Archiv für die Kategorie: Nebenkosten

Nachdem wir diese Woche bereits über die angemessene Höhe der Betriebskosten und den Unterschied zwischen einer Nebenkostenpauschale und der Vorauszahlung berichtet haben, stellt sich im Folgenden die Frage nach dem Zurückbehaltungsrecht bzw. der Rückforderung. Wir zeigen auf, welche Situation und welche Umstände gegeben sein müssen, damit Mieter die Vorauszahlungen einbehalten. Denn die alleinige Fehlerhaftigkeit einer Nebenkostenabrechnung begründet noch nicht das Ausbleiben der Vorauszahlungen. Mieter dürfen nicht einfach aus Willkür die Vorauszahlungen nicht leisten.

Zurückbehaltungsrecht oder Rückforderung?

Zunächst ist zwischen den Begriffen Zurückbehaltungsrecht und Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen zu unterscheiden. Ein Mieter kann die Vorauszahlungen nur einbehalten, wenn bestimmte untenstehende Voraussetzungen erfüllt sind, und wenn das Mietverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter noch besteht. Das Recht auf Zurückbehaltung der Nebenkosten dient Mietern als Druckmittel für die Vermieter, um gewisse Missstände zu korrigieren. Etwas anders verhält es sich, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Da der ehemalige Mieter nach der Kündigung des Mietvertrags keine Vorauszahlungen mehr leistet, kann er diese auch nicht einbehalten. Für diese Situation steht ihm jedoch das Recht auf Rückforderung der Vorauszahlungen zu. Dieses kann der Mieter jedoch nur geltend machen, wenn ihm zuvor die Möglichkeit verwehrt blieb, mithilfe des Zurückbehaltungsrechts seine Forderungen beim Vermieter durchzusetzen.

Wann können Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen?

Grundsätzlich können Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Bei formellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung ist zudem eine etwaige Nachzahlungsforderung hinfällig. Der Mieter kann also bei einer formell falschen Abrechnung sowohl die Nachzahlung als auch die Vorauszahlungen verweigern. Dies gilt jedoch nur solange, bis der Vermieter die Abrechnung korrigiert hat, wobei hier die Korrekturfrist zu beachten ist. Bei materiellen Fehlern, also Fehlern, welche den Rechenweg betreffen, kann der Mieter kein Zurückhaltungsrecht geltend machen. Des Weiteren dürfen Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn der Vermieter gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt oder diese dem Mieter zu spät zukommen lässt. Schließlich steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter auf Anfrage weder Einsicht in die Belege gewährt noch die Möglichkeit besteht, sich von diesen Kopien zu machen. Allerdings ist es immer eine Frage des Einzelfalls, wann Mieter von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen können. Schließlich gilt es zu beachten, dass sich die Einbehaltung der Zahlungen nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen bezieht. Der Mieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Kaltmiete zu leisten.

In manchen Nebenkostenabrechnungen wird ein sogenannter Vorwegabzug vorgenommen. Dieser wird unter Umständen notwendig, wenn ein Mietshaus gemischt genutzt wird. Unter Mischnutzung ist das Vorhandensein von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verstehen. Aber was genau ist ein Vorwegabzug? Wie wird dieser vorgenommen? Sind Vermieter verpflichtet, bei Gewerbeeinheiten in ihrem Mietobjekt stets einen solchen Vorwegabzug auszuweisen? Wie wirkt es sich auf die Nebenkostenabrechnung aus, wenn ein Vorwegabzug ausbleibt, obwohl er erforderlich ist?

Was bedeutet Vorwegabzug und wie erfolgt dieser?

Bei einem Vorwegabzug werden die Gesamtkosten von verschiedenen Mieter- bzw. Nutzergruppen ermittelt und in der Betriebskostenabrechnung getrennt aufgeführt. Das bedeutet, die Kosten, welche für den Gewerbeanteil des Hauses anfallen, werden von den Kosten für die Wohneinheiten abgezogen. Somit werden nur die Gesamtkosten des Wohnanteils auf die Mieter, welche das Haus bewohnen, umgelegt. Dadurch soll eine enorme Mehrbelastung dieser Mieter verhindert werden.

Allerdings darf der Vermieter nicht einfach die Kosten für das Gewerbe im Haus abziehen und in der Nebenkostenabrechnung nur die Gesamtkosten der Wohnräume aufführen. Aus der Betriebskostenabrechnung muss deutlich hervorgehen, dass ein Vorwegabzug erfolgt ist. Demnach muss der Vermieter die gesamten Kosten sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnräume in der Nebenkostenabrechnung darlegen. Zudem sind die jeweiligen Verteilerschlüssel zu erläutern, damit die Mieter nachvollziehen können, ob und in welcher Höhe ein Vorwegabzug vorgenommen wurde. Es besteht außerdem die Möglichkeit, dass der Vermieter die Erläuterung zum Vorwegabzug nicht in Nebenkostenabrechnung selbst aufführt. Dies ist ebenso zulässig über den Mietvertrag oder in mündlicher Form. Es gilt jedoch zu beachten, dass diese Erklärung innerhalb der Abrechnungsfrist gegeben wird.

Wann muss ein Vorwegabzug erfolgen?

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern betrifft die Notwendigkeit und somit die Frage, wann ein Vorwegabzug in Gebäuden mit Mischnutzung erforderlich ist. Der Vermieter kann sich nämlich den rechnerischen Aufwand sparen, wenn durch das Gewerbe die Nebenkosten nicht übermäßig hoch ausfallen im Vergleich mit den Nebenkosten der Wohneinheiten. Ist dies jedoch der Fall und die Mieter werden durch die Umlage der Gesamtkosten aller Parteien in einem hohen Ausmaß stärker belastet, so ist eine Trennung der Kosten für Gewerbe und Wohnraum des Gebäudes verpflichtend.

Kein Vorwegabzug = Fehler in der Nebenkostenabrechnung?

Wird trotz Mischnutzung kein Vorwegabzug bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung durchgeführt, so liegt die Beweispflicht beim Mieter. Er muss darlegen, dass er durch das Gewerbe eine enorme Mehrbelastung tragen muss. Dies kann er zum einen mithilfe der Belege, welche er beim Vermieter einsehen kann, vornehmen, und zum anderen kann er mithilfe des Betriebskostenspiegels und der Durchschnittskosten argumentieren. Ein weiterer Streitpunkt besteht in der Frage nach der Art des Fehlers, wenn ein Vorwegabzug fälschlicherweise unterlassen wurde. Der Bundesgerichtshof widersprach in einem Urteil den Entscheidungen anderer Gerichte, wonach ein fehlender Vorwegabzug einen formellen Fehler darstellte, da so nicht die Gesamtkosten ersichtlich sind. Laut Entscheidung des BGH wird ein nicht vorgenommener Vorwegabzug, sofern er hätte erfolgen müssen, als materieller Fehler eingestuft, welcher durch den Vermieter korrigiert werden kann, selbst wenn die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist.

Eine oftmals strittige Position in der Nebenkostenabrechnung sind die Kosten für die Gartenpflege. Ein Streitpunkt hierbei besteht in der Frage, welche Arbeiten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Müssen die Mieter beispielsweise für die Fällung eines morschen Baumes aufkommen? Was gilt für die Anschaffung neuer Gartengeräte? MINEKO zeigt im Folgenden einige Kostenarten auf und erläutert deren Umlagefähigkeit.

Wann sind Kostenpositionen umlagefähig?

Grundsätzlich kann der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung eines Gartens auf die jeweiligen Mieter verteilen. Die Charakteristik der umlagefähigen Nebenkosten besteht darin, dass diese regelmäßig und fortlaufend anfallen. Aber besonders in Bezug auf die Gartenpflege ist die Einteilung einmalige Kosten/regelmäßige Kosten bzw. periodisch/nicht periodisch ein mitunter nicht eindeutig zu klärender Streitpunkt, weshalb es hier zu widersprechenden Gerichtsurteilen kommen kann.

Baumschnitt, Sturmschäden, Erneuerung

Geht es um Schnittarbeiten bei Bäumen oder Hecken, so fallen diese zwar nicht jedes Jahr, so aber doch in regelmäßigen Abständen an. Dementsprechend sind diese Arbeiten typisch für die Gartenpflege müssen nicht vom Vermieter allein getragen werden. Wird dagegen ein Baum gefällt, stellt dies einen einmaligen Akt dar. Baumfällung dient außerdem der Instandhaltung der Anlage dient, sollte der Baum morsch und demnach nicht verkehrssicher sein. Instandhaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es sei denn, der Baum wird ersetzt. Diesbezüglich ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt, dass Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen auf die Mieter umgelegt werden können. Darunter ist die Entfernung von Pflanzen und Sträuchern zu verstehen, welche im Anschluss durch neue Pflanzen ersetzt werden. Der neue Gartenzaun wird dagegen als Instandsetzungsmaßnahme eingestuft. Erneuerung umfasst aber nicht die Anlage eines komplett neuen Gartens. Wird überhaupt erstmals ein Garten in einem Mietobjekt angelegt, so dient dies der Ermöglichung eines vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache. Als einmalige Maßnahme ist also die Erstausstattung eines Gartens nicht umlagefähig. Bei der Anschaffung von Gartengeräten gilt dies ebenso, auch wenn es sich um die Besorgung von Ersatzgeräten handelt. Nur in Ausnahmefällen kann eine Ersetzung defekter Geräte von den Mietern mitgetragen werden. Etwas komplizierter gestaltet sich die Situation, wenn der Garten aufgrund eines Sturms verwüstet wurde und neu hergerichtet werden muss. Bei der Erneuerung von Pflanzen ist es nicht von Belang, weshalb diese ersetzt werden müssen. Zudem ist zu klären, inwiefern Sturmschäden regelmäßig auftreten. Hier gibt es je nach Region Unterschiede.

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter stets angeben, wie er die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt. Diesbezüglich kann er aus mehreren Optionen  den sogenannten Umlage- oder Verteilerschlüssel wählen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche umzulegen, es sei denn, Mieter und Vermieter haben etwas anderes vereinbart. Eine andere Variante besteht in der Rechnung mit der Personenzahl. Wir zeigen im Folgenden, was es bei diesem Verteilerschlüssel zu beachten gilt und welche Vor- und Nachteile er birgt.

Verteilung nach Personen muss vereinbart sein

Die Umlage der Nebenkosten nach der Anzahl der Personen pro Wohnung ist nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Grund für die Wahl dieses Verteilerschlüssels kann darin bestehen, dass dieser mitunter gerechter sein kann, da mehr Personen zwangsweise für einen höheren Verbrauch sorgen und beispielsweise mehr Müll verursachen. Dies kann mithilfe der Wohnfläche nur bedingt erfasst werden. Andererseits gibt es Kostenpositionen in den Nebenkosten, die unabhängig von der Anzahl der Personen anfallen. Dazu zählen zum Beispiel die Versicherungen oder die Grundsteuer. Als Gesamtverteiler wird die Personenzahl des gesamten Hauses verwendet, durch die Gesamtkosten dividiert werden. Anschließend wird der errechnete Betrag mit der Anzahl der Personen der betreffenden Mietwohnung multipliziert, sodass der jeweilige Anteil pro Wohnung ermittelt werden kann. Aus der Nebenkostenabrechnung muss genau hervorgehen, mit wie vielen Personen er gerechnet hat. Ist das nicht der Fall, kann dies einen formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung darstellen und zur Unwirksamkeit einer etwaigen Nachforderung führen.

Ermittlung der Personenanzahl

Die große Hürde für Vermieter bei der Verteilung der Nebenkosten nach Personen besteht in der zuverlässigen Ermittlung der Personen, die das Mietobjekt bewohnen. Dabei ist es mitunter nicht leicht, zu bestimmten, wer als Bewohner zu zählen ist. Selbstverständlich sind zunächst alle Mieter, Untermieter und Bewohner, die nicht im Mietvertrag stehen, in der Rechnung zu berücksichtigen. Auch kleine Kinder und Säuglinge zählen als ganze Personen. Besucher sind auszulassen, selbst wenn diese sich für längere Zeit in der Wohnung aufhalten.
Im Hinblick auf die Personenzahl müssen ebenso vorübergehende Bewohner gezählt werden oder Personen, die während des Abrechnungszeitraums ein- bzw. ausgezogen sind. Das kann der Fall sein, wenn ein Mieter seinen Lebenspartner in die Wohnung mitaufnimmt. Hieraus ergibt sich ein großer Nachteil für Vermieter. Wenden diese den Verteilerschlüssel an, müssen sie ständig die genaue Anzahl der Bewohner des Hauses bzw. der jeweiligen Wohnungen im Auge behalten, was mehr Aufwand verursacht als beispielsweise die Berechnung nach der Wohnfläche. Zudem ist die Fehlerwahrscheinlichkeit ungleich höher. Zudem ist der Vermieter in der Beweispflicht, sollte der Mieter bestreiten, dass der verwendete Personenschlüssel der tatsächlichen Anzahl der Bewohner entspricht.