unser Modell und die Abläufe weiter zu optimieren, können Interessierte und Investoren MINEKO auf Companisto kennenlernen und sich über uns informieren. Ab sofort können auch Privatpersonen am Erfolg unseres Unternehmens teilhaben und in MINEKO investieren.

Darf der Vermieter die Strom- oder Wasserversorgung einstellen?

Wenn Mieter mit ihren Zahlungen der Miete und auch der Betriebskosten in Rückstand geraten, mag mancher Vermieter versucht sein, dem Mieter die Versorgung mit Strom zu kappen oder die Heizung abzustellen, um Druck auszuüben. Jedoch ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Im Falle eines Cafés führte der Konflikt um das Abstellen der Heizung bis vor den Bundesgerichtshof. Da dem Mieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, unterließ er die Vorauszahlungen und später auch die Mietzahlungen im Ganzen. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag und drohte damit, die Heizung abzustellen. Um die Wahrmachung dieser Drohung zu unterbinden, wurde vorbeugende Unterlassungsklage erhoben. Der BGH konstatierte, dass Vermieter gewerblichen Mietern sprichwörtlich den Hahn abdrehen dürfen, wenn diese auch nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wärmeversorgung nutzen und keine Zahlungen mehr leisten. Bei Wohnraum kann die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme nicht so einfach eingestellt werden. Was hierbei zu beachten ist, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Basis zur Versorgungssperre

Grundsätzlich ist der Vermieter stets angehalten, die vermietete Wohnung dem Nutzer in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen auch beizubehalten, solange der Mietvertrag gilt. Wenn die Versorgung mit Strom oder Warmwasser seitens des Vermieters während eines laufenden Mietverhältnisses eingestellt wird, kommt dies einem Mietmangel gleich und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Wie sich die Situation jedoch nach Ende des Mietverhältnisses gestaltet, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Es gibt jedoch Fälle, in denen eine Versorgungssperre ausdrücklich nicht erfolgen darf. Dies gilt selbstverständlich, wenn der Mieter die Zahlungen an den Versorger oder im Rahmen der Nebenkosten an den Vermieter regelmäßig leistet. Weiterhin darf der Vermieter auch nach gekündigtem Mietvertrag die Strom- und Wasserversorgung nicht einstellen, wenn der Mieter bei einem Räumungsstreit sich innerhalb der Räumungsfrist befindet. Schließlich ist eine Versorgungssperre ausgeschlossen, wenn der Mieter etwaige Mietrückstände begleicht und somit der Kündigungsgrund hinfällig wird. Somit ist es auch im Falle einer Räumungsklage wohl kaum zulässig, dem Mieter die Heizung abzustellen und ihn auf diesem Wege zum Auszug zu bewegen, da Wohnen als schutzbedürftiger Belang einzustufen ist. Gilt für den Einzelfall, dass der Vermieter beispielsweise den Strom abstellen darf, so muss der Mieter stets im Voraus über diese Maßnahme in Kenntnis gesetzt werden.

Was passiert bei einer unzulässigen Versorgungssperre?

Entschließt sich der Vermieter, einen zahlungssäumigen Mieter nicht mehr mit Strom oder warmem Wasser zu beliefern, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Sollte sich herausstellen, dass die Sperre unzulässig ist, kann der Mieter zumindest die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem er beispielsweise nicht heizen konnte und darüber hinaus womöglich Schadensersatz verlangen. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Klage wegen Körperverletzung. Hier sind Mieter also durch das Mietrecht weitgehend geschützt, selbst wenn sie bereits gekündigt wurden und die Wohnung räumen müssen.

Nebenkostenabrechnung mit Taschenrechner und Geldscheinen

Nutzergruppen und Vorverteilung in der Heizkostenabrechnung

Für manche Vermieter kann es sinnvoll sein, bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung unterschiedliche Nutzergruppen zu erfassen und eine Vorverteilung der Gesamtkosten vorzunehmen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn in einem Wohngebäude verschiedene Messgeräte zum Einsatz kommen. In diesem Fall ist eine Aufteilung nach Nutzergruppen sogar erforderlich, um den Gesamtverbrauch entsprechend dieser Aufteilung zu trennen und so die Nebenkostenabrechnung für den Mieter möglichst nachvollziehbar zu gestalten. Aber was genau sind Nutzergruppen? Wonach werden diese eingeteilt? Und wie erfolgen die Vorerfassung und die Vorverteilung? MINEKO hat die Antworten.

Die Aufteilung der Liegenschaft in Nutzergruppen

Zunächst ist anzumerken, dass die Bildung von Nutzergruppen nur in Verbindung mit der Heizkostenabrechnung erforderlich werden kann. Für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gilt sie nicht. Nutzergruppen werden im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung behandelt wie ein Wohngebäude mit mehreren Parteien. Sie stellen die Zusammenfassung von Wohneinheiten mit gleichen Eigenschaften dar, was die Verbrauchserfassung angeht. Ziel einer Aufteilung nach Nutzergruppen ist die Berücksichtigung von verschiedenen Gegebenheiten innerhalb einer Wohnanlage. Solche unterschiedlichen Bedingungen können bei Mischnutzungen vorliegen (Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten) oder bei Liegenschaften, die aus mehreren Gebäuden bestehen, welche unterschiedlich ausgestattet sind in Bezug auf Ermittlung der Verbrauchswerte. Eine Nutzergruppe muss insofern homogen sein, dass deren Mitglieder das Mietobjekt auf gleiche Weise nutzen und dass die Verbrauchserfassung mit Messgeräten des gleichen Fabrikats vorgenommen wird.

Wann müssen unterschiedliche Nutzergruppen erfasst werden?

Eine Unterteilung auf mehrere Nutzergruppen ist durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Dort heißt es in § 5 Absatz 2: „Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird.“ Wenn somit in einem Gebäude der Verbrauch an Heizenergie mit unterschiedlichen Messgeräten (z. B. Wärmezähler, elektronische Heizkostenverteiler, Verdunstungsmesser oder Funkmessgeräte) ermittelt wird, so muss der Vermieter den Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppen in der Abrechnung aufführen. Ebenso ist diese Regelung anzuwenden, wenn die Nutzer einer Liegenschaft sich in wesentlichen Punkten unterscheiden wie beispielsweise einer Anlage mit Mietwohnungen und einem Frisörladen.

Vorerfassung und Vorverteilung

Werden in einer Heizkostenabrechnung mehrere Nutzergruppen aufgeführt, muss in diesem Zusammenhang ebenfalls eine Vorerfassung erfolgen. Das bedeutet, für jede Nutzergruppe muss der Gesamtverbrauch gemessen werden. Dies hat zur Folge, dass für jede Gruppe ein eigener geeichter Zähler installiert sein muss. Diese Messungen werden für die Vorverteilung genutzt. Bei diesem Schritt werden die Gesamtkosten des Hauses auf die jeweiligen Nutzergruppen verteilt. Dazu legt der Vermieter einen entsprechenden Schlüssel fest. Ziel dieser Rechnung ist die Ermittlung der Gesamtkosten für jede Nutzergruppe. Die weitere Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb einer Nutzergruppe erfolgt entsprechend der Heizkostenverordnung, wonach mindestens 50 % und maximal 70 % der Kosten nach Verbrauch zu verteilen sind, während für die übrigen Grundkosten die Wohnfläche als Umlageschlüssel gilt.

Heizkörpet, Frau mit Fellmütze und Jacke

Mietmängel Teil 1: Wann ist die Mietsache mangelhaft?

Wenn die Mietwohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet worden ist, steht oftmals die Frage nach Mängeln und, damit verbunden, nach einer Mietminderung im Raum. Tatsächlich obliegt es dem Vermieter, dem Mieter die Räume so zu übergeben, dass sie der beabsichtigten Nutzung entsprechen, also bewohnbar sind. Diese Verpflichtung besteht während der gesamten Mietzeit. Aber wie stark muss die Beeinträchtigung der Mietsache sein, um von einem Mangel sprechen zu können? Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Begriffsbestimmung bezüglich des Mietmangels. Nach § 536 ist ein Mietmangel ein Fehler oder Schaden am Mietobjekt, der sich negativ auf die Nutzbarkeit auswirkt. Bei Wohnimmobilien liegt also ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann bzw. die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Beispiele hierfür sind eine Heizung im Winter oder eine fehlende Versorgung mit Wasser. Die subjektive Sicht des Mieters ist hierbei jedoch kein Kriterium für die Feststellung eines Mangels. Unwesentliche Minderungen der vertragsgemäßen Nutzung fallen nicht darunter. Mietmängel können auch dann bestehen, wenn deren Ursache außerhalb des Wirkungsbereichs des Vermieters liegt wie z. B. bei Baustellenlärm vom Gebäude gegenüber. Die Beurteilung über das Vorhandensein eines Mangels ist unter anderem davon abhängig, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag beschlossen haben. So ist es möglich, dass eine Wohnung als nicht mangelhaft eingestuft wird, während eine Wohnung andere ohne entsprechende Vereinbarung im gleichen Zustand möglicherweise eine Mietminderung rechtfertigt. Dagegen handelt es sich bei Formulierungen wie beispielsweise „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Wohnung an“ um unwirksame Klauseln. Beispiele für mitunter typische Mietmängel sind folgende:

Mieter muss Mangel anzeigen

Aufgrund der sogenannten Schadensminderungspflicht obliegt es dem Mieter, Mängel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Die Mängelanzeige sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen, um im Streitfall nachweisen zu können, dass man rechtzeitig gehandelt hat. Lässt der Mieter seinen Vermieter in Unkenntnis, kann dies schwerwiegende Folgen haben: So kann der Mieter im Nachhinein keine Rechte mehr geltend machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Des Weiteren könnte der Mieter selbst schadensersatzpflichtig werden, wenn er seiner Informationspflicht nicht nachkommt. Mindert er die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen, kann der entsprechende Mietausfall Anlass zur Kündigung seitens des Vermieters werden. Zudem kann ein Mieter später seine Rechte nicht wegen eines Mietmangels durchsetzen, über den er bereits während der Wohnungsübergabe Kenntnis hatte.

überflutete Straße

Schäden durch Hochwasser – Wer zahlt?

Hochwasser und überflutete Straßen und Häuser stellen Menschen in vielerlei Hinsicht vor große Herausforderungen, wenn auf einen Schlag das Eigentum beschädigt oder gar völlig zerstört wird und womöglich die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Dabei ergeben sich für Mieter und Vermieter eine Menge Fragen: Wer ist für die Beseitigung der Schäden zuständig? Muss der Vermieter für Ersatz sorgen, wenn ich als Mieter meine Wohnung nicht mehr bewohnen kann? Kann man die Miete wegen Hochwasserschäden mindern? Hat man möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz? Wir erläutern, worauf Mieter und Vermieter achten sollten, wenn ihnen das Unglück einer Flut widerfährt.

Schadensbeseitigung und Ersatzunterkunft

Hier ist der Vermieter in der Pflicht. Er muss dafür sorgen, dass alle durch Hochwasser entstandenen Schäden behoben werden. Das gilt sowohl für das Abpumpen des Wassers als auch für Mängel, welche das Gebäude selbst betreffen oder vermietete Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise Einbauküchen. Für sämtliche Reparaturen und Sanierungsarbeiten diesbezüglich muss der Vermieter auch finanziell aufkommen. Wenn allerdings Schäden an der Einrichtung des Mieters vor, handelt es sich um dessen Eigentum. Dann muss der Mieter selbst die Instandsetzung tragen. Ist die Reparatur des Hauses für den Vermieter wirtschaftlich nicht mehr zumutbar, muss er dem Mieter eine Ersatzwohnung aus seinem Wohnungsbestand anbieten. Besteht diese Möglichkeit nicht, kann der Mietvertrag gekündigt werden. Wenn das Haus völlig zerstört ist und dementsprechend jede Instandsetzung nutzlos, führt dies automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Versicherungen

Mancher Mieter kann Schäden durch Hochwasser möglicherweise über die Hausratversicherung abdecken. Dies ist jedoch nur möglich, wenn darin auch eine Versicherung gegen Elementarschäden enthalten ist. Von Vermieterseite gilt für die Gebäudeversicherung das Gleiche. Diese greift auch nur bei Elementarschäden und ist nur für Schäden am Gebäude anwendbar. Wenn das Mobiliar betroffen ist, kommt die Versicherung nicht dafür auf.

Können Mieter bei Hochwasserschäden die Miete kürzen?

Unter Umständen sind Mietminderungen bei überfluteten Mietshäusern möglich. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung für den Mieter nur eingeschränkt genutzt werden kann. Selbst ein beschädigtes Treppenhaus könnte Grundlage einer Mietkürzung sein. Eine Wohnung, die nicht mehr bewohnt werden kann, kann sogar eine Mietminderung von 100 % rechtfertigen. Wichtig ist aber, dass der Vermieter über die Mängel informiert wird, vor allem dann, wenn der Wohnort des Vermieters weit entfernt liegt. Eine Dokumentation mithilfe von Fotos kann hier hilfreich sein. Zudem gilt die Mietminderung nur für den Zeitraum, in dem der Schaden besteht.

Können Mieter Schadensersatz verlangen?

Bei Naturkatastrophen wie einer Flut muss der Vermieter nicht haften, wodurch dem Mieter in der Regel keine Schadensersatzansprüche zustehen. Es sei denn, das Mietobjekt liegt in einer Region, die ohnehin hochwassergefährdet ist. Als weitere Ausnahme kann der Vermieter schadensersatzpflichtig werden, wenn er keine Schutzmaßnahmen ergreift, nachdem sein Haus bereits in der Vergangenheit durch Hochwasser beschädigt wurde.

Maßnahmen zum besseren Hochwasserschutz

Ergreift der Vermieter Maßnahmen, um sein Eigentum besser gegen Flut und Hochwasser zu schützen, so führt dies zu einer Steigerung des Wohnwertes der Immobilie. Diese Kosten kann er über eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen. Dies ist auch zulässig, wenn die Legislative neue Vorgaben bezüglich des Hochwasserschutzes beschließt.

Heizkessel

Öltankreinigung in der Nebenkostenabrechnung

In Bezug auf die Heizkostenabrechnung ist es oftmals fraglich, welche Kostenpositionen genau abgerechnet werden, wenn in der Nebenkostenabrechnung eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten erfolgt. So zählen zu den Heiznebenkosten unter anderem die Kosten für den Brennstoff, die Öllieferung oder die Erfassung des Verbrauchs. In der Vergangenheit gab es immer wieder Streit darüber, ob ebenso die Ausgaben für die Reinigung des Öltanks unter die umlagefähigen Nebenkosten fallen. MINEKO klärt, welche Voraussetzungen hierfür gegeben sein müssen, und ob diese bei der Öltankreinigung zutreffen.

Bewertung der Umlagefähigkeit

Damit die Öltankreinigung vom Mieter zu tragen ist, muss sie gemäß den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung fortlaufend anfallen und dem Vermieter im Rahmen des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der Heizungsanlage entstehen. Dies trifft auf die Öltankreinigung zu. Des Weiteren ist ihre Umlagefähigkeit in § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung festgehalten: „Betriebskosten … sind: die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten … der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,“. Auch der Bundesgerichtshof bestätigte in einem Urteil diese Annahme. Demnach ist die Reinigung nicht als Instandhaltungsmaßnahme zu betrachten, da deren Notwendigkeit nicht erst dann gegeben ist, wenn bereits eine Fehlfunktion oder ein Defekt in der Heizungsanlage vorliegt. Vielmehr dient Öltankreinigung der Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit, da diese beeinträchtigt ist, wenn die Maßnahme ausbleibt. So wird dadurch unter anderem die Verschlammung der Rohre vermieden. Daher handelt es sich eher um Wartung als um eine Instandhaltungsmaßnahme.

Ausnahmen

Es können jedoch Situationen auftreten, in denen die Öltankreinigung nicht als umlagefähige Betriebskosten über den Mieter abgerechnet werden können. Dies ist dann der Fall, wenn zum Beispiel die Innenwände neu beschichtet werden oder wenn der Tank mit Rostschutzfarbe gestrichen wird. Sollte eine Reinigung unbedingt notwendig werden, weil der Öltank so verschmutzt und verstopft ist, dass die Heizung ausfällt, dann handelt es sich wie bei den anderen Fällen um Instandhaltung, also Maßnahmen, welche einmalig anfallen und der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit dienen. Diese Kosten hat allein der Vermieter zu tragen.

Turnus beträgt mehr als ein Jahr

Ein entscheidender und daher besonders strittiger Punkt ist die Frage, ob man von einem Kostenpunkt sprechen kann, der regelmäßig anfällt, auch wenn dies im Abstand von mehreren Jahren geschieht. So wird eine Öltankreinigung nur alle fünf bis sieben Jahre fällig. Eine Nebenkostenabrechnung wird dagegen im Jahresrhythmus erstellt. Dennoch erkennt der BGH auch diese großen Intervalle als regelmäßig an und knüpft damit an seine Rechtsprechung bezüglich der Reinigung von Dachrinnen und der Prüfung der Elektroanlage an. Der Vermieter muss die Kosten bei der Anfertigung der Betriebskostenabrechnung nicht zwangsläufig auf die entsprechenden Jahre verteilen. Es genügt, die Ausgaben für die Öltankreinigung in dem Jahr abzurechnen, in dem diese auch tatsächlich entstanden sind.

Heizungsregler

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach dem Verbrauch errechnet werden, der tatsächlich im Verlauf des Abrechnungszeitraums entstanden ist. Da erscheint es doch sinnvoll, ausschließlich nach dem Verbrauch abzurechnen? Wäre dies die gerechteste Verteilung? MINEKO gibt Antworten.

Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist vorgeschrieben

Vielen Mietern erscheint es logisch, bei der Heizkostenabrechnung nur den Verbrauch zu berücksichtigen, den sie selbst verursacht haben. Tatsächlich ist es jedoch nur bei den Kosten für Kaltwasser zulässig, zu 100 % nach Kubikmetern umzulegen. Die Heizkostenverordnung schreibt für die Heizkosten und die Warmwasserkosten eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 % und maximal 70 % betragen soll. Die übrigen Grundkosten sind entsprechend der Wohnfläche zu verteilen. Aber welchen Hintergrund hat diese Aufteilung? Warum ist es sinnvoll, zumindest einen Teil als Festkosten anzusetzen?

Gründe gegen eine rein verbrauchsabhängige Berechnung

Dass für einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten der Verteilerschlüssel der Wohnfläche gilt, hat durchaus seinen Sinn. So kann eine Heizungsanlage niemals einen Wirkungsgrad von 100 % erreichen, weil es in jedem Haus zu Wärmeverlusten kommt. Dabei geht die Wärme zum einen über die Außenwände des Gebäudes verloren, zum anderen können Nachbarn davon profitieren, wenn beispielsweise die Leitungen an deren Wänden entlang verlaufen. Des Weiteren entstehen nicht alle Kosten in Verbindung mit der Heizanlage allein durch das Heizen. Bereits der Betrieb sowie der dafür aufzubringende Strom und die Wartung sind Kosten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. Bei einer Heizkostenabrechnung, die nur nach Verbrauch erstellt wird, wären dies Kosten, die allein der Vermieter tragen müsste. Doch auch für Mieter ergeben sich mitunter Vorteile aus der Berücksichtigung der Festkosten. Der Verbrauch an Heizenergie hängt teilweise von der Lage der Wohnung im Haus ab. Liegen diese außen, muss mehr geheizt werden. Ähnliches gilt für Wohnungen, die aufgrund einer längeren Abwesenheit gar nicht geheizt werden. Hier heizt der Nachbar praktisch mit und hat dementsprechend einen höheren Verbrauch. Eine Abrechnung, welche die Wohnfläche mit einbezieht, trägt diesem Umstand Rechnung. Ziel der Vorgaben ist demnach eine höhere Einzelfallgerechtigkeit.

Kann man eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbaren?

Trotz der Regelungen der Heizkostenverordnung können gewisse Umstände eine Abrechnung der Heizkosten, die zu 100 % nach Verbrauch umgelegt werden, ermöglichen. Wenn Mieter und Vermieter zusammen ein Zweifamilienhaus bewohnen, sind diese nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. In diesem Fall ist es erlaubt, eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann muss allerdings für alle Mieter der gleiche Verteilerschlüssel gelten.

 

 

Ordner über Nebenkosten mit Taschenrechner und Kugelschereiber

Mieterhöhung und Nebenkosten bei Teilinklusivmiete

Bei der Vereinbarung der Mietzahlungen ist es gängig, dass neben der Kaltmiete auch Abschlagszahlungen hinsichtlich der Nebenkosten geleistet werden. Am Ende eines Abrechnungszeitraums erstellen Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, um herauszufinden, ob die tatsächlich entstandenen Kosten durch die Vorauszahlungen abgedeckt wurden. Allerdings existieren auch andere Formen der Mietzahlung. Eine davon ist die Teilinklusivmiete. Wir widmen uns im Folgenden dieser Mietvariante, welche vor allem in älteren Mietverträgen vorhanden ist und erläutern, welche Besonderheiten bezüglich der Nebenkosten auftreten und was bei Mieterhöhungen zu beachten ist.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Wie der Name bereits verrät, sind bei dieser Zahlform der Miete einige aber nicht alle Bestandteile inklusive. Und zwar wird für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die sogenannten kalten Betriebskosten, ein pauschaler Betrag vereinbart, welcher in der Miete enthalten ist. Im Gegensatz dazu werden bei einer Inklusivmiete alle Nebenkosten mit einem festgelegten Satz seitens des Mieters beglichen. Dies schließt Schwankungen in den Zahlungen aus und macht die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung hinfällig. Es ist genau festgelegt, welche Nebenkostenarten bei einer Teilinklusivmiete nicht in der Pauschale enthalten sind. Dies betrifft in erster Linie die Heizkosten und in zweiter Linie die Kabelgebühr. Über die diese Positionen muss dementsprechend eine jährliche Abrechnung erfolgen, sofern die Heizkostenverordnung Anwendung findet.

Problem der Mieterhöhung

Zwar ergibt sich für Vermieter der Vorteil, dass sie weniger Aufwand bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung aufbringen müssen. Auf der anderen Seite treten mitunter Schwierigkeiten auf, wenn diese die Miete erhöhen wollen. Dies liegt unter anderem darin begründet, dass oftmals keine vergleichbaren Wohnungen als Orientierungspunkt herangezogen werden können. Auch der örtliche Mietspiegel ist kaum ein geeigneter Bezugspunkt, da hier lediglich die Kaltmiete erfasst wird. Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten herzustellen, können Vermieter Wohnungen auswählen, bei denen ebenfalls eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist. Des Weiteren können sie die konkreten Nebenkosten auf die Kaltmiete der Vergleichswohnungen draufschlagen oder diese im umgekehrten Fall abrechnen, um die Nettokaltmieten vergleichbar zu machen. Dabei kann es strittig sein, in welcher Höhe die Betriebskosten hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind. Laut Bundesgerichtshof müssen Vermieter hierbei die tatsächlichen Kosten für ihr Mietobjekt ausweisen. Werden dagegen durchschnittliche Werte angegeben, ist dies nicht zulässig. Darüber hinaus sind Vermieter angehalten, bereits in dem Schreiben zur Mieterhöhung die Betriebskosten anzugeben, welche konkret von der Teilinklusivmiete abgedeckt werden. Unterlassen sie eine derartige Angabe, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. Schließlich ist den Vermietern nicht möglich, die Nebenkosten selbst zu erhöhen, wenn die Ausgaben dafür ansteigen.

Haus aus Geldscheinen und Münzen

Nebenkostenabrechnung nach Soll- oder Ist-Vorauszahlungen?

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die für die unterschiedlichen Positionen wie Grundsteuer, Müll oder den Hausmeister angefallenen Kosten aufführen und anhand der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen berechnen, ob die Abschläge die tatsächlich entstandenen Kosten decken. Wenn der Mieter mehr Vorauszahlungen geleistet hat als der Vermieter an Nebenkosten ausgegeben hat, so steht dem Mieter eine Gutschrift des Differenzbetrags zu. Reichen die Abschlagszahlungen nicht aus, so muss der Mieter den Unterschied als Nachzahlung begleichen. In der Vergangenheit kam es oftmals zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob in der Betriebskostenabrechnung Soll- oder Ist-Vorauszahlungen anzugeben sind. Was das ist, worin sich diese Formen unterscheiden und welche Regelungen die Vermieter beachten müssen, erläutert MINEKO im Folgenden.

Unterscheidung Soll- und Ist-Vorauszahlungen

Die Begriffe Soll-Vorauszahlungen und Ist-Vorauszahlungen sind danach zu differenzieren, ob die Bezahlung bereits erfolgt ist. Das bedeutet, bei Ist-Vorauszahlungen handelt es sich um die Beträge, welche der Vermieter bereits vom Mieter mit der monatlichen Warmmiete erhalten hat. Dagegen werden unter Soll-Vorauszahlungen diejenigen Abschläge gefasst, die zwar zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sind, aber noch ausstehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter in Zahlungsverzug mit der Miete gerät und der Vermieter zum Ende der Abrechnungsperiode nicht alle Abschlagszahlungen verzeichnen kann. In der Nebenkostenabrechnung sollten jedoch die Ist-Vorauszahlungen aufgeführt werden, damit es für den Mieter nachvollziehbar ist, welche Zahlungen der Vermieter zugrunde legt.

Was passiert, wenn der Vermieter nach Soll-Vorauszahlungen abrechnet?

Laut der früheren Rechtsprechung war Angabe von Soll-Vorauszahlungen in der Betriebskosten- abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter für den betreffenden Abrechnungszeitraum keine Vorauszahlungen erhalten hat und diese einklagen musste. Lange trieb die Gerichte außerdem die Frage um, ob dieses Vorgehen einen formellen oder einen materiellen Fehler darstellt. Vor einigen Jahren entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Abrechnung formell weiterhin ordnungsgemäß ist, wenn sie statt der geforderten Ist-Vorauszahlungen Soll-Vorauszahlungen enthält. Das heißt, ein etwaiger Nachzahlungsanspruch kann seitens des Vermieters weiterhin gefordert werden. Zudem kann der Mieter dann nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Allerdings ist dies als materieller Fehler einzustufen, den es zu berichtigen gilt. Die formelle Ordnungsgemäßheit bleibt durch diese fehlerhafte Angabe unberührt, unabhängig davon, ob der Mieter die Vorauszahlungen ganz, nur zum Teil oder überhaupt nicht geleistet hat.

Versicherungsunterlagen, Taschenrechner und Kugelschreiber

Müssen Mieter für die Öltankversicherung aufkommen?

Bei der Beantwortung der Frage gilt grundsätzlich: Mieter müssen bestimmte Versicherungen nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. So darf der Vermieter Kosten für den Sach- und Haftpflichtschutz gegen die Folgen von Wasser, Feuer, Sturm und andere Elementarschäden umlegen, ebenso verhält es sich mit den Kosten für die Öltankversicherung.

Einordnung der Öltankversicherung in die Betriebskosten

Die Öltankversicherung stellt eine besondere Form der Haftpflichtversicherung dar. Damit zählt sie nach § 2 Ziffer 13 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesem Fall darf der Vermieter die Versicherungsprämie in der Nebenkostenabrechnung in der Rubrik Versicherungen gegenüber dem Mieter ausweisen, diese darf jedoch nicht bei der Aufführung der Heizkosten auftreten. Achten Sie also aufmerksam darauf, dass die Öltankversicherung nicht in beiden Abrechnungen auftaucht. Übrigens: Nicht umlegen darf der Vermieter dagegen die Kosten für die Rechtsschutz- oder Hausratversicherung.

Die Öltankversicherung: Eine teure Notwendigkeit für den Vermieter

Selbst wenn Erdgas der am häufigsten verwendete Brennstoff für Heizungen ist und es bei Neubauten mit Abstand den bevorzugten Energieträger darstellt, liegt der Bestand von Heizungen, die mit Öl betrieben werden, immer noch bei mehreren Millionen. Eine Öltankversicherung stellt für jeden Vermieter eine Notwendigkeit dar, denn eine Ölheizung ist für ihn mit vielfältigen Risiken verbunden. Je älter der Öltank und die Zuleitungen sind, desto größer sind die Gefahren eines kostenintensiven Defekts. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Öl beim Einfüllen in den Öltank ausläuft und im Erdreich versickert. Gelangt Öl ins Erdreich, muss der verseuchte Grund saniert und als Sondermüll entsorgt werden. Bereits ein Liter des fossilen Brennstoffs reicht aus, um immense Kosten zu verursachen. Meist fallen auch die Gutachterkosten hoch aus. Außerdem ist mit Schäden an der Immobilie selbst zu rechnen. Je nach Lage des Öltanks fällt die Berechnung der Prämien unterschiedlich aus. So ist es von großer Relevanz, ob sich der Öltank ober- oder unterirdisch befindet. Der Standort im Keller gilt hierbei als oberirdisch. Bei oberirdisch stehenden Öltanks sind Defekte früher erkennbar und mindern die Prämienbelastung.

Herbstlaub

Was Mieter und Vermieter im Herbst beachten müssen

Beim Thema Herbst denken viele an farbenprächtige Bäume und sonnige, wenn auch nicht mehr allzu warme Tage. Auf der anderen Seite steht dem idyllischen Bild dieser Jahreszeit regnerisches und windiges Wetter gegenüber. Eine für Mieter und Vermieter lästige Erscheinung ist das Fallen der Blätter und somit das Aufkommen von Massen an Herbstlaub. Aber wer ist eigentlich für dessen Beseitigung verantwortlich? Und was passiert, sollte ein Passant auf dem nicht gekehrten Laub ausrutschen? Wer haftet für daraus entstehende Schäden?

Wer entfernt das Laub im Herbst?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Eigentümer dazu verpflichtet ist, die Gehwege seines Grundstücks von Laub zu befreien. Als Vermieter hat man mehrere Möglichkeiten: Man kann zum einen die Pflicht zum Laub harken auf seine Mieter übertragen. Dies muss allerdings im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem obliegt es dem Besitzer weiterhin, zu kontrollieren, ob die Mieter ihre Aufgaben auch wirklich erledigen. Vernachlässigt ein Mieter eine solche Räumpflicht, ist der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung zu erteilen. Alternativ kann der Vermieter die Laubentfernung auch selbst vornehmen oder von einer Firma durchführen lassen. Die dafür anfallenden Ausgaben kann er über die Betriebskosten abrechnen, wodurch diese Kosten von den Mietern getragen werden. Diese Arbeiten können in der Nebenkostenabrechnung dann unter der Position Müll (in Bezug auf die Entsorgung) oder in der Gartenpflege auftauchen.

Durch nasse Witterungsbedingungen kann das Laub auf der Straße rutschig werden und eine Gefahr für Fußgänger darstellen. In der Regel haften die Besitzer für etwaige Unfälle von Passanten, die auf dem Herbstlaub ausrutschen. Dies gilt natürlich nur, wenn der Eigentümer das Laub nicht ordnungsgemäß entfernt hat bzw. der dafür zuständige Mieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. In derartigen Fälle kommt meistens die Haftpflichtversicherung zum Tragen.

Entsorgung und Kehrzeiten

In Bezug auf die fallenden Blätter im Herbst gilt es nicht nur, das Laub vom eigenen Weg zu entfernen, sondern dieses auch ordnungsgemäß zu entsorgen. Geschieht dies nicht, müssen die Verursacher mit Bußgeldern in Höhe von rund 300 € rechnen. So ist es beispielsweise nicht zulässig, die Überreste in den Wald zu fahren oder gar anzuzünden. Gibt es auf dem Grundstück, auf dem das Laub anfällt, einen Garten, so ist dieses über den Kompost zu entsorgen. Es muss jedoch nicht permanent gefegt werden. Beim Laub fegen verhält es sich ähnlich wie mit dem Winterdienst: In der Woche muss zwischen sieben und 20 Uhr gekehrt werden, am Wochenende muss das Laub erst ab neun Uhr entfernt werden. Zudem muss nicht den ganzen Tag lang gefegt werden.

Vertragspartner beim Abschluss des Mietvertrags

Sind Mieter verpflichtet, eine Bürgschaft zu erbringen?

Einen Mietvertrag für eine bezahlbare Wohnung zu bekommen, ist heutzutage oft schwierig. Mieten steigen permanent, günstige Immobilien sind selten im Angebot, und Vermieter wollen unbedingt solvente Mieter. Besonders für weniger zahlungskräftige Studenten oder Geringverdiener stellt sich die Frage, wie sie geforderte Mietsicherheiten beschaffen können. Brauchen Mieter eine Bürgschaft für das Mietverhältnis? Wie sollte eine Mietbürgschaft aussehen? In welchen Fällen ist diese rechtlich wirksam?

Bürgschaft als Sicherheit für das Mietverhältnis

Vermieter sind nach geltenden Gesetzen berechtigt, für Pflichten, die Mieter durch das Mietverhältnis übernehmen, Sicherheiten zu fordern. Meistens erbringen Mieter zu diesem Zweck eine im Vertrag festgesetzte Mietkaution, möglich ist jedoch auch, eine Bürgschaft vorzulegen. Wichtig ist: Vermieter dürfen nur entweder eine Kaution oder eine Mietbürgschaft verlangen. Der Bürge, zum Beispiel ein Kreditinstitut oder die Eltern des Wohnungsbewerbers, verpflichtet sich, für die im Mietvertrag vereinbarten, vom Mieter aufzubietenden Leistungen zu haften. Diese in der Bürgschaft erklärte Garantie ist allerdings im Umfang auf drei Monatsmieten beschränkt.

Wann ist eine Bürgschaft rechtskräftig?

Eine Bürgschaft ist nur gültig, wenn sie in schriftlicher Form erfolgt. Bei der sogenannten Ausfallbürgschaft gewährleistet der Bürge, für entstandene Mietschulden aufzukommen. Der Vermieter muss als erstes rechtliche Schritte gegen den Mieter einleiten. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter hingegen mit Forderungen direkt an den Bürgen wenden. Wurde vertraglich eine Sicherheit bestimmt, die höher ist als die gesetzlich erlaubten drei Nettokaltmieten, gilt die vereinbarte Regelung bis zur rechtlich zulässigen Grenze. Überschüssig gezahlte Gelder müssen Vermieter den Mietern rückerstatten. Fordert der Eigentümer eine Bürgschaft zusätzlich zu einer geleisteten Kaution, ist einzig die Mietkaution maßgeblich. Liegt der Betrag der Kaution unterhalb der gesetzlichen Obergrenze, ist die erteilte Bürgschaft bis zu diesem Höchstwert rechtskräftig.

Was müssen Mieter bei einer Bürgschaft sonst beachten?

Vorsicht ist geboten, wenn Mieter trotz erbrachter Mietkaution freiwillig eine Bürgschaft bereitstellen, um beispielsweise den Eigentümer zu bewegen, in den Mietvertrag einzuwilligen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen auch über den maximalen Betrag hinaus zum Abgleichen zu zahlender Rückstände heranziehen. Sichert ein Bürge den Schutz bei laufendem Mietverhältnis und drohender Kündigung wegen Mietschulden zu, ist der Oberwert der drei Kaltmieten für die übernommene Haftung nicht mehr verbindlich.

Heizungsregler, Geldscheine und Grundriss

Heizkosten bei Leerstand

Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.

Mieter bei der Belegeinsicht

Vermieter verweigert Belegeinsicht

Bei der Klärung strittiger Positionen in der Betriebskostenabrechnung spielen die Originalbelege, die nur dem Vermieter vorliegen, eine wichtige Rolle. Welche Rechte hat ein Mieter, wenn er vermutet, dass die angegebenen Zahlen nicht korrekt sind und dass die Gesamtforderung zu hoch ist? Welche Schritte sind möglich, wenn der Vermieter die Einsicht in die Dokumente verweigert?

Das Recht des Mieters auf Belegeinsicht

Wenn Zweifel an der Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung bestehen, sollte der Mieter die Möglichkeit wahrnehmen, die Korrektheit des Zahlenwerks anhand der Originalunterlagen zu überprüfen. Er hat das Recht darauf, die Originalbelege einzusehen. Vor einer Einsicht ist es sinnvoll zu prüfen, ob sich dieser Aufwand lohnt oder ob es effizientere Möglichkeiten gibt, offene Fragen zu klären. Erst wenn feststeht, dass sich bestimmte Unstimmigkeiten nicht ohne die Originalbelege beseitigen lassen, sollte der Mieter den Vermieter zur Vorlage auffordern.

Die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, eine Einsicht in die für die Nebenkostenabrechnung relevanten Unterlagen zu gewähren. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in der Neubaumietenverordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Allerdings kann sich der Vermieter in bestimmten Fällen dagegen wehren, die Belege als Kopie zuzusenden. Ein Mieter, der eine Belegeinsicht vornehmen will, muss sich darauf einstellen, dass dies beim Vermieter vor Ort geschieht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Detail jeden einzelnen Beleg zu erläutern; eine geordnete Übergabe der Unterlagen zu Einsicht reicht aus. Es ist Sache des Mieters, die notwendigen Informationen selbst aus den Unterlagen herauszusuchen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?

Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt und auch auf wiederholte Aufforderungen nicht reagiert, kann der Mieter die Nachzahlung der Betriebskosten vorläufig zurückbehalten. Der juristische Grund dafür ist, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und seine Forderung nicht ausreichend begründet hat. Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, bei Gericht auf Gestattung der Belegeinsicht zu klagen. Allerdings gibt es nicht viele Situationen, in denen eine derartige Klage sinnvoll ist, da unnötige juristische Schritte das Vertrauensverhältnis belasten.

Vermietung unter Geschwistern

Mietvertrag zwischen Angehörigen

Mietverhältnisse zwischen Verwandten oder anderen Angehörigen können Vorteile für beide Seiten haben. Neben dem Umstand, dass die Vertragsparteien in der Regel einander sehr gut kennen, können Vermieter bestimmte Ausgaben wie Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit dies vom Finanzamt jedoch anerkannt wird, müssen Vermieter wie Mieter an eine Reihe von Bedingungen beachten, wenn beispielsweise Eltern ihrem studierenden Sohn eine Einliegerwohnung innerhalb des eigenen Hauses vermieten.

Angehörigenmietverhältnis und steuerliche Anerkennung

Wenn nahe Angehörige ein Mietverhältnis eröffnen, ist damit ein Verwandtschaftsverhältnis im Sinne von Eltern, Kindern, Geschwistern gemeint, aber auch Großeltern und Enkelkinder können einen Mietvertrag miteinander abschließen ebenso wie Lebensgefährten. Damit das Mietverhältnis als solches und die damit verbundenen steuerlichen Absetzungen vom Finanzamt anerkannt werden, muss der Mietvertrag einen sogenannten Fremdvergleich bestehen. Das bedeutet, diejenigen Vereinbarungen, welche z.B. die Geschwister untereinander treffen, den Regelungen gleichkommen, welche Fremde miteinander beschließen würden. Des Weiteren ist es erforderlich, dass die Vertragsparteien an die Absprachen des Mietvertrags einhalten. Die Beweispflicht liegt im Zweifelsfall bei den Steuerpflichtigen, welche nachweisen müssen, dass das Mietverhältnis fremdüblich gestaltet worden ist.

Worauf müssen Angehörige bei Vertragsschluss achten?

Die erste und wichtigste Voraussetzung, damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, ist das Vorhandensein eines Mietvertrags. So banal das erscheinen mag, aber die Vermietung muss schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden. Eine mündliche Absprache ist steuerlich unwirksam. Zudem muss ein Mietvertrag zwischen Angehörigen ähnlich lautende Bestimmungen enthalten wie ein Mietvertrag zwischen Fremden. Das betrifft die Höhe der Miete, den Zahlungsmodus sowie Vereinbarungen zu den Nebenkosten.

Bei der Festsetzung der Miete ist es nicht förderlich, unverhältnismäßig wenig zu verlangen im Vergleich zu Mietverhältnissen zwischen Fremden. Wenn die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann der Vermieter keine Werbungskosten mehr absetzen. Zu Orientierung bei der Festlegung der Miete dienen, wenn vorhanden, der Mietspiegel der jeweiligen Region bzw. Stadt oder im Ort übliche Miete für eine vergleichbare Wohnung. Für den Fall, dass das Mietverhältnis zwischen den Angehörigen länger andauert, sollten Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen in Betracht gezogen werden, um nicht langfristig unter vorgeschriebenen die 66 % zu fallen. Einigen sich die Parteien auf eine Staffel- bzw. Indexmiete, sind Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Schließlich ist es ratsam, neben der Kaltmiete auch die Zahlung von Betriebskosten zu vereinbaren und über diese jährlich abzurechnen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung, dass eine Nachzahlung geleistet werden muss, so empfiehlt sich eine Überweisung auf das Konto der Vermieter gegenüber einer Barzahlung, um den Zahlungseingang nachweisen zu können. Gleiches gilt für die Zahlung der Kaution und der Miete. Diese Beträge sollten pünktlich und nicht in bar entrichtet werden.

Heizkostenabrechnung mit Zähler

Heiznebenkosten

In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter als umlagefähige Betriebskosten gezahlt werden muss, erläutert MINEKO im Folgenden.

Was gehört zu den Heiznebenkosten?

Welche Kosten, die durch den Betrieb der Heizanlage entstehen, auf den Mieter umlegbar sind, ist in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung geregelt. Die folgende Auflistung zeigt die wichtigsten Heiznebenkosten auf:

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten umfassen diejenigen Ausgaben, welche im Zuge des Ankaufs der jeweiligen Brennstoffe getätigt werden. Hierbei gilt für den Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zudem darf dieser nicht die tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen, die im Rahmen der Anschaffung anfallen, sondern er muss den Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ermitteln.

Verbrauchsanalyse

Seit 2009 dürfen Vermieter die Kosten für die Analyse des Verbrauchs über die Heiznebenkosten abrechnen. Ziel dieses Vorgehens ist es, ein Bewusstsein für einen verantwortungsbewussten Umgang mit der Heizenergie zu schaffen.

Verbrauchserfassung

Auch die Kosten für die Erfassung der Verbräuche kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich muss der Vermieter nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung den Verbrauch mit entsprechend geeichten Messgeräten erfassen. Unter den Kosten für die Verbrauchserfassung werden mehrere Posten erfasst. Bei diesen handelt es sich zum einen um Ausgaben für die Gerätemiete, für die Ablesung, für die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Öllieferung

Des Weiteren zählt die Anlieferung des Öls zu den umlagefähigen Heiznebenkosten. Dies betrifft jedoch nur den Betrag, welchen die Heizölfirma abrechnet. Etwaige Kosten für die Überwachung der Lieferung können nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Betriebsstrom

Unter dem Betriebsstrom ist derjenige Strom zu verstehen, der verwendet wird, um die Heizanlage zu betreiben. Dieser Strom kann unter anderem genutzt werden für die Umwälzpumpe, den Brennmotor, den Brennkessel, den Kompressor sowie verschiedene Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren. Es besteht die Möglichkeit, diesen Stromverbrauch mittels eines Zählers zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Ist kein Messgerät vorhanden, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wartungskosten

Die Kosten für die Wartung der Heizanlage sind in der Regel umlagefähige Heiznebenkosten, wobei hier besonders auf die Unterscheidung zwischen Reparaturarbeiten und tatsächlichen Wartungsarbeiten wie der Kontrolle, Pflege und ggf. Reinigung geachtet werden muss.

Immissionsschutz

Werden Messungen durchgeführt, um die Immissionen festzustellen, sind die dafür anfallenden Ausgaben entsprechend den Regelungen der Heizkostenverordnung vom Mieter zu tragen. Diese Messungen sind außerdem durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Nicht umlagefähige Heiznebenkosten

Zwar können Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung über die Heiznebenkosten abrechnen, da diese oftmals durch externe Firmen übernommen wird. Die Anfertigung der Abrechnung der Betriebskosten sind jedoch Ausgaben, die der Vermieter allein tragen muss. Des Weiteren sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also alle Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen, nicht als Betriebskosten umlagefähig. Dies betrifft unter anderem Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Schließlich müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen aufkommen, worunter zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen fallen.

Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Wartung der Heizungsanlage

Sind Wartungskosten umlagefähig?

Die Frage nach der Umlagefähigkeit bestimmter Kostenpositionen stellt sich nicht nur bei der Nutzwechselgebühr, der Gartenpflege oder den Kosten für den Hausmeister. Als ebenso umstritten werden die Kosten für die Wartung technischer Anlagen und Einrichtungen betrachtet. Hierbei ist die Begriffsbestimmung ein wesentlicher Aspekt sowie die Abgrenzung zwischen Wartungs- und Reparaturarbeiten. MINEKO erläutert im Folgenden, ob Maßnahmen zur Wartung auf den Mieter umgelegt werden können.

Was sind Wartungskosten?

In der Betriebskostenverordnung werden Wartungskosten als die „Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ definiert. Demnach umfassen Wartungsarbeiten häufig auch Reinigungsmaßnahmen sowie die Kontrolle in Bezug auf die Funktionstüchtigkeit der jeweiligen Anlagen. Derartige Kostenpositionen sind grundsätzlich umlagefähig. Die Wartung folgender Einrichtungen und Anlagen kann in der Nebenkostenabrechnung relevant werden:

  • Gasgeräte
  • Blitzableiter
  • Alarmanlage
  • Feuerlöscher
  • Fahrstuhl
  • Brandmelde- bzw. Sprinkleranlage
  • Notstromaggregate
  • Heizungsanlage

Wartungsarbeiten oder Reparaturarbeiten?

Für die Umlagefähigkeit von Wartungskosten ist zu differenzieren, wann es sich um Wartungsarbeiten handelt, die in regelmäßigen Abständen anfallen, und wann vielmehr Reparaturkosten abgerechnet werden. Wenn Vermieter nämlich Vollwartungsverträge mit dem entsprechenden Dienstleister abgeschlossen haben, besteht die Möglichkeit, dass in den Arbeiten nicht nur die Pflege und Überprüfung der Funktionsfähigkeit enthalten sind, sondern auch Maßnahmen zur Wiederherstellung, also Reparaturarbeiten. Reparaturen zählen zur Instandsetzung und gehören somit zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese Arbeiten werden nur in Einzelfällen zur Behebung eines Mangels vorgenommen und stellen damit keine Betriebskosten dar, welche durch Regelmäßigkeit gekennzeichnet sind. Wartungsarbeiten werden zudem unabhängig von einem bestimmten Anlass wie beispielsweise dem Ausfall des Fahrstuhls durchgeführt, während für Reparaturen ein gewisser Defekt auftreten muss.

Was kann der Vermieter tun?

Der Vermieter ist im Fall der gleichzeitigen Erledigung von Arbeiten, deren Kosten umlagefähig sind, und solchen, deren Kosten allein vom Vermieter zu tragen sind, angehalten, dass dies in der Rechnungsstellung genau berücksichtigt wird. Die Handwerker müssen also bei der Erstellung der Rechnung für die Wartung genau auflisten, welche Maßnahmen unter welchem Material- und Arbeitsaufwand durchgeführt wurden, damit der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten einen Überblick über die umlagefähigen Kosten hat. Ein Praxistipp: Liegen in der Betriebskostenabrechnung die Wartungskosten der Heizungsanlage mehr als fünf Prozent über den Brennstoffkosten, so lohnt sich für Mieter mitunter ein Blick in die Belege, um festzustellen, ob neben der Wartung auch Reparaturkosten verrechnet wurden.

Nicht umlagefähige Nebenkosten - MINEKO

Wer trägt die Kosten für die Dachrinnenreinigung?

Eine häufige Quelle für Fehler in der Nebenkostenabrechnung besteht darin, dass Vermieter Kostenpositionen abrechnen, die nicht umlagefähig sind. Das bedeutet, die Vermieter wälzen mitunter Kosten auf die Mieter ab, für welche sie selbst aufkommen müssten. Eine Kostenposition, bei der es diesbezüglich schon zu Rechtsstreitigkeiten kam, die bis zum Bundegerichtshof gefochten wurden, ist die Dachrinnenreinigung. MINEKO klärt im Folgenden auf, ob die Kosten für die Säuberung der Dachrinne überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können bzw. unter welchen Umständen der Vermieter diese nicht selbst tragen muss.

Umlagefähige Betriebskosten

In Bezug auf die Frage, ob die Kostenposition Dachrinnenreinigung umlagefähig ist, muss zunächst geklärt werden, wann bestimmte Kosten überhaupt als Betriebskosten einzuordnen sind. Dies ist in der Betriebskostenverordnung geregelt, welche Betriebskosten als Kosten definiert, die dem Vermieter fortlaufend und regelmäßig anfallen durch den Gebrauch und die Bewirtschaftung der Mietsache. Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungskosten, mit deren Nutzung bestimmte Mängel behoben werden.

Wann kann die Dachrinnenreinigung umgelegt werden?

Für die Entscheidung, ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung vom Vermieter oder den Mietern zu tragen sind, muss also betrachtet werden, wie diese Kosten einzuordnen sind. Handelt es sich um Nebenkosten oder um Instandhaltung? Fällt diese Arbeit regelmäßig an oder wird sie nur einmalig durchgeführt? Befinden sich in der unmittelbaren Umgebung des Hauses viele Bäume, so ist davon auszugehen, dass aufgrund des hohen Laubaufkommens die Dachrinne in durchaus regelmäßigen Abständen von den herabfallenden Blättern befreit werden muss. Ist die Dachrinne jedoch verstopft, weil sich beispielsweise Bruchstücke verrotteter Ziegel darin befinden, so kann die Reinigung dieser als Maßnahme zur Instandhaltung gewertet werden, um den Mangel der Verstopfung zu beseitigen. Im ersteren Fall sind die Kosten für die Reinigung umlagefähig, da diese Maßnahme in regelmäßigen Abständen notwendig ist und zum Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands des Mietobjekts dient. Im letzteren Fall kann der Vermieter die Kosten nicht umlegen, da es sich nicht um eine wiederkehrende Maßnahme handelt, sondern somit eine „Reparatur“ im weitesten Sinne durchgeführt wird.

Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten?

Die Frage nach der Umlagefähigkeit einer bestimmten Kostenposition steht mitunter im Zusammenhang mit der Frage, wie diese einzuordnen ist. Handelt es sich bei der Reinigung der Dachrinnen um Kosten für die Entwässerung? Oder sind dies vielmehr Kosten für die Hausreinigung? Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass die Dachrinnenreinigung unter die sonstigen Betriebskosten fällt. Diese müssen im Mietvertrag festgehalten sein, damit der Vermieter sie umlegen kann. Dabei ist es nicht hinreichend, zu vereinbaren, dass der Mieter für sonstige Betriebskosten aufkommen muss. Die Position Dachrinnenreinigung muss ausdrücklich benannt werden.

Nachmieter bei Schlüsselübergabe

Kann man als Mieter den Nachmieter selbst wählen?

Unter bestimmten Umständen kann es im Interesse des Mieters liegen, vorzeitig das Mietverhältnis aufzulösen und ohne Berücksichtigung der Kündigungsfrist auszuziehen. Um dies durchzusetzen, suchen Mieter selbst nach einem Nachmieter. Weitere Gründe können das Vermeiden einer Doppelmiete sein oder die Absprache bezüglich einer Ablösezahlung. Ob sie dadurch früher aus dem Mietvertrag kommen und ob der Vermieter den Nachmieter überhaupt akzeptieren muss, wird im Folgenden erläutert.

Wann ist es sinnvoll, einen Nachmieter zu suchen?

Wenn Mieter nur einen Zeitmietvertrag haben, gestaltet sich die vorzeitige Kündigung komplizierter als bei unbefristeten Verträgen. Insofern kann hier ein Nachmieter, zu dem der Vermieter seine Zustimmung erteilt Abhilfe schaffen. Allerdings reicht es nicht aus, ohne Grund einen Nachmieter zu präsentieren. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dies gilt auch für unbefristete Mietverträge. Liegt ein solches Interesse vor, hat der Vermieter kaum Möglichkeiten, um den gewählten Nachmieter abzulehnen. Als berechtigtes Interesse wird beispielsweise ein Umzug aufgrund eines kurzfristigen Berufswechsels anerkannt. Ebenso kann der Mieter einen Nachmieter suchen, wenn er selbst aufgrund seines Alters oder etwaiger Pflegebedürftigkeit nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu versorgen und in ein Pflegeheim ziehen muss. Ein berechtigtes und somit schutzwürdiges Interesse liegt außerdem vor, wenn der Mieter heiratet oder Nachwuchs erwartet und dementsprechend mehr Platz braucht. Hat der Mieter eine Wohnung oder ein Haus gekauft, gilt dies nicht als berechtigtes Interesse ebenso wie eine bessere Verkehrsanbindung oder die günstigere Miete einer anderen Wohnung. In diesen Fällen kann er nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen und einen Nachmieter stellen. Dies gilt auch für den alten Irrglauben, dass man dem Vermieter einfach drei Nachmieter präsentiert und so einfach das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann.

Der Vermieter muss seine Zustimmung erteilen

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptieren muss. Ist der Kandidat für ihn nicht zumutbar, kann er auch bei einem berechtigten Interesse des Mieters seine Erlaubnis verweigern. Daher gilt es zu klären, was unter zumutbar zu verstehen ist. Der Vermieter darf beispielsweise einen Nachmieter nicht aufgrund persönlicher Abneigungen oder unbegründeter Befürchtungen ablehnen. Des Weiteren stellt ein etwaiger Studentenstatus des Nachmieters oder der Umstand, dass dieser ein Kind hat, keinen gültigen Ablehnungsgrund dar. Haben Mieter und Vermieter eine Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart, so muss der Vermieter den vorgestellten Nachmieter in der Regel akzeptieren. Nur bei absoluten Härtefällen kann er den Kandidaten ablehnen.
Kann jedoch der potenzielle Nachmieter die Miete nicht aufbringen aufgrund eines ungewissen finanziellen Status oder hat er nur eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die sich auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirkt, muss der Vermieter seine Zustimmung nicht geben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Nachmieter eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung plant, obwohl dies nicht den laufenden Vereinbarungen entspricht. Kommt es zum Rechtsstreit über die Akzeptanz des Nachmieters, so ist der Vermieter in der Beweispflicht und muss glaubhaft machen, dass der Nachmieter unzumutbar ist.

Paar in abwendender Haltung

Mietverhältnis nach Trennung – wie geht es weiter?

Wenn Paare sich trennen bzw. scheiden lassen, hat das oftmals auch eine Trennung der räumlichen Situation zur Folge. Welche Auswirkungen hat die Trennung aus das Mietverhältnis? Welche Lösungsansätze gibt es, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen? Wer kommt künftig für die Mietzahlungen auf? MINEKO erläutert im Folgenden, welche Möglichkeiten betroffene Mieter sowie Vermieter haben.

Auswirkung der Trennung auf die Mietsituation

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Entscheidung eines Paares, künftig getrennte Wege zu gehen, keinerlei direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Dieses besteht, wie vereinbart, weiter. Das gilt ebenso, wenn ein Partner auszieht. Der Mietervertrag verliert dadurch nicht automatisch seine Gültigkeit, der ausgezogene Partner hat dementsprechend auch keinen Anspruch auf Kaution.

Fall 1: Ein Partner steht im Mietvertrag

Wenn der Partner in der Wohnung verbleibt, welcher auch im Mietvertrag eingetragen ist, so ändert sich nichts in Bezug auf das Mietverhältnis. Wenn der Mieter einverstanden ist, so kann er dem ehemaligen Partner auch die Wohnung überlassen, sodass dieser als neuer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da dies jedoch einen Mieterwechsel darstellt, muss der Vermieter diesem Vorgehen zustimmen. Wenn er die Erlaubnis verweigert, hat das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge. Des Weiteren gilt: Wer im Mietvertrag steht, haftet für die Miete und ist ebenso für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich.

Fall 2: Beide Partner stehen im Mietvertrag

Werden beide Partner bzw. Eheleute im Mietvertrag aufgeführt, so gilt es zunächst, die Relationen zu unterscheiden. Zum einen gibt es das Innenverhältnis, welches zwischen den Partnern besteht, und zum anderen existiert zwischen dem Paar und dem Vermieter das Außenverhältnis. Der Mietvertrag gilt somit nur für das Außenverhältnis. Eine Trennung des Paares bezieht sich dagegen ausschließlich auf das Innenverhältnis. Daher bleiben alle Pflichten, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, weiterhin bestehen. Das gilt in erster Linie für die Mietzahlungen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Eine Trennung bedeutet nicht, dass die Mieter von nun an die Miete jeweils zur Hälfte zahlen, da beide Vertragspartner volle Mieter darstellen. Somit kann der Vermieter von jedem Mieter die volle Mietzahlung verlangen, unabhängig davon, ob ein Partner die Wohnung verlassen hat. Selbstverständlich reicht es hierbei aus, wenn die vereinbarte Miete einmal gezahlt wird. Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter den Vermieter anweist, die Hälfte der Miete beim Ex-Partner einzufordern, und diese nicht gezahlt wird, so riskiert er damit eine Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gleiche gilt für die Zahlung der Nebenkosten. Wenn ein Partner auszieht und weiter im Mietvertrag steht, befreit ihn das nicht der Zahlungspflicht.

Vermietung unter Geschwistern

Untermiete – Wann der Vermieter zustimmen muss

Wer seine Wohnung untervermieten möchte, kann das nicht durchführen, ohne eine entsprechende Absprache mit dem Vermieter zu treffen. Erfahren Sie im Folgenden, in welchen Situationen der Vermieter sein Einverständnis geben muss und wann er dieses verweigern darf.

Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Grundsätzlich muss der Vermieter um seine Zustimmung gebeten werden, wenn ein Mieter beabsichtigt, einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Entsprechende Reglungen können bereits im Mietvertrag vereinbart worden sein. Hierbei ist der Mieter verpflichtet, Vermieter über den potenziellen Untermieter in Kenntnis zu setzen. Das betrifft Angaben zur Person sowie inhaltliche Belange des Untermietvertrags. Betreffen die Informationen jedoch die Einkommensverhältnisse des Untermieters, so darf dem Vermieter diesbezüglich die Auskunft verweigert werden. Vernachlässigt der Mieter allerdings seine Informationspflicht und lässt den Vermieter im Unklaren über die Person des Untermieters, so hat der Vermieter das Recht, sein Einverständnis nicht zu geben.

Berechtigtes Interesse des Mieters

In manchen Fällen kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis seitens des Vermieters geltend machen, indem er ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung anführt. Dieses kann begründet sein, wenn:

  • der Mieter auf die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis angewiesen ist
  • der Mieter mit dem Lebenspartner zusammenziehen möchte
  • sich die Anzahl der Bewohner durch einen Auszug verringert hat
  • der Mieter eine pflegebedürftige, verwandte Person aufnimmt

Es gilt, zu beachten, dass in bestimmten Situationen die Erlaubnis des Vermieters für die teilweise Gebrauchsüberlassung nicht vonnöten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dauerhaft nahe Verwandte wie Kinder oder Eltern sowie Pflege- und Haushaltspersonal in die Wohnung mit aufgenommen werden sollen. Geschwister fallen allerdings nicht unter diese Regelung. Weiterhin muss man vom Vermieter keine Zustimmung einholen, wenn sich nur vorübergehend verwandte Personen oder Besuch für maximal acht Wochen in der Wohnung aufhalten. All diese Fälle werden nicht als Untermietverhältnis gezählt.

Wann sich der Vermieter gegen einen Untermieter aussprechen kann

Ansonsten muss der Vermieter stets seine Zustimmung erteilen, wenn man ein Untermietverhältnis anstrebt, das gilt vor allem, wenn nicht nur ein Zimmer, sondern die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Es ist ihm bei triftigen Gründen durchaus gestattet, diese zu verweigern. Ein solcher zulässiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn die betreffende Wohnung durch die Aufnahme eines Untermieters überbelegt ist. Von einer Überbelegung wird in der Regel dann ausgegangen, wenn mehr Personen als Zimmer in der Wohnung vorhanden sind. Ebenso kann der Vermieter das Untermietverhältnis untersagen, wenn vom Untermieter zu erwarten ist, dass dieser den Hausfrieden beeinträchtigen könnte oder dieser bereits Mietschulden aufkommen ließ. Wenn der Vermieter allerdings keine nachvollziehbaren Gründe dafür angibt, weshalb er der Untervermietung nicht zustimmt, so gewährt dies dem betroffenen Mieter ein Sonderkündigungsrecht und ggf. Schadensersatz für die entfallenen Einnahmen aus der Untermiete.

Folgen unerlaubter Untermiete

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet, dann riskiert er mit diesem Verhalten die mitunter fristlose Kündigung. Hier liegt die Beweispflicht allerdings beim Vermieter, der nachweisen muss, dass die betreffende Wohnung anderen ohne sein Einverständnis zum Gebrauch überlassen wurde. Zudem muss er dem Mieter eine angemessene Frist gewähren, innerhalb derer das Untermietverhältnis aufgelöst werden muss, bevor er zum Mittel der Kündigung greift.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Rücknahme der Kündigung – Ist das möglich?

Wenn Mieter ihre Wohnung kündigen, dann sollte diese Entscheidung gut überlegt sein. In manchen Fällen ergibt es sich, dass jemand kündigt, weil ihm ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt oder eine andere Wohnung in Aussicht steht. Wenn zum Beispiel das Arbeitsverhältnis doch nicht zustande kommt, ist der Mieter möglicherweise gezwungen, die Kündigung zurückzunehmen. Aber kann er das überhaupt? Unter welchen Umständen kann man eine voreilig getroffene Kündigungsentscheidung rückgängig machen?

Wann eine Kündigung wirksam ist

Juristisch gesehen stellt eine Kündigung eine einseitige Willenserklärung dar, welche empfangsbedürftig ist. Das bedeutet zum einen, dass sie Gültigkeit hat, wenn eine der beiden Vertragsparteien die Kündigung ausspricht. Weiterhin wird durch sie das Mietverhältnis beendet. Dies tritt nach Ablauf der Kündigungsfrist ein. Übersendet ein Mieter seinem Vermieter die Kündigung, tritt deren Wirkung in Kraft, sobald diese dem Vermieter zugegangen ist. Dazu bedarf es keiner Zustimmung seitens des Vermieters. Der Zugang der Kündigung ist dann erfolgt, wenn der Vermieter von ihr Kenntnis nehmen konnte. Unerheblich ist hierbei, ob er dies tatsächlich tut. So gilt zum Beispiel der Einwurf der schriftlichen Kündigung in den Briefkasten als zugegangen. Wenn somit eine wirksame Kündigung vorliegt, kann diese prinzipiell nicht mehr zurückgenommen werden. Zwar kann die Kündigung eines Mietverhältnisses einseitig erfolgen, für den Widerruf dieser gilt das jedoch nicht. Hier ist die Zustimmung des Vermieters vonnöten, um eine bereits erfolgte Kündigung zurücknehmen zu können.

Wann eine Kündigung rückgängig gemacht werden kann

Dennoch gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die eine Rücknahme der Kündigung erlauben. So kann der Mieter selbst dazu beitragen, dass die Kündigung nicht wirksam wird, indem er dem Vermieter den Widerruf vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zusendet. Um dies sicherzustellen, kann der Mieter die Rücknahme der Kündigung mündlich bzw. per Telefon aussprechen. Erfährt der Vermieter allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von der Rücknahme, so kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Eine weitere Möglichkeit, um eine bereits erfolgte Kündigung zurückzunehmen, liegt in der Anfechtung dieser. Wenn ein dem Gesetz entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und diese durchgesetzt werden kann, so wird die Kündigung als hinfällig betrachtet. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt, so wie zuvor vereinbart wurde. Gültige Anfechtungsgründe liegen vor bei einem Inhalts- bzw. Erklärungsirrtum. Unter einem Inhaltsirrtum wird verstanden, dass derjenige, der die Kündigung ausspricht sich nicht im Klaren über deren Inhalt war. Bei einem Erklärungsirrtum ist dann gegeben, wenn der Mieter eine solche Erklärung nicht abgeben wollte. Beides ist jedoch sehr selten der Fall. Schließlich kann ein Anfechtungsgrund vorliegen, wenn die Kündigung aufgrund einer Täuschung oder unter Drohung erfolgte. Ein Motivirrtum ist jedoch keine Grundlage einer erfolgreichen Anfechtung. Dieser kann darin bestehen, dass Mieter fälschlicherweise davon ausgegangen ist, dass er für eine andere Wohnung den Zuschlag erhalte.

Abrechnung mit Geldscheinen, Taschenrechner und Kuli

Wann kann der Abrechnungszeitraum geändert werden?

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung gilt für Vermieter grundsätzlich: Die Nebenkosten müssen einmal pro Jahr abgerechnet werden. Demnach muss sich die Betriebskostenabrechnung auf einen Zeitraum von zwölf Monaten beziehen. Das beudetet nicht, dass der Abrechnungszeitraum einem Kalenderjahr entsprechen muss. Er kann z.B. auch von Juni eines Jahres bis Juli des nächsten gehen, wichtig sind die zwölf Monate. Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene Abrechnungszeitraum von dieser Vorgabe ab, ist also länger oder kürzer als zwölf Monate, so stellt dies einen formellen Fehler in einer Abrechnung dar. Ein falsch gewählter Abrechnungszeitraum gehört sogar zu den häufigsten Fehlern, die MINEKO bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung ausweist. Dennoch ist es in seltenen Fällen möglich, Änderungen an der Abrechnungsperiode vorzunehmen. Wir zeigen im Folgenden, unter welchen Umständen der Abrechnungszeitraum verändert – also verkürzt bzw. verlängert werden kann – und was Vermieter und Mieter in solchen Situation beachten sollten.

Voraussetzungen für eine zulässige Änderung

Zunächst gilt es, in Bezug auf den Abrechnungszeitraum zwischen Länge und Lage zu unterscheiden. Die Länge betrifft die Dauer und diese beträgt laut gesetzlichen Vorgaben stets ein Jahr. Die Lage des Abrechnungszeitraums kann dem Kalenderjahr entsprechen, dies ist jedoch, wie schon erläutert, nicht zwingend. Beginn und Ende können im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem ist es möglich, für verschiedene Positionen eine jeweils andere Lage zu bestimmen. So kann der Abrechnungszeitraum beispielsweise für die kalten Betriebskosten zu einem anderen Zeitpunkt beginnen als für die Heizkosten.

Vermieter können unter bestimmten Bedingungen die Lage verändern. Dazu muss das Einverständnis aller Mieter eingeholt werden. Wenn die Veränderung des Abrechnungszeitraums für die Nebenkosten jedoch einseitig vom Vermieter vorgenommen wird, müssen sogenannte sachliche Gründe vorliegen, damit die Umstellung der Lage rechtens ist. Ein solcher Grund kann in der zeitlich einheitlichen Abrechnung verschiedener Nebenkostenpositionen liegen. Des Weiteren zählt der Einbau von Messgeräten als sachlicher Grund. Außerdem besteht die Möglichkeit, über eine Veränderung den Abrechnungszeitraum an den Zeiträumen auszurichten, die die Dienstleister für ihre Abrechnungen ansetzen. Für den Vermieter kann ein weiterer Grund darin bestehen, den Abrechnungszeitraum für alle Mieter zu vereinheitlichen. Was jedoch nicht als vernünftiger Grund für eine Änderung der Lage akzeptiert wird, ist zum Beispiel ein Vermieterwechsel. Ebenso unzulässig ist eine Änderung aufgrund von Willkür. Wenn eine zulässige Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums aus sachlichen Gründen erfolgt, so muss dies den Mietern mitgeteilt werden. Dabei haben die Mieter das Recht auf Auskunft über die Veränderung selbst, wann diese stattfinden wird, aus welchem Grund und wie in der Übergangszeit während des sogenannten Rumpfzeitraums abgerechnet wird.

Verlängerung oder Verkürzung?

Wird die Lage des Abrechnungszeitraums verändert, so ist der Zeitraum, der davor lag oder danach kommt naturgemäß länger oder kürzer als zwölf Monate. Eine dauerhafte Verlängerung des Abrechnungszeitraums ist grundsätzlich sehr schwer durchzusetzen, da diese nachteilig für den Mieter ist und eine solche Absprache ungültig sein kann. Laut Rechtsprechung kann eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums nur dann einmalig wirksam werden, wenn dessen Lage auf das Kalenderjahr umgestellt wird und dies mit der Zustimmung des Mieters geschieht. Eine Verkürzung der Länge kann gegebenenfalls auch ohne Erlaubnis des Mieters vorgenommen werden, wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen, wie oben beschrieben. Allerdings hat ein verkürzter Abrechnungszeitraum eine mehrmalige Abrechnung der Nebenkosten zur Folge, was für Vermieter oftmals einen unerwünschten Mehraufwand darstellt.

Bewohner einer Wohngemeinschaft

Untermietverträge und Mieterhöhungen

Es kann viele gute Gründe geben, seine Wohnung unterzuvermieten. Die Ursachen können beruflicher, aber auch privater Natur sein. So kann ein zeitlich befristetes Arbeitsverhältnis in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester während des Studiums Anlass sein, sich einen Untermieter zu suchen, um so wieder in die vertraute Wohnung zurückkehren zu können. Ebenso denkbar ist die Untervermietung beim Auszug des Partners oder der erwachsenen Kinder, um den leeren Wohnraum nicht ungenutzt zu lassen. Umgekehrt empfiehlt es sich, zur Untermiete zu wohnen, wenn von vornerein feststeht, dass man nur für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt lebt oder sich in Ruhe orientieren möchte. Aber was müssen Mieter und Untermieter diesbezüglich beachten? Wie erfolgt die vertragliche Regelung? Und welche Auswirkungen hat ein Untermietverhältnis auf die Miete?

Vertragsschließung über Untermiete

In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietsvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird. Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt. Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung. Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen, um Missverständnissen vorzubeugen. Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.

Zeitmietverträge

Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird. Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig. Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, das eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.

Mieterhöhung

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Dabei muss die Höhe sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen. Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.

Seniorenpaar mit Kündigungsschreiben

Wann greift Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund?

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Erfahren Sie im Folgenden, welche Umstände dazu führen.

Beispiele für unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs

Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag. Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h., der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut. Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll. Außerdem darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.

Härtefall

Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen. Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:

  • eine Mieterin schwanger ist
  • ein Mieter aus Altergründen nicht mehr umziehen kann
  • das Mietverhältnis seit vielen Jahren besteht
  • ein Studierender sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress befindet

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Kündigt er dem Mieter nur aus vorgeschobenem Eigenbedarf, weil dieser ihm möglicherweise unbequem ist, macht die Kündigung unwirksam. Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.

Mieter in Wohnung

Hausrecht in Mietwohnungen

Wer Eigentum besitzt, verfügt auch über das Hausrecht auf seinem Grundstück. Soweit der Grundsatz. Was aber passiert, wenn Eigentümer Ihren Besitz vermieten? Wie ist das Hausrecht geregelt in Miethäusern? Hat der Vermieter überall Hausrecht? Was gilt für den Mieter? Gibt es Einschränkungen zum Beispiel in Bezug auf Besuche? Erfahren Sie im Folgenden, was Mieter und Vermieter beim Thema Hausrecht beachten sollten.

Was dürfen Mieter und Vermieter?

Sobald ein Eigentümer Wohnungen vermietet, geht das Hausrecht auf den bzw. die Mieter über. Innerhalb seiner Wohnung kann der Mieter also frei entscheiden, wer diese betreten darf und wer nicht. Er kann unerwünschten Besuch im Notfall sogar mit Gewalt vom Eindringen in die Wohnung abhalten. Dieses Recht beinhaltet auch, dass der Mieter die Einrichtung nach seinem Geschmack gestalten kann. Das Hausrecht des Mieters betrifft allerdings nur die gemietete Wohnung. Teile des Hauses, die gemeinsam genutzt werden, wie die Waschküche, das Treppenhaus oder der Garten, fallen unter das Hausrecht des Vermieters.

Beim Hausrecht des Mieters ist außerdem zu beachten, dass auch der Vermieter keinen Zutritt zur Wohnung hat, wenn der Mieter dies nicht wünscht. Das gilt auch, wenn der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung besitzt. Sollte sich der Vermieter dennoch Zugang zur Wohnung verschaffen, gilt dies als Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Eine solche Handlung rechtfertigt den Austausch der Schlösser oder gar eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Sollte hingegen der Mieter gekündigt worden sein und ein wirksames Räumungsurteil bestehen, darf nur der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung vornehmen. Auch hier hat der Vermieter keinen Zutritt, wenn dies gegen den Willen des Mieters ist. Außerdem darf der Vermieter dem Besuch des Mieters kein Hausverbot erteilen, da hier das Hausrecht des Mieters greift.

Ausnahmen

In manchen Fällen muss der Mieter jedoch dem Vermieter den Zugang zur Wohnung erlauben. Das gilt unter anderem, wenn der Verkauf oder eine Neuvermietung der Wohnung geplant sind und der Vermieter sich ein Bild vom Zustand der Räumlichkeiten verschaffen möchte. Ebenso muss der Mieter den Zutritt bei Besichtigungsterminen gewähren. Diese müssen ihm im Vorfeld angekündigt werden. Sollte der Termin zu einer unpassenden Zeit angesetzt sein, ist es ratsam für den Mieter, Alternativtermine zu nennen. Des Weiteren muss der Mieter Handwerker in seine Wohnung lassen, wenn Reparaturarbeiten geplant sind oder Ablesetermine stattfinden. Schließlich ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung des Mieters bei einer Gefahrensituation zu betreten. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel während der Abwesenheit des Mieters ein Feuer ausbricht.

leere Wohnung

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im Folgenden gezeigt.

Zweck eines Übergabeprotokolls

Die Erstellung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung dient dazu, den aktuellen Zustand der betreffenden Wohnung festzustellen und zu dokumentieren. Dies ist insofern von Vorteil, damit im Verlauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Unklarheiten darüber aufkommen, wer für welchen Schaden zu verantworten ist. Daher ist es empfehlenswert, dass sich die Vertragsparteien genügend Zeit nehmen, und jeden Raum begutachten, sodass kein Mangel übersehen wird. So lässt sich später besser nachvollziehen, ob der Vermieter oder der Mieter für eine mögliche Mängelbeseitigung aufkommen muss. Beiden Parteien, also Mieter wie Vermieter sollte ein unterschriebenes Exemplar des Protokolls zugehen.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll wird neben dem allgemeinen Zustand der Wohnung und eventuellen Mängeln auch festgehalten, ob die Wohnung ausgeräumt und besenrein übergeben wurde. Generell gilt, dass Wohnungen beim Auszug vollständig geräumt und in einem ordentlichen Zustand übergeben werden müssen. Beispiele für Mängel, die in Übergabeprotokolle aufgenommen werden, sind kaputte Lichtschalter, Kratzer auf Fußböden, defekte Armaturen oder Bohrlöcher. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel für die Wohnung sollte dokumentiert werden. Weiterhin sind die Tapeten bzw. farbigen Anstriche in der Wohnung festzuhalten. Außerdem muss kontrolliert werden, ob Wasserhähne, die Toilettenspülung, die elektrischen Leitungen sowie die Heizkörper funktionieren. Der Zustand der Böden und Fliesen in Bad und Küche gehören ebenso in ein Übergabeprotokoll wie die Feststellung von Schimmelbildung. Schließlich gilt es, alle Zählerstände festzuhalten, um den Verbrauch von Strom, Wasser und Heizkosten nachvollziehen zu können.

Mängel

Für alle Mängel, die beim Auszug dokumentiert wurden, haftet der Mieter. Das gilt jedoch nur für Schäden, die nicht durch die übliche Abnutzung während der Mietdauer entstehen, sondern durch unsachgemäße Behandlung. Manche Mängel sind beim Einzug nicht sofort sichtbar. Bei Umzügen im Sommer  lässt sich beispielsweise nicht umgehend feststellen, ob die Heizung möglicherweise defekt ist. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Beseitigung dieses Mangels beim Mieter liegt. Treten solche versteckten Mängel während des Mietverhältnisses auf, müssen diese unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, in der dieser den Schaden beheben lässt.

Haus aus Geldscheinen und Münzen

Wann sind Mieterhöhungen zulässig?

Viele Mieter müssen sich nach einer bestimmten Zeit mit der Erhöhung ihrer Miete auseinandersetzen. Jedoch gilt es dabei, einige Vorgaben zu beachten, damit eine Mieterhöhung wirksam ist. Aber wann darf ein Vermieter die Miete heraufsetzen? Wie hoch darf die Anhebung ausfallen? Welche Formalien müssen eingehalten werden? Darf der Mieter die Erhöhung der Miete verweigern?

Was Vermieter bei Mieterhöhungen beachten müssen

Wenn Vermieter eine Anhebung der Miete durchsetzen möchten, müssen sie sich zunächst einige formale Anforderungen halten. Danach müssen Mieterhöhungen dem Mieter stets in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Es muss klar erkennbar sein, von wem die Forderung ausgeht und dass dieser zur Erhöhung der Miete berechtigt ist. Des Weiteren muss das Schreiben an alle Mieter gehen. Ein weiterer unerlässlicher Punkt ist die Angabe von Gründen für die Heraufsetzung der Miete. Dazu muss sich der Vermieter auf den für die jeweilige Region geltenden Mietspiegel beziehen. Dieser wird von Städten oder Gemeinden ermittelt und stellt eine Art Übersicht bezüglich des Mietniveaus dar. Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage kann die betroffene Wohnung in diesen eingeordnet werden, wodurch der durchschnittliche Quadratmeterpreis erkenntlich wird. Die Erhöhung der Miete darf die im Mietspiegel festgehaltene Obergrenze für vergleichbare Wohnung nicht übersteigen. Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter einen Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens beauftragen und dieses den Mietern zur Begründung vorliegen. Eine weitere Möglichkeit besteht in dem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu muss er drei vergleichbare Wohnungen anführen und die Mieten der letzten vier Jahre als Anhaltspunkt verwenden.

Fristen und Grenzen

Neben den genannten Bedingungen müssen Vermieter weiterhin bestimmte Fristen beachten. So darf eine Mieterhöhung nicht zu einem willkürlich gesetzten Zeitpunkt erfolgen. Nach dem Einzug muss die Miete mindestens ein Jahr lang in der vereinbarten Höhe beibehalten werden. Auch nach einer bereits erfolgten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergehen, bevor eine weitere Anhebung der Mietkosten vorgenommen wird. Zudem muss dem Mieter eine Frist von drei Monaten gewährt werden, bevor die Mieterhöhung in Kraft tritt. Modernisierungen werden dagegen gesondert behandelt. Elf Prozent der Kosten für eine Aufwertung der Wohnung kann der Vermieter über die Miete abrechnen. Das gilt ebenso für energetische Sanierungen.
Des Weiteren darf die Anhebung die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Nach dieser darf die Miete im Laufe von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Die Bundesländer dürfen diese Grenze auf 15 Prozent begrenzen, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Schließlich darf die Miete nicht mehr betragen als 120 Prozent des Mietspiegels. Wenn also mehr als 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau verlangt werden, ist der Mieter zur Deckelung seiner Zahlung berechtigt.

Reaktion des Mieters

Der Mieter muss Mieterhöhungen nicht einfach hinnehmen, er muss seine Zustimmung zu diesen erteilen. Dazu muss er vom Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt bekommen, um prüfen zu können, ob die beabsichtigte Anhebung berechtigt ist. Diese beträgt in der Regel zwei Monate. Allerdings muss der Mieter im Falle einer Verweigerung diese begründen. Mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete steht dem Mieter außerdem automatisch ein Sonderkündigungsrecht zu. Das bedeutet, dass innerhalb der Überlegungsfrist die Kündigungsfrist lediglich zwei Monate beträgt. Wenn der Mieter dieses Recht in Anspruch nimmt, erfolgt während des verbleibenden Mietverhältnisses keine Mieterhöhung.

Blick aus dem Fenster

Was Vermieter nach dem Tod des Mieters beachten müssen

Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags auf diejenigen über, die in den Mietvertrag eintreten. Somit ist es notwendig, sich mit den Eintrittsberechtigten bzw. den Erben in Verbindung zu setzen.

Sonderkündigungsrecht

Will der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod seines Mieters beenden, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Der Vermieter muss allerdings einen wichtigen Grund vorlegen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Erbe unbekannt

Für den Vermieter ergeben sich vor allem dann Probleme, wenn keiner der Hinterbliebenen von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht und die Erben nicht bekannt sind. Bleibt die Wohnung leer, darf der Vermieter diese nicht betreten. Sollte dies dennoch geschehen, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs. Zudem darf er die Wohnung nicht an andere Interessenten weitervermieten. Er darf auch keine Kündigung gegenüber unbekannt aussprechen, da diese nicht zulässig ist. Ihm stehen verschiedene Optionen offen, um den Erben ausfindig zu machen. Möglicherweise sind Nachbarn oder Freunde über die Erbfolge informiert, daher könnten Nachforschungen im sozialen Umfeld des verstorbenen Mieters sinnvoll sein. Eine weitere Möglichkeit ist der Gang zum Nachlassgericht. Hier kann der Vermieter Einsicht in die Akten beantragen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Um dieses glaubhaft darzustellen, dient in der Regel der Mietvertrag. Auskunft beim Nachlassgericht erhält der Vermieter allerdings nur für den Fall, dass der Mieter ein Testament aufgesetzt hatte und dieses auch beim Nachlassgericht eingegangen ist. Ein letzter Weg ist die Einsichtnahme in die Sterbeurkunde, welche beim Standesamt vorliegt. Jedoch ist diese Option nicht in jedem Fall erfolgversprechend, da aus dieser Urkunde nicht zwangsläufig der Erbe hervorgeht. Wenn alle diese Wege nicht zur Ermittlung des Erben führen, hat der Vermieter das Recht zur Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird vom Nachlassgericht als Ansprechpartner für den Vermieter eingesetzt. An diesen können sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel die Miete oder eine Kündigung gerichtet werden.

Leeres Treppenhaus

Was ist erlaubt im Treppenhaus?

Das Treppenhaus sorgt bei vielen Mietern immer wieder für Konflikte mit den Nachbarn oder dem Vermieter. Mangelnde Sauberkeit, Lärm, unangenehme Gerüche oder auch abgestellte Fahrräder, Kinderwagen und Gehhilfen sorgen für Aufregung. Problematisch ist dabei der Fakt, dass das Treppenhaus von allen Mietern genutzt wird und nicht zur Wohnung gehört. Dadurch ergeben sich besondere Umstände und Einschränkungen. Hier müssen Mieter oftmals viel Toleranz und Verständnis aufbringen, um das harmonische Miteinander zu bewahren. Jedoch können einige Verhaltensweisen untersagt werden.

Vorschriften zum Gebrauch des Treppenhauses

Zu beachten ist in Bezug auf das Treppenhaus der bestimmungsmäßige Gebrauch. Demnach dient es als Zugang zu Wohnung. Darüber hinaus ist das Treppenhaus auch immer als Fluchtweg zu betrachten. So dürfen keine Wege versperrt durch abgestellte Geräte, ebenso wenig dürfen brennbare Stoffe umherliegen. Sollte ein Notfall eintreten, muss immer gewährleistet sein, dass Ärzten oder Feuerwehrleute ein schneller Zugang ermöglicht wird und diese nicht durch sperrige Gegenstände behindert werden dürfen. Wie breit ein Fluchtweg bzw. Durchgang sein muss, wird durch die Bundesländer festgelegt. In der Regel geht man jedoch von einem Meter aus.

Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, festzulegen, was im Treppenhaus erlaubt ist und was nicht. Dieser hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht, wonach er dafür sorgen muss, dass die Sicherheit gewährleistet ist und keine Brandgefahr besteht. Sollte es zu einem Unfall kommen, muss er haften. Daher muss er neben einer funktionierenden Beleuchtung für ein gut befestigtes Geländer sorgen. Zudem kann er den Mietern über die Hausordnung bzw. den Mietvertrag entsprechende Vorgaben für das Verhalten im Treppenhaus auferlegen .

Was darf im Hausflur abgestellt werden?

Kinderwagen und Rollatoren stellen Hilfen für ältere Menschen bzw. Familien dar. Deshalb dürfen derartige Geräte nicht ausnahmslos im Treppenhaus verboten werden. Das ist nur möglich, wenn ein Abstellraum vorhanden ist oder ein großer Fahrstuhl, mit dem man den Rollator oder den Kinderwagen in die Wohnung transportieren kann. Bei Fahrrädern, Schneeschiebern, Schrubbern, Schuhschränken oder Blumenkübeln stellt sich die Situation anders dar. Solche Gerätschaften sind nicht im Treppenhaus abzustellen, der Vermieter darf ein entsprechendes Verbot erteilen. Wenn ein Mieter sich wiederholt einem solchen Verbot widersetzt, kann der Vermieter diesen abmahnen. Wird die Störung daraufhin nicht eingestellt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Kündigung auszusprechen.

 

Nachbarn sitzen über ihrer Nebenkostenabrachnung

Einsicht in die Nebenkostenabrechnung der Nachbarn

Wenn Mieter vermuten, dass ihre Nebenkostenabrechnung Fehler enthält, können sie diese unter anderem durch MINEKO auf ihre kalkulatorische Richtigkeit prüfen lassen und so beispielsweise feststellen lassen, ob alle aufgeführten Kostenpositionen wirklich umlagefähig sind oder ob der richtige Verteilerschlüssel angewendet wurde. Darüber hinaus haben die Mieter selbst die Möglichkeit, ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Schließlich ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung so zu erstellen, dass ein Laie diese verstehen und auch die Rechnungen nachvollziehen kann. Ein möglicher Weg führt über die Abrechnung der Nachbarn.

Belegeinsicht und Verbrauch der Nachbarn

Jeder Mieter hat das Recht, bei seinem Vermieter Einsicht in die Originalbelege zu nehmen, um selbst die Nebenkostenabrechnung prüfen zu können. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, von sich aus Belegeinsicht zu gewähren. Dennoch muss er einer entsprechenden Aufforderung durch den Mieter nachkommen. Unklarheiten bestehen häufig in Bezug auf die Heizkosten und den Verbrauch. Wenn mehrere Parteien in einem Haus wohnen, gibt der Vermieter in der Regel den gesamten Verbrauch an Energie für die Heizung an und den Einzelverbrauch des betreffenden Mieters. Dieser kann somit aber noch nicht prüfen, ob sein Anteil korrekt, da er keinen Zugriff auf den Verbrauch der anderen Mieter hat. Um diesen zu ermitteln, kann er zunächst die Nachbarn befragen und so in Erfahrung bringen, welchen Anteil diese an den Verbrauchskosten haben. Zusätzlich kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm Einsicht in die Verbräuche der Nachbarn gewährt. Dies ist allerdings nur auf Nachfrage seitens des Mieters möglich. So kann dieser überprüfen, ob sein angegebener Anteil korrekt ist. Verweigert der Vermieter dem Mieter den Zugang zu den entsprechenden Informationen, so kann dies dazu führen, dass der Mieter unter bestimmten Umständen keine Nachzahlungsforderung oder nur einen Teil dieser leisten muss.

Datenschutz

Für den Fall, dass ein Mieter zur Überprüfung seiner Nebenkostenabrechnung die Verbrauchswerte zum Beispiel für die Heizung von seinen Nachbarn heranzieht, muss auf die jeweiligen Bestimmungen zum Datenschutz Rücksicht genommen werden. Zwar muss der Mieter nachvollziehen können, welcher Mieter in welcher Wohnung wie viel verbraucht hat. Dennoch ist es dem Vermieter im Zweifel erlaubt, bestimmte Stellen zu schwärzen. Dabei handelt es sich vor allem um personenbezogenen Daten und Angaben, die dem Datenschutz unterliegen.

Einbauküche in Mietwohnung

Ablöse- und Abstandszahlungen

Beim Auszug aus einer Mietwohnung stellt sich oft die Frage, was aus der Einrichtung wird, in die man über die Jahre möglicherweise viel Geld und Arbeit investiert hat. Vor allem bei Einbauküchen wird oftmals mit dem Nachmieter eine Ablösezahlung vereinbart. In manchen Fällen kann man diese auch vom Vermieter verlangen. Doch wann ist das der Fall? Worauf müssen Vormieter, Nachmieter und Vermieter beachten, wenn es um Ablösezahlungen geht? In diesem Zusammenhang ist oftmals auch von Abstandszahlungen die Rede. Handelt es sich dabei um ein Synonym oder gibt es Unterschiede zwischen diesen beiden Begrifflichkeiten?

Abstandszahlungen

Häufig wird der Begriff Abstandszahlung mit Ablöse gleichgesetzt. Doch es existieren große und mietrechtlich relevante Differenzen, die es zu beachten gilt. Unter einer Abstandzahlung versteht man eine Forderung des Vormieters oder Vermieters an den Nachmieter. Letzterer soll Geld dafür zahlen, dass die betreffende Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geräumt wird. Solche Forderungen sind nach dem Gesetz unzulässig. Weder der Vermieter noch der Vormieter dürfen in irgendeiner Weise vom neuen Mieter eine Prämie allein für den Auszug verlangen.

Ablösezahlungen

Mit Ablösezahlungen ist der Verkauf von Einrichtungsgegenständen gemeint. Als klassisches Beispiel dient hier die Einbauküche, welche dem Nachmieter gegen einen Geldbetrag überlassen wird. Das hat für beide Seiten Vorteile: Der Vormieter muss weder Zeit noch Arbeit mit dem Abbau der Küchengeräte zubringen, während sich der Nachmieter den Kauf und Aufbau einer neuen Küche und somit Geld und Aufwand spart. Dennoch gilt es, mögliche Tücken nicht außer Acht zu lassen. So ist eine Vereinbarung über eine Ablösezahlung erst dann wirksam, wenn der Mietvertrag tatsächlich unterzeichnet wurde und damit der Nachmieter feststeht. Zudem muss der Preis für den jeweiligen Kaufgegenstand angemessen sein. Wenn der verlangte Betrag mehr als 50 Prozent des Werts des zu erwerbenden Inventarstücks enthält, ist die Ablöseforderung unzulässig. Richtmaß ist hierbei der Zeitwert, welcher aus dem Neupreis, dem Alter und dem derzeitigen Zustand gebildet wird.

Wann darf man Ablöse vom Vermieter verlangen?

Für bestimmte Maßnahmen, die der Vormieter in den vergangenen 20 Jahren mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat, kann er direkt beim Vermieter eine Ablösezahlung verlangen. Dies gilt vor allem für Arbeiten, die zur Erhaltung bzw. zur Steigerung des Wertes der Mietwohnung beigetragen haben. Darunter zählen:

  • Sanierung des Bads
  • Verlegen neuer Fußböden
  • Austausch von beschädigten Boilern
  • Austausch von Heizthermen
  • Einbau einer neuen Heizung

Für Möbel und Einbauten, die ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, kann der Vormieter höchstens mit dem Nachmieter eine Absprache über die Zahlung einer Ablösesumme vereinbaren. Jedoch besteht für den Nachmieter keine Pflicht zur Ablöse. Er muss die Möbel nicht übernehmen, wenn die Einrichtung nicht seinen Vorstellungen entspricht.