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Der BGH kippte Anfang des Jahres die sogenannte Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wurde bisher eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, so durfte sie von der eigentlichen Größe um zehn Prozent nach oben oder unten abweichen. Diese vereinbarte Fläche galt später auch für alle Berechnungen und Mieterhöhungen. Die bisherige Rechtsprechung besagte, dass der Mieter erst gegen eine Abweichung vorgehen konnte, wenn diese über der Zehn-Prozent-Grenze lag.

Das Urteil des BHG zur Anwendung der „tatsächlichen Wohnfläche“

Nun kam der BGH zu einer anderen Einschätzung und wich damit von seiner früheren Meinung ab. Er stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag steht. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann muss diese auf Grundlage der eigentlichen Größe der Wohnung berechnet werden und nicht auf Grundlage der Wohnfläche, die im Mietvertrag steht. Das Urteil hat keinerlei Auswirkungen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Größe stimmt. Doch Flächenangaben in Mietverträgen weichen häufig von der tatsächliche Wohfläche ab und vererben sich dann von Mietvertrag zu Mietvertrag.

In der Urteilsbegründung heißt es denn auch, dass ansonsten mit „vertraglich fingierten Umständen“ gearbeitet würde und nicht mit den tatsächlichen. Die Klägerin war in dem Fall die Vermieterin, die einen Teil einer Mieterhöhung mit der Tatsache begründete, dass die Fläche der Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH stimmte zwar zu, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche und in diesem Fall größere Fläche der Wohnung zugrunde gelegt werden sollte. Die Vermieterin verlor dennoch, weil sie versucht hatte, die Miete bis über die Kappungsgrenze, also um mehr als 15 Prozent zu erhöhen. Die Gültigkeit der Kappungsgrenze bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Urteil hat zu allerlei Fragestellungen geführt. Denn es hat potenziell Auswirkungen auf die Vereinbarung von Mieten, auf die Umlage von Betriebskosten, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen und auf die Erstellung von Mietspiegeln. Das Urteil des BGH bezog sich jedoch selbstverständlich auf den konkreten Fall und macht zu allem anderen keine Angaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) plant deswegen, es in der jetzigen Legislaturperiode gesetzlich zu konkretisieren.

Der Gesetzgeber plant Anpassungen zur „tatsächlichen Wohnfläche“

In seinen „Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts in der 18. Legislaturperiode“ bekräftigte das BMJV, dass ein „Abstellen auf die vereinbarte Mietfläche“ dazu führen würde, dass Mieter „nicht existente Mieten und Betriebskosten zahlen“ müssten und der Vermieter hierfür auch Mieterhöhungen verlangen könnte. Es erklärt darin, die Frage, „auf welche Weise eine Wohnfläche zu ermitteln ist und von welchen Werten auszugehen ist“, konkretisieren zu wollen. Und zwar vor allem in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Laut Daten der Mineko liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland zwischen 25 und 33 Euro (Betriebskosten zuzüglich Heizkosten). Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter in Rheinland-Pfalz und am höchsten sind sie in Hamburg. Wie sich die Rechtsprechung genau auf die Betriebskosten auswirken wird, wird man erst in ein paar Jahren sagen können. Je nachdem, ob die vereinbarte Wohnfläche in einem Mietvertrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist, könnten sich die Kosten entsprechend erhöhen oder senken.

Die Pläne des BMJV sehen vor, gesetzlich festzulegen, dass auch für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ die tatsächliche Wohnfläche gelten soll. Bisher war es so, dass sich eine Wohnungsvergrößerung oder -verkleinerung nicht auf die Miete auswirkte. Denn im Mietvertrag wird eine Miete vereinbart, die für die gesamte Wohnung gilt und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter. Wurde etwa eine Wohnung durch Modernisierung größer, so konnte der Vermieter zwar die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen. Er konnte die Erhöhung jedoch nicht mit der größeren Wohnfläche begründen. Eine verkleinerte Fläche wirkte sich wiederum nachteilig für den Mieter aus, der trotzdem dieselbe Miete zahlen musste. Der Gesetzgeber will nun festlegen, dass für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ auf jeden Fall auch „die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich“ ist und so für „Verteilungsgerechtigkeit“ sorgen. Auch die Umlage der Betriebskosten soll sich in Zukunft nach der wirklichen Größe der Wohnung richten. Dafür soll geregelt werden, wie „die Wohnfläche zu berechnen ist“, wenn die Parteien bei einer Vermietung nichts dazu vereinbart haben.