Wachschutz in der Nebenkostenabrechnung

Gerade in der dunklen Jahreszeit ist der eine oder andere Mieter vielleicht froh, wenn unten im Haus ein Pförtner sitzt oder ein Wachschutz in der Anlage tätig ist. Ob die Aufgaben allerdings als Betriebskosten umlegbar sind, ist nicht immer klar.

Schon allein bei den Begrifflichkeiten gibt es Unterscheidungsprobleme. Hauswart, Pförtner, Wachmann, Concierge – all das kann es unter Umständen in einem Haus geben, mitunter sogar nebeneinander. Nur die Kosten für einen Hauswart sind nach Betriebskostenverordnung (§ 2, Punkt 14) umlagefähig. Und auch hier muss zwischen den reinen Hauswarttätigkeiten wie Wartung, Winterdienst, Gartenpflege etc. und anderen Tätigkeiten wie Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungsaufgaben unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.

Die Rechtsprechung zu Wachschutz und Ähnlichem ist vielfältig

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass Fragen zu diesen Betriebskostenpositionen immer je nach Lage des Einzelfalls entschieden werden müssten. Und so gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit der Umlagefähigkeit von Pförtnern, Wachmännern, Concierges und Doorman befassen.

Das Amtsgericht Erfurt argumentierte, dass diese Tätigkeiten nichts mit denen eines Hauswartes zu tun hätten und die Kosten deswegen nicht umlagefähig seien. Das Landgericht Köln hat wiederum eine Überschneidung von Aufgaben eines Pförtners mit denen eines Wachmannes als Begründung genommen, dass die Kosten dafür umlegbar sind. Im vorliegenden Fall war der Pförtnerdienst rund um die Uhr besetzt und hatte deswegen auch eine Wachfunktion inne. Das Gericht urteilte also, dass hier die Pförtnerkosten zusätzlich zu den Hauswartskosten umlegbar wären. Auch das Amtsgericht Berlin-Mitte sah die Kosten für einen Doorman als umlagefähig an, denn die Präsenz eines Doorman würde die Sicherheit der Mieter erhöhen, deren Eigentum schützen und dem Zutritt unbefugter Personen vorbeugen.

Völlig gegenteilig urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sagte, dass die Kosten für einen Pförtner mit expliziten Sicherheitsaufgaben, wie etwa Kontrollgängen zur Überwachung, nicht umlagefähig seien. Diese Aufgaben seien nicht vom Begriff „Pförtner“ gedeckt. Und auch das Amtsgericht Köln schloss Pförtner, Concierge und Doorman komplett von der Umlagefähigkeit aus, mit der Begründung, sie dienten rein der Aufsicht.

Das Landgericht Berlin bejahte wiederum die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Doorman bei einem Haus in Innenstadtlage – ebenfalls aufgrund der erhöhten Sicherheit für die Bewohner und auch, weil ein Doorman für Ablesetermine, die Annahme von Paketen usw. zur Verfügung stehen würde. Das OLG Celle sah Kosten für den Wachschutz als umlagefähig an, wenn eine Gefährdung vorliegt, die diesen rechtfertig.

Kosten für den Wachschutz müssen mindestens genau vereinbart sein

Aufgrund der Reihe von Urteilen, die ähnlich argumentieren und Wachschutz als umlagefähig ansehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass diese Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können – unter dem Punkt „Sonstige“.

In jedem Fall müssen Vereinbarungen im Mietvertrag genau beschreiben, was vereinbart wird und möglichst auch eine hinreichende Abgrenzung der Begriffe Pförtner, Doorman, Concierge und Wachschutz vornehmen. Auch eine Anlage mit Kameras ist zulässig, so lange sie datenschutzrechtlichen Bestimmungen gerecht wird. Einfach nur „Sicherheitsmaßnahmen“ zu vereinbaren, wird im Zweifel nicht ausreichen.

Sonderfall Untervermietung: die Wohngemeinschaft

Für eine Wohngemeinschaft gib es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten, die dem Vermieter gegenüber in ihrer Gesamtheit auftritt. Was jedoch wesentlich häufiger vorkommt, ist, dass es einen oder mehrere Hauptmieter gibt, der oder die das Recht auf Untervermietung haben. Als dritte Möglichkeit kann der Vermieter auch Einzelverträge mit den Bewohnern der jeweiligen Zimmer abschließen.

Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mietglieder bis hin zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts. Das heißt, dass etwa neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und das bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als ‚Mieter‘ ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist. In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.

Bei Untervermietung gibt es ein Recht auf Zustimmung des Vermieters

Wenn es sich um die letzte Variante handelt, dann ist eine WG ein Fall von Untervermietung. Es gibt eine Gemengelage was die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einer Untervermietung angeht. Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn er untervermieten will und der Vermieter ist wiederum verpflichtet, in manchen Fällen diese Zustimmung zu erteilen. Ein solcher Fall ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.

„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts. Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können.

Bei Ablehnung droht dem Vermieter eine Klage – mit einer Ausnahme

Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung. In dem genannten Urteil verurteilte das Landgericht den Vermieter 2014 auf Schadensersatz, weil er einer WG seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilte. Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden, urteilte das Gericht weiter.

Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen. Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat. Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern. Es sei denn, jeder der Mieter ist Vertragspartner des Vermieters, sprich, die Zimmer werden alle einzeln vermietet. Dann zahlt natürlich jeder seinen Anteil an den Vermieter direkt.

Herbstlaub

Was Mieter und Vermieter im Herbst beachten müssen

Beim Thema Herbst denken viele an farbenprächtige Bäume und sonnige, wenn auch nicht mehr allzu warme Tage. Auf der anderen Seite steht dem idyllischen Bild dieser Jahreszeit regnerisches und windiges Wetter gegenüber. Eine für Mieter und Vermieter lästige Erscheinung ist das Fallen der Blätter und somit das Aufkommen von Massen an Herbstlaub. Aber wer ist eigentlich für dessen Beseitigung verantwortlich? Und was passiert, sollte ein Passant auf dem nicht gekehrten Laub ausrutschen? Wer haftet für daraus entstehende Schäden?

Wer entfernt das Laub im Herbst?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Eigentümer dazu verpflichtet ist, die Gehwege seines Grundstücks von Laub zu befreien. Als Vermieter hat man mehrere Möglichkeiten: Man kann zum einen die Pflicht zum Laub harken auf seine Mieter übertragen. Dies muss allerdings im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem obliegt es dem Besitzer weiterhin, zu kontrollieren, ob die Mieter ihre Aufgaben auch wirklich erledigen. Vernachlässigt ein Mieter eine solche Räumpflicht, ist der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung zu erteilen. Alternativ kann der Vermieter die Laubentfernung auch selbst vornehmen oder von einer Firma durchführen lassen. Die dafür anfallenden Ausgaben kann er über die Betriebskosten abrechnen, wodurch diese Kosten von den Mietern getragen werden. Diese Arbeiten können in der Nebenkostenabrechnung dann unter der Position Müll (in Bezug auf die Entsorgung) oder in der Gartenpflege auftauchen.

Durch nasse Witterungsbedingungen kann das Laub auf der Straße rutschig werden und eine Gefahr für Fußgänger darstellen. In der Regel haften die Besitzer für etwaige Unfälle von Passanten, die auf dem Herbstlaub ausrutschen. Dies gilt natürlich nur, wenn der Eigentümer das Laub nicht ordnungsgemäß entfernt hat bzw. der dafür zuständige Mieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. In derartigen Fälle kommt meistens die Haftpflichtversicherung zum Tragen.

Entsorgung und Kehrzeiten

In Bezug auf die fallenden Blätter im Herbst gilt es nicht nur, das Laub vom eigenen Weg zu entfernen, sondern dieses auch ordnungsgemäß zu entsorgen. Geschieht dies nicht, müssen die Verursacher mit Bußgeldern in Höhe von rund 300 € rechnen. So ist es beispielsweise nicht zulässig, die Überreste in den Wald zu fahren oder gar anzuzünden. Gibt es auf dem Grundstück, auf dem das Laub anfällt, einen Garten, so ist dieses über den Kompost zu entsorgen. Es muss jedoch nicht permanent gefegt werden. Beim Laub fegen verhält es sich ähnlich wie mit dem Winterdienst: In der Woche muss zwischen sieben und 20 Uhr gekehrt werden, am Wochenende muss das Laub erst ab neun Uhr entfernt werden. Zudem muss nicht den ganzen Tag lang gefegt werden.

Vertragspartner beim Abschluss des Mietvertrags

Sind Mieter verpflichtet, eine Bürgschaft zu erbringen?

Einen Mietvertrag für eine bezahlbare Wohnung zu bekommen, ist heutzutage oft schwierig. Mieten steigen permanent, günstige Immobilien sind selten im Angebot, und Vermieter wollen unbedingt solvente Mieter. Besonders für weniger zahlungskräftige Studenten oder Geringverdiener stellt sich die Frage, wie sie geforderte Mietsicherheiten beschaffen können. Brauchen Mieter eine Bürgschaft für das Mietverhältnis? Wie sollte eine Mietbürgschaft aussehen? In welchen Fällen ist diese rechtlich wirksam?

Bürgschaft als Sicherheit für das Mietverhältnis

Vermieter sind nach geltenden Gesetzen berechtigt, für Pflichten, die Mieter durch das Mietverhältnis übernehmen, Sicherheiten zu fordern. Meistens erbringen Mieter zu diesem Zweck eine im Vertrag festgesetzte Mietkaution, möglich ist jedoch auch, eine Bürgschaft vorzulegen. Wichtig ist: Vermieter dürfen nur entweder eine Kaution oder eine Mietbürgschaft verlangen. Der Bürge, zum Beispiel ein Kreditinstitut oder die Eltern des Wohnungsbewerbers, verpflichtet sich, für die im Mietvertrag vereinbarten, vom Mieter aufzubietenden Leistungen zu haften. Diese in der Bürgschaft erklärte Garantie ist allerdings im Umfang auf drei Monatsmieten beschränkt.

Wann ist eine Bürgschaft rechtskräftig?

Eine Bürgschaft ist nur gültig, wenn sie in schriftlicher Form erfolgt. Bei der sogenannten Ausfallbürgschaft gewährleistet der Bürge, für entstandene Mietschulden aufzukommen. Der Vermieter muss als erstes rechtliche Schritte gegen den Mieter einleiten. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter hingegen mit Forderungen direkt an den Bürgen wenden. Wurde vertraglich eine Sicherheit bestimmt, die höher ist als die gesetzlich erlaubten drei Nettokaltmieten, gilt die vereinbarte Regelung bis zur rechtlich zulässigen Grenze. Überschüssig gezahlte Gelder müssen Vermieter den Mietern rückerstatten. Fordert der Eigentümer eine Bürgschaft zusätzlich zu einer geleisteten Kaution, ist einzig die Mietkaution maßgeblich. Liegt der Betrag der Kaution unterhalb der gesetzlichen Obergrenze, ist die erteilte Bürgschaft bis zu diesem Höchstwert rechtskräftig.

Was müssen Mieter bei einer Bürgschaft sonst beachten?

Vorsicht ist geboten, wenn Mieter trotz erbrachter Mietkaution freiwillig eine Bürgschaft bereitstellen, um beispielsweise den Eigentümer zu bewegen, in den Mietvertrag einzuwilligen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen auch über den maximalen Betrag hinaus zum Abgleichen zu zahlender Rückstände heranziehen. Sichert ein Bürge den Schutz bei laufendem Mietverhältnis und drohender Kündigung wegen Mietschulden zu, ist der Oberwert der drei Kaltmieten für die übernommene Haftung nicht mehr verbindlich.

Vermietung unter Geschwistern

Mietvertrag zwischen Angehörigen

Mietverhältnisse zwischen Verwandten oder anderen Angehörigen können Vorteile für beide Seiten haben. Neben dem Umstand, dass die Vertragsparteien in der Regel einander sehr gut kennen, können Vermieter bestimmte Ausgaben wie Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit dies vom Finanzamt jedoch anerkannt wird, müssen Vermieter wie Mieter an eine Reihe von Bedingungen beachten, wenn beispielsweise Eltern ihrem studierenden Sohn eine Einliegerwohnung innerhalb des eigenen Hauses vermieten.

Angehörigenmietverhältnis und steuerliche Anerkennung

Wenn nahe Angehörige ein Mietverhältnis eröffnen, ist damit ein Verwandtschaftsverhältnis im Sinne von Eltern, Kindern, Geschwistern gemeint, aber auch Großeltern und Enkelkinder können einen Mietvertrag miteinander abschließen ebenso wie Lebensgefährten. Damit das Mietverhältnis als solches und die damit verbundenen steuerlichen Absetzungen vom Finanzamt anerkannt werden, muss der Mietvertrag einen sogenannten Fremdvergleich bestehen. Das bedeutet, diejenigen Vereinbarungen, welche z.B. die Geschwister untereinander treffen, den Regelungen gleichkommen, welche Fremde miteinander beschließen würden. Des Weiteren ist es erforderlich, dass die Vertragsparteien an die Absprachen des Mietvertrags einhalten. Die Beweispflicht liegt im Zweifelsfall bei den Steuerpflichtigen, welche nachweisen müssen, dass das Mietverhältnis fremdüblich gestaltet worden ist.

Worauf müssen Angehörige bei Vertragsschluss achten?

Die erste und wichtigste Voraussetzung, damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, ist das Vorhandensein eines Mietvertrags. So banal das erscheinen mag, aber die Vermietung muss schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden. Eine mündliche Absprache ist steuerlich unwirksam. Zudem muss ein Mietvertrag zwischen Angehörigen ähnlich lautende Bestimmungen enthalten wie ein Mietvertrag zwischen Fremden. Das betrifft die Höhe der Miete, den Zahlungsmodus sowie Vereinbarungen zu den Nebenkosten.

Bei der Festsetzung der Miete ist es nicht förderlich, unverhältnismäßig wenig zu verlangen im Vergleich zu Mietverhältnissen zwischen Fremden. Wenn die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann der Vermieter keine Werbungskosten mehr absetzen. Zu Orientierung bei der Festlegung der Miete dienen, wenn vorhanden, der Mietspiegel der jeweiligen Region bzw. Stadt oder im Ort übliche Miete für eine vergleichbare Wohnung. Für den Fall, dass das Mietverhältnis zwischen den Angehörigen länger andauert, sollten Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen in Betracht gezogen werden, um nicht langfristig unter vorgeschriebenen die 66 % zu fallen. Einigen sich die Parteien auf eine Staffel- bzw. Indexmiete, sind Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Schließlich ist es ratsam, neben der Kaltmiete auch die Zahlung von Betriebskosten zu vereinbaren und über diese jährlich abzurechnen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung, dass eine Nachzahlung geleistet werden muss, so empfiehlt sich eine Überweisung auf das Konto der Vermieter gegenüber einer Barzahlung, um den Zahlungseingang nachweisen zu können. Gleiches gilt für die Zahlung der Kaution und der Miete. Diese Beträge sollten pünktlich und nicht in bar entrichtet werden.

Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Garten mit Haus

Gartennutzung bei Mietshäusern

Viele Mieter wünschen sich einen Garten, den sie während der warmen Jahreszeit zum Pflanzen, zum Entspannen, Sonnen, Spielen oder auch zum Grillen nutzen können. Wenn zum Mietshaus ein Garten gehört, stellt sich jedoch die Frage nach der Nutzung. Wie dürfen Mieter den Garten nutzen? Welche Besonderheiten treten bei einem Mehrfamilienhaus auf? Und welches Mitspracherecht hat der Vermieter?

Einfamilienhaus

Üblicherweise steht jedem Mieter die Nutzung des Gartens frei, sofern dieser mitvermietet wurde. Bei einem Einfamilienhaus ist die Sache eindeutig. Der gesamte Garten ist Bestandteil des Mietobjekts, eine Vermietung von einzelnen Teilen ist unzulässig. Umgekehrt kann eine Kündigung nur das Haus inklusive des Gartens betreffen. Da in diesem Fall nicht nur das Haus, sondern auch der Garten oder beispielsweise eine Garage zu den Bestanteilen der Mietsache gehören, ist es nicht möglich, nur einen davon zu kündigen. Der Vermieter selbst hat nur ein Nutzungsrecht, wenn dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart wird. Fehlt eine solche Regelung, steht ausschließlich dem Mieter die Nutzung des Garten zu.

Mehrfamilienhaus

Bei einem Mehrfamilienhaus muss es über die Gartennutzung eine entsprechende Absprache im Mietvertrag geben, welche dem Mieter ein Nutzungsrecht einräumt. Ansonsten kann der Vermieter dies untersagen, unabhängig davon, ob die vermietete Wohnung sich im Erdgeschoss oder unter dem Dach befindet. Abgesehen davon, kann auch das Gewohnheitsrecht zum Tragen kommen. Dies ist dann der Fall, wenn der Garten über Jahre von den Mietern ohne die Existenz einer expliziten Regelung mitgenutzt wird . Sofern eine Gartennutzung im Mietvertrag gestattet ist, gilt sie gleichermaßen für alle Mieter. Dabei gilt es zu beachten, dass die Erlaubnis zum Aufenthalt im Garten gleichzeitig eine Verpflichtung zur Pflege desselben nach sich zieht. Jeder Mieter darf sich insoweit frei entfalten, wie es der gegenseitigen Rücksichtnahme mit den Nachbarn entspricht. Zudem können in der Hausordnung Regeln zur Nutzung des Gartens festgelegt sein.

Wie weit geht das Nutzungsrecht?

Innerhalb gewisser Grenzen können Mieter den Garten gestalten, wie es ihnen beliebt. Dies betrifft zum Beispiel das Anlegen von Beeten oder Pflanzen von Sträuchern. Zudem können nicht fest installierte Geräte wie eine Hollywoodschaukel oder ein Sandkasten aufgestellt werden. Natürlich beinhaltet ein Nutzungsrecht auch, dass in dem Garten gegrillt werden darf und dass Kinder spielen können. All dies gilt jedoch unter Prämisse, dass die Nachbarn sich durch die Aktivitäten im Garten nicht gestört fühlen. Es ist allerdings nicht zulässig, Pflanzen oder Bäume zu entfernen, die von Vermieter gepflanzt worden sind. Ein solches Vorhaben sollte immer mit selbigem abgesprochen werden. Dies gilt auch für größere Bauvorhaben wie die Errichtung des Geräteschuppens.

Mieter bei der Belegeinsicht

Änderung des Verteilerschlüssels Teil 1

Bezüglich der Vereinbarung eines Verteilerschlüssels zur Umlage der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat immer die im Mietvertrag festgehaltene Regelung Vorrang. So kann der Vermieter die Betriebs- und Heizkosten beispielsweise nach der Wohnfläche, der Personenanzahl oder den Mietparteien umlegen. Aus verschiedenen Gründen kann es jedoch im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommen, dass der Vermieter einen abweichenden Verteilerschlüssel anwenden möchte. Ursachen hierfür kann ein dauerhafter Leerstand sein, die Vereinheitlichung der Umlageschlüssel für alle Mieter oder eine gerechtere Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mietparteien. Ob und unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilerschlüssels gerechtfertigt und wirksam ist, soll im Folgenden erläutert werden.

Vereinbarung des Verteilerschlüssels im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag eine Regelung zur Verteilung der Nebenkosten auf den Mieter getroffen wurde, so kann der Vermieter nicht willkürlich eine einseitige Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen, da dies einen Vertragsbruch darstellen würde. Auf der anderen Seite kann auch der Mieter seinerseits nicht einseitig eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen, um beispielsweise zu einer verbrauchsabhängigen Verteilung zu wechseln.

Eine Veränderung des Umlagemaßstabs ist jederzeit möglich, sofern sich Mieter und Vermieter im gegenseitigen Einvernehmen darauf verständigen können. Dazu genügt ein Nachtrag im Mietvertrag. Ist eine Änderung nicht im Sinne des Mieters, muss er seine Ablehnung eindeutig vermitteln. Wenn er mit dem neuen Umlageschlüssel einverstanden ist, kann die Akzeptanz ohne eine besondere Kundgabe zum Ausdruck gebracht werden. In diesem Fall genügt es, wenn der Mieter die Vorauszahlungen sowie etwaige Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ohne Vorbehalt begleicht.

Änderungsvorbehalt

Eine Änderung des Verteilerschlüssels können Vermieter dann nach eigenem Ermessen vornehmen, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag festgehalten wurde. Dieser berechtigt den Vermieter zur einseitigen Veränderung des Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, ohne dass hierfür die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Doch auch in diesem Fall kann der Vermieter nicht einfach nach Belieben Veränderungen vornehmen, es müssen sachliche Gründe vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Kurzfristiger Leerstand zählt nicht dazu. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über einen neuen Verteilerschlüssel in Kenntnis setzen, und zwar in schriftlicher Form. Zudem muss die Mitteilung vor Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen, damit sie im kommenden Abrechnungsjahr angewendet werden kann.

Paar in abwendender Haltung

Mietverhältnis nach Trennung – wie geht es weiter?

Wenn Paare sich trennen bzw. scheiden lassen, hat das oftmals auch eine Trennung der räumlichen Situation zur Folge. Welche Auswirkungen hat die Trennung aus das Mietverhältnis? Welche Lösungsansätze gibt es, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen? Wer kommt künftig für die Mietzahlungen auf? MINEKO erläutert im Folgenden, welche Möglichkeiten betroffene Mieter sowie Vermieter haben.

Auswirkung der Trennung auf die Mietsituation

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Entscheidung eines Paares, künftig getrennte Wege zu gehen, keinerlei direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Dieses besteht, wie vereinbart, weiter. Das gilt ebenso, wenn ein Partner auszieht. Der Mietervertrag verliert dadurch nicht automatisch seine Gültigkeit, der ausgezogene Partner hat dementsprechend auch keinen Anspruch auf Kaution.

Fall 1: Ein Partner steht im Mietvertrag

Wenn der Partner in der Wohnung verbleibt, welcher auch im Mietvertrag eingetragen ist, so ändert sich nichts in Bezug auf das Mietverhältnis. Wenn der Mieter einverstanden ist, so kann er dem ehemaligen Partner auch die Wohnung überlassen, sodass dieser als neuer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da dies jedoch einen Mieterwechsel darstellt, muss der Vermieter diesem Vorgehen zustimmen. Wenn er die Erlaubnis verweigert, hat das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge. Des Weiteren gilt: Wer im Mietvertrag steht, haftet für die Miete und ist ebenso für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich.

Fall 2: Beide Partner stehen im Mietvertrag

Werden beide Partner bzw. Eheleute im Mietvertrag aufgeführt, so gilt es zunächst, die Relationen zu unterscheiden. Zum einen gibt es das Innenverhältnis, welches zwischen den Partnern besteht, und zum anderen existiert zwischen dem Paar und dem Vermieter das Außenverhältnis. Der Mietvertrag gilt somit nur für das Außenverhältnis. Eine Trennung des Paares bezieht sich dagegen ausschließlich auf das Innenverhältnis. Daher bleiben alle Pflichten, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, weiterhin bestehen. Das gilt in erster Linie für die Mietzahlungen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Eine Trennung bedeutet nicht, dass die Mieter von nun an die Miete jeweils zur Hälfte zahlen, da beide Vertragspartner volle Mieter darstellen. Somit kann der Vermieter von jedem Mieter die volle Mietzahlung verlangen, unabhängig davon, ob ein Partner die Wohnung verlassen hat. Selbstverständlich reicht es hierbei aus, wenn die vereinbarte Miete einmal gezahlt wird. Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter den Vermieter anweist, die Hälfte der Miete beim Ex-Partner einzufordern, und diese nicht gezahlt wird, so riskiert er damit eine Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gleiche gilt für die Zahlung der Nebenkosten. Wenn ein Partner auszieht und weiter im Mietvertrag steht, befreit ihn das nicht der Zahlungspflicht.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Rücknahme der Kündigung – Ist das möglich?

Wenn Mieter ihre Wohnung kündigen, dann sollte diese Entscheidung gut überlegt sein. In manchen Fällen ergibt es sich, dass jemand kündigt, weil ihm ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt oder eine andere Wohnung in Aussicht steht. Wenn zum Beispiel das Arbeitsverhältnis doch nicht zustande kommt, ist der Mieter möglicherweise gezwungen, die Kündigung zurückzunehmen. Aber kann er das überhaupt? Unter welchen Umständen kann man eine voreilig getroffene Kündigungsentscheidung rückgängig machen?

Wann eine Kündigung wirksam ist

Juristisch gesehen stellt eine Kündigung eine einseitige Willenserklärung dar, welche empfangsbedürftig ist. Das bedeutet zum einen, dass sie Gültigkeit hat, wenn eine der beiden Vertragsparteien die Kündigung ausspricht. Weiterhin wird durch sie das Mietverhältnis beendet. Dies tritt nach Ablauf der Kündigungsfrist ein. Übersendet ein Mieter seinem Vermieter die Kündigung, tritt deren Wirkung in Kraft, sobald diese dem Vermieter zugegangen ist. Dazu bedarf es keiner Zustimmung seitens des Vermieters. Der Zugang der Kündigung ist dann erfolgt, wenn der Vermieter von ihr Kenntnis nehmen konnte. Unerheblich ist hierbei, ob er dies tatsächlich tut. So gilt zum Beispiel der Einwurf der schriftlichen Kündigung in den Briefkasten als zugegangen. Wenn somit eine wirksame Kündigung vorliegt, kann diese prinzipiell nicht mehr zurückgenommen werden. Zwar kann die Kündigung eines Mietverhältnisses einseitig erfolgen, für den Widerruf dieser gilt das jedoch nicht. Hier ist die Zustimmung des Vermieters vonnöten, um eine bereits erfolgte Kündigung zurücknehmen zu können.

Wann eine Kündigung rückgängig gemacht werden kann

Dennoch gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die eine Rücknahme der Kündigung erlauben. So kann der Mieter selbst dazu beitragen, dass die Kündigung nicht wirksam wird, indem er dem Vermieter den Widerruf vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zusendet. Um dies sicherzustellen, kann der Mieter die Rücknahme der Kündigung mündlich bzw. per Telefon aussprechen. Erfährt der Vermieter allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von der Rücknahme, so kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Eine weitere Möglichkeit, um eine bereits erfolgte Kündigung zurückzunehmen, liegt in der Anfechtung dieser. Wenn ein dem Gesetz entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und diese durchgesetzt werden kann, so wird die Kündigung als hinfällig betrachtet. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt, so wie zuvor vereinbart wurde. Gültige Anfechtungsgründe liegen vor bei einem Inhalts- bzw. Erklärungsirrtum. Unter einem Inhaltsirrtum wird verstanden, dass derjenige, der die Kündigung ausspricht sich nicht im Klaren über deren Inhalt war. Bei einem Erklärungsirrtum ist dann gegeben, wenn der Mieter eine solche Erklärung nicht abgeben wollte. Beides ist jedoch sehr selten der Fall. Schließlich kann ein Anfechtungsgrund vorliegen, wenn die Kündigung aufgrund einer Täuschung oder unter Drohung erfolgte. Ein Motivirrtum ist jedoch keine Grundlage einer erfolgreichen Anfechtung. Dieser kann darin bestehen, dass Mieter fälschlicherweise davon ausgegangen ist, dass er für eine andere Wohnung den Zuschlag erhalte.

Seniorenpaar mit Kündigungsschreiben

Wann greift Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund?

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Erfahren Sie im Folgenden, welche Umstände dazu führen.

Beispiele für unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs

Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag. Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h., der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut. Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll. Außerdem darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.

Härtefall

Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen. Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:

  • eine Mieterin schwanger ist
  • ein Mieter aus Altergründen nicht mehr umziehen kann
  • das Mietverhältnis seit vielen Jahren besteht
  • ein Studierender sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress befindet

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Kündigt er dem Mieter nur aus vorgeschobenem Eigenbedarf, weil dieser ihm möglicherweise unbequem ist, macht die Kündigung unwirksam. Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.

Mieter in Wohnung

Hausrecht in Mietwohnungen

Wer Eigentum besitzt, verfügt auch über das Hausrecht auf seinem Grundstück. Soweit der Grundsatz. Was aber passiert, wenn Eigentümer Ihren Besitz vermieten? Wie ist das Hausrecht geregelt in Miethäusern? Hat der Vermieter überall Hausrecht? Was gilt für den Mieter? Gibt es Einschränkungen zum Beispiel in Bezug auf Besuche? Erfahren Sie im Folgenden, was Mieter und Vermieter beim Thema Hausrecht beachten sollten.

Was dürfen Mieter und Vermieter?

Sobald ein Eigentümer Wohnungen vermietet, geht das Hausrecht auf den bzw. die Mieter über. Innerhalb seiner Wohnung kann der Mieter also frei entscheiden, wer diese betreten darf und wer nicht. Er kann unerwünschten Besuch im Notfall sogar mit Gewalt vom Eindringen in die Wohnung abhalten. Dieses Recht beinhaltet auch, dass der Mieter die Einrichtung nach seinem Geschmack gestalten kann. Das Hausrecht des Mieters betrifft allerdings nur die gemietete Wohnung. Teile des Hauses, die gemeinsam genutzt werden, wie die Waschküche, das Treppenhaus oder der Garten, fallen unter das Hausrecht des Vermieters.

Beim Hausrecht des Mieters ist außerdem zu beachten, dass auch der Vermieter keinen Zutritt zur Wohnung hat, wenn der Mieter dies nicht wünscht. Das gilt auch, wenn der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung besitzt. Sollte sich der Vermieter dennoch Zugang zur Wohnung verschaffen, gilt dies als Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Eine solche Handlung rechtfertigt den Austausch der Schlösser oder gar eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Sollte hingegen der Mieter gekündigt worden sein und ein wirksames Räumungsurteil bestehen, darf nur der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung vornehmen. Auch hier hat der Vermieter keinen Zutritt, wenn dies gegen den Willen des Mieters ist. Außerdem darf der Vermieter dem Besuch des Mieters kein Hausverbot erteilen, da hier das Hausrecht des Mieters greift.

Ausnahmen

In manchen Fällen muss der Mieter jedoch dem Vermieter den Zugang zur Wohnung erlauben. Das gilt unter anderem, wenn der Verkauf oder eine Neuvermietung der Wohnung geplant sind und der Vermieter sich ein Bild vom Zustand der Räumlichkeiten verschaffen möchte. Ebenso muss der Mieter den Zutritt bei Besichtigungsterminen gewähren. Diese müssen ihm im Vorfeld angekündigt werden. Sollte der Termin zu einer unpassenden Zeit angesetzt sein, ist es ratsam für den Mieter, Alternativtermine zu nennen. Des Weiteren muss der Mieter Handwerker in seine Wohnung lassen, wenn Reparaturarbeiten geplant sind oder Ablesetermine stattfinden. Schließlich ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung des Mieters bei einer Gefahrensituation zu betreten. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel während der Abwesenheit des Mieters ein Feuer ausbricht.

Blick aus dem Fenster

Was Vermieter nach dem Tod des Mieters beachten müssen

Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags auf diejenigen über, die in den Mietvertrag eintreten. Somit ist es notwendig, sich mit den Eintrittsberechtigten bzw. den Erben in Verbindung zu setzen.

Sonderkündigungsrecht

Will der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod seines Mieters beenden, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Der Vermieter muss allerdings einen wichtigen Grund vorlegen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Erbe unbekannt

Für den Vermieter ergeben sich vor allem dann Probleme, wenn keiner der Hinterbliebenen von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht und die Erben nicht bekannt sind. Bleibt die Wohnung leer, darf der Vermieter diese nicht betreten. Sollte dies dennoch geschehen, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs. Zudem darf er die Wohnung nicht an andere Interessenten weitervermieten. Er darf auch keine Kündigung gegenüber unbekannt aussprechen, da diese nicht zulässig ist. Ihm stehen verschiedene Optionen offen, um den Erben ausfindig zu machen. Möglicherweise sind Nachbarn oder Freunde über die Erbfolge informiert, daher könnten Nachforschungen im sozialen Umfeld des verstorbenen Mieters sinnvoll sein. Eine weitere Möglichkeit ist der Gang zum Nachlassgericht. Hier kann der Vermieter Einsicht in die Akten beantragen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Um dieses glaubhaft darzustellen, dient in der Regel der Mietvertrag. Auskunft beim Nachlassgericht erhält der Vermieter allerdings nur für den Fall, dass der Mieter ein Testament aufgesetzt hatte und dieses auch beim Nachlassgericht eingegangen ist. Ein letzter Weg ist die Einsichtnahme in die Sterbeurkunde, welche beim Standesamt vorliegt. Jedoch ist diese Option nicht in jedem Fall erfolgversprechend, da aus dieser Urkunde nicht zwangsläufig der Erbe hervorgeht. Wenn alle diese Wege nicht zur Ermittlung des Erben führen, hat der Vermieter das Recht zur Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird vom Nachlassgericht als Ansprechpartner für den Vermieter eingesetzt. An diesen können sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel die Miete oder eine Kündigung gerichtet werden.

Leeres Treppenhaus

Was ist erlaubt im Treppenhaus?

Das Treppenhaus sorgt bei vielen Mietern immer wieder für Konflikte mit den Nachbarn oder dem Vermieter. Mangelnde Sauberkeit, Lärm, unangenehme Gerüche oder auch abgestellte Fahrräder, Kinderwagen und Gehhilfen sorgen für Aufregung. Problematisch ist dabei der Fakt, dass das Treppenhaus von allen Mietern genutzt wird und nicht zur Wohnung gehört. Dadurch ergeben sich besondere Umstände und Einschränkungen. Hier müssen Mieter oftmals viel Toleranz und Verständnis aufbringen, um das harmonische Miteinander zu bewahren. Jedoch können einige Verhaltensweisen untersagt werden.

Vorschriften zum Gebrauch des Treppenhauses

Zu beachten ist in Bezug auf das Treppenhaus der bestimmungsmäßige Gebrauch. Demnach dient es als Zugang zu Wohnung. Darüber hinaus ist das Treppenhaus auch immer als Fluchtweg zu betrachten. So dürfen keine Wege versperrt durch abgestellte Geräte, ebenso wenig dürfen brennbare Stoffe umherliegen. Sollte ein Notfall eintreten, muss immer gewährleistet sein, dass Ärzten oder Feuerwehrleute ein schneller Zugang ermöglicht wird und diese nicht durch sperrige Gegenstände behindert werden dürfen. Wie breit ein Fluchtweg bzw. Durchgang sein muss, wird durch die Bundesländer festgelegt. In der Regel geht man jedoch von einem Meter aus.

Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, festzulegen, was im Treppenhaus erlaubt ist und was nicht. Dieser hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht, wonach er dafür sorgen muss, dass die Sicherheit gewährleistet ist und keine Brandgefahr besteht. Sollte es zu einem Unfall kommen, muss er haften. Daher muss er neben einer funktionierenden Beleuchtung für ein gut befestigtes Geländer sorgen. Zudem kann er den Mietern über die Hausordnung bzw. den Mietvertrag entsprechende Vorgaben für das Verhalten im Treppenhaus auferlegen .

Was darf im Hausflur abgestellt werden?

Kinderwagen und Rollatoren stellen Hilfen für ältere Menschen bzw. Familien dar. Deshalb dürfen derartige Geräte nicht ausnahmslos im Treppenhaus verboten werden. Das ist nur möglich, wenn ein Abstellraum vorhanden ist oder ein großer Fahrstuhl, mit dem man den Rollator oder den Kinderwagen in die Wohnung transportieren kann. Bei Fahrrädern, Schneeschiebern, Schrubbern, Schuhschränken oder Blumenkübeln stellt sich die Situation anders dar. Solche Gerätschaften sind nicht im Treppenhaus abzustellen, der Vermieter darf ein entsprechendes Verbot erteilen. Wenn ein Mieter sich wiederholt einem solchen Verbot widersetzt, kann der Vermieter diesen abmahnen. Wird die Störung daraufhin nicht eingestellt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Kündigung auszusprechen.

 

Mann bei der Büroarbeit

Wann ist Arbeiten von zu Hause erlaubt?

Ob Telearbeit oder Home Office: Immer mehr Menschen erledigen ihren Job in der eigenen Wohnung. Dadurch kann man sowohl Kosten als auch Zeit einsparen, da lange Arbeitswege wegfallen. Weiterhin kann man so Familie und Beruf besser koordinieren. Aber darf die Mietwohnung überhaupt zum Arbeiten genutzt werden? Muss man die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn man seinen Job in den eigenen vier Wänden ausüben möchte?

Diese Tätigkeiten sind zulässig

Ob man seine Mietwohnung zum Arbeiten nutzen darf oder vorher den Vermieter um dessen Einverständnis bitten muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hierzu existieren keine einheitlichen Vorschriften, weshalb derartige Streitfälle oftmals vom Gericht entschieden werden müssen. Manche Tätigkeiten bedürfen keiner Erlaubnis seitens des Vermieters. Voraussetzung ist, dass sich die Ausübung des Jobs nicht anders auf die Mietsache auswirkt als die übliche Wohnnutzung. Das bedeutet, dass das Mietobjekt nicht verändert wird und kein übermäßiger Publikumsverkehr erfolgt. Die Nachbarn dürfen durch die entsprechende Tätigkeit nicht belästigt werden und die gewerblich genutzte Fläche darf nicht größer sein als der Wohnraum. Problemlos sind also Bürotätigkeiten, die Buchhaltung oder die Arbeit am PC, die vom Schreibtisch aus am Wochenende erledigt wird. Diese werden noch nicht als gewerbliche Wohnungsnutzung angesehen. Das gilt ebenso für Lehrer, die ihren Unterricht in der Mietwohnung vorbereiten.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Verrichtet man in seiner Mietwohnung gewerbliche Tätigkeiten, die eine Außenwirkung haben, muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Das ist der Fall, wenn im Rahmen der gewerblichen Nutzung bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen werden oder ein Schild am Hauseingang angebracht wird, welches auf das betreffende Gewerbe hinweist. Zudem ist der erhöhte Publikumsverkehr ein weiterer Grund, weshalb der Vermieter seine Zustimmung geben muss. Solche Fälle sind gegeben, wenn die Mieter zum Beispiel ein Ingenieursbüro oder ein Kosmetikstudio von Hause aus betreiben. Aufgrund der erhöhten Geräuschentwicklung müssen Tagesmütter oder Musiklehrer, die in ihrer Wohnung unterrichten, ebenfalls das Einverständnis des Vermieters einholen. Bei alledem ist zu beachten, dass der Vermieter in keiner Weise verpflichtet ist, einer Beschäftigung des Mieters zuzustimmen, die möglicherweise die Nachbarn stört oder Schäden am Mietobjekt verursachen könnte. Dieser könnte berechtigte Sorgen über eine starke Abnutzung der Wohnung oder eine etwaige Strafe haben, wenn beispielsweise in dem Wohngebiet seitens der Stadtverwaltung Gewerbe verboten ist. Wenn der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit untersagt und dies vom Mieter missachtet wird, riskiert Letzterer nicht nur eine Abmahnung, sondern im Zweifelsfall sogar die fristlose Kündigung.

 

Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung ohne Mietvertrag?

Wenn es um die Nebenkosten geht, so ist meistens im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Aber was passiert, wenn gar kein Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wie werden in diesem Fall die Nebenkosten abgerechnet? Sind auch mündliche Vereinbarungen gültig? Oder ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, um die Abrechnung der Nebenkosten zu regeln?

Was das Gesetz vorschreibt

Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB). Daraus ergibt sich, dass er der Vermieter mit dem Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen kann, nach der die Neben- und Betriebskosten auf Letzteren umgelegt werden. Um welche Positionen es sich genau handelt, kann zum einen im Vertrag einzeln aufgezählt werden oder durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geregelt sein, in welcher alle umlagefähigen Betriebskosten aufgelistet sind. In der Regel werden zwischen Mieter und Vermieter monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Aus der Differenz ergibt sich für den Mieter dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Zu diesem Zweck wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei anderen Modellen wird zum Beispiel jeden Monat eine feste Pauschale bezahlt, die jedoch im Nachhinein nicht mehr verändert werden kann.

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt

Da das Gesetz nur vorschreibt, dass die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart werden kann, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass kein Zwang zu einer solchen Vereinbarung besteht. Prinzipiell muss nämlich der Vermieter für entstehende Nebenkosten aufkommen. Trifft er demnach keine Absprache mit dem Mieter über den Mietvertrag, muss der Mieter folglich keine Zahlungen neben der Kaltmiete leisten. Damit wäre ebenso die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hinfällig. Zudem muss der Mieter für bestimmte Kostenpositionen nicht aufkommen, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt demzufolge in der Auflistung eine ansonsten umlagefähige Position, muss der Vermieter die Kosten dafür selbst tragen. Dies ist auch der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu allgemein formuliert ist, also zum Beispiel nur festgehalten wird, dass der Mieter Nebenkosten übernimmt, ohne die Positionen konkret zu benennen.

Mündliche Vereinbarungen

Das Gesetz sieht für Absprachen in Bezug auf die Nebenkosten keine bestimmte Form vor. Das bedeutet, dass Vereinbarungen nicht zwangsläufig schriftlich getroffen werden müssen. Auch mündliche Regelungen zur Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter können gültig sein. Jedoch birgt dies einige Risiken, vor allem für den Vermieter. Kommt es zum Streit, muss dieser nämlich nachweisen, dass eine Vereinbarung getroffen wurde. Zudem ergeben sich Schwierigkeiten, nachzuvollziehen, welche Positionen genau geregelt wurden. Daher stellen schriftliche Vereinbarungen für Vermieter die sicherste Variante dar bei der Regelung der Nebenkosten.

Unterzeichnung des Mietvertrags

Mietvertrag: Teil 3 – Anfechtung

Es kann sowohl im Interesse des Mieters als auch des Vermieters liegen, den vereinbarten Mietvertrag anzufechten. Die Ursachen dafür können vielfältig sein. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich die Vertragsparteien an die Bestimmungen zu halten haben. Welche Beweggründe für eine Anfechtung ausreichen, wird im Folgenden gezeigt.

Gültige Gründe für eine Anfechtung

Im Allgemeinen werden drei Gründe angegeben, welche bei der Anfechtung des Mietvertrags als gültig anerkannt werden. Dazu zählen der Irrtum, die arglistige Täuschung und die widerrechtliche Drohung. Wenn solche Fälle vorliegen, kann der Mietvertrag sowohl vor als auch nach dem Einzug angefochten werden. Dabei müssen Mieter und Vermieter gleichermaßen unverzüglich die Anfechtung vornehmen, sobald sich herausstellt, dass ein Irrtum vorlag.

Bei einem Irrtum ist davon auszugehen, dass derjenige, der den Vertrag anfechtet, diesen nicht abgeschlossen hätte, wenn er über den betreffenden Umstand in Kenntnis gesetzt worden wäre. Für den Vermieter kann das die Person des Mieters betreffen. Ein relevanter Irrtum liegt zum Beispiel vor, wenn er den Mietvertrag mit einem Interessenten abschließt, dem er nicht persönlich begegnet ist und davon ausging, dass es sich um eine andere Person handelt. Dies lässt sich ebenso auf die Zahlungsfähigkeit anwenden. Hier könnte Vermieter irrtümlich annehmen, dass der Mietinteressent in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Ist das nicht der Fall und der Vermieter unterlag somit einem relevanten Irrtum, kann er den Mietvertrag anfechten.

Arglistige Täuschung wird als gültiger Grund für eine Anfechtung anerkannt, wenn zum Beispiel der Vermieter den Mieter über bestimmte Zustände der Wohnung in Unkenntnis gelassen hat, bei denen er einer Offenbarungspflicht unterlag. Das gleiche gilt umgekehrt für den Mieter, wenn er in der Selbstauskunft Angaben verschweigt, die er hätte darlegen müssen wie beispielsweise seine finanzielle Situation. Dabei ist zu beachten, dass eine arglistige Täuschung auch dann vorliegt, wenn auf der Mieterseite mehrere Personen stehen und nur einer die Täuschung zuzuschreiben ist. Wenn dieser Anfechtungsgrund gegeben ist, haben Mieter und Vermieter ein Jahr Zeit für die Anfechtung. Diese Frist gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem die Täuschung aufgedeckt wird.

Nicht gültige Anfechtungsgründe

Üblicherweise liegt kein Grund für eine Anfechtung des Mietvertrags vor, wenn es sich um einen Motivirrtum handelt. Dieser kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Mieter eine größere Wohnung anmietet als er benötigt, weil ursprünglich mehrere Personen dort einziehen sollten. Dies kann ebenso der Fall sein, wenn die Wohnung aufgrund einer neuen Arbeitsstelle angemietet wird, welche der Mieter doch nicht antritt. Weiterhin kann ein Mietvertrag nicht angefochten werden, wenn er ungelesen oder blanko unterzeichnet wurde. Zudem sind Fehler bei der Aushandlung des Vertrags kein Anfechtungsgrund. Dazu zählen unter anderem das Fehlen einer Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ein zu niedrig angesetzter Mietpreis.

Vertragspartner beim Abschluss des Mietvertrags

Mietvertrag: Teil 1 – Standard- oder Individualmietvertrag?

Der wichtigste Punkt beim Einzug in eine neue Wohnung ist die Unterzeichnung des Mietvertrags. In diesem werden die Rahmenbedingungen für das Mietverhältnis und somit die Rechte und auch die Pflichten sowohl von Mietern als auch Vermietern festgehalten. Es gibt viele verschiedene Arten von Mietverträgen. In der Regel werden sogenannte Standard- oder Formularmietverträge verwendet. Demgegenüber stehen individuell aufgesetzte Vertragswerke. Im Folgenden wird gezeigt, worin der Unterschied zwischen den beiden Arten des Mietvertrags besteht und welche Anforderungen an diese gestellt werden. Zudem werden die Vor- und Nachteile erläutert.

Was sind Standard- bzw. individuelle Mietverträge?

Bei den meisten abgeschlossenen Mietverträgen handelt es sich um Standard- oder Formularmietverträge. Diese werden vom Vermieter erstellt und nicht weiter verhandelt, sie sind demnach einseitig aufgesetzt. Ein individueller Mietvertrag ist dagegen von beiden Seiten, also Mieter und Vermieter, ausgehandelt worden. Beim Abschluss herrscht das Prinzip der Vertragsfreiheit vor, wonach praktisch alles Mögliche beschlossen werden kann, sobald sich die Vertragspartner einig sind. Ein solcher Vertrag ist auch dann gültig, wenn eine der beiden Parteien schlechter gestellt wird. Voraussetzung ist die vorherige Einigung von Mieter und Vermieter über die entsprechenden Klauseln. Das erfordert natürlich mehr Zweitaufwand für den Vermieter.

Anforderungen

Da ein Standardmietvertrag einseitig durch den Vermieter ausgehandelt wird, unterliegt er gesetzlichen Regelungen. Er muss die Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erfüllen. Diese Bestimmung gilt nicht für individuelle Mietverträge, da hier beide Seiten ein Mitsprecherecht über die einzelnen Vertragspunkte haben. Als Voraussetzung für die Gültigkeit eines Individualmietvertrages muss zudem die Mündigkeit der Parteien gegeben sein. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass nur einzelne Punkte im Mietvertrag individuell vereinbart werden, während der Rest einem gängigen Standardmietvertrag entspricht. Dieser gilt dann trotzdem als Formularvertrag und unterliegt somit den Bestimmungen zu AGBs des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Vor- und Nachteile

Für Mieter erscheint auf den ersten Blick ein individueller Mietvertrag vorteilhaft, da sie ihre eigenen Vorstellungen über einzelne Vertragspunkte einbringen können. Es gilt hierbei jedoch zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen strenge Richtlinien bei Standardmietverträgen ansetzen. Da dies nicht für Individualvereinbarungen gilt, kann das dazu führen, dass manche Klauseln, die in einem Standardmietvertrag unzulässig sind, in Individualvereinbarungen volle Gültigkeit besitzen. Zudem wird Standardmietverträgen nicht jede Einzelheit reguliert, wodurch der Mieter wirklich nur die Verbindlichkeiten leisten muss, die auch im Mietvertrag vereinbart sind.

Steinkreuz auf Friedhof

Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters

Wenn ein Mensch verstirbt, werden auf die Erben sowohl alle Vermögenswerte als auch sämtliche Verbindlichkeiten übertragen. Dies gilt ebenso für Mietverträge. Wir zeigen im Folgenden, was Hinterbliebene und Erben beachten müssen, was sowohl das Mietverhältnis als auch die Nebenkostenabrechnung betrifft, wenn ein Mieter stirbt.

Der Mietvertrag läuft automatisch weiter

Mit dem Tod des Mieters endet der laufende Mietvertrag nicht. Der nächste Eintrittsberechtigte erbt automatisch das Mietverhältnis und alle damit verbundenen Verpflichtungen. Dies kann auch gegen den Willen des neuen Vertragspartners und ohne dessen Kenntnis geschehen.

Wer der nächste Eintrittsberechtigte ist, ist in einer klaren Rangfolge festgelegt. Das betrifft zunächst alle, die mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung leben und im Mietvertrag als Mieter eingetragen sind. Wenn der bisherige Mieter allein im Mietvertrag verzeichnet war, geht das Mietverhältnis auf Angehörige über, die ebenso im Haushalt wohnen. Das Eintrittsrecht haben dann zunächst die Ehegatten oder die eingetragenen Lebenspartner inne. Das gilt auch bei Paaren, die vorübergehend getrennt in dem betreffenden Mietobjekt gewohnt haben. Wurde allerdings eine dauerhafte Trennung oder eine Scheidung vor dem Tod vollzogen, gilt das Eintrittsrecht nicht. Auch die Kinder können zusammen mit dem Ehepartner des Verstorbenen oder ohne diesen in den Mietvertrag eintreten, selbst wenn sie noch minderjährig sind. Als nächstes sind weitere Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben, eintrittsberechtigt, sollten die Ehepartner auf dieses Recht verzichten. Sollte es keine dem Haushalt angehörigen Personen geben, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Wenn diese oder die verbliebenen Haushaltsmitglieder kein Interesse an der Weiterführung des Mietvertrags haben, können sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Nachdem sie Kenntnis über den Tod des Mieters erhalten haben, können sie innerhalb eines Monats kündigen.

Rückzahlung der Kaution

Wenn ein Mieter stirbt, verhält es sich mit der Kaution ähnlich wie mit dem Mietverhältnis an sich. Der Anspruch auf eine Rückzahlung der Kaution wird erst dann fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wird und keine Schäden an dem Mietobjekt festgestellt werden. Wenn die Erben von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen und zu einem späteren Zeitpunkt den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigt, so erhält dieser auch die Kautionsrückzahlung. Sollten nach dem Tod des Mieters mehrere Personen in den Mietvertrag eingetreten sein, so gilt der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses für alle Mieter.

Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

Mit dem Verscheiden eines Mieters gehen auf den bzw. die Erben nicht nur der gesamte Besitz, sondern auch alle Verpflichtungen über. Das beinhaltet neben dem Mietverhältnis auch die damit einhergehende Nebenkostenabrechnung. Das gilt jedoch nur, wenn das Mietverhältnis von den Eintrittsberechtigten fortgesetzt wird. Wenn dies der Fall ist, zählen zu den vererbten Verbindlichkeiten auch Nachzahlungsforderungen, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben, sollte der vorherige Mieter im Verlauf der Abrechnungszeitraums verstorben sein. Im umgekehrten Fall steht denjenigen, die nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eingetreten sind, auch ein Guthaben zu, wenn die Gesamtkosten niedriger ausfallen als die zuvor geleisteten Vorauszahlungen.

 

Nachmieter bei Schlüsselübergabe

Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen?

Für viele Vermieter stellen Mietnomaden ein großes Problem dar, da sie oftmals nicht nur Kosten, sondern auch Schäden am Mietobjekt verursachen. Mietnomaden beziehen eine Wohnung von vornerein mit der Absicht, keine Miete zu zahlen. Demnach handelt es sich schlichtweg um Betrüger, die die Vermieter vorsätzlich mit falschen Papieren täuschen. Neben der nicht gezahlten Miete entstehen dem Vermieter häufig Kosten aufgrund des Zustands der betreffenden Wohnung, der in vielen Fällen eine Renovierung notwendig macht. So hat ein Vermieter im Durchschnitt 25.000 Euro Schaden durch Mietnomaden zu verbuchen. Daher wird im Folgenden gezeigt, welche Möglichkeiten Vermieter haben, um sich gegen derartige Mieter zu schützen.

Maßnahmen gegen Mietnomaden vor dem Einzug

Vermieter können sich bereits vor Abschluss des Mietvertrags schützen, indem sie ihre Mieter sehr sorgfältig auswählen. Dazu kann eine Selbstauskunft potenzieller Mieter dienen. So kann man zum Beispiel einen Nachweis über das Einkommen oder eine Schufa-Auskunft verlangen. Ebenso sinnvoll ist die Forderung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Damit stellt man sicher, dass der Interessent beim vorherigen Vermieter keine Mietschulden aufkommen ließ. Es lohnt sich in jedem Fall, Erkundigungen bei früheren Vermietern einzuholen.

Maßnahmen gegen Mietnomaden nach dem Einzug

Stellt der Vermieter fest, dass die Mietzahlung ausbleibt, sollte er schnell handeln und zunächst das Gespräch suchen. Wenn der Mieter bisher zuverlässig die Miete und die Nebenkosten beglichen hat, ist er vielleicht in unvorhergesehene finanzielle Engpässe geraten. In diesem Fall findet sich oft eine gemeinsame Lösung über eine ehrliche Kommunikation. Sollte es sich um Mietnomaden handeln, ist es ratsam, so schnell wie möglich die Kündigung auszusprechen und diese gerichtlich durchzusetzen. Der Vermieter darf dem Mieter fristlos kündigen, sobald dieser mit zwei Mieten in Verzug ist. Dies muss schriftlich erfolgen und dem Mieter am besten per Einschreiben zugestellt werden, damit abgesichert ist, dass dieser die Kündigung erhalten hat. Danach bleiben dem Mieter zwei Wochen, um die Wohnung zu räumen. Mietnomaden werden sich davon jedoch nicht abschrecken lassen, sodass in vielen Fällen eine Räumungsklage vonnöten ist. Bis diese aber gerichtlich durchgesetzt ist, können Monate vergehen, in denen der Vermieter weitere Verluste durch Mietausfälle hinnehmen muss.

Die Berliner Räumung

2013 wurden Änderungen im Mietrecht vorgenommen, um Vermietern den Rausschmiss von Mietnomaden zu erleichtern, indem sie schneller als bisher eine Räumung erzwingen können. Nach der sogenannten Berliner Räumung kann der Vermieter, sofern er ein Räumungsurteil bei Gericht durchgesetzt hat, durch einen Gerichtsvollzieher die Räumung vornehmen lassen. Dabei müssen nicht, wie sonst üblich, die Möbel und Einrichtung der Wohnung abtransportiert werden. Es geht lediglich um die Entfernung des säumigen Mieters, sodass der Vermieter den Kostenvorschuss für die Einlagerung der Gegenstände der Wohnung einspart.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Nebenkostenabrechnung bei unbekannter Verzugsadresse

In der Regel hat der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Neben- und Betriebskosten zu erstellen und diese dem Mieter zuzustellen. Versäumt er diese Abrechnungsfrist, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, wird die Nebenkostenabrechnung an die neue Adresse gesendet. Aber was passiert, wenn er keine Anschrift hinterlässt? Welche Folgen hat dies für die Zustellung der Abrechnung? Wer muss in diesem Fall das Verstreichen der Abrechnungsfrist verantworten?

Ausnahme von der Ausschlussfrist schützt Vermieter

Wenn dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zugesandt wird, weil er den früheren Vermieter in Unkenntnis über die neue Anschrift gelassen hat, so muss der Vermieter die Verspätung nicht vertreten. Ein solcher Fall zählt zu den wenigen Ausnahmen, in denen der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch etwaige Nachforderungen geltend machen kann. Dieser Anspruch unterliegt nach der Rechtsprechung auch keiner Verjährungsfrist. Dennoch kann sich der Vermieter nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter ihm die Information über eine neue Adresse nicht hinterlassen hat.

Vermieter muss Nachforschungen anstellen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zu erstellen und zu übersenden. Das beinhaltet auch, dass er im Fall einer unbekannten neuen Adresse des betreffenden Mieters zeitnah zumutbare Maßnahmen ergreifen muss, um die Anschrift in Erfahrung zu bringen. Hier stehen ihm verschiedene Möglichkeiten offen:

  • Einwohnermeldeamt – Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, bekommt der Vermieter beim Einwohnermeldeamt Auskunft über die aktuelle Adresse.
  • Post – Im Falle eines Nachsendeantrags kann der Vermieter mithilfe der Anschriftenprüfung der Post die gewünschte Information erhalten.
  • Detektiv – Diese Option ist dann denkbar, wenn es sich um sehr hohe Nachforderungen handelt. Der Mieter müsste in diesem Fall die Kosten für den Detektiv tragen.

Wenn der Vermieter diese Maßnahmen ergriffen hat (mit Ausnahme der Beauftragung eines Detektivs), so muss er dies sorgfältig dokumentieren. Für den Fall eines Rechtsstreits kann er somit Beweise vorlegen, dass er alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Treuepflicht des Mieters

Der Mieter geht mit Abschluss des Mietvertrags eine Treuepflicht gegenüber dem Vermieter ein. Nach dieser muss er den Vermieter über seine neue Anschrift informieren. Sollte dies nicht erfolgen, stellt es eine Obliegenheitsverletzung dar. Für den Mieter kann dies weitreichende Konsequenzen haben, da der Vermieter die Nachforderung mit der noch ausstehenden Kaution verrechnen kann und vor Gericht auf Schadensersatz klagen kann für die Kosten, die ihm durch die Nachforschungen entstehen.

Post-it mit der Aufschrift "Miete überfällig!"

Wenn der Mieter keine Miete zahlt

Die Zahlung der Miete ist eine der Hauptpflichten eines jeden Mieters. Unterbleibt die Zahlung, entsteht dem Vermieter mitunter ein großer finanzieller Schaden, der Hochrechnungen zufolge jährlich etwa vier Milliarden Euro beträgt. Die Gründe für eine versäumte Mietzahlung können vielfältig sein und von Buchungsfehlern über kurzfristige finanzielle Engpässe bis hin zu vorsätzlicher Zahlungsunwilligkeit reichen. Wir zeigen auf, was Vermieter unternehmen können, um gegen säumige Mieter vorzugehen, und welche Schritte dafür notwendig sind.

Maßnahmen für Vermieter

Wenn der betreffende Mieter bisher zuverlässig die Miete gezahlt hat, ist es meist hilfreich, zunächst das Gespräch zu suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. In jedem Fall sollte man als Vermieter schnell reagieren, um den Zahlungsausfall zu beheben. Der Mieter gerät dann in Verzug, wenn die Zahlung am dritten Werktag des Monats noch nicht beim Vermieter eingegangen ist. Es sei denn, im Mietvertrag ist eine andere Regelung vereinbart. Bleibt der Mieter wiederholt die Miete schuldig, so steht dem Vermieter zunächst das Mittel der Mahnung zu Verfügung. Diese sollte er dem Mieter nach einer Woche Verzug zukommen lassen und eine Frist festsetzen, innerhalb derer der ausstehende Betrag zu zahlen ist. Als nächsten Schritt kann der Vermieter vor Gericht ein Mahnverfahren einleiten, um das Geld einzutreiben.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter erst dann aussprechen, wenn die Miete zweimal hintereinander nicht gezahlt worden ist oder wenn der Mieter ständig große Teile bzw. die gesamte Miete regelmäßig zu spät zahlt, ohne die Grenze von zwei Monatsmieten zu überschreiten. Letzteres ist jedoch selten der Fall. Dabei werden auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtigt.

Im Falle eines Kündigungsschreibens müssen jedoch einige Formalitäten beachtet werden. So hat die Kündigung grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Zudem muss in dem Schreiben der Grund, also die versäumte Zahlung der Miete, aufgeführt werden und der Mieter muss auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern unterschrieben werden, sollte es sich um mehrere Personen handeln. In der Folge hat der zahlungssäumige Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Allerdings kann sich die Vollstreckung des Räumungsurteils über Monate hinziehen und für den Vermieter weitere Zahlungsausfälle zur Folge haben.

Letzte Rettung für den Mieter

Der Mieter kann sich auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung und sogar nach der Räumungsklage aus der Affäre ziehen, wenn er die fehlenden Mieten begleicht. In diesem Fall wird die Kündigung unwirksam. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht beliebig wiederholbar. Sollten innerhalb der folgenden zwei Jahre erneut Mietrückstände entstehen, ist eine erneute fristlose Kündigung unwiderruflich gültig.

Lächelndes Paar mit Umzugkisten

Einzug des Lebenspartners – Was zu beachten ist

Für jedes Paar stellt sich nach einer gewissen Zeit die Frage, ob man zusammenziehen möchte. Ist man sich darüber einig, kommen neue Fragen auf: Ziehen wir zu mir oder zu dir? Suchen wir uns eine gemeinsame Wohnung? Wir zeigen, worauf Paare achten müssen, wenn ein Partner in die Wohnung des anderen zieht und mit ihm eine Lebensgemeinschaft bildet. Muss man den Vermieter um Erlaubnis bitten? Darf dieser sich dem Einzug des Partners widersetzen? Muss der Partner, der einzieht, Miete zahlen?

Vermieter muss Einverständnis geben

Beabsichtigt ein Partner bei seinem Lebensgefährten einzuziehen, so kommt dies einer Untervermietung gleich. Dazu hat jeder Mieter ein Recht, sofern er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen kann. Wenn beispielweise Familienangehörige, also Ehegatten oder Kinder, aufgenommen werden, entspricht das einem vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung und muss nicht mit dem Vermieter abgestimmt werden. Anders verhält es sich bei nichtehelichen Gemeinschaften. Wird ein Partner eines Paares in ein bestehendes Mietverhältnis aufgenommen, muss der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden, da es sich um einen Dritten nach dem Gesetz handelt. Das ist jedoch in den meisten Fällen eine reine Formalitätsfrage, da die Bildung einer Lebensgemeinschaft ein berechtigtes Interesse darstellt, womit in der Regel nichts gegen einen Einzug des Partners spricht.

Wann der Vermieter seine Erlaubnis verweigern darf

In manchen Fällen kann sich der Vermieter dem Wunsch eines Paares, zusammenzuziehen, widersetzen. So darf das Interesse daran, den Partner in die Mietwohnung aufzunehmen, eindeutig erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen. Ist das nicht der Fall und der Mieter plante schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags den Einzug des Lebenspartners, so handelt es sich um treu- und arglistiges Verhalten gegenüber dem Vermieter. Bei der Vermietung hat dieser nämlich ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer und wie viele Menschen in das Mietobjekt einziehen. Ebenso darf der Vermieter den Einzug des Partners untersagen, wenn dadurch die betreffende Wohnung überbelegt wäre. Das ist jedoch selten der Fall. Gilt der Partner des Mieters als unzumutbar, darf der Vermieter hier ebenfalls sein Einverständnis verweigern. Das gilt zum Beispiel, wenn der Partner vorbestraft ist.

Wer muss die Miete zahlen?

Die Zahlung der Miete erfolgt auch weiterhin durch den eingetragenen Mieter. Der hinzugezogene Lebenspartner muss also nichts zahlen. Das ändert sich, sobald er in den Mietvertrag mitaufgenommen wird und somit selbst Mieter der Wohnung ist. Bezieht ein Paar eine neue Wohnung gemeinsam, so muss nur derjenige Miete zahlen, der den Mietvertrag unterschrieben hat und dort als Mieter angegeben ist.

Mieterin mit Sparschwein

Kautionsrückzahlung und Nebenkosten

Bei einem Umzug entstehen oft Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter in Bezug auf die Rückzahlung der Mietkaution. Der Mieter möchte auf der einen Seite gern die Kaution so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen, da er in der nächsten Wohnung eine solche erneut zu leisten hat. Der Vermieter möchte sich andererseits absichern, dass keine Schäden an der Mietsache entstanden sind. Darf er die Kaution einhalten? Unter welchen Umständen? Wie lange? Dürfen die Nebenkosten bzw. die Betriebskosten mit einbezogen werden?

Was ist der Zweck einer Kautionszahlung?

Der Mieter kann die Kaution erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen, daher ist eine Verrechnung bei laufendem Mietvertrag nicht möglich. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Kaution dem Vermieter zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn nach dem Auszug des Mieters kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, ist er verpflichtet, den geleisteten Betrag zurückzuzahlen. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe keine Beanstandungen geltend macht und keine weiteren Ansprüche bestehen wie z.B. eine ausstehende Mietzahlung. In jedem Fall ist sowohl Mietern als Vermietern zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um klare Verhältnisse zu schaffen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Zunächst zum gegenteiligen Fall: Der Vermieter muss die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn die Wohnung ohne Mängel und in einwandfreiem Zustand übergeben wird und die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.
Hat der Vermieter aber noch berechtigte Forderungen, darf er die Kaution oder einen Teilbetrag zurückbehalten. Das gilt u.a. für folgende Bedingungen:

  • Schäden an der Mietsache
  • Mietrückstände
  • unterlassene Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen
  • ausstehende Nebenkosten

Wenn die Mietnebenkosten nach der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden und eine Nachzahlung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten. Als angemessen gelten in der Regel zwischen drei und vier Vorauszahlungen, der Vermieter darf dabei den Betrag schätzen. Der Mieter hat hier kein Recht auf eine Zwischenabrechnung. Das Einbehaltungsrecht besteht jedoch nur, wenn die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter keinerlei Forderungen mit der Kaution verrechnen.
Der Vermieter hat bei der Rückzahlung der Kaution allerdings eine Bedenkzeit, in der er überprüfen kann, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Überlegungsfrist beträgt meistens zwischen drei und sechs Monaten. Sind aber keine Schäden erkennbar und hat der Vermieter die Nebenkosten bereits abgerechnet, dann tendiert diese Frist gegen Null.

Ist rauchen in der Mietwohnung erlaubt

Rauchen verboten?

Zwei Gerichtsurteile sorgten jüngst in Deutschland für Aufsehen, bei denen das Verhalten von Rauchern in Mietwohnungen im Mittelpunkt stand.

In Folge des ersten Urteils wurde einem starken Raucher in Düsseldorf die Wohnung gekündigt, da der durch ihn verursachte Zigarettenqualm eine unzumutbare Belästigung im Treppenhaus darstellte. Im zweiten Fall verklagte ein Nichtraucherpaar aus Premnitz (Brandenburg) seine Nachbarn, weil es sich durch den Geruch, der vom darunterliegenden Balkon hochzog, belästigt fühlte. Nun müssen die rauchenden Nachbarn feste Zeiten einhalten, wenn sie auf dem Balkon qualmen möchten.

Der Medienrummel, welcher durch diese Konflikte ausgelöst wurde, wirft einige Fragen auf:
Darf ich fortan als Raucher nicht einmal in meiner eigenen Wohnung rauchen?
Welche Rechte haben Nichtraucher, wenn die Belästigung durch den Zigarettenqualm nicht mehr zu ertragen ist?
Trifft das Gesetz hierzu feste Regelungen?

Rechte der Raucher in einer Mietwohnung

Da das Rauchen oder Nicht-Rauchen unter die freie Lebensführung fällt, darf dem Mieter das Rauchen innerhalb der eigenen Wohnung nicht verboten werden. Rauchen wird als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietwohnung betrachtet, zu der auch der Balkon bzw. die Terrasse zu zählen sind. Anders sieht es bei Gemeinschaftsräumen, Fluren und Treppenhäusern aus. Hier darf der Vermieter das Rauchen untersagen. Raucher haben außerdem keine besonders geartete Renovierungspflicht aufgrund der Ablagerungen in Wänden und Fußböden, wenn beim Auszug der Zigarettengeruch durch Streichen oder Tapezieren beseitigt wird.

Rechte der Nicht-Raucher in einer Mietwohnung

Sollte sich ein Nicht-Raucher durch Zigarettenqualm belästigt fühlen, so kann er dagegen vorgehen und u.U. Unterlassung verlangen. Hier gilt prinzipiell das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Weiterhin kann man beim Vermieter Mietminderung erwirken, wobei die Höhe vom Ausmaß der Belästigung abhängt. So wurden von verschiedenen Landgerichten Kürzungen zwischen fünf und zehn Prozent als angemessen betrachtet.

Wann sind Kündigungen, Schadenersatzforderungen oder Unterlassungen gerechtfertigt?

Grundsätzlich kann einem Mieter nicht gekündigt werden, nur weil er raucht. Dazu muss ein vertragswidriges Verhalten vorliegen. Dieses ergibt sich, wenn andere Mieter durch das Rauchverhalten massiv beeinträchtigt werden. Ist beispielsweise der Zigarettengeruch im Treppenhaus unzumutbar, liegt eine Störung des Hausfriedens vor. Dann kann der Vermieter den verursachenden Raucher abmahnen, welcher sein Verhalten entsprechend ändern sollte, indem er ausreichend lüftet und seine Aschenbecher regelmäßig ausleert. Sollte trotz wiederholter Abmahnung keine Verbesserung eintreten, kann der Vermieter dem rauchenden Mieter kündigen, wie es in Düsseldorf geschehen ist.

Weiterhin können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn durch exzessives Rauchen Schäden an der Mietsache entstehen. Als Richtlinie gilt: Der Verursacher ist schadensersatzpflichtig, wenn z.B. Schäden in der Holzdecke nicht mehr durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) behoben werden können.

Zwar ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt, aber nur, wenn es die anderen Mieter nicht wesentlich stört. Sollte das Rauchverhalten die Nachbarn beeinträchtigen, kann, wie das Urteil des Bundesgerichtshofs im Fall Premnitz zeigt, das Rauchen eingeschränkt und nur zu bestimmten Zeiten erlaubt werden.

Wenn Raucher und Nicht-Raucher in einen Rechtsstreit geraten, kollidiert das Recht auf freie Lebensführung mit dem Recht auf körperliche Unversehrtheit. Entscheidend ist dabei das Ausmaß der Beeinträchtigung, welches immer vom jeweiligen Einzelfall abhängt.

 

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Die jährliche Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten und bei der Durchsicht fällt dem Mieter auf, dass es neue Kostenpunkte gibt. Aber darf der Vermieter einfach neue Nebenkosten abrechnen? Oft ist das nach einer Modernisierung der Fall. Es können aber auch neue Punkte als umlegbare Kosten per Gesetz definiert worden sein oder der Vermieter hat Neuerungen eingeführt, wie die Beschäftigung eines Hausmeisters. Was es dabei für Vermieter und Mieter zu beachten gilt, wollen wir hier einmal aufzeigen.

Mietvertrag gilt als Grundlage für die neuen Betriebskosten

Damit der Mieter überhaupt zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet ist, muss darüber eine Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrags getroffen werden. Findet sich im Mietvertrag keine Aussage zum Thema Betriebskosten, müssen sie auch nicht gezahlt werden. Dieser Fall ist jedoch sehr unwahrscheinlich.
Nebenkosten und neue Nebenkosten können aber auf verschiedene Weise im Mietvertrag verankert werden. Diese drei Möglichkeiten sind die gängigsten Versionen:

  • Der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenverordnung
  • Die Einzelvereinbarung aller Nebenkostenarten
  • Betriebskostenpauschale

Wie bei den einzelnen Vereinbarungen mit neuen Nebenkosten umzugehen ist, soll nachfolgend der Reihe nach behandelt werden. Welcher Punkt auf Sie zutrifft, erfahren Sie mit einem schnellen Blick in Ihren Mietvertrag.

Neue Nebenkosten beim mietvertraglichen Verweis auf die Betriebskostenverordnung

Der wahrscheinlich sicherste Weg für einen Vermieter ist der allgemeine Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier werden die umlagefähigen Nebenkosten genau bezeichnet. Dieser Verweis ist auch vom BGH als wirksame Nebenkostenvereinbarung anerkannt. Das ist auch dann der Fall, wenn es sich dabei im Mietvertrag nur um eine Bezugnahme handelt und kein direktes Zitat aus der Verordnung vorliegt.
Der allgemeine Verweis auf „§2 BetrKV“ ersetzt außerdem den Bezug auf II. Berechnungsverordnung. Das bedeutet, dass in älteren Mietverträgen, solche die vor dem 31.12.2004 geschlossen wurden, gleiches für den Verweis auf die Berechnungsverordnung gilt.
Werden also neue Nebenkosten auf die Mieter verteilt, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, so ist das vollkommen legitim.

„Sonstige Betriebskosten“ und Ergänzungsklausel

Des Weiteren hat der Vermieter die Möglichkeit, Nebenkosten, die nicht explizit in der Betriebskostenverordnung genannt werden, aber dennoch an sich umlegbar sind, als „sonstige Betriebskosten“ einzeln im Mietvertrag aufzuführen.
Teilweise findet sich jedoch auch nur eine Ergänzungsklausel, die sicherstellen soll, dass auch ohne genaue Nennung neue Nebenkosten abgerechnet werden dürfen.

Ist nur die einzelne Auflistung vorhanden, können auch nur solche Nebenkosten neu zur Abrechnung hinzukommen, die hier klar benannt sind. Alle weiteren darf der Vermieter auf dieser Grundlage nicht in Rechnung stellen.

Im Falle der Ergänzungsklausel sind neue Nebenkosten nur dann legitim, sofern sie auch wirklich sachgerecht sind. Alle Kosten, die mit Reparatur oder Instandhaltung einhergehen, wären das zum Beispiel nicht.
Der Mieter muss außerdem über die neuen Nebenkosten schriftlich informiert werden, damit er sich finanziell auf die Mehrbelastung einstellen kann.

Neue Nebenkosten werden einzeln im Mietvertrag vereinbart

Alternativ zur Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung können im Mietvertrag auch alle anfallenden Nebenkostenpositionen einzeln vereinbart werden. Ähnlich dem Punkt der „sonstigen Betriebskosten“ im obigen Beispiel, werden hier alle Nebenkostenarten aufgelistet. Dabei muss die Bezeichnung immer eindeutig bestimmbar sein.
Fehlt hier ein Kostenpunkt und soll dennoch in Rechnung gestellt werden, ist das nicht legitim, da der Mietvertrag die Basisvereinbarung bildet. Gleiches gilt daher auch für neue Nebenkosten: Sind sie in der Auflistung nicht enthalten, müssen sie nicht gezahlt werden.
Anders jedoch verhält es sich, wenn der Vermieter den Mieter zuvor schriftlich über die neuen Nebenkosten informiert hat. Dann nämlich müssen die Kosten ab dem übernächsten Monat der Erklärung übernommen werden, sofern es sich dabei um umlegbare Betriebskosten an sich handelt.

Auch in Fall der Einzelvereinbarung besteht die Möglichkeit, dass eine Ergänzungsklausel im Mietvertrag integriert ist. Diese greift jedoch nur für Nebenkosten, die bei Vertragsschluss noch nicht absehbar waren. Hat der Vermieter daher einen Punkt schlicht vergessen aufzulisten, kann er die Kosten nicht mithilfe der Ergänzungsklausel umlegen.

Neue Nebenkosten bei einer Nebenkostenpauschale

Eine andere Variante ist die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale im Mietvertrag. In diesem Fall sind alle Nebenkosten, mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten, mit dem Pauschalbetrag abgegolten. Daher können in diesem Fall keine neuen Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Ist jedoch auch eine Ergänzungsklausel vorhanden, gelten hier die gleichen Regeln wie bei der Einzelvereinbarung (siehe oben).

Neue Nebenkosten im Zuge der Modernisierung

Die oben genannten Regelungen geben einen allgemeinen Überblick über die Handhabe neuer Nebenkosten auf Basis des Mietvertrags. Anders verhält es sich teilweise bei neuen Kostenpunkten im Zuge einer Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen fallen zwangsweise bei Mietsachen an und ergeben oftmals neue Nebenkosten. Das Gesetz hat dazu aber bisher keine verbindlichen Richtlinien aufgestellt.
In Auslegung eines BGH-Urteils lässt sich jedoch Folgendes vorsichtig sagen:

  • Sofern die Modernisierung im Interesse des Mieters ist und die Kosten umlagefähig sind, können diese auch ohne Nennung im Mietvertrag umgelegt werden.
  • Voraussetzung ist hier jedoch die Einhaltung der Form, sodass der Mieter vor der Modernisierung die neuen Nebenkosten kennt und sich auf sie einstellen kann.
  • Die neuen Nebenkosten ersetzen dann praktisch die alten, im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten oder bilden eine neue Position.

 

Wer zahlt die Straßenreinigung nach Silvester

Sauber machen nach Silvester- Wer muss ran?

Das neue Jahr beginnt traditionsgemäß mit viel Feuerwerk. Es wird gefeiert, man hat Spaß. Der nächste Morgen zeigt das Ausmaß der Festivitäten: Raketenüberreste, Knallerpapier und Pulverreste pflastern Bürgersteig, Straße und Gärten gleichermaßen. Doch wer ist für die Entsorgung zuständig? Der Hausmeister? Die Straßenreinigung? Der Mieter? Vor allem, wenn man selbst nicht geknallt hat, will man die Reste wohl kaum entfernen. Muss man es vielleicht dennoch? Wir klären, wer für welchen Bereich zuständig ist und wie es sich generell mit der Straßenreinigung verhält.

Straßenreinigung und Hausmeister sind umlagefähige Nebenkosten

Die Straßen werden durch die öffentlichen Betriebe sauber gehalten. Als Anlieger ist man jedoch verpflichtet, sich an den Kosten der Straßenreinigung zu beteiligen. Der Vermieter darf diese Gebühr jedoch auf die Mieter umlegen. Dazu ist er auch berechtigt, wenn ein privater Reinigungsdienst der Straßenreinigung nachgeht. Um die Reinigung des Hauses sowie des Grundstücks kümmert sich bei Mietshäusern in der Regel ein Hausmeister. Auch diese Kosten sind auf jeden Fall auf die Mieter umlegbar.

Hausmeister nicht verantwortlich? Der Mietvertrag sollte Auskunft geben

Demnach bezahlen Mieter eigentlich schon durch ihre Nebenkosten für die Entsorgung des Silvestermülls. Da die Böllerleichen jedoch einen entscheidenen Mehraufwand an Zeit und Reinigung darstellen, kann es durchaus sein, dass es sich hier um einen Sonderfall handelt, der nicht mehr durch die üblichen Nebenkosten gedeckt ist. Dieser müsste jedoch im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung aufgeführt werden. So wäre hier zu vereinbaren, dass die Verursacher selbst für die Beseitigung des Silvestermülls verantwortlich sind. Ist das der Fall, kann man sich nicht mehr auf die Dienste des Hausmeisters verlassen, sondern muss selbst zu Besen und Schippe greifen und Bürgersteig, Garten und ggf. Innenhof von den Hinterlassenschaften befreien. Das gilt auch dann, wenn Schnee die Arbeit erschwert.

Sonderkosten für alle Mieter

In einem Mehrfamilienhaus ist es jedoch selten nur eine Partei, die sich an der alljährlichen Silvesterknallerei beteiligt. Was also, wenn keiner seiner vertragsgemäßen Verantwortung nachkommt? In diesem Fall würde der Vermieter den Hausmeister oder einen externen Dienstleister mit der Reinigung betrauen. Die dadurch entstehendenen Kosten kann er dann auf alle Mieter als Sonderkosten in den Nebenkosten umlegen.
Wer sich demnach nicht sicher ist, sollte einen Blick in seinen Mietvertrag bzw. in die Hausordnung werfen und muss dann eventuell selbst kurz raus, um die Knallerreste zu entsorgen. Packen alle Verantwortlichen mit an, ist die Arbeit meist schnell beendet und man spart sich die zusätzlichen Kosten bei der nächsten Nebenkostenabrechnung.

 

Fehler in den Nebenkosten - Top 10

Top 10 – Die häufigsten Fehler in den Nebenkosten

Jedem Mieter wird nach dem Ende der Abrechnungsperiode jährlich seine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter übermittelt.

Des Mieters jährliche Verbräuche bei Warmwasser und Heizung werden abgerechnet sowie sämtliche Kosten des Vermieters, um die Wohnanlage zu bewirtschaften.

Bei beiden werden die Beträge mit einem Verteilerschlüssel anteilig auf die Mieter umgelegt. Zumeist wird dort die Wohnfläche als Grundlage angewandt.

Die Abrechnung geschieht jedoch keineswegs fehlerfrei.

Trotz jahrelanger Praxis der Vermieter oder augenscheinlich professioneller Abrechnungsfirmen, die der Vermieter nutzt, wird eine Vielzahl von Nebenkostenabrechnungen fehlerbehaftet erstellt.

Sei es der Mensch, der bei der Erstellung Berechnungsfehler macht, oder die Unwissenheit mancher Vermieter, welche Nebenkosten letztlich umlagefähig sind. Gründe gibt es viele für den Fehlerteufel in den Nebenkosten, doch meist muss der Mieter in den sauren Apfel der Nachzahlung beißen.

Die meisten Mieter nehmen hohe Beträge oder zweifelhafte Nebenkosten-Nachzahlungen einfach hin, sind unsicher, wie man sich bei Skepsis verhalten soll oder wissen nicht, welche Rechte sie im Falle einer falschen Nebenkostenabrechnung haben.

Doch welche Nebenkostenpositionen werden eigentlich am meisten falsch abgerechnet?

Unsere TOP 10 der Abrechnungsfehler

TOP 10 - Fehler in den Nebenkosten1. Die Fristen der Nebenkostenabrechnung werden nicht eingehalten.

Der Vermieter hat in diesem Falle die Abrechnungsfrist versäumt.

Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat er 12 Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln.

Übertritt er diese Frist sind die Nachforderungen nicht mehr rechtswirksam.

2. Die Zahlung / Positionen der Betriebskosten wurde nicht genau im Mietvertrag vereinbart

Vor allem muss die Zahlung der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sein.

Zudem müssen im Mietvertrag die einzelnen Kostenpositionen aufgeführt sein. Beinhaltet die Nebenkostenabrechnung Positionen, die der Vermieter im Mietvertrag vergessen hat im Vorfeld zu vereinbaren, sind diese Forderungen unwirksam.

3. Reparaturkosten im Haus wurden auf Mieter umgelegt

Die Reparaturkosten zählen, wie die Verwaltungskosten, nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten und sind mit der Miete bereits abgegolten.

Oftmals finden aber Mieter diese Nebenkostenposition nach einer eingehenden Prüfung in ihrer Abrechnung wieder oder zahlen bereits jahrelang aufgrund dieses Fehlers zu hohe Nebenkosten.

4. Kein Vorwegabzug von Gewerberäumen wurde vorgenommen

In vielen Wohnhäusern befinden sich neben privaten Mietern auch gewerblich genutzte Mietflächen. Diese haben in den meisten Fällen deutlich höhere Verbräuche als die normalen Mieter.

Nicht nur die Betriebskosten sind höher, sondern auch Müllaufkommen und Grundsteuer.

Damit bei anteilig umgelegten Nebenkosten die privaten Mieter nicht die übermäßig aufkommenden Kosten des Gewerbes mittragen müssen, hat bei einem deutlich erhöhten Verbrauch des Gewerbes ein Vorwegabzug der Kosten zu erfolgen.

Die Gewerbenutzer erhalten eine separate Abrechnung. Auch hier erfolgt die Trennung der privaten und gewerblichen Kosten durch den Vorwegabzug bei manchen Abrechnungen nicht und erzeugt somit vielerorts ungerechtfertigt hohe Nebenkostenabrechnungen.

5. Leerstandskosten wurden nicht vor der Abrechnung abgezogen

Auch in diesem Punkt muss der Vermieter die übrigen Mieter vor einer unnötigen Kostenposition bewahren.

Sollte eine Wohnung leer stehen fallen trotzdem laufende Kosten an. Diese hat der Vermieter aber selbst zu tragen und muss diese vor der Umlage aus der Abrechnung herausrechnen.
Sollten die Nebenkosten also Leerstandskosten enthalten wären sie fehlerhaft.

6. Kosten wurden umgelegt, die nicht zu Nebenkosten zählen

Hier fußt oft die Unwissenheit einiger Vermieter auf die unrichtige Umlage einiger Kosten.

Als Kategorie zusammengefasst, werden Aufwendungen für Instandhaltung, Bank- und Kontoführungsgebühren, Neuanlage von Teilen der Wohnanlage (wie Garten oder Teich) und einmalige Dachrinnenreinigung sowie diverse Versicherungsleistungen (beispielsweise Umweltschaden-, Mietausfall-, Rechtsschutzversicherung) nicht selten in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen.

Jedoch sind diese Beträge einzig vom Vermieter zu tragen und nicht durch den Mieter zu leisten. Sollte eine Prüfung die Umlage dieser Positionen aufdecken besteht Grund für einen Widerspruch.

7. Der Abrechnungszeitraum beträgt kein volles Jahr

Bei Mieterwechseln ist der Vermieter angehalten für den Vormieter und den nachfolgenden Mieter jeweils eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Dies führt zu einem Mehraufwand, möglicherweise zu einer Teilabrechnung, mindestens aber zu einer Zwischenablesung.

Ein Aufwand, den manche Vermieter nicht bereit sind zu leisten und die übrigen Monate des Nachfolge-Mieters in seine nächste Abrechnung mit aufnehmen.

Der Abrechnungszeitraum umfasst somit das ganze Folgejahr und die Monate (oder Wochen) des Einzugsjahres.
Das ist formell nicht korrekt und dem kann widersprochen werden.

8. Der Verteilerschlüssel wurde falsch angewendet oder falsch berechnet

Hier besteht ein sehr hohes Fehlerpotential. Zumeist wird die Wohnfläche als Grundlage des Verteilerschlüssels gewählt und dort gibt es viele Feinheiten, auf die der Vermieter achten muss.

Die Wohnflächenverordnung gibt zum Beispiel andere Regelungen an, als die DIN 277, wie mit bestimmten Orten in der Wohnung bei der Wohnflächenanrechnung zu verfahren ist.

Werden Fenstersimse, Dachschrägen, Balkone und Wintergärten richtig in die Wohnflächenberechnung miteinbezogen und wird überhaupt die richtige Quadratmeteranzahl der Mietwohnung zu Grunde gelegt?

Nicht nur ein Nachmessen kann zutage bringen, dass der Verteilerschlüssel fehlerhaft ist. Ein weiterer Fehlerteufel kann in der Anwendung des Verteilerschlüssels liegen.

Falsche Umrechnung der Anteile und einfache Rechenfehler sind nur einige Punkte, an denen die Korrektheit der Abrechnung scheitern kann.

9. Verwaltungskosten wurden auch auf die Mieter umgelegt

Hier gilt das Gleiche, wie bei den Reparaturkosten:

Die Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden und sollten diese in den Nebenkosten auftauchen ist das als klarer Fehler – ein Widerspruchsgrund.

10. Keine einheitliche Abrechnung

In der Nebenkostenabrechnung legt der Vermieter einen Verteilerschlüssel zugrunde, um die anteiligen Kosten für jeden Mieter abzugrenzen.

Hierbei kann beispielsweise ein individueller Verbrauchszähler zu Fehlern führen.

Mittels dieses Mieter-eigenen Verbrauchszählers darf nur verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern jede Mietpartei einen solchen besitzt. In jedem anderen Falle müssen die Gesamtkosten durch einen Verteilerschlüssel ermittelt werden.

Nicht selten vermischen Vermieter verbrauchsabhängige und verbrauchunabhängige Kostenermittlung und erhalten somit falsche und nachteilige Werte für manche Mietparteien.

In der Nebenkostenabrechnung muss stets eine Methode durchgängig verwendet werden, eine Mischung von verschiedenen Verteilerschlüsseln oder Abrechnungsgrundlagen ist nicht legitim.
Auch hier besteht für den Mieter ein Grund zum Widerspruch.

Oftmals sind jedoch diese komplexen Sachverhalte und genauen Fehlerschlüssel für viele Mieter nicht auszumachen.

Hier kann eine Prüfung weiterhelfen und mögliche Fehler in den Nebenkosten offenbaren.

Ungültige Mietvertragsklauseln im Mietvertrag

Unzulässige Mietvertragsklauseln zur Nebenkostenabrechnung

Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben, gehen Mieter meist davon aus, dass der Inhalt dieses Vertrages und Vereinbarungen über die Nebenkosten auch rechtlich bindend sind. Dies ist jedoch nicht immer der Fall und so kann auch die Nebenkostenabrechnung stark von der Gültigkeit oder Ungültigkeit einzelner Klauseln beeinflusst werden. Die Gültigkeit bzw. Ungültigkeit verschiedener Klauseln bestimmt im Zweifelsfall der Gesetzgeber und kann so, gerade bei Formularmietverträgen, durch diverse Gesetze Klauseln als unwirksam festlegen. Hierbei ist besonders der Schutz des Mieters vor unangemessener Benachteiligung im Blickfeld des Gesetzgebers. Aber selbst Vermieter nehmen unwirksame Klauseln nicht immer bewusst in den Mietvertrag mit auf, denn im Dschungel der Gesetze kann man schnell den Überblick verlieren und unwissentlich eine ungültige Formulierung oder die unmögliche Konstellation mancher Klauseln vertraglich versuchen zu vereinbaren. Welche möglichen unwirksamen Formulieren bezüglich der Nebenkosten und deren Abrechnung häufig auftreten, möchten wir in diesem Beitrag ein mal beleuchten.

Fehlerhafte Umlagevereinbarung

Generell muss die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter im Mietvertrag festgelegt sein, da andernfalls die Nebenkosten anteilig mit dem Mietzins als abgegolten anzusehen sind und tatsächliche Erhöhungen der Betriebskosten nicht mehr über die jährliche Betriebskostenabrechnung nachgefordert werden können.

Möchte der Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen und beruft sich dabei auf den Paragraphen 27 der II. BV (Berechnungsverordnung), so ist die Klausel zur Umlage der Betriebskosten unwirksam. Denn im Januar 2004 wurde die BV durch die Betriebskostenverordnung (kurz BetrKV) abgelöst. Korrekt wäre also der Hinweis auf die BetrKV im Mietvertrag. Betriebskostennachforderungen sind daher nicht möglich, jedoch bleibt der im Mietvertrag festgelegte Betrag als Betriebskostenpauschale erhalten und muss gezahlt werden. Betriebskosten die nicht in der BetrKV aufgeführt, aber umgelegt werden sollen, müssen zusätzlich explizit im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten aufgeführt werden.

Auch Formulierungen wie „der Mieter trägt die Nebenkosten“ oder „Nebenkosten für Fahrstuhl, Treppenreinigung, Hausmeister usw.“, sind ungültig, da der Mieter nicht klar darüber aufgeklärt, welche Kosten genau er zu tragen hat. Unwirksame Klauseln kann der Vermieter nachträglich nicht mehr abändern, um doch noch eine Umlagefähigkeit zu erwirken.

Nur umlegbare Betriebskosten sind auf den Mieter übertragbar

Unrechtmäßig ist auch die Übertragung von nicht umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter per Vertragsklausel , hierunter fallen z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, die Nutzerwechselgebühr oder Betriebskosten für leerstehende Wohnungen.

Auch eine Veränderung der gesetzlichen Fristen zur Anfertigung oder Zahlung der Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostennachforderungen via Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.

Konkludentes Handeln bzw. konkludente Vertragsänderung

Gibt es eine ungültige Vertragsklausel in Hinsicht auf die Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag, aber keine der beiden Vertragsparteien bemängelt bzw. bemerkt dies, kann es sich, wenn man über einen langen Zeitraum trotzdem seine Nebenkostenvorauszahlung leistet oder Nebenkostennachforderungen bezahlt, um eine konkludente Vertragsänderung handeln. Hierbei geht es nicht zwingend darum, den Mieter zu schädigen, sondern auch darum, dass der Vermieter seine Ansprüche, besonders aus älteren Mietverträgen, noch sichern kann.

Jedoch wird, um konkludentes Handeln zu beweisen, meist der Nachweis des Rechtsgeschäftswillens gefordert. Einige Gerichte sehen dies nicht gegeben, wenn dem Mieter die Unrechtmäßigkeit der Klausel nicht bewusst war. Hier empfiehlt es sich rechtlichen Rat einzuholen.

 

 

Zweifamlienhaus: Besonderheiten bei der Nebenkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

Die Heizkostenverordnung besagt das für jede einzelne Wohnung die Gesamtkosten der Heizung zu mindestens 50% verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Um eine Ablesung und damit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu ermöglichen, müssen vom Vermieter an den Heizkörpern Zähler montiert werden.

Ausnahmen bei einem Zweifamilienhaus

Es besteht eine Ausnahmeregelung für Zweifamilienhäuser, welche der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag individuell vereinbaren können. Diese besagt, dass der Vermieter und der Mieter eine andere Kostenverteilung für die Heizkosten wählen und damit die Heizkostenverordnung im Mietvertrag ausschließen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nur zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Diese Ausnahme gilt nicht, wenn in der Immobilie zwar nicht mehr als zwei Wohnungen existieren aber eine zusätzliche  Gewerbeeinheit vorhanden ist. Gehören beide Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern und werden beide vermietet oder ein Eigentümer bewohnt selbst seine Wohnung und der andere Eigentümer vermietet  seine Wohnung, so tritt die Ausnahme außer Kraft.

Wird im Mietvertrag eine solche Ausnahme nicht beschlossen gilt wie für gewöhnlich die Heizkostenverordnung.

Ein- und Auszug des Vermieters

Zieht der Vermieter in eine bisher vermietete Wohnung ein, so ist eine Abweichung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag möglich. Auch wenn der Vermieter selbst eine Wohnung bezieht so bleibt die im  Mietvertrag vereinbarte Abrechnung der Heizkostenverordnung mit dem Mieter der anderen Wohnung bestehen. Auf eine Änderung im Mietvertrag muss sich der Mieter nicht einlassen. Es steht dem Vermieter frei den Mieter zu kündigen oder eine Änderungskündigung einzureichen und damit die Anwendung der Heizkostenverordnung zu erwirken.

Zieht der Vermieter aus seiner Wohnung aus, so erlischt die Voraussetzung für die Ausnahmeregelung der nicht Anwendung der Heizkostenverordnung. Die Mieter des Zweifamilienhauses können dann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten bestehen. Ebenso entfällt die Ausnahme bei baulichen Veränderungen der Immobilie im Zuge welcher eine dritte Wohnung angebaut wird.

 

Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung im Untermietverhältnis

Vermietet ein Mieter einen Teil seiner Wohnung unter, besteht zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter keine Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich neben dem Gesetzt auch aus den Umständen eines Untermietverhältnisses. Die Nebenkosten, welche sich aus der Nutzung der Wohnung ergeben, müssen dem eigentlichen Vermieter immer vom Mieter und nicht vom Untermieter entrichtet werden, da der Vermieter gegen einen Untermieter keinen rechtlichen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten hat.

Vertrag nur zwischen Hauptmieter und Untermieter

Welche Nebenkosten im Mietverhältnis entstehen, muss der Untervermieter im Vertrag mit dem Untermieter klar festlegen und beziffern. Inwiefern der Hauptmieter mit seinem Untermieter die Zahlung der Miete bzw. der Nebenkosten regelt, hängt einzig allein vom Vertragsverhältnis, welches beide miteinander schließen ab. Hierbei wird in der Regel eine Warmmiete bzw. Inklusivmiete vereinbart da für eine genaue Abrechnung an sich der Einbau zusätzlicher Zähler notwendig wäre. Außerdem ist es gerade bei Untermietverhältnissen mit der Laufzeit von unter einem Jahr meist sehr mühselig, die Nebenkosten welche jeder zu tragen hat anteilig und gleichzeitig korrekt zu berechnen.

Bei längeren Untermietverhältnissen ist der einfachste Weg für die Aufteilung der Nebenkosten meist eine Umlage nach der bewohnten Quadratmeterzahl. Hierbei wird zwar der genaue Verbrauch der gemeinsam genutzten Räume wie Küche und Bad nicht berücksichtigt, jedoch werden bei diesem Verfahren speziell die Heizkosten, welche meist einen groß Teil der Nebenkosten ausmachen, möglichst fair verteilt.

Sollte der Einfachheit halber eine Pauschalmiete bestimmt worden sein, sollte der Untervermieter den Nebenkostenanteil welchen er pauschal auf den Untermieter umlegt einem fairen Anteil seiner eigentlichen Nebenkostenvorauszahlung an den Hauptvermieter entsprechen. Sollten die Nebenkosten trotzdem über den vorausgeleisteten Zahlungen liegen, muss der Hauptmieter in diesem Fall für jene selbst aufkommen. Aus diesem Grund ergibt sich für einen Untermieter meist nur wenig Motivation energiesparend zu leben, was sich für den Hauptmieter wiederum negativ auswirken kann.

Hauptmieter sollte sich absichern

Für den Fall dass genau dieses Szenario eintritt, können Hauptmieter und Untermieter in ihren Untermietvertrag eine Klausel einbeziehen, welche besagt dass bei steigenden Nebenkosten der Untermieter einen Teil dieser mitzutragen hat. Hierfür sollte in jedem fall ein feste Bezugsgröße gewählt werden, so dass es wenn es dazu kommt nicht zu Diskussionen kommt. Als feste Bezugsgrößen bieten sich neben der bewohnten Quadratmeterfläche auch der personenbezogene Verbrauch von Kalt- bzw. Warmwasser an.

Sollte der Vermieter, aufgrund eines Untermieters die Miete für den Hauptmieter erhöhen wollen, ist jener nur dazu berechtigt wenn es sich beim Untermieter wirklich um einen Außenstehenden und nicht um einen Ehe- oder Lebenspartner handelt. Bei Ehe- oder Lebenspartner ist eine Erhöhung der Miete nicht zulässig, da es sich hierbei nicht um ein Untermietverhältnis handelt.

 

Heizung Ablesung

Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Der Verteilerschlüssel ist der Maßstab, mit Hilfe dessen der Vermieter die Betriebskosten eines Abrechnungsjahres auf die Mieter eines Hauses verteilt. Dem Vermieter stehen verschiedene Verteilerschlüssel zur Verfügung und er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den gerechtesten Verteilerschlüssel zu wählen. Legt ein Vermieter im Mietvertrag mit seinem Mieter jedoch gar keine Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche ansetzen. Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter zudem darauf zu achten, dass die Heizkostenabrechnung zumindest zu einem Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Vermieter können Verteilerschlüssel selbst erstellen

Der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag klar festgelegt sein, denn mit ihm wird regelmäßig die Belastung der einzelnen Mieter errechnet. Der Vermieter darf durch den Verteilerschlüssel weder selbst profitieren, noch einen sonstigen finanziellen Vorteil für sich erwirken.

Einem Vermieter sollte bewusst sein, dass er durch die Wahl eines möglichst verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssels die Mieter generell zum Sparen von Energie und Rohstoffen motiviert. Demgegenüber steht für den Vermieter jedoch immer die Einfachheit eines möglichst starren Verteilerschlüssels, welcher in erster Linie auf konstanten Werten basiert. Hier hat es der Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung deutlich einfacher, da er keine Werte ablesen muss, sondern den Großteil der Gesamtkosten auf alle Mieter bzw. Mietparteien zu gleichen Teilen umlegen kann. Ein wichtiger Punkt, der von Vermieter oft vergessen wird, ist, dass die Kosten, welche anteilig für eine leerstehende Wohnung anfallen, nicht etwa von allen Mietern mitbezahlt werden müssen, sondern einzig und allein vom Vermieter selbst.

In der Nebenkostenabrechnung muss für Mieter klar ersichtlich sein, wie der Vermieter die einzelnen Kostenpositionen errechnet hat. Ist das für den Mieter nicht möglich, sollte er den Vermieter zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung auffordern. Bis zum Zeitpunkt, an welchem einem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorliegt, hat dieser eine mögliche Nachzahlung nicht zu leisten.

Wahl eines Verteilerschlüssels

Legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel fest, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel anhand der Quadratmeterzahl der Wohnung bestimmen. Neben der Abrechnung nach der Wohnfläche kann der Vermieter den Verteilerschlüssel auch anhand der Personenanzahl ansetzen. Das kann unter Umständen oft gerechter sein als ein Verteilerschlüssel, welcher rein auf Quadratmetern basiert. Jedoch muss der Vermieter dadurch auch ständig die Anzahl der Bewohner im Haus kontrollieren.

Eine weitere Grundlage, auf welcher ein Verteilschlüssel errechnet werden kann, ist die schlichte Anzahl der Wohneinheiten. Diese bietet sich für Vermieter an, wenn alle Wohnungen in einem Haus in etwa die gleiche Größe haben.

Eine weitere Möglichkeit den Verteilerschlüssel zu berechnen, ist die Berechnung nach Kubikmeter umbauten Raum. Diese wird hin und wieder bei Wohnungen verwendet, welche über unterschiedlich hohe Decken verfügen.

Die genauste aber auch aufwändigste Art einen Verteilerschlüssel zu erstellen ist, wenn der Vermieter diesen rein nach dem Verbrauch errechnet. Da eine Schätzung des Verbrauchs nicht zulässig ist, muss der Vermieter für eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung Sorge tragen.

Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit verschiedene Arten der Berechnung eines Verteilerschlüssels miteinander zu kombinieren. Bei den warmen Betriebskosten – also der Heizkostenabrechnung – ist der Vermieter jedoch dazu verpflichtet mindestens 50% und maximal 70% nach Verbrauch auf die Mieter umzulegen. Tut er das nicht, bekommen die Mieter ein Kürzungsrecht.

 

Prüfung auf Legionellen im Trinkwasser

Legionellenprüfung in der Nebenkostenabrechnung

Sie sind klein, geruchslos, geschmackslos und in den heimischen Duschen oft und gern zuhause. Jährlich erkranken in Deutschland schätzungsweise 20.000 bis 30.000 Menschen an Legionellen.

Legionellen in den heimischen Wasserleitungen

Legionellen (Legionella) sind eine Gattung stäbchenförmiger Bakterien, die sich im Süßwasser heimisch fühlen. Die Legionärskrankheit bzw. die Legionellose kann bei Menschen zu einer Lungenentzündung und anderen Erkrankungen der Atemwege führen. Übertragen werden Legionellen meist durch Tröpfcheninfektion.
Im Ausland und auf Reisen sind sich die meisten Menschen bewusst, dass das Trinkwasser mit Legionellen oder anderen gesundheitsgefährdenden Bakterien belastet sein kann. Hingegen kommt der Gedanke bei den heimischen Wasserleitungen deutlich seltener. Gerade in Altbauten mit älteren Wasserversorgungssystemen gibt es ein erhöhtes Vorkommen jener Bakterien. Aber auch Neubauten sind vor Legionellen nicht gefeit. Die Wohlfühl- und Vermehrungstemperatur liegt bei 25 bis 55 Gradcelsius. Wobei nicht das Wasser an sich die Gefahr birgt, sondern vielmehr der Wasserdampf. Denn hier ist das Bakterium übertragbar. Das Trinken von Legionellen kontaminiertem Wasser ist recht unbedenklich.

Legionellen unterliegen der gesetzliche Prüfpflicht

Seit dem 01.11.2011 sind Vermieter verpflichtet, die Wassersysteme regelmäßig zu prüfen, um das Risiko einer Kontaminierung durch Legionellen zu senken. Nach der aktuellen Trinkwasserverordnung ist der Vermieter außerdem verpflichtet, alle 3 Jahre eine Prüfung des Wassers durchzuführen. Das beinhaltet durchaus auch die Wassersysteme. Die Prüfergebnisse haben nach spätestens 2 Wochen beim hiesigen Gesundheitsamt vorzuliegen, wo sie für 10 Jahre archiviert werden müssen.

Wer muss was wann prüfen?

Legionellenprüfung durch WasserentnahmeIn der Prüfpflicht stehen Vermieter und öffentliche Einrichtungen, in denen geduscht werden kann oder muss. Außerdem muss immer dann kontrolliert werden, wenn eine Trinkwasserentnahme möglich ist und das Risiko einer Vernebelung des Trinkwassers besteht, das ist z.B. in Krankenhäusern, Kindergärten und Schulen der Fall.
Für Toilettenräume von Restaurants hingegen ist keine Prüfung vorgeschrieben, denn hier handelt es sich nämlich nicht um Trinkwasser, das zur Entnahme gedacht ist.
Großanlagen zur Trinkwassererwärmung unterliegen natürlich generell einer Prüfpflicht. Es handelt sich hierbei um Anlagen die einen Inhalt von mehr als 400 Liter speichern oder aber zwischen dem Abgang und der Entnahmestelle mehr als drei Liter in mindestens einer Rohrleitung führen.

Alles Trinkwasser, welches der Öffentlichkeit zur Verfügung steht muss einmal pro Jahr geprüft werden (z.B. Schulen, Krankenhäuser, Kindergärten, Altenheime etc.). Hingegen wie schon einmal erwähnt, muss in Mietshäusern nur alle drei Jahre geprüft werden, wobei die erste Prüfung bis zum 31.12.2013 abgeschlossen sein musste. Nur ein akkreditiertes und vom Land gelistetes Labor darf die Untersuchung durchführen.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Ein- und Zweifamilienhäuser mit Trinkwasseranlagen entsprechen nicht den Großanlagen der Trinkwassererwärmung und müssen daher keine Routineuntersuchung auf Legionellen durchführen. Ebenso sind Vermieter von dieser Vorschrift entbunden, wenn deren Trinkwasseranlage weniger als 400 Liter umfasst oder deren Haus nicht über eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage verfügt. Mehrfamilienhäuser, die einzig und allein von dem Eigentümer bewohnt werden, bilden ebenfalls eine Ausnahme.
Eine Prüfung auf Legionellen empfiehlt sich aber auch in den Ausnahmefällen, ist jedoch wie aufgeführt nicht vorgeschrieben.

Legionellenprüfung positiv – Was kann man jetzt machen?

Geprüft wird in der Regel immer am Ende des längsten Leitungsstranges (z.B. im obersten Stockwerk eines Mietshauses). Ist das Untersuchungsergebnis positiv auf Legionellen, so müssen die Mieter zeitnah informiert werden (z.B. Aushang im Treppenhaus).
Je nachdem wie hoch die Kontaminierung ist, muss schnell gehandelt werden, da im Ernstfall ein Gesundheitsrisiko besteht. Das bedeutet für den Vermieter entweder

  • Eine mittelfristige Sanierung bei Werten von > 100 KBE/100 ml
  • Eine kurzfristige Sanierung bei Werten von > 1.000 KBE/ 100 ml
  • Bei einer extrem hohen Legionellenkonatminierung im Werteberreich von > 10.000 KBE/ 100 ml ist neben der Sanierung eine umgehende Gefahrenabwehr erforderlich zum Beispiel in Form einer Nutzungsbeschränkungen.

Legionellenkultur in der PrüfungKosten die dem Vermieter bei der regelmäßigen Überprüfung entstehen können auf den Mieter umgelegt werden. Der Grund dafür ist, dass es sich um regelmäßige Kosten handelt, da die Prüfung staatlich Verpflichtung ist. Voraussetzung für die Umlegbarkeit ist, dass Mieter und Vermieter sich im Mietvertrag klar auf die Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter verständigt haben. Anfangs waren Mieterverbände noch strittig darüber ob die Prüfung auf Legionellen auf Mieter umlagefähig sei. Da es sich jedoch wie erwähnt um regelmäßige Kosten handelt, welche sich auf die Warmwasserbereitungsanlage beziehen, ist die Frage der Umlagefähigkeit mittlerweile klar beantwortet.
Eine Ausnahme gilt es hierbei zu beachten; wenn eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vertraglich vereinbart wurde, können jene Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Müssen aufgrund einer Kontaminierung Modernisierungen vorgenommen werden, so kann das für den Mieter eine Mieterhöhung bedeuten. Hingegen hat der Vermieter Instandhaltungskosten selbst zu tragen, welche in diesem Fall die regelmäßige Beschaffung drei neuer zusätzlicher Entnahmestellen für die Wasserproben bedeutet.
Neben dieser komplexen Kostenposition in der Nebenkostenabrechnung birgen auch viele weitere Nebenkosten ein hohes Fehlerpotential in der Abrechnung.
Selbst klare Indikatoren wie Verteilerschlüssel und Fristen werden nicht selten inkorrekt angewandt.

Strafen und Haftung

Handelt ein Vermieter fahrlässig oder gar vorsätzlich, in dem er seinen Mietern konterminiertes Wasser zur Verfügung stellt, so macht er sich strafbar und muss mit einem Bußgeld von bis zu 25.000€ rechnen. Der Mieter kann, sofern er erkrankt ist und nicht von den Gefahren ausreichend unterrichtet wurde Schmerzensgeld und/ oder Schadensersatz geltend machen.

 

 

Eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung kann Licht in das Dunkel bringen.