Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen in den Nebenkosten

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  • Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass der Vermieter gut haushalten muss.
  • Soll der Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich sein, so muss er sinnvoll sein und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen.
  • Hat der Vermieter Prämienerhöhungen selbst zu verantworten, kann er diese nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
  • Bekommt der Vermieter Teile der Prämien zurückgezahlt, muss er sie auch den Mietern gutschreiben.

Beim Abschluss von Versicherungen für sein Haus muss der Vermieter – wie auch bei allen anderen Nebenkosten – das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er immer das günstigste Angebot nehmen muss. Aber er ist verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen und auf ein vernünftiges Preis-Leitungs-Verhältnis zu achten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet auch: sinnvolle Versicherungen

Sach- und Haftpflichtversicherungen sind generell als Betriebskosten umlagefähig. Bei allen Spezialversicherungen, wie etwa Terrorversicherungen, Vandalismusversicherungen und Erdbebenversicherungen, stellt sich jedoch die Frage, ob sie wirklich sinnvoll für das Haus sind. So wäre das im Falle einer Erdbebenversicherung für Häuser in nicht gefährdeten Gebieten zum Beispiel zu verneinen. Auch der Abschluss einer Terrorversicherung ohne eine klar erkennbare Gefährdungslage würde gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Die Frage, ob eine Terrorversicherung grundsätzlich umlagefähig ist, wurde 2016 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und zwar positiv. Auch wenn es in dem verhandelten Fall um eine Gewerbeimmobilie ging, erstreckt sich das Urteil auch auf den Wohnungsmarkt und ist exemplarisch für das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen. Der Versicherer der Vermieterin hatte Terror aus der bereits abgeschlossenen Police nachträglich ausgeschlossen, so dass sie sich gegen dieses Risiko neu absichern wollte. Da es jedoch zum damaligen Zeitpunkt nur einen Anbieter für eine explizite Terrorversicherung gab, entschied das Gericht, dass die Vermieterin das Recht hatte, diese Versicherung abzuschließen und als Teil der Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit war also nicht verletzt worden. Der BGH erstellte allerdings auch eine Liste mit Kriterien, die zutreffen müssen, damit eine Terrorversicherung berechtigt ist. Der Vermieter muss sich also trotzdem die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung stellen lassen.

Nicht umlagefähige Policen dürfen nicht die Prämie erhöhen

Der Vermieter darf auch nicht einfach eine teurere Versicherung abschließen, weil sie für ihn persönlich vorteilhafte Konditionen enthält. So sind z.B. private Rechtsschutzversicherungen und Reparaturversicherungen nicht umlagefähig. Erstere nicht, weil der Mieter dann seinen Gegner in einem möglichen Rechtsstreit finanzieren würde und letztere nicht, weil Instandsetzung Sache des Vermieters ist und er den Mietern diese Kosten nicht auf Umwegen aufbürden darf. Wenn die Versicherungsprämie also höher ausfällt, weil Versicherungsleistungen mit inbegriffen sind, die nicht umlagefähig sind oder nur dem Vermieter persönlich zugutekommen, dann ist das kein Argument für den teureren Abschluss.

Allerdings ist es unter Umständen möglich, eine Sammelversicherung abzuschließen, die normalerweise nicht umlagefähige Aspekte enthält, wenn sie nicht teurer ist als eine Police ohne. Die Sammelversicherung könnte dann z.B. eine Mietausfallversicherung enthalten, obwohl diese nicht umlagefähig ist.

Prämienerstattungen wirken sich aus, Erhöhungen nicht immer

Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen gehört auch, dass der Vermieter keine Prämienerhöhungen umlegen darf, die er selbst zu verantworten hat. Weist das Haus etwa zunehmend bauliche Mängel auf, weil es vom Vermieter nicht ordentlich instandgehalten wird und erhöht die Versicherung deswegen die Prämien, dann muss die Erhöhung der Vermieter selbst tragen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es immer wieder zu Rohrbrüchen kommt, weil die Rohre schlecht instandgehalten werden. Erhöht sich dadurch die Prämie der Leitungswasserversicherung, darf der Vermieter den zusätzlichen Betrag nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Rückerstattungen sieht es jedoch anders aus. Bekommt der Vermieter Teile der gezahlten Prämien zurückerstattet, weil es keine Versicherungsfälle gab, dann muss er auch diese Rückerstattungen den Mietern gutschreiben.

Bei Zweifeln an der Wirtschaftlichkeit sollte der Mieter Belegeinsicht nehmen

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung im Übrigen nicht angeben, welche Versicherungen genau abgeschlossen wurden. So wie die Betriebskostenverordnung einfach nur auf Sach- und Haftpflichtversicherungen verweist und damit alle umlagefähigen Versicherungen einschließt, so kann das auch in der Nebenkostenabrechnung passieren. Hat ein Mieter also Zweifel an der Art der umgelegten Versicherungen, dann empfiehlt es sich, Belegeinsicht zu nehmen und die angegebenen Versicherungen mit einer Liste umlagefähiger Prämien abzugleichen bzw. sich anzusehen, welche Versicherungen nicht umlagefähig sind.

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Im Schadensfalls zahlt die Versicherung des Vermieters

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  • Sach- und Haftpflichtversicherungen, die der Vermieter für das Haus abschließt, sind als Betriebskosten umlagefähig.
  • Dadurch profitiert der Mieter vom Versicherungsschutz – so als hätte er die Versicherungen selbst abgeschlossen.
  • Der Vermieter ist zu einem Regressverzicht verpflichtet – er kann den Mieter bei Schäden durch einfache Fahrlässigkeit nicht in die Pflicht nehmen, sondern nur seine Versicherung.
  • Das gilt auch, wenn der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung hat. Die Versicherungen können in diesem Fall jedoch die Ansprüche unter sich klären und jeweils anteilig tragen.

Ein Vermieter schließt für die von ihm vermieteten Häuser Versicherungen ab, die Schäden absichern. Gibt es also zum Beispiel einen Brand oder einen Rohrbruch, dann greift im Regelfall eine dieser Versicherungen. Der Versicherungsnehmer ist der Vermieter, theoretisch ist also nur er bzw. sein Eigentum geschützt. Die Rechtsprechung hat jedoch festgelegt, dass auch der Mieter in vielen Fällen abgesichert ist.

Mieter sind durch die Betriebskosten im Schadensfall geschützt

Viele Versicherungen sind als Betriebskosten umlagefähig. Also zahlen Mieter über die Betriebskosten die Prämien mit. Aus diesem Grund kommt es bei einem Schaden, den die Versicherung des Vermieters begleichen soll, zu einem sogenannten Regressverzicht.

Das bedeutet: Wenn ein Schaden auftritt, für den der Mieter verantwortlich ist, dann hätte der Vermieter theoretisch einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Der Mieter müsste für den Schaden aufkommen. In dem Fall, dass der Schaden jedoch von einer der Versicherungen des Vermieters gedeckt ist, zahlt stattdessen diese. Denn: Wenn der Mieter die Versicherungsprämien mit zahlt, dann soll er auch davon profitieren, sagt die Rechtsprechung.  Der Vermieter muss auf seinen Anspruch (Regress) gegenüber dem Mieter verzichten und dieser geht auf die Versicherung über. Diese zahlt dann für den Schaden, den eigentlich der Mieter verursacht hat. Der Mieter wird also laut Rechtsprechung durch die anteilige Zahlung der Versicherung über die Betriebskosten rechtlich so gestellt, als hätte er sie selbst abgeschlossen. Will der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehmen, muss er selbst zahlen. Der so auf den Mieter übertragene Versicherungsschutz gilt auch für dessen Angehörigen, die mit in der Wohnung leben.

Der Mieter kann im Übrigen darauf vertrauen, dass der Vermieter die notwendigen Versicherungen abgeschlossen hat. Wenn der Vermieter das nicht getan hat, muss er das dem Mieter mitteilen. Versäumt es der Vermieter, dem Mieter zu sagen, dass er keine Versicherungen abgeschlossen hat, haftet der Mieter im Schadensfall nicht. Denn unter Umständen hätte er die Wohnung dann gar nicht genommen.

Versicherungen greifen nicht bei grober Fahrlässigkeit

Voraussetzung für das Einspringen der Versicherung ist jedoch, dass der Mieter lediglich einfach fahrlässig gehandelt hat. Bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung die Leistung teils stark einkürzen. Hat der Mieter also aus Versehen einen Schaden angerichtet, dann greift die Versicherung. Hätte er den Schaden jedoch vermeiden können oder hat er gar vorsätzlich gehandelt, dann haftet er selbst.

Grobe Fahrlässigkeit liegt zum Beispiel vor, wenn jemand eine Waschmaschine über einen längeren Zeitraum unbeaufsichtigt lässt. Wie lange das ist, wird im Einzelfall zu entscheiden sein, sagte das Oberlandesgericht Koblenz. Mieter können die Waschmaschine aber durchaus für die Zeit alleine lassen, die sie für die Wäsche braucht. Es kann nicht erwartet werden, dass die Leute die ganze Zeit über in der Wohnung bleiben. Wird die Waschmaschine jedoch darüber hinaus angelassen und es entsteht ein Schaden, der durch Anwesenheit hätte zumindest begrenzt werden können, dann bewegt man sich durchaus in den Bereich der groben Fahrlässigkeit. Auch das Fehlen einer Aquastop-Vorrichtung und einer unterbliebenen Kontrolle des Anschlussschlauchs stellen grobe Fahrlässigkeit dar, urteilte das OLG Oldenburg. Als grob fahrlässig wird außerdem angenommen, wenn jemand im Bett raucht oder ansonsten unachtsam mit Zigaretten oder auch Kerzen umgeht.

Was passiert im Fall einer Doppelversicherung durch Mieter und Vermieter?

Hat der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung abgeschlossen, haftet er trotzdem nicht persönlich für leicht fahrlässig entstandene Schäden. Es kann also kein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter selbst geltend gemacht werden. Die Versicherungen können das jedoch unter sich klären. Da es sich hier um den Fall einer Doppelversicherung handelt, hat die Versicherung des Vermieters das Recht, sich einen Teil des Geldes von der Versicherung des Mieters wiederzuholen.

Wenn der Mieter selbst in der Haftung wäre, dann würde das das Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter belasten, argumentierte der Bundesgerichtshof (BGH). Denn würde sich die Versicherung des Vermieters Schadensersatz beim Mieter holen, dann müsste dieser sowieso seine Haftpflichtversicherung einschalten und diese dann bei ihrem Vorgehen gegen den Vermieter unterstützen – genauso wie der Vermieter seine Versicherung gegen den Mieter unterstützen müsste. Mieter und Vermieter würden also gewissermaßen gegeneinander antreten.

Im schlimmsten Fall würde sich die Haftpflichtversicherung des Mieters weigern, zu zahlen, und dann könnte es dazu kommen, dass der Mieter von gar keiner der Versicherungen geschützt wird – weder der eigenen, noch der des Vermieters. Und das, obwohl er die Versicherung des Vermieters über die Betriebskosten mit zahlt. Der BGH entschied also, dass die Ansprüche nur zwischen den Versicherungen bestehen und der Mieter trotzdem vom Regressverzicht profitiert.

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Leitungswasserversicherung: Prämien als Betriebskosten umlagefähig?

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  • Die Leitungswasserversicherung gehört zu den Sachversicherungen.
  • Sie sichert Schäden ab, die durch den Austritt von Leitungswasser entstehen.
  • Die Schäden umfassen z.B. den Austritt aus Rohren, Abflüssen, aber auch durch defekte Fließen.
  • Die Prämien für eine Leitungswasserversicherung sind in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig.

Mit einer Leitungswasserversicherung kann sich der Vermieter, wie der Name schon sagt, gegen Schäden durch Leitungswasser absichern. Sie gehört zu den Sachversicherungen. Damit sind solche Schäden gemeint, die durch sogenanntes bestimmungswidriges Austreten entstehen. Das heißt, das Wasser richtet Schaden an, wenn es Rohre und Leitungen, Badewannen und sonstige Sanitäranlagen, wo es eigentlich hin- oder abfließen und benutzt werden sollte, verlässt – wie etwa bei einem Rohrbruch oder einem defekten Wasserhahn.

Wenn jemand einfach nur zu stark in der Badewanne plantscht oder mit seiner Dusche rumspritzt, dann gehören Wasserschäden, die vielleicht dadurch entstehen, nicht in die Kategorie von Wasserschäden, die durch die Leitungswasserversicherung gedeckt sind.

Als Sachversicherung ist die Leitungswasserversicherung in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Denn Sachversicherungen sichern Schäden ab, die das Benutzen des Hauses beeinträchtigen würden. In dieser Funktion kommen sie auch den Mietern zugute. Sachversicherungen und damit auch Leitungswasserversicherungen sind für den Betrieb der Mietsache relevant und gehören folglich zu den Betriebskosten.

Wann zahlt die Leitungswasserversicherung

Auch wenn die Definition der Schäden relativ einleuchtend ist, wird vor Gericht immer wieder darüber gestritten, was genau einen Schaden ausmacht, der in den Bereich der Leitungswasserversicherung fällt. So beschäftigte sich das Amtsgericht Düsseldorf mit der Frage, ob auch Wasser, dass wegen schlecht verfugter oder schadhafter Fließen austritt, von der Versicherung gedeckt ist. Ja, sagte das Gericht. Auch geflieste Wände über einer Duschtasse würden zu den Einrichtungen gehören, in denen Leitungswasser sich seiner Bestimmung nach bewegt. Und der Versicherungsschutz würde dann greifen, wenn Wasser nicht nur aus „Rohren und Schläuchen der Wasserversorgung“ sondern auch aus „mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen bestimmungswidrig austritt“ und Schäden verursacht.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht musste in einem ähnlichen Fall befinden. Im Haus des Klägers war Wasser durch Fließen über der Badewanne in die Wand eingedrungen. Die Versicherung weigerte sich, zu zahlen und verwies unter anderem darauf, dass der Schaden durch Spritz- und Platschwasser entstanden sei und sie deswegen für eine Reparatur nicht aufkommen müsste. Das sah das Gericht anders. Der Schaden war aufgrund von undichten Fliesen entstanden und würde sehr wohl unter den Tatbestand des bestimmungswidrigen Wasseraustritts fallen. Die Versicherung musste den Schaden zahlen.

Die Leitungswasserversicherung greift nicht bei Schwamm

Die Versicherung hatte außerdem argumentiert, dass es sich hier um einen Schaden durch Schwamm handeln würde. Schwammschäden sind oft nicht von Leitungswasserversicherungen gedeckt, auch wenn sie durch Feuchtigkeit entstehen. Der Grund ist, dass die Versicherungen sich vor unkalkulierbaren Risiken schützen wollen. Die Beseitigung eines Schwammschadens kann sehr hohe Kosten verursachen, die weit über übliche Wasserschäden hinausgehen. Deswegen beinhalten Leitungswasserversicherungen häufig Schwammausschlussklauseln.

In dem verhandelten Fall hatte sich zwar tatsächlich bereits Schwamm gebildet, weil der Wasserschaden nicht rechtzeitig entdeckt worden war, doch wollte der Vermieter von der Versicherung nicht die Beseitigung des Schwammschadens erstattet haben, sondern die Beseitigung des zugrundeliegenden Wasserschadens. Die Kosten dafür waren wesentliche geringer als für das Beheben des Schadens durch Schwamm. Deswegen musste die Versicherung hier trotzdem zahlen, urteilte das Gericht.

Der Vermieter kann jedoch eine separate Schwamm- und Hausbockversicherung abschließen, die entsprechende Schäden absichert. Diese Versicherung ist auch im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig.

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Eine Terrorversicherung ist umlagefähig

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Die derzeitige Nachrichtenlage könnte vielleicht den einen oder anderen Vermieter auf den Gedanken bringen, eine Terrorversicherung abzuschließen. Was zunächst erst einmal abwegig klingt, wurde jedoch bereits 2010 in einem Urteil des Bundesgerichtshofs geregelt und steht durchaus zur Debatte. Denn grundsätzlich gilt: Terrorversicherungen sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Der BGH beschreibt in seiner Urteilsbegründung zwar Einschränkungen für diese Umlagefähigkeit, diese sind jedoch relativ weit gefasst.

Grundsätzlich wird die Terrorversicherung als Sachversicherung angesehen, da sie die Gebäudesubstanz versichert. Sowohl Sach- als auch Haftpflichtversicherungen, also Versicherungen, die das Gebäude und seine Bewohner schützen, sind umlagefähig. Das besagt Punkt 13 der Betriebskostenverordnung. Punkt 13 zählt zwar einige Versicherungsarten auf, diese Aufzählung sei jedoch beispielhaft und nicht abschließend, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH.

Umgelegter Anteil von fast 50.000 Euro

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eine gesonderte Terrorversicherung abgeschlossen, da ihr Anbieter diesen Teil aus der Gebäudeversicherung ausgeschlossen hatte. Der Anteil an der Prämie für die Terrorversicherung, den der Mieter zahlen sollte, hatte 2003 27.606,68 Euro und für 2004 48.687,01 Euro betragen. Insgesamt ging es also für beide Jahre zusammen um eine Streitsumme von 76.293,69 Euro. Die Klägerin, also die Vermieterin, bekam Recht. Der BGH erkannte sowohl die Notwendigkeit der Terrorversicherung an als auch deren Wirtschaftlichkeit. Da nach Darlegung der Klägerin die Versicherung beim einzigen Versicherer abgeschlossen wurde, der diese zum damaligen Zeitpunkt anbot, gab es zu dem Angebot keine Alternative.

Denn der Abschluss einer Terrorversicherung unterliegt, wie alle Betriebskosten, vor allem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten. Die Frage, wann eine Terrorversicherung angebracht ist, also tatsächlich sinnvoll ist, ist jedoch schwer zu beantworten. Im konkreten Fall lag der Gebäudekomplex „in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions“. Die Klägerin hatte außerdem bereits in der vorhergehenden Instanz angegeben, dass das Mietobjekt in einem Ballungsgebiet liegt und die Stadt Sitz des Bundeskriminalamtes und US-amerikanischer militärischer Einrichtungen sei. Außerdem handelte es sich bei der fraglichen Immobilie um einen „großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen Euro hat“ und in dem „städtische Ämter untergebracht“ seien. Die Versicherungssumme muss also unter diesem Gesichtspunkt betrachtet werden. Und es handelte sich bei dem Fall um eine Gewerbeimmobilie. Das heißt jedoch nicht, dass das Urteil nicht auch auf Mietshäuser Anwendung finden kann.

Was heisst gefährdet?

Denn der BGH zählt in seinem Urteil folgende Gebäudearten auf, die er als gefährdet einstuft:

  • Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm)
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude)
  • Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren)
  • Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden

Durch den letzteren Punkt sind also auch normale Miethäuser miteingeschlossen, so lange sie sich in der Nähe eines gefährdeten Gebäudes befinden. Was jedoch generell „in unmittelbarer Nachbarschaft“ bedeutet, ist nicht definiert. Und auch die Einschätzung, ob ein Haus gefährdet ist oder nicht, kann trotz der oben genannten Aufzählung schwer beurteilt werden. Die Gefahr selbst ergibt sich laut BGH aus der Definition von Terroranschlägen, wie sie die Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung nennt. „Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.“ Es stellt sich allerdings die Frage, wer die Gefahr einschätzen soll: der Vermieter, die Versicherung? Terroranschläge sind ihrer Natur nach unvorhersehbar. Und was genau „eine große Anzahl von Menschen“ ist, ist ebenfalls nicht ohne Weiteres zu bestimmen. In jedem Fall ist die Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, so lange sich der Vermieter vor allem an das Gebot der Wirtschaftlichkeit hält.

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überflutete Straße

Schäden durch Hochwasser – Wer zahlt?

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Hochwasser und überflutete Straßen und Häuser stellen Menschen in vielerlei Hinsicht vor große Herausforderungen, wenn auf einen Schlag das Eigentum beschädigt oder gar völlig zerstört wird und womöglich die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Dabei ergeben sich für Mieter und Vermieter eine Menge Fragen: Wer ist für die Beseitigung der Schäden zuständig? Muss der Vermieter für Ersatz sorgen, wenn ich als Mieter meine Wohnung nicht mehr bewohnen kann? Kann man die Miete wegen Hochwasserschäden mindern? Hat man möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz? Wir erläutern, worauf Mieter und Vermieter achten sollten, wenn ihnen das Unglück einer Flut widerfährt.

Schadensbeseitigung und Ersatzunterkunft

Hier ist der Vermieter in der Pflicht. Er muss dafür sorgen, dass alle durch Hochwasser entstandenen Schäden behoben werden. Das gilt sowohl für das Abpumpen des Wassers als auch für Mängel, welche das Gebäude selbst betreffen oder vermietete Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise Einbauküchen. Für sämtliche Reparaturen und Sanierungsarbeiten diesbezüglich muss der Vermieter auch finanziell aufkommen. Wenn allerdings Schäden an der Einrichtung des Mieters vor, handelt es sich um dessen Eigentum. Dann muss der Mieter selbst die Instandsetzung tragen. Ist die Reparatur des Hauses für den Vermieter wirtschaftlich nicht mehr zumutbar, muss er dem Mieter eine Ersatzwohnung aus seinem Wohnungsbestand anbieten. Besteht diese Möglichkeit nicht, kann der Mietvertrag gekündigt werden. Wenn das Haus völlig zerstört ist und dementsprechend jede Instandsetzung nutzlos, führt dies automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Versicherungen

Mancher Mieter kann Schäden durch Hochwasser möglicherweise über die Hausratversicherung abdecken. Dies ist jedoch nur möglich, wenn darin auch eine Versicherung gegen Elementarschäden enthalten ist. Von Vermieterseite gilt für die Gebäudeversicherung das Gleiche. Diese greift auch nur bei Elementarschäden und ist nur für Schäden am Gebäude anwendbar. Wenn das Mobiliar betroffen ist, kommt die Versicherung nicht dafür auf.

Können Mieter bei Hochwasserschäden die Miete kürzen?

Unter Umständen sind Mietminderungen bei überfluteten Mietshäusern möglich. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung für den Mieter nur eingeschränkt genutzt werden kann. Selbst ein beschädigtes Treppenhaus könnte Grundlage einer Mietkürzung sein. Eine Wohnung, die nicht mehr bewohnt werden kann, kann sogar eine Mietminderung von 100 % rechtfertigen. Wichtig ist aber, dass der Vermieter über die Mängel informiert wird, vor allem dann, wenn der Wohnort des Vermieters weit entfernt liegt. Eine Dokumentation mithilfe von Fotos kann hier hilfreich sein. Zudem gilt die Mietminderung nur für den Zeitraum, in dem der Schaden besteht.

Können Mieter Schadensersatz verlangen?

Bei Naturkatastrophen wie einer Flut muss der Vermieter nicht haften, wodurch dem Mieter in der Regel keine Schadensersatzansprüche zustehen. Es sei denn, das Mietobjekt liegt in einer Region, die ohnehin hochwassergefährdet ist. Als weitere Ausnahme kann der Vermieter schadensersatzpflichtig werden, wenn er keine Schutzmaßnahmen ergreift, nachdem sein Haus bereits in der Vergangenheit durch Hochwasser beschädigt wurde.

Maßnahmen zum besseren Hochwasserschutz

Ergreift der Vermieter Maßnahmen, um sein Eigentum besser gegen Flut und Hochwasser zu schützen, so führt dies zu einer Steigerung des Wohnwertes der Immobilie. Diese Kosten kann er über eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen. Dies ist auch zulässig, wenn die Legislative neue Vorgaben bezüglich des Hochwasserschutzes beschließt.

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Versicherungsunterlagen, Taschenrechner und Kugelschreiber

Müssen Mieter für die Öltankversicherung aufkommen?

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Bei der Beantwortung der Frage gilt grundsätzlich: Mieter müssen bestimmte Versicherungen nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. So darf der Vermieter Kosten für den Sach- und Haftpflichtschutz gegen die Folgen von Wasser, Feuer, Sturm und andere Elementarschäden umlegen, ebenso verhält es sich mit den Kosten für die Öltankversicherung.

Einordnung der Öltankversicherung in die Betriebskosten

Die Öltankversicherung stellt eine besondere Form der Haftpflichtversicherung dar. Damit zählt sie nach § 2 Ziffer 13 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesem Fall darf der Vermieter die Versicherungsprämie in der Nebenkostenabrechnung in der Rubrik Versicherungen gegenüber dem Mieter ausweisen, diese darf jedoch nicht bei der Aufführung der Heizkosten auftreten. Achten Sie also aufmerksam darauf, dass die Öltankversicherung nicht in beiden Abrechnungen auftaucht. Übrigens: Nicht umlegen darf der Vermieter dagegen die Kosten für die Rechtsschutz- oder Hausratversicherung.

Die Öltankversicherung: Eine teure Notwendigkeit für den Vermieter

Selbst wenn Erdgas der am häufigsten verwendete Brennstoff für Heizungen ist und es bei Neubauten mit Abstand den bevorzugten Energieträger darstellt, liegt der Bestand von Heizungen, die mit Öl betrieben werden, immer noch bei mehreren Millionen. Eine Öltankversicherung stellt für jeden Vermieter eine Notwendigkeit dar, denn eine Ölheizung ist für ihn mit vielfältigen Risiken verbunden. Je älter der Öltank und die Zuleitungen sind, desto größer sind die Gefahren eines kostenintensiven Defekts. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Öl beim Einfüllen in den Öltank ausläuft und im Erdreich versickert. Gelangt Öl ins Erdreich, muss der verseuchte Grund saniert und als Sondermüll entsorgt werden. Bereits ein Liter des fossilen Brennstoffs reicht aus, um immense Kosten zu verursachen. Meist fallen auch die Gutachterkosten hoch aus. Außerdem ist mit Schäden an der Immobilie selbst zu rechnen. Je nach Lage des Öltanks fällt die Berechnung der Prämien unterschiedlich aus. So ist es von großer Relevanz, ob sich der Öltank ober- oder unterirdisch befindet. Der Standort im Keller gilt hierbei als oberirdisch. Bei oberirdisch stehenden Öltanks sind Defekte früher erkennbar und mindern die Prämienbelastung.

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Nebenkosten: Versicherung als umlagefähiger Posten

Versicherungen in den Nebenkosten

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Der Mensch ist stets gewillt sein kostbares Hab und Gut zusammenzuhalten und sich gegen alle möglichen Eventualitäten abzusichern.

Vor allem in der heutigen Zeit sind materielle Werte und Güter ein nicht zu unterschätzendes Kapital. Nicht nur Personenversicherungen, wie Lebensversicherungen und Krankenversicherungen, sollen ein schützendes Netz um den Menschen spannen.

Auch gegen sämtliche schädlichen Umwelteinflüsse möchte man sich bestmöglich abschirmen. Je mehr man besitzt, desto mehr möchte man auch schützen.

Versicherungen des Vermieters

Ein schützendes Interesse hat natürlich auch ein Vermieter und in vielen Fällen sogar den „Darf-Schein“ der Betriebskostenverordnung, die Kosten dafür dem Mieter in den Mietnebenkosten zu präsentieren.

Bei drohenden Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer und den fußballspielenden Nachbarskindern im Hof, kann man die Sorge nachvollziehen. Auch in Bezug auf das leibliche Wohl seiner Mieter ist der Vermieter gewillt sich mit einer Versicherung abzusichern. Nicht selten stürzt jemand auf der Treppe oder verliert bei vereisten Zugängen schnell den Halt.

Die resultierenden Schäden werden mit der Haftpflichtversicherung aufgefangen. Diese ist kein Muss für den Vermieter, aber aus eigenem Interesse trotzdem quasi unerlässlich.

Diese Posten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen sich grundsätzlich in den Nebenkosten wiederfinden, mit gewissen Ausnahmen:

Welche Versicherung darf in den Nebenkosten umgelegt werden?

Vorausgehend für die Umlage der Versicherungsprämien und Versicherungssteuern auf den Mieter ist natürlich die Ausweisung im Mietvertrag. Die Betriebskostenverordnung gibt vor, dass sogenannte Elementarschäden umgelegt werden dürfen.

Darunter fallen beispielweise besagte Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer beziehungsweise die daraus resultierenden Schäden. Nicht wenige Regionen sind betroffen von Hochwasser und Überschwemmungen. Ebenfalls verursachen Blitzschläge und Lawinen mancherorts regelmäßig Reparaturkosten. Die dementsprechenden Versicherungskosten dürfen auch auf den Mieter umgelegt werden.

Neben durchaus realistischen Gefahren ist es natürlich möglich, Versicherungen für Fälle abzuschließen, die äußerst unwahrscheinlich oder nie eintreten werden. Beispielsweise eine Terrorversicherung oder eine Erdbebenversicherung. In solchen Fällen greift der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der in obigen Fällen zutreffen muss.

Ein militärisches Gelände in der unmittelbaren Umgebung oder ein erfahrungsgemäß erdbeben-gefährdetes Gebiet wären die Voraussetzungen zur Wirtschaftlichkeit und zur Erfassung in der Nebenkostenabrechnung.

Was darf der Vermieter nicht umlegen?

Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die die Reparatur und Instandsetzung betreffen.

Ebenso darf sich die Umlage der Hausratsversicherung nicht in den Nebenkosten wiederfinden. Eine Grafik soll die Unterteilung nochmals verdeutlichen:

Versicherung in den NebenkostenGenerell empfiehlt es sich für jeden Mieter selbst für gewissen Versicherungsschutz zu sorgen.

Einbrüche und Schäden an mitgemieteten Sachen sollten bestenfalls in einer Mieter-eigenen Hausratsversicherung aufgefangen werden.

Ob sich in der Nebenkostenabrechnung auch die richtigen Posten wiederfinden oder ob womöglich Versicherungskosten falsch umgelegt werden, kann eine Prüfung zutage bringen.

Versicherungen in der NKA

Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung

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Aufwendungen für bestimmte gebäudebezogene Versicherungen können von Vermietern auf Mieter umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass im Mietvertrag zwischen beiden Parteien die Umlegbarkeit von Nebenkosten, und keine Inklusivmiete oder Nebenkostenpauschale, festgelegt wurde. Wie der Vermieter die Kosten für Versicherungen auf Mieter umlegt, bleibt ihm selbst überlassen. Die meisten Vermieter legen diese der Einfachheit halber nach Wohnfläche um.

Umlagefähige Versicherungen

Auf die Mieter umlegbar sind Sach- und Haftpflichtversicherungen. Diese müssen in der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter nicht weiter aufgeschlüsselt werden. Falls ein Mieter Einsicht in die Belege nehmen möchte, muss der Vermieter Ihm jedoch Einsicht in die einzelnen Versicherungsbelege gewähren.

Alle Versicherungen die ein Vermieter umlegen kann müssen Gebäudebezogen sein. Hierzu gehören neben einer Feuer-, einer Sturm- oder einer Hagelversicherung auch Versicherungen gegen Wasserschäden oder Glasbruch. Des Weiteren kann der Vermieter falls vorhanden auch den Öltank und den Aufzug versichern. Ferner sind Vermieter dazu berechtigt Versicherungen gegen Elementarschäden wie Überschwemmungen oder Erdbeben abzuschließen und auf die Mieter zu verteilen. Außerdem kann der Vermieter eine Gebäudehaftpflichtversicherung auf die Mieter umlegen. Er ist jedoch nicht zum Abschluss einer solchen verpflichtet.

Nicht umlagefähige Versicherungen

Versicherungen welche nicht hausbezogen sind, sind in der Regel nicht umlegbar. Dazu gehören zum Beispiel Versicherungen wie ein Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder eine Mietverlustsicherung. Darüber hinaus kann ein Vermieter auch die Kosten für eine Gebäudehausratversicherung nicht auf die Mieter umlegen. Mietern jedoch ist zu empfehlen eine private Hausratversicherung abzuschließen, welche auch gemietete Gegenstände abdeckt.

Es gilt für Vermieter auch beim Thema Versicherungen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Des heißt wenn ein Vermieter eine Versicherung abschließt, muss er vor Abschluss mindestens 3 Vergleichsangebote einholen. Des Weiteren wäre eine Erdbebenversicherung in einer für Erbeben ungefährdeten Region nicht Wirtschaftlich und somit auch nicht umlagefähig.

Auch Versicherungen welche für Reparaturen oder gegen Vandalismus abgeschlossen werden sind nicht auf Mieter umlegbar, da die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen generell nicht umlegungsfähig sind und immer beim Vermieter liegen. Falls im Zuge einer Versicherung Beitragsrückerstattungen oder Schadensfreiheitsrabatte entstehen, sind diese vom Vermieter an die Mieter weiter zu reichen.