Rasenmäher

Beteiligung der Mieter an der Gartenpflege

Für viele Mieter hat ein Mietobjekt einen Mehrwert, wenn ein Garten dazugehört. Doch eine derartige Anlage bedarf der regelmäßigen Pflege. Inwieweit betrifft dies die Mieter? Können diese zur Gartenarbeit verpflichtet werden? Wer trägt die Kosten dafür? Welche Arbeiten umfasst eine Regelung zur Gartenpflege durch den Mieter? Und inwieweit hat der Vermieter hier ein Weisungsrecht bezüglich der Gestaltung?

Wann müssen Mieter die Gartenpflege übernehmen

Solange es keine anderslautenden Absprachen gibt, obliegt die Pflege eines Gartens oder er Außenanlage eines Mietobjekts allein dem Vermieter. Er kann allerdings die dadurch entstehenden Kosten, sofern sie umlagefähig sind, auf den Mieter übertragen. Diese werden dann in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten abgerechnet. Alternativ können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter für die Pflege des Gartens zuständig ist. Eine solche Regelung wird üblicherweise im Mietvertrag festgehalten. Diese kann allgemeiner Natur sein und folgendermaßen lauten: „Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen“ oder „Die Gartenpflege übernimmt der Mieter“. Neben derartigen zulässigen Formulierungen gibt es jedoch auch unzulässige Klauseln. Neben einer allgemeinen Regelung können Mieter und Vermieter auch konkrete Arbeiten vereinbaren, die durch den Mieter zu erledigen sind. Zudem können die Vertragsparteien festlegen, wie oft beispielsweise der Rasen gemäht und die Hecken geschnitten werden sollen.

Welche Arbeiten müssen Mieter übernehmen?

Sofern im Mietvertrag nur allgemein festgehalten ist, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, umfasst dies einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Laub harken oder Unkraut jäten. Einfache Pflegearbeiten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie keine besonderen Fachkenntnisse erfordern und keine wesentlichen Kosten bzw. Zeitaufwand verursacht. Daher zählen folgende Arbeiten auch weiterhin zu den Aufgaben des Vermieters:

  • Düngen der Pflanzen
  • Säubern des Teiches
  • Fällen von Bäumen
  • Vertikutieren
  • Nachsähen des Rasens

Darf der Vermieter die Art der Gartenpflege vorschreiben?

Sowohl die Art als auch den Umfang der Gartenpflege kann der Mieter weitestgehend selbst bestimmen, wenn ihm diese Aufgabe obliegt. Der Vermieter hat in dieser Hinsicht kein Weisungsrecht und kann dem Mieter nicht vorschreiben, was im Garten zu tun ist. So kann der Mieter zum Beispiel einen Naturgarten oder einen Komposthaufen einrichten, solange die Nachbarn sich dadurch nicht gestört fühlen. Die Grenze ist allerdings überschritten, wenn der Garten verwahrlost und verwildert.

noch für eine gelegentliche Dachrinnenreinigung oder Ähnliches aufkommen.

Garten mit Haus

Gartennutzung bei Mietshäusern

Viele Mieter wünschen sich einen Garten, den sie während der warmen Jahreszeit zum Pflanzen, zum Entspannen, Sonnen, Spielen oder auch zum Grillen nutzen können. Wenn zum Mietshaus ein Garten gehört, stellt sich jedoch die Frage nach der Nutzung. Wie dürfen Mieter den Garten nutzen? Welche Besonderheiten treten bei einem Mehrfamilienhaus auf? Und welches Mitspracherecht hat der Vermieter?

Einfamilienhaus

Üblicherweise steht jedem Mieter die Nutzung des Gartens frei, sofern dieser mitvermietet wurde. Bei einem Einfamilienhaus ist die Sache eindeutig. Der gesamte Garten ist Bestandteil des Mietobjekts, eine Vermietung von einzelnen Teilen ist unzulässig. Umgekehrt kann eine Kündigung nur das Haus inklusive des Gartens betreffen. Da in diesem Fall nicht nur das Haus, sondern auch der Garten oder beispielsweise eine Garage zu den Bestanteilen der Mietsache gehören, ist es nicht möglich, nur einen davon zu kündigen. Der Vermieter selbst hat nur ein Nutzungsrecht, wenn dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart wird. Fehlt eine solche Regelung, steht ausschließlich dem Mieter die Nutzung des Garten zu.

Mehrfamilienhaus

Bei einem Mehrfamilienhaus muss es über die Gartennutzung eine entsprechende Absprache im Mietvertrag geben, welche dem Mieter ein Nutzungsrecht einräumt. Ansonsten kann der Vermieter dies untersagen, unabhängig davon, ob die vermietete Wohnung sich im Erdgeschoss oder unter dem Dach befindet. Abgesehen davon, kann auch das Gewohnheitsrecht zum Tragen kommen. Dies ist dann der Fall, wenn der Garten über Jahre von den Mietern ohne die Existenz einer expliziten Regelung mitgenutzt wird . Sofern eine Gartennutzung im Mietvertrag gestattet ist, gilt sie gleichermaßen für alle Mieter. Dabei gilt es zu beachten, dass die Erlaubnis zum Aufenthalt im Garten gleichzeitig eine Verpflichtung zur Pflege desselben nach sich zieht. Jeder Mieter darf sich insoweit frei entfalten, wie es der gegenseitigen Rücksichtnahme mit den Nachbarn entspricht. Zudem können in der Hausordnung Regeln zur Nutzung des Gartens festgelegt sein.

Wie weit geht das Nutzungsrecht?

Innerhalb gewisser Grenzen können Mieter den Garten gestalten, wie es ihnen beliebt. Dies betrifft zum Beispiel das Anlegen von Beeten oder Pflanzen von Sträuchern. Zudem können nicht fest installierte Geräte wie eine Hollywoodschaukel oder ein Sandkasten aufgestellt werden. Natürlich beinhaltet ein Nutzungsrecht auch, dass in dem Garten gegrillt werden darf und dass Kinder spielen können. All dies gilt jedoch unter Prämisse, dass die Nachbarn sich durch die Aktivitäten im Garten nicht gestört fühlen. Es ist allerdings nicht zulässig, Pflanzen oder Bäume zu entfernen, die von Vermieter gepflanzt worden sind. Ein solches Vorhaben sollte immer mit selbigem abgesprochen werden. Dies gilt auch für größere Bauvorhaben wie die Errichtung des Geräteschuppens.

Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Der Posten Gartenpflege gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten, sofern eine solche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Bei Häusern mit einer Grünfläche und Bäumen können daher regelmäßig anfallende Kosten auf die Mieter verteilt werden. Welche Arbeiten aber sind als „regelmäßig“ zu bezeichnen? Was sind einmalige Maßnahmen, die der Mieter nicht mittragen muss?

Baumpflege und Rasenmäher

Da Gartenpflege saisonalen Veränderungen unterliegt, kann regelmäßig manchmal nur einmal im Jahr bedeuten. Dafür aber jedes Jahr. Laufende Kosten sind demnach schwerer zu erkennen. Die folgenden Arbeiten gelten jedoch als umlagefähig:

  • Pflege der Grünflächen
  • Pflege des Hausgeländes sowie Plätze und Zufahrten
  • Pflege des Rasens, z.B. mähen, düngen o.ä.
  • Pflege der Sitz- und Spielmöglichkeiten
  • Personalkosten für Gärtner
  • Beschneiden von Sträuchern und Bäumen
  • Bewässerung
  • Entfernung von morschen bzw. verwitterten oder kranken Sträuchern und Bäumen
  • Grünschnittentsorgung
  • Kosten für Strom bzw. Benzin für den Rasenmäher

Umlagefähigkeit von Bepflanzungen

Müssen alte Pflanzen aufgrund von Krankheit oder Alter entsorgt und neue angeschafft werden, ist die Frage der Umlagefähigkeit nicht gänzlich geklärt. Im Prinzip gilt der Grundsatz: Was zuvor schon da war, muss ersetzt werden und kann voll auf die Mieter umgelegt werden. Der einfache Ersatz ist demnach geregelt. Wenn es sich bei den Pflanzen um Neuanschaffungen handelt, sind diese im Prinzip nicht umlagefähig.

Gartengeräte bezahlt vom Mieter?

Ob Gartengeräte wie Laubsauger oder Ähnliches von den Mietern mitbezahlt werden müssen, ist strittig. Gerichte trafen hierzu bereits widersprüchliche Aussagen. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs fehlt bisher.

Mieter pflegen den Garten selbst

Im Mietvertrag können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter einen Teilbereich des Gartens zur eigenen Nutzung hat. In diesem Fall trägt der Mieter zumeist auch die Pflege dieses Gartenteils selbst. Eine bindende Übereinkunft wird dazu in der Regel dann im Mietvertrag getroffen. Die Aufgaben umfassen dann nicht nur Rasenmähen und Bepflanzung, sondern auch das Fällen oder Stutzen von Bäumen und Sträuchern. Überfordern die Arbeiten das Können des Mieters, muss er sich auf seine Kosten professionelle Gärtner suchen, die diese Tätigkeiten übernehmen. Denn sollte der Mieter seiner Verpflichtung zur Gartenpflege nur mangelhaft oder gar nicht nachkommen, ist er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten der Gartenpflege

Für die Gartenpflege anfallende Kosten sind auf Mieter umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umlagefähigkeit für diese Kosten zwischen Vermieter und Mieter festgelegt wurde. Ist dies nicht der Fall müssen Mieter auch nicht für Kosten der Gartenpflege aufkommen. Generell gilt, wie auch für alle anderen Nebenkosten, dass nur Kosten umlegbar sind welche regelmäßig anfallen. Sollte ein Garten nur für einen oder wenige Mieter zugänglich und nutzbar sein, sollten andere Mieter nicht für Kosten der Gartenpflege mit aufkommen.

Regelmäßige Kosten sind umlegbar

Arbeiten die durch einen Gärtner regelmäßig zur Pflege des Gartens ausgeführt werden, sind auf alle Mieter umlegbar. Dazu gehören auch die dabei entstehenden Kosten wie zum Beispiel Benzin für den Rasenmäher, Wasser zum Gießen, Kosten für die Wartung oder Reparatur von Geräten sowie Dünger und Saatgut. Weitere Aufgaben die einem Gärtner zufallen und umlegbar sind, sind neben der Schädlingsbekämpfung und der Pflege von Pflanzen auch der Abtransport von Laub oder anderen Gartenabfällen. Für die Beschneidung von Bäumen können die Kosten nur umgelegt werden, wenn sie periodisch statt finden.

Nicht alle Kosten sind umlagefähig

Kosten für die Anschaffung von Gartengeräte sind in der Regel nicht auf die Mieter umlegbar da sie nicht regelmäßig anfallen. Des Weiteren sind Pflanzen welche nicht ersetzt sondern neu gekauft bzw. gepflanzt werden nicht umlegbar. Das heißt dass ein Baum welcher schon immer auf dem Grundstück stand jetzt aber morsch oder krank ist und deshalb ausgetauscht werden muss, umlagefähig ist. Entscheidet der Vermieter jedoch einen neuen Baum zu pflanzen wo zuvor keiner stand, kann er diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Alles was mit Neuanschaffungen bzw. der Neuanlegung von Bepflanzung zu tun hat, kann nicht umgelegt werden. Falls Wege neu angelegt werden oder große Bäume gefällt und nicht ersetzt werden, sind diese Kosten auch nicht umlegbar.

Für den Fall das ein Mieter einen Garten oder einen Teil des Gartens alleine nutzt muss der Mieter für alle anfallenden Kosten selbst bezahlen, außer im Mietvertrag wird festgelegt dass sich der Vermieter  um die Gartenpflege kümmert und die Betriebskosten auf den Mieter umlegt. Wird im Mietvertrag vereinbart, dass sich der Mieter selbst um die Gartenpflege kümmert muss er dieser Aufgabe auch ordnungsgemäß nachkommen. Der Vermieter sollte dort auch deutlich machen welche Arbeiten vom Mieter regelmäßig im Garten ausgeführt werden müssen. Kommt der Mieter diesen Aufgaben nicht ordnungsgemäß nach ist er für die daraus entstehenden Schäden schadensersatzpflichtig.

Wie werden die Kosten verteilt

Dem Vermieter steht es frei wie er die Kosten unter den Mietern verteilt. Er muss dafür einen Verteilerschlüssel bestimmen der sich entweder nach Anzahl der Haushalte, Anzahl der Personen pro Haushalt oder nach Quadratmeterfläche pro Haushalt errechnet.

Des Weiteren hat sich der Vermieter bei der Wahl des Gärtners bzw. des Gärtnereibetriebs an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu halten. Dieser würde zum Beispiel verletzt werden, wenn er bei der Auswahl eines Gärtnereibetriebs nicht mindestens drei Vergleichsangebote einholt.