Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Paar in abwendender Haltung

Mietverhältnis nach Trennung – wie geht es weiter?

Wenn Paare sich trennen bzw. scheiden lassen, hat das oftmals auch eine Trennung der räumlichen Situation zur Folge. Welche Auswirkungen hat die Trennung aus das Mietverhältnis? Welche Lösungsansätze gibt es, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen? Wer kommt künftig für die Mietzahlungen auf? MINEKO erläutert im Folgenden, welche Möglichkeiten betroffene Mieter sowie Vermieter haben.

Auswirkung der Trennung auf die Mietsituation

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Entscheidung eines Paares, künftig getrennte Wege zu gehen, keinerlei direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Dieses besteht, wie vereinbart, weiter. Das gilt ebenso, wenn ein Partner auszieht. Der Mietervertrag verliert dadurch nicht automatisch seine Gültigkeit, der ausgezogene Partner hat dementsprechend auch keinen Anspruch auf Kaution.

Fall 1: Ein Partner steht im Mietvertrag

Wenn der Partner in der Wohnung verbleibt, welcher auch im Mietvertrag eingetragen ist, so ändert sich nichts in Bezug auf das Mietverhältnis. Wenn der Mieter einverstanden ist, so kann er dem ehemaligen Partner auch die Wohnung überlassen, sodass dieser als neuer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da dies jedoch einen Mieterwechsel darstellt, muss der Vermieter diesem Vorgehen zustimmen. Wenn er die Erlaubnis verweigert, hat das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge. Des Weiteren gilt: Wer im Mietvertrag steht, haftet für die Miete und ist ebenso für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich.

Fall 2: Beide Partner stehen im Mietvertrag

Werden beide Partner bzw. Eheleute im Mietvertrag aufgeführt, so gilt es zunächst, die Relationen zu unterscheiden. Zum einen gibt es das Innenverhältnis, welches zwischen den Partnern besteht, und zum anderen existiert zwischen dem Paar und dem Vermieter das Außenverhältnis. Der Mietvertrag gilt somit nur für das Außenverhältnis. Eine Trennung des Paares bezieht sich dagegen ausschließlich auf das Innenverhältnis. Daher bleiben alle Pflichten, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, weiterhin bestehen. Das gilt in erster Linie für die Mietzahlungen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Eine Trennung bedeutet nicht, dass die Mieter von nun an die Miete jeweils zur Hälfte zahlen, da beide Vertragspartner volle Mieter darstellen. Somit kann der Vermieter von jedem Mieter die volle Mietzahlung verlangen, unabhängig davon, ob ein Partner die Wohnung verlassen hat. Selbstverständlich reicht es hierbei aus, wenn die vereinbarte Miete einmal gezahlt wird. Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter den Vermieter anweist, die Hälfte der Miete beim Ex-Partner einzufordern, und diese nicht gezahlt wird, so riskiert er damit eine Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gleiche gilt für die Zahlung der Nebenkosten. Wenn ein Partner auszieht und weiter im Mietvertrag steht, befreit ihn das nicht der Zahlungspflicht.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Rücknahme der Kündigung – Ist das möglich?

Wenn Mieter ihre Wohnung kündigen, dann sollte diese Entscheidung gut überlegt sein. In manchen Fällen ergibt es sich, dass jemand kündigt, weil ihm ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt oder eine andere Wohnung in Aussicht steht. Wenn zum Beispiel das Arbeitsverhältnis doch nicht zustande kommt, ist der Mieter möglicherweise gezwungen, die Kündigung zurückzunehmen. Aber kann er das überhaupt? Unter welchen Umständen kann man eine voreilig getroffene Kündigungsentscheidung rückgängig machen?

Wann eine Kündigung wirksam ist

Juristisch gesehen stellt eine Kündigung eine einseitige Willenserklärung dar, welche empfangsbedürftig ist. Das bedeutet zum einen, dass sie Gültigkeit hat, wenn eine der beiden Vertragsparteien die Kündigung ausspricht. Weiterhin wird durch sie das Mietverhältnis beendet. Dies tritt nach Ablauf der Kündigungsfrist ein. Übersendet ein Mieter seinem Vermieter die Kündigung, tritt deren Wirkung in Kraft, sobald diese dem Vermieter zugegangen ist. Dazu bedarf es keiner Zustimmung seitens des Vermieters. Der Zugang der Kündigung ist dann erfolgt, wenn der Vermieter von ihr Kenntnis nehmen konnte. Unerheblich ist hierbei, ob er dies tatsächlich tut. So gilt zum Beispiel der Einwurf der schriftlichen Kündigung in den Briefkasten als zugegangen. Wenn somit eine wirksame Kündigung vorliegt, kann diese prinzipiell nicht mehr zurückgenommen werden. Zwar kann die Kündigung eines Mietverhältnisses einseitig erfolgen, für den Widerruf dieser gilt das jedoch nicht. Hier ist die Zustimmung des Vermieters vonnöten, um eine bereits erfolgte Kündigung zurücknehmen zu können.

Wann eine Kündigung rückgängig gemacht werden kann

Dennoch gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die eine Rücknahme der Kündigung erlauben. So kann der Mieter selbst dazu beitragen, dass die Kündigung nicht wirksam wird, indem er dem Vermieter den Widerruf vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zusendet. Um dies sicherzustellen, kann der Mieter die Rücknahme der Kündigung mündlich bzw. per Telefon aussprechen. Erfährt der Vermieter allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von der Rücknahme, so kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Eine weitere Möglichkeit, um eine bereits erfolgte Kündigung zurückzunehmen, liegt in der Anfechtung dieser. Wenn ein dem Gesetz entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und diese durchgesetzt werden kann, so wird die Kündigung als hinfällig betrachtet. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt, so wie zuvor vereinbart wurde. Gültige Anfechtungsgründe liegen vor bei einem Inhalts- bzw. Erklärungsirrtum. Unter einem Inhaltsirrtum wird verstanden, dass derjenige, der die Kündigung ausspricht sich nicht im Klaren über deren Inhalt war. Bei einem Erklärungsirrtum ist dann gegeben, wenn der Mieter eine solche Erklärung nicht abgeben wollte. Beides ist jedoch sehr selten der Fall. Schließlich kann ein Anfechtungsgrund vorliegen, wenn die Kündigung aufgrund einer Täuschung oder unter Drohung erfolgte. Ein Motivirrtum ist jedoch keine Grundlage einer erfolgreichen Anfechtung. Dieser kann darin bestehen, dass Mieter fälschlicherweise davon ausgegangen ist, dass er für eine andere Wohnung den Zuschlag erhalte.

Seniorenpaar mit Kündigungsschreiben

Wann greift Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund?

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Erfahren Sie im Folgenden, welche Umstände dazu führen.

Beispiele für unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs

Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag. Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h., der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut. Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll. Außerdem darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.

Härtefall

Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen. Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:

  • eine Mieterin schwanger ist
  • ein Mieter aus Altergründen nicht mehr umziehen kann
  • das Mietverhältnis seit vielen Jahren besteht
  • ein Studierender sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress befindet

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Kündigt er dem Mieter nur aus vorgeschobenem Eigenbedarf, weil dieser ihm möglicherweise unbequem ist, macht die Kündigung unwirksam. Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.

Mieter in Wohnung

Hausrecht in Mietwohnungen

Wer Eigentum besitzt, verfügt auch über das Hausrecht auf seinem Grundstück. Soweit der Grundsatz. Was aber passiert, wenn Eigentümer Ihren Besitz vermieten? Wie ist das Hausrecht geregelt in Miethäusern? Hat der Vermieter überall Hausrecht? Was gilt für den Mieter? Gibt es Einschränkungen zum Beispiel in Bezug auf Besuche? Erfahren Sie im Folgenden, was Mieter und Vermieter beim Thema Hausrecht beachten sollten.

Was dürfen Mieter und Vermieter?

Sobald ein Eigentümer Wohnungen vermietet, geht das Hausrecht auf den bzw. die Mieter über. Innerhalb seiner Wohnung kann der Mieter also frei entscheiden, wer diese betreten darf und wer nicht. Er kann unerwünschten Besuch im Notfall sogar mit Gewalt vom Eindringen in die Wohnung abhalten. Dieses Recht beinhaltet auch, dass der Mieter die Einrichtung nach seinem Geschmack gestalten kann. Das Hausrecht des Mieters betrifft allerdings nur die gemietete Wohnung. Teile des Hauses, die gemeinsam genutzt werden, wie die Waschküche, das Treppenhaus oder der Garten, fallen unter das Hausrecht des Vermieters.

Beim Hausrecht des Mieters ist außerdem zu beachten, dass auch der Vermieter keinen Zutritt zur Wohnung hat, wenn der Mieter dies nicht wünscht. Das gilt auch, wenn der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung besitzt. Sollte sich der Vermieter dennoch Zugang zur Wohnung verschaffen, gilt dies als Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Eine solche Handlung rechtfertigt den Austausch der Schlösser oder gar eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Sollte hingegen der Mieter gekündigt worden sein und ein wirksames Räumungsurteil bestehen, darf nur der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung vornehmen. Auch hier hat der Vermieter keinen Zutritt, wenn dies gegen den Willen des Mieters ist. Außerdem darf der Vermieter dem Besuch des Mieters kein Hausverbot erteilen, da hier das Hausrecht des Mieters greift.

Ausnahmen

In manchen Fällen muss der Mieter jedoch dem Vermieter den Zugang zur Wohnung erlauben. Das gilt unter anderem, wenn der Verkauf oder eine Neuvermietung der Wohnung geplant sind und der Vermieter sich ein Bild vom Zustand der Räumlichkeiten verschaffen möchte. Ebenso muss der Mieter den Zutritt bei Besichtigungsterminen gewähren. Diese müssen ihm im Vorfeld angekündigt werden. Sollte der Termin zu einer unpassenden Zeit angesetzt sein, ist es ratsam für den Mieter, Alternativtermine zu nennen. Des Weiteren muss der Mieter Handwerker in seine Wohnung lassen, wenn Reparaturarbeiten geplant sind oder Ablesetermine stattfinden. Schließlich ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung des Mieters bei einer Gefahrensituation zu betreten. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel während der Abwesenheit des Mieters ein Feuer ausbricht.

Blick aus dem Fenster

Was Vermieter nach dem Tod des Mieters beachten müssen

Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags auf diejenigen über, die in den Mietvertrag eintreten. Somit ist es notwendig, sich mit den Eintrittsberechtigten bzw. den Erben in Verbindung zu setzen.

Sonderkündigungsrecht

Will der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod seines Mieters beenden, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Der Vermieter muss allerdings einen wichtigen Grund vorlegen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Erbe unbekannt

Für den Vermieter ergeben sich vor allem dann Probleme, wenn keiner der Hinterbliebenen von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht und die Erben nicht bekannt sind. Bleibt die Wohnung leer, darf der Vermieter diese nicht betreten. Sollte dies dennoch geschehen, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs. Zudem darf er die Wohnung nicht an andere Interessenten weitervermieten. Er darf auch keine Kündigung gegenüber unbekannt aussprechen, da diese nicht zulässig ist. Ihm stehen verschiedene Optionen offen, um den Erben ausfindig zu machen. Möglicherweise sind Nachbarn oder Freunde über die Erbfolge informiert, daher könnten Nachforschungen im sozialen Umfeld des verstorbenen Mieters sinnvoll sein. Eine weitere Möglichkeit ist der Gang zum Nachlassgericht. Hier kann der Vermieter Einsicht in die Akten beantragen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Um dieses glaubhaft darzustellen, dient in der Regel der Mietvertrag. Auskunft beim Nachlassgericht erhält der Vermieter allerdings nur für den Fall, dass der Mieter ein Testament aufgesetzt hatte und dieses auch beim Nachlassgericht eingegangen ist. Ein letzter Weg ist die Einsichtnahme in die Sterbeurkunde, welche beim Standesamt vorliegt. Jedoch ist diese Option nicht in jedem Fall erfolgversprechend, da aus dieser Urkunde nicht zwangsläufig der Erbe hervorgeht. Wenn alle diese Wege nicht zur Ermittlung des Erben führen, hat der Vermieter das Recht zur Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird vom Nachlassgericht als Ansprechpartner für den Vermieter eingesetzt. An diesen können sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel die Miete oder eine Kündigung gerichtet werden.

Mann bei der Büroarbeit

Wann ist Arbeiten von zu Hause erlaubt?

Ob Telearbeit oder Home Office: Immer mehr Menschen erledigen ihren Job in der eigenen Wohnung. Dadurch kann man sowohl Kosten als auch Zeit einsparen, da lange Arbeitswege wegfallen. Weiterhin kann man so Familie und Beruf besser koordinieren. Aber darf die Mietwohnung überhaupt zum Arbeiten genutzt werden? Muss man die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn man seinen Job in den eigenen vier Wänden ausüben möchte?

Diese Tätigkeiten sind zulässig

Ob man seine Mietwohnung zum Arbeiten nutzen darf oder vorher den Vermieter um dessen Einverständnis bitten muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hierzu existieren keine einheitlichen Vorschriften, weshalb derartige Streitfälle oftmals vom Gericht entschieden werden müssen. Manche Tätigkeiten bedürfen keiner Erlaubnis seitens des Vermieters. Voraussetzung ist, dass sich die Ausübung des Jobs nicht anders auf die Mietsache auswirkt als die übliche Wohnnutzung. Das bedeutet, dass das Mietobjekt nicht verändert wird und kein übermäßiger Publikumsverkehr erfolgt. Die Nachbarn dürfen durch die entsprechende Tätigkeit nicht belästigt werden und die gewerblich genutzte Fläche darf nicht größer sein als der Wohnraum. Problemlos sind also Bürotätigkeiten, die Buchhaltung oder die Arbeit am PC, die vom Schreibtisch aus am Wochenende erledigt wird. Diese werden noch nicht als gewerbliche Wohnungsnutzung angesehen. Das gilt ebenso für Lehrer, die ihren Unterricht in der Mietwohnung vorbereiten.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Verrichtet man in seiner Mietwohnung gewerbliche Tätigkeiten, die eine Außenwirkung haben, muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Das ist der Fall, wenn im Rahmen der gewerblichen Nutzung bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen werden oder ein Schild am Hauseingang angebracht wird, welches auf das betreffende Gewerbe hinweist. Zudem ist der erhöhte Publikumsverkehr ein weiterer Grund, weshalb der Vermieter seine Zustimmung geben muss. Solche Fälle sind gegeben, wenn die Mieter zum Beispiel ein Ingenieursbüro oder ein Kosmetikstudio von Hause aus betreiben. Aufgrund der erhöhten Geräuschentwicklung müssen Tagesmütter oder Musiklehrer, die in ihrer Wohnung unterrichten, ebenfalls das Einverständnis des Vermieters einholen. Bei alledem ist zu beachten, dass der Vermieter in keiner Weise verpflichtet ist, einer Beschäftigung des Mieters zuzustimmen, die möglicherweise die Nachbarn stört oder Schäden am Mietobjekt verursachen könnte. Dieser könnte berechtigte Sorgen über eine starke Abnutzung der Wohnung oder eine etwaige Strafe haben, wenn beispielsweise in dem Wohngebiet seitens der Stadtverwaltung Gewerbe verboten ist. Wenn der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit untersagt und dies vom Mieter missachtet wird, riskiert Letzterer nicht nur eine Abmahnung, sondern im Zweifelsfall sogar die fristlose Kündigung.

 

Zustellung des Kündigungsschreibens

Nebenkostenabrechnung bei unbekannter Verzugsadresse

In der Regel hat der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Neben- und Betriebskosten zu erstellen und diese dem Mieter zuzustellen. Versäumt er diese Abrechnungsfrist, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, wird die Nebenkostenabrechnung an die neue Adresse gesendet. Aber was passiert, wenn er keine Anschrift hinterlässt? Welche Folgen hat dies für die Zustellung der Abrechnung? Wer muss in diesem Fall das Verstreichen der Abrechnungsfrist verantworten?

Ausnahme von der Ausschlussfrist schützt Vermieter

Wenn dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zugesandt wird, weil er den früheren Vermieter in Unkenntnis über die neue Anschrift gelassen hat, so muss der Vermieter die Verspätung nicht vertreten. Ein solcher Fall zählt zu den wenigen Ausnahmen, in denen der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch etwaige Nachforderungen geltend machen kann. Dieser Anspruch unterliegt nach der Rechtsprechung auch keiner Verjährungsfrist. Dennoch kann sich der Vermieter nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter ihm die Information über eine neue Adresse nicht hinterlassen hat.

Vermieter muss Nachforschungen anstellen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zu erstellen und zu übersenden. Das beinhaltet auch, dass er im Fall einer unbekannten neuen Adresse des betreffenden Mieters zeitnah zumutbare Maßnahmen ergreifen muss, um die Anschrift in Erfahrung zu bringen. Hier stehen ihm verschiedene Möglichkeiten offen:

  • Einwohnermeldeamt – Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, bekommt der Vermieter beim Einwohnermeldeamt Auskunft über die aktuelle Adresse.
  • Post – Im Falle eines Nachsendeantrags kann der Vermieter mithilfe der Anschriftenprüfung der Post die gewünschte Information erhalten.
  • Detektiv – Diese Option ist dann denkbar, wenn es sich um sehr hohe Nachforderungen handelt. Der Mieter müsste in diesem Fall die Kosten für den Detektiv tragen.

Wenn der Vermieter diese Maßnahmen ergriffen hat (mit Ausnahme der Beauftragung eines Detektivs), so muss er dies sorgfältig dokumentieren. Für den Fall eines Rechtsstreits kann er somit Beweise vorlegen, dass er alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Treuepflicht des Mieters

Der Mieter geht mit Abschluss des Mietvertrags eine Treuepflicht gegenüber dem Vermieter ein. Nach dieser muss er den Vermieter über seine neue Anschrift informieren. Sollte dies nicht erfolgen, stellt es eine Obliegenheitsverletzung dar. Für den Mieter kann dies weitreichende Konsequenzen haben, da der Vermieter die Nachforderung mit der noch ausstehenden Kaution verrechnen kann und vor Gericht auf Schadensersatz klagen kann für die Kosten, die ihm durch die Nachforschungen entstehen.

Post-it mit der Aufschrift "Miete überfällig!"

Wenn der Mieter keine Miete zahlt

Die Zahlung der Miete ist eine der Hauptpflichten eines jeden Mieters. Unterbleibt die Zahlung, entsteht dem Vermieter mitunter ein großer finanzieller Schaden, der Hochrechnungen zufolge jährlich etwa vier Milliarden Euro beträgt. Die Gründe für eine versäumte Mietzahlung können vielfältig sein und von Buchungsfehlern über kurzfristige finanzielle Engpässe bis hin zu vorsätzlicher Zahlungsunwilligkeit reichen. Wir zeigen auf, was Vermieter unternehmen können, um gegen säumige Mieter vorzugehen, und welche Schritte dafür notwendig sind.

Maßnahmen für Vermieter

Wenn der betreffende Mieter bisher zuverlässig die Miete gezahlt hat, ist es meist hilfreich, zunächst das Gespräch zu suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. In jedem Fall sollte man als Vermieter schnell reagieren, um den Zahlungsausfall zu beheben. Der Mieter gerät dann in Verzug, wenn die Zahlung am dritten Werktag des Monats noch nicht beim Vermieter eingegangen ist. Es sei denn, im Mietvertrag ist eine andere Regelung vereinbart. Bleibt der Mieter wiederholt die Miete schuldig, so steht dem Vermieter zunächst das Mittel der Mahnung zu Verfügung. Diese sollte er dem Mieter nach einer Woche Verzug zukommen lassen und eine Frist festsetzen, innerhalb derer der ausstehende Betrag zu zahlen ist. Als nächsten Schritt kann der Vermieter vor Gericht ein Mahnverfahren einleiten, um das Geld einzutreiben.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter erst dann aussprechen, wenn die Miete zweimal hintereinander nicht gezahlt worden ist oder wenn der Mieter ständig große Teile bzw. die gesamte Miete regelmäßig zu spät zahlt, ohne die Grenze von zwei Monatsmieten zu überschreiten. Letzteres ist jedoch selten der Fall. Dabei werden auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtigt.

Im Falle eines Kündigungsschreibens müssen jedoch einige Formalitäten beachtet werden. So hat die Kündigung grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Zudem muss in dem Schreiben der Grund, also die versäumte Zahlung der Miete, aufgeführt werden und der Mieter muss auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern unterschrieben werden, sollte es sich um mehrere Personen handeln. In der Folge hat der zahlungssäumige Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Allerdings kann sich die Vollstreckung des Räumungsurteils über Monate hinziehen und für den Vermieter weitere Zahlungsausfälle zur Folge haben.

Letzte Rettung für den Mieter

Der Mieter kann sich auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung und sogar nach der Räumungsklage aus der Affäre ziehen, wenn er die fehlenden Mieten begleicht. In diesem Fall wird die Kündigung unwirksam. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht beliebig wiederholbar. Sollten innerhalb der folgenden zwei Jahre erneut Mietrückstände entstehen, ist eine erneute fristlose Kündigung unwiderruflich gültig.

Ist rauchen in der Mietwohnung erlaubt

Rauchen verboten?

Zwei Gerichtsurteile sorgten jüngst in Deutschland für Aufsehen, bei denen das Verhalten von Rauchern in Mietwohnungen im Mittelpunkt stand.

In Folge des ersten Urteils wurde einem starken Raucher in Düsseldorf die Wohnung gekündigt, da der durch ihn verursachte Zigarettenqualm eine unzumutbare Belästigung im Treppenhaus darstellte. Im zweiten Fall verklagte ein Nichtraucherpaar aus Premnitz (Brandenburg) seine Nachbarn, weil es sich durch den Geruch, der vom darunterliegenden Balkon hochzog, belästigt fühlte. Nun müssen die rauchenden Nachbarn feste Zeiten einhalten, wenn sie auf dem Balkon qualmen möchten.

Der Medienrummel, welcher durch diese Konflikte ausgelöst wurde, wirft einige Fragen auf:
Darf ich fortan als Raucher nicht einmal in meiner eigenen Wohnung rauchen?
Welche Rechte haben Nichtraucher, wenn die Belästigung durch den Zigarettenqualm nicht mehr zu ertragen ist?
Trifft das Gesetz hierzu feste Regelungen?

Rechte der Raucher in einer Mietwohnung

Da das Rauchen oder Nicht-Rauchen unter die freie Lebensführung fällt, darf dem Mieter das Rauchen innerhalb der eigenen Wohnung nicht verboten werden. Rauchen wird als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietwohnung betrachtet, zu der auch der Balkon bzw. die Terrasse zu zählen sind. Anders sieht es bei Gemeinschaftsräumen, Fluren und Treppenhäusern aus. Hier darf der Vermieter das Rauchen untersagen. Raucher haben außerdem keine besonders geartete Renovierungspflicht aufgrund der Ablagerungen in Wänden und Fußböden, wenn beim Auszug der Zigarettengeruch durch Streichen oder Tapezieren beseitigt wird.

Rechte der Nicht-Raucher in einer Mietwohnung

Sollte sich ein Nicht-Raucher durch Zigarettenqualm belästigt fühlen, so kann er dagegen vorgehen und u.U. Unterlassung verlangen. Hier gilt prinzipiell das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Weiterhin kann man beim Vermieter Mietminderung erwirken, wobei die Höhe vom Ausmaß der Belästigung abhängt. So wurden von verschiedenen Landgerichten Kürzungen zwischen fünf und zehn Prozent als angemessen betrachtet.

Wann sind Kündigungen, Schadenersatzforderungen oder Unterlassungen gerechtfertigt?

Grundsätzlich kann einem Mieter nicht gekündigt werden, nur weil er raucht. Dazu muss ein vertragswidriges Verhalten vorliegen. Dieses ergibt sich, wenn andere Mieter durch das Rauchverhalten massiv beeinträchtigt werden. Ist beispielsweise der Zigarettengeruch im Treppenhaus unzumutbar, liegt eine Störung des Hausfriedens vor. Dann kann der Vermieter den verursachenden Raucher abmahnen, welcher sein Verhalten entsprechend ändern sollte, indem er ausreichend lüftet und seine Aschenbecher regelmäßig ausleert. Sollte trotz wiederholter Abmahnung keine Verbesserung eintreten, kann der Vermieter dem rauchenden Mieter kündigen, wie es in Düsseldorf geschehen ist.

Weiterhin können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn durch exzessives Rauchen Schäden an der Mietsache entstehen. Als Richtlinie gilt: Der Verursacher ist schadensersatzpflichtig, wenn z.B. Schäden in der Holzdecke nicht mehr durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) behoben werden können.

Zwar ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt, aber nur, wenn es die anderen Mieter nicht wesentlich stört. Sollte das Rauchverhalten die Nachbarn beeinträchtigen, kann, wie das Urteil des Bundesgerichtshofs im Fall Premnitz zeigt, das Rauchen eingeschränkt und nur zu bestimmten Zeiten erlaubt werden.

Wenn Raucher und Nicht-Raucher in einen Rechtsstreit geraten, kollidiert das Recht auf freie Lebensführung mit dem Recht auf körperliche Unversehrtheit. Entscheidend ist dabei das Ausmaß der Beeinträchtigung, welches immer vom jeweiligen Einzelfall abhängt.