Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Heizkörpet, Frau mit Fellmütze und Jacke

Mietmängel Teil 1: Wann ist die Mietsache mangelhaft?

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Wenn die Mietwohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet worden ist, steht oftmals die Frage nach Mängeln und, damit verbunden, nach einer Mietminderung im Raum. Tatsächlich obliegt es dem Vermieter, dem Mieter die Räume so zu übergeben, dass sie der beabsichtigten Nutzung entsprechen, also bewohnbar sind. Diese Verpflichtung besteht während der gesamten Mietzeit. Aber wie stark muss die Beeinträchtigung der Mietsache sein, um von einem Mangel sprechen zu können? Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Begriffsbestimmung bezüglich des Mietmangels. Nach § 536 ist ein Mietmangel ein Fehler oder Schaden am Mietobjekt, der sich negativ auf die Nutzbarkeit auswirkt. Bei Wohnimmobilien liegt also ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann bzw. die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Beispiele hierfür sind eine Heizung im Winter oder eine fehlende Versorgung mit Wasser. Die subjektive Sicht des Mieters ist hierbei jedoch kein Kriterium für die Feststellung eines Mangels. Unwesentliche Minderungen der vertragsgemäßen Nutzung fallen nicht darunter. Mietmängel können auch dann bestehen, wenn deren Ursache außerhalb des Wirkungsbereichs des Vermieters liegt wie z. B. bei Baustellenlärm vom Gebäude gegenüber. Die Beurteilung über das Vorhandensein eines Mangels ist unter anderem davon abhängig, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag beschlossen haben. So ist es möglich, dass eine Wohnung als nicht mangelhaft eingestuft wird, während eine Wohnung andere ohne entsprechende Vereinbarung im gleichen Zustand möglicherweise eine Mietminderung rechtfertigt. Dagegen handelt es sich bei Formulierungen wie beispielsweise „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Wohnung an“ um unwirksame Klauseln. Beispiele für mitunter typische Mietmängel sind folgende:

Mieter muss Mangel anzeigen

Aufgrund der sogenannten Schadensminderungspflicht obliegt es dem Mieter, Mängel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Die Mängelanzeige sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen, um im Streitfall nachweisen zu können, dass man rechtzeitig gehandelt hat. Lässt der Mieter seinen Vermieter in Unkenntnis, kann dies schwerwiegende Folgen haben: So kann der Mieter im Nachhinein keine Rechte mehr geltend machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Des Weiteren könnte der Mieter selbst schadensersatzpflichtig werden, wenn er seiner Informationspflicht nicht nachkommt. Mindert er die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen, kann der entsprechende Mietausfall Anlass zur Kündigung seitens des Vermieters werden. Zudem kann ein Mieter später seine Rechte nicht wegen eines Mietmangels durchsetzen, über den er bereits während der Wohnungsübergabe Kenntnis hatte.

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Feuchtigkeit an der Decke

Gründe für Mietminderung – Teil 2: Wasserschäden

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Ein Wasserschaden in der Mietwohnung gehört zu unangenehmsten Dingen, mit denen Mieter konfrontiert werden können, da der Schaden erst spät offensichtlich wird. Oftmals gehen dem schleichenden Prozess Beschädigungen am Dach oder kleine Risse im Mauerwerk voraus. Die Feuchtigkeit beeinträchtigt nicht nur die Bausubstanz, sondern schränkt die Lebensqualität in der betroffenen Wohnung erheblich ein. Daher müssen schnellstmöglich Reparaturen vorgenommen werden. Bei Wasserschäden können Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Welche Voraussetzungen für eine Kürzungen gegeben sein müssen und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, erläutern wir im zweiten Teil unserer Wochenserie.

Welche Schäden werden durch Feuchtigkeit verursacht?

Beeinträchtigungen durch Feuchtigkeit kommen meist durch sogenanntes Schwitzwasser zustande, womit die Bildung von Kondenswasser gemeint ist. Dieses Problem tritt häufig bei älteren Häusern mit mangelhafter Isolierung auf, doch auch Neubauten haben mit Wasserschäden zu kämpfen, da durch Isolierglasfenster der Austausch von Luft unterbunden wird. Neben der Wohnung können auch Garagen oder Keller von Feuchtigkeit betroffen sein. Wenn das Dach undicht ist, kann das Wasser sich seinen Weg ungehindert an den Außenwänden entlang bahnen. Auf lange Sicht führen solche Schäden zur Ausbildung von Salpeter oder Schimmel, was für den Mieter eine gesundheitliche Gefahr darstellt.

Wann ist eine Minderung der Miete berechtigt?

Da zu den Pflichten des Vermieters die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands einer Wohnung gehört, können Mieter für die Dauer eines Wasserschadens und seiner Behebung eine Mietminderung erwirken. Ein Sachverständiger muss dazu sowohl den Schaden als auch den dadurch entstandenen Wertverlust der Wohnung feststellen. Die Mietminderung muss in jedem Fall schriftlich beantragt werden. Kommt der Vermieter dieser Bitte  zur Mietminderung wiederholt nicht nach, so kann der Mieter die Miete bis zur endgültigen Behebung des Schadens einbehalten  oder sogar fristlos kündigen.

Die Schuldfrage

Um eine Mietminderung durchsetzen zu können, muss geklärt werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Nur wenn dem Vermieter die Schuld an der Feuchtigkeit nachgewiesen werden kann, dann ist eine Kürzung der Miete gerechtfertigt. Ist jedoch der Mieter der Verursacher des Wasserschadens aufgrund seines Lüftungs- bzw. Heizverhaltens, so muss er diesen auf eigene Kosten beheben. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht zulässig.

Höhe der Mietminderung bei Wasserschäden

Die Quoten für eine Mietkürzung sind nicht pauschal vorgegeben, daher wird über die Höhe immer nach Einzelfall entschieden. Dabei wird immer berücksichtigt, in welcher Intensität die Wohnung beeinträchtigt ist. Im Folgenden finden Sie einige Gerichtsurteile zu Mietminderungsquoten aufgrund von Wasserschäden:

  • 8 % Kürzung bei feuchter Zimmerdecke
  • 30 %, wenn Wasser durch die Decke tropft
  • 80 % bei Überschwemmung der gesamten Wohnung
  • 100 %, wenn die Wohnung unbewohnbar ist
Ist rauchen in der Mietwohnung erlaubt

Rauchen verboten?

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Zwei Gerichtsurteile sorgten jüngst in Deutschland für Aufsehen, bei denen das Verhalten von Rauchern in Mietwohnungen im Mittelpunkt stand.

In Folge des ersten Urteils wurde einem starken Raucher in Düsseldorf die Wohnung gekündigt, da der durch ihn verursachte Zigarettenqualm eine unzumutbare Belästigung im Treppenhaus darstellte. Im zweiten Fall verklagte ein Nichtraucherpaar aus Premnitz (Brandenburg) seine Nachbarn, weil es sich durch den Geruch, der vom darunterliegenden Balkon hochzog, belästigt fühlte. Nun müssen die rauchenden Nachbarn feste Zeiten einhalten, wenn sie auf dem Balkon qualmen möchten.

Der Medienrummel, welcher durch diese Konflikte ausgelöst wurde, wirft einige Fragen auf:
Darf ich fortan als Raucher nicht einmal in meiner eigenen Wohnung rauchen?
Welche Rechte haben Nichtraucher, wenn die Belästigung durch den Zigarettenqualm nicht mehr zu ertragen ist?
Trifft das Gesetz hierzu feste Regelungen?

Rechte der Raucher in einer Mietwohnung

Da das Rauchen oder Nicht-Rauchen unter die freie Lebensführung fällt, darf dem Mieter das Rauchen innerhalb der eigenen Wohnung nicht verboten werden. Rauchen wird als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietwohnung betrachtet, zu der auch der Balkon bzw. die Terrasse zu zählen sind. Anders sieht es bei Gemeinschaftsräumen, Fluren und Treppenhäusern aus. Hier darf der Vermieter das Rauchen untersagen. Raucher haben außerdem keine besonders geartete Renovierungspflicht aufgrund der Ablagerungen in Wänden und Fußböden, wenn beim Auszug der Zigarettengeruch durch Streichen oder Tapezieren beseitigt wird.

Rechte der Nicht-Raucher in einer Mietwohnung

Sollte sich ein Nicht-Raucher durch Zigarettenqualm belästigt fühlen, so kann er dagegen vorgehen und u.U. Unterlassung verlangen. Hier gilt prinzipiell das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Weiterhin kann man beim Vermieter Mietminderung erwirken, wobei die Höhe vom Ausmaß der Belästigung abhängt. So wurden von verschiedenen Landgerichten Kürzungen zwischen fünf und zehn Prozent als angemessen betrachtet.

Wann sind Kündigungen, Schadenersatzforderungen oder Unterlassungen gerechtfertigt?

Grundsätzlich kann einem Mieter nicht gekündigt werden, nur weil er raucht. Dazu muss ein vertragswidriges Verhalten vorliegen. Dieses ergibt sich, wenn andere Mieter durch das Rauchverhalten massiv beeinträchtigt werden. Ist beispielsweise der Zigarettengeruch im Treppenhaus unzumutbar, liegt eine Störung des Hausfriedens vor. Dann kann der Vermieter den verursachenden Raucher abmahnen, welcher sein Verhalten entsprechend ändern sollte, indem er ausreichend lüftet und seine Aschenbecher regelmäßig ausleert. Sollte trotz wiederholter Abmahnung keine Verbesserung eintreten, kann der Vermieter dem rauchenden Mieter kündigen, wie es in Düsseldorf geschehen ist.

Weiterhin können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn durch exzessives Rauchen Schäden an der Mietsache entstehen. Als Richtlinie gilt: Der Verursacher ist schadensersatzpflichtig, wenn z.B. Schäden in der Holzdecke nicht mehr durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) behoben werden können.

Zwar ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt, aber nur, wenn es die anderen Mieter nicht wesentlich stört. Sollte das Rauchverhalten die Nachbarn beeinträchtigen, kann, wie das Urteil des Bundesgerichtshofs im Fall Premnitz zeigt, das Rauchen eingeschränkt und nur zu bestimmten Zeiten erlaubt werden.

Wenn Raucher und Nicht-Raucher in einen Rechtsstreit geraten, kollidiert das Recht auf freie Lebensführung mit dem Recht auf körperliche Unversehrtheit. Entscheidend ist dabei das Ausmaß der Beeinträchtigung, welches immer vom jeweiligen Einzelfall abhängt.

 

Heizkosten Mietminderung

Mietminderung bei sehr hohen Heizkosten

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Die Heizkosten stellen in jeder Nebenkostenabrechnung den größten Kostenfaktor für einen Mieter dar. Für manche Mieter fühlen sich die Nebenkosten durch die teils immensen Heizkosten oft schon mehr wie eine Zweite Miete an. Wenn auch durch bewusste Benutzung der Heizung und sorgsames Lüften der Wohnung die Heizkosten trotzdem immer weiter nach oben schießen stellen sich viele Mieter die Frage ob es ihnen möglich ist die Kaltmiete zu mindern oder sie die Situation schlicht und einfach so hinnehmen müssen wie sie ist.

Nur bei Sachmangel Mietminderung möglich

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, dass sie den vertragsgemäßen Gebrauch erfüllt. Tauchen bei der Mietsache grobe Mängel auf, welche den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr zulassen, ist der Vermieter verpflichtet diesen Zustand wieder herzustellen. Die Kosten die ihm hierfür entstehen sind nicht auf die Mieter umlagefähig, da es sich bei jenen um Instandhaltungskosten handelt. Solange die Heizungsanlage aber so funktioniert wie sie seit ihrer Erbauung funktionierte ist ein Mietmangel nicht begründet und somit auch keine Mietminderung möglich.

Ist die Heizung alt und arbeitet schlicht unwirtschaftlich ist dies kein Mangel der vom Vermieter behoben werden muss. Der Vermieter verletzt hier nicht seine Pflicht das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Würde die Heizungsanlage nicht mehr in der Weise funktionieren wie sie es ursprünglich einmal tat könnte dies einen Mietmangel darstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch dass die Heizungsanlage nur noch sehr unwirtschaftlich arbeitet. Dies kann sich entweder in einem unverhältnismäßig hohen Verbrauch aber auch in einer hohen Bedienungsintensivtät äußern. Kann ein Mieter das schlüssig darlegen müsste der Vermieter ihm aufgrund eines solchen Sachmangels eine Mietminderung zugestehen.

Modernisierungspflicht eines Vermieters

Unter Umständen kann ein Vermieter durch gesetzliche Pflichten dazu gezwungen sein eine Heizungsanlage zu erneuern. So müssen Vermieter laut EnEv 2014 veraltete Öl- und Gaskessel sowie Heizungsanlagen die im Jahr 2015 über 30 Jahre alt sind gegen energiesparende Alternativen austauschen.

Hält sich ein Vermieter nicht an die Vorschriften der EnEv 2014 hat der Mieter trotzdem noch keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter darauf dass jener die Heizung erneuert. Dieser muss sich unter Umständen zwar auf eine Strafe gefasst machen aber solange die Heizung noch funktioniert kann der Mieter die Miete auch nicht mindern wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich ist.

Viele Mieter sollten auch die äußeren Gegebenheiten nicht unterschätzen. So ist beispielsweise eine Wohnung im obersten Stock eines Hauses immer kälter und mit höheren Heizkosten verbunden als eine Wohnung die von oben und unten von anderen Wohnungen eingebaut ist. Selbes gilt für Wohnungen im Erdgeschoss oder Wohnungen welche viele Außenwände haben. Solange der Vermieter den Mieter bei der Anmietung nicht hinsichtlich der äußeren Gegebenheiten der Wohnung absichtlich getäuscht hat kann der Mieter in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter geltend machen.

Auf Mängel die innerhalb einer Wohnung hinsichtlich der Heizkosten zu einer Steigerung führen können, müssen vom Vermieter nach Aufforderung des Mieters behoben werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, könnte ein Mieter durch einen defekten Heizkörper beispielsweise die Miete mindern.