Archiv für die Kategorie: Mietvertrag

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Erfahren Sie im Folgenden, welche Umstände dazu führen.

Beispiele für unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs

Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag. Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h., der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut. Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll. Außerdem darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.

Härtefall

Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen. Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:

• eine Mieterin schwanger ist
• ein Mieter aus Altergründen nicht mehr umziehen kann
• das Mietverhältnis seit vielen Jahren besteht
• ein Studierender sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress befindet

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Kündigt er dem Mieter nur aus vorgeschobenem Eigenbedarf, weil dieser ihm möglicherweise unbequem ist, macht die Kündigung unwirksam. Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.

Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags auf diejenigen über, die in den Mietvertrag eintreten. Somit ist es notwendig, sich mit den Eintrittsberechtigten bzw. den Erben in Verbindung zu setzen.

Sonderkündigungsrecht

Will der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod seines Mieters beenden, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Der Vermieter muss allerdings einen wichtigen Grund vorlegen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Erbe unbekannt

Für den Vermieter ergeben sich vor allem dann Probleme, wenn keiner der Hinterbliebenen von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht und die Erben nicht bekannt sind. Bleibt die Wohnung leer, darf der Vermieter diese nicht betreten. Sollte dies dennoch geschehen, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs. Zudem darf er die Wohnung nicht an andere Interessenten weitervermieten. Er darf auch keine Kündigung gegenüber unbekannt aussprechen, da diese nicht zulässig ist. Ihm stehen verschiedene Optionen offen, um den Erben ausfindig zu machen. Möglicherweise sind Nachbarn oder Freunde über die Erbfolge informiert, daher könnten Nachforschungen im sozialen Umfeld des verstorbenen Mieters sinnvoll sein. Eine weitere Möglichkeit ist der Gang zum Nachlassgericht. Hier kann der Vermieter Einsicht in die Akten beantragen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Um dieses glaubhaft darzustellen, dient in der Regel der Mietvertrag. Auskunft beim Nachlassgericht erhält der Vermieter allerdings nur für den Fall, dass der Mieter ein Testament aufgesetzt hatte und dieses auch beim Nachlassgericht eingegangen ist. Ein letzter Weg ist die Einsichtnahme in die Sterbeurkunde, welche beim Standesamt vorliegt. Jedoch ist diese Option nicht in jedem Fall erfolgversprechend, da aus dieser Urkunde nicht zwangsläufig der Erbe hervorgeht. Wenn alle diese Wege nicht zur Ermittlung des Erben führen, hat der Vermieter das Recht zur Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird vom Nachlassgericht als Ansprechpartner für den Vermieter eingesetzt. An diesen können sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel die Miete oder eine Kündigung gerichtet werden.

Ob Telearbeit oder Home Office: Immer mehr Menschen erledigen ihren Job in der eigenen Wohnung. Dadurch kann man sowohl Kosten als auch Zeit einsparen, da lange Arbeitswege wegfallen. Weiterhin kann man so Familie und Beruf besser koordinieren. Aber darf die Mietwohnung überhaupt zum Arbeiten genutzt werden? Muss man die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn man seinen Job in den eigenen vier Wänden ausüben möchte?

Diese Tätigkeiten sind zulässig

Ob man seine Mietwohnung zum Arbeiten nutzen darf oder vorher den Vermieter um dessen Einverständnis bitten muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hierzu existieren keine einheitlichen Vorschriften, weshalb derartige Streitfälle oftmals vom Gericht entschieden werden müssen. Manche Tätigkeiten bedürfen keiner Erlaubnis seitens des Vermieters. Voraussetzung ist, dass sich die Ausübung des Jobs nicht anders auf die Mietsache auswirkt als die übliche Wohnnutzung. Das bedeutet, dass das Mietobjekt nicht verändert wird und kein übermäßiger Publikumsverkehr erfolgt. Die Nachbarn dürfen durch die entsprechende Tätigkeit nicht belästigt werden und die gewerblich genutzte Fläche darf nicht größer sein als der Wohnraum. Problemlos sind also Bürotätigkeiten, die Buchhaltung oder die Arbeit am PC, die vom Schreibtisch aus am Wochenende erledigt wird. Diese werden noch nicht als gewerbliche Wohnungsnutzung angesehen. Das gilt ebenso für Lehrer, die ihren Unterricht in der Mietwohnung vorbereiten.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Verrichtet man in seiner Mietwohnung gewerbliche Tätigkeiten, die eine Außenwirkung haben, muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Das ist der Fall, wenn im Rahmen der gewerblichen Nutzung bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen werden oder ein Schild am Hauseingang angebracht wird, welches auf das betreffende Gewerbe hinweist. Zudem ist der erhöhte Publikumsverkehr ein weiterer Grund, weshalb der Vermieter seine Zustimmung geben muss. Solche Fälle sind gegeben, wenn die Mieter zum Beispiel ein Ingenieursbüro oder ein Kosmetikstudio von Hause aus betreiben. Aufgrund der erhöhten Geräuschentwicklung müssen Tagesmütter oder Musiklehrer, die in ihrer Wohnung unterrichten, ebenfalls das Einverständnis des Vermieters einholen. Bei alledem ist zu beachten, dass der Vermieter in keiner Weise verpflichtet ist, einer Beschäftigung des Mieters zuzustimmen, die möglicherweise die Nachbarn stört oder Schäden am Mietobjekt verursachen könnte. Dieser könnte berechtigte Sorgen über eine starke Abnutzung der Wohnung oder eine etwaige Strafe haben, wenn beispielsweise in dem Wohngebiet seitens der Stadtverwaltung Gewerbe verboten ist. Wenn der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit untersagt und dies vom Mieter missachtet wird, riskiert Letzterer nicht nur eine Abmahnung, sondern im Zweifelsfall sogar die fristlose Kündigung.

Die Zahlung der Miete ist eine der Hauptpflichten eines jeden Mieters. Unterbleibt die Zahlung, entsteht dem Vermieter mitunter ein großer finanzieller Schaden, der Hochrechnungen zufolge jährlich etwa vier Milliarden Euro beträgt. Die Gründe für eine versäumte Mietzahlung können vielfältig sein und von Buchungsfehlern über kurzfristige finanzielle Engpässe bis hin zu vorsätzlicher Zahlungsunwilligkeit reichen. Wir zeigen auf, was Vermieter unternehmen können, um gegen säumige Mieter vorzugehen, und welche Schritte dafür notwendig sind.

Maßnahmen für Vermieter

Wenn der betreffende Mieter bisher zuverlässig die Miete gezahlt hat, ist es meist hilfreich, zunächst das Gespräch zu suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. In jedem Fall sollte man als Vermieter schnell reagieren, um den Zahlungsausfall zu beheben. Der Mieter gerät dann in Verzug, wenn die Zahlung am dritten Werktag des Monats noch nicht beim Vermieter eingegangen ist. Es sei denn, im Mietvertrag ist eine andere Regelung vereinbart. Bleibt der Mieter wiederholt die Miete schuldig, so steht dem Vermieter zunächst das Mittel der Mahnung zu Verfügung. Diese sollte er dem Mieter nach einer Woche Verzug zukommen lassen und eine Frist festsetzen, innerhalb derer der ausstehende Betrag zu zahlen ist. Als nächsten Schritt kann der Vermieter vor Gericht ein Mahnverfahren einleiten, um das Geld einzutreiben.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter erst dann aussprechen, wenn die Miete zweimal hintereinander nicht gezahlt worden ist oder wenn der Mieter ständig große Teile bzw. die gesamte Miete regelmäßig zu spät zahlt, ohne die Grenze von zwei Monatsmieten zu überschreiten. Letzteres ist jedoch selten der Fall. Dabei werden auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtigt.

Im Falle eines Kündigungsschreibens müssen jedoch einige Formalitäten beachtet werden. So hat die Kündigung grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Zudem muss in dem Schreiben der Grund, also die versäumte Zahlung der Miete, aufgeführt werden und der Mieter muss auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern unterschrieben werden, sollte es sich um mehrere Personen handeln. In der Folge hat der zahlungssäumige Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Allerdings kann sich die Vollstreckung des Räumungsurteils über Monate hinziehen und für den Vermieter weitere Zahlungsausfälle zur Folge haben.

Letzte Rettung für den Mieter

Der Mieter kann sich auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung und sogar nach der Räumungsklage aus der Affäre ziehen, wenn er die fehlenden Mieten begleicht. In diesem Fall wird die Kündigung unwirksam. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht beliebig wiederholbar. Sollten innerhalb der folgenden zwei Jahre erneut Mietrückstände entstehen, ist eine erneute fristlose Kündigung unwiderruflich gültig.