Leeres Treppenhaus

Geringere Nebenkostenzahlungen bei Auslandsaufenthalt?

Berufliche oder private Ursachen bedingen manchmal einen längeren Aufenthalt im Ausland. Dies kann der Fall sein bei einem Auslandssemester während des Studiums oder einer Auslandsentsendung seitens des Arbeitgebers. Die Dauer kann dabei von mehreren Monaten bis hin zu Jahren variieren. Als Mieter möchte man ungern seine Wohnung während dieser Zeit aufgeben. Aber muss man die vollen Nebenkosten zahlen, obwohl die Wohnung gar nicht genutzt wird? Oder reicht es aus, nur die Kaltmiete zu begleichen?

Auswirkungen eines Auslandsaufenthalts auf die Nebenkosten

Wenn der Mieter längere Zeit im Ausland verbringt, besteht die Möglichkeit eines Effekts auf die Nebenkostenabrechnung. Jedoch: die physische Abwesenheit befreit den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht. Die Nebenkosten sind im Regelfall mietvertraglich vereinbart und der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit, wenn er nicht gekündigt wird. Etwaige Vorauszahlungen müssen also geleistet werden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass dem Vermieter auch verbrauchsunabhängige Kosten für eine ungenutzte Wohnung entstehen, die er auf seine Mieter umlegen darf. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste.

Hierbei spielt auch der Verteilerschlüssel eine Rolle. Werden die Mietnebenkosten beispielsweise nach der Wohnfläche berechnet, ändert ein Auslandaufenthalt nichts an der Höhe oder der grundsätzlichen Zahlungspflicht.

Eine ungenutzte Wohnung ist außerdem nicht gleichzusetzen mit einer leerstehenden Wohnung. Bei Leerstand müsste der Vermieter die Kosten selbst tragen. Das gilt aber nur dann, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Konkrete Auswirkungen hat ein Auslandsaufenthalt lediglich auf diejenigen Nebenkosten, die nach Verbrauch ermittelt werden, also Betriebskosten für Heizung und Warm- bzw. Kaltwasser. Da die Wohnung nicht genutzt wird, reduziert sich der Verbrauch entsprechend. Das wird spätestens auf der nächsten Nebenkostenabrechnung erkennbar. Im günstigsten Fall entsteht ein stattliches Guthaben und für den darauffolgenden Abrechnungszeitraum kann dann eine niedrigere Vorauszahlung vereinbart werden. Im Vorfeld ist das jedoch nicht möglich.

Untervermietung und Winterdienst

Der Mieter kann für die Dauer seiner Abwesenheit die ungenutzte Wohnung untervermieten und somit direkten Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung nehmen. Dazu muss der Vermieter allerdings seine Einwilligung geben. Zu beachten ist hierbei folgender Sonderfall: Wenn der Verteilerschlüssel auf der Personenanzahl beruht, muss dieser entsprechend angepasst werden, sollte sich mit der Untervermietung eine andere Zusammensetzung ergeben.
Übrigens: Eine längerfristige Abwesenheit entbindet nicht von Pflichten, welche Mieter u.U. zu bestimmten Jahreszeiten erfüllen müssen. Dazu zählen neben dem Winterdienst die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung. Wenn der Mieter nicht selbst für Ersatz sorgt, kann der Vermieter eine Firma damit beauftragen. Die dafür anfallenden Kosten kann er in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten - MINEKO

Eigenleistung eines Vermieters in der Nebenkostenabrechnung

In der Nebenkostenabrechnung, welche Vermieter Ihren Mietern, jedes Jahr vorlegen müssen können Vermieter alle Nebenkosten, die im Mietvertrag von beiden Parteien vereinbart wurden auf Mieter umlegen. Haben Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete Miete vereinbart, kann der Vermieter keinerlei weitere Nebenkosten von Mietern nachfordern. Speziell private Vermieter die nur über ein Mehrfamilienhaus verfügen, erledigen einfache Hausmeistertätigkeiten wie die Gartenpflege oder die Flurreinigung oft selbst. Für diese Dienstleistungen rechnen Vermieter ihren Mietern dann fiktive Kosten ab. Viele Mieter fühlen sich daraufhin benachteiligt, da sie das Gefühl haben der Vermieter rechne ihnen für seine Eigenleistungen zu hohe Kosten ab.

Kann der Vermieter Eigenleistung umlegen

An sich dürfen Vermieter laut Gesetz keine fiktiven Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Bei Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers macht das Gesetz jedoch eine Ausnahme. Führt ein Eigentümer Arbeiten, die er sonst an einen Dritten weitergeben würde, selbst aus darf er diese mit den Kosten, welche ein Dritter dafür in Rechnung stellen würde auf seine Mieter umlegen.

Da ein Vermieter sich in den meisten Fällen um sein Eigentum besser und in der Regel auch effektiver kümmert als Dritte, kann sich die Eigenleistung des Vermieters auch positiv für Mieter auswirken. Da alle Kosten die in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden immer belegbar sein müssen, sollte ein Vermieter immer festhalten, welche Arbeiten ausgeführt wurden und was er seinen Mieter dafür berechnet. Die Kosten die er für seine Leistungen ansetzt, sollten nicht über den marktüblichen Preise liegen, welche Dritte für die Gleiche Leistung verlangen würden. Die Umsatzsteuer darf der Vermieter seinen Mieter jedoch nicht in Rechnung stellen.

Auch Leistungen von Angestellten sind umlagefähig

Ist der Vermieter eine GmbH oder eine AG, können umlagefähige Dienstleistungen die von Angestellten der Gesellschaft ausgeführt werden auch auf Mieter umgelegt werden. Die hier erbrachten Leistungen sollten jedoch auch klar dokumentiert werden.

Des Weiteren können auch Wohnungseigentümer, welche ihre Eigentumswohnung vermieten Eigenleistung auf den Mieter umlegen. Dass Eigenleistung als Ersatz der Dienstleistung von Dritten umgelegt werden kann, muss dabei nicht im Mietvertrag festgehalten werden. Sollte ein Dritter für einen Vermieter Leistungen unentgeltlich erledigen, kann der Vermieter auch dafür vergleichbar hohe Kosten ansetzten, welche ein Dienstleister dafür verlangen würde.