Hand eines Portiers mit einer Hotelglocke

Concierge in den Nebenkosten

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In vielen betuchteren Wohnanlagen ist er bereits Gang und Gebe – der Concierge.

Auch oft als Doorman oder Pförtner bezeichnet, dient er vornehmlich als Rezeptionist und Mieterhilfe.

Ursprünglich war der Concierge im Mittelalter der Hüter des Tores einer Burg. Dort wurde der Begriff auch mannigfaltig verwendet. Teilweise betitelte man auch spätere Gefängniswärter als Concierge.

Mit Gefängnissen haben die Mietanlagen hierzulande meist nur wenig zu tun. Marginal mag höchstens die Optik einiger Wohnhäuser wie eines anmuten.

Die heutigen Tätigkeitsbereiche des Concierge sind also nur auf die reine Dienstleistung beschränkt. Um den Wohnkomfort zu steigern beschäftigen einige Vermieter einen Concierge, der primär für Sicherheit und Wohlbefinden der Mieter sorgen soll.

Die Eingangskontrolle, Entgegennahme von Post und Paketen und Auskunftserteilung über abwesende Personen sind nur einige Aufgabenbereiche. Auch zur Prävention von mutwilliger Verschmutzung und Diebstahl soll der Concierge dienen.

Einige Pförtner werden sogar mit modernen Überwachungsgeräten ausgestattet und übernehmen zum Teil den Job des Wachmanns.

Die Kosten des Concierge

Ob nun der vornehme Geleiter oder der resolute Kontrolleur – die Kosten des Concierge sind natürlich ein deutlicher Mehraufwand für den Vermieter.

Da sucht dieser natürlich stets nach möglichen Schlupflöchern, diese Kosten möglichst großflächig an Mieter weiterreichen zu können. Nicht selten tauchen in Nebenkostenabrechnungen die Kostenpositionen des Concierge oder Pförtners auf.

Auch im Mietvertrag unterbreiten manche Vermieter ihren Mietern die Aufwendungen als Nebenkosten. Ob sie damit auch wirksam und rechtmäßig sind, steht aber auf einem anderen Blatt.

Sind Kosten des Concierge umlagefähige Nebenkosten?

Grundsätzlich zählen die Kosten des Pförtners nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sicher ist sich die Rechtsprechung in dem Thema und möglicher Auslegung der Tätigkeiten des Concierge aber nicht.

Auch unter Sonstige Betriebskosten dürfen die Concierge-Kosten in der Regel nicht in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Vergleichbar mit der Tätigkeit eines Hausmeisters ist die des Concierge jedenfalls nicht und darf auch nicht als solche ausgewiesen werden.

Die körperlichen Arbeiten des Hausmeisters, wie Treppenhausreinigung, stellen hingegen umlagefähige Nebenkosten dar.

Ausnahmen der Regel

Sofern sie jedoch eine „vernachlässigungswürdige Größenordnung“ erreichen, also von geringem Umfang sind, könnte eine Umlage mitunter wirksam sein. Dies muss aber im Mietvertrag vereinbart sein.

Eine weitere Ausnahme könnte auch ein besonderer Umstand vor Ort bedingen. Sollte nämlich ein Pförtner oder Concierge nötig werden, so kann eine Umlage möglicherweise infrage kommen.

Beispielsweise kann eine Gefährdungslage als Begründung für die Umlage auf den Mieter herhalten. Jedoch gibt es hier keine klare Regelung und ist vom Einzelfall abhängig.

Keine Umlage, aber dafür eine Mieterhöhung möglich?

Eine Mieterhöhung um die anfallenden Kosten des Concierge darf auch nicht ohne Zustimmung der Mieter vorgenommen werden.

Auch die Billigung der Leistung des Pförtners durch die Mieter stellt hier auch kein Einverständnis zur Erweiterung des Betriebskostenkatalogs oder der Mieterhöhung dar.

Wie in vielen Fällen muss auch hier meist der Einzelfall beleuchtet werden.

In vielen weiteren Nebenkostenpositionen herrscht aber ein klares Reglement. Formelle Richtlinien, Verteilerschlüssel oder auch Fristen sind klar geregelt und können Fehler beinhalten.

Hier lohnt sich eine Prüfung in vielen Fällen, da die wenigsten Vermieter fehlerfreie Nebenkostenabrechnungen erstellen.

 

 

Nebenkosten bei Modernisierung

Die (wahren) Kosten der Modernisierung

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Besonders bei älteren Gebäuden entscheiden sich Vermieter immer häufiger für eine Modernisierung des Mietobjekts, beispielsweise werten sie Heizanlagen auf, bauen eine Sprechanlage ein oder verbessern die Wärmedämmung. Dies geschieht nicht immer zwingend aus freien Stücken, sondern durchaus auch auf Grund gesetzlicher Vorschriften und Vorgaben der Politik.

Auch wenn eine Modernisierung an sich erst mal sehr positiv klingt, für langjährige Mieter in Altbauten z.B. sind sie meistens eher Fluch als Segen. Denn für gewöhnlich ist eine Modernisierung mit einer Mieterhöhung verbunden und bedeutet für manche Mieter auf kurz oder lang, dass Sie nicht mehr in der Wohnung bleiben können. Welche Maßnahmen dabei als Modernisierung zu werten sind und inwieweit Einschränkungen für die Gebäudebesitzer gelten, möchten wir im Folgenden behandeln.

Modernisierung oder versteckte Instandhaltung?

Eine Modernisierung hat den Zweck den Gebrauchswert eines Mietobjekts zu erhöhen oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse herbeizuführen. Tut sie dies nicht, handelt es sich oft nur um eine Instandhaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Eine Installation eines Fahrstuhl wäre eine echte Modernisierung, eine erneutes Verputzen der bröckeligen Fassade nur eine Instandhaltung. Reparaturen jeglicher Art sind also keine Modernisierung. Wird durch eine Modernisierung gleichzeitig etwas instandgesetzt, müssen die Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor sie auf den Mieter umgelegt werden.
Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er die Mieter über die bauliche Maßnahme mindestens drei Monate vorab informieren.
Hierbei muss mindestens über folgendes aufgeklärt werden:

  • den Umfang der geplanten Änderung bzw. der geplanten Maßnahme
  • den Beginn der Modernisierungsarbeiten
  • die zu erwartende Dauer der Arbeiten
  • die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses

Dies soll es den Mietern ermöglichen die Zweckmäßigkeit des Vorhabens zu prüfen und ggf. dagegen vorzugehen oder das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Übersteigt der angekündigte Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Bis zu elf Prozent der Kosten zahlen die Mieter

Schöpft der Vermieter die Möglichkeit der Umlegung voll aus, so kann er 11% der angefallenen Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Sind die die Arbeiten abgeschlossen, sendet der Vermieter ein Schreiben über die tatsächliche Erhöhung des Mietzinses. Der neue Mietzins ist drei Monate nach Erhalt des Schreibens fällig. Übersteigt der Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Fallen nach einer Modernisierung neue Betriebskosten an (z.B. für einen neu installierten Fahrstuhl), so können diese nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden, wenn darüber keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Sie gelten dann mit dem Mietzins als abgegolten. Hier bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit diese im Rahmen einer regulären Mieterhöhung einzuholen. Der Vermieter ist er allerdings dabei an die gesetzliche Kappungsgrenze gebunden und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

 

Neue Nebenkosten für Rauchmelder

Rauchmelderkosten in der Nebenkostenabrechnung

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Vielen Mietern werden von ihren Vermietern im Zuge der jährlichen Nebenkostenabrechnung auch Kosten für Rauchmelder berechnet. Ob diese wirklich auf Mieter umlegbar sind, ist sehr umstritten.

An sich sieht die gesetzliche Betriebskostenverordnung Rauchmelder nicht vor, dennoch legen sie viele Vermieter unter der Kostenstelle „Sonstige Betriebskosten“ oftmals auf Mieter um.

Da in vielen Bundesländern eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern besteht, sind die Meinungen über die Umlegbarkeit kontrovers.

Nachrüstung kann zur Mieterhöhung führen

Rauchmelder in der MietwohnungIn vielen Bundesländern müssen Vermieter in Bestandsimmobilien laut Gesetz Rauchmelder nachrüsten bzw. bei Neubauten einbauen.

Da es sich bei den Kosten für die Nachrüstung um Modernisierungsmaßnahmen handelt, können diese zu 11% auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Da der Vermieter für den Fall, dass er die Rauchmelder nicht nachrüstet, pflichtwidrig handeln würde, ist eine solche Mieterhöhung als gerechtfertigt anzusehen.

Doch auch in Bundesländern, in welchen für Vermieter keine Pflicht zur Nachrüstung besteht, kann der Einbau von Rauchmeldern zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung führen.

Denn durch einen Einbau von Rauchmeldern, erhöht sich die Sicherheit einer Wohnung und somit ihr Gebrauchswert, was wiederum eine Anhebung der Miete rechtfertigt.

Umlegbarkeit von Unterhaltskosten umstritten

Ob die laufenden Kosten für die Wartung von Rauchmeldern, Zuge der Nebenkostenabrechnung, auf Mieter umlegbar sind, ist sehr umstritten.

Die laufenden Kosten können sich je nach Rauchmeldertyp entweder auf die jährliche Wartung der Funktionstüchtigkeit bzw. bei batteriebetriebenen Rauchmeldern auf den Austausch der Batterien beziehen.

Das Landgericht Magdeburg beispielsweise hat entschieden dass die Kosten, welchen Vermietern für die Anmietung und die Wartung von Rauchmeldern entstehen, als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind. Brandschutz und Sicherheit in der Mietwohnung

Das Amtsgericht Wandsbek gab hingegen einer Mieterin Recht, die gegen die Umlegung von jährlich 12€ für Rauchmelder geklagt hatte. Der Richter kam im besagten Fall zu dem Schluss, dass die Umlage von Kosten für Rauchmelder rechtswidrig sei.

Die Unklarheit über die Umlagefähigkeit rührt daher, dass es zum Thema „Umlegbarkeit der Kosten für Rauchmelder“ noch immer kein höchstrichterliches Urteil gibt.

Um keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, sollten Mieter und Vermieter sich bereits im Mietvertrag darüber einigen, ob die Kosten für Rauchmelder auf den Mieter umlegbar sind oder nicht.

Sollte es zu einem nachträglichen Einbau von Rauchmeldern kommen, sollten Mieter und Vermietern bestenfalls eine schriftliche Vereinbarung über die Kostenumlage treffen.