Nachzahlung oder Gutschrift bei Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft: Experte warnt vor zu niedrigen Rückzahlungen

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Weist Ihre aktuelle Mietnebenkostenabrechnung eine Gutschrift und keine Nachzahlung auf? Glückwunsch! Vor allem aber: Vorsicht! Denn 77 Prozent der Gutschriften sind fehlerhaft berechnet und müssten eigentlich höher ausfallen.

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Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlung bei Anmietung

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  • Betriebskostenvorauszahlungen sollten laut Gesetz „angemessen“ sein.
  • Der Vermieter begeht jedoch keine Pflichtverletzung, wenn sich die Vorauszahlung im Nachhinein als deutlich zu niedrig herausstellt und der Mieter eine extrem hohe Nachzahlung leisten muss.
  • Mietern kann jedoch Schadensersatz zugesprochen werden, wenn erwiesen ist, dass der Vermieter sie vorsätzlich getäuscht hat.
  • Der Mieter muss jedoch selbst beweisen, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat.

Wer eine Wohnung anmietet, der akzeptiert als Teil seiner Miete in der Regel auch Betriebskostenvorauszahlungen in einer bestimmten Höhe. Ob die Vorauszahlungen ungefähr dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, zeigt sich bei der Nebenkostenabrechnung. Denn darin verrechnet der Vermieter die Vorauszahlung mit den tatsächlichen Ausgaben. Das Ergebnis freut die Mieter, die ein Guthaben erhalten, weil die Vorauszahlung höher war als die tatsächlichen Kosten und freut die Mieter weniger, die eine Nachzahlung leisten müssen, weil die Vorauszahlung zu gering war.

Grundsätzlich hat der Vermieter beim Ansetzen der Vorauszahlung einigen Spielraum. Auch wenn § 556 BGB, der Paragraph zu den „Vereinbarungen über Betriebskosten“, festlegt, dass Vorauszahlungen „in angemessener Höhe vereinbart werden“ müssen. Doch handelt es sich dabei um eine Prognose. Was am Ende in der Betriebskostenabrechnung steht, hängt von vielen Faktoren ab und nicht zuletzt auch vom individuellen Verbrauch des Mieters. Nachzahlungen und Guthaben von mehreren Hundert Euro sind keine absolute Seltenheit.

Die Gerichte beschäftigt jedoch immer wieder die Frage, ob es sich bei einer stark zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung im Falle einer Neuvermietung um Täuschung handelt. Denn immer wieder klagen Mieter, die in der ersten Betriebskostenabrechnung für eine neue Wohnung böse Überraschungen erleben. Schließlich spielt die prognostizierte Höhe der Nebenkosten bei der Entscheidung eine Rolle, ob jemand eine Wohnung mietet oder nicht.

Die Höhe der Differenz zwischen Betriebskosten und Vorauszahlung ist unerheblich

Das Landgericht Arnsberg verhandelt einen Fall, in dem die abgerechneten Heizkosten die Vorauszahlung um stolze 260 Prozent überstiegen. Es argumentierte zwar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Vorauszahlung möglichst genau zu berechnen, befand jedoch, dass „besondere Umstände“ geherrscht hätten. Denn der Vermieter hatte Kenntnis von der Höhe der Nebenkosten des vorherigen Mieters. Diese überstiegen bei Weitem den Betrag, den er dem neuen Mieter genannt hatte. Das Gericht ging also davon aus, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben gemacht hat und befand zugunsten des Mieters. Dieser konnte seine bereits gezahlte Nachzahlung zurückverlangen.

Ähnlich argumentierte das Amtsgericht Rendsburg. Hier überstiegen die Betriebskosten die Vorauszahlung um 80 Prozent und es erwies sich, dass der Vermieter diese bewusst zu niedrig angesetzt hatte. Auch er hätte aus vergangenen Betriebskostenabrechnungen ableiten können, welche Höhe für die Vorauszahlung angemessen gewesen wäre. Das Gericht sprach dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zu, der darin bestand, dass er die Nachzahlung, die sich aufgrund der zu niedrig angesetzten Betriebskostenvorauszahlung ergeben hatte, nicht zahlen musste.

Vor dem Oberlandesgericht Rostock ging ein solcher Fall wiederum zu Ungunsten des Mieters aus, weil eben nicht nachgewiesen konnte, dass der Vermieter den Mieter bewusst getäuscht hatte. Das Gericht sagte, dass es sich anders verhalten würde, wenn der Mieter beim Vermieter explizit wegen der Höhe der Vorauszahlung nachgefragt hätte und dieser ihm „die Angemessenheit der Zuschüsse zugesichert hätte“. In einigen Fällen wurde Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Sie durften also früher aus dem Mietvertrag raus, wenn sich herausstellte, dass der Vermieter bewusst falsche Angaben über die Betriebskosten gemacht hat.

Ausschlaggebend ist die Intention des Vermieters

Was den Urteilen gemein ist, ist der Umstand, dass es bei den Argumentationen nicht so sehr um die Höhe der Abweichung geht, sondern zumeist um die Intention des Vermieters. Und genau so argumentiert auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Es besagt, dass der Vermieter seine Pflicht nur verletzt, wenn besondere Umstände vorliegen. Die Tatsache, dass die tatsächlichen Nebenkosten die Vorauszahlung „deutlich“ übersteigen, reicht allein nicht aus, sagte das Gericht. Besondere Umstände lägen jedoch dann vor, wenn der Vermieter „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter […] zu täuschen“. Die Beweislast hierfür liegt jedoch beim Mieter. Und ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters zu beweisen, dürfte in vielen Fällen schwierig sein.

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Keine Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

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Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abrechnet, dann kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er hätte die verspätete Abrechnung nicht zu verantworten. Er kann in einem solchen Fall auch keine Nachzahlung mehr verlangen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) Ende Januar.

Abrechnung normalerweise innerhalb von 12 Monaten

Laut Gesetz hat der Vermieter, also auch der Eigentümer einer Wohnung, zwölf Monate Zeit, um seinem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Schafft er es nicht, innerhalb der Frist über die Betriebskosten abzurechnen, kann er keine Nachzahlung mehr einfordern – auch, wenn die Abrechnung eine solche ergibt. Zu dieser Regelung nennt der entsprechende Paragraph des BGB nur eine Ausnahme: Wenn der Vermieter nicht daran schuld ist, dass die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt. Dann kann er trotzdem Nachzahlungen verlangen. Er muss jedoch selbst beweisen, dass er nicht verantwortlich ist. Die Ausnahme greift etwa, wenn die Abrechnungen der Dienstleister fehlen, die der Vermieter z.B. für Energie, Gartenpflege, Wartung etc. bezahlt. Fehlen ihm diese Zahlen, kann er tatsächlich keine Abrechnung der Nebenkosten erstellen.

Betriebskostenabrechnung ist nicht gleich Jahresabrechnung der WEG

Für Wohnungseigentümer stellt die Jahresabrechnung über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie i.d.R. die Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dar. Auf diese muss der Mieter jedoch nicht warten, sagte nun der BGH (VIII ZR 249/15). Kommt die Jahresabrechnung für den Eigentümer nach der Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung, dann kann er sich nicht auf die gesetzliche Ausnahme berufen, wenn er in der Folge eine verspätete Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter schickt.

Ähnlich wie über die Mieter-Betriebskosten wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft auch über die Bewirtschaftungskosten der Immobilie abgerechnet. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft rechnet die Vorauszahlungen der Besitzer und deren Ausgaben gegen und es ergeben sich entsprechend die Zahlungen, die jeder von ihnen geleistet hat oder noch leisten muss. Wie bei den Betriebskosten für Mieter ergeben sich also auch hier Guthaben und Nachzahlungen.

Die Hausgeldabrechnung für den Eigentümer ist jedoch nicht mit der Betriebskostenabrechnung deckungsgleich. Hausgeldabrechnungen können nicht einfach an die Mieter weitergereicht werden. Es gibt darin Positionen, die der Eigentümer, aber nicht der Mieter zahlen muss. Über die Jahresabrechnung für die gesamte Immobilie stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung ab. Normalerweise gilt die so verabschiedete Abrechnung der Eigentümer als Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter.

Späte Hausgeldabrechnung keine Rechtfertigung für verspätete Betriebskostenabrechnung

Das muss jedoch nicht so sein, sagte nun der BGH. Im Gesetz steht nirgendwo, dass die Jahresabrechnung erst vorliegen muss, damit dann eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden kann. Die gesetzliche Abrechnungsfrist (§ 556 BGB) von zwölf Monaten bleibt davon unberührt. Denn Mieter von Eigentumswohnungen würden sonst gegenüber anderen Mietern benachteiligt, wenn sie auf die Jahresabrechnung der WEG warten müssten. Im vorliegenden Fall hatte die Verwaltung der WEG gewechselt, unter anderem weil die alte Verwaltung keine ordentlichen Jahresabrechnungen erstellt hatte. Die neue Verwaltung musste entsprechend Abrechnungen aus vergangenen Jahren nachholen bzw. erneut erstellen.

Das Gericht sah diesen Umstand jedoch nicht als Grund an, der eine Abrechnung der Betriebskosten erst nach dem vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum rechtfertigen würde. Der Eigentümer konnte sich also nicht darauf berufen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht erstellt werden konnte, weil der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig angefertigt hat und diese erst verspätet von den Eigentümern verabschiedet wurde. Über die Nebenkosten hätte trotzdem fristgerecht abgerechnet werden müssen, so das Urteil. Entsprechend konnte der Eigentümer auch keine Nachzahlungen geltend machen, denn die Abrechnung kam zu spät.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen in den Nebenkosten

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  • Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass der Vermieter gut haushalten muss.
  • Soll der Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich sein, so muss er sinnvoll sein und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen.
  • Hat der Vermieter Prämienerhöhungen selbst zu verantworten, kann er diese nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
  • Bekommt der Vermieter Teile der Prämien zurückgezahlt, muss er sie auch den Mietern gutschreiben.

Beim Abschluss von Versicherungen für sein Haus muss der Vermieter – wie auch bei allen anderen Nebenkosten – das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er immer das günstigste Angebot nehmen muss. Aber er ist verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen und auf ein vernünftiges Preis-Leitungs-Verhältnis zu achten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet auch: sinnvolle Versicherungen

Sach- und Haftpflichtversicherungen sind generell als Betriebskosten umlagefähig. Bei allen Spezialversicherungen, wie etwa Terrorversicherungen, Vandalismusversicherungen und Erdbebenversicherungen, stellt sich jedoch die Frage, ob sie wirklich sinnvoll für das Haus sind. So wäre das im Falle einer Erdbebenversicherung für Häuser in nicht gefährdeten Gebieten zum Beispiel zu verneinen. Auch der Abschluss einer Terrorversicherung ohne eine klar erkennbare Gefährdungslage würde gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Die Frage, ob eine Terrorversicherung grundsätzlich umlagefähig ist, wurde 2016 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und zwar positiv. Auch wenn es in dem verhandelten Fall um eine Gewerbeimmobilie ging, erstreckt sich das Urteil auch auf den Wohnungsmarkt und ist exemplarisch für das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen. Der Versicherer der Vermieterin hatte Terror aus der bereits abgeschlossenen Police nachträglich ausgeschlossen, so dass sie sich gegen dieses Risiko neu absichern wollte. Da es jedoch zum damaligen Zeitpunkt nur einen Anbieter für eine explizite Terrorversicherung gab, entschied das Gericht, dass die Vermieterin das Recht hatte, diese Versicherung abzuschließen und als Teil der Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit war also nicht verletzt worden. Der BGH erstellte allerdings auch eine Liste mit Kriterien, die zutreffen müssen, damit eine Terrorversicherung berechtigt ist. Der Vermieter muss sich also trotzdem die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung stellen lassen.

Nicht umlagefähige Policen dürfen nicht die Prämie erhöhen

Der Vermieter darf auch nicht einfach eine teurere Versicherung abschließen, weil sie für ihn persönlich vorteilhafte Konditionen enthält. So sind z.B. private Rechtsschutzversicherungen und Reparaturversicherungen nicht umlagefähig. Erstere nicht, weil der Mieter dann seinen Gegner in einem möglichen Rechtsstreit finanzieren würde und letztere nicht, weil Instandsetzung Sache des Vermieters ist und er den Mietern diese Kosten nicht auf Umwegen aufbürden darf. Wenn die Versicherungsprämie also höher ausfällt, weil Versicherungsleistungen mit inbegriffen sind, die nicht umlagefähig sind oder nur dem Vermieter persönlich zugutekommen, dann ist das kein Argument für den teureren Abschluss.

Allerdings ist es unter Umständen möglich, eine Sammelversicherung abzuschließen, die normalerweise nicht umlagefähige Aspekte enthält, wenn sie nicht teurer ist als eine Police ohne. Die Sammelversicherung könnte dann z.B. eine Mietausfallversicherung enthalten, obwohl diese nicht umlagefähig ist.

Prämienerstattungen wirken sich aus, Erhöhungen nicht immer

Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen gehört auch, dass der Vermieter keine Prämienerhöhungen umlegen darf, die er selbst zu verantworten hat. Weist das Haus etwa zunehmend bauliche Mängel auf, weil es vom Vermieter nicht ordentlich instandgehalten wird und erhöht die Versicherung deswegen die Prämien, dann muss die Erhöhung der Vermieter selbst tragen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es immer wieder zu Rohrbrüchen kommt, weil die Rohre schlecht instandgehalten werden. Erhöht sich dadurch die Prämie der Leitungswasserversicherung, darf der Vermieter den zusätzlichen Betrag nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Rückerstattungen sieht es jedoch anders aus. Bekommt der Vermieter Teile der gezahlten Prämien zurückerstattet, weil es keine Versicherungsfälle gab, dann muss er auch diese Rückerstattungen den Mietern gutschreiben.

Bei Zweifeln an der Wirtschaftlichkeit sollte der Mieter Belegeinsicht nehmen

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung im Übrigen nicht angeben, welche Versicherungen genau abgeschlossen wurden. So wie die Betriebskostenverordnung einfach nur auf Sach- und Haftpflichtversicherungen verweist und damit alle umlagefähigen Versicherungen einschließt, so kann das auch in der Nebenkostenabrechnung passieren. Hat ein Mieter also Zweifel an der Art der umgelegten Versicherungen, dann empfiehlt es sich, Belegeinsicht zu nehmen und die angegebenen Versicherungen mit einer Liste umlagefähiger Prämien abzugleichen bzw. sich anzusehen, welche Versicherungen nicht umlagefähig sind.

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Im Schadensfalls zahlt die Versicherung des Vermieters

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  • Sach- und Haftpflichtversicherungen, die der Vermieter für das Haus abschließt, sind als Betriebskosten umlagefähig.
  • Dadurch profitiert der Mieter vom Versicherungsschutz – so als hätte er die Versicherungen selbst abgeschlossen.
  • Der Vermieter ist zu einem Regressverzicht verpflichtet – er kann den Mieter bei Schäden durch einfache Fahrlässigkeit nicht in die Pflicht nehmen, sondern nur seine Versicherung.
  • Das gilt auch, wenn der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung hat. Die Versicherungen können in diesem Fall jedoch die Ansprüche unter sich klären und jeweils anteilig tragen.

Ein Vermieter schließt für die von ihm vermieteten Häuser Versicherungen ab, die Schäden absichern. Gibt es also zum Beispiel einen Brand oder einen Rohrbruch, dann greift im Regelfall eine dieser Versicherungen. Der Versicherungsnehmer ist der Vermieter, theoretisch ist also nur er bzw. sein Eigentum geschützt. Die Rechtsprechung hat jedoch festgelegt, dass auch der Mieter in vielen Fällen abgesichert ist.

Mieter sind durch die Betriebskosten im Schadensfall geschützt

Viele Versicherungen sind als Betriebskosten umlagefähig. Also zahlen Mieter über die Betriebskosten die Prämien mit. Aus diesem Grund kommt es bei einem Schaden, den die Versicherung des Vermieters begleichen soll, zu einem sogenannten Regressverzicht.

Das bedeutet: Wenn ein Schaden auftritt, für den der Mieter verantwortlich ist, dann hätte der Vermieter theoretisch einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Der Mieter müsste für den Schaden aufkommen. In dem Fall, dass der Schaden jedoch von einer der Versicherungen des Vermieters gedeckt ist, zahlt stattdessen diese. Denn: Wenn der Mieter die Versicherungsprämien mit zahlt, dann soll er auch davon profitieren, sagt die Rechtsprechung.  Der Vermieter muss auf seinen Anspruch (Regress) gegenüber dem Mieter verzichten und dieser geht auf die Versicherung über. Diese zahlt dann für den Schaden, den eigentlich der Mieter verursacht hat. Der Mieter wird also laut Rechtsprechung durch die anteilige Zahlung der Versicherung über die Betriebskosten rechtlich so gestellt, als hätte er sie selbst abgeschlossen. Will der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehmen, muss er selbst zahlen. Der so auf den Mieter übertragene Versicherungsschutz gilt auch für dessen Angehörigen, die mit in der Wohnung leben.

Der Mieter kann im Übrigen darauf vertrauen, dass der Vermieter die notwendigen Versicherungen abgeschlossen hat. Wenn der Vermieter das nicht getan hat, muss er das dem Mieter mitteilen. Versäumt es der Vermieter, dem Mieter zu sagen, dass er keine Versicherungen abgeschlossen hat, haftet der Mieter im Schadensfall nicht. Denn unter Umständen hätte er die Wohnung dann gar nicht genommen.

Versicherungen greifen nicht bei grober Fahrlässigkeit

Voraussetzung für das Einspringen der Versicherung ist jedoch, dass der Mieter lediglich einfach fahrlässig gehandelt hat. Bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung die Leistung teils stark einkürzen. Hat der Mieter also aus Versehen einen Schaden angerichtet, dann greift die Versicherung. Hätte er den Schaden jedoch vermeiden können oder hat er gar vorsätzlich gehandelt, dann haftet er selbst.

Grobe Fahrlässigkeit liegt zum Beispiel vor, wenn jemand eine Waschmaschine über einen längeren Zeitraum unbeaufsichtigt lässt. Wie lange das ist, wird im Einzelfall zu entscheiden sein, sagte das Oberlandesgericht Koblenz. Mieter können die Waschmaschine aber durchaus für die Zeit alleine lassen, die sie für die Wäsche braucht. Es kann nicht erwartet werden, dass die Leute die ganze Zeit über in der Wohnung bleiben. Wird die Waschmaschine jedoch darüber hinaus angelassen und es entsteht ein Schaden, der durch Anwesenheit hätte zumindest begrenzt werden können, dann bewegt man sich durchaus in den Bereich der groben Fahrlässigkeit. Auch das Fehlen einer Aquastop-Vorrichtung und einer unterbliebenen Kontrolle des Anschlussschlauchs stellen grobe Fahrlässigkeit dar, urteilte das OLG Oldenburg. Als grob fahrlässig wird außerdem angenommen, wenn jemand im Bett raucht oder ansonsten unachtsam mit Zigaretten oder auch Kerzen umgeht.

Was passiert im Fall einer Doppelversicherung durch Mieter und Vermieter?

Hat der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung abgeschlossen, haftet er trotzdem nicht persönlich für leicht fahrlässig entstandene Schäden. Es kann also kein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter selbst geltend gemacht werden. Die Versicherungen können das jedoch unter sich klären. Da es sich hier um den Fall einer Doppelversicherung handelt, hat die Versicherung des Vermieters das Recht, sich einen Teil des Geldes von der Versicherung des Mieters wiederzuholen.

Wenn der Mieter selbst in der Haftung wäre, dann würde das das Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter belasten, argumentierte der Bundesgerichtshof (BGH). Denn würde sich die Versicherung des Vermieters Schadensersatz beim Mieter holen, dann müsste dieser sowieso seine Haftpflichtversicherung einschalten und diese dann bei ihrem Vorgehen gegen den Vermieter unterstützen – genauso wie der Vermieter seine Versicherung gegen den Mieter unterstützen müsste. Mieter und Vermieter würden also gewissermaßen gegeneinander antreten.

Im schlimmsten Fall würde sich die Haftpflichtversicherung des Mieters weigern, zu zahlen, und dann könnte es dazu kommen, dass der Mieter von gar keiner der Versicherungen geschützt wird – weder der eigenen, noch der des Vermieters. Und das, obwohl er die Versicherung des Vermieters über die Betriebskosten mit zahlt. Der BGH entschied also, dass die Ansprüche nur zwischen den Versicherungen bestehen und der Mieter trotzdem vom Regressverzicht profitiert.

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Leitungswasserversicherung: Prämien als Betriebskosten umlagefähig?

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  • Die Leitungswasserversicherung gehört zu den Sachversicherungen.
  • Sie sichert Schäden ab, die durch den Austritt von Leitungswasser entstehen.
  • Die Schäden umfassen z.B. den Austritt aus Rohren, Abflüssen, aber auch durch defekte Fließen.
  • Die Prämien für eine Leitungswasserversicherung sind in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig.

Mit einer Leitungswasserversicherung kann sich der Vermieter, wie der Name schon sagt, gegen Schäden durch Leitungswasser absichern. Sie gehört zu den Sachversicherungen. Damit sind solche Schäden gemeint, die durch sogenanntes bestimmungswidriges Austreten entstehen. Das heißt, das Wasser richtet Schaden an, wenn es Rohre und Leitungen, Badewannen und sonstige Sanitäranlagen, wo es eigentlich hin- oder abfließen und benutzt werden sollte, verlässt – wie etwa bei einem Rohrbruch oder einem defekten Wasserhahn.

Wenn jemand einfach nur zu stark in der Badewanne plantscht oder mit seiner Dusche rumspritzt, dann gehören Wasserschäden, die vielleicht dadurch entstehen, nicht in die Kategorie von Wasserschäden, die durch die Leitungswasserversicherung gedeckt sind.

Als Sachversicherung ist die Leitungswasserversicherung in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Denn Sachversicherungen sichern Schäden ab, die das Benutzen des Hauses beeinträchtigen würden. In dieser Funktion kommen sie auch den Mietern zugute. Sachversicherungen und damit auch Leitungswasserversicherungen sind für den Betrieb der Mietsache relevant und gehören folglich zu den Betriebskosten.

Wann zahlt die Leitungswasserversicherung

Auch wenn die Definition der Schäden relativ einleuchtend ist, wird vor Gericht immer wieder darüber gestritten, was genau einen Schaden ausmacht, der in den Bereich der Leitungswasserversicherung fällt. So beschäftigte sich das Amtsgericht Düsseldorf mit der Frage, ob auch Wasser, dass wegen schlecht verfugter oder schadhafter Fließen austritt, von der Versicherung gedeckt ist. Ja, sagte das Gericht. Auch geflieste Wände über einer Duschtasse würden zu den Einrichtungen gehören, in denen Leitungswasser sich seiner Bestimmung nach bewegt. Und der Versicherungsschutz würde dann greifen, wenn Wasser nicht nur aus „Rohren und Schläuchen der Wasserversorgung“ sondern auch aus „mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen bestimmungswidrig austritt“ und Schäden verursacht.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht musste in einem ähnlichen Fall befinden. Im Haus des Klägers war Wasser durch Fließen über der Badewanne in die Wand eingedrungen. Die Versicherung weigerte sich, zu zahlen und verwies unter anderem darauf, dass der Schaden durch Spritz- und Platschwasser entstanden sei und sie deswegen für eine Reparatur nicht aufkommen müsste. Das sah das Gericht anders. Der Schaden war aufgrund von undichten Fliesen entstanden und würde sehr wohl unter den Tatbestand des bestimmungswidrigen Wasseraustritts fallen. Die Versicherung musste den Schaden zahlen.

Die Leitungswasserversicherung greift nicht bei Schwamm

Die Versicherung hatte außerdem argumentiert, dass es sich hier um einen Schaden durch Schwamm handeln würde. Schwammschäden sind oft nicht von Leitungswasserversicherungen gedeckt, auch wenn sie durch Feuchtigkeit entstehen. Der Grund ist, dass die Versicherungen sich vor unkalkulierbaren Risiken schützen wollen. Die Beseitigung eines Schwammschadens kann sehr hohe Kosten verursachen, die weit über übliche Wasserschäden hinausgehen. Deswegen beinhalten Leitungswasserversicherungen häufig Schwammausschlussklauseln.

In dem verhandelten Fall hatte sich zwar tatsächlich bereits Schwamm gebildet, weil der Wasserschaden nicht rechtzeitig entdeckt worden war, doch wollte der Vermieter von der Versicherung nicht die Beseitigung des Schwammschadens erstattet haben, sondern die Beseitigung des zugrundeliegenden Wasserschadens. Die Kosten dafür waren wesentliche geringer als für das Beheben des Schadens durch Schwamm. Deswegen musste die Versicherung hier trotzdem zahlen, urteilte das Gericht.

Der Vermieter kann jedoch eine separate Schwamm- und Hausbockversicherung abschließen, die entsprechende Schäden absichert. Diese Versicherung ist auch im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig.

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Abrechnungsfrist: An Silvester kommt die Betriebskostenabrechnung zu spät

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  • Ist der 31.12. der letzte Tag der Abrechnungsfrist, dann ist eine Zustellung der Betriebskostenabrechnung am Silvesterabend nicht fristgemäß.
  • Bei der Zusendung an den Anwalt des Mieters am Silvesterabend kann ebenfalls nicht von einer rechtzeitigen Zustellung ausgegangen werden.
  • Kommt die Abrechnung am letzten Tag der Frist, dann muss sie so zugestellt werden, dass der Mieter sie noch zur Kenntnis nehmen kann.

Der Vermieter hat grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und sie dem Mieter zukommen zu lassen. Von wann bis wann der Abrechnungszeitraum geht, kann der Vermieter selbst festlegen. Doch in den meisten Fällen entspricht der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung dem Kalenderjahr. Der letzte Tag, an dem der Vermieter die Abrechnung also theoretisch noch zustellen könnte, ist Silvester ein Jahr später. Geht der Abrechnungszeitraum z.B. vom 1.1.2016 bis 31.12.2016, dann hat der Vermieter bis zum 31.12.2017 Zeit, seinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen.

Die Gerichte haben sich jedoch immer wieder mit der Frage befassen müssen, ob eine an Silvester am späten Nachmittag oder sogar abends zugegangene Nebenkostenabrechnung noch fristgerecht zugestellt wurde.

Fax und Post am Silvesterabend kommen zu spät

In einem Fall vor dem Amtsgericht Köln wurde verhandelt, ob ein Zugang der Abrechnung noch fristgerecht ist, wenn sie am 31.12. abends beim Anwalt der Mieterin in den Briefkasten geworfen wird. Nein, sagte das Gericht. Es ist an Silvester wohl nicht davon auszugehen, dass eine Anwaltskanzlei zu diesem Zeitpunkt noch besetzt ist. Damit ist die Abrechnung in diesem Fall erst am nächsten Werktag und somit zu spät zugestellt worden.

Selbiges gilt im Übrigen für Faxe. In einem weiteren Fall vor dem Amtsgericht Köln wurde darüber gestritten, ob eine Faxsendung an den Anwalt des Mieters am Abend des 31.12. fristgemäß ist oder nicht. Auch das verneinte das Gericht. Wieder wurde argumentiert, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine Anwaltskanzlei am Silvesterabend arbeitet. Auch die Tatsache, dass das Fax auf Empfang gestellt war, reicht nicht aus, um anzunehmen, dass die Abrechnung beim Mieter angekommen ist.

Um Abrechnungsfrist einzuhalten, muss der Mieter die Sendung zur Kenntnis nehmen

Sogar ein Einwurf in den Hausbriefkasten des Mieters durch den Vermieter selbst ist unter Umständen nicht ausreichend. Vor dem Landgericht Waldshut-Tiengen stritten Mieter und Vermieter darum, ob ein Einwerfen der Abrechnung um 17.00 Uhr an Silvester noch rechtzeitig gewesen sei. Auch hier urteilte das Gericht im Sinne des Mieters. Dieser hatte nachmittags um drei das letzte Mal seinen Briefkasten geleert und so die Nebenkostenabrechnung erst am Tag darauf gesehen. Der Vermieter hätte nicht davon ausgehen können, dass der Mieter die Abrechnung noch rechtzeitig erhält, sagte das Gericht. Die Abrechnung war somit außerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Betriebskostenabrechnung erst dann als zugestellt gilt, wenn der Adressat sie noch innerhalb der Abrechnungsfrist zur Kenntnis genommen hat. Der Vermieter kann nicht davon ausgehen, dass das der Fall ist, wenn nicht ausreichend sichergestellt ist, dass der Mieter die Sendung auch tatsächlich am fraglichen Tag abholt oder anderweitig entgegennimmt. So reicht es zum Beispiel auch nicht aus, dass ein Zettel im Briefkasten vorgefunden wird, dass die Sendung auf der Post abzuholen ist. Damit gilt die Sendung nicht als zugestellt. Die Nebenkostenabrechnung gilt außerdem nicht als fristgemäß zugestellt, wenn sie innerhalb der Abrechnungsfrist abgeschickt wurde. Sie muss innerhalb der Frist beim Mieter ankommen. Auch wenn strittig ist, ob eine Zustellung an Silvester vormittags vielleicht doch noch ausreicht, so ist bei einer Zustellung abends zumindest nicht davon auszugehen. Kommt die Abrechnung zu spät, also erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, dann kann der Vermieter auch keine Nachzahlung mehr verlangen.

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Widerspruchsfrist: Ein Jahr Zeit trotz beglichener Nachzahlung

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  • Mieter haben 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen.
  • Diese Frist gilt auch dann, wenn der Mieter eine Nachzahlungsforderung bereits beglichen hat.
  • Der BGH urteilte: Das Leisten der Nachzahlung kommt nicht einem Anerkenntnis der Forderung gleich.

Viele Mieter machen sich Sorgen, dass sie keinen Widerspruch mehr einlegen können, sobald sie eine Nachzahlung geleistet haben. Denn die Nachzahlungsforderung ist meist mit einer Zahlungsfrist des Vermieters verbunden, die sehr viel kürzer ist als die gesetzliche Widerspruchsfrist. Mieter haben oft Angst, dass sie mit einer Zahlung die Forderung anerkennen und dann die Abrechnung nicht mehr anfechten können, wenn sie sich später als fehlerhaft herausstellt.

Widerspruchsfrist gilt: eine Zahlung stellt kein Anerkenntnis dar

Es ist jedoch nicht so, dass das Recht auf Widerspruch verwirkt ist, sobald der Mieter eine Nachzahlungsforderung beglichen hat. Eine Zahlung stellt kein Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung dar. Wer ganz auf Nummer sicher gehen will, der kann unter Vorbehalt zahlen. Dazu reicht es, in der Überweisung „unter Vorbehalt“ anzugeben. Pflicht ist das jedoch nicht. Die Rechtsprechung ist hier klar auf Seiten des Mieters. 2011 entschied der Bundegerichtshof (BGH Urteil VIII ZR 296/09), dass eine „vorbehaltlose Zahlung“ durch den Mieter kein „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ darstellt und einer „späteren Nach- oder Rückforderung“ innerhalb der entsprechenden Fristen nicht „entgegensteht“.

Im Übrigen gilt das auch für Guthaben. Denn der Umstand, dass ein Guthaben ausgezahlt wurde, heißt nicht zwangsläufig, dass die Betriebskostenabrechnung richtig ist. Möglicherweise hätte das Guthaben höher ausfallen müssen. Ist das der Fall, dann kann auch hier noch im Nachhinein eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung verlangt werden.

Der Widerspruch muss die korrekte Form haben

Es ist nicht egal, in welcher Form ein Widerspruch erhoben wird. Einfach nur zu monieren, dass was nicht stimmt, reicht nicht. Der Mieter muss schriftlich darlegen, wieso er die Abrechnung für falsch hält. (MINEKO-Kunden erhalten nach der Prüfung ein Widerspruchsschreiben, in dem die geforderten rechtlichen Begründungen des Widerspruchs bereits vorformuliert sind und das sie nur noch geringfügig anpassen müssen. Hier geht es zur Prüfung.)

Ausschlussfristen gelten für Mieter und Vermieter

Der Vermieter hat grundsätzlich zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zeit, seinen Mietern eine Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Für den Mieter beginnt daraufhin – ab Eingang der Abrechnung – eine Widerspruchsfrist von zwölf Monaten zu laufen. Widerspricht der Mieter einer Nebenkostenabrechnung, so hat der Vermieter nur bis zum Ende der Widerspruchsfrist Zeit, die Abrechnung zu korrigieren. Wenn der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Frist korrigiert, muss der Mieter die falsch berechnete Nachzahlung erst recht nicht zahlen. Auch wenn die Abrechnung zu spät eintrifft, also nach Ablauf der zwölf Monate, kann er keine Nachzahlungen mehr einfordern.

Doch auch der Mieter kann nach Ablauf der Widerspruchsfrist keine Einwände mehr gegen die Abrechnung geltend machen. Die Fristen sind sogenannte Ausschlussfristen. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass sich Mieter und Vermieter in einem angemessenen Zeitraum über Unklarheiten bezüglich der Betriebskostenabrechnung einigen können.

Ausnahmen von der 12-Monatsfrist für Mieter und Vermieter

Doch sogar zu den Ausschlussfristen gibt es Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn jemand es nicht zu verantworten hat, dass er oder sie die Frist nicht einhalten konnte. Wurden dem Vermieter etwa die Rechnungen der Dienstleister nicht rechtzeitig zugestellt, die die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung bilden, dann kann er die Abrechnung nicht rechtzeitig anfertigen.

Und auch wenn es dem Mieter nicht möglich war, einen Fehler in der Abrechnung zu erkennen, kann er eine Betriebskostenabrechnung auch noch nach Ablauf der Widerspruchsfrist beanstanden. Das Kammergericht Berlin urteilte, dass Mieter dann trotzdem eine Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten verlangen dürften. In dem verhandelten Fall hatte der Energiedienstleister dem Vermieter 60.000 Euro zu viel berechnet. Dieser klagte daraufhin auf Schadensersatz, weil er das Geld seinen Mietern zurückerstatten wollte. Das Gericht entschied, dass die Ausschlussfrist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hier nicht gilt. Denn für die Mieter war nicht ersichtlich, dass die Abrechnung falsch gewesen war. Sie konnten nicht wissen, dass der Gesamtbetrag für Heizung und Warmwasser zu hoch gewesen ist.

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Leistungs- oder Abflussprinzip: Was gehört in Abrechnungszeitraum?

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  • Das Leistungsprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Mieter verursacht.
  • Das Abflussprinzip bedeutet: die Betriebskosten wurden im Abrechnungszeitraum vom Vermieter bezahlt.
  • Die meisten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
  • Nur für die Heizkosten machte der BGH eine Ausnahme – hier gilt das Leistungsprinzip.

Betriebskosten dürfen immer nur für einen Abrechnungszeitraum von jeweils 12 Monaten umgelegt werden. Beträgt dieser Zeitraum mehr als 12 Monate, so macht das die gesamte Betriebskostenabrechnung ungültig. (Es sei denn, es handelt sich um eine der Ausnahmen: wie etwa den Fall, dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändert.)

Nun stellt sich jedoch die Frage, welche Kosten genau für diesen Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können: die Kosten, die in dieser Zeit vom Mieter verursacht wurden oder die Kosten, die vom Vermieter in diesem Zeitraum beglichen wurden. Bei Ersterem handelt es sich um das Leistungsprinzip und bei Letzterem um das Abflussprinzip.

Abflussprinzip für die meisten Betriebskostenarten möglich

Das Leistungsprinzip basiert also darauf, wann die Leistung erbracht wurde und das Abflussprinzip darauf, wann das Geld für die Leistung ‚abgeflossen‘ ist, also bezahlt wurde. Der Sinn einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erschließt sich relativ einfach. Die Betriebskosten, die in einem Abrechnungszeitraum verursacht wurden – Wartungen, Kaltwasserverbrauch, Gartenpflege, Müll etc. – landen auch auf der Nebenkostenabrechnung für diesen Zeitraum.

Über die Frage, ob auch nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden kann, musste jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Denn werden Kosten in die Abrechnung aufgenommen, die im Abrechnungszeitraum beglichen wurden, dann kann es sein, dass Betriebskosten abgerechnet werden, die noch vor dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Der BGH kam zu dem Schluss, dass die entsprechenden Gesetze die Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht verbieten und sie somit für die meisten Betriebskostenarten zulässig ist. Der Vermieter kann sich also aussuchen, nach welchem Prinzip er abrechnet.

Ausnahme vom Abflussprinzip: die Heizkostenabrechnung

Eine Ausnahme stellt jedoch die Heizkostenabrechnung dar. Denn hier gibt es eine gesetzliche Vorschrift, die besagt, dass es sich explizit um die verursachten Kosten handeln muss. § 7 Heizkostenverordnung besagt, dass die „Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage […] nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind.

Der „erfasste“ Verbrauch bedeutet, dass nur die Kosten abgerechnet werden dürfen, die auch in dem Abrechnungszeitraum entstanden sind. Wird eine Heizkostenabrechnung entgegen dieser Regelung nach dem Abflussprinzip angefertigt, dann ist sie inhaltlich falsch. Für den Mieter kann die falsche Abrechnung auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass er ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkVO erhält. Dementsprechend konnte in dem vom BGH zu entscheidenden Fall die Vermieterin auch keine Nachzahlung für die Heizkosten verlangen.

Offene Frage: Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Fraglich ist, was bei einer Betriebskostenabrechnung passiert, wenn der Mieter mitten im Abrechnungszeitraum wechselt. Denn wenn hier nach dem Abflussprinzip abgerechnet würde, dann könnte es sein, dass der neue Mieter mit Kosten des alten Mieters belastet wird. Angenommen, der Mieterwechsel fand im Sommer 2016 statt und der Abrechnungszeitraum ist immer jeweils das Kalenderjahr. Dann hat der ausziehende Mieter 2015 vielleicht Betriebskosten verursacht, die der Vermieter aber erst 2016 begleicht. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 bekommen jedoch beide Mieter – der neue und der alte.

Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte es also passieren, dass der neue Mieter Betriebskosten zahlt, die weit vor seinem Einzug entstanden sind. Der BGH ließ jedoch offen, wie in diesem Fall zu verfahren ist. Es ist nicht klar, ob ein Vermieter bei einem Mieterwechsel auf eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip verzichten muss.

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Wachschutz in der Nebenkostenabrechnung

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Gerade in der dunklen Jahreszeit ist der eine oder andere Mieter vielleicht froh, wenn unten im Haus ein Pförtner sitzt oder ein Wachschutz in der Anlage tätig ist. Ob die Aufgaben allerdings als Betriebskosten umlegbar sind, ist nicht immer klar.

Schon allein bei den Begrifflichkeiten gibt es Unterscheidungsprobleme. Hauswart, Pförtner, Wachmann, Concierge – all das kann es unter Umständen in einem Haus geben, mitunter sogar nebeneinander. Nur die Kosten für einen Hauswart sind nach Betriebskostenverordnung (§ 2, Punkt 14) umlagefähig. Und auch hier muss zwischen den reinen Hauswarttätigkeiten wie Wartung, Winterdienst, Gartenpflege etc. und anderen Tätigkeiten wie Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungsaufgaben unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.

Die Rechtsprechung zu Wachschutz und Ähnlichem ist vielfältig

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass Fragen zu diesen Betriebskostenpositionen immer je nach Lage des Einzelfalls entschieden werden müssten. Und so gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit der Umlagefähigkeit von Pförtnern, Wachmännern, Concierges und Doorman befassen.

Das Amtsgericht Erfurt argumentierte, dass diese Tätigkeiten nichts mit denen eines Hauswartes zu tun hätten und die Kosten deswegen nicht umlagefähig seien. Das Landgericht Köln hat wiederum eine Überschneidung von Aufgaben eines Pförtners mit denen eines Wachmannes als Begründung genommen, dass die Kosten dafür umlegbar sind. Im vorliegenden Fall war der Pförtnerdienst rund um die Uhr besetzt und hatte deswegen auch eine Wachfunktion inne. Das Gericht urteilte also, dass hier die Pförtnerkosten zusätzlich zu den Hauswartskosten umlegbar wären. Auch das Amtsgericht Berlin-Mitte sah die Kosten für einen Doorman als umlagefähig an, denn die Präsenz eines Doorman würde die Sicherheit der Mieter erhöhen, deren Eigentum schützen und dem Zutritt unbefugter Personen vorbeugen.

Völlig gegenteilig urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sagte, dass die Kosten für einen Pförtner mit expliziten Sicherheitsaufgaben, wie etwa Kontrollgängen zur Überwachung, nicht umlagefähig seien. Diese Aufgaben seien nicht vom Begriff „Pförtner“ gedeckt. Und auch das Amtsgericht Köln schloss Pförtner, Concierge und Doorman komplett von der Umlagefähigkeit aus, mit der Begründung, sie dienten rein der Aufsicht.

Das Landgericht Berlin bejahte wiederum die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Doorman bei einem Haus in Innenstadtlage – ebenfalls aufgrund der erhöhten Sicherheit für die Bewohner und auch, weil ein Doorman für Ablesetermine, die Annahme von Paketen usw. zur Verfügung stehen würde. Das OLG Celle sah Kosten für den Wachschutz als umlagefähig an, wenn eine Gefährdung vorliegt, die diesen rechtfertig.

Kosten für den Wachschutz müssen mindestens genau vereinbart sein

Aufgrund der Reihe von Urteilen, die ähnlich argumentieren und Wachschutz als umlagefähig ansehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass diese Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können – unter dem Punkt „Sonstige“.

In jedem Fall müssen Vereinbarungen im Mietvertrag genau beschreiben, was vereinbart wird und möglichst auch eine hinreichende Abgrenzung der Begriffe Pförtner, Doorman, Concierge und Wachschutz vornehmen. Auch eine Anlage mit Kameras ist zulässig, so lange sie datenschutzrechtlichen Bestimmungen gerecht wird. Einfach nur „Sicherheitsmaßnahmen“ zu vereinbaren, wird im Zweifel nicht ausreichen.

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Gewerbe im Mietshaus: Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung?

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Wenn in einem Mietshaus auch Gewerbeflächen vermietet werden, dann spricht man von sogenannter Mischnutzung oder gemischt genutzten Objekten. Mancher Mieter fragt sich, ob der Laden, Friseur oder die Arztpraxis im Haus sich irgendwie ungünstig auf die Höhe der Betriebskosten auswirkt – und ob er oder sie durch mögliche Mehrkosten zusätzlich belastet wird. Das kann der Fall sein, muss es jedoch nicht.

Bei der Mischnutzung stellt sich generell folgendes Problem: Gewerbe ist nicht gleich Gewerbe. Büro- und Lagerräume haben zum Beispiel nicht denselben Wasserverbrauch und produzieren nicht dieselbe Müllmenge wie etwa eine Kneipe oder ein Friseursalon. Es kann sogar sein, dass ein Büro wesentlich weniger Wasser verbraucht, als eine Wohnung. Denn die mögliche Benachteiligung durch eine Mischnutzung wirkt sich auch in die andere Richtung aus. Auch ein Gewerbe kann unter Umständen mit höheren Nebenkosten belastet werden, als es selbst verursacht.

Ein Vorwegabzug ist nur bei erheblicher Mehrbelastung nötig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgestellt, dass es zu einer erheblichen Mehrbelastung der Privatmieter durch das Gewerbe kommen muss, damit der Vermieter einen sogenannten Vorwegabzug vornehmen muss. Ein Vorwegabzug bedeutet, dass die Kosten für das Gewerbe herausgerechnet werden, bevor der Rest dann auf die nichtgewerblichen Mieter verteilt wird. Der BGH hat im Hinblick auf Privatmieter argumentiert, dass es bei der Umlage von Nebenkosten immer zu Ungenauigkeiten kommen kann, auch ohne Gewerbe im Haus. Er sah das Vorhandensein eines Gewerbes also nicht als Faktor, der in jedem Fall auf eine ungerechte Belastung der Mieter hinweist.

Eine Pflicht des Vermieters zu einem Vorwegabzug gibt es demnach nicht. Denn was eine erhebliche Mehrbelastung darstellt, ist nicht genau festgelegt. Es hat sich jedoch eingebürgert, dass Vorwegabzüge bei den Betriebskosten für Aufzüge, den Wasserkosten, den Versicherungs– und Müllkosten sowie der Grundsteuer vorgenommen werden, wenn es ein Gewerbe im Haus gibt.

Die Wasserkosten können bei einem Vorwegabzug durch einen Zwischenzähler erfasst werden. Der BGH hat erklärt, dass der Vorwegabzug in einem solchen Fall nach der Differenzmethode durchgeführt werden kann. Das bedeutet, dass der Verbrauch der Privatmieter und des Gewerbes nicht mit jeweils eigenen Zählern erfasst werden muss, um dann getrennt abgerechnet zu werden. Es reicht, wenn der Verbrauch des Gewerbes durch einen sogenannten Zwischenzähler erfasst wird und dieser Verbrauch dann von dem Gesamtverbrauch abgezogen wird. Der Rest – also die Differenz – wird dann auf die anderen Mieter verteilt.

Der Vorwegabzug muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein

Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, muss er diesen allerdings nachvollziehbar gestalten. Die Nebenkostenabrechnung ist ansonsten formell unwirksam, urteilte das Amtsgericht Köln. Denn wie für alle Betriebskostenpositionen der Abrechnung gilt auch für einen Vorwegabzug, dass der Mieter ihn nachrechnen können muss. Alle Gesamtkosten müssen angegeben sein, auch wenn der Mieter nur einen Anteil davon zu zahlen hat. So müssen auch die Gesamtkosten angegeben werden, die vor dem Vorwegabzug bestanden und dann um die auf das Gewerbe entfallenden Kosten bereinigt wurden. Fehlen sie, kann der Mieter seinen Anteil nicht nachvollziehen und das hat eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung zur Folge.

Wenn der Vermieter allerdings keinen Vorwegabzug vornimmt und ein Mieter der Meinung ist, er werde durch erhöhte Kosten durch ein Gewerbe über Gebühr belastet, dann liegt die Beweislast bei ihm. Der Mieter muss also nachweisen, dass tatsächlich erheblich höhere Betriebskosten durch das Gewerbe entstehen und er diese mittragen muss, obwohl er sie nicht verursacht. Die Rechtsprechung ist der Meinung, dass der Mieter ja Belegeinsicht nehmen und so nachvollziehen kann, ob er vielleicht ungerechtfertigter Weise belastet wird oder nicht. Der Vermieter muss nicht schon von vornherein beweisen, dass es nicht zu einer Mehrbelastung der Privatmieter kommt. Sogar ein erheblicher Anteil an Gewerbe im Haus reicht nicht aus, um als Beweis für eine Mehrbelastung der Privatmieter zu gelten, urteilte der BGH.

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Wärmecontracting – die ausgelagerte Wärmeversorgung

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Die meisten Mietverträge enthalten eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung des Mieters mit Wärme zu versorgen. In der Vergangenheit hat das bedeutet, dass der Vermieter eine Heizanlage im Haus betrieb, um die Wohnungen darin zu beheizen. Seit einiger Zeit lagern Vermieter jedoch die Wärmeversorgung immer wieder an Dritte aus. Dazu hat ein Vermieter grundsätzlich das Recht. Er kann seiner Verpflichtung, das Haus zu beheizen, auch dadurch nachkommen, dass er einen Dienstleister damit beauftragt – man spricht dann vom sogenannten Wärmecontracting.

Beim Wärmecontracting gibt es verschiedene Varianten. Zum einen gibt es die Möglichkeit, dass der Dienstleister mit den Mietern direkt einen Wärmeliefervertrag abschließt. Dieser Fall kommt in der Praxis jedoch selten vor, weil es für den Wärmelieferanten einen größeren administrativen Aufwand bedeutet, jeden einzelnen Mieter als Kunden zu verwalten. Bei einem Mieterwechsel müsste z.B. jedes Mal ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.

Die andere Möglichkeit ist, dass der Dienstleister einen Vertrag mit dem Vermieter schließt. Das kann ein reiner Betreibervertrag sein, bei dem er die schon vorhandene Heizanlage des Vermieters übernimmt oder einer, bei dem er auch selbst eine neue Heizanlage installiert. Am häufigsten sind reine Betreiberverträge, bei denen der Dienstleister eine vorhandene Anlage betreibt, wartet und so ein oder mehrere Häuser mit Wärme versorgt. Es gibt außerdem die Variante, dass gar keine Anlage installiert wird, sondern der Dienstleister ein reiner Wärmelieferant ist, das heißt, dass er aus einer eigenen Anlage Fernwärme an die Mieter liefert.

Wärmecontracting wurde vom Gesetzgeber befördert, weil sich dieser dadurch Energieeinsparungen und mehr Kostentransparenz erwartet hat. Ein Dienstleister soll, ähnlich wie beim Müllmanagement, mit seinem Knowhow einen effizienteren Betrieb der Wärmeversorgung sicherstellen können. Alternativ sollten Vermieter, die nicht in eine moderne Heizanlage investieren können oder wollen, so die Möglichkeit bekommen, dass von einem Dienstleister erledigen zu lassen. Dabei stellte sich zunächst das Problem, dass im letzteren Fall Mieter nicht nur die reinen Energiekosten zahlen würden, sondern auch den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie die Investitionskosten und den Gewinn des Betreibers.

Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

Deswegen hat der Gesetzgeber Beschränkungen und Bedingungen für die Einführung des Wärmecontracting benannt, wenn dieses bei laufenden Mietverträgen eingeführt werden soll. Bei Neuvermietungen hingegen ist es dem Vermieter freigestellt, wie und ob er Wärmecontracting nutzt. Bei laufenden Mietverträgen kann jedoch nur auf Wärmecontracting umgestellt werden, wenn erstens die Energieeffizienz erhöht und gleichzeitig sogenannte Kostenneutralität hergestellt wird. Das heißt, die Mieter dürfen nach der Umstellung nicht mehr für Wärme zahlen als sie vorher an Betriebskosten gezahlt haben. Denn grundsätzlich sind alle Kosten, die mit dem Wärmecontracting verbunden sind, als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Allerdings nur, wenn die Voraussetzungen für eine Umstellung – Energieeffizienz und Kostentransparenz – erfüllt sind. Der Vermieter ist verpflichtet, einen Kostenvergleich anzustellen. Aus diesem muss hervorgehen, dass die Kosten sich nicht wesentlich erhöhen werden.

Ist die Wärme nach der Umstellung auf das Contracting teurer als die Betriebskosten vorher, dann kann der Vermieter nur die fiktiven Betriebskosten umlegen, die der Mieter ohne Wärmecontracting gezahlt hätte. Wärmecontracting muss also so effizient gestaltet werden, dass die Einsparungen bei der Energie die zusätzlich entstehenden Kosten für den Betrieb und die Wartung der Anlage sowie alle anderen Kosten aufwiegen.

Leider ist unklar, ob der Vermieter den Kostenvergleich nur einmal anstellen muss oder immer wieder. Muss er den Vergleich nur bei der Umstellung im ersten Jahr anstellen, dann kann es sein, dass Mieter in späteren Jahren mit Kosten belastet werden, die die fiktiven Betriebskosten übersteigen. Andererseits ist die ständige Anstellung des Kostenvergleichs dem Vermieter nicht zuzumuten. Hier muss die Rechtsprechung noch Entscheidungen treffen.

Für die Heizkostenabrechnung ändert sich durch die Nutzung von Wärmecontracting nicht viel. Der Vermieter ist nach wie vor verpflichtet, eine Abrechnung nach Heizkostenverordnung anzufertigen. Er muss dabei zunächst die Heizkosten auf die Mieter verteilen und sie dann gegen die jeweiligen Vorauszahlungen aufrechnen. Im zweiten Schritt – der eigentlichen Abrechnung – müssen eventuelle Reduzierungen, wie die Beschränkung auf die Höhe der fiktiven Betriebskosten, berücksichtigt werden. Der Vermieter muss allerdings auch den ersten Schritt – den durch die Heizkostenverteilung auf den Mieter entfallenden Anteil aufzeigen, auch wenn der Mieter am Ende weniger zahlen muss. Der Vermieter muss grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters einholen, um auf Wärmecontracting umzustellen. Er muss die Umstellung jedoch drei Monate zuvor in Textform ankündigen.

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Rohrwärme sorgt für Ungerechtigkeit bei der Heizkostenverteilung

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In Gebäuden mit weitgehend ungedämmten Heizungsrohren heizen die Rohre mit. Darüber mag sich der eine freuen, für manch anderen bedeutet das jedoch höhere Kosten für den Heizverbrauch. Denn Rohrwärme verteilt sich nicht gleichmäßig auf alle Mieter. Je nachdem, wie die Wohnung gelegen ist und wie stark die Rohre Wärme abgeben, profitieren immer nur einige Mieter davon, während andere dabei verlieren.

Problematisch wird es vor allem dann, wenn elektronische Heizkostenverteiler angewendet werden, was heutzutage in vielen Wohnungen der Fall ist. Denn diese erfassen die Rohrwärme so gut wie gar nicht. Werden Verdunster eingesetzt, dann ist die Rohrwärme kein Problem. Verdunster erfassen auch diese und sie fließt automatisch in die Heizkostenabrechnung mit ein. Auch bei Wärmezählern ist das der Fall. Bei elektronischen Heizkostenverteilern jedoch nicht. Das Problem ist, dass sie überhaupt erst ab einer bestimmten Differenz zwischen der Heiztemperatur und der Zimmertemperatur, anfangen zu messen. Ist die Zimmertemperatur schon allein durch die Rohrwärme hoch, dann stellt sich keine Differenz zur Heizung, die höher sein muss, ein und der Verteiler erfasst keinen Heizverbrauch. Außerdem heizen Mieter, deren Wohnung sowieso schon durch die Rohrwärme beheizt wird, manchmal gar nicht oder zumindest nur selten. Wird jedoch bei diesen Mietern ein nur geringer Verbrauch erfasst, dann wandern die Kosten automatisch zu den Mietern, die heizen, weil die Kosten pro Verbrauchseinheit steigen.

Bei Häusern, in denen mehr als die Hälfte der Rohre ungedämmt sind, wird empfohlen, dass die Heizkostenabrechnung zumindest mit einem Verbrauch/Fläche-Verhältnis von 50/50 durchgeführt wird. Da die Ungerechtigkeiten beim verbrauchsabhängigen Teil der Heizkostenabrechnung entstehen, soll dieser so gering wie möglich gehalten werden. Er darf jedoch 50 Prozent nicht unterschreiten.
In der Rechtsprechung wurde teilweise festgelegt, dass bei übermäßiger Rohrwärme gar kein verbrauchsabhängiger Anteil in die Heizkostenabrechnung einfließen kann. Dann wird der gesamte Heizverbrauch nach Wohnfläche umgelegt und der Vermieter muss hinnehmen, dass dem Mieter in diesem Fall ein Kürzungsrecht um 15 Prozent zusteht.

Erfassen der Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik

Doch es wurden auch Möglichkeiten geschaffen, die Rohrwärme mit in die Heizkostenabrechnung einfließen zu lassen und auf die Mieter zu verteilen. Laut § 7 HeizkostenVO kann „in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden“. Mit den „anerkannten Regeln der Technik“ ist die VDI-Richtlinie 2077 gemeint. Diese nennt bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine zusätzliche Verteilung der Rohrwärme auf die Mieter vorgenommen werden sollte:

1. Wenn der sogenannte Verbrauchswärmeanteil im Gebäude bei weniger als 34 Prozent liegt.
Das heißt, dass weniger als 34 Prozent der tatsächlich im Haus abgegebenen Wärme von den Heizkostenverteilern erfasst werden.

2. Wenn der Anteil der Mieter mit sehr niedrigem Verbrauch mindestens 15 Prozent beträgt. Besonders niedriger Verbrauch bedeutet, dass diese Mieter zu weniger als 15 Prozent als der Durchschnitt heizen.

3. Wenn gleichzeitig auch Wohnungen mit extrem hohem Verbrauch existieren.
Das ist dann der Fall, wenn die Standardabweichung des nach Fläche umgelegten Verbrauchs größer oder gleich 0,85 ist. Das bedeutet, dass die Heizkostenverteilung sehr uneben ist und die Verbrauchswerte im Vergleich zum Mittelwert sehr weit nach unten und oben ausschlagen.

Die VDI-Richtlinie sieht außerdem drei Möglichkeiten vor, wie die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung mit einbezogen werden kann. Erstens können an den Rohren zusätzliche Messgeräte angebracht, zweitens eine „rechnerische Ermittlung“ durchgeführt oder drittens das Bilanzverfahren angewendet werden. Beim Bilanzverfahren wird, vereinfacht ausgedrückt, vom tatsächlichen Heizverbrauch der Warmwasserverbrauch und der erfasste Verbrauch abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Rohrwärme, die nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt wird.

In der Rechtsprechung ist nicht ganz geklärt, ob nur einige oder alle Kriterien der Richtlinie zutreffen müssen, damit die Rohrwärme nach anerkannten Regeln der Technik in die Heizkostenabrechnung einbezogen werden sollte und wann der Vermieter dazu verpflichtet ist. Entscheidet sich der Vermieter jedoch, einen Ausgleich der Heizkosten auf diese Weise durchzuführen, dann ist er laut Bundesgerichtshof (Urteil VIII ZR 193/14) nicht dazu verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern, auf welche Art und Weise die Rohrwärme in die Heizkostenabrechnung eingeflossen ist. Der Vermieter muss laut BGH diese Art der Abrechnung auch nicht ankündigen, weil sie vom Gesetz her vorgesehen ist und keine Ankündigungspflicht festgelegt wurde. Will der Vermieter hingegen den Verteilerschlüssel ändern, dann muss er das den Mietern vor der nächsten Abrechnung mitteilen.

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Heizkostenverteiler Teil 2 – elektronische Geräte

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Neben Verdunstern sind elektronische Heizkostenverteiler die am häufigsten benutzen Messgeräte für den Heizverbrauch. Denn damit eine Heizkostenabrechnung angefertigt werden kann, muss genau ermittelt werden, welcher Mieter wie viel geheizt hat. Heizkosten werden in der jährlichen Heizkostenabrechnung zum Teil nach Verbrauch und zum Teil nach Wohnfläche umgelegt.

Elektronische Heizkostenverteiler messen in der Regel sowohl die Temperatur im Raum als auch die Temperatur der Heizung zusammen mit der Zeit, die sie in Betrieb ist. Daraus wird der Heizverbrauch ermittelt. Dieser wird auf einer digitalen Anzeige in Ziffern ausgegeben, wodurch das Ablesen der Werte einfacher und eindeutiger ist, als etwa bei Verdunstern. Bei Letzteren ist die Ablesung der Verbrauchswerte schwieriger, weil diese anhand des Standes einer Flüssigkeit in einem Röhrchen und der darauf befindlichen Skala ermitteln werden.

Die Funktionsweise elektronischer Heizkostenverteiler

Es gibt innerhalb dieser Art von Verteilern unterschiedliche Varianten. Die einfachste Variante sind Kompakt-Einfühlergeräte, die nur die mittlere Heizköpertemperatur messen. Diese Geräte gehen davon aus, dass im Zimmer stets 20 Grad Celsius herrschen – die Temperatur wird nicht gesondert gemessen. Kompakt-Zweifühlergeräte hingegen messen beides – sowohl die Raum- als auch die Zimmertemperatur. Außerdem gibt es noch Dreifühlergeräte – zwei der Fühler messen die Oberflächentemperatur der Heizung und einer die Temperatur im Raum.

Elektronische Heizkostenverteiler sind batteriebetrieben und ihr Betrieb ist auf etwa zehn Jahre ausgelegt. Danach müssen die Geräte ausgetauscht werden, denn die Batterie ist fest darin verlötet und es wäre zu aufwendig, sie auszuwechseln. Die Kosten des Geräte-Austausches sind als Betriebskosten umlegbar. Elektronische Verteiler sind teilweise mit Funk ausgestattet, so dass die Verbrauchswerte aus der Ferne abgelesen werden können. Außerdem haben sie den Vorteil, dass sie Vorjahreswerte und Zwischenwerte speichern.

Auch elektronisch wird in zwei Drittel der Höhe abgelesen

Genauso wie Verdunster eignen sich auch elektronische Heizkostenverteiler nicht für bestimmte Heizungstypen wie etwa Fußbodenheizungen, Deckenstrahler oder Heizkörper mit Gebläse. Und auch bei dieser Art von Verteilern muss auf eine korrekte Montage geachtet werden, damit die Verbrauchswerte stimmen. Heizkostenverteiler müssen vertikal genauso wie Verdunster in einer Höhe von 75 Prozent der Heizkörpergröße angebracht werden und horizontal in der Mitte der Heizung. Das heißt auch hier: gemessen wird im oberen Drittel.

Oft beschweren sich Mieter, dass genau an dieser Stelle gemessen wird, weil hier die Heizung zuerst warm wird. Das ist jedoch genau der Grund für die Platzierung der Geräte. Nur so kann ein Durchschnittswert ermittelt werden. Denn die Heizung heizt ja bereits, wenn sie oben anfängt warm zu werden, weil dort das Wasser einströmt. Nach unten hin nimmt die Temperatur des Heizkörpers dann ab. Es würde also gerade die Werte verfälschen, wenn der Verteiler unten am Heizkörper angebracht würde. Thermostate verschärfen diese Problematik, weil sie die Warmwasserzufuhr drosseln, um eine bestimmte Temperatur zu halten. Auf diese Weise bleibt die Heizung nur oben warm und unten kalt. Wäre der Verteiler unten an der Heizung angebracht, würde er keinen Verbrauch registrieren, obwohl die Heizung an ist.

Bei Heizungen, die vom Standard abweichen, muss die Montage entsprechend angepasst werden. Ist der Heizkörper zum Beispiel besonders lang, müssen eventuell zwei Heizkostenverteiler angebracht werden, damit auch hier der richtige Verbrauch ermittelt wird. Elektronische Heizkostenverteiler sind im Übrigen sensibler als Verdunster. Es kann also passieren, dass nach einer Umrüstung von Verdunstern auf elektronische Geräte die Heizkosten ansteigen. Andererseits haben Mieter bei Anwendungsfehlern auch hier ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO. Das gilt zum Beispiel, wenn die Verteiler nicht richtig montiert oder falsch abgelesen wurden.

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Heizkostenverteiler Teil 1 – Verdunster

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Heizkosten werden sowohl nach Verbrauch als auch in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße als Betriebskosten umgelegt. Der Anteil des Verbrauchs muss dabei mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen. Der Vermieter kann innerhalb einer Spanne von 50/50 (Verbrauch/Fläche) bis 70/30 das Verhältnis frei wählen. Damit der Verbrauch – also wie viel jemand heizt – gemessen werden kann, werden sogenannte Heizkostenverteiler an den Heizungen der meisten Wohnungen angebracht.

Es gibt technisch drei Möglichkeiten, den Heizverbrauch zu ermitteln: mit einem Verdunster, einem elektronischen Heizkostenverteiler oder einem Wärmezähler. Die Verdunster sind die älteste Technologie zur Messung des Heizverbrauchs, die Wärmezähler die modernste und genaueste. Bei jeder Geräteart gibt es verschiedene Dinge bei der Anbringung, Messung und Ablesung der Werte zu beachten.

Heizverbrauchsmessung mit Verdunstern als Heizkostenverteilern

Verdunstungsgeräte funktionieren nach dem Prinzip, das der Name suggeriert. Sie bestehen hauptsächlich aus einem Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die abhängig davon, wie stark und wie lange geheizt wird, verdunstet. Auf dem Röhrchen ist eine Strich-Skala angebracht, die nach unten hin immer enger wird. Denn die Verdunstung erfolgt nicht linear, sondern kurvenförmig. Das heißt, dass nicht mit steigender Temperatur in gleichem Maße mehr Flüssigkeit verdunstet, sondern dass ab einem besonders niedrigen Flüssigkeitsstand die Flüssigkeit langsamer verdunstet. Damit der Verbrauch trotzdem richtig gemessen werden kann, wird der Abstand zwischen den Strichen auf der Skala nach unten hin enger.

Einen weiteren Ausgleich bildet die Kaltverdunstungsvorgabe. Denn die Flüssigkeit im Heizkostenverteiler verdunstet auch während der Sommermonate, wenn gar nicht geheizt wird. Um zu verhindern, dass die Ablesewerte verfälscht werden und der Mieter für Heizkosten zahlt, die er gar nicht verursacht hat, wird das Röhrchen überbefüllt. Ein Verdunster ist auf ein Jahr Betrieb ausgelegt. Die Röhrchen werden jährlich ausgetauscht und haben jeweils unterschiedliche Farben. Mieter sollten also darauf achten, dass erstens das Röhrchen nach einem Austausch eine neue Farbe hat und außerdem noch etwas mehr Flüssigkeit enthält als die Skala hoch ist.

Dadurch, dass die Flüssigkeit in dieser Art von Heizkostenverteiler auch durch Einfluss von anderen Wärmequellen verdunstet, ist sie für bestimmte Heizungstypen ungeeignet. Dazu gehören zum Beispiel Fußbodenheizungen, Heizkörper mit Gebläse und Deckenstrahlheizungen. Für die Heizkörper, für die ein Verdunstungsgerät geeignet ist, kann die Skala je nach Typ variieren. Dann spricht man von einer Produktskala. Produktskalen sind je nach Größe und Wärmeverteilung des Heizkörpers an diesen angepasst.

Die richtige Montage des Verdunsters ist wichtig

Heizkostenverteiler müssen in vertikaler Ausrichtung immer in einer Höhe von 75 Prozent der Höhe des Heizkörpers und in horizontaler Ausrichtung mittig angebracht sein. Bei Sonderformen wie etwa Handtuchheizungen, besonders niedrigen Heizkörpern oder Heizungen mit besonderer Wasserführung muss auf eine entsprechende Anpassung des Montageortes geachtet werden, damit das Gerät richtig messen kann. Bei sehr langen Heizkörpern braucht man unter Umständen zwei Heizkostenverteiler. Die Montagehöhe von 75 Prozent wurde gewählt, weil das warme Wasser in der Regel von oben in die Heizung einströmt und deswegen das obere Drittel des Heizkörpers den Normalzustand des Heizverhaltens widerspiegelt.

Abgelesen werden sollte bei einem Verdunster immer nur dann, wenn die Heizung abgekühlt ist. Denn im warmen Zustand dehnt sich die Flüssigkeit im Verdunster aus und zeigt so einen geringeren Verbrauch an. Außerdem ist die Oberfläche der Flüssigkeit gewölbt. Deswegen sollte immer am untersten Punkt der Oberfläche und auf Augenhöhe abgelesen werden. Unter Umständen wird das Ableseergebnis sonst um einen ganzen Strich verfälscht.

Ein falscher Verbrauch kann auch angezeigt werden, wenn um das Verdunstungsgerät herum ein sogenannter Wärmestau entsteht. Das passiert, wenn die Heizung etwa durch schwere Gardinen verhängt oder mit Möbeln zugestellt ist. Die Flüssigkeit im Röhrchen verdunstet dann schneller und der Mieter zahlt am Ende einen höheren Verbrauch als er müsste.

Wird bei einem Heizkostenverteiler falsch abgelesen, wurde er falsch montiert oder an einem ungeeigneten Heizkörper angebracht, so kann für die Heizkostenabrechnung kein korrekter Verbrauch mehr ermittelt werden. Die Heizkosten müssen dann komplett nach Wohnfläche umgelegt werden, was unter Umständen nicht den tatsächlichen Verbrauch des Mieters widerspiegelt. Deswegen erhält der Mieter in solchen Fällen ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Heizungsanlage modernisiert wurde und die Verdunster sich nicht mehr für die Messung des Heizverbrauches eignen.

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Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

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Ist der Befall durch Ungeziefer nicht auf einen Verursacher zurückzuführen, sondern etwa der Lage des Hauses geschuldet, dann können bestimmte regelmäßig durchgeführte Maßnahmen als Betriebskosten angesetzt werden. Sie werden dann vorbeugend durchgeführt. Grundsätzlich zählt die Ungezieferbekämpfung zur Gebäudereinigung. Die Umlagefähigkeit setzt deswegen voraus, dass Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden. Wenn der Kammerjäger nur wegen einzelner Wohnungen anrücken muss, dann zahlt das der Vermieter.

Verursacht ein Mieter den Befall, zahlt er die Ungezieferbekämpfung

Für alle anderen Fälle von Ungeziefer und deren Hinterlassenschaften gilt: wer’s verursacht hat, macht’s auch weg. Das heißt, dass immer, wenn Ungezieferbekämpfung ansteht, weil ein Mieter die Tierchen eingeschleppt hat oder anderweitig dafür verantwortlich ist, dass sie sich ansiedeln, dann muss er auch die Kosten für deren Entfernung tragen. In diesem Fall ist der Vermieter in der Pflicht, sich die Beseitigungskosten als Schadensersatz bei dem Mieter wiederzuholen. Das gilt sogar für wiederholte Maßnahmen, die unter anderen Umständen als Betriebskosten umgelegt werden könnten.

Auch gilt nicht für beliebige Ungeziefer, dass deren Bekämpfung in der Betriebskostenabrechnung ansatzfähig ist – auch wenn sie niemand verursacht hat und die Maßnahmen regelmäßig durchgeführt werden. Der Holzbock zum Beispiel schlägt beim Vermieter zu Buche, denn die Bekämpfung dieser Tierchen läuft unter Instandhaltung. Die Bekämpfung von Schwalbenwanzen wiederum kann umgelegt werden, wenn die Schwalbennester unter Naturschutz stehen und deswegen nicht entfernt werden dürfen.
Wegen Taubenzecken gibt es sogar ein Sonderkündigungsrecht

Der Befall mit Taubenzecken wiegt besonders schwer, da er ein schweres gesundheitliches Risiko mit sich bringt. Auch hier hängt die Frage, wer für die Bekämpfung zahlt, jedoch vom Verursacher ab. Breitet sich die Plage etwa vom Balkon eines einzelnen Mieters aus, der diesen nicht sauber gehalten hat, dann zahlt dieser Mieter die Ungezieferbekämpfung. Vernachlässigt jedoch der Vermieter bestimmte Gebäudeteile, in denen sich daraufhin Tauben und deren Parasiten ausbreiten, muss er die Beseitigung zahlen.

In Berlin kam ein Fall vor Gericht, in dem Mietern sogar ein Sonderkündigungsrecht wegen Taubenzeckenbefalls zugesprochen wurde. Es war in diesem Fall offensichtlich, dass der Befall mit Taubenzecken schon bestanden hatte, bevor die Mieter die Wohnung bezogen hatten. Als sich gesundheitliche Schäden bei ihrem 10 Monate alten Sohn bemerkbar machten und der Vermieter keine nachhaltigen Maßnahmen zur Bekämpfung des Ungeziefers unternahm, kündigten sie fristlos. Der Vermieter klagte dagegen, verlor jedoch. Das Gericht urteilte, dass unter diesen Umständen ein sofortiger Auszug der Mieter gerechtfertigt war.

Ameisen und Motten müssen nachhaltig entfernt werden

Ein besonderes Thema stellen Ameisen dar. Hier ist strittig, ob sie überhaupt als Ungeziefer einzuordnen sind. Ihre regelmäßige Bekämpfung gehört trotzdem grundsätzlich zu den Kosten der Ungezieferbekämpfung. Der Vermieter darf es in diesem Fall und auch bei Mottennestern nicht dabei belassen, das Ungeziefer regelmäßig zu entfernen. Er muss auch bauliche Maßnahmen ergreifen, die darauf abzielen, dass sich die Tierchen grundsätzlich nicht wieder ansiedeln können. Werden Ameisen jedoch außerhalb des Hauses auf umliegenden Flächen bekämpft, so sind die Kosten dafür keine Betriebskosten. Im Haus kann ihre Bekämpfung als unwirtschaftlich angesehen werden, wenn sie sich etwa nur im Erdgeschoss bemerkbar machen.

Alle Maßnahmen, die nur einmalig anfallen, sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dazu zählt z.B. die Beseitigung von Bienen- oder Wespennestern. Es ist außerdem unzulässig, die Bekämpfung von Ungeziefer im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Sollte eine solche Klausel im Mietvertrag stehen, dann ist sie ungültig.

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Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel

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Heizkosten und Warmwasserkosten müssen laut Gesetz sowohl nach Grundkosten als auch nach Verbrauch umgelegt werden. Das heißt, der Mieter zahlt einerseits abhängig davon, wie groß seine Wohnung ist und andererseits abhängig davon, wieviel er verbraucht hat. Der Verbrauch muss dabei mit mindestens 50 Prozent einfließen, höchstens jedoch zu 70 Prozent. Innerhalb der Spanne von 50 bis 70 Prozent kann der Vermieter die Verteilung frei wählen. Wenn nun mitten in der Abrechnungszeit ein Mieterwechsel stattfindet, müssen entsprechend sowohl der Verbrauch als auch die Grundkosten getrennt auf den neuen und alten Mieter verteilt werden. Man spricht hier auch von einem Nutzerwechsel. Dafür gibt es bestimmte Vorschriften.

Kosten nach Verbrauch bei Nutzerwechsel

Für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten schreibt die § 9b Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vor. Diese Zwischenablesung muss entweder zum Ende des Mietvertrages erfolgen oder zum Ende der tatsächlichen Nutzung. Auch wenn ein Mieter vor Vertragsende auszieht, muss er trotzdem noch den Verbrauch bis zum Ende des Mietvertrages zahlen. Sollte der Nutzer allerdings über das Ende des Mietvertrages hinaus die Räumlichkeiten nutzen, dann zahlt er auch diesen Verbrauch und das Vertragsende spielt keine Rolle.

Es gibt keine Vorgabe, dass die Zwischenablesung durch einen Profi vorgenommen werden muss. Auch Laien können in der Regel eine Ablesung vornehmen. Im Idealfall sind beide Mietparteien und der Vermieter bzw. ein Vertreter anwesend. Neben dem Zählerstand sollten die Raumbezeichnung und die Gerätenummer mit aufgenommen werden. Bei elektronischen Heizkostenverteilern ist die Ablesung einfach, weil dort der Stand digital angezeigt wird. Etwas schwieriger ist das bei Verdunstungsgeräten. Das sind kleine Röhrchen mit einer speziellen Flüssigkeit, die an den Heizkörpern angebracht werden. Abhängig davon, wie viel von der Flüssigkeit verdunstet, kann an der Skala am Röhrchen der Heizverbrauch gemessen werden. Bei Heizkostenverteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, sollte bei der Ablesung folgendes beachtet werden: Die Oberfläche der Verdunstungsflüssigkeit ist leicht gewölbt. Die Skala muss also am unteren Ende der Wölbung abgelesen werden, möglichst auf Augenhöhe. Bei Verdunstungsgeräten sollten zusätzlich zu Verbrauchsstand, Raumbezeichnung und Gerätenummer auch die Skalennummer und der Kontrollwert aufgeschrieben werden. Am besten, man fertigt ein Protokoll an, dass von allen Beteiligten unterschrieben wird.

Der bisherige Warmwasserverbrauch wird an dem entsprechenden Zähler abgelesen und dem Altmieter zugeschrieben, während der neue Mieter den Anteil bis zum Ende der Abrechnungsperiode zahlt.

Grundkostenverteilung beim Nutzerwechsel

Heizkosten können theoretisch sowohl nach Gradtagszahlen als auch zeitanteilig verteilt werden. Zeitanteilig bedeutet, dass Alt- und Neumieter jeweils abhängig von der Zeit belastet werden, die sie in der Wohnung verbracht haben. Dabei würde jedoch nicht berücksichtigt, dass in verschiedenen Monaten unterschiedlich geheizt wird. Die Heizkosten nur nach der Mietdauer zu verteilen ist deswegen unüblich. Meist wird also die Gradtagszahlentabelle zur Hilfe genommen.

Die Gradtagszahlen geben jeweils den durchschnittlichen Heizbedarf pro Monat an – und zwar auf der Basis von Tausend. Einem Jahr werden 1000 Heizbedarfseinheiten zugeordnet und so auf die Monate verteilt, dass sie den unterschiedlichen Bedarf im Winter, Sommer etc. monatlich widerspiegeln. Entsprechend ist die Verteilung auf die Mieter nach diesem System gerechter. Wenn einer der Mieter mehr Wintermonate der letzten Abrechnungsperiode in der Wohnung verbracht hat als der andere, dann hat er oder sie entsprechend mehr geheizt. Dem Januar werden zum Beispiel 170 Anteile von 1000 zugeordnet, den Sommermonaten Juni, Juli, August zusammen nur 40.

Die Gradtagszahlen wurden ermittelt, indem 20 Jahre lang bundesweit die Außentemperatur gemessen, eine Durchschnittstemperatur für jeden Tag ermittelt und dieser ein Heizungsbedarf zugeordnet wurde. Dabei ging man davon aus, dass bei einer Außentemperatur von über 15 Grad kein Heizungsbedarf mehr besteht.

Die verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten werden anteilig nach Mietdauer verteilt, weil ihr Verbrauch nicht vom Wetter abhängig ist. Sie werden wie die Heizkosten nach Wohnfläche verteilt.

Nutzerwechselgebühren

Wird doch eine Firma mit der Ablesung der Stände bei der Zwischenablesung betraut, so entstehen dadurch Kosten – die sogenannten Nutzerwechselgebühren. Laut Bundesgerichtshof zählen Nutzerwechselgebühren zu den Verwaltungskosten und sind somit vom Vermieter zu tragen. Sie können jedoch auf die Mieter verteilt werden, wenn das ausdrücklich in deren Mietverträgen festgelegt wurde. Diese Abwälzung ist allerdings nur gültig, wenn der Fall ausgeschlossen wird, dass der Vermieter für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verantwortlich ist. Neu- und Altmieter tragen die Kosten jeweils anteilig, je nach Mietdauer im Abrechnungszeitraum. Es sei denn, es ist im Mietvertrag etwas Anderes vereinbart worden. Dann können die Kosten auch nur einer Partei angelastet werden. Wenn nicht sofort jemand Neues in die Wohnung einzieht, dann teilen sich Vermieter und Altmieter die Nutzerwechselgebühren.

Gibt es einen Leerstand zwischen Alt- und Neumieter und es wird in dieser Zeit geheizt – um etwa Kälteschäden zu vermeiden – dann trägt keiner der Mieter diese Heizkosten. Ist keine Zwischenablesung möglich, dann gibt es dafür eigene Regelungen. Abhängig davon, ob Mieter oder Vermieter das Fehlen der Zwischenablesung zu verantworten haben, erhält der Mieter unter Umständen ein Kürzungsrecht.

Die Nebenkostenabrechnung wird im Übrigen trotzdem erst am Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt. Ausziehende Mieter können keine Zwischenabrechnung erwarten. Denn abgerechnet werden kann erst, wenn der Gesamtverbrauch für den gesamten Abrechnungszeitraum feststeht.

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Wer zahlt für Betriebskostenmanagement

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Ein Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in Sachen Nebenkosten gut gewirtschaftet wird. Alles, was er dafür unternimmt, muss er aus den laufenden Miet-Einnahmen bestreiten. Das besagt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet, dass der Vermieter auf ein „angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis“ achten muss. Die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit schreibt dem Vermieter § 565 das Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Da ein vernünftiges Wirtschaften Teil der Verwaltung ist und Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind, muss der Vermieter also selbst dafür zahlen, wenn er etwa seine Verwaltung mit den ihm zur Verfügung stehenden Mittels effizienter gestaltet. Auch das sogenannte Betriebskosten-Benchmarking, also etwa das Führen von Statistiken zu Ausgaben, ist nicht umlagefähig. Es liegt zudem im Interesse des Vermieters, dass er die Betriebskosten so gering wie möglich hält, weil das seine Mietobjekte attraktiver macht und er außerdem so die restliche Miete höher ansetzen kann.

Betriebskostenmanagement wird durch Ersparnis gegenfinanziert

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Vermieter einen externen Dienstleister damit beauftragt, Betriebskosten zu optimieren – wenn er sich also professionelle Hilfe holt. Eine solche Maßnahme entbindet den Vermieter nicht von der Pflicht, gut zu haushalten. Aber wenn er die Kosten durch professionelle Hilfe von außen optimiert, dann wird davon ausgegangen, dass diese Einsparungen höher ausfallen, als wenn das von der Hausverwaltung selbst gemacht worden wäre. Das heißt, dass der Vermieter, um intern bzw. aus eigener Kraft zu derselben Ersparnis zukommen, zusätzlich Personal hätte einstellen müssen und so ebenfalls Kosten verursacht hätte. Vom Betriebskostenmanagement profitieren zudem beide – Mieter und Vermieter.

Der Vermieter profitiert durch die bereits erwähnte Möglichkeit, seine Objekte besser vermieten zu können und gleichzeitig mehr Spielraum bei der Miete zu haben und der Mieter durch die eingesparten Betriebskosten. Da also das Betriebskostenmanagement noch zusätzliche Einsparpotenziale aufdeckt, sind die Kosten dafür umlagefähig. In der Regel werden die Dienstleister aus der Ersparnis bezahlt, die sie selbst erwirtschaften. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, die Betriebskosten zu reduzieren, aber auch gleichzeitig die Kosten für den Dienstleister umzulegen. Das bedeutet, dass sich die Ersparnis durch das Betriebskostenmanagement jeweils um den Betrag, den der Dienstleister bekommt, verringert.

Müllmanagement als Teil des Betriebskostenmanagements

Eine besonders häufige Art des Betriebskostenmanagements ist das Müllmanagement. Dieses ist seit der Neufassung der Betriebskostenverordnung generell auf die Mieter umlegbar. Denn unter Punkt 8 der BetrKV sind Maßnahmen aufgenommen worden, die nicht nur direkt die Müllbeseitigung betreffen, sondern auch deren Vorbereitung. Wenn also etwa Müllschleusen und Müllkompressoren umlagefähig sind, dann auch das Müllmanagement. Hierbei gestaltet ein Dienstleistungsunternehmen die Standplätze der Mülltonnen, bewirtschaftet diese und kontrolliert auch, ob der richtige Müll in den dafür vorgesehenen Tonnen landet.

Aus dieser Vielfalt der Aufgaben ergibt sich, dass nicht alle Kosten umgelegt werden können. So wird etwa die Einrichtung der Standplätze zu den Baukosten gezählt. Baukosten sind jedoch nicht als Betriebskosten umlagefähig. Auch die Kosten für die anfängliche Planung der Bewirtschaftung sind nur einmalig aus der Ersparnis zu zahlen. Später können sie nicht mehr angesetzt werden, weil sie nicht mehr anfallen. Wenn der Vermieter die erhöhten anfänglichen Kosten nicht im ersten Jahr aus der Ersparnis an den Dienstleister bezahlt, sondern diese stattdessen auf die darauffolgenden Jahre verteilt, ist das problematisch. Denn das würde bedeuten, dass Mieter, die erst später in das Haus ziehen, benachteiligt werden. Sie würden dann Kosten tragen, die lange vor ihrem Einzug entstanden sind und damals auch hätten beglichen werden müssten.

Der Vermieter muss außerdem darauf achten, dass der Dienstleiter jedes Haus einzeln betrachtet. Denn Menge und Regelmäßigkeit der Abfallentsorgung können von Objekt zu Objekt variieren – je nach Mieterstruktur. Bewirtschaftet der Dienstleister also mehrere Objekte, kann er nicht einfach Durchschnittswerte für alle Häuser bilden. Außerdem unterliegt auch der Dienstleister dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.

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Die Müllschleuse in der Nebenkostenabrechnung

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Müllschleusen dienen der verbrauchsabhängigen Abrechnung des Mülls pro Person oder Haushalt. Mit ihrer Hilfe wird die genaue Menge an Müll gemessen, die ein Mieter oder eine Wohnung produziert. Jede Wohnung erhält dafür z.B. eine Chipkarte, die von der Mülltonne eingelesen wird und mit deren Hilfe am Ende des Jahres die eingeworfene Müllmenge genau einem Haushalt zugeordnet werden kann. Die Mieter haben so natürlich einen Anreiz, ihren Müll zu trennen und die Menge an Restmüll möglichst gering zu halten.

Vor einigen Jahren wurde die Müllschleuse explizit in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgenommen. Unter Punkt 8 wurden dort verschiedene Arten der Müllbeseitigung konkretisiert, die vorher nicht näher benannt waren. Neben Müllmengenerfassungsanlagen (Müllschleusen) wurden Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen – deren Betrieb und Kosten als umlagefähig benannt.

Die konkrete Ausgestaltung der Umlage auf die Mieter führte hier und da jedoch zu Klärungsbedarf. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom April 2016 (VIII ZR 78/15) nun einige Grundsatzentscheidungen für die Berechnung und Umlage der verbrauchsabhängigen Müllmenge getroffen. Eine Mieterin verklagte ihre Vermieterin, weil diese zwar eine Müllschleuse angeschafft hatte, den Müll jedoch nicht komplett nach Verbrauch abrechnete. Die Vermieterin legte zunächst 30 Prozent nach Wohnfläche und die restlichen 70 Prozent Müll nach Verbrauch um. Sie entschloss sich dann jedoch, beim Verbrauchsanteil noch eine Mindestmenge zu berücksichtigen, die sich an den kommunalen Abfallgebühren orientierte. Die Kommunen geben eine Mindestjahresmenge pro Kopf an, die beim Müllverbrauch angesetzt wird.

Ansatz einer Mindestmenge erlaubt

Das Gericht entschied, dass das zulässig ist. Denn die Umlage und Abrechnung von Müll mittels einer Müllschleuse geschieht nicht nur auf Grundlage von Punkt 8 der Betriebskostenverordnung. Sie geschieht auch nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort ist allgemein geregelt, nach welchem Schlüssel Betriebskosten umzulegen sind. Ist nichts Anderes vereinbart, geschieht das nach Wohnfläche. Wird jedoch ein konkreter Verbrauch erfasst – wie in diesem Fall die genaue Menge Müll, die ein Haushalt produziert – dann muss zwar nach Verbrauch umgelegt werden. Das Gesetz sagt aber auch, dass der Vermieter auch eine Abrechnung „ganz oder teilweise“ nach dem Verbrauch durchführen kann. Daraus schlussfolgerte der BGH, dass auch das Ansetzen einer Mindestmenge gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss also nicht komplett nach Verbrauch abrechnen und hat einen gewissen Gestaltungsspielraum.

Er hat laut BGH außerdem das Recht, die Abrechnungsgrundlage zu ändern – und das nicht nur einmal. Wenn der Vermieter glaubt, die Art der Umlage neuen Gegebenheiten anpassen zu müssen, kann er das tun. Das geht jedoch nicht rückwirkend und der Vermieter muss die Umstellung den Mietern vor der nächsten Abrechnungsperiode schriftlich ankündigen.

Das Problem der Müllnomaden

Durch das Ansetzen einer Mindestmenge wird unter anderem ein zusätzlicher Anreiz für die Mieter geschaffen, ihren Müll nicht irgendwo anders abzuladen. Die Einführung von Müllschleusen hat nämlich zu einer neuen Problematik geführt – den sogenannten Müllnomaden oder dem sogenannten Mülltourismus. Das heißt, dass Mieter versuchen, ihren Müll nicht unter ihrer Chipkarte in der hauseigenen Müllschleuse zu entsorgen, sondern in anderen Objekten, in denen vielleicht der Zugang zu Mülltonnen möglich ist. Damit werden die Mieter anderer Häuser natürlich über Gebühr belastet. Vermieter solcher Objekte können dann im Übrigen nicht einfach die zusätzlichen Kosten auf die Mieter umlegen. Sollte das Problem bekannt sein, muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, dem Mülltourismus vorzubeugen – also etwa die Mülltonnen nur für Mieter des Hauses zugänglich machen.

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Eine Terrorversicherung ist umlagefähig

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Die derzeitige Nachrichtenlage könnte vielleicht den einen oder anderen Vermieter auf den Gedanken bringen, eine Terrorversicherung abzuschließen. Was zunächst erst einmal abwegig klingt, wurde jedoch bereits 2010 in einem Urteil des Bundesgerichtshofs geregelt und steht durchaus zur Debatte. Denn grundsätzlich gilt: Terrorversicherungen sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Der BGH beschreibt in seiner Urteilsbegründung zwar Einschränkungen für diese Umlagefähigkeit, diese sind jedoch relativ weit gefasst.

Grundsätzlich wird die Terrorversicherung als Sachversicherung angesehen, da sie die Gebäudesubstanz versichert. Sowohl Sach- als auch Haftpflichtversicherungen, also Versicherungen, die das Gebäude und seine Bewohner schützen, sind umlagefähig. Das besagt Punkt 13 der Betriebskostenverordnung. Punkt 13 zählt zwar einige Versicherungsarten auf, diese Aufzählung sei jedoch beispielhaft und nicht abschließend, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH.

Umgelegter Anteil von fast 50.000 Euro

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eine gesonderte Terrorversicherung abgeschlossen, da ihr Anbieter diesen Teil aus der Gebäudeversicherung ausgeschlossen hatte. Der Anteil an der Prämie für die Terrorversicherung, den der Mieter zahlen sollte, hatte 2003 27.606,68 Euro und für 2004 48.687,01 Euro betragen. Insgesamt ging es also für beide Jahre zusammen um eine Streitsumme von 76.293,69 Euro. Die Klägerin, also die Vermieterin, bekam Recht. Der BGH erkannte sowohl die Notwendigkeit der Terrorversicherung an als auch deren Wirtschaftlichkeit. Da nach Darlegung der Klägerin die Versicherung beim einzigen Versicherer abgeschlossen wurde, der diese zum damaligen Zeitpunkt anbot, gab es zu dem Angebot keine Alternative.

Denn der Abschluss einer Terrorversicherung unterliegt, wie alle Betriebskosten, vor allem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten. Die Frage, wann eine Terrorversicherung angebracht ist, also tatsächlich sinnvoll ist, ist jedoch schwer zu beantworten. Im konkreten Fall lag der Gebäudekomplex „in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions“. Die Klägerin hatte außerdem bereits in der vorhergehenden Instanz angegeben, dass das Mietobjekt in einem Ballungsgebiet liegt und die Stadt Sitz des Bundeskriminalamtes und US-amerikanischer militärischer Einrichtungen sei. Außerdem handelte es sich bei der fraglichen Immobilie um einen „großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen Euro hat“ und in dem „städtische Ämter untergebracht“ seien. Die Versicherungssumme muss also unter diesem Gesichtspunkt betrachtet werden. Und es handelte sich bei dem Fall um eine Gewerbeimmobilie. Das heißt jedoch nicht, dass das Urteil nicht auch auf Mietshäuser Anwendung finden kann.

Was heisst gefährdet?

Denn der BGH zählt in seinem Urteil folgende Gebäudearten auf, die er als gefährdet einstuft:

  • Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm)
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude)
  • Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren)
  • Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden

Durch den letzteren Punkt sind also auch normale Miethäuser miteingeschlossen, so lange sie sich in der Nähe eines gefährdeten Gebäudes befinden. Was jedoch generell „in unmittelbarer Nachbarschaft“ bedeutet, ist nicht definiert. Und auch die Einschätzung, ob ein Haus gefährdet ist oder nicht, kann trotz der oben genannten Aufzählung schwer beurteilt werden. Die Gefahr selbst ergibt sich laut BGH aus der Definition von Terroranschlägen, wie sie die Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung nennt. „Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.“ Es stellt sich allerdings die Frage, wer die Gefahr einschätzen soll: der Vermieter, die Versicherung? Terroranschläge sind ihrer Natur nach unvorhersehbar. Und was genau „eine große Anzahl von Menschen“ ist, ist ebenfalls nicht ohne Weiteres zu bestimmen. In jedem Fall ist die Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, so lange sich der Vermieter vor allem an das Gebot der Wirtschaftlichkeit hält.

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Nebenkosten bei kleinen Wohnungen besonders hoch

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Die Mieter der kleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen doppelt drauf. Einerseits sind bei Kleinstwohnungen (unter 45 Quadratmeter) die Mieten pro Quadratmeter höher als bei großen Wohnungen. Laut Immowelt liegt der bundesweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen unter 40 Quadratmeter bei über neun Euro. Für Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 80 Quadratmeter hingegen ist er etwa drei Euro geringer und liegt bei nur knapp sechs Euro. Und auch Mieter großer Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) zahlen nur einen Euro Miete pro Quadratmeter mehr als Mieter von Kleinstwohnungen.

Die kleinsten Wohnungen zahlen die höchsten Nebenkosten

Und zusätzlich sind laut Daten der Mineko auch die jährlichen Nebenkosten auf den Quadratmeter gerechnet bei Kleinstwohnungen am höchsten. Sieht man sich die absoluten Nebenkosten gemessen an der Wohnungsgröße an, so steigt, wie man es erwarten würde, die Höhe der Nebenkosten mit der Größe der Wohnung. Kleine Wohnungen verursachen niedrige Nebenkosten, große Wohnungen verursachen hohe Nebenkosten. Auf die Quadratmeterzahl heruntergerechnet kehrt sich dieses Verhältnis jedoch um. Die Nebenkosten pro Quadratmeter steigen, je kleiner die Wohnung ist (siehe Grafik). Umgekehrt sinken die Nebenkosten pro Quadratmeter, je größer eine Wohnung ist.

Nebenkosten pro Quadratmeter

 

Der Mieter einer Wohnung, die über 120 Quadratmeter misst, zahlt in Deutschland im Schnitt jährlich 21 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter. Hingegen zahlt der Mieter einer Wohnung mit einer Fläche von unter 45 Quadratmeter das Doppelte – rund 41 Euro pro Quadratmeter. Sogar innerhalb der Kategorie der Kleinstwohnungen bleibt dieses Verhältnis bestehen. Je kleiner die Wohnung desto höher die Nebenkosten pro Quadratmeter. Das heißt: die Mieter der allerkleinsten Wohnungen in Deutschland zahlen auf den Quadratmeter gerechnet die allerhöchsten Nebenkosten.

Geht man davon aus, dass in Kleinstwohnungen vor allem Singles leben, dann werden diese besonders belastet. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes lag 2014 die Belastung durch Wohnkosten für Haushalte von Alleinlebenden bei fast 40 Prozent des Haushaltseinkommens. Im bundesweiten Durchschnitt waren es 27 Prozent. Für armutsgefährdete Alleinlebende war sie noch höher: Sie gaben im Schnitt 60 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Wohnung aus. Auch von den Hartz-IV-Empfängern lebt der überwiegende Teil in kleinen Wohnungen. Nach Angaben der Agentur für Arbeit gibt es in Deutschland 1,8 Millionen Bedarfsgemeinschaften mit einer Person. Diesen Bedarfsgemeinschaften wird eine Wohnfläche von maximal 45 Quadratmetern zugewiesen. 55 Prozent der Hartz-IV-Empfänger leben also in kleinen Wohnungen.

Umlageschlüssel wirkt sich auf Höhe der Nebenkosten aus

Der Grund für diese Diskrepanz liegt in der Art der Abrechnung. Nebenkosten können nach verschiedenen Umlageschlüsseln auf die Mieter verteilt werden. Sie können entweder pro Person, pro Wohnung, pro Quadratmeter oder nach einer prozentualen Verteilung abgerechnet werden. Das gilt für alle Betriebskosten außer für die Heizkosten, deren Grundverbrauch ausschließlich nach Quadratmetern umgelegt wird. Der Grundverbrauch beträgt zwischen 30 und 50 Prozent der Heizkosten. Der Rest der Heizkosten wird nach Verbrauch berechnet. Hier würde die Wohnungsgröße also wieder zu Buche schlagen, da in größeren Wohnungen mehr geheizt werden muss als in kleinen.

Bei vielen anderen Betriebskosten kann sich der Vermieter jedoch aussuchen, ob er sie nach Wohneinheit, nach Quadratmetern, nach Personen oder nach Prozent umlegt. Und die Umlage nach Wohneinheit kann dafür sorgen, dass die Nebenkosten pro Quadratmeter bei kleinen Wohnungen steigen. Denn wird nach Wohnung abgerechnet, dann zahlen alle Wohnungen dasselbe. Egal, wie groß oder klein sie sind. Wie eine bestimmte Betriebskostenart umgelegt wird, ist aus der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Dort muss der Vermieter die Umlageschlüssel jeweils angeben. Andernfalls wäre nicht nachvollziehbar, wie sich die Nebenkosten für einen bestimmten Mieter berechnen.

Situation in Bundesländern ähnlich

Die Zahlen in den einzelnen Bundesländern zeichnen ein ähnliches Bild. In Berlin zahlen Mieter der kleinsten Wohnungen (unter 45 Quadratmeter) gut 40 Euro jährlich an Nebenkosten, Mieter mittlerer Wohnungen (60 bis 80 Quadratmeter) etwa 33 Euro und Mieter von Wohnungen über 120 Quadratmeter nur knapp 23 Euro pro Quadratmeter. In Bayern ist der Unterschied besonders deutlich. Hier zahlt der Mieter für die Nebenkosten einer Kleinstwohnung auf den Quadratmeter gerechnet knapp 58 Euro im Jahr, während es bei den Bewohnern von Wohnungen über 120 Quadratmetern nur knapp 22 Euro sind. Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter von Kleinstwohnungen in Brandenburg. Sie zahlen im Schnitt 33 Euro pro Quadratmeter. Am höchsten sind die Nebenkosten in dieser Wohnungskategorie in Schleswig-Holstein. Hier zahlen Mieter besonders kleiner Wohnung stolze 66 Euro pro Quadratmeter.

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Künftig soll bei Mieterhöhungen und Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche gelten.

Die Auswirkungen der „tatsächlichen Wohnfläche“

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Der BGH kippte Anfang des Jahres die sogenannte Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wurde bisher eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, so durfte sie von der eigentlichen Größe um zehn Prozent nach oben oder unten abweichen. Diese vereinbarte Fläche galt später auch für alle Berechnungen und Mieterhöhungen. Die bisherige Rechtsprechung besagte, dass der Mieter erst gegen eine Abweichung vorgehen konnte, wenn diese über der Zehn-Prozent-Grenze lag.

Das Urteil des BHG zur Anwendung der „tatsächlichen Wohnfläche“

Nun kam der BGH zu einer anderen Einschätzung und wich damit von seiner früheren Meinung ab. Er stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag steht. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann muss diese auf Grundlage der eigentlichen Größe der Wohnung berechnet werden und nicht auf Grundlage der Wohnfläche, die im Mietvertrag steht. Das Urteil hat keinerlei Auswirkungen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Größe stimmt. Doch Flächenangaben in Mietverträgen weichen häufig von der tatsächliche Wohfläche ab und vererben sich dann von Mietvertrag zu Mietvertrag.

In der Urteilsbegründung heißt es denn auch, dass ansonsten mit „vertraglich fingierten Umständen“ gearbeitet würde und nicht mit den tatsächlichen. Die Klägerin war in dem Fall die Vermieterin, die einen Teil einer Mieterhöhung mit der Tatsache begründete, dass die Fläche der Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH stimmte zwar zu, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche und in diesem Fall größere Fläche der Wohnung zugrunde gelegt werden sollte. Die Vermieterin verlor dennoch, weil sie versucht hatte, die Miete bis über die Kappungsgrenze, also um mehr als 15 Prozent zu erhöhen. Die Gültigkeit der Kappungsgrenze bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Urteil hat zu allerlei Fragestellungen geführt. Denn es hat potenziell Auswirkungen auf die Vereinbarung von Mieten, auf die Umlage von Betriebskosten, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen und auf die Erstellung von Mietspiegeln. Das Urteil des BGH bezog sich jedoch selbstverständlich auf den konkreten Fall und macht zu allem anderen keine Angaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) plant deswegen, es in der jetzigen Legislaturperiode gesetzlich zu konkretisieren.

Der Gesetzgeber plant Anpassungen zur „tatsächlichen Wohnfläche“

In seinen „Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts in der 18. Legislaturperiode“ bekräftigte das BMJV, dass ein „Abstellen auf die vereinbarte Mietfläche“ dazu führen würde, dass Mieter „nicht existente Mieten und Betriebskosten zahlen“ müssten und der Vermieter hierfür auch Mieterhöhungen verlangen könnte. Es erklärt darin, die Frage, „auf welche Weise eine Wohnfläche zu ermitteln ist und von welchen Werten auszugehen ist“, konkretisieren zu wollen. Und zwar vor allem in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Laut Daten der Mineko liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland zwischen 25 und 33 Euro (Betriebskosten zuzüglich Heizkosten). Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter in Rheinland-Pfalz und am höchsten sind sie in Hamburg. Wie sich die Rechtsprechung genau auf die Betriebskosten auswirken wird, wird man erst in ein paar Jahren sagen können. Je nachdem, ob die vereinbarte Wohnfläche in einem Mietvertrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist, könnten sich die Kosten entsprechend erhöhen oder senken.

Die Pläne des BMJV sehen vor, gesetzlich festzulegen, dass auch für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ die tatsächliche Wohnfläche gelten soll. Bisher war es so, dass sich eine Wohnungsvergrößerung oder -verkleinerung nicht auf die Miete auswirkte. Denn im Mietvertrag wird eine Miete vereinbart, die für die gesamte Wohnung gilt und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter. Wurde etwa eine Wohnung durch Modernisierung größer, so konnte der Vermieter zwar die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen. Er konnte die Erhöhung jedoch nicht mit der größeren Wohnfläche begründen. Eine verkleinerte Fläche wirkte sich wiederum nachteilig für den Mieter aus, der trotzdem dieselbe Miete zahlen musste. Der Gesetzgeber will nun festlegen, dass für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ auf jeden Fall auch „die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich“ ist und so für „Verteilungsgerechtigkeit“ sorgen. Auch die Umlage der Betriebskosten soll sich in Zukunft nach der wirklichen Größe der Wohnung richten. Dafür soll geregelt werden, wie „die Wohnfläche zu berechnen ist“, wenn die Parteien bei einer Vermietung nichts dazu vereinbart haben.

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Bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen besonders aufpassen.

Nebenkostenabrechnungen bei Umzug besonders fehleranfällig

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Zieht ein Mieter aus seiner bisherigen Wohnung aus oder in eine neue ein, muss er bei der Nebenkostenabrechnung besonders aufpassen. Rund ein Fünftel aller zu prüfenden Abrechnungen, die bei Mineko eingehen, stammen von Mietern, die die Wohnung gewechselt haben. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen nach Umzügen liegt bei 94 Prozent. Im Vergleich dazu liegt sie bei Abrechnungen aus laufenden Mietverträgen bei knapp 90 Prozent. Gravierender als die Fehlerhäufigkeit ist jedoch die finanzielle Auswirkung für den Mieter. Nachzahlungsforderungen bei Umzügen sind besonders hoch.

Hohe Nachzahlung nach dem Umzug

Mieter sollen im Schnitt nach einem Umzug 440 Euro nachzahlen. Das heißt, entweder bei der letzten Nebenkostenabrechnung aus der alten Wohnung oder bei der ersten Nebenkostenabrechnung in der neu bezogenen Wohnung. Der Mieter hat jedoch in der Regel nicht den gesamten letzten Abrechnungszeitraum in der Wohnung verbracht. Es sei denn, er ist direkt zum 1.1. oder 31.12. umgezogen. Abrechnungen nach Umzügen müssten deswegen im Schnitt relativ gering ausfallen, weil sie sich nur auf einen Teil des Abrechnungszeitraumes beziehen. Bei Abrechnungen aus laufenden Verträgen liegt die Nachzahlungsforderung jedoch bei 565 Euro, also nur 115 Euro höher. Diese Zahl bezieht sich auf Abrechnungszeiträume von einem Jahr. Im Vergleich dazu sind also Nachzahlungsforderungen aus Abrechnungen nach einem Umzug verhältnismäßig hoch. Mieter sollten bei Nebenkostenabrechnungen mit sogenannten verkürzten Nutzungszeiträumen genau hinschauen, ob tatsächlich nur ein Teil des gesamten Abrechnungszeitraums zugrunde gelegt wurde. Bei Prüfungen durch Mineko ergab sich hier eine durchschnittliche Ersparnis von 210 Euro. Das heißt, im Schnitt war die Nachzahlungsforderung fast doppelt so hoch wie sie hätte sein dürfen.

In der Regel wird für den Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen das Kalenderjahr zugrunde gelegt. Das muss jedoch nicht so sein. Bei etwa jeder fünften Abrechnung in der Mineko-Prüfung wurde ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt. Meist steht der gültige Zeitraum im Mietvertrag im Paragraphen zu den Betriebskosten. Ist das nicht der Fall, sollte sich der Mieter danach erkundigen. Nur dann kann er beurteilen, ob bei einem Umzug seiner Nebenkostenabrechnung der richtige Zeitraum zugrunde gelegt wurde.

Unterschiede in der Nebenkostenabrechnung bei Auszug und Einzug

Es gibt außerdem Unterschiede zwischen Nebenkostenabrechnungen nach Auszügen und Nebenkostenabrechnungen nach Einzügen. Die Fehlerquote bei Auszügen ist am höchsten. Sie liegt mit 96 Prozent sogar noch über dem Durchschnitt der Fehlerquote bei Umzügen allgemein. Hier müssen Mieter also am allermeisten aufpassen, auch wenn der Auszug schon lange zurückliegt. Denn im schlimmsten Fall kommt die letzte Abrechnung aus der vorherigen Wohnung erst knapp zwei Jahre nach dem Umzug. 32 Prozent der für den letzten Zeitraum abgerechneten Nebenkosten sollen die Mieter hier in der Regel nachzahlen. Die Hälfte davon ist im Schnitt zu viel berechnet.

Die erste Nebenkostenabrechnung nach dem Bezug einer neuen Wohnung ist in der Regel etwas weniger fehleranfällig. Dennoch liegt auch hier die Fehlerquote noch bei 93 Prozent. Nachzahlungsforderungen belaufen sich auf das Mittel bei Umzügen: rund 440 Euro. Davon lassen sich in der Regel gut 200 Euro durch eine Prüfung bei Mineko einsparen.

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Darf der Vermieter die Strom- oder Wasserversorgung einstellen?

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Wenn Mieter mit ihren Zahlungen der Miete und auch der Betriebskosten in Rückstand geraten, mag mancher Vermieter versucht sein, dem Mieter die Versorgung mit Strom zu kappen oder die Heizung abzustellen, um Druck auszuüben. Jedoch ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Im Falle eines Cafés führte der Konflikt um das Abstellen der Heizung bis vor den Bundesgerichtshof. Da dem Mieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, unterließ er die Vorauszahlungen und später auch die Mietzahlungen im Ganzen. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag und drohte damit, die Heizung abzustellen. Um die Wahrmachung dieser Drohung zu unterbinden, wurde vorbeugende Unterlassungsklage erhoben. Der BGH konstatierte, dass Vermieter gewerblichen Mietern sprichwörtlich den Hahn abdrehen dürfen, wenn diese auch nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wärmeversorgung nutzen und keine Zahlungen mehr leisten. Bei Wohnraum kann die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme nicht so einfach eingestellt werden. Was hierbei zu beachten ist, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Basis zur Versorgungssperre

Grundsätzlich ist der Vermieter stets angehalten, die vermietete Wohnung dem Nutzer in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen auch beizubehalten, solange der Mietvertrag gilt. Wenn die Versorgung mit Strom oder Warmwasser seitens des Vermieters während eines laufenden Mietverhältnisses eingestellt wird, kommt dies einem Mietmangel gleich und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Wie sich die Situation jedoch nach Ende des Mietverhältnisses gestaltet, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Es gibt jedoch Fälle, in denen eine Versorgungssperre ausdrücklich nicht erfolgen darf. Dies gilt selbstverständlich, wenn der Mieter die Zahlungen an den Versorger oder im Rahmen der Nebenkosten an den Vermieter regelmäßig leistet. Weiterhin darf der Vermieter auch nach gekündigtem Mietvertrag die Strom- und Wasserversorgung nicht einstellen, wenn der Mieter bei einem Räumungsstreit sich innerhalb der Räumungsfrist befindet. Schließlich ist eine Versorgungssperre ausgeschlossen, wenn der Mieter etwaige Mietrückstände begleicht und somit der Kündigungsgrund hinfällig wird. Somit ist es auch im Falle einer Räumungsklage wohl kaum zulässig, dem Mieter die Heizung abzustellen und ihn auf diesem Wege zum Auszug zu bewegen, da Wohnen als schutzbedürftiger Belang einzustufen ist. Gilt für den Einzelfall, dass der Vermieter beispielsweise den Strom abstellen darf, so muss der Mieter stets im Voraus über diese Maßnahme in Kenntnis gesetzt werden.

Was passiert bei einer unzulässigen Versorgungssperre?

Entschließt sich der Vermieter, einen zahlungssäumigen Mieter nicht mehr mit Strom oder warmem Wasser zu beliefern, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Sollte sich herausstellen, dass die Sperre unzulässig ist, kann der Mieter zumindest die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem er beispielsweise nicht heizen konnte und darüber hinaus womöglich Schadensersatz verlangen. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Klage wegen Körperverletzung. Hier sind Mieter also durch das Mietrecht weitgehend geschützt, selbst wenn sie bereits gekündigt wurden und die Wohnung räumen müssen.

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Nutzergruppen und Vorverteilung in der Heizkostenabrechnung

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Für manche Vermieter kann es sinnvoll sein, bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung unterschiedliche Nutzergruppen zu erfassen und eine Vorverteilung der Gesamtkosten vorzunehmen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn in einem Wohngebäude verschiedene Messgeräte zum Einsatz kommen. In diesem Fall ist eine Aufteilung nach Nutzergruppen sogar erforderlich, um den Gesamtverbrauch entsprechend dieser Aufteilung zu trennen und so die Nebenkostenabrechnung für den Mieter möglichst nachvollziehbar zu gestalten. Aber was genau sind Nutzergruppen? Wonach werden diese eingeteilt? Und wie erfolgen die Vorerfassung und die Vorverteilung? MINEKO hat die Antworten.

Die Aufteilung der Liegenschaft in Nutzergruppen

Zunächst ist anzumerken, dass die Bildung von Nutzergruppen nur in Verbindung mit der Heizkostenabrechnung erforderlich werden kann. Für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gilt sie nicht. Nutzergruppen werden im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung behandelt wie ein Wohngebäude mit mehreren Parteien. Sie stellen die Zusammenfassung von Wohneinheiten mit gleichen Eigenschaften dar, was die Verbrauchserfassung angeht. Ziel einer Aufteilung nach Nutzergruppen ist die Berücksichtigung von verschiedenen Gegebenheiten innerhalb einer Wohnanlage. Solche unterschiedlichen Bedingungen können bei Mischnutzungen vorliegen (Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten) oder bei Liegenschaften, die aus mehreren Gebäuden bestehen, welche unterschiedlich ausgestattet sind in Bezug auf Ermittlung der Verbrauchswerte. Eine Nutzergruppe muss insofern homogen sein, dass deren Mitglieder das Mietobjekt auf gleiche Weise nutzen und dass die Verbrauchserfassung mit Messgeräten des gleichen Fabrikats vorgenommen wird.

Wann müssen unterschiedliche Nutzergruppen erfasst werden?

Eine Unterteilung auf mehrere Nutzergruppen ist durch die Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Dort heißt es in § 5 Absatz 2: „Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird.“ Wenn somit in einem Gebäude der Verbrauch an Heizenergie mit unterschiedlichen Messgeräten (z. B. Wärmezähler, elektronische Heizkostenverteiler, Verdunstungsmesser oder Funkmessgeräte) ermittelt wird, so muss der Vermieter den Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppen in der Abrechnung aufführen. Ebenso ist diese Regelung anzuwenden, wenn die Nutzer einer Liegenschaft sich in wesentlichen Punkten unterscheiden wie beispielsweise einer Anlage mit Mietwohnungen und einem Frisörladen.

Vorerfassung und Vorverteilung

Werden in einer Heizkostenabrechnung mehrere Nutzergruppen aufgeführt, muss in diesem Zusammenhang ebenfalls eine Vorerfassung erfolgen. Das bedeutet, für jede Nutzergruppe muss der Gesamtverbrauch gemessen werden. Dies hat zur Folge, dass für jede Gruppe ein eigener geeichter Zähler installiert sein muss. Diese Messungen werden für die Vorverteilung genutzt. Bei diesem Schritt werden die Gesamtkosten des Hauses auf die jeweiligen Nutzergruppen verteilt. Dazu legt der Vermieter einen entsprechenden Schlüssel fest. Ziel dieser Rechnung ist die Ermittlung der Gesamtkosten für jede Nutzergruppe. Die weitere Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten innerhalb einer Nutzergruppe erfolgt entsprechend der Heizkostenverordnung, wonach mindestens 50 % und maximal 70 % der Kosten nach Verbrauch zu verteilen sind, während für die übrigen Grundkosten die Wohnfläche als Umlageschlüssel gilt.

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Heizkessel

Öltankreinigung in der Nebenkostenabrechnung

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In Bezug auf die Heizkostenabrechnung ist es oftmals fraglich, welche Kostenpositionen genau abgerechnet werden, wenn in der Nebenkostenabrechnung eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten erfolgt. So zählen zu den Heiznebenkosten unter anderem die Kosten für den Brennstoff, die Öllieferung oder die Erfassung des Verbrauchs. In der Vergangenheit gab es immer wieder Streit darüber, ob ebenso die Ausgaben für die Reinigung des Öltanks unter die umlagefähigen Nebenkosten fallen. MINEKO klärt, welche Voraussetzungen hierfür gegeben sein müssen, und ob diese bei der Öltankreinigung zutreffen.

Bewertung der Umlagefähigkeit

Damit die Öltankreinigung vom Mieter zu tragen ist, muss sie gemäß den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung fortlaufend anfallen und dem Vermieter im Rahmen des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der Heizungsanlage entstehen. Dies trifft auf die Öltankreinigung zu. Des Weiteren ist ihre Umlagefähigkeit in § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung festgehalten: „Betriebskosten … sind: die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten … der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,“. Auch der Bundesgerichtshof bestätigte in einem Urteil diese Annahme. Demnach ist die Reinigung nicht als Instandhaltungsmaßnahme zu betrachten, da deren Notwendigkeit nicht erst dann gegeben ist, wenn bereits eine Fehlfunktion oder ein Defekt in der Heizungsanlage vorliegt. Vielmehr dient Öltankreinigung der Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit, da diese beeinträchtigt ist, wenn die Maßnahme ausbleibt. So wird dadurch unter anderem die Verschlammung der Rohre vermieden. Daher handelt es sich eher um Wartung als um eine Instandhaltungsmaßnahme.

Ausnahmen

Es können jedoch Situationen auftreten, in denen die Öltankreinigung nicht als umlagefähige Betriebskosten über den Mieter abgerechnet werden können. Dies ist dann der Fall, wenn zum Beispiel die Innenwände neu beschichtet werden oder wenn der Tank mit Rostschutzfarbe gestrichen wird. Sollte eine Reinigung unbedingt notwendig werden, weil der Öltank so verschmutzt und verstopft ist, dass die Heizung ausfällt, dann handelt es sich wie bei den anderen Fällen um Instandhaltung, also Maßnahmen, welche einmalig anfallen und der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit dienen. Diese Kosten hat allein der Vermieter zu tragen.

Turnus beträgt mehr als ein Jahr

Ein entscheidender und daher besonders strittiger Punkt ist die Frage, ob man von einem Kostenpunkt sprechen kann, der regelmäßig anfällt, auch wenn dies im Abstand von mehreren Jahren geschieht. So wird eine Öltankreinigung nur alle fünf bis sieben Jahre fällig. Eine Nebenkostenabrechnung wird dagegen im Jahresrhythmus erstellt. Dennoch erkennt der BGH auch diese großen Intervalle als regelmäßig an und knüpft damit an seine Rechtsprechung bezüglich der Reinigung von Dachrinnen und der Prüfung der Elektroanlage an. Der Vermieter muss die Kosten bei der Anfertigung der Betriebskostenabrechnung nicht zwangsläufig auf die entsprechenden Jahre verteilen. Es genügt, die Ausgaben für die Öltankreinigung in dem Jahr abzurechnen, in dem diese auch tatsächlich entstanden sind.

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Heizungsregler

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

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Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach dem Verbrauch errechnet werden, der tatsächlich im Verlauf des Abrechnungszeitraums entstanden ist. Da erscheint es doch sinnvoll, ausschließlich nach dem Verbrauch abzurechnen? Wäre dies die gerechteste Verteilung? MINEKO gibt Antworten.

Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist vorgeschrieben

Vielen Mietern erscheint es logisch, bei der Heizkostenabrechnung nur den Verbrauch zu berücksichtigen, den sie selbst verursacht haben. Tatsächlich ist es jedoch nur bei den Kosten für Kaltwasser zulässig, zu 100 % nach Kubikmetern umzulegen. Die Heizkostenverordnung schreibt für die Heizkosten und die Warmwasserkosten eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor, wobei der Anteil der Verbrauchskosten mindestens 50 % und maximal 70 % betragen soll. Die übrigen Grundkosten sind entsprechend der Wohnfläche zu verteilen. Aber welchen Hintergrund hat diese Aufteilung? Warum ist es sinnvoll, zumindest einen Teil als Festkosten anzusetzen?

Gründe gegen eine rein verbrauchsabhängige Berechnung

Dass für einen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten der Verteilerschlüssel der Wohnfläche gilt, hat durchaus seinen Sinn. So kann eine Heizungsanlage niemals einen Wirkungsgrad von 100 % erreichen, weil es in jedem Haus zu Wärmeverlusten kommt. Dabei geht die Wärme zum einen über die Außenwände des Gebäudes verloren, zum anderen können Nachbarn davon profitieren, wenn beispielsweise die Leitungen an deren Wänden entlang verlaufen. Des Weiteren entstehen nicht alle Kosten in Verbindung mit der Heizanlage allein durch das Heizen. Bereits der Betrieb sowie der dafür aufzubringende Strom und die Wartung sind Kosten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. Bei einer Heizkostenabrechnung, die nur nach Verbrauch erstellt wird, wären dies Kosten, die allein der Vermieter tragen müsste. Doch auch für Mieter ergeben sich mitunter Vorteile aus der Berücksichtigung der Festkosten. Der Verbrauch an Heizenergie hängt teilweise von der Lage der Wohnung im Haus ab. Liegen diese außen, muss mehr geheizt werden. Ähnliches gilt für Wohnungen, die aufgrund einer längeren Abwesenheit gar nicht geheizt werden. Hier heizt der Nachbar praktisch mit und hat dementsprechend einen höheren Verbrauch. Eine Abrechnung, welche die Wohnfläche mit einbezieht, trägt diesem Umstand Rechnung. Ziel der Vorgaben ist demnach eine höhere Einzelfallgerechtigkeit.

Kann man eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vereinbaren?

Trotz der Regelungen der Heizkostenverordnung können gewisse Umstände eine Abrechnung der Heizkosten, die zu 100 % nach Verbrauch umgelegt werden, ermöglichen. Wenn Mieter und Vermieter zusammen ein Zweifamilienhaus bewohnen, sind diese nicht verpflichtet, die Heizkostenverordnung anzuwenden. In diesem Fall ist es erlaubt, eine rein verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten zu erstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Dann muss allerdings für alle Mieter der gleiche Verteilerschlüssel gelten.

 

 

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Mieterhöhung und Nebenkosten bei Teilinklusivmiete

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Bei der Vereinbarung der Mietzahlungen ist es gängig, dass neben der Kaltmiete auch Abschlagszahlungen hinsichtlich der Nebenkosten geleistet werden. Am Ende eines Abrechnungszeitraums erstellen Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, um herauszufinden, ob die tatsächlich entstandenen Kosten durch die Vorauszahlungen abgedeckt wurden. Allerdings existieren auch andere Formen der Mietzahlung. Eine davon ist die Teilinklusivmiete. Wir widmen uns im Folgenden dieser Mietvariante, welche vor allem in älteren Mietverträgen vorhanden ist und erläutern, welche Besonderheiten bezüglich der Nebenkosten auftreten und was bei Mieterhöhungen zu beachten ist.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Wie der Name bereits verrät, sind bei dieser Zahlform der Miete einige aber nicht alle Bestandteile inklusive. Und zwar wird für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die sogenannten kalten Betriebskosten, ein pauschaler Betrag vereinbart, welcher in der Miete enthalten ist. Im Gegensatz dazu werden bei einer Inklusivmiete alle Nebenkosten mit einem festgelegten Satz seitens des Mieters beglichen. Dies schließt Schwankungen in den Zahlungen aus und macht die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung hinfällig. Es ist genau festgelegt, welche Nebenkostenarten bei einer Teilinklusivmiete nicht in der Pauschale enthalten sind. Dies betrifft in erster Linie die Heizkosten und in zweiter Linie die Kabelgebühr. Über die diese Positionen muss dementsprechend eine jährliche Abrechnung erfolgen, sofern die Heizkostenverordnung Anwendung findet.

Problem der Mieterhöhung

Zwar ergibt sich für Vermieter der Vorteil, dass sie weniger Aufwand bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung aufbringen müssen. Auf der anderen Seite treten mitunter Schwierigkeiten auf, wenn diese die Miete erhöhen wollen. Dies liegt unter anderem darin begründet, dass oftmals keine vergleichbaren Wohnungen als Orientierungspunkt herangezogen werden können. Auch der örtliche Mietspiegel ist kaum ein geeigneter Bezugspunkt, da hier lediglich die Kaltmiete erfasst wird. Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten herzustellen, können Vermieter Wohnungen auswählen, bei denen ebenfalls eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist. Des Weiteren können sie die konkreten Nebenkosten auf die Kaltmiete der Vergleichswohnungen draufschlagen oder diese im umgekehrten Fall abrechnen, um die Nettokaltmieten vergleichbar zu machen. Dabei kann es strittig sein, in welcher Höhe die Betriebskosten hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind. Laut Bundesgerichtshof müssen Vermieter hierbei die tatsächlichen Kosten für ihr Mietobjekt ausweisen. Werden dagegen durchschnittliche Werte angegeben, ist dies nicht zulässig. Darüber hinaus sind Vermieter angehalten, bereits in dem Schreiben zur Mieterhöhung die Betriebskosten anzugeben, welche konkret von der Teilinklusivmiete abgedeckt werden. Unterlassen sie eine derartige Angabe, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. Schließlich ist den Vermietern nicht möglich, die Nebenkosten selbst zu erhöhen, wenn die Ausgaben dafür ansteigen.

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Haus aus Geldscheinen und Münzen

Nebenkostenabrechnung nach Soll- oder Ist-Vorauszahlungen?

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Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die für die unterschiedlichen Positionen wie Grundsteuer, Müll oder den Hausmeister angefallenen Kosten aufführen und anhand der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen berechnen, ob die Abschläge die tatsächlich entstandenen Kosten decken. Wenn der Mieter mehr Vorauszahlungen geleistet hat als der Vermieter an Nebenkosten ausgegeben hat, so steht dem Mieter eine Gutschrift des Differenzbetrags zu. Reichen die Abschlagszahlungen nicht aus, so muss der Mieter den Unterschied als Nachzahlung begleichen. In der Vergangenheit kam es oftmals zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob in der Betriebskostenabrechnung Soll- oder Ist-Vorauszahlungen anzugeben sind. Was das ist, worin sich diese Formen unterscheiden und welche Regelungen die Vermieter beachten müssen, erläutert MINEKO im Folgenden.

Unterscheidung Soll- und Ist-Vorauszahlungen

Die Begriffe Soll-Vorauszahlungen und Ist-Vorauszahlungen sind danach zu differenzieren, ob die Bezahlung bereits erfolgt ist. Das bedeutet, bei Ist-Vorauszahlungen handelt es sich um die Beträge, welche der Vermieter bereits vom Mieter mit der monatlichen Warmmiete erhalten hat. Dagegen werden unter Soll-Vorauszahlungen diejenigen Abschläge gefasst, die zwar zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sind, aber noch ausstehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter in Zahlungsverzug mit der Miete gerät und der Vermieter zum Ende der Abrechnungsperiode nicht alle Abschlagszahlungen verzeichnen kann. In der Nebenkostenabrechnung sollten jedoch die Ist-Vorauszahlungen aufgeführt werden, damit es für den Mieter nachvollziehbar ist, welche Zahlungen der Vermieter zugrunde legt.

Was passiert, wenn der Vermieter nach Soll-Vorauszahlungen abrechnet?

Laut der früheren Rechtsprechung war Angabe von Soll-Vorauszahlungen in der Betriebskosten- abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter für den betreffenden Abrechnungszeitraum keine Vorauszahlungen erhalten hat und diese einklagen musste. Lange trieb die Gerichte außerdem die Frage um, ob dieses Vorgehen einen formellen oder einen materiellen Fehler darstellt. Vor einigen Jahren entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Abrechnung formell weiterhin ordnungsgemäß ist, wenn sie statt der geforderten Ist-Vorauszahlungen Soll-Vorauszahlungen enthält. Das heißt, ein etwaiger Nachzahlungsanspruch kann seitens des Vermieters weiterhin gefordert werden. Zudem kann der Mieter dann nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Allerdings ist dies als materieller Fehler einzustufen, den es zu berichtigen gilt. Die formelle Ordnungsgemäßheit bleibt durch diese fehlerhafte Angabe unberührt, unabhängig davon, ob der Mieter die Vorauszahlungen ganz, nur zum Teil oder überhaupt nicht geleistet hat.

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Versicherungsunterlagen, Taschenrechner und Kugelschreiber

Müssen Mieter für die Öltankversicherung aufkommen?

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Bei der Beantwortung der Frage gilt grundsätzlich: Mieter müssen bestimmte Versicherungen nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. So darf der Vermieter Kosten für den Sach- und Haftpflichtschutz gegen die Folgen von Wasser, Feuer, Sturm und andere Elementarschäden umlegen, ebenso verhält es sich mit den Kosten für die Öltankversicherung.

Einordnung der Öltankversicherung in die Betriebskosten

Die Öltankversicherung stellt eine besondere Form der Haftpflichtversicherung dar. Damit zählt sie nach § 2 Ziffer 13 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesem Fall darf der Vermieter die Versicherungsprämie in der Nebenkostenabrechnung in der Rubrik Versicherungen gegenüber dem Mieter ausweisen, diese darf jedoch nicht bei der Aufführung der Heizkosten auftreten. Achten Sie also aufmerksam darauf, dass die Öltankversicherung nicht in beiden Abrechnungen auftaucht. Übrigens: Nicht umlegen darf der Vermieter dagegen die Kosten für die Rechtsschutz- oder Hausratversicherung.

Die Öltankversicherung: Eine teure Notwendigkeit für den Vermieter

Selbst wenn Erdgas der am häufigsten verwendete Brennstoff für Heizungen ist und es bei Neubauten mit Abstand den bevorzugten Energieträger darstellt, liegt der Bestand von Heizungen, die mit Öl betrieben werden, immer noch bei mehreren Millionen. Eine Öltankversicherung stellt für jeden Vermieter eine Notwendigkeit dar, denn eine Ölheizung ist für ihn mit vielfältigen Risiken verbunden. Je älter der Öltank und die Zuleitungen sind, desto größer sind die Gefahren eines kostenintensiven Defekts. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Öl beim Einfüllen in den Öltank ausläuft und im Erdreich versickert. Gelangt Öl ins Erdreich, muss der verseuchte Grund saniert und als Sondermüll entsorgt werden. Bereits ein Liter des fossilen Brennstoffs reicht aus, um immense Kosten zu verursachen. Meist fallen auch die Gutachterkosten hoch aus. Außerdem ist mit Schäden an der Immobilie selbst zu rechnen. Je nach Lage des Öltanks fällt die Berechnung der Prämien unterschiedlich aus. So ist es von großer Relevanz, ob sich der Öltank ober- oder unterirdisch befindet. Der Standort im Keller gilt hierbei als oberirdisch. Bei oberirdisch stehenden Öltanks sind Defekte früher erkennbar und mindern die Prämienbelastung.

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Herbstlaub

Was Mieter und Vermieter im Herbst beachten müssen

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Beim Thema Herbst denken viele an farbenprächtige Bäume und sonnige, wenn auch nicht mehr allzu warme Tage. Auf der anderen Seite steht dem idyllischen Bild dieser Jahreszeit regnerisches und windiges Wetter gegenüber. Eine für Mieter und Vermieter lästige Erscheinung ist das Fallen der Blätter und somit das Aufkommen von Massen an Herbstlaub. Aber wer ist eigentlich für dessen Beseitigung verantwortlich? Und was passiert, sollte ein Passant auf dem nicht gekehrten Laub ausrutschen? Wer haftet für daraus entstehende Schäden?

Wer entfernt das Laub im Herbst?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Eigentümer dazu verpflichtet ist, die Gehwege seines Grundstücks von Laub zu befreien. Als Vermieter hat man mehrere Möglichkeiten: Man kann zum einen die Pflicht zum Laub harken auf seine Mieter übertragen. Dies muss allerdings im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem obliegt es dem Besitzer weiterhin, zu kontrollieren, ob die Mieter ihre Aufgaben auch wirklich erledigen. Vernachlässigt ein Mieter eine solche Räumpflicht, ist der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung zu erteilen. Alternativ kann der Vermieter die Laubentfernung auch selbst vornehmen oder von einer Firma durchführen lassen. Die dafür anfallenden Ausgaben kann er über die Betriebskosten abrechnen, wodurch diese Kosten von den Mietern getragen werden. Diese Arbeiten können in der Nebenkostenabrechnung dann unter der Position Müll (in Bezug auf die Entsorgung) oder in der Gartenpflege auftauchen.

Durch nasse Witterungsbedingungen kann das Laub auf der Straße rutschig werden und eine Gefahr für Fußgänger darstellen. In der Regel haften die Besitzer für etwaige Unfälle von Passanten, die auf dem Herbstlaub ausrutschen. Dies gilt natürlich nur, wenn der Eigentümer das Laub nicht ordnungsgemäß entfernt hat bzw. der dafür zuständige Mieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. In derartigen Fälle kommt meistens die Haftpflichtversicherung zum Tragen.

Entsorgung und Kehrzeiten

In Bezug auf die fallenden Blätter im Herbst gilt es nicht nur, das Laub vom eigenen Weg zu entfernen, sondern dieses auch ordnungsgemäß zu entsorgen. Geschieht dies nicht, müssen die Verursacher mit Bußgeldern in Höhe von rund 300 € rechnen. So ist es beispielsweise nicht zulässig, die Überreste in den Wald zu fahren oder gar anzuzünden. Gibt es auf dem Grundstück, auf dem das Laub anfällt, einen Garten, so ist dieses über den Kompost zu entsorgen. Es muss jedoch nicht permanent gefegt werden. Beim Laub fegen verhält es sich ähnlich wie mit dem Winterdienst: In der Woche muss zwischen sieben und 20 Uhr gekehrt werden, am Wochenende muss das Laub erst ab neun Uhr entfernt werden. Zudem muss nicht den ganzen Tag lang gefegt werden.

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Heizungsregler, Geldscheine und Grundriss

Heizkosten bei Leerstand

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Wenn eine oder mehrere Wohnungen in einem Gebäude nicht vermietet sind, bleibt oft die Frage offen, wer für die Kosten aufkommt, welche in den leeren Wohnungen entstehen. Des Weiteren ist oft unklar, ob der Vermieter die leeren Räume heizen muss und ob Mieter die Miete mindern können, wenn sie aufgrund des Leerstands der Nachbarwohnung höhere Heizkosten haben. MINEKO klärt im Folgenden die wichtigsten Fragen zu den Heizkosten bei Leerstand.

Wer zahlt die Leerstandskosten?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter sämtliche Kosten, die in Verbindung mit einer oder mehreren leerstehenden Wohnungen in seinem Mietobjekt stehen, selbst tragen muss. Für die Nebenkostenabrechnung bei Leerstand muss der Vermieter betsimmte Dinge beachten. Er darf auch die Nebenkosten nicht so verteilen, dass die übrigen Mieter durch den Leerstand zusätzlich belastet werden. Demnach muss der Vermieter ebenso für die Heizkosten aufkommen, sollte in der betreffenden Wohnung die Heizung weiterlaufen.

Müssen leerstehende Wohnungen geheizt werden?

Leerstand kann für die übrigen Mieter vor allem im Winter ein Ärgernis bedeuten. Wenn kein Wärmeaustausch in den anliegenden Räumen stattfindet und die Wärme nicht über die Wände abgeleitet wird, müssen die Nachbarn oftmals mehr heizen, um die Temperatur zu halten. So heizen sie gleichsam die leerstehende Wohnung von nebenan mit. Daraus ergibt sich die Frage, ob der Vermieter dafür sorgen muss, dass den Mietern keine Zusatzkosten durch höhere Verbräuche entstehen, indem er die Heizkörper in den nicht vermieteten Räumen anschaltet. Eine grundsätzliche Pflicht dazu besteht nicht. Leerstehende Wohnungen müssen nicht beheizt werden, sodass eine bestimmte Temperatur erreicht wird. Dennoch sind Vermieter angehalten, zu gewährleisten, dass die verbleibenden Mieter ihre Wohnungen auf etwa 20 bis 22 Grad heizen können. Dies gilt auch bei bestehendem Wärmeabfluss, welcher durch Leerstand bedingt wird.

Wann stellt ein Leerstand eine Belastung dar?

Mancher Mieter ist versucht, die höheren Heizkosten, welche durch eine leerstehende Nachbarwohnung verursacht werden, als Mietmangel geltend zu machen. Durch eine Mietminderung könnte man so den erhöhten Ausgaben entgegenwirken. Dies wird jedoch von der Rechtsprechung in der Regel nicht anerkannt, da der Leerstand an sich bzw. hohe Verbräuche selbst keinen Mangel an der Mietsache darstellen. Zudem kann der Mieter nicht fordern, dass die leere Wohnung geheizt wird. Dies liegt im Ermessen des Vermieters. Diesem ist es jedoch untersagt, vorhandene Heizkörper in leerstehenden Räumen abzumontieren mit dem Ziel, so die eigenen Heizkosten zu senken. Dieses Vorgehen fand beim Bundesgerichtshof keine Zustimmung. Wann ein gravierender Leerstand vorliegt, der zu ungerechten Belastungen der Mieter führt, ist jeweils nach dem Einzelfall zu beurteilen. So entschied der BGH, dass ein Leerstand von knapp neun Prozent noch keine übermäßige Belastung darstellen würde. In anderen Fällen wurden jedoch abweichende Entscheidungen getroffen. Es kommt immer auch darauf an, wie lange der Leerstand anhält.

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Mieter bei der Belegeinsicht

Vermieter verweigert Belegeinsicht

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Bei der Klärung strittiger Positionen in der Betriebskostenabrechnung spielen die Originalbelege, die nur dem Vermieter vorliegen, eine wichtige Rolle. Welche Rechte hat ein Mieter, wenn er vermutet, dass die angegebenen Zahlen nicht korrekt sind und dass die Gesamtforderung zu hoch ist? Welche Schritte sind möglich, wenn der Vermieter die Einsicht in die Dokumente verweigert?

Das Recht des Mieters auf Belegeinsicht

Wenn Zweifel an der Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung bestehen, sollte der Mieter die Möglichkeit wahrnehmen, die Korrektheit des Zahlenwerks anhand der Originalunterlagen zu überprüfen. Er hat das Recht darauf, die Originalbelege einzusehen. Vor einer Einsicht ist es sinnvoll zu prüfen, ob sich dieser Aufwand lohnt oder ob es effizientere Möglichkeiten gibt, offene Fragen zu klären. Erst wenn feststeht, dass sich bestimmte Unstimmigkeiten nicht ohne die Originalbelege beseitigen lassen, sollte der Mieter den Vermieter zur Vorlage auffordern.

Die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, eine Einsicht in die für die Nebenkostenabrechnung relevanten Unterlagen zu gewähren. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in der Neubaumietenverordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Allerdings kann sich der Vermieter in bestimmten Fällen dagegen wehren, die Belege als Kopie zuzusenden. Ein Mieter, der eine Belegeinsicht vornehmen will, muss sich darauf einstellen, dass dies beim Vermieter vor Ort geschieht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Detail jeden einzelnen Beleg zu erläutern; eine geordnete Übergabe der Unterlagen zu Einsicht reicht aus. Es ist Sache des Mieters, die notwendigen Informationen selbst aus den Unterlagen herauszusuchen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?

Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt und auch auf wiederholte Aufforderungen nicht reagiert, kann der Mieter die Nachzahlung der Betriebskosten vorläufig zurückbehalten. Der juristische Grund dafür ist, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und seine Forderung nicht ausreichend begründet hat. Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, bei Gericht auf Gestattung der Belegeinsicht zu klagen. Allerdings gibt es nicht viele Situationen, in denen eine derartige Klage sinnvoll ist, da unnötige juristische Schritte das Vertrauensverhältnis belasten.

Heizkostenabrechnung mit Zähler

Heiznebenkosten

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In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter als umlagefähige Betriebskosten gezahlt werden muss, erläutert MINEKO im Folgenden.

Was gehört zu den Heiznebenkosten?

Welche Kosten, die durch den Betrieb der Heizanlage entstehen, auf den Mieter umlegbar sind, ist in § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung geregelt. Die folgende Auflistung zeigt die wichtigsten Heiznebenkosten auf:

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten umfassen diejenigen Ausgaben, welche im Zuge des Ankaufs der jeweiligen Brennstoffe getätigt werden. Hierbei gilt für den Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Zudem darf dieser nicht die tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen, die im Rahmen der Anschaffung anfallen, sondern er muss den Gegenwert des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs ermitteln.

Verbrauchsanalyse

Seit 2009 dürfen Vermieter die Kosten für die Analyse des Verbrauchs über die Heiznebenkosten abrechnen. Ziel dieses Vorgehens ist es, ein Bewusstsein für einen verantwortungsbewussten Umgang mit der Heizenergie zu schaffen.

Verbrauchserfassung

Auch die Kosten für die Erfassung der Verbräuche kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich muss der Vermieter nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung den Verbrauch mit entsprechend geeichten Messgeräten erfassen. Unter den Kosten für die Verbrauchserfassung werden mehrere Posten erfasst. Bei diesen handelt es sich zum einen um Ausgaben für die Gerätemiete, für die Ablesung, für die Kontrolle der Funktionstüchtigkeit der Messgeräte und für die Erstellung der Heizkostenabrechnung.

Öllieferung

Des Weiteren zählt die Anlieferung des Öls zu den umlagefähigen Heiznebenkosten. Dies betrifft jedoch nur den Betrag, welchen die Heizölfirma abrechnet. Etwaige Kosten für die Überwachung der Lieferung können nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Betriebsstrom

Unter dem Betriebsstrom ist derjenige Strom zu verstehen, der verwendet wird, um die Heizanlage zu betreiben. Dieser Strom kann unter anderem genutzt werden für die Umwälzpumpe, den Brennmotor, den Brennkessel, den Kompressor sowie verschiedene Regelungsanlagen und Zeitschaltuhren. Es besteht die Möglichkeit, diesen Stromverbrauch mittels eines Zählers zu erfassen und entsprechend abzurechnen. Ist kein Messgerät vorhanden, muss der Verbrauch geschätzt werden.

Wartungskosten

Die Kosten für die Wartung der Heizanlage sind in der Regel umlagefähige Heiznebenkosten, wobei hier besonders auf die Unterscheidung zwischen Reparaturarbeiten und tatsächlichen Wartungsarbeiten wie der Kontrolle, Pflege und ggf. Reinigung geachtet werden muss.

Immissionsschutz

Werden Messungen durchgeführt, um die Immissionen festzustellen, sind die dafür anfallenden Ausgaben entsprechend den Regelungen der Heizkostenverordnung vom Mieter zu tragen. Diese Messungen sind außerdem durch das Bundesimmissionsschutzgesetz geregelt.

Nicht umlagefähige Heiznebenkosten

Zwar können Vermieter die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung über die Heiznebenkosten abrechnen, da diese oftmals durch externe Firmen übernommen wird. Die Anfertigung der Abrechnung der Betriebskosten sind jedoch Ausgaben, die der Vermieter allein tragen muss. Des Weiteren sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen, also alle Maßnahmen, die zur Instandsetzung und zur Instandhaltung dienen, nicht als Betriebskosten umlagefähig. Dies betrifft unter anderem Tankreinigungskosten oder die Umstellung von Gas auf Öl. Schließlich müssen Vermieter auch für die Dienstleistungen von Wärmedienstfirmen aufkommen, worunter zum Beispiel Inkassoleistungen oder Formblattberatungen fallen.

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Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

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In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Wasserzähler und Hand mit Münzen

Eichung der Messgeräte

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Wasserzähler und Wärmezähler erfassen den Verbrauch in Mietwohnungen. Aufgrund ihrer Daten ermitteln Vermieter den Verbrauch der einzelnen Mieter und berechnen anhand dessen den Kostenanteil der jeweiligen Mieter für die verbrauchsabhängigen Kosten in der Nebenkostenabrechnung. Damit diese Verbrauchserfassung fehlerfrei erfolgen kann, ist es wichtig, dass die Zähler ordnungsgemäß funktionieren und in regelmäßigen Abständen geeicht werden. Welche Vorschriften diesbezüglich existieren und welche Folgen es haben kann, wenn die Messgeräte nicht geeicht werden, erläutern wir im Folgenden.

Eichgesetz und Eichpflicht

Es existieren sowohl ein Eichgesetz als auch eine Eichordnung, welche vom Gesetzgeber erlassen wurde. Diese sollen verhindern, dass aufgrund fehlerhafter Messergebnisse Manipulationen möglich werden. Darin wird unter anderem vorgeschrieben, dass für die Zähler in Mietwohnungen eine Eichpflicht besteht. Von dieser Regelung sind Strom- und Gaszähler, aber auch Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler betroffen. Es obliegt in Wohnanlagen stets dem Versorger, zu prüfen, ob und wann eine Eichung notwendig wird. Messgeräte wie Heizkostenverteiler oder Warmwasserkostenverteiler fallen dagegen nicht unter die Eichpflicht. Dies liegt darin begründet, dass diese Verteiler keine physikalischen Größen erfassen, sondern stattdessen bestimmen, wie viele Anteile die einzelnen Nutzer am Gesamtverbrauch haben.

Eichfristen

Eichungen von Messgeräten sind notwendig, da sich durch den Kalk im Wasser und durch Rost Ablagerungen auftreten, welche zu fehlerhaften Messergebnissen führen. Bezüglich der Abstände schreibt das Eichgesetz eine Eichung von Kaltwasserzählern alle sechs Jahre vor, während Warmwasserzähler alle fünf Jahre geeicht werden sollen. Die Eichgültigkeit für Gaszähler beträgt sogar ganze acht Jahre.

Umlagefähigkeit der Eichkosten

Trotz des Umstands, dass Eichungen nicht jedes Jahr anfallen, darf der Vermieter die Kosten für selbige auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei kann der Vermieter die Kosten in dem Jahr abrechnen, in dem diese anfallen oder diese auf mehrere Jahre aufteilen. Alternativ zur Eichung besteht für den Vermieter auch die Möglichkeit, den betroffenen Zähler nach Ablauf der Eichfrist austauschen zu lassen. Auch diese Kosten kann er über die Nebenkosten vom Mieter tragen lassen. Oftmals sind die Kosten für ein neues Messgerät günstiger als die Nacheichung des alten. Handelt es sich allerdings um eine Neuanschaffung oder den Austausch eines kaputten Geräts, so gelten diese Kosten nicht als umlegbare Betriebskosten.

Versäumen der Eichfrist

Wenn Vermieter oder Versorger die vorgegebenen Fristen zur Eichung nicht einhalten, drohen ihnen Bußgelder, welche von den jeweiligen Bundesländern festgesetzt werden. Des Weiteren können Mieter, deren Verbrauch mit ungeeichten Messgeräten erfasst worden ist, das Kürzungsrecht laut Heizkostenverordnung in Anspruch nehmen und 15 % von den berechneten Kosten für die Warmwasserversorgung abziehen. Jedoch ist hierbei Vorsicht geboten. So kann die Betriebskostenabrechnung auch bei nicht geeichten Zählern voll anerkannt werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der korrekte Verbrauch erfasst wurde. Der Umstand, dass die Eichfrist verpasst wurde, kommt in diesem Fall keinem Verwendungsverbot gleich.

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Wartung der Heizungsanlage

Sind Wartungskosten umlagefähig?

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Die Frage nach der Umlagefähigkeit bestimmter Kostenpositionen stellt sich nicht nur bei der Nutzwechselgebühr, der Gartenpflege oder den Kosten für den Hausmeister. Als ebenso umstritten werden die Kosten für die Wartung technischer Anlagen und Einrichtungen betrachtet. Hierbei ist die Begriffsbestimmung ein wesentlicher Aspekt sowie die Abgrenzung zwischen Wartungs- und Reparaturarbeiten. MINEKO erläutert im Folgenden, ob Maßnahmen zur Wartung auf den Mieter umgelegt werden können.

Was sind Wartungskosten?

In der Betriebskostenverordnung werden Wartungskosten als die „Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ definiert. Demnach umfassen Wartungsarbeiten häufig auch Reinigungsmaßnahmen sowie die Kontrolle in Bezug auf die Funktionstüchtigkeit der jeweiligen Anlagen. Derartige Kostenpositionen sind grundsätzlich umlagefähig. Die Wartung folgender Einrichtungen und Anlagen kann in der Nebenkostenabrechnung relevant werden:

  • Gasgeräte
  • Blitzableiter
  • Alarmanlage
  • Feuerlöscher
  • Fahrstuhl
  • Brandmelde- bzw. Sprinkleranlage
  • Notstromaggregate
  • Heizungsanlage

Wartungsarbeiten oder Reparaturarbeiten?

Für die Umlagefähigkeit von Wartungskosten ist zu differenzieren, wann es sich um Wartungsarbeiten handelt, die in regelmäßigen Abständen anfallen, und wann vielmehr Reparaturkosten abgerechnet werden. Wenn Vermieter nämlich Vollwartungsverträge mit dem entsprechenden Dienstleister abgeschlossen haben, besteht die Möglichkeit, dass in den Arbeiten nicht nur die Pflege und Überprüfung der Funktionsfähigkeit enthalten sind, sondern auch Maßnahmen zur Wiederherstellung, also Reparaturarbeiten. Reparaturen zählen zur Instandsetzung und gehören somit zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese Arbeiten werden nur in Einzelfällen zur Behebung eines Mangels vorgenommen und stellen damit keine Betriebskosten dar, welche durch Regelmäßigkeit gekennzeichnet sind. Wartungsarbeiten werden zudem unabhängig von einem bestimmten Anlass wie beispielsweise dem Ausfall des Fahrstuhls durchgeführt, während für Reparaturen ein gewisser Defekt auftreten muss.

Was kann der Vermieter tun?

Der Vermieter ist im Fall der gleichzeitigen Erledigung von Arbeiten, deren Kosten umlagefähig sind, und solchen, deren Kosten allein vom Vermieter zu tragen sind, angehalten, dass dies in der Rechnungsstellung genau berücksichtigt wird. Die Handwerker müssen also bei der Erstellung der Rechnung für die Wartung genau auflisten, welche Maßnahmen unter welchem Material- und Arbeitsaufwand durchgeführt wurden, damit der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten einen Überblick über die umlagefähigen Kosten hat. Ein Praxistipp: Liegen in der Betriebskostenabrechnung die Wartungskosten der Heizungsanlage mehr als fünf Prozent über den Brennstoffkosten, so lohnt sich für Mieter mitunter ein Blick in die Belege, um festzustellen, ob neben der Wartung auch Reparaturkosten verrechnet wurden.

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Nicht umlagefähige Nebenkosten - MINEKO

Wer trägt die Kosten für die Dachrinnenreinigung?

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Eine häufige Quelle für Fehler in der Nebenkostenabrechnung besteht darin, dass Vermieter Kostenpositionen abrechnen, die nicht umlagefähig sind. Das bedeutet, die Vermieter wälzen mitunter Kosten auf die Mieter ab, für welche sie selbst aufkommen müssten. Eine Kostenposition, bei der es diesbezüglich schon zu Rechtsstreitigkeiten kam, die bis zum Bundegerichtshof gefochten wurden, ist die Dachrinnenreinigung. MINEKO klärt im Folgenden auf, ob die Kosten für die Säuberung der Dachrinne überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können bzw. unter welchen Umständen der Vermieter diese nicht selbst tragen muss.

Umlagefähige Betriebskosten

In Bezug auf die Frage, ob die Kostenposition Dachrinnenreinigung umlagefähig ist, muss zunächst geklärt werden, wann bestimmte Kosten überhaupt als Betriebskosten einzuordnen sind. Dies ist in der Betriebskostenverordnung geregelt, welche Betriebskosten als Kosten definiert, die dem Vermieter fortlaufend und regelmäßig anfallen durch den Gebrauch und die Bewirtschaftung der Mietsache. Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungskosten, mit deren Nutzung bestimmte Mängel behoben werden.

Wann kann die Dachrinnenreinigung umgelegt werden?

Für die Entscheidung, ob die Kosten für die Dachrinnenreinigung vom Vermieter oder den Mietern zu tragen sind, muss also betrachtet werden, wie diese Kosten einzuordnen sind. Handelt es sich um Nebenkosten oder um Instandhaltung? Fällt diese Arbeit regelmäßig an oder wird sie nur einmalig durchgeführt? Befinden sich in der unmittelbaren Umgebung des Hauses viele Bäume, so ist davon auszugehen, dass aufgrund des hohen Laubaufkommens die Dachrinne in durchaus regelmäßigen Abständen von den herabfallenden Blättern befreit werden muss. Ist die Dachrinne jedoch verstopft, weil sich beispielsweise Bruchstücke verrotteter Ziegel darin befinden, so kann die Reinigung dieser als Maßnahme zur Instandhaltung gewertet werden, um den Mangel der Verstopfung zu beseitigen. Im ersteren Fall sind die Kosten für die Reinigung umlagefähig, da diese Maßnahme in regelmäßigen Abständen notwendig ist und zum Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands des Mietobjekts dient. Im letzteren Fall kann der Vermieter die Kosten nicht umlegen, da es sich nicht um eine wiederkehrende Maßnahme handelt, sondern somit eine „Reparatur“ im weitesten Sinne durchgeführt wird.

Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten?

Die Frage nach der Umlagefähigkeit einer bestimmten Kostenposition steht mitunter im Zusammenhang mit der Frage, wie diese einzuordnen ist. Handelt es sich bei der Reinigung der Dachrinnen um Kosten für die Entwässerung? Oder sind dies vielmehr Kosten für die Hausreinigung? Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass die Dachrinnenreinigung unter die sonstigen Betriebskosten fällt. Diese müssen im Mietvertrag festgehalten sein, damit der Vermieter sie umlegen kann. Dabei ist es nicht hinreichend, zu vereinbaren, dass der Mieter für sonstige Betriebskosten aufkommen muss. Die Position Dachrinnenreinigung muss ausdrücklich benannt werden.

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Rasenmäher

Beteiligung der Mieter an der Gartenpflege

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Für viele Mieter hat ein Mietobjekt einen Mehrwert, wenn ein Garten dazugehört. Doch eine derartige Anlage bedarf der regelmäßigen Pflege. Inwieweit betrifft dies die Mieter? Können diese zur Gartenarbeit verpflichtet werden? Wer trägt die Kosten dafür? Welche Arbeiten umfasst eine Regelung zur Gartenpflege durch den Mieter? Und inwieweit hat der Vermieter hier ein Weisungsrecht bezüglich der Gestaltung?

Wann müssen Mieter die Gartenpflege übernehmen

Solange es keine anderslautenden Absprachen gibt, obliegt die Pflege eines Gartens oder er Außenanlage eines Mietobjekts allein dem Vermieter. Er kann allerdings die dadurch entstehenden Kosten, sofern sie umlagefähig sind, auf den Mieter übertragen. Diese werden dann in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten abgerechnet. Alternativ können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter für die Pflege des Gartens zuständig ist. Eine solche Regelung wird üblicherweise im Mietvertrag festgehalten. Diese kann allgemeiner Natur sein und folgendermaßen lauten: „Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen“ oder „Die Gartenpflege übernimmt der Mieter“. Neben derartigen zulässigen Formulierungen gibt es jedoch auch unzulässige Klauseln. Neben einer allgemeinen Regelung können Mieter und Vermieter auch konkrete Arbeiten vereinbaren, die durch den Mieter zu erledigen sind. Zudem können die Vertragsparteien festlegen, wie oft beispielsweise der Rasen gemäht und die Hecken geschnitten werden sollen.

Welche Arbeiten müssen Mieter übernehmen?

Sofern im Mietvertrag nur allgemein festgehalten ist, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, umfasst dies einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Laub harken oder Unkraut jäten. Einfache Pflegearbeiten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie keine besonderen Fachkenntnisse erfordern und keine wesentlichen Kosten bzw. Zeitaufwand verursacht. Daher zählen folgende Arbeiten auch weiterhin zu den Aufgaben des Vermieters:

  • Düngen der Pflanzen
  • Säubern des Teiches
  • Fällen von Bäumen
  • Vertikutieren
  • Nachsähen des Rasens

Darf der Vermieter die Art der Gartenpflege vorschreiben?

Sowohl die Art als auch den Umfang der Gartenpflege kann der Mieter weitestgehend selbst bestimmen, wenn ihm diese Aufgabe obliegt. Der Vermieter hat in dieser Hinsicht kein Weisungsrecht und kann dem Mieter nicht vorschreiben, was im Garten zu tun ist. So kann der Mieter zum Beispiel einen Naturgarten oder einen Komposthaufen einrichten, solange die Nachbarn sich dadurch nicht gestört fühlen. Die Grenze ist allerdings überschritten, wenn der Garten verwahrlost und verwildert.

noch für eine gelegentliche Dachrinnenreinigung oder Ähnliches aufkommen.

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Mieterin mit Sparschwein

Nebenkostenzahlungen Teil 3: Zurückbehaltungsrecht

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Nachdem wir diese Woche bereits über die angemessene Höhe der Betriebskosten und den Unterschied zwischen einer Nebenkostenpauschale und der Vorauszahlung berichtet haben, stellt sich im Folgenden die Frage nach dem Zurückbehaltungsrecht bzw. der Rückforderung. Wir zeigen auf, welche Situation und welche Umstände gegeben sein müssen, damit Mieter die Vorauszahlungen einbehalten. Denn die alleinige Fehlerhaftigkeit einer Nebenkostenabrechnung begründet noch nicht das Ausbleiben der Vorauszahlungen. Mieter dürfen nicht einfach aus Willkür die Vorauszahlungen nicht leisten.

Zurückbehaltungsrecht oder Rückforderung?

Zunächst ist zwischen den Begriffen Zurückbehaltungsrecht und Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlungen zu unterscheiden. Ein Mieter kann die Vorauszahlungen nur einbehalten, wenn bestimmte untenstehende Voraussetzungen erfüllt sind, und wenn das Mietverhältnis zwischen ihm und dem Vermieter noch besteht. Das Recht auf Zurückbehaltung der Nebenkosten dient Mietern als Druckmittel für die Vermieter, um gewisse Missstände zu korrigieren. Etwas anders verhält es sich, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Da der ehemalige Mieter nach der Kündigung des Mietvertrags keine Vorauszahlungen mehr leistet, kann er diese auch nicht einbehalten. Für diese Situation steht ihm jedoch das Recht auf Rückforderung der Vorauszahlungen zu. Dieses kann der Mieter jedoch nur geltend machen, wenn ihm zuvor die Möglichkeit verwehrt blieb, mithilfe des Zurückbehaltungsrechts seine Forderungen beim Vermieter durchzusetzen.

Wann können Mieter vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen?

Grundsätzlich können Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Bei formellen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung ist zudem eine etwaige Nachzahlungsforderung hinfällig. Der Mieter kann also bei einer formell falschen Abrechnung sowohl die Nachzahlung als auch die Vorauszahlungen verweigern. Dies gilt jedoch nur solange, bis der Vermieter die Abrechnung korrigiert hat, wobei hier die Korrekturfrist zu beachten ist. Bei materiellen Fehlern, also Fehlern, welche den Rechenweg betreffen, kann der Mieter kein Zurückhaltungsrecht geltend machen. Des Weiteren dürfen Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, wenn der Vermieter gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt oder diese dem Mieter zu spät zukommen lässt. Schließlich steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Vermieter auf Anfrage weder Einsicht in die Belege gewährt noch die Möglichkeit besteht, sich von diesen Kopien zu machen. Allerdings ist es immer eine Frage des Einzelfalls, wann Mieter von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen können. Schließlich gilt es zu beachten, dass sich die Einbehaltung der Zahlungen nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen bezieht. Der Mieter bleibt weiterhin verpflichtet, die Kaltmiete zu leisten.

Unterzeichnung des Mietvertrags

Nebenkostenzahlungen Teil 1: Vorauszahlungen und Pauschale

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Bei den Vereinbarungen zur Warmmiete existieren verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten zu behandeln. Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Vermieter für die Kosten aufkommen muss, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen. Er kann aber über eine entsprechende Regelung diese Kostenpositionen, sofern sie regelmäßig und dauerhaft auftreten, auf die Mieter umlegen. Eine solche Vereinbarung wird meist im Mietvertrag getroffen. Der Mieter leistet demensprechend zusätzlich zur Grundmiete einen Betrag, mit dem die Nebenkosten abgedeckt werden. Dies betrifft allerdings nur umlagefähige Positionen. Reparaturarbeiten oder Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels entstehen, sind weiterhin vom Vermieter zu tragen. Ist zwischen den Vertragsparteien eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter festgelegt, stellt sich die Frage, wie die Zahlung dieser erfolgt. Dies kann zum einen über eine Pauschale und zum anderen mit der gängigeren Variante der Nebenkostenvorauszahlungen abgewickelt werden. Im Folgenden erläutert MINEKO den Unterschied zwischen diesen beiden Zahlungsformen der Nebenkosten.

Nebenkostenpauschale

Wie der Name es vermuten lässt, zahlt man als Mieter im Falle einer vereinbarten Umlage der Nebenkosten einen pauschalen Betrag, der in der Regel monatlich zu entrichten ist. Ob dieser festgelegte Satz die tatsächlich anfallenden Betriebskosten abdeckt, ist in diesem Fall unerheblich, da mit dieser Zahlung die Nebenkosten als abgegolten betrachtet werden. Die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung entfällt, wenn eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde. Insofern hat der Mieter keine Nachzahlungen zu befürchten, ihm wird aber ebenso wenig ein Guthaben erstattet. Daher geht der Vermieter bei einer pauschalen Zahlung das Risiko ein, dass er die Nebenkosten bei steigendem Bewirtschaftungsaufwand nicht anheben kann, während der Mieter in Kauf nehmen muss, einen höheren Betrag zu zahlen für den Fall, dass die Bewirtschaftungskosten künftig sinken.

Nebenkostenvorauszahlungen

Vereinbaren Mieter und Vermieter statt einer Pauschale, dass die Betriebskosten über Vorauszahlungen entrichtet werden, zahlt der Mieter die tatsächlich anfallenden, umlagefähigen Nebenkosten vorab. Gleichzeitig verpflichtet eine derartige Regelung den Vermieter, jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dabei wird ermittelt, ob die geleisteten Zahlungen die Kosten abdecken oder ob sich eine Differenz ergibt, wodurch der Vermieter entweder eine Rückzahlung erstatten muss oder eine Nachzahlung fordern kann.

Mischformen

Schließlich besteht die Möglichkeit, diese beiden Zahlungsvarianten miteinander zu kombinieren. Wenn dies im Mietvertrag geregelt wurde, wird zumeist eine Trennung nach verschiedenen Nebenkostenpositionen dahingehend vorgenommen, dass für manche Kostenpunkte eine Vorauszahlung geleistet werden muss, während andere pauschal abgerechnet werden. So bietet sich eine Vorauszahlung bei verbrauchsabhängigen Kostenpositionen wie Heizung oder Wasser an, da der Vermieter hierbei nicht im Vorfeld absehen kann, wie hoch die Kosten ausfallen. Bei den verbrauchsunabhängigen Positionen ist dagegen eine Pauschale denkbar, da es z.B. bei einer Gemeinschaftsantenne um einen festen Kostensatz handelt.

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Hände mit Taschenrechner, Geld und Brille und Geld

Vorwegabzug in der Nebenkostenabrechnung

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In manchen Nebenkostenabrechnungen wird ein sogenannter Vorwegabzug vorgenommen. Dieser wird unter Umständen notwendig, wenn ein Mietshaus gemischt genutzt wird. Unter Mischnutzung ist das Vorhandensein von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verstehen. Aber was genau ist ein Vorwegabzug? Wie wird dieser vorgenommen? Sind Vermieter verpflichtet, bei Gewerbeeinheiten in ihrem Mietobjekt stets einen solchen Vorwegabzug auszuweisen? Wie wirkt es sich auf die Nebenkostenabrechnung aus, wenn ein Vorwegabzug ausbleibt, obwohl er erforderlich ist?

Was bedeutet Vorwegabzug und wie erfolgt dieser?

Bei einem Vorwegabzug werden die Gesamtkosten von verschiedenen Mieter- bzw. Nutzergruppen ermittelt und in der Betriebskostenabrechnung getrennt aufgeführt. Das bedeutet, die Kosten, welche für den Gewerbeanteil des Hauses anfallen, werden von den Kosten für die Wohneinheiten abgezogen. Somit werden nur die Gesamtkosten des Wohnanteils auf die Mieter, welche das Haus bewohnen, umgelegt. Dadurch soll eine enorme Mehrbelastung dieser Mieter verhindert werden.

Allerdings darf der Vermieter nicht einfach die Kosten für das Gewerbe im Haus abziehen und in der Nebenkostenabrechnung nur die Gesamtkosten der Wohnräume aufführen. Aus der Betriebskostenabrechnung muss deutlich hervorgehen, dass ein Vorwegabzug erfolgt ist. Demnach muss der Vermieter die gesamten Kosten sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnräume in der Nebenkostenabrechnung darlegen. Zudem sind die jeweiligen Verteilerschlüssel zu erläutern, damit die Mieter nachvollziehen können, ob und in welcher Höhe ein Vorwegabzug vorgenommen wurde. Es besteht außerdem die Möglichkeit, dass der Vermieter die Erläuterung zum Vorwegabzug nicht in Nebenkostenabrechnung selbst aufführt. Dies ist ebenso zulässig über den Mietvertrag oder in mündlicher Form. Es gilt jedoch zu beachten, dass diese Erklärung innerhalb der Abrechnungsfrist gegeben wird.

Wann muss ein Vorwegabzug erfolgen?

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern betrifft die Notwendigkeit und somit die Frage, wann ein Vorwegabzug in Gebäuden mit Mischnutzung erforderlich ist. Der Vermieter kann sich nämlich den rechnerischen Aufwand sparen, wenn durch das Gewerbe die Nebenkosten nicht übermäßig hoch ausfallen im Vergleich mit den Nebenkosten der Wohneinheiten. Ist dies jedoch der Fall und die Mieter werden durch die Umlage der Gesamtkosten aller Parteien in einem hohen Ausmaß stärker belastet, so ist eine Trennung der Kosten für Gewerbe und Wohnraum des Gebäudes verpflichtend.

Kein Vorwegabzug = Fehler in der Nebenkostenabrechnung?

Wird trotz Mischnutzung kein Vorwegabzug bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung durchgeführt, so liegt die Beweispflicht beim Mieter. Er muss darlegen, dass er durch das Gewerbe eine enorme Mehrbelastung tragen muss. Dies kann er zum einen mithilfe der Belege, welche er beim Vermieter einsehen kann, vornehmen, und zum anderen kann er mithilfe des Betriebskostenspiegels und der Durchschnittskosten argumentieren. Ein weiterer Streitpunkt besteht in der Frage nach der Art des Fehlers, wenn ein Vorwegabzug fälschlicherweise unterlassen wurde. Der Bundesgerichtshof widersprach in einem Urteil den Entscheidungen anderer Gerichte, wonach ein fehlender Vorwegabzug einen formellen Fehler darstellte, da so nicht die Gesamtkosten ersichtlich sind. Laut Entscheidung des BGH wird ein nicht vorgenommener Vorwegabzug, sofern er hätte erfolgen müssen, als materieller Fehler eingestuft, welcher durch den Vermieter korrigiert werden kann, selbst wenn die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist.



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Nebenkostenabrechnung mit Taschenrechner und Geldscheinen

Verkürzter Nutzungszeitraum in der Nebenkostenabrechnung

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Wenn Mieter während des Kalenderjahres aus ihrer alten Wohnung ausziehen bzw. in eine neue Wohnung einziehen, stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage, welche Auswirkungen das auf die Nebenkostenabrechnung hat. Besonders im Fokus steht hierbei der Abrechnungszeitraum. So mancher Mieter ist der Meinung, dass sich dieser verkürzt, wenn er die betreffende Wohnung nicht das ganze Jahr bewohnt hat. Ob dies wirklich der Fall ist und was bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten ist, wenn ein Ein- oder Auszug stattfindet, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Regelung zum Abrechnungszeitraum

Nach dem den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB) muss der Vermieter die Nebenkosten stets für ein volles Jahr abrechnen. Dieser Abrechnungszeitraum ist vom Gesetz festgelegt und kann nur in absoluten Ausnahmefällen geändert werden. Der Vermieter muss also die Nebenkostenabrechnung immer für zwölf Monate erstellen, unabhängig davon, ob die Wohnung während des gesamten Jahres genutzt wurde oder nur für einige Monate. Dass diese Regelung so starr ist, hat folgende Bewandtnis: Der Vermieter muss für die Abrechnung der Betriebskosten seinerseits auf die Rechnungen von den Energieversorgern und anderen Unternehmen warten. In vielen Fällen wird die Heizkostenabrechnung von externen Dienstleistern erstellt. Auch diese muss erst vorliegen, damit dem Vermieter alle nötigen Unterlagen und Informationen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stehen.

Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum

Wenn es während der Abrechnungsperiode zu einem Mieterwechsel kommt, ergibt sich für den betreffenden Mieter kein verkürzter Abrechnungszeitraum, sondern ein verkürzter Nutzungszeitraum. Der Nutzungszeitraum ist die Zeitspanne, in welcher der Mieter die Wohnung bewohnt. Dabei zählt allerdings nicht die tatsächliche Nutzung. Der entscheidende Faktor hierbei ist der Besitz des Wohnungsschlüssels, wodurch der Mieter Zugang zur Wohnung hat. Somit beginnt der Nutzungszeitraum mit der Schlüsselübergabe an den Mieter und endet, wenn dieser ihn wieder an den Vermieter abgibt.

Auswirkungen des verkürzten Nutzungszeitraums auf die Nebenkostenabrechnung

Zwar muss sich die Nebenkostenabrechnung auf zwölf Monate beziehen, dennoch muss ein verkürzter Nutzungszeitraum vom Vermieter berücksichtigt werden. Denn der Mieter muss nicht für Nebenkosten aufkommen, wenn diese nicht während des Mietverhältnisses entstehen. In Bezug auf die verbrauchsabhängigen Kosten kann eine Zwischenablesung stattfinden. Dies ist jedoch nicht vorgeschrieben. Alternativ kann der geringere Verbrauch aufgrund der nicht mehr oder noch nicht genutzten Wohnung über die Gradtagsmethode berücksichtigt werden. Der Vermieter muss weiterhin bei den verbrauchsunabhängigen Kostenpositionen die Gesamtkosten ausweisen und bei der Errechnung des Anteils den verkürzten Nutzungszeitraum (zum Beispiel vier Monate) mit einbinden. Auf die Abrechnungsfrist hat ein von der Abrechnungsperiode abweichender Nutzungszeitraum allerdings keinen Einfluss. Dieser beträgt stets ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter ihm bei einem vorzeitigen Auszug die Nebenkostenabrechnung früher übermittelt.

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Mieter bei der Belegeinsicht

Änderung des Verteilerschlüssels Teil 1

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Bezüglich der Vereinbarung eines Verteilerschlüssels zur Umlage der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat immer die im Mietvertrag festgehaltene Regelung Vorrang. So kann der Vermieter die Betriebs- und Heizkosten beispielsweise nach der Wohnfläche, der Personenanzahl oder den Mietparteien umlegen. Aus verschiedenen Gründen kann es jedoch im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommen, dass der Vermieter einen abweichenden Verteilerschlüssel anwenden möchte. Ursachen hierfür kann ein dauerhafter Leerstand sein, die Vereinheitlichung der Umlageschlüssel für alle Mieter oder eine gerechtere Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mietparteien. Ob und unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilerschlüssels gerechtfertigt und wirksam ist, soll im Folgenden erläutert werden.

Vereinbarung des Verteilerschlüssels im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag eine Regelung zur Verteilung der Nebenkosten auf den Mieter getroffen wurde, so kann der Vermieter nicht willkürlich eine einseitige Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen, da dies einen Vertragsbruch darstellen würde. Auf der anderen Seite kann auch der Mieter seinerseits nicht einseitig eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen, um beispielsweise zu einer verbrauchsabhängigen Verteilung zu wechseln.

Eine Veränderung des Umlagemaßstabs ist jederzeit möglich, sofern sich Mieter und Vermieter im gegenseitigen Einvernehmen darauf verständigen können. Dazu genügt ein Nachtrag im Mietvertrag. Ist eine Änderung nicht im Sinne des Mieters, muss er seine Ablehnung eindeutig vermitteln. Wenn er mit dem neuen Umlageschlüssel einverstanden ist, kann die Akzeptanz ohne eine besondere Kundgabe zum Ausdruck gebracht werden. In diesem Fall genügt es, wenn der Mieter die Vorauszahlungen sowie etwaige Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ohne Vorbehalt begleicht.

Änderungsvorbehalt

Eine Änderung des Verteilerschlüssels können Vermieter dann nach eigenem Ermessen vornehmen, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag festgehalten wurde. Dieser berechtigt den Vermieter zur einseitigen Veränderung des Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, ohne dass hierfür die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Doch auch in diesem Fall kann der Vermieter nicht einfach nach Belieben Veränderungen vornehmen, es müssen sachliche Gründe vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Kurzfristiger Leerstand zählt nicht dazu. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über einen neuen Verteilerschlüssel in Kenntnis setzen, und zwar in schriftlicher Form. Zudem muss die Mitteilung vor Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen, damit sie im kommenden Abrechnungsjahr angewendet werden kann.

Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Welche Gartenpflegekosten kann der Vermieter umlegen?

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Eine oftmals strittige Position in der Nebenkostenabrechnung sind die Kosten für die Gartenpflege. Ein Streitpunkt hierbei besteht in der Frage, welche Arbeiten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Müssen die Mieter beispielsweise für die Fällung eines morschen Baumes aufkommen? Was gilt für die Anschaffung neuer Gartengeräte? MINEKO zeigt im Folgenden einige Kostenarten auf und erläutert deren Umlagefähigkeit.

Wann sind Kostenpositionen umlagefähig?

Grundsätzlich kann der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag die anfallenden Kosten für die Bewirtschaftung eines Gartens auf die jeweiligen Mieter verteilen. Die Charakteristik der umlagefähigen Nebenkosten besteht darin, dass diese regelmäßig und fortlaufend anfallen. Aber besonders in Bezug auf die Gartenpflege ist die Einteilung einmalige Kosten/regelmäßige Kosten bzw. periodisch/nicht periodisch ein mitunter nicht eindeutig zu klärender Streitpunkt, weshalb es hier zu widersprechenden Gerichtsurteilen kommen kann.

Baumschnitt, Sturmschäden, Erneuerung

Geht es um Schnittarbeiten bei Bäumen oder Hecken, so fallen diese zwar nicht jedes Jahr, so aber doch in regelmäßigen Abständen an. Dementsprechend sind diese Arbeiten typisch für die Gartenpflege müssen nicht vom Vermieter allein getragen werden. Wird dagegen ein Baum gefällt, stellt dies einen einmaligen Akt dar. Baumfällung dient außerdem der Instandhaltung der Anlage dient, sollte der Baum morsch und demnach nicht verkehrssicher sein. Instandhaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es sei denn, der Baum wird ersetzt. Diesbezüglich ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt, dass Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen auf die Mieter umgelegt werden können. Darunter ist die Entfernung von Pflanzen und Sträuchern zu verstehen, welche im Anschluss durch neue Pflanzen ersetzt werden. Der neue Gartenzaun wird dagegen als Instandsetzungsmaßnahme eingestuft. Erneuerung umfasst aber nicht die Anlage eines komplett neuen Gartens. Wird überhaupt erstmals ein Garten in einem Mietobjekt angelegt, so dient dies der Ermöglichung eines vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache. Als einmalige Maßnahme ist also die Erstausstattung eines Gartens nicht umlagefähig. Bei der Anschaffung von Gartengeräten gilt dies ebenso, auch wenn es sich um die Besorgung von Ersatzgeräten handelt. Nur in Ausnahmefällen kann eine Ersetzung defekter Geräte von den Mietern mitgetragen werden. Etwas komplizierter gestaltet sich die Situation, wenn der Garten aufgrund eines Sturms verwüstet wurde und neu hergerichtet werden muss. Bei der Erneuerung von Pflanzen ist es nicht von Belang, weshalb diese ersetzt werden müssen. Zudem ist zu klären, inwiefern Sturmschäden regelmäßig auftreten. Hier gibt es je nach Region Unterschiede.

 

Paar in abwendender Haltung

Mietverhältnis nach Trennung – wie geht es weiter?

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Wenn Paare sich trennen bzw. scheiden lassen, hat das oftmals auch eine Trennung der räumlichen Situation zur Folge. Welche Auswirkungen hat die Trennung aus das Mietverhältnis? Welche Lösungsansätze gibt es, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen? Wer kommt künftig für die Mietzahlungen auf? MINEKO erläutert im Folgenden, welche Möglichkeiten betroffene Mieter sowie Vermieter haben.

Auswirkung der Trennung auf die Mietsituation

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Entscheidung eines Paares, künftig getrennte Wege zu gehen, keinerlei direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Dieses besteht, wie vereinbart, weiter. Das gilt ebenso, wenn ein Partner auszieht. Der Mietervertrag verliert dadurch nicht automatisch seine Gültigkeit, der ausgezogene Partner hat dementsprechend auch keinen Anspruch auf Kaution.

Fall 1: Ein Partner steht im Mietvertrag

Wenn der Partner in der Wohnung verbleibt, welcher auch im Mietvertrag eingetragen ist, so ändert sich nichts in Bezug auf das Mietverhältnis. Wenn der Mieter einverstanden ist, so kann er dem ehemaligen Partner auch die Wohnung überlassen, sodass dieser als neuer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da dies jedoch einen Mieterwechsel darstellt, muss der Vermieter diesem Vorgehen zustimmen. Wenn er die Erlaubnis verweigert, hat das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge. Des Weiteren gilt: Wer im Mietvertrag steht, haftet für die Miete und ist ebenso für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich.

Fall 2: Beide Partner stehen im Mietvertrag

Werden beide Partner bzw. Eheleute im Mietvertrag aufgeführt, so gilt es zunächst, die Relationen zu unterscheiden. Zum einen gibt es das Innenverhältnis, welches zwischen den Partnern besteht, und zum anderen existiert zwischen dem Paar und dem Vermieter das Außenverhältnis. Der Mietvertrag gilt somit nur für das Außenverhältnis. Eine Trennung des Paares bezieht sich dagegen ausschließlich auf das Innenverhältnis. Daher bleiben alle Pflichten, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, weiterhin bestehen. Das gilt in erster Linie für die Mietzahlungen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Eine Trennung bedeutet nicht, dass die Mieter von nun an die Miete jeweils zur Hälfte zahlen, da beide Vertragspartner volle Mieter darstellen. Somit kann der Vermieter von jedem Mieter die volle Mietzahlung verlangen, unabhängig davon, ob ein Partner die Wohnung verlassen hat. Selbstverständlich reicht es hierbei aus, wenn die vereinbarte Miete einmal gezahlt wird. Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter den Vermieter anweist, die Hälfte der Miete beim Ex-Partner einzufordern, und diese nicht gezahlt wird, so riskiert er damit eine Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gleiche gilt für die Zahlung der Nebenkosten. Wenn ein Partner auszieht und weiter im Mietvertrag steht, befreit ihn das nicht der Zahlungspflicht.

Betriebskostenabrechnung mit Kuli

Umlage nach Personenmonaten

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Wenn es um die Wahl des Verteilerschlüssels geht, nach dem der Vermieter die anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter umlegt, stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. Als Verteilerschlüssel können beispielsweise die Wohnfläche, die Personenanzahl, Mieteigentumsanteile oder auch Wohneinheiten dienen. Welcher Verteilerschlüssel bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung angewandt wird, ist im Mietvertrag festgelegt. Wenn nichts vereinbart ist, gilt automatisch die Wohnfläche. Im Folgenden stellen wir eine weitere Option vor, die Nebenkosten verteilen: die Personenmonate bzw. Personentage.

Was sind Personenmonate?

Wenn als Verteilerschlüssel Personenmonate verwendet werden, dann wird die Anzahl der Personen, die eine Wohnung bewohnen ins Verhältnis zu den restlichen Hausbewohnern gesetzt. Hinzu kommt der Zeitaspekt, da bei Personenmonaten auch berücksichtigt wird, wie lange die Mieter das Mietobjekt bewohnen. Die Anzahl der Bewohner wird mit der Anzahl der Monate multipliziert. Bei Personentagen erfolgt die Rechnung dementsprechend mit der Anzahl der Tage, während derer die Mieter sich in der Wohnung aufhalten. So gelten für einen Mieter, der während des gesamten Abrechnungszeitraums allein wohnt, 12 Personenmonate oder 365 Personentage. Bei zwei Mietern verdoppeln sich die Angaben entsprechend. In der Nebenkostenabrechnung werden dann die gesamten Personenmonate aufgeführt. Wenn jedoch unterjährig Ein- oder Auszüge stattfinden, muss das in der Rechnung berücksichtigt werden. Zieht der Lebensgefährte beim Mieter zum 01.04. ein (für den Fall, dass der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entspricht), so sind in der Abrechnung schließlich 21 Personenmonate anzugeben.

Welche Vor- und Nachteile hat die Umlegung nach Personenmonaten

Der Sinn hinter der Verteilung der Kosten nach Personentagen bzw. -monaten liegt darin, dass der Fakt, dass mehr Personen einen höheren Verbrauch verursachen, Berücksichtigung findet. Über den Zeitaspekt der Nutzungstage sollen die verschiedenen Verbräuche der einzelnen Bewohner Beachtung finden. Es wird betont, dass für die Ermittlung der Monate bzw. Tage nicht die Registrierung beim Einwohnermeldeamt maßgeblich ist, sondern die tatsächliche Nutzung durch den Mieter, wobei Besuch nicht mitgerechnet wird, selbst bei längerem Aufenthalt. Da dieser Umstand für Vermieter oft einen hohen Aufwand verursacht, kann er mit den Mietern vereinbaren, dass die Registrierung als Orientierungspunkt gewählt wird. Doch nicht nur dieser Aspekt stellt für Vermieter einen Nachteil dar, wenn sie sich für eine Umlegung nach Personenmonaten entscheiden. So ist dieser Verteilerschlüssel per se mit großem Aufwand für den Vermieter verb unden, da dieser stets kontrollieren muss, wie viele Personen sich wie lang im Mietobjekt aufgehalten haben, da jeder Ein- bzw. Auszug neue Zahlen verursacht. Eine Umlage nach Personenmonaten muss zudem ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein. Um den formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung zu genügen, reicht es aus, dass der Vermieter in der Abrechnung den Verteilerschlüssel Personenmonate oder Personentage benennt. Es ist nicht erforderlich, mitzuteilen, mit wie vielen Personen und welchem Zeitraum gerechnet wurde.

Mehrparteienhaus

Verteilerschlüssel Teil 3: Wohneinheiten

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Vermieter müssen in einer Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar angeben, wie die Rechnung vorgenommen wurde. Dies geschieht über die Verwendung von Verteilerschlüsseln. Welcher Verteilerschlüssel gewählt wird, hängt von den Bestimmungen des Mietvertrags ab. Möglich ist zum Beispiel die Umlage nach Wohneinheiten. Wie diese Berechnung funktioniert und ob sie zu empfehlen ist, erfahren Sie im Folgenden.

Voraussetzungen und Berechnung

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Nebenkosten nur dann nach Wohneinheiten verteilen kann, wenn dies im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Voraussetzung dafür ist, dass überhaupt vereinbart wurde, dass der Mieter für regelmäßig anfallende Nebenkosten aufkommt. Erst wenn eine solche Umlagevereinbarung besteht, können Vermieter und Mieter sich auf einen Verteilerschlüssel wie die Umlage nach Wohneinheiten einigen. Hierbei ist die Angabe, um wie viele Wohneinheiten es sich handelt, unentbehrlich, damit die Klausel wirksam ist. Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung erfolgt die Berechnung folgendermaßen: Die Gesamtkosten werden durch die Anzahl der Wohneinheiten geteilt. Dabei muss klar erkennbar sein, dass nach Wohneinheiten umgelegt wurde. Des Weiteren muss die Anzahl der Wohnungen in der Abrechnung genau angegeben werden. Jedoch ist zu beachten, dass der Verteilerschlüssel nur für verbrauchsunabhängige Kostenpositionen vereinbart werden kann, da laut den Bestimmungen der Heizkostenverordnung die Kosten für Heizung und Warmwasser zum Teil nach der Wohnfläche und zum Teil nach Verbrauch umgelegt werden müssen.

Wann lohnt sich eine Verteilung nach Wohneinheiten?

Für Vermieter ist der Umlageschlüssel Wohneinheit mit wenig Aufwand aufgrund der unkomplizierten Berechnung verbunden. Er birgt allerdings auch einige Risiken. So kann die Abrechnung nach Wohneinheiten mitunter einige Mieter benachteiligen. Dies liegt dann vor, wenn sich die Wohnungen sowohl in der Größe als auch in der Belegung stark unterscheiden. Dementsprechend zahlt ein Singlehaushalt in einem Ein-Zimmer-Apartment genauso viele Nebenkosten wie eine Familie, die vier oder mehr Zimmer bewohnt. Insofern ist es plausibel, dass die Verteilung nach Wohneinheiten nur bei den verbrauchsunabhängigen Kosten anwendbar ist. Um nicht den Unmut der einzelnen Mieter auf sich zu ziehen, ist eine Umlage nach Mietparteien nur dann für Vermieter empfehlenswert, wenn die Wohnungen vergleichbar sind. Das betrifft zum einen die Wohnfläche der jeweiligen Mietobjekte als auch die durchschnittliche Belegung sowie die Ausstattung der Wohneinheiten. Zudem eignet sich dieser Verteilerschlüssel für Häuser, die aus wenigen Wohnungen bestehen.

Bewohner einer Wohngemeinschaft

Verteilerschlüssel Teil 2: Personenanzahl

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Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter stets angeben, wie er die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt. Diesbezüglich kann er aus mehreren Optionen  den sogenannten Umlage- oder Verteilerschlüssel wählen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche umzulegen, es sei denn, Mieter und Vermieter haben etwas anderes vereinbart. Eine andere Variante besteht in der Rechnung mit der Personenzahl. Wir zeigen im Folgenden, was es bei diesem Verteilerschlüssel zu beachten gilt und welche Vor- und Nachteile er birgt.

Verteilung nach Personen muss vereinbart sein

Die Umlage der Nebenkosten nach der Anzahl der Personen pro Wohnung ist nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Grund für die Wahl dieses Verteilerschlüssels kann darin bestehen, dass dieser mitunter gerechter sein kann, da mehr Personen zwangsweise für einen höheren Verbrauch sorgen und beispielsweise mehr Müll verursachen. Dies kann mithilfe der Wohnfläche nur bedingt erfasst werden. Andererseits gibt es Kostenpositionen in den Nebenkosten, die unabhängig von der Anzahl der Personen anfallen. Dazu zählen zum Beispiel die Versicherungen oder die Grundsteuer. Als Gesamtverteiler wird die Personenzahl des gesamten Hauses verwendet, durch die Gesamtkosten dividiert werden. Anschließend wird der errechnete Betrag mit der Anzahl der Personen der betreffenden Mietwohnung multipliziert, sodass der jeweilige Anteil pro Wohnung ermittelt werden kann. Aus der Nebenkostenabrechnung muss genau hervorgehen, mit wie vielen Personen er gerechnet hat. Ist das nicht der Fall, kann dies einen formellen Fehler in der Nebenkostenabrechnung darstellen und zur Unwirksamkeit einer etwaigen Nachforderung führen.

Ermittlung der Personenanzahl

Die große Hürde für Vermieter bei der Verteilung der Nebenkosten nach Personen besteht in der zuverlässigen Ermittlung der Personen, die das Mietobjekt bewohnen. Dabei ist es mitunter nicht leicht, zu bestimmten, wer als Bewohner zu zählen ist. Selbstverständlich sind zunächst alle Mieter, Untermieter und Bewohner, die nicht im Mietvertrag stehen, in der Rechnung zu berücksichtigen. Auch kleine Kinder und Säuglinge zählen als ganze Personen. Besucher sind auszulassen, selbst wenn diese sich für längere Zeit in der Wohnung aufhalten.
Im Hinblick auf die Personenzahl müssen ebenso vorübergehende Bewohner gezählt werden oder Personen, die während des Abrechnungszeitraums ein- bzw. ausgezogen sind. Das kann der Fall sein, wenn ein Mieter seinen Lebenspartner in die Wohnung mitaufnimmt. Hieraus ergibt sich ein großer Nachteil für Vermieter. Wenden diese den Verteilerschlüssel an, müssen sie ständig die genaue Anzahl der Bewohner des Hauses bzw. der jeweiligen Wohnungen im Auge behalten, was mehr Aufwand verursacht als beispielsweise die Berechnung nach der Wohnfläche. Zudem ist die Fehlerwahrscheinlichkeit ungleich höher. Zudem ist der Vermieter in der Beweispflicht, sollte der Mieter bestreiten, dass der verwendete Personenschlüssel der tatsächlichen Anzahl der Bewohner entspricht.

Grundriss

Verteilerschlüssel Teil 1: Wohnfläche

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In den meisten Nebenkostenabrechnungen werden die Gesamtkosten mithilfe der Wohnfläche auf die jeweiligen Mieter verteilt. Dass dieser Verteilerschlüssel der Regelfall ist, kann einerseits darin begründet sein, dass er mitunter als gerecht angesehen wird, da eine größere Wohnung auch höhere Kosten in der Nutzung verursacht. Andererseits kommt die Umlage nach der Wohnfläche immer dann zum Tragen, wenn im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Erfahren Sie im Folgenden, wie die Verteilung nach der Wohnfläche funktioniert und was dabei beachtet werden muss.

Wie wird die Wohnfläche ermittelt?

Welche Wohnfläche vom Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegt wird, ist zunächst davon abhängig, was im Mietvertrag festgehalten worden ist. Die Wohnfläche, die hier angegeben ist, muss vom Vermieter angewendet werden bei der Berechnung der Kosten je Mieter. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Fläche von der vereinbarten abweicht. Wie die Wohnfläche ermittelt wird, ist in der Wohnflächenverordnung geregelt. Demnach gehören zur Wohnfläche die Grundflächen alle Räume, die ausschließlich der betreffenden Wohnung zugeordnet werden. Besonderheiten sind jedoch bei Balkonen, Terrassen und Dachschrägen zu beachten.

Die Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung

Wird die Wohnfläche als Verteilerschlüssel angewendet, so muss die Gesamtwohnfläche ins Verhältnis zu der Wohnfläche der betreffenden Wohnung gesetzt werden. Die angefallenen Nebenkosten werden dazu zunächst durch die Wohnfläche des gesamten Hauses geteilt. Im nächsten Schritt wird das Ergebnis mit der Fläche der jeweiligen Wohnung multipliziert, um so den entsprechenden Anteil des Mieters zu ermitteln. Für Vermieter gilt es zu beachten, dass beide Flächen in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden müssen. Diese Angaben sind von Belang, um die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu gewährleisten. Fehlen diese Informationen, kann dies einen formellen Fehler darstellen, wodurch der Vermieter keine Nachforderung geltend machen kann. Dies ist dann der Fall, wenn die Verteilung der Kosten und somit der Rechenweg nicht mehr nachvollzogen werden können seitens des Mieters.

Besonderheiten der Umlage nach Wohnfläche

Die Berechnung der Nebenkosten anhand der Quadratmeterzahl wird als gerecht betrachtet, da für Mieter einer größeren Wohnung höhere Nebenkosten anfallen als für Mieter einer vergleichsweise kleinen Wohnung. Diese Aussage trifft jedoch unter der Voraussetzung zu, dass die Anzahl der Personen in dem Mietobjekt annähernd vergleichbar ist. Der Vergleich hinkt zum Beispiel, wenn ein Mehrpersonenhaushalt eine kleinere Wohnung bewohnt als ein Single-Haushalt. Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kosten möglichst gerecht zu verteilen. Er kann aus verschiedenen Umlageschlüsseln wählen, wobei auch Kombinationen denkbar sind.

Nebenkostenabrechnung mit Kuli und PC

Wie muss eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut sein?

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In einer Vielzahl von Prüfungen konnten die Experten von MINEKO feststellen, dass Vermietern und Abrechnungsfirmen bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen immer wieder gravierende Fehler unterlaufen, welche sowohl formeller als auch materieller Natur sein können. In einigen Fällen sind die Abrechnungen unvollständig und enthalten somit nicht alle Bestandteile, die eine Betriebskostenabrechnung aufweisen muss. Daher informieren wir im Folgenden über den grundsätzlichen Aufbau und die Elemente, die in einer Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden sollten.

Das Anschreiben

Für Mieter ist vor allem von Interesse, ob ihnen nach Abrechnung der Nebenkosten ein Guthaben zusteht oder ob sie eine Nachzahlung leisten müssen. Diese Information findet sich üblicherweise bereits zu Beginn einer Betriebskostenabrechnung im Anschreiben des Vermieters, mit welchem er die Mieter über die erfolgte Abrechnung informiert und das Gesamtergebnis für den jeweiligen Mieter ausweist. Des Weiteren müssen folgende Punkte in einem solchen Anschreiben vermerkt sein:

  • Abrechnungsdatum
  • Mietvertragsnummer
  • Abrechnungszeitraum
  • Mietobjektnummer
  • Adresse des Mietobjekts inklusive Wohngeschoss

Abrechnung der kalten Betriebskosten

Unter die sogenannten kalten Betriebskosten fallen all diejenigen Kostenpositionen, welche nicht die Heizkosten inklusive Warmwasser betreffen. Eine Aufstellung dieser Positionen ist ein essenzieller Bestandteil einer Nebenkostenabrechnung. Hierbei müssen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Positionen aufgelistet werden. Im Anschluss müssen die Kosten auf den einzelnen Mieter verteilt und so dessen Anteil an den Gesamtkosten ermittelt werden. Dies geschieht über die Verwendung von Verteilerschlüsseln. Hierbei muss sowohl der Gesamtverteiler (z.B. Wohnfläche des gesamten Hauses) als auch der Einzelverteiler (z.B. Wohnfläche des jeweiligen Mieters) angegeben werden. Die Aufstellung der kalten Betriebskosten kann tabellarisch erfolgen, um dem Mieter einen besseren Überblick über den Rechenweg zu verschaffen.

Heizkostenabrechnung

Alle Positionen, die den warmen Betriebskosten zugeordnet werden, erscheinen mitunter in einer separaten Heizkostenabrechnung, welche häufig von externen Abrechnungsfirmen erstellt wird. In dieser werden ebenso wie bei den kalten Betriebskosten die Gesamtkosten für jede Position aufgeführt und die Errechnung des Kostenanteils des betreffenden Mieters mithilfe der Verteilerschlüssel. Hierbei gilt es jedoch, zu beachten, dass bei den Heiz- und Warmwasserkosten eine Aufteilung nach Grund- und Verbrauchskosten erfolgt. Nach welchen Maßstäben diese Verteilung vorgenommen werden muss, ist in der Heizkostenverordnung geregelt. Sind alle genannten Bestandteile in einer Nebenkostenabrechnung enthalten, so ist dies noch keine Garantie dafür, dass diese fehlerfrei ist. Wenn Sie sich unsicher darüber sind, ob Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist, so können Sie diese bei MINEKO prüfen lassen.

Heizungsregler, Taschenrechner und Geldscheine

Die Heizkostenverordnung – Positionen und Ausnahmen

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Nachdem wir bereits über die Bestimmungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung berichtet haben, erfahren Sie heute, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen und unter welchen Umständen die Heizkostenverordnung keine Berücksichtigung findet.

Umlagefähige Heizkosten

In der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserkosten geregelt. Unter diese Positionen fällt jedoch eine ganze Reihe an Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • Betrieb der Heizungsanlage
  • Bedienung der Heizungsanlage
  • Kosten für Brennstoff und dessen Lieferung
  • Reinigung der Heizungsanlage
  • Kontrolle dieser durch Fachpersonal
  • Kosten für Emissionsmessungen
  • Miete für Messgeräte zur Verbrauchserfassung

Hierbei gilt es zu beachten, dass lediglich Wartungskosten auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen wie den Austausch einer Ölpumpe sind nicht umlagefähig. In der Regel werden die Wartungskosten zu fünf Prozent in die Brennstoffkosten mit einberechnet.

Verstöße und Änderungen seitens des Vermieters

Das Verhältnis zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten kann in Ausnahmefällen einseitig vom Vermieter geändert werden, sofern es die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen nicht überschreitet. Zu solchen Ausnahmefällen zählen zum Beispiel energiesparende Baumaßnahmen oder durch hohen Leerstand verursachte verzerrte Resultate in der Heizkostenabrechnung. Jedoch darf der Vermieter eine solche Veränderung nicht während der laufenden Abrechnungsperiode vornehmen, sondern nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums. Hält sich der Vermieter nicht an die Vorgaben der Heizkostenverordnung und rechnet beispielsweise ausschließlich mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche, so kann der Mieter seinen Anspruch auf eine teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten geltend machen und von seinem Kürzungsrecht Gebrauch machen. Dieses besagt, dass er seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen kann. Dieses Kürzungsrecht besteht jedoch nur für Mieter. Wohnungseigentümer sind davon ausgeschlossen.

Wann die Heizkostenverordnung nicht greift

Zudem existieren weitere Ausnahmen, bei deren Vorliegen die Heizkostenverordnung keine Gültigkeit hat. So gilt die Heizkostenverordnung, wie oben bereits angedeutet, nur für Mietverhältnisse, nicht jedoch für Eigentum. Weiterhin müssen in Wohnungen mit Gasthermen keine Zähler installiert werden. Bei Zweifamilienhäusern, die von einem Mieter und dem Vermieter bewohnt werden, greift die Heizkostenverordnung ebenfalls nicht, wodurch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht notwendig ist. Ebenso muss nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn dies aufgrund technischer oder wirtschaftlicher Umstände nicht möglich ist. Dies ist weiterhin der Fall bei Mietobjekten, die vor dem 01. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizkörper nicht vollständig ausgestellt werden können. Außerdem nicht von der Heizkostenverordnung betroffen sind Studentenwohnheime sowie Pflege- und Altersheime. Schließlich fallen energiesparende Heizanlagen wie Solaranlagen nicht unter die Heizkostenverordnung.

 

Abrechnung mit Geldscheinen, Taschenrechner und Kuli

Wann kann der Abrechnungszeitraum geändert werden?

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Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung gilt für Vermieter grundsätzlich: Die Nebenkosten müssen einmal pro Jahr abgerechnet werden. Demnach muss sich die Betriebskostenabrechnung auf einen Zeitraum von zwölf Monaten beziehen. Das beudetet nicht, dass der Abrechnungszeitraum einem Kalenderjahr entsprechen muss. Er kann z.B. auch von Juni eines Jahres bis Juli des nächsten gehen, wichtig sind die zwölf Monate. Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene Abrechnungszeitraum von dieser Vorgabe ab, ist also länger oder kürzer als zwölf Monate, so stellt dies einen formellen Fehler in einer Abrechnung dar. Ein falsch gewählter Abrechnungszeitraum gehört sogar zu den häufigsten Fehlern, die MINEKO bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung ausweist. Dennoch ist es in seltenen Fällen möglich, Änderungen an der Abrechnungsperiode vorzunehmen. Wir zeigen im Folgenden, unter welchen Umständen der Abrechnungszeitraum verändert – also verkürzt bzw. verlängert werden kann – und was Vermieter und Mieter in solchen Situation beachten sollten.

Voraussetzungen für eine zulässige Änderung

Zunächst gilt es, in Bezug auf den Abrechnungszeitraum zwischen Länge und Lage zu unterscheiden. Die Länge betrifft die Dauer und diese beträgt laut gesetzlichen Vorgaben stets ein Jahr. Die Lage des Abrechnungszeitraums kann dem Kalenderjahr entsprechen, dies ist jedoch, wie schon erläutert, nicht zwingend. Beginn und Ende können im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem ist es möglich, für verschiedene Positionen eine jeweils andere Lage zu bestimmen. So kann der Abrechnungszeitraum beispielsweise für die kalten Betriebskosten zu einem anderen Zeitpunkt beginnen als für die Heizkosten.

Vermieter können unter bestimmten Bedingungen die Lage verändern. Dazu muss das Einverständnis aller Mieter eingeholt werden. Wenn die Veränderung des Abrechnungszeitraums für die Nebenkosten jedoch einseitig vom Vermieter vorgenommen wird, müssen sogenannte sachliche Gründe vorliegen, damit die Umstellung der Lage rechtens ist. Ein solcher Grund kann in der zeitlich einheitlichen Abrechnung verschiedener Nebenkostenpositionen liegen. Des Weiteren zählt der Einbau von Messgeräten als sachlicher Grund. Außerdem besteht die Möglichkeit, über eine Veränderung den Abrechnungszeitraum an den Zeiträumen auszurichten, die die Dienstleister für ihre Abrechnungen ansetzen. Für den Vermieter kann ein weiterer Grund darin bestehen, den Abrechnungszeitraum für alle Mieter zu vereinheitlichen. Was jedoch nicht als vernünftiger Grund für eine Änderung der Lage akzeptiert wird, ist zum Beispiel ein Vermieterwechsel. Ebenso unzulässig ist eine Änderung aufgrund von Willkür. Wenn eine zulässige Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums aus sachlichen Gründen erfolgt, so muss dies den Mietern mitgeteilt werden. Dabei haben die Mieter das Recht auf Auskunft über die Veränderung selbst, wann diese stattfinden wird, aus welchem Grund und wie in der Übergangszeit während des sogenannten Rumpfzeitraums abgerechnet wird.

Verlängerung oder Verkürzung?

Wird die Lage des Abrechnungszeitraums verändert, so ist der Zeitraum, der davor lag oder danach kommt naturgemäß länger oder kürzer als zwölf Monate. Eine dauerhafte Verlängerung des Abrechnungszeitraums ist grundsätzlich sehr schwer durchzusetzen, da diese nachteilig für den Mieter ist und eine solche Absprache ungültig sein kann. Laut Rechtsprechung kann eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums nur dann einmalig wirksam werden, wenn dessen Lage auf das Kalenderjahr umgestellt wird und dies mit der Zustimmung des Mieters geschieht. Eine Verkürzung der Länge kann gegebenenfalls auch ohne Erlaubnis des Mieters vorgenommen werden, wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen, wie oben beschrieben. Allerdings hat ein verkürzter Abrechnungszeitraum eine mehrmalige Abrechnung der Nebenkosten zur Folge, was für Vermieter oftmals einen unerwünschten Mehraufwand darstellt.

Heizung Ablesung

Heizkosten: Ablesung der Zählerstände

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Die Heizkosten tragen einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten. Ein Grund dafür sind die steigenden Preise für Öl und Gas. Immer wieder ist die Heizkostenabrechnung Anlass für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Dabei wird zirka jeder fünfte Streit vor Gericht ausgetragen. Ein Streitpunkt betrifft den Verbrauch, der Mietern häufig zu hoch erscheint. Ermittelt wird dieser über die Ablesung der Zählerstände. Im Folgenden zeigt MINEKO auf, was bei der Ablesung der Heizung zu beachten ist.

Wie wird gemessen?

In der Heizkostenverordnung ist vorgeschrieben, dass die Heiz- und Warmwasserkosten zumindest teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Um dies vornehmen zu können, ist eine Ermittlung des Verbrauchs über entsprechende Messgeräte notwendig. Diese können verschiedenster Art sein. Eine Möglichkeit stellen die sogenannten Verdunstungsmesser dar. Diese bestehen aus einem Glasröhrchen, welches Methylbenzoat enthält. Diese Flüssigkeit verdunstet bei Erwärmung der Heizkörper. Je mehr geheizt wird, umso stärker verdunstet die Flüssigkeit. Bei der Ablesung wird schließlich mithilfe einer Skala die Menge der verdunsteten Flüssigkeit und somit der Verbrauch an Heizenergie ermittelt.

Daneben können die Verbräuche in Bezug auf die Heizung mithilfe elektronischer Heizkostenverteiler erfasst werden, die eine genauere Messung ermöglichen. Unter diesen bieten die Funkmessgeräte den Vorteil, dass kein Ablesetermin mehr vereinbart werden muss. Der Funksender überträgt hierbei die gemessenen Daten an eine Zentrale im Haus. Der Ableser kann somit den Wert abfragen, ohne die Wohnungen der Mieter betreten zu müssen. In Bezug auf den Warmwasserverbrauch müssen zudem seit 2014 in jedem Haushalt Wärmemengenzähler vorhanden sein. Diese Pflicht besteht bei zentralen Warmwasserversorgungsanlagen. Mieter müssen im Übrigen die Installation von Messgeräten akzeptieren und ggf. Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren.

Wann wird gemessen?

Einmal im Jahr steht er den meisten Mietern bevor: der Ablesetermin. Mieter sollten diesen ernst nehmen, denn der Ablesetermin zählt zu den vertraglichen Pflichten und ein Versäumnis kann teure Konsequenzen haben. In der Regel wird der Besuch des Ablesers zwei Wochen im Voraus angekündigt. Lässt der Mieter diesen Termin ohne eine Rückmeldung oder die Vereinbarung eines neuen Termins verstreichen, so ist der Vermieter berechtigt, einen zweiten oder ggf. dritten Folgetermin festzusetzen, dessen Kosten der Mieter tragen muss. Kann auch beim dritten Termin keine Ablesung stattfinden, so darf der Vermieter den Verbrauch anhand der Verfahren, welche laut Heizkostenverordnung zulässig sind, schätzen lassen.

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Geldscheine, Heizungsregler und Grundriss

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung

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Zu einer Nebenkostenabrechnung gehört neben den sogenannten kalten Betriebskosten ebenfalls die Abrechnung der Heizkosten. Wie diese zu erfolgen hat, ist in der Heizkostenverordnung festgehalten, welche bei den Prüfungen der Nebenkostenabrechnungen durch MINEKO stets als Grundlage dient. Die Verordnung existiert seit 1981, seit 2009 gilt eine erneuerte Fassung. Doch was beinhaltet die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, wie sie offiziell bezeichnet wird? Für wen gilt sie? MINEKO hat im Folgenden die wichtigsten Regelungen zusammengefasst.

Abrechnung der Heizkosten laut Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung stellt zwingendes Recht dar und steht über den Regelungen in Mietverträgen. Das bedeutet, dass mietvertragliche Paragraphen nicht von den Vorschriften der Verordnung abweichen dürfen. Diese ist somit vor allem für Vermieter bindend. Im Wesentlichen gibt die Heizkostenverordnung vor, wie die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zu erfolgen hat. So müssen mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent nach Verbrauch berechnet werden. Die übrigen 30 bis 50 Prozent können nach einem anderen Verteilerschlüssel wie der Wohnfläche umgelegt werden. Denkbar ist ebenso eine Verteilung des verbrauchsunabhängigen Anteils nach beheizter Wohnfläche. Demnach werden nur die Räume berücksichtigt, in denen sich Heizkörper befinden.

Ermittlung des Verbrauchs

Um verbrauchsabhängig abzurechnen, muss der individuelle Verbrauch der Mieter über entsprechende Messgeräte erfasst werden. Mögliche Geräte sind elektrische Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder Verdunstungsgeräte. Von den Heizkosten getrennt erfasst wird der Energieanteil, der zur Warmwasseraufbereitung verwendet wird. Hierzu lautet eine entsprechende Vorschrift, dass seit 2014 Wärmemengenzähler installiert sein müssen, um die Energie für Warmwasser separat erfassen zu können.

In manchen Fällen kann der Energieverbrauch nicht erfasst werden. Ursachen hierfür können nicht eingehaltene Ablesetermine seitens des Mieters oder technische Defekte an den Messgeräten sein. Liegen derartige Sonderfälle vor, ist es zulässig, dass der Vermieter den Verbrauch schätzen lässt. Dazu muss er sich jedoch an eine Auswahl von Verfahren halten, die in der Heizkostenverordnung festgelegt sind. So kann er für die Verbrauchsermittlung beispielsweise vergangene Abrechnungsperioden heranziehen, in denen ähnliche Witterungsbedingungen vorlagen. Weiterhin ist eine Orientierung anhand des Durchschnittsverbrauchs des gesamten Wohnhauses möglich. Ebenso ist ein Abgleich mit ähnlichen Räumen von Nachbarn zulässig. Es gilt bei der Schätzung zu beachten, dass für diese nicht die ortsüblichen Durchschnittskosten zurate gezogen werden dürfen. Des Weiteren darf der geschätzte Anteil nicht mehr als 25 Prozent des gesamten Verbrauchs betragen, der restliche Anteil muss nach einem anderen Umlageschlüssel abgerechnet werden.

Hände mit Taschenrechner, Geld und Brille und Geld

Kalt- und Warmmiete

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Für Mieter bzw. Mietinteressen sind die Begriffe Kaltmiete und Warmmiete von entscheidender Bedeutung, da sie die monatlichen Zahlungen an den Vermieter betreffen. Dabei handelt es sich um gängige Begriffe, dennoch ist es wichtig, dass man den Unterschied genau kennt. In manchen Fällen ist auch von Nettomiete bzw. Bruttomiete die Rede. Was sich dahinter verbirgt und worin die Unterschiede bei diesen Begrifflichkeiten bestehen, wird im Folgenden erläutert.

Kaltmiete und Mietspiegel

Die Kaltmiete ist gleichzusetzen mit der Grundmiete. Darunter versteht man den Betrag, den ein Mieter an den Vermieter für die Nutzung der gemieteten Fläche, also der Wohnung, bezahlt. Diese Miete ist ein Beitrag an den Vermieter für die Überlassung des Mietobjekts. Berechnet wird die Kaltmiete aus der Quadratmeteranzahl der Wohnung und dem Quadratmeterpreis. In der Kaltmiete oder auch Nettomiete sind keine weiteren Kosten enthalten. Wie hoch diese ausfällt, ist in der Regel von der Region bzw. der Lage und dem Baujahr des Hauses abhängig. Der Vermieter kann vergleichsweise frei über die Höhe der Kaltmiete entscheiden. In der Regel orientiert er sich dabei an dem jeweiligen Mietspiegel der Region. Umgekehrt dient die Kaltmiete auch als Grundlage zur Erstellung des ortsüblichen Mietspiegels. Dieser soll den Mietern und Vermietern als Vergleichswert für das Mietniveau in ihrer jeweiligen Stadt oder Gemeinde dienen. Will der Vermieter eine Erhöhung der Mietzahlungen durchsetzen, muss er den Mietspiegel ebenfalls als Orientierungspunkt ansetzen.

Warmmiete und Nebenkosten

In der Warmmiete sind neben der Kaltmiete noch weitere Kosten enthalten, weshalb diese auch Bruttomiete genannt wird. Bei diesen Kosten handelt es sich um die Nebenkosten. Diese fallen an für den Verbrauch an Warmwasser und Heizung. Weiterhin gehören Betriebskosten für die Müllentsorgung, die Grundsteuer, Gartenpflege oder den Hauswart zu den Nebenkosten. Welche und wie viele Nebenkostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden, ist im Mietvertrag festgehalten. In der Regel wird für die Nebenkosten ein monatlicher Abschlag festgelegt, der am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Dazu dient die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Je nach Fall zahlt der Vermieter ein Guthaben oder fordert eine Nachzahlung, um die Kosten zu decken. Bei der Warmmiete ist zu beachten, dass diese nicht alle Kosten beinhaltet, die der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses zahlen muss. Weitere Ausgaben können für Telefon, Internet oder einen Kabelanschluss anfallen.

Heizkostenabrechnung mit Hundert-Euro-Scheinen und Taschenrechner

Formelle und inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung

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Durch eine Vielzahl von Prüfungen konnten MINEKO feststellen, dass ein Großteil der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft ist. Jedoch ist es für Mieter und Vermieter von Belang, welche Fehler vorliegen. Je nach Art hat dies Konsequenzen für die Fälligkeit von etwaigen Nachzahlungen. Allgemein unterscheidet man zwischen formellen und materiellen Fehlern, wenn eine Nebenkostenabrechnung nicht die vorgegebenen Anforderungen erfüllt. Aber was ist darunter zu verstehen? Wie unterscheidet man diese Fehlerart voneinander? Welche Folgen hat das für die Nachzahlungsforderung?

Formelle Fehler

Eine Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein. Wenn ein Laie die Kosten nicht selbst nachrechnen kann, ohne Veränderungen am Aufbau der Abrechnung vorzunehmen, liegt ein formeller Fehler vor. Ein typischer Mangel in Nebenkostenabrechnungen ist ein falscher Abrechnungszeitraum. Dieser muss sich immer auf genau zwölf Kalendermonate beziehen. Ein weiterer möglicher Mangel in der Form ist das Versäumen der Abrechnungsfrist. Dies tritt ein, wenn dem Mieter nicht spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung zukommt. Ebenso kann das Fehlen bestimmter Elemente in der Abrechnung einen formellen Mangel begründen. So muss der Vermieter die einzelnen Positionen vollständig und ihre Kosten übersichtlich darstellen, damit der Mieter diese ggf. nachrechnen kann. Weiterhin muss der Verteilerschlüssel genannt und erläutert werden, sodass anhand dessen die Kosten kontrolliert werden können. Fehlt dieser, stellt dies einen formellen Fehler dar.

Materielle Fehler

Wie aus der Bezeichnung bereits hervorgeht, berühren materielle Fehler nicht die äußere Form der Abrechnung, sondern sie beziehen sich auf die inhaltlich Seite. Das umfasst unter anderem Fehler bei der Anwendung der Verteilerschlüssel, die Darstellung einer falschen Wohnfläche, nicht umlagefähige Positionen sowie Rechenfehler. Handelt es sich jedoch um offensichtliche und vom Mieter leicht zu korrigierende Ungenauigkeiten wie Rechtschreibfehler, so liegt kein inhaltlicher Fehler vor.

Folgen von formellen und materiellen Fehlern

Wenn eine Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, so wird diese behandelt, als wäre sie nicht erstellt worden. Da man als Mieter Anspruch auf eine ordnungsgemäß erstellte Abrechnung hat, muss man die Nachforderung aus einer formell fehlerhaften Abrechnung nicht begleichen, bis diese korrigiert wurde und die formellen Anforderungen erfüllt. Wenn allerdings die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, kann der Vermieter keine nachträglichen Korrekturen mehr vornehmen und somit keine Nachzahlungen mehr fordern. Wenn lediglich materielle Mängel vorliegen, hat der Mieter zwar kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Nachzahlung. Seit der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 2012 ist jedoch eine Erhöhung der Vorauszahlungen solange nicht wirksam, bis dem Mieter eine inhaltlich korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegt. Demnach kann er die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn seine Nebenkostenabrechnung materielle Fehler aufweist. Allerdings ist es mitunter nicht leicht zu unterscheiden, ob es sich um materielle oder formelle Fehler handelt. Daher urteilen die Gerichte oft uneinheitlich und entscheiden je nach Einzelfall.

Haus aus Geldscheinen und Münzen

Wann sind Mieterhöhungen zulässig?

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Viele Mieter müssen sich nach einer bestimmten Zeit mit der Erhöhung ihrer Miete auseinandersetzen. Jedoch gilt es dabei, einige Vorgaben zu beachten, damit eine Mieterhöhung wirksam ist. Aber wann darf ein Vermieter die Miete heraufsetzen? Wie hoch darf die Anhebung ausfallen? Welche Formalien müssen eingehalten werden? Darf der Mieter die Erhöhung der Miete verweigern?

Was Vermieter bei Mieterhöhungen beachten müssen

Wenn Vermieter eine Anhebung der Miete durchsetzen möchten, müssen sie sich zunächst einige formale Anforderungen halten. Danach müssen Mieterhöhungen dem Mieter stets in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Es muss klar erkennbar sein, von wem die Forderung ausgeht und dass dieser zur Erhöhung der Miete berechtigt ist. Des Weiteren muss das Schreiben an alle Mieter gehen. Ein weiterer unerlässlicher Punkt ist die Angabe von Gründen für die Heraufsetzung der Miete. Dazu muss sich der Vermieter auf den für die jeweilige Region geltenden Mietspiegel beziehen. Dieser wird von Städten oder Gemeinden ermittelt und stellt eine Art Übersicht bezüglich des Mietniveaus dar. Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage kann die betroffene Wohnung in diesen eingeordnet werden, wodurch der durchschnittliche Quadratmeterpreis erkenntlich wird. Die Erhöhung der Miete darf die im Mietspiegel festgehaltene Obergrenze für vergleichbare Wohnung nicht übersteigen. Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter einen Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens beauftragen und dieses den Mietern zur Begründung vorliegen. Eine weitere Möglichkeit besteht in dem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu muss er drei vergleichbare Wohnungen anführen und die Mieten der letzten vier Jahre als Anhaltspunkt verwenden.

Fristen und Grenzen

Neben den genannten Bedingungen müssen Vermieter weiterhin bestimmte Fristen beachten. So darf eine Mieterhöhung nicht zu einem willkürlich gesetzten Zeitpunkt erfolgen. Nach dem Einzug muss die Miete mindestens ein Jahr lang in der vereinbarten Höhe beibehalten werden. Auch nach einer bereits erfolgten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergehen, bevor eine weitere Anhebung der Mietkosten vorgenommen wird. Zudem muss dem Mieter eine Frist von drei Monaten gewährt werden, bevor die Mieterhöhung in Kraft tritt. Modernisierungen werden dagegen gesondert behandelt. Elf Prozent der Kosten für eine Aufwertung der Wohnung kann der Vermieter über die Miete abrechnen. Das gilt ebenso für energetische Sanierungen.
Des Weiteren darf die Anhebung die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Nach dieser darf die Miete im Laufe von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Die Bundesländer dürfen diese Grenze auf 15 Prozent begrenzen, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Schließlich darf die Miete nicht mehr betragen als 120 Prozent des Mietspiegels. Wenn also mehr als 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau verlangt werden, ist der Mieter zur Deckelung seiner Zahlung berechtigt.

Reaktion des Mieters

Der Mieter muss Mieterhöhungen nicht einfach hinnehmen, er muss seine Zustimmung zu diesen erteilen. Dazu muss er vom Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt bekommen, um prüfen zu können, ob die beabsichtigte Anhebung berechtigt ist. Diese beträgt in der Regel zwei Monate. Allerdings muss der Mieter im Falle einer Verweigerung diese begründen. Mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete steht dem Mieter außerdem automatisch ein Sonderkündigungsrecht zu. Das bedeutet, dass innerhalb der Überlegungsfrist die Kündigungsfrist lediglich zwei Monate beträgt. Wenn der Mieter dieses Recht in Anspruch nimmt, erfolgt während des verbleibenden Mietverhältnisses keine Mieterhöhung.

Nachbarn sitzen über ihrer Nebenkostenabrachnung

Einsicht in die Nebenkostenabrechnung der Nachbarn

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Wenn Mieter vermuten, dass ihre Nebenkostenabrechnung Fehler enthält, können sie diese unter anderem durch MINEKO auf ihre kalkulatorische Richtigkeit prüfen lassen und so beispielsweise feststellen lassen, ob alle aufgeführten Kostenpositionen wirklich umlagefähig sind oder ob der richtige Verteilerschlüssel angewendet wurde. Darüber hinaus haben die Mieter selbst die Möglichkeit, ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Schließlich ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung so zu erstellen, dass ein Laie diese verstehen und auch die Rechnungen nachvollziehen kann. Ein möglicher Weg führt über die Abrechnung der Nachbarn.

Belegeinsicht und Verbrauch der Nachbarn

Jeder Mieter hat das Recht, bei seinem Vermieter Einsicht in die Originalbelege zu nehmen, um selbst die Nebenkostenabrechnung prüfen zu können. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, von sich aus Belegeinsicht zu gewähren. Dennoch muss er einer entsprechenden Aufforderung durch den Mieter nachkommen. Unklarheiten bestehen häufig in Bezug auf die Heizkosten und den Verbrauch. Wenn mehrere Parteien in einem Haus wohnen, gibt der Vermieter in der Regel den gesamten Verbrauch an Energie für die Heizung an und den Einzelverbrauch des betreffenden Mieters. Dieser kann somit aber noch nicht prüfen, ob sein Anteil korrekt, da er keinen Zugriff auf den Verbrauch der anderen Mieter hat. Um diesen zu ermitteln, kann er zunächst die Nachbarn befragen und so in Erfahrung bringen, welchen Anteil diese an den Verbrauchskosten haben. Zusätzlich kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm Einsicht in die Verbräuche der Nachbarn gewährt. Dies ist allerdings nur auf Nachfrage seitens des Mieters möglich. So kann dieser überprüfen, ob sein angegebener Anteil korrekt ist. Verweigert der Vermieter dem Mieter den Zugang zu den entsprechenden Informationen, so kann dies dazu führen, dass der Mieter unter bestimmten Umständen keine Nachzahlungsforderung oder nur einen Teil dieser leisten muss.

Datenschutz

Für den Fall, dass ein Mieter zur Überprüfung seiner Nebenkostenabrechnung die Verbrauchswerte zum Beispiel für die Heizung von seinen Nachbarn heranzieht, muss auf die jeweiligen Bestimmungen zum Datenschutz Rücksicht genommen werden. Zwar muss der Mieter nachvollziehen können, welcher Mieter in welcher Wohnung wie viel verbraucht hat. Dennoch ist es dem Vermieter im Zweifel erlaubt, bestimmte Stellen zu schwärzen. Dabei handelt es sich vor allem um personenbezogenen Daten und Angaben, die dem Datenschutz unterliegen.

Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung ohne Mietvertrag?

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Wenn es um die Nebenkosten geht, so ist meistens im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Aber was passiert, wenn gar kein Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wie werden in diesem Fall die Nebenkosten abgerechnet? Sind auch mündliche Vereinbarungen gültig? Oder ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, um die Abrechnung der Nebenkosten zu regeln?

Was das Gesetz vorschreibt

Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB). Daraus ergibt sich, dass er der Vermieter mit dem Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen kann, nach der die Neben- und Betriebskosten auf Letzteren umgelegt werden. Um welche Positionen es sich genau handelt, kann zum einen im Vertrag einzeln aufgezählt werden oder durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geregelt sein, in welcher alle umlagefähigen Betriebskosten aufgelistet sind. In der Regel werden zwischen Mieter und Vermieter monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Aus der Differenz ergibt sich für den Mieter dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Zu diesem Zweck wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei anderen Modellen wird zum Beispiel jeden Monat eine feste Pauschale bezahlt, die jedoch im Nachhinein nicht mehr verändert werden kann.

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt

Da das Gesetz nur vorschreibt, dass die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart werden kann, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass kein Zwang zu einer solchen Vereinbarung besteht. Prinzipiell muss nämlich der Vermieter für entstehende Nebenkosten aufkommen. Trifft er demnach keine Absprache mit dem Mieter über den Mietvertrag, muss der Mieter folglich keine Zahlungen neben der Kaltmiete leisten. Damit wäre ebenso die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hinfällig. Zudem muss der Mieter für bestimmte Kostenpositionen nicht aufkommen, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt demzufolge in der Auflistung eine ansonsten umlagefähige Position, muss der Vermieter die Kosten dafür selbst tragen. Dies ist auch der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu allgemein formuliert ist, also zum Beispiel nur festgehalten wird, dass der Mieter Nebenkosten übernimmt, ohne die Positionen konkret zu benennen.

Mündliche Vereinbarungen

Das Gesetz sieht für Absprachen in Bezug auf die Nebenkosten keine bestimmte Form vor. Das bedeutet, dass Vereinbarungen nicht zwangsläufig schriftlich getroffen werden müssen. Auch mündliche Regelungen zur Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter können gültig sein. Jedoch birgt dies einige Risiken, vor allem für den Vermieter. Kommt es zum Streit, muss dieser nämlich nachweisen, dass eine Vereinbarung getroffen wurde. Zudem ergeben sich Schwierigkeiten, nachzuvollziehen, welche Positionen genau geregelt wurden. Daher stellen schriftliche Vereinbarungen für Vermieter die sicherste Variante dar bei der Regelung der Nebenkosten.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Nebenkostenabrechnung bei unbekannter Verzugsadresse

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In der Regel hat der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Neben- und Betriebskosten zu erstellen und diese dem Mieter zuzustellen. Versäumt er diese Abrechnungsfrist, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, wird die Nebenkostenabrechnung an die neue Adresse gesendet. Aber was passiert, wenn er keine Anschrift hinterlässt? Welche Folgen hat dies für die Zustellung der Abrechnung? Wer muss in diesem Fall das Verstreichen der Abrechnungsfrist verantworten?

Ausnahme von der Ausschlussfrist schützt Vermieter

Wenn dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zugesandt wird, weil er den früheren Vermieter in Unkenntnis über die neue Anschrift gelassen hat, so muss der Vermieter die Verspätung nicht vertreten. Ein solcher Fall zählt zu den wenigen Ausnahmen, in denen der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch etwaige Nachforderungen geltend machen kann. Dieser Anspruch unterliegt nach der Rechtsprechung auch keiner Verjährungsfrist. Dennoch kann sich der Vermieter nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter ihm die Information über eine neue Adresse nicht hinterlassen hat.

Vermieter muss Nachforschungen anstellen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zu erstellen und zu übersenden. Das beinhaltet auch, dass er im Fall einer unbekannten neuen Adresse des betreffenden Mieters zeitnah zumutbare Maßnahmen ergreifen muss, um die Anschrift in Erfahrung zu bringen. Hier stehen ihm verschiedene Möglichkeiten offen:

  • Einwohnermeldeamt – Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, bekommt der Vermieter beim Einwohnermeldeamt Auskunft über die aktuelle Adresse.
  • Post – Im Falle eines Nachsendeantrags kann der Vermieter mithilfe der Anschriftenprüfung der Post die gewünschte Information erhalten.
  • Detektiv – Diese Option ist dann denkbar, wenn es sich um sehr hohe Nachforderungen handelt. Der Mieter müsste in diesem Fall die Kosten für den Detektiv tragen.

Wenn der Vermieter diese Maßnahmen ergriffen hat (mit Ausnahme der Beauftragung eines Detektivs), so muss er dies sorgfältig dokumentieren. Für den Fall eines Rechtsstreits kann er somit Beweise vorlegen, dass er alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Treuepflicht des Mieters

Der Mieter geht mit Abschluss des Mietvertrags eine Treuepflicht gegenüber dem Vermieter ein. Nach dieser muss er den Vermieter über seine neue Anschrift informieren. Sollte dies nicht erfolgen, stellt es eine Obliegenheitsverletzung dar. Für den Mieter kann dies weitreichende Konsequenzen haben, da der Vermieter die Nachforderung mit der noch ausstehenden Kaution verrechnen kann und vor Gericht auf Schadensersatz klagen kann für die Kosten, die ihm durch die Nachforschungen entstehen.

Abrechnungsfrist versäumt? – Wann Vermieter keine Schuld trifft

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Wenn es um die pünktliche Zustellung der Nebenkostenabrechnung geht, gibt es klare Vorschriften. Zum einen ist der Abrechnungszeitraum zu beachten, also die Zeitspanne, für welche die Nebenkosten berechnet werden. Diese beträgt 12 Monate, danach beginnt die Abrechnungsfrist. Innerhalb dieser Frist von ebenfalls zwölf Monaten muss der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zustellen. Erhält der Mieter diese nicht rechtzeitig, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen. Doch es gibt Ausnahmen. Erfahren Sie, in welchen Fällen der Vermieter eine verspätete Zustellung der Nebenkostenabrechnung nicht verantworten muss.

Vermieter verschuldet Verspätung nicht

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter kann bei einer verspäteten Zusendung der Nebenkostenabrechnung weiterhin etwaige Nachzahlungen einfordern, wenn die Abrechnungsfrist nicht durch eigenes Verschulden versäumt wurde. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dem Vermieter der Grundsteuerbescheid erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugestellt wird. Es besteht ebenso die Möglichkeit, dass das Energieversorgungsunternehmen seine Abrechnung erst verspätet übersendet. Weiterhin kann der Vermieter eine Nachzahlung verlangen, wenn die Zustellung nicht rechtzeitig erfolgt, weil der Mieter umgezogen ist, ohne eine neue Adresse anzugeben. Unter Umständen muss der Vermieter das Verstreichen der Abrechnungsfrist auch dann nicht verantworten, wenn es zu Problemen oder Ausfällen mit der elektronischen Datenverarbeitung kommt. Diese müssen allerdings unvorhersehbar geschehen und mit zumutbaren Maßnahmen nicht behebbar sein.

Wird die Abrechnungsfrist durch Verschulden sogenannter Erfüllungsgehilfen versäumt, trägt dennoch der Vermieter die Verantwortung. Erfüllungsgehilfen sind dritte Personen, die der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beauftragt. Dazu gehören zum Beispiel Messdienstfirmen oder Wohnungsverwalter. Handelt es sich jedoch um WEG-Hausverwalter und der Vermieter besitzt eine Eigentumswohnung, die er vermietet, so muss er in diesem Fall eine versäumte Abrechnungsfrist nicht verantworten, da WEG-Hausverwalter nicht zu den Erfüllungsgehilfen zählen.

Postzugang und Nachberechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist ist dann eingehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach dem entsprechenden Abrechnungszeitraum beim Mieter eingeht. Entscheidend ist hierbei der Tag, an dem die Abrechnung bei Mieter vorliegt, nicht der Tag, an dem der Vermieter die Übersendung bei der Post in Auftrag gibt. Dass es zu Verzögerungen auf dem Postweg kommen kann, muss der Vermieter mit einberechnen. Nur in Ausnahmefällen, die nicht vorhersehbar sind, hat er die verspätete Zustellung nicht zu verantworten. Für den Fall, dass das Verstreichen der Abrechnungsfrist nicht durch Verschulden des Vermieters erfolgt ist, gibt es eine Nachberechnungsfrist von drei Monaten. In dieser Zeit kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen und gegebenenfalls Nachzahlungen verlangen. In jedem Fall aber gilt: Der Vermieter muss nachweisen, dass die verspätete Zustellung nicht durch ihn verursacht wurde.

Nebenkostenabrechnung und Bargeld

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen

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In vielen Fällen wird zwischen Mietern und Vermietern die Begleichung der umlegbaren Nebenkosten über eine monatliche Vorauszahlung vereinbart. Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung lässt sich feststellen, ob diese Vorauszahlungen ausreichen, um die tatsächlich im Abrechnungszeitraum anfallenden Kosten für Warmwasser, Heizung usw. zu decken. Ist das nicht der Fall, ergibt sich eine Nachforderung an den Mieter. Oftmals geht damit auch eine Erhöhung dieser monatlichen Vorauszahlung einher. Im Folgenden wird erläutert, unter welchen Umständen ein Heraufsetzen des Betrags zulässig ist, wie der Ablauf aussehen muss und was Mieter und Vermieter jeweils zu beachten haben.

Wann ist eine Erhöhung der Vorauszahlungen zulässig?

Grundsätzlich muss einer Erhöhung des monatlichen Betrags für die Nebenkosten eine Nebenkostenabrechnung vorausgehen. Der Vermieter ist berechtigt, die Mitteilung über die Anhebung zugleich mit der Abrechnung an den Mieter zu übermitteln. Damit die höhere Forderung jedoch wirksam ist, darf die Nebenkostenabrechnung weder inhaltliche noch formelle Fehler aufweisen. Zwar muss die Abrechnung nicht zwangsweise eine Nachforderung an den Mieter enthalten, um eine Erhöhung zu rechtfertigen, dennoch muss deutlich werden, dass die gegenwärtigen Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr die anfallenden Ausgaben decken. Es wird dabei immer vorausgesetzt, dass es sich um umlegbare Kostenposition handelt.
Eine Erhöhung der monatlichen Beträge für die Nebenkosten ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zustellt. Zwar kann er dann keine Nachforderung mehr geltend machen, einer Aufstockung der Vorauszahlungen steht dies jedoch nicht entgegen.

Wie wird der Mieter informiert?

Eine mündliche Forderung zur Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Vermieter ist nicht zulässig. Der Mieter muss in schriftlicher Form über die Veränderung informiert werden. Jedoch ist es nicht erforderlich, die Zustimmung des Mieters einzuholen. Dieser könnte ebenso wie der Vermieter Interesse an einer Anhebung des monatlichen Betrags haben, um zu verhindern, dass in der nächsten Nebenkostenabrechnung eine horrende Nachforderung auf ihn zukommt.

Wie hoch darf die Anhebung ausfallen und ab wann gilt sie?

Das Gesetz schreibt lediglich eine Steigerung der Vorauszahlungen in angemessener Höhe vor. Was unter angemessen zu verstehen ist, richtet sich nach der Höhe der voraussichtlichen Betriebskosten, welche nicht übermäßig niedriger liegen darf als die entsprechende Anhebung. Es gilt für den Vermieter auch hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Erhöhung muss also für den Mieter nachvollziehbar sein.
Der neue Abschlag muss zum ersten Mal dann gezahlt werden, wenn die nächste Vorauszahlung fällig wird, nachdem er die Mitteilung über die Erhöhung erhalten hat. Eine rückwirkend erhöhte Forderung ist dagegen in jedem Fall unzulässig.

Mieterin mit Sparschwein

Kautionsrückzahlung und Nebenkosten

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Bei einem Umzug entstehen oft Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter in Bezug auf die Rückzahlung der Mietkaution. Der Mieter möchte auf der einen Seite gern die Kaution so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen, da er in der nächsten Wohnung eine solche erneut zu leisten hat. Der Vermieter möchte sich andererseits absichern, dass keine Schäden an der Mietsache entstanden sind. Darf er die Kaution einhalten? Unter welchen Umständen? Wie lange? Dürfen die Nebenkosten bzw. die Betriebskosten mit einbezogen werden?

Was ist der Zweck einer Kautionszahlung?

Der Mieter kann die Kaution erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen, daher ist eine Verrechnung bei laufendem Mietvertrag nicht möglich. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Kaution dem Vermieter zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn nach dem Auszug des Mieters kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, ist er verpflichtet, den geleisteten Betrag zurückzuzahlen. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe keine Beanstandungen geltend macht und keine weiteren Ansprüche bestehen wie z.B. eine ausstehende Mietzahlung. In jedem Fall ist sowohl Mietern als Vermietern zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um klare Verhältnisse zu schaffen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Zunächst zum gegenteiligen Fall: Der Vermieter muss die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn die Wohnung ohne Mängel und in einwandfreiem Zustand übergeben wird und die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.
Hat der Vermieter aber noch berechtigte Forderungen, darf er die Kaution oder einen Teilbetrag zurückbehalten. Das gilt u.a. für folgende Bedingungen:

  • Schäden an der Mietsache
  • Mietrückstände
  • unterlassene Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen
  • ausstehende Nebenkosten

Wenn die Mietnebenkosten nach der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden und eine Nachzahlung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten. Als angemessen gelten in der Regel zwischen drei und vier Vorauszahlungen, der Vermieter darf dabei den Betrag schätzen. Der Mieter hat hier kein Recht auf eine Zwischenabrechnung. Das Einbehaltungsrecht besteht jedoch nur, wenn die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter keinerlei Forderungen mit der Kaution verrechnen.
Der Vermieter hat bei der Rückzahlung der Kaution allerdings eine Bedenkzeit, in der er überprüfen kann, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Überlegungsfrist beträgt meistens zwischen drei und sechs Monaten. Sind aber keine Schäden erkennbar und hat der Vermieter die Nebenkosten bereits abgerechnet, dann tendiert diese Frist gegen Null.