Leistungs- oder Abflussprinzip: Was gehört in Abrechnungszeitraum?

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  • Das Leistungsprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht.
  • Das Abflussprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.
  • Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
  • Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier gilt das Leistungsprinzip.

Betriebskosten dürfen immer nur für einen Abrechnungszeitraum von jeweils 12 Monaten umgelegt werden. Beträgt dieser Zeitraum mehr als 12 Monate, so macht das die gesamte Betriebskostenabrechnung ungültig. (Es sei denn, es handelt sich um eine der Ausnahmen: wie etwa den Fall, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändert.)

Nun stellt sich jedoch die Frage, welche Kosten genau für diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können: die Kosten, die in dieser Zeit vom Mieter verursacht wurden oder die Kosten, die vom Vermieter in diesem Zeitraum beglichen wurden. Bei Ersterem handelt es sich um das Leistungsprinzip und bei Letzterem um das Abflussprinzip.

Abflussprinzip für die meisten Betriebskostenarten möglich

Das Leistungsprinzip basiert also darauf, wann die Leistung erbracht wurde und das Abflussprinzip darauf, wann das Geld für die Leistung ‚abgeflossen‘ ist, also bezahlt wurde. Der Sinn einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erschließt sich relativ einfach. Die Betriebskosten, die in einem Abrechnungszeitraum verursacht wurden – Wartungen, Kaltwasserverbrauch, Gartenpflege, Müll etc. – landen auch auf der Nebenkostenabrechnung für diesen Zeitraum.

Über die Frage, ob auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden kann, musste jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Denn werden Kosten in die Abrechnung aufgenommen, die im Abrechnungszeitraum beglichen wurden, dann kann es sein, dass Betriebskosten abgerechnet werden, die noch vor dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Der BGH kam zu dem Schluss, dass die entsprechenden Gesetze die Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht verbieten und sie somit für die meisten Betriebskostenarten zulässig ist. Der Vermieter kann sich also aussuchen, nach welchem Prinzip er abrechnet.

Ausnahme vom Abflussprinzip: die Heizkostenabrechnung

Eine Ausnahme stellt jedoch die Heizkostenabrechnung dar. Denn hier gibt es eine gesetzliche Vorschrift, die besagt, dass es sich explizit um die verursachten Kosten handeln muss. § 7 Heizkostenverordnung besagt, dass die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage […] nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind.

Der „erfasste“ Verbrauch bedeutet, dass nur die Kosten abgerechnet werden dürfen, die auch in dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Wird eine Heizkostenabrechnung entgegen dieser Regelung nach dem Abflussprinzip angefertigt, dann ist sie inhaltlich falsch. Für den Mieter kann die falsche Abrechnung auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass er ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkVO erhält. Dementsprechend konnte in dem vom BGH zu entscheidenden Fall die Vermieterin auch keine Nachzahlung für die Heizkosten verlangen.

Offene Frage: Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Fraglich ist, was bei einer Betriebskostenabrechnung passiert, wenn der Mieter mitten im Abrechnungszeitraum wechselt. Denn wenn hier nach dem Abflussprinzip abgerechnet würde, dann könnte es sein, dass der neue Mieter mit Kosten des alten Mieters belastet wird. Angenommen, der Mieterwechsel fand im Sommer 2016 statt und der Abrechnungszeitraum ist immer jeweils das Kalenderjahr. Dann hat der ausziehende Mieter 2015 vielleicht Betriebskosten verursacht, die der Vermieter aber erst 2016 begleicht. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 bekommen jedoch beide Mieter – der neue und der alte.

Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte es also passieren, dass der neue Mieter Betriebskosten zahlt, die weit vor seinem Einzug entstanden sind. Der BGH ließ jedoch offen, wie in diesem Fall zu verfahren ist. Es ist nicht klar, ob ein Vermieter bei einem Mieterwechsel auf eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip verzichten muss.

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Wärmecontracting – die ausgelagerte Wärmeversorgung

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Die meisten Mietverträge enthalten eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung des Mieters mit Wärme zu versorgen. In der Vergangenheit hat das bedeutet, dass der Vermieter eine Heizanlage im Haus betrieb, um die Wohnungen darin zu beheizen. Seit einiger Zeit lagern Vermieter jedoch die Wärmeversorgung immer wieder an Dritte aus. Dazu hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht. Er kann seiner Verpflichtung, das Haus zu beheizen, auch dadurch nachkommen, dass er einen Dienstleister damit beauftragt – man spricht dann vom sogenannten Wärmecontracting.

Beim Wärmecontracting gibt es verschiedene Varianten. Zum einen gibt es die Möglichkeit, dass der Dienstleister mit den Mietern direkt einen Wärmeliefervertrag abschließt. Dieser Fall kommt in der Praxis jedoch selten vor, weil es für den Wärmelieferanten einen größeren administrativen Aufwand bedeutet, jeden einzelnen Mieter als Kunden zu verwalten. Bei einem Mieterwechsel müsste z.B. jedes Mal ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.

Die andere Möglichkeit ist, dass der Dienstleister einen Vertrag mit dem Vermieter schließt. Das kann ein reiner Betreibervertrag sein, bei dem er die schon vorhandene Heizanlage des Vermieters übernimmt oder einer, bei dem er auch selbst eine neue Heizanlage installiert. Am häufigsten sind reine Betreiberverträge, bei denen der Dienstleister eine vorhandene Anlage betreibt, wartet und so ein oder mehrere Häuser mit Wärme versorgt. Es gibt außerdem die Variante, dass gar keine Anlage installiert wird, sondern der Dienstleister ein reiner Wärmelieferant ist, das heißt, dass er aus einer eigenen Anlage Fernwärme an die Mieter liefert.

Wärmecontracting wurde vom Gesetzgeber befördert, weil sich dieser dadurch Energieeinsparungen und mehr Kostentransparenz erwartet hat. Ein Dienstleister soll, ähnlich wie beim Müllmanagement, mit seinem Knowhow einen effizienteren Betrieb der Wärmeversorgung sicherstellen können. Alternativ sollten Vermieter, die nicht in eine moderne Heizanlage investieren können oder wollen, so die Möglichkeit bekommen, dass von einem Dienstleister erledigen zu lassen. Dabei stellte sich zunächst das Problem, dass im letzteren Fall Mieter nicht nur die reinen Energiekosten zahlen würden, sondern auch den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie die Investitionskosten und den Gewinn des Betreibers.

Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

Deswegen hat der Gesetzgeber Beschränkungen und Bedingungen für die Einführung des Wärmecontracting benannt, wenn dieses bei laufenden Mietverträgen eingeführt werden soll. Bei Neuvermietungen hingegen ist es dem Vermieter freigestellt, wie und ob er Wärmecontracting nutzt. Bei laufenden Mietverträgen kann jedoch nur auf Wärmecontracting umgestellt werden, wenn erstens die Energieeffizienz erhöht und gleichzeitig sogenannte Kostenneutralität hergestellt wird. Das heißt, die Mieter dürfen nach der Umstellung nicht mehr für Wärme zahlen als sie vorher an Betriebskosten gezahlt haben. Denn grundsätzlich sind alle Kosten, die mit dem Wärmecontracting verbunden sind, als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Allerdings nur, wenn die Voraussetzungen für eine Umstellung – Energieeffizienz und Kostentransparenz – erfüllt sind. Der Vermieter ist verpflichtet, einen Kostenvergleich anzustellen. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Kosten sich nicht wesentlich erhöhen werden.

Ist die Wärme nach der Umstellung auf das Contracting teurer als die Betriebskosten vorher, dann kann der Vermieter nur die fiktiven Betriebskosten umlegen, die der Mieter ohne Wärmecontracting gezahlt hätte. Wärmecontracting muss also so effizient gestaltet werden, dass die Einsparungen bei der Energie die zusätzlich entstehenden Kosten für den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie alle anderen Kosten aufwiegen.

Leider ist unklar, ob der Vermieter den Kostenvergleich nur einmal anstellen muss oder immer wieder. Muss er den Vergleich nur bei der Umstellung im ersten Jahr anstellen, dann kann es sein, dass Mieter in späteren Jahren mit Kosten belastet werden, die die fiktiven Betriebskosten übersteigen. Andererseits ist die ständige Anstellung des Kostenvergleichs dem Vermieter nicht zuzumuten. Hier muss die Rechtsprechung noch Entscheidungen treffen.

Für die Heizkostenabrechnung ändert sich durch die Nutzung von Wärmecontracting nicht viel. Der Vermieter ist nach wie vor verpflichtet, eine Abrechnung nach Heizkostenverordnung anzufertigen. Er muss dabei zunächst die Heizkosten auf die Mieter verteilen und sie dann gegen die jeweiligen Vorauszahlungen aufrechnen. Im zweiten Schritt – der eigentlichen Abrechnung – müssen eventuelle Reduzierungen, wie die Beschränkung auf die Höhe der fiktiven Betriebskosten, berücksichtigt werden. Der Vermieter muss allerdings auch den ersten Schritt – den durch die Heizkostenverteilung auf den Mieter entfallenden Anteil aufzeigen, auch wenn der Mieter am Ende weniger zahlen muss. Der Vermieter muss grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters einholen, um auf Wärmecontracting umzustellen. Er muss die Umstellung jedoch drei Monate zuvor in Textform ankündigen.

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Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

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In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.

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Heizkostenverteiler Teil 2 – elektronische Geräte

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Neben Verdunstern sind elektronische Heizkostenverteiler die am häufigsten benutzen Messgeräte für den Heizverbrauch. Denn damit eine Heizkostenabrechnung angefertigt werden kann, muss genau ermittelt werden, welcher Mieter wie viel geheizt hat. Heizkosten werden in der jährlichen Heizkostenabrechnung zum Teil nach Verbrauch und zum Teil nach Wohnfläche umgelegt.

Elektronische Heizkostenverteiler messen in der Regel sowohl die Temperatur im Raum als auch die Temperatur der Heizung zusammen mit der Zeit, die sie in Betrieb ist. Daraus wird der Heizverbrauch ermittelt. Dieser wird auf einer digitalen Anzeige in Ziffern ausgegeben, wodurch das Ablesen der Werte einfacher und eindeutiger ist, als etwa bei Verdunstern. Bei Letzteren ist die Ablesung der Verbrauchswerte schwieriger, weil diese anhand des Standes einer Flüssigkeit in einem Röhrchen und der darauf befindlichen Skala ermitteln werden.

Die Funktionsweise elektronischer Heizkostenverteiler

Es gibt innerhalb dieser Art von Verteilern unterschiedliche Varianten. Die einfachste Variante sind Kompakt-Einfühlergeräte, die nur die mittlere Heizköpertemperatur messen. Diese Geräte gehen davon aus, dass im Zimmer stets 20 Grad Celsius herrschen – die Temperatur wird nicht gesondert gemessen. Kompakt-Zweifühlergeräte hingegen messen beides – sowohl die Raum- als auch die Zimmertemperatur. Außerdem gibt es noch Dreifühlergeräte – zwei der Fühler messen die Oberflächentemperatur der Heizung und einer die Temperatur im Raum.

Elektronische Heizkostenverteiler sind batteriebetrieben und ihr Betrieb ist auf etwa zehn Jahre ausgelegt. Danach müssen die Geräte ausgetauscht werden, denn die Batterie ist fest darin verlötet und es wäre zu aufwendig, sie auszuwechseln. Die Kosten des Geräte-Austausches sind als Betriebskosten umlegbar. Elektronische Verteiler sind teilweise mit Funk ausgestattet, so dass die Verbrauchswerte aus der Ferne abgelesen werden können. Außerdem haben sie den Vorteil, dass sie Vorjahreswerte und Zwischenwerte speichern.

Auch elektronisch wird in zwei Drittel der Höhe abgelesen

Genauso wie Verdunster eignen sich auch elektronische Heizkostenverteiler nicht für bestimmte Heizungstypen wie etwa Fußbodenheizungen, Deckenstrahler oder Heizkörper mit Gebläse. Und auch bei dieser Art von Verteilern muss auf eine korrekte Montage geachtet werden, damit die Verbrauchswerte stimmen. Heizkostenverteiler müssen vertikal genauso wie Verdunster in einer Höhe von 75 Prozent der Heizkörpergröße angebracht werden und horizontal in der Mitte der Heizung. Das heißt auch hier: gemessen wird im oberen Drittel.

Oft beschweren sich Mieter, dass genau an dieser Stelle gemessen wird, weil hier die Heizung zuerst warm wird. Das ist jedoch genau der Grund für die Platzierung der Geräte. Nur so kann ein Durchschnittswert ermittelt werden. Denn die Heizung heizt ja bereits, wenn sie oben anfängt warm zu werden, weil dort das Wasser einströmt. Nach unten hin nimmt die Temperatur des Heizkörpers dann ab. Es würde also gerade die Werte verfälschen, wenn der Verteiler unten am Heizkörper angebracht würde. Thermostate verschärfen diese Problematik, weil sie die Warmwasserzufuhr drosseln, um eine bestimmte Temperatur zu halten. Auf diese Weise bleibt die Heizung nur oben warm und unten kalt. Wäre der Verteiler unten an der Heizung angebracht, würde er keinen Verbrauch registrieren, obwohl die Heizung an ist.

Bei Heizungen, die vom Standard abweichen, muss die Montage entsprechend angepasst werden. Ist der Heizkörper zum Beispiel besonders lang, müssen eventuell zwei Heizkostenverteiler angebracht werden, damit auch hier der richtige Verbrauch ermittelt wird. Elektronische Heizkostenverteiler sind im Übrigen sensibler als Verdunster. Es kann also passieren, dass nach einer Umrüstung von Verdunstern auf elektronische Geräte die Heizkosten ansteigen. Andererseits haben Mieter bei Anwendungsfehlern auch hier ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO. Das gilt zum Beispiel, wenn die Verteiler nicht richtig montiert oder falsch abgelesen wurden.

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Heizkostenverteiler Teil 1 – Verdunster

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Heizkosten werden sowohl nach Verbrauch als auch in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße als Betriebskosten umgelegt. Der Anteil des Verbrauchs muss dabei mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen. Der Vermieter kann innerhalb einer Spanne von 50/50 (Verbrauch/Fläche) bis 70/30 das Verhältnis frei wählen. Damit der Verbrauch – also wie viel jemand heizt – gemessen werden kann, werden sogenannte Heizkostenverteiler an den Heizungen der meisten Wohnungen angebracht.

Es gibt technisch drei Möglichkeiten, den Heizverbrauch zu ermitteln: mit einem Verdunster, einem elektronischen Heizkostenverteiler oder einem Wärmezähler. Die Verdunster sind die älteste Technologie zur Messung des Heizverbrauchs, die Wärmezähler die modernste und genaueste. Bei jeder Geräteart gibt es verschiedene Dinge bei der Anbringung, Messung und Ablesung der Werte zu beachten.

Heizverbrauchsmessung mit Verdunstern als Heizkostenverteilern

Verdunstungsgeräte funktionieren nach dem Prinzip, das der Name suggeriert. Sie bestehen hauptsächlich aus einem Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die abhängig davon, wie stark und wie lange geheizt wird, verdunstet. Auf dem Röhrchen ist eine Strich-Skala angebracht, die nach unten hin immer enger wird. Denn die Verdunstung erfolgt nicht linear, sondern kurvenförmig. Das heißt, dass nicht mit steigender Temperatur in gleichem Maße mehr Flüssigkeit verdunstet, sondern dass ab einem besonders niedrigen Flüssigkeitsstand die Flüssigkeit langsamer verdunstet. Damit der Verbrauch trotzdem richtig gemessen werden kann, wird der Abstand zwischen den Strichen auf der Skala nach unten hin enger.

Einen weiteren Ausgleich bildet die Kaltverdunstungsvorgabe. Denn die Flüssigkeit im Heizkostenverteiler verdunstet auch während der Sommermonate, wenn gar nicht geheizt wird. Um zu verhindern, dass die Ablesewerte verfälscht werden und der Mieter für Heizkosten zahlt, die er gar nicht verursacht hat, wird das Röhrchen überbefüllt. Ein Verdunster ist auf ein Jahr Betrieb ausgelegt. Die Röhrchen werden jährlich ausgetauscht und haben jeweils unterschiedliche Farben. Mieter sollten also darauf achten, dass erstens das Röhrchen nach einem Austausch eine neue Farbe hat und außerdem noch etwas mehr Flüssigkeit enthält als die Skala hoch ist.

Dadurch, dass die Flüssigkeit in dieser Art von Heizkostenverteiler auch durch Einfluss von anderen Wärmequellen verdunstet, ist sie für bestimmte Heizungstypen ungeeignet. Dazu gehören zum Beispiel Fußbodenheizungen, Heizkörper mit Gebläse und Deckenstrahlheizungen. Für die Heizkörper, für die ein Verdunstungsgerät geeignet ist, kann die Skala je nach Typ variieren. Dann spricht man von einer Produktskala. Produktskalen sind je nach Größe und Wärmeverteilung des Heizkörpers an diesen angepasst.

Die richtige Montage des Verdunsters ist wichtig

Heizkostenverteiler müssen in vertikaler Ausrichtung immer in einer Höhe von 75 Prozent der Höhe des Heizkörpers und in horizontaler Ausrichtung mittig angebracht sein. Bei Sonderformen wie etwa Handtuchheizungen, besonders niedrigen Heizkörpern oder Heizungen mit besonderer Wasserführung muss auf eine entsprechende Anpassung des Montageortes geachtet werden, damit das Gerät richtig messen kann. Bei sehr langen Heizkörpern braucht man unter Umständen zwei Heizkostenverteiler. Die Montagehöhe von 75 Prozent wurde gewählt, weil das warme Wasser in der Regel von oben in die Heizung einströmt und deswegen das obere Drittel des Heizkörpers den Normalzustand des Heizverhaltens widerspiegelt.

Abgelesen werden sollte bei einem Verdunster immer nur dann, wenn die Heizung abgekühlt ist. Denn im warmen Zustand dehnt sich die Flüssigkeit im Verdunster aus und zeigt so einen geringeren Verbrauch an. Außerdem ist die Oberfläche der Flüssigkeit gewölbt. Deswegen sollte immer am untersten Punkt der Oberfläche und auf Augenhöhe abgelesen werden. Unter Umständen wird das Ableseergebnis sonst um einen ganzen Strich verfälscht.

Ein falscher Verbrauch kann auch angezeigt werden, wenn um das Verdunstungsgerät herum ein sogenannter Wärmestau entsteht. Das passiert, wenn die Heizung etwa durch schwere Gardinen verhängt oder mit Möbeln zugestellt ist. Die Flüssigkeit im Röhrchen verdunstet dann schneller und der Mieter zahlt am Ende einen höheren Verbrauch als er müsste.

Wird bei einem Heizkostenverteiler falsch abgelesen, wurde er falsch montiert oder an einem ungeeigneten Heizkörper angebracht, so kann für die Heizkostenabrechnung kein korrekter Verbrauch mehr ermittelt werden. Die Heizkosten müssen dann komplett nach Wohnfläche umgelegt werden, was unter Umständen nicht den tatsächlichen Verbrauch des Mieters widerspiegelt. Deswegen erhält der Mieter in solchen Fällen ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Heizungsanlage modernisiert wurde und die Verdunster sich nicht mehr für die Messung des Heizverbrauches eignen.

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Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

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Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.

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Nebenkostenabrechnung mit Taschenrechner und Geldscheinen

Nutzergruppen und Vorverteilung in der Heizkostenabrechnung

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Für manche Vermieter kann es sinnvoll sein, bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung unterschiedliche Nutzergruppen zu erfassen und eine Vorverteilung der Gesamtkosten vorzunehmen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn in einem Wohngebäude verschiedene Messgeräte zum Einsatz kommen. In diesem Fall ist eine Aufteilung nach Nutzergruppen sogar erforderlich, um den Gesamtverbrauch entsprechend dieser Aufteilung zu trennen und so die Nebenkostenabrechnung für den Mieter möglichst nachvollziehbar zu gestalten. Aber was genau sind Nutzergruppen? Wonach werden diese eingeteilt? Und wie erfolgen die Vorerfassung und die Vorverteilung? MINEKO hat die Antworten.

Die Aufteilung der Liegenschaft in Nutzergruppen

Zunächst ist anzumerken, dass die Bildung von Nutzergruppen nur in Verbindung mit der Heizkostenabrechnung erforderlich werden kann. Für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gilt sie nicht. Nutzergruppen werden im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung behandelt wie ein Wohngebäude mit mehreren Parteien. Sie stellen die Zusammenfassung von Wohneinheiten mit gleichen Eigenschaften dar, was die Verbrauchserfassung angeht. Ziel einer Aufteilung nach Nutzergruppen ist die Berücksichtigung von verschiedenen Gegebenheiten innerhalb einer Wohnanlage. Solche unterschiedlichen Bedingungen können bei Mischnutzungen vorliegen (Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten) oder bei Liegenschaften, die aus mehreren Gebäuden bestehen, welche unterschiedlich ausgestattet sind in Bezug auf Ermittlung der Verbrauchswerte. Eine Nutzergruppe muss insofern homogen sein, dass deren Mitglieder das Mietobjekt auf gleiche Weise nutzen und dass die Verbrauchserfassung mit Messgeräten des gleichen Fabrikats vorgenommen wird.

Wann müssen unterschiedliche Nutzergruppen erfasst werden?

Eine Unterteilung auf mehrere Nutzergruppen ist durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Dort heißt es in § 5 Absatz 2: „Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird.“ Wenn somit in einem Gebäude der Verbrauch an Heizenergie mit unterschiedlichen Messgeräten (z. B. Wärmezähler, elektronische Heizkostenverteiler, Verdunstungsmesser oder Funkmessgeräte) ermittelt wird, so muss der Vermieter den Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppen in der Abrechnung aufführen. Ebenso ist diese Regelung anzuwenden, wenn die Nutzer einer Liegenschaft sich in wesentlichen Punkten unterscheiden wie beispielsweise einer Anlage mit Mietwohnungen und einem Frisörladen.

Vorerfassung und Vorverteilung

Werden in einer Heizkostenabrechnung mehrere Nutzergruppen aufgeführt, muss in diesem Zusammenhang ebenfalls eine Vorerfassung erfolgen. Das bedeutet, für jede Nutzergruppe muss der Gesamtverbrauch gemessen werden. Dies hat zur Folge, dass für jede Gruppe ein eigener geeichter Zähler installiert sein muss. Diese Messungen werden für die Vorverteilung genutzt. Bei diesem Schritt werden die Gesamtkosten des Hauses auf die jeweiligen Nutzergruppen verteilt. Dazu legt der Vermieter einen entsprechenden Schlüssel fest. Ziel dieser Rechnung ist die Ermittlung der Gesamtkosten für jede Nutzergruppe. Die weitere Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb einer Nutzergruppe erfolgt entsprechend der Heizkostenverordnung, wonach mindestens 50 % und maximal 70 % der Kosten nach Verbrauch zu verteilen sind, während für die übrigen Grundkosten die Wohnfläche als Umlageschlüssel gilt.

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Heizungsregler

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

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Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach dem Verbrauch errechnet werden, der tatsächlich im Verlauf des Abrechnungszeitraums entstanden ist. Da erscheint es doch sinnvoll, ausschließlich nach dem Verbrauch abzurechnen? Wäre dies die gerechteste Verteilung? MINEKO gibt Antworten.

Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist vorgeschrieben

Vielen Mietern erscheint es logisch, bei der Heizkostenabrechnung nur den Verbrauch zu berücksichtigen, den sie selbst verursacht haben. Tatsächlich ist es jedoch nur bei den Kosten für Kaltwasser zulässig, zu 100 % nach Kubikmetern umzulegen. Die Heizkostenverordnung schreibt für die Heizkosten und die Warmwasserkosten eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 % und maximal 70 % betragen soll. Die übrigen Grundkosten sind entsprechend der Wohnfläche zu verteilen. Aber welchen Hintergrund hat diese Aufteilung? Warum ist es sinnvoll, zumindest einen Teil als Festkosten anzusetzen?

Gründe gegen eine rein verbrauchsabhängige Berechnung

Dass für einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten der Verteilerschlüssel der Wohnfläche gilt, hat durchaus seinen Sinn. So kann eine Heizungsanlage niemals einen Wirkungsgrad von 100 % erreichen, weil es in jedem Haus zu Wärmeverlusten kommt. Dabei geht die Wärme zum einen über die Außenwände des Gebäudes verloren, zum anderen können Nachbarn davon profitieren, wenn beispielsweise die Leitungen an deren Wänden entlang verlaufen. Des Weiteren entstehen nicht alle Kosten in Verbindung mit der Heizanlage allein durch das Heizen. Bereits der Betrieb sowie der dafür aufzubringende Strom und die Wartung sind Kosten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. Bei einer Heizkostenabrechnung, die nur nach Verbrauch erstellt wird, wären dies Kosten, die allein der Vermieter tragen müsste. Doch auch für Mieter ergeben sich mitunter Vorteile aus der Berücksichtigung der Festkosten. Der Verbrauch an Heizenergie hängt teilweise von der Lage der Wohnung im Haus ab. Liegen diese außen, muss mehr geheizt werden. Ähnliches gilt für Wohnungen, die aufgrund einer längeren Abwesenheit gar nicht geheizt werden. Hier heizt der Nachbar praktisch mit und hat dementsprechend einen höheren Verbrauch. Eine Abrechnung, welche die Wohnfläche mit einbezieht, trägt diesem Umstand Rechnung. Ziel der Vorgaben ist demnach eine höhere Einzelfallgerechtigkeit.

Kann man eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbaren?

Trotz der Regelungen der Heizkostenverordnung können gewisse Umstände eine Abrechnung der Heizkosten, die zu 100 % nach Verbrauch umgelegt werden, ermöglichen. Wenn Mieter und Vermieter zusammen ein Zweifamilienhaus bewohnen, sind diese nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. In diesem Fall ist es erlaubt, eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann muss allerdings für alle Mieter der gleiche Verteilerschlüssel gelten.

 

 

Heizungsregler, Geldscheine und Grundriss

Heizkosten bei Leerstand

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Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.

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Heizkostenabrechnung mit Zähler

Heiznebenkosten

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In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter als umlagefähige Betriebskosten gezahlt werden muss, erläutert MINEKO im Folgenden.

Was gehört zu den Heiznebenkosten?

Welche Kosten, die durch den Betrieb der Heizanlage entstehen, auf den Mieter umlegbar sind, ist in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung geregelt. Die folgende Auflistung zeigt die wichtigsten Heiznebenkosten auf:

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten umfassen diejenigen Ausgaben, welche im Zuge des Ankaufs der jeweiligen Brennstoffe getätigt werden. Hierbei gilt für den Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zudem darf dieser nicht die tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen, die im Rahmen der Anschaffung anfallen, sondern er muss den Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ermitteln.

Verbrauchsanalyse

Seit 2009 dürfen Vermieter die Kosten für die Analyse des Verbrauchs über die Heiznebenkosten abrechnen. Ziel dieses Vorgehens ist es, ein Bewusstsein für einen verantwortungsbewussten Umgang mit der Heizenergie zu schaffen.

Verbrauchserfassung

Auch die Kosten für die Erfassung der Verbräuche kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich muss der Vermieter nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung den Verbrauch mit entsprechend geeichten Messgeräten erfassen. Unter den Kosten für die Verbrauchserfassung werden mehrere Posten erfasst. Bei diesen handelt es sich zum einen um Ausgaben für die Gerätemiete, für die Ablesung, für die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Öllieferung

Des Weiteren zählt die Anlieferung des Öls zu den umlagefähigen Heiznebenkosten. Dies betrifft jedoch nur den Betrag, welchen die Heizölfirma abrechnet. Etwaige Kosten für die Überwachung der Lieferung können nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Betriebsstrom

Unter dem Betriebsstrom ist derjenige Strom zu verstehen, der verwendet wird, um die Heizanlage zu betreiben. Dieser Strom kann unter anderem genutzt werden für die Umwälzpumpe, den Brennmotor, den Brennkessel, den Kompressor sowie verschiedene Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren. Es besteht die Möglichkeit, diesen Stromverbrauch mittels eines Zählers zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Ist kein Messgerät vorhanden, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wartungskosten

Die Kosten für die Wartung der Heizanlage sind in der Regel umlagefähige Heiznebenkosten, wobei hier besonders auf die Unterscheidung zwischen Reparaturarbeiten und tatsächlichen Wartungsarbeiten wie der Kontrolle, Pflege und ggf. Reinigung geachtet werden muss.

Immissionsschutz

Werden Messungen durchgeführt, um die Immissionen festzustellen, sind die dafür anfallenden Ausgaben entsprechend den Regelungen der Heizkostenverordnung vom Mieter zu tragen. Diese Messungen sind außerdem durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Nicht umlagefähige Heiznebenkosten

Zwar können Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung über die Heiznebenkosten abrechnen, da diese oftmals durch externe Firmen übernommen wird. Die Anfertigung der Abrechnung der Betriebskosten sind jedoch Ausgaben, die der Vermieter allein tragen muss. Des Weiteren sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also alle Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen, nicht als Betriebskosten umlagefähig. Dies betrifft unter anderem Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Schließlich müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen aufkommen, worunter zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen fallen.

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Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

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In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Nebenkostenabrechnung mit Kuli und PC

Wie muss eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut sein?

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In einer Vielzahl von Prüfungen konnten die Experten von MINEKO feststellen, dass Vermietern und Abrechnungsfirmen bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen immer wieder gravierende Fehler unterlaufen, welche sowohl formeller als auch materieller Natur sein können. In einigen Fällen sind die Abrechnungen unvollständig und enthalten somit nicht alle Bestandteile, die eine Betriebskostenabrechnung aufweisen muss. Daher informieren wir im Folgenden über den grundsätzlichen Aufbau und die Elemente, die in einer Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden sollten.

Das Anschreiben

Für Mieter ist vor allem von Interesse, ob ihnen nach Abrechnung der Nebenkosten ein Guthaben zusteht oder ob sie eine Nachzahlung leisten müssen. Diese Information findet sich üblicherweise bereits zu Beginn einer Betriebskostenabrechnung im Anschreiben des Vermieters, mit welchem er die Mieter über die erfolgte Abrechnung informiert und das Gesamtergebnis für den jeweiligen Mieter ausweist. Des Weiteren müssen folgende Punkte in einem solchen Anschreiben vermerkt sein:

  • Abrechnungsdatum
  • Mietvertragsnummer
  • Abrechnungszeitraum
  • Mietobjektnummer
  • Adresse des Mietobjekts inklusive Wohngeschoss

Abrechnung der kalten Betriebskosten

Unter die sogenannten kalten Betriebskosten fallen all diejenigen Kostenpositionen, welche nicht die Heizkosten inklusive Warmwasser betreffen. Eine Aufstellung dieser Positionen ist ein essenzieller Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung. Hierbei müssen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Positionen aufgelistet werden. Im Anschluss müssen die Kosten auf den einzelnen Mieter verteilt und so dessen Anteil an den Gesamtkosten ermittelt werden. Dies geschieht über die Verwendung von Verteilerschlüsseln. Hierbei muss sowohl der Gesamtverteiler (z.B. Wohnfläche des gesamten Hauses) als auch der Einzelverteiler (z.B. Wohnfläche des jeweiligen Mieters) angegeben werden. Die Aufstellung der kalten Betriebskosten kann tabellarisch erfolgen, um dem Mieter einen besseren Überblick über den Rechenweg zu verschaffen.

Heizkostenabrechnung

Alle Positionen, die den warmen Betriebskosten zugeordnet werden, erscheinen mitunter in einer separaten Heizkostenabrechnung, welche häufig von externen Abrechnungsfirmen erstellt wird. In dieser werden ebenso wie bei den kalten Betriebskosten die Gesamtkosten für jede Position aufgeführt und die Errechnung des Kostenanteils des betreffenden Mieters mithilfe der Verteilerschlüssel. Hierbei gilt es jedoch, zu beachten, dass bei den Heiz- und Warmwasserkosten eine Aufteilung nach Grund- und Verbrauchskosten erfolgt. Nach welchen Maßstäben diese Verteilung vorgenommen werden muss, ist in der Heizkostenverordnung geregelt. Sind alle genannten Bestandteile in einer Nebenkostenabrechnung enthalten, so ist dies noch keine Garantie dafür, dass diese fehlerfrei ist. Wenn Sie sich unsicher darüber sind, ob Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist, so können Sie diese bei MINEKO prüfen lassen.

Heizungsregler, Taschenrechner und Geldscheine

Die Heizkostenverordnung – Positionen und Ausnahmen

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Nachdem wir bereits über die Bestimmungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung berichtet haben, erfahren Sie heute, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen und unter welchen Umständen die Heizkostenverordnung keine Berücksichtigung findet.

Umlagefähige Heizkosten

In der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserkosten geregelt. Unter diese Positionen fällt jedoch eine ganze Reihe an Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • Betrieb der Heizungsanlage
  • Bedienung der Heizungsanlage
  • Kosten für Brennstoff und dessen Lieferung
  • Reinigung der Heizungsanlage
  • Kontrolle dieser durch Fachpersonal
  • Kosten für Emissionsmessungen
  • Miete für Messgeräte zur Verbrauchserfassung

Hierbei gilt es zu beachten, dass lediglich Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen wie den Austausch einer Ölpumpe sind nicht umlagefähig. In der Regel werden die Wartungskosten zu fünf Prozent in die Brennstoffkosten mit einberechnet.

Verstöße und Änderungen seitens des Vermieters

Das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten kann in Ausnahmefällen einseitig vom Vermieter geändert werden, sofern es die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen nicht überschreitet. Zu solchen Ausnahmefällen zählen zum Beispiel energiesparende Baumaßnahmen oder durch hohen Leerstand verursachte verzerrte Resultate in der Heizkostenabrechnung. Jedoch darf der Vermieter eine solche Veränderung nicht während der laufenden Abrechnungsperiode vornehmen, sondern nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums. Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben der Heizkostenverordnung und rechnet beispielsweise ausschließlich mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche, so kann der Mieter seinen Anspruch auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten geltend machen und von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen. Dieses besagt, dass er seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen kann. Dieses Kürzungsrecht besteht jedoch nur für Mieter. Wohnungseigentümer sind davon ausgeschlossen.

Wann die Heizkostenverordnung nicht greift

Zudem existieren weitere Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Heizkostenverordnung keine Gültigkeit hat. So gilt die Heizkostenverordnung, wie oben bereits angedeutet, nur für Mietverhältnisse, nicht jedoch für Eigentum. Weiterhin müssen in Wohnungen mit Gasthermen keine Zähler installiert werden. Bei Zweifamilienhäusern, die von einem Mieter und dem Vermieter bewohnt werden, greift die Heizkostenverordnung ebenfalls nicht, wodurch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht notwendig ist. Ebenso muss nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände nicht möglich ist. Dies ist weiterhin der Fall bei Mietobjekten, die vor dem 01. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizkörper nicht vollständig ausgestellt werden können. Außerdem nicht von der Heizkostenverordnung betroffen sind Studentenwohnheime sowie Pflege- und Altersheime. Schließlich fallen energiesparende Heizanlagen wie Solaranlagen nicht unter die Heizkostenverordnung.

 

Heizung Ablesung

Heizkosten: Ablesung der Zählerstände

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Die Heizkosten tragen einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten. Ein Grund dafür sind die steigenden Preise für Öl und Gas. Immer wieder ist die Heizkostenabrechnung Anlass für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Dabei wird zirka jeder fünfte Streit vor Gericht ausgetragen. Ein Streitpunkt betrifft den Verbrauch, der Mietern häufig zu hoch erscheint. Ermittelt wird dieser über die Ablesung der Zählerstände. Im Folgenden zeigt MINEKO auf, was bei der Ablesung der Heizung zu beachten ist.

Wie wird gemessen?

In der Heizkostenverordnung ist vorgeschrieben, dass die Heiz- und Warmwasserkosten zumindest teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Um dies vornehmen zu können, ist eine Ermittlung des Verbrauchs über entsprechende Messgeräte notwendig. Diese können verschiedenster Art sein. Eine Möglichkeit stellen die sogenannten Verdunstungsmesser dar. Diese bestehen aus einem Glasröhrchen, welches Methylbenzoat enthält. Diese Flüssigkeit verdunstet bei Erwärmung der Heizkörper. Je mehr geheizt wird, umso stärker verdunstet die Flüssigkeit. Bei der Ablesung wird schließlich mithilfe einer Skala die Menge der verdunsteten Flüssigkeit und somit der Verbrauch an Heizenergie ermittelt.

Daneben können die Verbräuche in Bezug auf die Heizung mithilfe elektronischer Heizkostenverteiler erfasst werden, die eine genauere Messung ermöglichen. Unter diesen bieten die Funkmessgeräte den Vorteil, dass kein Ablesetermin mehr vereinbart werden muss. Der Funksender überträgt hierbei die gemessenen Daten an eine Zentrale im Haus. Der Ableser kann somit den Wert abfragen, ohne die Wohnungen der Mieter betreten zu müssen. In Bezug auf den Warmwasserverbrauch müssen zudem seit 2014 in jedem Haushalt Wärmemengenzähler vorhanden sein. Diese Pflicht besteht bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen. Mieter müssen im Übrigen die Installation von Messgeräten akzeptieren und ggf. Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren.

Wann wird gemessen?

Einmal im Jahr steht er den meisten Mietern bevor: der Ablesetermin. Mieter sollten diesen ernst nehmen, denn der Ablesetermin zählt zu den vertraglichen Pflichten und ein Versäumnis kann teure Konsequenzen haben. In der Regel wird der Besuch des Ablesers zwei Wochen im Voraus angekündigt. Lässt der Mieter diesen Termin ohne eine Rückmeldung oder die Vereinbarung eines neuen Termins verstreichen, so ist der Vermieter berechtigt, einen zweiten oder ggf. dritten Folgetermin festzusetzen, dessen Kosten der Mieter tragen muss. Kann auch beim dritten Termin keine Ablesung stattfinden, so darf der Vermieter den Verbrauch anhand der Verfahren, welche laut Heizkostenverordnung zulässig sind, schätzen lassen.

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Geldscheine, Heizungsregler und Grundriss

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung

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Zu einer Nebenkostenabrechnung gehört neben den sogenannten kalten Betriebskosten ebenfalls die Abrechnung der Heizkosten. Wie diese zu erfolgen hat, ist in der Heizkostenverordnung festgehalten, welche bei den Prüfungen der Nebenkostenabrechnungen durch MINEKO stets als Grundlage dient. Die Verordnung existiert seit 1981, seit 2009 gilt eine erneuerte Fassung. Doch was beinhaltet die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, wie sie offiziell bezeichnet wird? Für wen gilt sie? MINEKO hat im Folgenden die wichtigsten Regelungen zusammengefasst.

Abrechnung der Heizkosten laut Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung stellt zwingendes Recht dar und steht über den Regelungen in Mietverträgen. Das bedeutet, dass mietvertragliche Paragraphen nicht von den Vorschriften der Verordnung abweichen dürfen. Diese ist somit vor allem für Vermieter bindend. Im Wesentlichen gibt die Heizkostenverordnung vor, wie die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu erfolgen hat. So müssen mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent nach Verbrauch berechnet werden. Die übrigen 30 bis 50 Prozent können nach einem anderen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche umgelegt werden. Denkbar ist ebenso eine Verteilung des verbrauchsunabhängigen Anteils nach beheizter Wohnfläche. Demnach werden nur die Räume berücksichtigt, in denen sich Heizkörper befinden.

Ermittlung des Verbrauchs

Um verbrauchsabhängig abzurechnen, muss der individuelle Verbrauch der Mieter über entsprechende Messgeräte erfasst werden. Mögliche Geräte sind elektrische Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Verdunstungsgeräte. Von den Heizkosten getrennt erfasst wird der Energieanteil, der zur Warmwasseraufbereitung verwendet wird. Hierzu lautet eine entsprechende Vorschrift, dass seit 2014 Wärmemengenzähler installiert sein müssen, um die Energie für Warmwasser separat erfassen zu können.

In manchen Fällen kann der Energieverbrauch nicht erfasst werden. Ursachen hierfür können nicht eingehaltene Ablesetermine seitens des Mieters oder technische Defekte an den Messgeräten sein. Liegen derartige Sonderfälle vor, ist es zulässig, dass der Vermieter den Verbrauch schätzen lässt. Dazu muss er sich jedoch an eine Auswahl von Verfahren halten, die in der Heizkostenverordnung festgelegt sind. So kann er für die Verbrauchsermittlung beispielsweise vergangene Abrechnungsperioden heranziehen, in denen ähnliche Witterungsbedingungen vorlagen. Weiterhin ist eine Orientierung anhand des Durchschnittsverbrauchs des gesamten Wohnhauses möglich. Ebenso ist ein Abgleich mit ähnlichen Räumen von Nachbarn zulässig. Es gilt bei der Schätzung zu beachten, dass für diese nicht die ortsüblichen Durchschnittskosten zurate gezogen werden dürfen. Des Weiteren darf der geschätzte Anteil nicht mehr als 25 Prozent des gesamten Verbrauchs betragen, der restliche Anteil muss nach einem anderen Umlageschlüssel abgerechnet werden.

Rohrwärme als Faktor in der Heizkostenabrechnung

Heizkostenfalle Rohrwärme

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Steigende Energiekosten führen seit Jahren zu höheren Heizkosten. Als Mieter scheint man oft machtlos und bereitet sich auf eine hohe Nachzahlungen vor. Es gibt jedoch auch Ursachen für eine zu hohe Heizkostenabrechnung, die fernab vom Öl- & Gaspreis liegen: Rohrwärme.

Ist Rohrwärme ein Thema für mich?

Unter Rohrwärme versteht man zunächst einmal ganz einfach die Abgabe von Wärme über die Heizrohre. Also Wärme, die nicht aus dem Heizkörper selbst kommt und daher auch nicht von Messzählern erfasst wird. Eigentlich sind diese Werte so gering, dass sie nicht weiter relevant wären. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Rohre auch gut isoliert sind, z.B. indem sie zum Beispiel in der Wand verlaufen. Verlaufen sie sichtbar durch die Wohnung des Mieters, kann Rohrwärme ein Faktor der hohen Heizkostenabrechnung sein. Insbesondere Einrohrheizungen, aber auch „normale“ Heizanlagen sind davon betroffen. Die mangelnde Dämmung der Rohre führt dann dazu, dass ein Teil der Wärme auf dem Weg in die Wohnung des Mieters verloren geht und damit auch die Wohnungen anderer Mieter erwärmt. Teilweise ist dieser Effekt sogar so stark, dass Parteien, die von Rohrwärme profitieren ihre eigenen Heizkörper kaum noch benutzen müssen. Die elektronischen Heizkostenverteiler am Heizkörper können die Wärmeabgabe aus den Rohren aber nicht erfassen, da sie nur die Abgabe des Körpers selbst registrieren.

Erhöhte Heizkosten durch Rohrwärmeverlust

Wer sicher gehen möchte, der prüft einmal bei ausgeschalteter Heizung, ob die Rohre warm sind. Ist das der Fall lohnt sich ein Blick in die Heizkostenabrechnung, um mehr über den Umgang des Vermieters mit der Problematik zu erfahren. Eine Voraussetzung für Rohrwärmeverlust ist jedoch eine zentrale Heizanlage.

Wie kann sich Rohrwärme auf die Heizkosten auswirken?

Um in der Wohnung die gewünschte Temperatur zu erreichen, muss in der gemeinschaftlichen Anlage genügend Wärme erzeugt werden. Umso mehr dabei auf dem Weg in die Wohnung verloren geht, desto mehr Heizressourcen benötigt der Kessel. Aus der Heizwärme wird so nicht erfasste Grundwärme. Im Prinzip schlagen sich diese Kosten für die erhöhte Heizleistung auf die Grundkosten einer Heizkostenabrechnung. Sie bilden nach der Heizkostenverordnung zusammen mit dem Verbrauchswert eines Mieters die Grundlage für die Berechnung der mieterbezogenen Heizkosten. Dabei werden die Grundkosten der gesamten aufgewendeten Heizkosten auf alle Mieter umgelegt.
Ist der Anteil der unerfassten Rohrwärme sehr hoch, führt das unweigerlich zu einer Verteilungsungenauigkeit und damit zu einer ungerechten Kostenverteilung. So steigen die Heizkosten für Vielheizer noch weiter an, während Wenigheizer oftmals von dieser Ungenauigkeit profitieren. Dabei kommt es natürlich durchaus darauf an, wo sich eine Wohnung befindet.

Finde ich den Posten Rohrwärme auf meiner Heizkostenabrechnung?

Rohrwärme kann in den Heizkosten mit aufgeführt werden, muss es aber nicht. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet den Verlust der Wärme explizit zu messen und aufzuführen. Sollte sich kein Posten „Rohrwärme“ oder ähnliches auf der Abrechnung finden, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Vermieter die Unkosten über die Grundkosten abrechnet. Ist es allerdings doch der Fall, können den dort angegebenen Werten verschiedene Ermittlungsverfahren zugrunde liegen, die als „anerkannte Regeln der Technik“ gelten:

  • Ausstattung der Rohrleitungen mit separaten Heizkostenverteilern
  • Abschätzung der Werte durch einen Vergleich der gesamten Heizwärme und dem erfassten Verbrauch (VDI 2077)
  • Rechnerische Ermittlung über ein Aufmaß aller Heizungsrohre

Taucht der Punkt „Rohrwärme“ zum ersten Mal in der Abrechnung auf, sollte man zunächst den Vermieter darauf ansprechen und erfragen, wie sich der Punkt berechnet.

Heizkosten Mietminderung

Mietminderung bei sehr hohen Heizkosten

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Die Heizkosten stellen in jeder Nebenkostenabrechnung den größten Kostenfaktor für einen Mieter dar. Für manche Mieter fühlen sich die Nebenkosten durch die teils immensen Heizkosten oft schon mehr wie eine Zweite Miete an. Wenn auch durch bewusste Benutzung der Heizung und sorgsames Lüften der Wohnung die Heizkosten trotzdem immer weiter nach oben schießen stellen sich viele Mieter die Frage ob es ihnen möglich ist die Kaltmiete zu mindern oder sie die Situation schlicht und einfach so hinnehmen müssen wie sie ist.

Nur bei Sachmangel Mietminderung möglich

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch erfüllt. Tauchen bei der Mietsache grobe Mängel auf, welche den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zulassen, ist der Vermieter verpflichtet diesen Zustand wieder herzustellen. Die Kosten die ihm hierfür entstehen sind nicht auf die Mieter umlagefähig, da es sich bei jenen um Instandhaltungskosten handelt. Solange die Heizungsanlage aber so funktioniert wie sie seit ihrer Erbauung funktionierte ist ein Mietmangel nicht begründet und somit auch keine Mietminderung möglich.

Ist die Heizung alt und arbeitet schlicht unwirtschaftlich ist dies kein Mangel der vom Vermieter behoben werden muss. Der Vermieter verletzt hier nicht seine Pflicht das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Würde die Heizungsanlage nicht mehr in der Weise funktionieren wie sie es ursprünglich einmal tat könnte dies einen Mietmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch dass die Heizungsanlage nur noch sehr unwirtschaftlich arbeitet. Dies kann sich entweder in einem unverhältnismäßig hohen Verbrauch aber auch in einer hohen Bedienungsintensivtät äußern. Kann ein Mieter das schlüssig darlegen müsste der Vermieter ihm aufgrund eines solchen Sachmangels eine Mietminderung zugestehen.

Modernisierungspflicht eines Vermieters

Unter Umständen kann ein Vermieter durch gesetzliche Pflichten dazu gezwungen sein eine Heizungsanlage zu erneuern. So müssen Vermieter laut EnEv 2014 veraltete Öl- und Gaskessel sowie Heizungsanlagen die im Jahr 2015 über 30 Jahre alt sind gegen energiesparende Alternativen austauschen.

Hält sich ein Vermieter nicht an die Vorschriften der EnEv 2014 hat der Mieter trotzdem noch keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter darauf dass jener die Heizung erneuert. Dieser muss sich unter Umständen zwar auf eine Strafe gefasst machen aber solange die Heizung noch funktioniert kann der Mieter die Miete auch nicht mindern wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich ist.

Viele Mieter sollten auch die äußeren Gegebenheiten nicht unterschätzen. So ist beispielsweise eine Wohnung im obersten Stock eines Hauses immer kälter und mit höheren Heizkosten verbunden als eine Wohnung die von oben und unten von anderen Wohnungen eingebaut ist. Selbes gilt für Wohnungen im Erdgeschoss oder Wohnungen welche viele Außenwände haben. Solange der Vermieter den Mieter bei der Anmietung nicht hinsichtlich der äußeren Gegebenheiten der Wohnung absichtlich getäuscht hat kann der Mieter in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter geltend machen.

Auf Mängel die innerhalb einer Wohnung hinsichtlich der Heizkosten zu einer Steigerung führen können, müssen vom Vermieter nach Aufforderung des Mieters behoben werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, könnte ein Mieter durch einen defekten Heizkörper beispielsweise die Miete mindern.

Mehrparteienhaus

Balkone und Terrassen in der Nebenkostenabrechnung

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Hat man das Glück einen gut gelegenen Balkon oder eine Terrasse zu haben, kann man sich von der eigenen Wohnung aus einen Mini-Urlaub nehmen oder gemütlich den Tag beim Sonnenuntergang ausklingen lassen. Jedoch ist diese Möglichkeit im Winter meist sehr eingeschränkt nutzbar oder fällt gar komplett weg. So kommt für den Mieter durchaus die Frage auf, ob Balkone und Terrassen denn ebenso, wie der Rest des Wohnbereichs, für die Nebenkostenabrechnung herangezogen werden.

Generell kann man dies mit einem Ja beantworten, auch diese Art von Anbauten werden zum Wohnbereich hinzugezählt und bei der Nebenkostenabrechnung angerechnet, da der Vermieter sich auch im Winter um die Instandhaltung dieser Anlagen kümmern muss und regelmäßig verbrauchsunabhängige Kosten entstehen.
Die Anrechnung von Balkonen und Terrassen auf die Betriebskosten gestaltet sich allerdings etwas anders als bei dem Rest der Wohnfläche.
Was es zu beachten gibt und welche Sonderfälle auftreten können, möchten wir Ihnen in diesem Artikel erläutern.

Unterschiediche Regelungen zur Anrechnung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Wohnfläche und somit auch die anfallenden Betriebs- bzw. Nebenkosten anzurechnen.

Die gängigste Regelung zur Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, welche Ende 2003 die II. Berechnungsverordnung abgelöst hat.
In der WoFlV ist die Anrechnung von Balkonen i. d. R. mit einem Viertel der tatsächlichen Fläche festgelegt, kann aber je nach Lage oder Nutzbarkeit bis zur Hälfte in die Betriebskosten mit aufgenommen werden.
Mietverträge, die vor Ende 2003 abgeschlossen wurden richten sich nach der alten Berechnungsverordnung, hier ist eine Anrechnung bis zur Hälfte der Wohnfläche möglich, ohne das die Lage oder Nutzbarkeit zu beachten ist.

Wurde im Mietvertrag die Balkon- oder Terrassenfläche mit der tatsächlichen Grundfläche festgelegt, so kann man sich nachträglich nicht auf die in der WoFlV viertelteilige Anrechnung berufen.

Alternativ kann auch die Anrechnung der Balkonfläche nach DIN-Norm 277 durchgeführt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Dies ist für den Mieter allerdings ein Nachteil, denn hier darf die gesamte Fläche für die Betriebskosten und auch für Heiz- und Warmwasserkosten berechnet werden.

Balkone und Terrassen fallen bei den Heiz- und Warmwasserkosten aber nicht so stark ins Gewicht, da mindestens 50% dieser Kosten über den Verbrauch kalkuliert werden müssen.

Bei preisgebundenem Wohnraum greift maßgeblich die WoFlV oder DIN-Norm 277, vertragliche Abweichungen, wie bei preisungebundenem Raum, sind dort nicht möglich.

Nutzbarkeit und Lage

Die anteilige Anrechnung eines Balkons oder einer Terrasse ist nach der WoFlV meist eine Einzelfallentscheidung. Folgende Faktoren spielen in diese Entscheidung mit hinein:

  • Die Himmelsrichtung bzw. Ausrichtung
  • Die Lage
  • Der Wohn- oder Gebrauchswert

So kann eine aufwendig gestaltete Dachterrasse mit Überdachung inklusive Blick auf eine Grünfläche den Wohnwert stark steigern und eine Anrechnung zur Hälfte der Fläche leicht argumentiert werden. Während ein Balkon mit Nordlage im Erdgeschoss und Einsicht, sowie der Ausrichtung zu einer stark befahrenen Verkehrsstraße, sogar ganz aus der Abrechnung entfallen kann.

Hat man einen verglasten Balkon bzw. Wintergarten, ergibt sich eine etwas andere Wohnflächenanrechnung. Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um einen beheizbaren oder nicht beheizbaren Wintergarten handelt.

Die Anrechnung bei Wohnungen mit Preisbindung ergibt sich wie gehabt über die WoFlV:

  • Ist der Wintergarten nicht beheizbar so wird die Hälfte der Wohnfläche angerechnet,
  • bei voller Beheizbarkeit setzt man die gesamte Fläche als Bemessungsgrundlage an.

 

Zweifamlienhaus: Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

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Die Heizkostenverordnung besagt das für jede einzelne Wohnung die Gesamtkosten der Heizung zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Um eine Ablesung und damit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, müssen vom Vermieter an den Heizkörpern Zähler montiert werden.

Ausnahmen bei einem Zweifamilienhaus

Es besteht eine Ausnahmeregelung für Zweifamilienhäuser, welche der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag individuell vereinbaren können. Diese besagt, dass der Vermieter und der Mieter eine andere Kostenverteilung für die Heizkosten wählen und damit die Heizkostenverordnung im Mietvertrag ausschließen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Diese Ausnahme gilt nicht, wenn in der Immobilie zwar nicht mehr als zwei Wohnungen existieren aber eine zusätzliche  Gewerbeeinheit vorhanden ist. Gehören beide Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern und werden beide vermietet oder ein Eigentümer bewohnt selbst seine Wohnung und der andere Eigentümer vermietet  seine Wohnung, so tritt die Ausnahme außer Kraft.

Wird im Mietvertrag eine solche Ausnahme nicht beschlossen gilt wie für gewöhnlich die Heizkostenverordnung.

Ein- und Auszug des Vermieters

Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, so ist eine Abweichung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag möglich. Auch wenn der Vermieter selbst eine Wohnung bezieht so bleibt die im  Mietvertrag vereinbarte Abrechnung der Heizkostenverordnung mit dem Mieter der anderen Wohnung bestehen. Auf eine Änderung im Mietvertrag muss sich der Mieter nicht einlassen. Es steht dem Vermieter frei den Mieter zu kündigen oder eine Änderungskündigung einzureichen und damit die Anwendung der Heizkostenverordnung zu erwirken.

Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, so erlischt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung der nicht Anwendung der Heizkostenverordnung. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme bei baulichen Veränderungen der Immobilie im Zuge welcher eine dritte Wohnung angebaut wird.

 

Abrechnung mit Geldscheinen, Taschenrechner und Kuli

Formerfordernisse in der Nebenkostenabrechnung

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Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung haben sich Vermieter an verschiedene Formerfordernisse zu halten. Sind diese nicht erfüllt kann dies unter Umständen zur Ungültigkeit der Nebenkostenabrechnung führen. Die formelle Richtigkeit einer Abrechnung zu überprüfen ist für Mieter in vielen Fällen selbst möglich. So hat sich eine korrekte Abrechnung immer über einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten zu erstrecken und muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Zieht ein Mieter unterjährig ein oder aus muss ein verkürzter Nutzungszeitraum angegeben werden. Insbesondere kleine Vermieter, die keine Hausverwaltung für die Erstellung einer Abrechnung bestellt haben, vernachlässigen die Formerfordernisse einer Abrechnung oft in mehreren Punkten.

Formfehler können zur Ungültigkeit einer Abrechnung führen

Legt ein Vermieter einem Mieter nicht innerhalb seiner Abrechnungsfrist eine formell richtige Abrechnung vor, kann er keine Nachforderungen an seinen Mieter stellen. Eine Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, welche der Vermieter getätigt hat, enthalten. Außerdem muss ein Vermieter klar zugrunde legen wie der die Verteilerschlüssel gewählt und errechnet hat. Anschließend muss er aufführen wie sich die Anteile für einen Mieter errechnen und daraufhin die von ihm geleisteten Vorauszahlungen davon abziehen. Um hinsichtlich der genannten Angabe Gültigkeit zu erlangen, muss eine Abrechnung laut BGH für einen durchschnittlich juristisch und betriebswirtschaftlich gebildeten Mieter nachvollziehbar sein. Oft ist das nicht der Fall.

Zu weiteren Erläuterungen ist ein Vermieter an sich nicht verpflichtet. Er muss dem Mieter bei Zusendung der Nebenkostenabrechnung noch keine Belege vorlegen. Falls ein Mieter Einsicht in die Belege nehmen möchte, hat ein Vermieter ihm jedoch auch Einsicht zu gewähren. Die Heizkostenabrechnung muss ein Vermieter jedoch mit der Nebenkostenabrechnung an den Mieter schicken.

Weitere Formerfordernisse

Ein Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung nicht selbst unterschreiben. Jedoch muss Sie dem Mieter schriftlich zugehen. Eine mündliche Darstellung der angefallenen Nebenkosten ist nicht zulässig, da der Mieter diese weder nachvollziehen noch kontrollieren kann. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax wäre an sich zulässig, jedoch muss der Vermieter den Zugang der Abrechnung im Streitfall nachweisen können, was bei einer Zustellung per E-Mail oder Fax nur schwer möglich ist. Auch ein Aushang im Flur ist nicht ausreichend. Wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag festlegen, dass der Vermieter die Abrechnung selbst unterschreiben muss, hat er dieser Pflicht auch nachzukommen.

Generell sind Vermieter dazu verpflichtet kenntlich zu machen, dass die Abrechnung von Ihnen stammt. Dafür sollte mindestens im Briefkopf die Anschrift des Vermieters stehen. Lässt ein Vermieter die Abrechnung der Nebenkosten durch eine Hausverwaltung oder einen anderen Vertreter durchführen, muss der Nebenkostenabrechnung eine Originalvollmacht beigelegt werden. Ist das nicht der Fall kann der Mieter die Abrechnung zurückweisen. Der Vermieter muss die Abrechnung dann erneut form- und fristgerecht zustellen lassen, anderenfalls ist die Abrechnung ungültig und der Mieter muss keinen Nachzahlungsforderungen nachkommen.

 

Heizung Ablesung

Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

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Der Verteilerschlüssel ist der Maßstab, mit Hilfe dessen der Vermieter die Betriebskosten eines Abrechnungsjahres auf die Mieter eines Hauses verteilt. Dem Vermieter stehen verschiedene Verteilerschlüssel zur Verfügung und er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den gerechtesten Verteilerschlüssel zu wählen. Legt ein Vermieter im Mietvertrag mit seinem Mieter jedoch gar keine Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche ansetzen. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter zudem darauf zu achten, dass die Heizkostenabrechnung zumindest zu einem Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Vermieter können Verteilerschlüssel selbst erstellen

Der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag klar festgelegt sein, denn mit ihm wird regelmäßig die Belastung der einzelnen Mieter errechnet. Der Vermieter darf durch den Verteilerschlüssel weder selbst profitieren, noch einen sonstigen finanziellen Vorteil für sich erwirken.

Einem Vermieter sollte bewusst sein, dass er durch die Wahl eines möglichst verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssels die Mieter generell zum Sparen von Energie und Rohstoffen motiviert. Demgegenüber steht für den Vermieter jedoch immer die Einfachheit eines möglichst starren Verteilerschlüssels, welcher in erster Linie auf konstanten Werten basiert. Hier hat es der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung deutlich einfacher, da er keine Werte ablesen muss, sondern den Großteil der Gesamtkosten auf alle Mieter bzw. Mietparteien zu gleichen Teilen umlegen kann. Ein wichtiger Punkt, der von Vermieter oft vergessen wird, ist, dass die Kosten, welche anteilig für eine leerstehende Wohnung anfallen, nicht etwa von allen Mietern mitbezahlt werden müssen, sondern einzig und allein vom Vermieter selbst.

In der Nebenkostenabrechnung muss für Mieter klar ersichtlich sein, wie der Vermieter die einzelnen Kostenpositionen errechnet hat. Ist das für den Mieter nicht möglich, sollte er den Vermieter zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern. Bis zum Zeitpunkt, an welchem einem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorliegt, hat dieser eine mögliche Nachzahlung nicht zu leisten.

Wahl eines Verteilerschlüssels

Legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel anhand der Quadratmeterzahl der Wohnung bestimmen. Neben der Abrechnung nach der Wohnfläche kann der Vermieter den Verteilerschlüssel auch anhand der Personenanzahl ansetzen. Das kann unter Umständen oft gerechter sein als ein Verteilerschlüssel, welcher rein auf Quadratmetern basiert. Jedoch muss der Vermieter dadurch auch ständig die Anzahl der Bewohner im Haus kontrollieren.

Eine weitere Grundlage, auf welcher ein Verteilschlüssel errechnet werden kann, ist die schlichte Anzahl der Wohneinheiten. Diese bietet sich für Vermieter an, wenn alle Wohnungen in einem Haus in etwa die gleiche Größe haben.

Eine weitere Möglichkeit den Verteilerschlüssel zu berechnen, ist die Berechnung nach Kubikmeter umbauten Raum. Diese wird hin und wieder bei Wohnungen verwendet, welche über unterschiedlich hohe Decken verfügen.

Die genauste aber auch aufwändigste Art einen Verteilerschlüssel zu erstellen ist, wenn der Vermieter diesen rein nach dem Verbrauch errechnet. Da eine Schätzung des Verbrauchs nicht zulässig ist, muss der Vermieter für eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung Sorge tragen.

Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit verschiedene Arten der Berechnung eines Verteilerschlüssels miteinander zu kombinieren. Bei den warmen Betriebskosten – also der Heizkostenabrechnung – ist der Vermieter jedoch dazu verpflichtet mindestens 50% und maximal 70% nach Verbrauch auf die Mieter umzulegen. Tut er das nicht, bekommen die Mieter ein Kürzungsrecht.

 

Heizkostenabrechnung mit Hundert-Euro-Scheinen und Taschenrechner

Heizkosten bei der Nebenkostenabrechnung

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Die Heizkosten machen normalerweise einen großen Teil jeder Nebenkostenabrechnung aus. Vermieter sind bei der Erstellung bestimmten Formalien unterworfen. Diese Formalien sollten vom Mieter nach Erhalt der Abrechnung eingehend geprüft werden.

Vermieter hat sich an Auflagen zu halten

Jeder Vermieter ist verpflichtet, sich an einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten zu halten. Weicht der Abrechnungszeitraum der Heizkosten davon ab, kann sich das unter Umständen negativ für den Mieter auswirken.

Nach Erhalt der Abrechnung bleiben dem Mieter weitere 12 Monate Zeit die Abrechnung zu beanstanden. Um sicher zu gehen, dass die Abrechnung korrekt ist, empfiehlt es sich für den Mieter diese eingehend zu überprüfen.

Bei der Auflistung der Heizkosten muss in der Abrechnung klar erkennbar sein, wie hoch der eigentliche Energieverbrauch für die Abrechnungsperiode war. Bei einer Ölheizung müssen zudem Anfangs- und Endbestand sowie einzelne Lieferungen klar aufgeführt werden.

Die Nebenkosten der Heizung variieren je nachdem, welche Art Heizung im Haus verwendet wird. Diese können von einfachen Wartungsarbeiten bis hin zu Erfassungskosten oder Kosten der Abrechnung gehen. Kosten, welche hierfür regelmäßig anfallen, sind auf die Mieter zu gleichen Teilen umlagefähig. Dies gilt jedoch nicht für Kosten, welche durch Reparaturen anfallen.

Des Weiteren sollte die Kostenverteilung nachvollziehbar gestaltet sein, denn der Vermieter hat hinsichtlich der Anteile, welche von jedem Mieter getragen werden müssen, einen gewissen Spielraum. So können Vermieter 30 bis 50% der anfallenden Kosten nach einem festen Maßstab wie der Wohnfläche, veranschlagen und 50 bis 70% nach gemessenem Verbrauch.

Bei Sozialwohnungen ist der Vermieter darüber hinaus berechtigt, ein Umlageausfallwagnis von 2% zu berechnen. Diesen Risikozuschlag hat der Mieter in jedem Fall zu vollen Teilen zu tragen.

Mieter sollte bestimmte Dinge kontrollieren

Falls einem Mieter bei der Ablesung seiner Heizungsstände kein Beleg ausgestellt wird, sollte er vorher die Zähler selbst ablesen und sie dann mit den Ständen, welche in der Abrechnung aufgeführt werden, vergleichen. In jedem Fall lohnt sich eine Kontrolle, ob die Stände korrekt abgelesen und dann auch richtig aufgeführt sind. Außerdem sollte Mietern bewusst sein, dass sie im Fall einer verbrauchsunabhängigen Berechnung ihrer Heizkosten dazu berechtigt sind, ihren Anteil an den Heizkosten um bis zu 15% zu kürzen.

Generell empfiehlt sich für Mieter ein eingehender Vergleich ihrer vorherigen Abrechnung mit der aktuellen Abrechnung. Feste Größen wie Quadratmeterzahl der Wohnung sollten sich in keinem Fall verändern, denn dadurch würde sich auch der Anteil der Heizkosten verändern. Außerdem hat der Vermieter den Kostenanteil von einer leer stehenden Wohnung selbst zu tragen und kann diesen nicht auf die anderen Mieter im Haus verteilen. Des Weiteren sollten Mieter darauf achten, dass Kosten für Verwaltung und Reparaturen nicht auf sie umgelegt werden, denn der Vermieter hat diese selbst zu tragen.

Falls es im Haus auch Räume gibt, welche gewerblich vermietet werden, so muss der Vermieter die Kosten, welche dort entstehen gesondert ausweisen, denn jene können nicht auf die anderen Mieter verteilt werden.

Sollte ein Mieter innerhalb eines Jahres ausziehen, sind die Mehrkosten, welche durch einen Nutzerwechsel entstehen, ebenfalls nicht umlagefähig.