Sonderfall Untervermietung: die Wohngemeinschaft

Für eine Wohngemeinschaft gib es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten, die dem Vermieter gegenüber in ihrer Gesamtheit auftritt. Was jedoch wesentlich häufiger vorkommt, ist, dass es einen oder mehrere Hauptmieter gibt, der oder die das Recht auf Untervermietung haben. Als dritte Möglichkeit kann der Vermieter auch Einzelverträge mit den Bewohnern der jeweiligen Zimmer abschließen.

Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mietglieder bis hin zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts. Das heißt, dass etwa neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und das bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als ‚Mieter‘ ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist. In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.

Bei Untervermietung gibt es ein Recht auf Zustimmung des Vermieters

Wenn es sich um die letzte Variante handelt, dann ist eine WG ein Fall von Untervermietung. Es gibt eine Gemengelage was die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einer Untervermietung angeht. Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn er untervermieten will und der Vermieter ist wiederum verpflichtet, in manchen Fällen diese Zustimmung zu erteilen. Ein solcher Fall ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.

„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts. Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können.

Bei Ablehnung droht dem Vermieter eine Klage – mit einer Ausnahme

Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung. In dem genannten Urteil verurteilte das Landgericht den Vermieter 2014 auf Schadensersatz, weil er einer WG seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilte. Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden, urteilte das Gericht weiter.

Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen. Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat. Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern. Es sei denn, jeder der Mieter ist Vertragspartner des Vermieters, sprich, die Zimmer werden alle einzeln vermietet. Dann zahlt natürlich jeder seinen Anteil an den Vermieter direkt.

Untervermietung als Ferienwohnung

Die Frage der Untervermietung einer Wohnung an Touristen ist mit dem Inkrafttreten verschiedener Zweckentfremdungsgesetze besonders heikel geworden. Bei der derzeitigen Gesetzeslage ist häufig nicht klar, wer noch was darf. Dabei ist die Sonderbehandlung der Untervermietung an Touristen nicht neu. 2014 hat der Bundesgerichtshof die Untervermietung an Touristen bereits von der normalen Untervermietung abgetrennt und sie somit zu einem anderen Sachverhalt erklärt. In einem Urteil stellte der BGH fest, dass wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter erhält, er nicht automatisch davon ausgehen kann, dass sich diese auf die Vermietung an Touristen erstrecken würde. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter immer bei einer Untervermietung gefragt werden muss. Egal, an wen untervermietet werden soll. Doch in manchen Städten nimmt die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen teilweise Überhand. Dort wird versucht, diesem Umstand mit speziellen Gesetzen Einhalt zu gebieten.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz

In Berlin etwa schiebt ein Zweckentfremdungsgesetz der Ferienwohnungsvermietung fast völlig den Riegel vor, so lange sie mit Wohnungen betrieben wird, die auch für eine reguläre Vermietung geeignet wären. Es gibt nur sehr eng gesteckte Ausnahmen, die eine solche Nutzung erlauben. Die tageweise oder wochenweise Vermietung an Feriengäste wird von dem Gesetz ansonsten als Zweckentfremdung definiert. Die Vermietung an Touristen ist im Grunde nur auf der Basis der 50-Prozent-Regel möglich. Das heißt, wenn jemand 50 Prozent seiner Wohnung weiterhin selbst nutzt, dann kann er, ohne besondere Genehmigung vom Bezirksamt, die andere Hälfte zum Bespiel entweder als Büro nutzen oder etwa an Touristen untervermieten. Sogar Zweitwohnungen waren von dem Gesetz erfasst. Auch sie durften nicht ohne Genehmigung kurzzeitig untervermietet werden. Das könnte sich nun jedoch ändern.

Nach einem Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wäre die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen möglich – vielleicht demnächst sogar grundsätzlich. Denn das Einzige, von dem Zweitwohnungen im Gesetz bisher ausgenommen waren, war die Leerstandsregelung. Das heißt, dass das Zweckentfremdungsgesetz auch einen Leerstand von mehr als sechs Monaten als regelwidrig definiert, davon jedoch Zweitwohnungen ausnimmt. Hier ging der Gesetzgeber davon aus, dass solche Wohnungen nur sporadisch genutzt werden und es in der Natur der Sache liegen würde, dass sie zwischendurch leer stehen. In diese Lücke springen nun ganze drei Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts.

Zweitwohnungen vom Gericht für Untervermietung freigegeben

Geklagt hatten Besitzer von Zweitwohnungen, die ihren Wohnsitz im Ausland haben und ihre Wohnungen in Berlin nur gelegentlich zu Besuchszwecken nutzen. Sie wollten die Wohnungen in der Zwischenzeit als Ferienwohnungen untervermieten und klagten auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen durch die jeweils zuständigen Berliner Bezirksämter. Das Gericht gab ihnen allen Recht. Die Untervermietung als Ferienwohnung würde sich nicht auf die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum auswirken, hieß es in der Begründung. Denn das Zweckentfremdungsgesetz stellt genau darauf ab. Es wird damit begründet, dass die Vermietung von normalen Wohnungen als Ferienwohnungen die Wohnungsknappheit in der Stadt verstärke. Doch ob die Zweitwohnungen nun in der Zwischenzeit leer stehen oder anderweitig genutzt werden, wirkt sich auf die Wohnungsmarktsituation in Berlin nicht aus, so das Gericht. Die Wohnungen würden so oder so nicht für eine ‚normale‘ Vermietung zur Verfügung stehen. Die Frage ist allerdings noch nicht abschließend geklärt, weil bereits eine Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen wurde. Mietervereine und der Berliner Senat sehen die Gefahr einer Unterwanderung des Zweckentfremdungsgesetzes. Das Gericht sah hier jedoch die sogenannten schutzwürdigen privaten Interessen der Besitzer im Vordergrund.

Untervermietung ganzer Wohnungen in Berlin nach wie vor schwierig

Eine andere Klage gegen das Gesetz vor dem Berliner Landgericht scheiterte wiederum. Das Gericht bestätigte in seinem Urteil das Zweckentfremdungsgesetz im Grundsatz. Dort hatten Vermieter von Ferienwohnungen mit Unterstützung verschiedener Internetportale auf die Ausstellung von Negativattesten geklagt. Ein Negativattest können sich Mieter oder Besitzer ausstellen lassen, wenn es sich bei ihren Wohnungen um Ausnahmen vom Zweckentfremdungsgesetz handelt. Die Kläger argumentierten, dass für Ferienwohnungen, die gewerblich vermietet werden, derselbe Bestandsschutz gelten müsste wie für Wohnungen, die etwa für Arztpraxen und Anwaltskanzleien genutzt werden. Diese Wohnungen sind nämlich vom Zweckentfremdungsgesetz ausgenommen.

Das Gericht erwiderte, dass es einen Unterschied gäbe zwischen Ferienwohnungen und gewerblichen Wohnungen wie Arztpraxen. Dieser bestünde vor allem darin, dass in dem einen Fall das Gewerbe in den Räumlichkeiten ausgeübt werde und im Fall der Ferienwohnung die Wohnung selbst der Gegenstand des Gewerbes sei. Anders ausgedrückt: bei Ferienwohnungen würde das Gewerbe nicht „in“ sondern „mit“ der Wohnung betrieben. Damit würde die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter die Ausnahme des Bestandsschutzes im Zweckentfremdungsgesetz fallen. Das Gericht stellte auch die jeweils wechselnde Klientel im einen Fall der weitestgehend beständigen Klientel im anderen gegenüber und verhandelte überdies Fragen, die mit der Einschränkung der Freiheit der Berufswahl und anderen zu tun hatten. Gegen das Urteil soll ebenfalls Berufung eingelegt werden.

Zusammenfassend heißt das im Grunde, dass die Vermietung einzelner Zimmer problemlos erfolgen kann, so lange sie nicht mehr als die Hälfte der Wohnung ausmachen und man selbst diese auch nutzt. Dafür bedarf es dann allerdings immer noch der Genehmigung durch den Vermieter. Für alles andere braucht man die Genehmigung des Bezirksamtes – vor allem, sobald es sich um die Vermietung ganzer Wohnungen an Touristen handelt. Besitzer von Zweitwohnungen in Berlin sollten die Rechtsprechung im Auge behalten. Außerdem ist geplant, dass ab 2018 eine sogenannte Genehmigungsfiktion gelten soll. Diese wird greifen, wenn die Bezirksämter einen Antrag auf zweckfremde Nutzung nicht rechtzeitig bearbeiten. Wenn der Antragsteller dann nach 14 Wochen keinen Bescheid über seinen Antrag bekommt, gilt die Ferienwohnungsvermietung als genehmigt.

Die Regeln der Untervermietung

Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung nicht einfach untervermieten. Das Gesetz spricht hier von einer „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ (§§ 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch). Diese darf nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen. Andererseits hat der Mieter in bestimmten Fällen ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung gibt. Dem Vermieter können Nachteile aus einer Verweigerung dieser Zustimmung entstehen.

Der Gesetzgeber hat hier ein etwas kompliziertes Konstrukt geschaffen, um beiden Seiten eine Handhabe zu geben. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob ihm der Untermieter aus irgendwelchen Gründen nicht genehm ist. Die Ablehnungsgründe in § 553 Bürgerliches Gesetzbuch sind sehr allgemein formuliert. Würde die Wohnung etwa durch die Untervermietung überbelegt, ist die Person des Untermieters als Mieter nicht geeignet oder ist dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten, dann kann er sie ablehnen. Durch die Pflicht des Mieters, sich eine Erlaubnis einzuholen, soll wiederum sichergestellt werden, dass der Vermieter über einen Untermieter informiert ist und es durch Untervermietungen nicht zu einer Situation kommt, in der er von den Leuten, die in seinen Wohnungen tatsächlich wohnen, nichts mehr weiß.

Das Recht des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis schiebt einer möglichen Willkür durch den Vermieter den Riegel vor. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung und hält sich an alle Regeln, dann kann der Vermieter nicht aus beliebigen Gründen ablehnen oder die Ablehnung der Untervermietung nutzen, um andere Dinge durchzudrücken. Es ist zum Beispiel nicht zulässig, wenn der Vermieter ablehnt, um den Mieter zu einem Auszug zu bewegen und dann die Wohnung teurer zu vermieten.

Bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter zustimmen

Der Vermieter muss unter Umständen sogar Schadensersatz zahlen, wenn er eine berechtigte Erlaubnis verweigert. Doch auch wenn dem Mieter eine Erlaubnis zusteht, kann er nicht ohne sie untervermieten. Er handelt in diesem Fall dann trotzdem gesetzeswidrig, auch wenn der Vermieter im Unrecht ist. In einem solchen Fall muss die Zustimmung des Vermieters dann vor Gericht durchgesetzt werden. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa dann vor, wenn er für eine bestimmte Zeit ins Ausland geht oder wenn sich seine Einkommenssituation so verändert hat, dass er die Wohnung alleine nicht mehr bezahlen kann. Der BGH verurteilte 2014 einen Vermieter auf Schadensersatz, weil er den Mietern einer Dreizimmerwohnung die Untervermietung verbot. Diese wollten zwei Zimmer der Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes untervermieten. Da der Vermieter dazu seine Erlaubnis verweigerte, entgingen ihnen Mieteinnahmen, die er dann zahlen musste.

Was genau als Untervermietung gilt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil von 2014 eine Negativdefinition angewendet. Das heißt, als Untervermietung gilt alles, was nicht in der kompletten Überlassung der Wohnung an Dritte resultiert. Auch wenn der Hauptmieter etwa nur wenige Tage im Jahr in der Wohnung wohnt, dort nur Möbel unterstellt oder nur ein Zimmer für sich in Anspruch nimmt, dann gilt das alles immer noch als Untervermietung.

Kündigung und Zuschlag bei der Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung gibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Vorher muss der Vermieter allerdings abmahnen. Wenn der Untermieter daraufhin oder in der Zwischenzeit auszieht, dann erlischt das Recht auf Kündigung. Wenn der Vermieter allerdings längere Zeit von der unerlaubten Untervermietung gewusst und nichts unternommen hat, dann kann er nicht irgendwann plötzlich von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg urteilte 2012, dass ein Vermieter nach acht Monaten nicht mehr fristlos wegen unerlaubter Untervermietung kündigen kann, wenn er die ganze Zeit davon gewusst hat.

Der Vermieter ist in manchen Fällen berechtigt, einen Untermietzuschlag als Bedingung für seine Zustimmung zur Untervermietung zu fordern. Dadurch sollen Kosten aufgefangen werden, die dadurch entstehen, dass mehr Menschen die Wohnung nutzen. Das kann zum Beispiel die Nebenkosten betreffen, weil sich der Verbrauch von warmem und kaltem Wasser oder etwa die Müllmenge erhöht. Dieser Zuschlag kann jedoch später nicht einzeln erhöht werden. Wird er vereinbart, wird er Teil der Miete und kann im Übrigen auch nach Ende der Untervermietung nicht einfach wieder abgeschafft werden. Soll der Untermietzuschlag nur für eine bestimmte Zeit gezahlt werden, dann muss das vorher vereinbart werden.

Wenn jemand untervermieten möchte, so sollte er oder sie auch bedenken, dass der Hauptmieter für alles, was der Untermieter tut, dem Vermieter gegenüber haftet. Sollten zum Beispiel durch die Untervermietung Schäden an der Wohnung entstehen, so steht dafür der Hauptmieter gerade, ggf. nach Auszug mit seiner Kaution. Der Hauptmieter muss diese Dinge dann mit dem Untermieter selbst klären.

Vermietung unter Geschwistern

Untermiete – Wann der Vermieter zustimmen muss

Wer seine Wohnung untervermieten möchte, kann das nicht durchführen, ohne eine entsprechende Absprache mit dem Vermieter zu treffen. Erfahren Sie im Folgenden, in welchen Situationen der Vermieter sein Einverständnis geben muss und wann er dieses verweigern darf.

Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Grundsätzlich muss der Vermieter um seine Zustimmung gebeten werden, wenn ein Mieter beabsichtigt, einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Entsprechende Reglungen können bereits im Mietvertrag vereinbart worden sein. Hierbei ist der Mieter verpflichtet, Vermieter über den potenziellen Untermieter in Kenntnis zu setzen. Das betrifft Angaben zur Person sowie inhaltliche Belange des Untermietvertrags. Betreffen die Informationen jedoch die Einkommensverhältnisse des Untermieters, so darf dem Vermieter diesbezüglich die Auskunft verweigert werden. Vernachlässigt der Mieter allerdings seine Informationspflicht und lässt den Vermieter im Unklaren über die Person des Untermieters, so hat der Vermieter das Recht, sein Einverständnis nicht zu geben.

Berechtigtes Interesse des Mieters

In manchen Fällen kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis seitens des Vermieters geltend machen, indem er ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung anführt. Dieses kann begründet sein, wenn:

  • der Mieter auf die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis angewiesen ist
  • der Mieter mit dem Lebenspartner zusammenziehen möchte
  • sich die Anzahl der Bewohner durch einen Auszug verringert hat
  • der Mieter eine pflegebedürftige, verwandte Person aufnimmt

Es gilt, zu beachten, dass in bestimmten Situationen die Erlaubnis des Vermieters für die teilweise Gebrauchsüberlassung nicht vonnöten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dauerhaft nahe Verwandte wie Kinder oder Eltern sowie Pflege- und Haushaltspersonal in die Wohnung mit aufgenommen werden sollen. Geschwister fallen allerdings nicht unter diese Regelung. Weiterhin muss man vom Vermieter keine Zustimmung einholen, wenn sich nur vorübergehend verwandte Personen oder Besuch für maximal acht Wochen in der Wohnung aufhalten. All diese Fälle werden nicht als Untermietverhältnis gezählt.

Wann sich der Vermieter gegen einen Untermieter aussprechen kann

Ansonsten muss der Vermieter stets seine Zustimmung erteilen, wenn man ein Untermietverhältnis anstrebt, das gilt vor allem, wenn nicht nur ein Zimmer, sondern die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Es ist ihm bei triftigen Gründen durchaus gestattet, diese zu verweigern. Ein solcher zulässiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn die betreffende Wohnung durch die Aufnahme eines Untermieters überbelegt ist. Von einer Überbelegung wird in der Regel dann ausgegangen, wenn mehr Personen als Zimmer in der Wohnung vorhanden sind. Ebenso kann der Vermieter das Untermietverhältnis untersagen, wenn vom Untermieter zu erwarten ist, dass dieser den Hausfrieden beeinträchtigen könnte oder dieser bereits Mietschulden aufkommen ließ. Wenn der Vermieter allerdings keine nachvollziehbaren Gründe dafür angibt, weshalb er der Untervermietung nicht zustimmt, so gewährt dies dem betroffenen Mieter ein Sonderkündigungsrecht und ggf. Schadensersatz für die entfallenen Einnahmen aus der Untermiete.

Folgen unerlaubter Untermiete

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet, dann riskiert er mit diesem Verhalten die mitunter fristlose Kündigung. Hier liegt die Beweispflicht allerdings beim Vermieter, der nachweisen muss, dass die betreffende Wohnung anderen ohne sein Einverständnis zum Gebrauch überlassen wurde. Zudem muss er dem Mieter eine angemessene Frist gewähren, innerhalb derer das Untermietverhältnis aufgelöst werden muss, bevor er zum Mittel der Kündigung greift.

Bewohner einer Wohngemeinschaft

Untermietverträge und Mieterhöhungen

Es kann viele gute Gründe geben, seine Wohnung unterzuvermieten. Die Ursachen können beruflicher, aber auch privater Natur sein. So kann ein zeitlich befristetes Arbeitsverhältnis in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester während des Studiums Anlass sein, sich einen Untermieter zu suchen, um so wieder in die vertraute Wohnung zurückkehren zu können. Ebenso denkbar ist die Untervermietung beim Auszug des Partners oder der erwachsenen Kinder, um den leeren Wohnraum nicht ungenutzt zu lassen. Umgekehrt empfiehlt es sich, zur Untermiete zu wohnen, wenn von vornerein feststeht, dass man nur für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt lebt oder sich in Ruhe orientieren möchte. Aber was müssen Mieter und Untermieter diesbezüglich beachten? Wie erfolgt die vertragliche Regelung? Und welche Auswirkungen hat ein Untermietverhältnis auf die Miete?

Vertragsschließung über Untermiete

In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietsvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird. Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt. Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung. Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen, um Missverständnissen vorzubeugen. Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.

Zeitmietverträge

Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird. Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig. Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, das eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.

Mieterhöhung

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Dabei muss die Höhe sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen. Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.

Lächelndes Paar mit Umzugkisten

Einzug des Lebenspartners – Was zu beachten ist

Für jedes Paar stellt sich nach einer gewissen Zeit die Frage, ob man zusammenziehen möchte. Ist man sich darüber einig, kommen neue Fragen auf: Ziehen wir zu mir oder zu dir? Suchen wir uns eine gemeinsame Wohnung? Wir zeigen, worauf Paare achten müssen, wenn ein Partner in die Wohnung des anderen zieht und mit ihm eine Lebensgemeinschaft bildet. Muss man den Vermieter um Erlaubnis bitten? Darf dieser sich dem Einzug des Partners widersetzen? Muss der Partner, der einzieht, Miete zahlen?

Vermieter muss Einverständnis geben

Beabsichtigt ein Partner bei seinem Lebensgefährten einzuziehen, so kommt dies einer Untervermietung gleich. Dazu hat jeder Mieter ein Recht, sofern er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen kann. Wenn beispielweise Familienangehörige, also Ehegatten oder Kinder, aufgenommen werden, entspricht das einem vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung und muss nicht mit dem Vermieter abgestimmt werden. Anders verhält es sich bei nichtehelichen Gemeinschaften. Wird ein Partner eines Paares in ein bestehendes Mietverhältnis aufgenommen, muss der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden, da es sich um einen Dritten nach dem Gesetz handelt. Das ist jedoch in den meisten Fällen eine reine Formalitätsfrage, da die Bildung einer Lebensgemeinschaft ein berechtigtes Interesse darstellt, womit in der Regel nichts gegen einen Einzug des Partners spricht.

Wann der Vermieter seine Erlaubnis verweigern darf

In manchen Fällen kann sich der Vermieter dem Wunsch eines Paares, zusammenzuziehen, widersetzen. So darf das Interesse daran, den Partner in die Mietwohnung aufzunehmen, eindeutig erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen. Ist das nicht der Fall und der Mieter plante schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags den Einzug des Lebenspartners, so handelt es sich um treu- und arglistiges Verhalten gegenüber dem Vermieter. Bei der Vermietung hat dieser nämlich ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer und wie viele Menschen in das Mietobjekt einziehen. Ebenso darf der Vermieter den Einzug des Partners untersagen, wenn dadurch die betreffende Wohnung überbelegt wäre. Das ist jedoch selten der Fall. Gilt der Partner des Mieters als unzumutbar, darf der Vermieter hier ebenfalls sein Einverständnis verweigern. Das gilt zum Beispiel, wenn der Partner vorbestraft ist.

Wer muss die Miete zahlen?

Die Zahlung der Miete erfolgt auch weiterhin durch den eingetragenen Mieter. Der hinzugezogene Lebenspartner muss also nichts zahlen. Das ändert sich, sobald er in den Mietvertrag mitaufgenommen wird und somit selbst Mieter der Wohnung ist. Bezieht ein Paar eine neue Wohnung gemeinsam, so muss nur derjenige Miete zahlen, der den Mietvertrag unterschrieben hat und dort als Mieter angegeben ist.

Leeres Treppenhaus

Geringere Nebenkostenzahlungen bei Auslandsaufenthalt?

Berufliche oder private Ursachen bedingen manchmal einen längeren Aufenthalt im Ausland. Dies kann der Fall sein bei einem Auslandssemester während des Studiums oder einer Auslandsentsendung seitens des Arbeitgebers. Die Dauer kann dabei von mehreren Monaten bis hin zu Jahren variieren. Als Mieter möchte man ungern seine Wohnung während dieser Zeit aufgeben. Aber muss man die vollen Nebenkosten zahlen, obwohl die Wohnung gar nicht genutzt wird? Oder reicht es aus, nur die Kaltmiete zu begleichen?

Auswirkungen eines Auslandsaufenthalts auf die Nebenkosten

Wenn der Mieter längere Zeit im Ausland verbringt, besteht die Möglichkeit eines Effekts auf die Nebenkostenabrechnung. Jedoch: die physische Abwesenheit befreit den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht. Die Nebenkosten sind im Regelfall mietvertraglich vereinbart und der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit, wenn er nicht gekündigt wird. Etwaige Vorauszahlungen müssen also geleistet werden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass dem Vermieter auch verbrauchsunabhängige Kosten für eine ungenutzte Wohnung entstehen, die er auf seine Mieter umlegen darf. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste.

Hierbei spielt auch der Verteilerschlüssel eine Rolle. Werden die Mietnebenkosten beispielsweise nach der Wohnfläche berechnet, ändert ein Auslandaufenthalt nichts an der Höhe oder der grundsätzlichen Zahlungspflicht.

Eine ungenutzte Wohnung ist außerdem nicht gleichzusetzen mit einer leerstehenden Wohnung. Bei Leerstand müsste der Vermieter die Kosten selbst tragen. Das gilt aber nur dann, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Konkrete Auswirkungen hat ein Auslandsaufenthalt lediglich auf diejenigen Nebenkosten, die nach Verbrauch ermittelt werden, also Betriebskosten für Heizung und Warm- bzw. Kaltwasser. Da die Wohnung nicht genutzt wird, reduziert sich der Verbrauch entsprechend. Das wird spätestens auf der nächsten Nebenkostenabrechnung erkennbar. Im günstigsten Fall entsteht ein stattliches Guthaben und für den darauffolgenden Abrechnungszeitraum kann dann eine niedrigere Vorauszahlung vereinbart werden. Im Vorfeld ist das jedoch nicht möglich.

Untervermietung und Winterdienst

Der Mieter kann für die Dauer seiner Abwesenheit die ungenutzte Wohnung untervermieten und somit direkten Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung nehmen. Dazu muss der Vermieter allerdings seine Einwilligung geben. Zu beachten ist hierbei folgender Sonderfall: Wenn der Verteilerschlüssel auf der Personenanzahl beruht, muss dieser entsprechend angepasst werden, sollte sich mit der Untervermietung eine andere Zusammensetzung ergeben.
Übrigens: Eine längerfristige Abwesenheit entbindet nicht von Pflichten, welche Mieter u.U. zu bestimmten Jahreszeiten erfüllen müssen. Dazu zählen neben dem Winterdienst die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung. Wenn der Mieter nicht selbst für Ersatz sorgt, kann der Vermieter eine Firma damit beauftragen. Die dafür anfallenden Kosten kann er in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung im Untermietverhältnis

Vermietet ein Mieter einen Teil seiner Wohnung unter, besteht zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter keine Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich neben dem Gesetzt auch aus den Umständen eines Untermietverhältnisses. Die Nebenkosten, welche sich aus der Nutzung der Wohnung ergeben, müssen dem eigentlichen Vermieter immer vom Mieter und nicht vom Untermieter entrichtet werden, da der Vermieter gegen einen Untermieter keinen rechtlichen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten hat.

Vertrag nur zwischen Hauptmieter und Untermieter

Welche Nebenkosten im Mietverhältnis entstehen, muss der Untervermieter im Vertrag mit dem Untermieter klar festlegen und beziffern. Inwiefern der Hauptmieter mit seinem Untermieter die Zahlung der Miete bzw. der Nebenkosten regelt, hängt einzig allein vom Vertragsverhältnis, welches beide miteinander schließen ab. Hierbei wird in der Regel eine Warmmiete bzw. Inklusivmiete vereinbart da für eine genaue Abrechnung an sich der Einbau zusätzlicher Zähler notwendig wäre. Außerdem ist es gerade bei Untermietverhältnissen mit der Laufzeit von unter einem Jahr meist sehr mühselig, die Nebenkosten welche jeder zu tragen hat anteilig und gleichzeitig korrekt zu berechnen.

Bei längeren Untermietverhältnissen ist der einfachste Weg für die Aufteilung der Nebenkosten meist eine Umlage nach der bewohnten Quadratmeterzahl. Hierbei wird zwar der genaue Verbrauch der gemeinsam genutzten Räume wie Küche und Bad nicht berücksichtigt, jedoch werden bei diesem Verfahren speziell die Heizkosten, welche meist einen groß Teil der Nebenkosten ausmachen, möglichst fair verteilt.

Sollte der Einfachheit halber eine Pauschalmiete bestimmt worden sein, sollte der Untervermieter den Nebenkostenanteil welchen er pauschal auf den Untermieter umlegt einem fairen Anteil seiner eigentlichen Nebenkostenvorauszahlung an den Hauptvermieter entsprechen. Sollten die Nebenkosten trotzdem über den vorausgeleisteten Zahlungen liegen, muss der Hauptmieter in diesem Fall für jene selbst aufkommen. Aus diesem Grund ergibt sich für einen Untermieter meist nur wenig Motivation energiesparend zu leben, was sich für den Hauptmieter wiederum negativ auswirken kann.

Hauptmieter sollte sich absichern

Für den Fall dass genau dieses Szenario eintritt, können Hauptmieter und Untermieter in ihren Untermietvertrag eine Klausel einbeziehen, welche besagt dass bei steigenden Nebenkosten der Untermieter einen Teil dieser mitzutragen hat. Hierfür sollte in jedem fall ein feste Bezugsgröße gewählt werden, so dass es wenn es dazu kommt nicht zu Diskussionen kommt. Als feste Bezugsgrößen bieten sich neben der bewohnten Quadratmeterfläche auch der personenbezogene Verbrauch von Kalt- bzw. Warmwasser an.

Sollte der Vermieter, aufgrund eines Untermieters die Miete für den Hauptmieter erhöhen wollen, ist jener nur dazu berechtigt wenn es sich beim Untermieter wirklich um einen Außenstehenden und nicht um einen Ehe- oder Lebenspartner handelt. Bei Ehe- oder Lebenspartner ist eine Erhöhung der Miete nicht zulässig, da es sich hierbei nicht um ein Untermietverhältnis handelt.