Die Bedeutung von Wohnwertmerkmalen für die Mietpreisbildung

Die meisten Menschen werden Wohnwertmerkmale aus dem Mietspiegel kennen. Die Kategorien, nach denen dort Wohnungen klassifiziert werden, sind Ausstattung, Beschaffenheit, Art, Größe und Lage. Diese Merkmale sind gesetzlich definiert und entstammen Paragraph 585 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraph regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier wurden klare Kriterien geschaffen, nach denen Mieterhöhungen erfolgen dürfen. Dabei geht es um Mieterhöhungen, die der Vermieter in regelmäßigen zeitlichen Abständen berechtigt ist, bis zur Kappungsgrenze anzusetzen. (Im Gegensatz zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen.) Rein dem Gesetz nach sind nur diese fünf Wohnwertmerkmale relevant, um Wohnungen zu klassifizieren und zu bewerten. Die Liste ist nicht erweiterbar, auch wenn es in der Praxis noch wesentlich mehr Kriterien gäbe, die man zur Beschreibung einer Wohnung ansetzen könnte.

Vergleichbarkeit von Wohnwertmerkmalen

Das entscheidende Stichwort im §585 ist „Vergleich“. Denn die im Paragraphen angegebenen Wohnwertmerkmale sind für die Festlegung einer – wie schon erwähnt – Vergleichsmiete relevant. Bis zu dieser sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter eine Mieterhöhung ansetzen. Deswegen muss die Eingruppierung der Wohnungen nach rechtlich klaren Kriterien erfolgen können. Damit klar ist, welche Wohnungen als vergleichbar gelten und welche nicht. Dafür können Vermieter unter anderem Mietspiegel heranziehen, die genau deswegen auf Basis der gesetzlich definierten Wohnwertmerkmale erstellt werden.
Was die rechtliche Definition der Vergleichbarkeit angeht, so gilt in diesem Zusammenhang, dass die Wohnungen nicht identisch sein müssen. Zur Bestimmung einer Vergleichsmiete müssen Wohnungen herangezogen werden, die überwiegend mit der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, übereinstimmen. Vermieter können zur Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten außer einem Mietspiegel auch drei Vergleichswohnungen angeben. Es gibt trotzdem Einschränkungen. Was das Merkmal „Größe“ angeht sind etwa Ein-Zimmer-Wohnungen nicht mit Mehr-Zimmer-Wohnungen vergleichbar. Und generell taugen Wohnungen, die sich hinsichtlich der Größe um mehr als 50 Prozent unterscheiden nicht zum Vergleich. Die Menge der gesetzlich vergleichbaren Wohnungen wird auch als Wohnungsteilmarkt bezeichnet. In Mietspiegeln können außerdem Kriterien hinzukommen, die für eine Verringerung oder Erhöhung des Mittelwertes der Mieten sorgen können: wie etwa eine Gartenanlage, ein Aufzug oder auch besonders kleine Wohnflächen.

Gewichtung von Wohnwertmerkmalen

Im Gesetz ist keine Gewichtung der Kriterien angegeben. In der Praxis sieht das natürlich anders aus. Hier kann die Gewichtung der Merkmale variieren. So wird davon ausgegangen, dass das Merkmal „Art“ mit etwa fünf bis zehn Prozent zu Buche schlägt, während das Kriterium „Ausstattung“ zu etwa 50 bis 60 Prozent in die Mietpreisbildung einfließt. Das Kriterium „Art“ bezieht sich auf den Gebäudetyp. So werden diesbezüglich Altbauten und Neubauten, Kleinwohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw. unterschieden. Das Merkmal Ausstattung bezieht sich vor allem die Beschaffenheit und das Vorhandensein von Dusche, Bad und Heizung. Die Ausstattung schlägt deswegen so stark zu Buche, weil sie allein als Kriterium für die Vergleichbarkeit herangezogen werden kann. Hat eine Wohnung eine Badewanne und eine andere nicht, so sind die Wohnungen nicht mehr vergleichbar. Auch die Lage ist oft ein ausschlaggebendes Kriterium. Denn u.U. sind Mieter bereit, auch für vergleichsweise schlecht ausgestattete Wohnungen in guter bzw. beliebter Wohnlage mehr zu zahlen oder umgekehrt für eine ungewöhnlich gut ausgestattete Wohnung Abstriche bei der Lage in Kauf zu nehmen.

Unzulässige Wohnwertmerkmale

Was die Festlegung der Wohnwertmerkmale ebenfalls verhindern soll, ist Diskriminierung. So sind nicht erlaubte Wohnwertmerkmale die Zusammensetzung der Mieter oder auch Aufschläge auf die Miete wegen bestimmter Bevölkerungsgruppen. Wohnen etwa in einer Gegend oder einem Haus besonders viele Studenten, Ausländer oder auch Wohngemeinschaften, dann darf sich das nicht als Kriterium in der Mietpreisbildung widerspiegeln. Auch Merkmale wie die ethnische Herkunft, die Religion oder das Alter dürfen sich nicht niederschlagen. So verurteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg 2015 eine Vermieterin zu Schadensersatz, weil dieser allen Bewohnern türkischer und arabischer Herkunft die Zahlung von Mieterhöhungen abverlangte, nicht jedoch den Mietparteien deutscher oder mitteleuropäischer Herkunft.

Ordner über Nebenkosten mit Taschenrechner und Kugelschereiber

Mieterhöhung und Nebenkosten bei Teilinklusivmiete

Bei der Vereinbarung der Mietzahlungen ist es gängig, dass neben der Kaltmiete auch Abschlagszahlungen hinsichtlich der Nebenkosten geleistet werden. Am Ende eines Abrechnungszeitraums erstellen Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, um herauszufinden, ob die tatsächlich entstandenen Kosten durch die Vorauszahlungen abgedeckt wurden. Allerdings existieren auch andere Formen der Mietzahlung. Eine davon ist die Teilinklusivmiete. Wir widmen uns im Folgenden dieser Mietvariante, welche vor allem in älteren Mietverträgen vorhanden ist und erläutern, welche Besonderheiten bezüglich der Nebenkosten auftreten und was bei Mieterhöhungen zu beachten ist.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Wie der Name bereits verrät, sind bei dieser Zahlform der Miete einige aber nicht alle Bestandteile inklusive. Und zwar wird für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die sogenannten kalten Betriebskosten, ein pauschaler Betrag vereinbart, welcher in der Miete enthalten ist. Im Gegensatz dazu werden bei einer Inklusivmiete alle Nebenkosten mit einem festgelegten Satz seitens des Mieters beglichen. Dies schließt Schwankungen in den Zahlungen aus und macht die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung hinfällig. Es ist genau festgelegt, welche Nebenkostenarten bei einer Teilinklusivmiete nicht in der Pauschale enthalten sind. Dies betrifft in erster Linie die Heizkosten und in zweiter Linie die Kabelgebühr. Über die diese Positionen muss dementsprechend eine jährliche Abrechnung erfolgen, sofern die Heizkostenverordnung Anwendung findet.

Problem der Mieterhöhung

Zwar ergibt sich für Vermieter der Vorteil, dass sie weniger Aufwand bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung aufbringen müssen. Auf der anderen Seite treten mitunter Schwierigkeiten auf, wenn diese die Miete erhöhen wollen. Dies liegt unter anderem darin begründet, dass oftmals keine vergleichbaren Wohnungen als Orientierungspunkt herangezogen werden können. Auch der örtliche Mietspiegel ist kaum ein geeigneter Bezugspunkt, da hier lediglich die Kaltmiete erfasst wird. Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten herzustellen, können Vermieter Wohnungen auswählen, bei denen ebenfalls eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist. Des Weiteren können sie die konkreten Nebenkosten auf die Kaltmiete der Vergleichswohnungen draufschlagen oder diese im umgekehrten Fall abrechnen, um die Nettokaltmieten vergleichbar zu machen. Dabei kann es strittig sein, in welcher Höhe die Betriebskosten hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind. Laut Bundesgerichtshof müssen Vermieter hierbei die tatsächlichen Kosten für ihr Mietobjekt ausweisen. Werden dagegen durchschnittliche Werte angegeben, ist dies nicht zulässig. Darüber hinaus sind Vermieter angehalten, bereits in dem Schreiben zur Mieterhöhung die Betriebskosten anzugeben, welche konkret von der Teilinklusivmiete abgedeckt werden. Unterlassen sie eine derartige Angabe, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. Schließlich ist den Vermietern nicht möglich, die Nebenkosten selbst zu erhöhen, wenn die Ausgaben dafür ansteigen.

Bewohner einer Wohngemeinschaft

Untermietverträge und Mieterhöhungen

Es kann viele gute Gründe geben, seine Wohnung unterzuvermieten. Die Ursachen können beruflicher, aber auch privater Natur sein. So kann ein zeitlich befristetes Arbeitsverhältnis in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester während des Studiums Anlass sein, sich einen Untermieter zu suchen, um so wieder in die vertraute Wohnung zurückkehren zu können. Ebenso denkbar ist die Untervermietung beim Auszug des Partners oder der erwachsenen Kinder, um den leeren Wohnraum nicht ungenutzt zu lassen. Umgekehrt empfiehlt es sich, zur Untermiete zu wohnen, wenn von vornerein feststeht, dass man nur für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt lebt oder sich in Ruhe orientieren möchte. Aber was müssen Mieter und Untermieter diesbezüglich beachten? Wie erfolgt die vertragliche Regelung? Und welche Auswirkungen hat ein Untermietverhältnis auf die Miete?

Vertragsschließung über Untermiete

In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietsvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird. Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt. Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung. Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen, um Missverständnissen vorzubeugen. Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.

Zeitmietverträge

Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird. Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig. Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, das eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.

Mieterhöhung

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Dabei muss die Höhe sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen. Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.

Haus aus Geldscheinen und Münzen

Wann sind Mieterhöhungen zulässig?

Viele Mieter müssen sich nach einer bestimmten Zeit mit der Erhöhung ihrer Miete auseinandersetzen. Jedoch gilt es dabei, einige Vorgaben zu beachten, damit eine Mieterhöhung wirksam ist. Aber wann darf ein Vermieter die Miete heraufsetzen? Wie hoch darf die Anhebung ausfallen? Welche Formalien müssen eingehalten werden? Darf der Mieter die Erhöhung der Miete verweigern?

Was Vermieter bei Mieterhöhungen beachten müssen

Wenn Vermieter eine Anhebung der Miete durchsetzen möchten, müssen sie sich zunächst einige formale Anforderungen halten. Danach müssen Mieterhöhungen dem Mieter stets in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Es muss klar erkennbar sein, von wem die Forderung ausgeht und dass dieser zur Erhöhung der Miete berechtigt ist. Des Weiteren muss das Schreiben an alle Mieter gehen. Ein weiterer unerlässlicher Punkt ist die Angabe von Gründen für die Heraufsetzung der Miete. Dazu muss sich der Vermieter auf den für die jeweilige Region geltenden Mietspiegel beziehen. Dieser wird von Städten oder Gemeinden ermittelt und stellt eine Art Übersicht bezüglich des Mietniveaus dar. Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage kann die betroffene Wohnung in diesen eingeordnet werden, wodurch der durchschnittliche Quadratmeterpreis erkenntlich wird. Die Erhöhung der Miete darf die im Mietspiegel festgehaltene Obergrenze für vergleichbare Wohnung nicht übersteigen. Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter einen Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens beauftragen und dieses den Mietern zur Begründung vorliegen. Eine weitere Möglichkeit besteht in dem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu muss er drei vergleichbare Wohnungen anführen und die Mieten der letzten vier Jahre als Anhaltspunkt verwenden.

Fristen und Grenzen

Neben den genannten Bedingungen müssen Vermieter weiterhin bestimmte Fristen beachten. So darf eine Mieterhöhung nicht zu einem willkürlich gesetzten Zeitpunkt erfolgen. Nach dem Einzug muss die Miete mindestens ein Jahr lang in der vereinbarten Höhe beibehalten werden. Auch nach einer bereits erfolgten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergehen, bevor eine weitere Anhebung der Mietkosten vorgenommen wird. Zudem muss dem Mieter eine Frist von drei Monaten gewährt werden, bevor die Mieterhöhung in Kraft tritt. Modernisierungen werden dagegen gesondert behandelt. Elf Prozent der Kosten für eine Aufwertung der Wohnung kann der Vermieter über die Miete abrechnen. Das gilt ebenso für energetische Sanierungen.
Des Weiteren darf die Anhebung die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Nach dieser darf die Miete im Laufe von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Die Bundesländer dürfen diese Grenze auf 15 Prozent begrenzen, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Schließlich darf die Miete nicht mehr betragen als 120 Prozent des Mietspiegels. Wenn also mehr als 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau verlangt werden, ist der Mieter zur Deckelung seiner Zahlung berechtigt.

Reaktion des Mieters

Der Mieter muss Mieterhöhungen nicht einfach hinnehmen, er muss seine Zustimmung zu diesen erteilen. Dazu muss er vom Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt bekommen, um prüfen zu können, ob die beabsichtigte Anhebung berechtigt ist. Diese beträgt in der Regel zwei Monate. Allerdings muss der Mieter im Falle einer Verweigerung diese begründen. Mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete steht dem Mieter außerdem automatisch ein Sonderkündigungsrecht zu. Das bedeutet, dass innerhalb der Überlegungsfrist die Kündigungsfrist lediglich zwei Monate beträgt. Wenn der Mieter dieses Recht in Anspruch nimmt, erfolgt während des verbleibenden Mietverhältnisses keine Mieterhöhung.

Hand eines Portiers mit einer Hotelglocke

Concierge in den Nebenkosten

In vielen betuchteren Wohnanlagen ist er bereits Gang und Gebe – der Concierge.

Auch oft als Doorman oder Pförtner bezeichnet, dient er vornehmlich als Rezeptionist und Mieterhilfe.

Ursprünglich war der Concierge im Mittelalter der Hüter des Tores einer Burg. Dort wurde der Begriff auch mannigfaltig verwendet. Teilweise betitelte man auch spätere Gefängniswärter als Concierge.

Mit Gefängnissen haben die Mietanlagen hierzulande meist nur wenig zu tun. Marginal mag höchstens die Optik einiger Wohnhäuser wie eines anmuten.

Die heutigen Tätigkeitsbereiche des Concierge sind also nur auf die reine Dienstleistung beschränkt. Um den Wohnkomfort zu steigern beschäftigen einige Vermieter einen Concierge, der primär für Sicherheit und Wohlbefinden der Mieter sorgen soll.

Die Eingangskontrolle, Entgegennahme von Post und Paketen und Auskunftserteilung über abwesende Personen sind nur einige Aufgabenbereiche. Auch zur Prävention von mutwilliger Verschmutzung und Diebstahl soll der Concierge dienen.

Einige Pförtner werden sogar mit modernen Überwachungsgeräten ausgestattet und übernehmen zum Teil den Job des Wachmanns.

Die Kosten des Concierge

Ob nun der vornehme Geleiter oder der resolute Kontrolleur – die Kosten des Concierge sind natürlich ein deutlicher Mehraufwand für den Vermieter.

Da sucht dieser natürlich stets nach möglichen Schlupflöchern, diese Kosten möglichst großflächig an Mieter weiterreichen zu können. Nicht selten tauchen in Nebenkostenabrechnungen die Kostenpositionen des Concierge oder Pförtners auf.

Auch im Mietvertrag unterbreiten manche Vermieter ihren Mietern die Aufwendungen als Nebenkosten. Ob sie damit auch wirksam und rechtmäßig sind, steht aber auf einem anderen Blatt.

Sind Kosten des Concierge umlagefähige Nebenkosten?

Grundsätzlich zählen die Kosten des Pförtners nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sicher ist sich die Rechtsprechung in dem Thema und möglicher Auslegung der Tätigkeiten des Concierge aber nicht.

Auch unter Sonstige Betriebskosten dürfen die Concierge-Kosten in der Regel nicht in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Vergleichbar mit der Tätigkeit eines Hausmeisters ist die des Concierge jedenfalls nicht und darf auch nicht als solche ausgewiesen werden.

Die körperlichen Arbeiten des Hausmeisters, wie Treppenhausreinigung, stellen hingegen umlagefähige Nebenkosten dar.

Ausnahmen der Regel

Sofern sie jedoch eine „vernachlässigungswürdige Größenordnung“ erreichen, also von geringem Umfang sind, könnte eine Umlage mitunter wirksam sein. Dies muss aber im Mietvertrag vereinbart sein.

Eine weitere Ausnahme könnte auch ein besonderer Umstand vor Ort bedingen. Sollte nämlich ein Pförtner oder Concierge nötig werden, so kann eine Umlage möglicherweise infrage kommen.

Beispielsweise kann eine Gefährdungslage als Begründung für die Umlage auf den Mieter herhalten. Jedoch gibt es hier keine klare Regelung und ist vom Einzelfall abhängig.

Keine Umlage, aber dafür eine Mieterhöhung möglich?

Eine Mieterhöhung um die anfallenden Kosten des Concierge darf auch nicht ohne Zustimmung der Mieter vorgenommen werden.

Auch die Billigung der Leistung des Pförtners durch die Mieter stellt hier auch kein Einverständnis zur Erweiterung des Betriebskostenkatalogs oder der Mieterhöhung dar.

Wie in vielen Fällen muss auch hier meist der Einzelfall beleuchtet werden.

In vielen weiteren Nebenkostenpositionen herrscht aber ein klares Reglement. Formelle Richtlinien, Verteilerschlüssel oder auch Fristen sind klar geregelt und können Fehler beinhalten.

Hier lohnt sich eine Prüfung in vielen Fällen, da die wenigsten Vermieter fehlerfreie Nebenkostenabrechnungen erstellen.

 

 

Nebenkosten bei Modernisierung

Die (wahren) Kosten der Modernisierung

Besonders bei älteren Gebäuden entscheiden sich Vermieter immer häufiger für eine Modernisierung des Mietobjekts, beispielsweise werten sie Heizanlagen auf, bauen eine Sprechanlage ein oder verbessern die Wärmedämmung. Dies geschieht nicht immer zwingend aus freien Stücken, sondern durchaus auch auf Grund gesetzlicher Vorschriften und Vorgaben der Politik.

Auch wenn eine Modernisierung an sich erst mal sehr positiv klingt, für langjährige Mieter in Altbauten z.B. sind sie meistens eher Fluch als Segen. Denn für gewöhnlich ist eine Modernisierung mit einer Mieterhöhung verbunden und bedeutet für manche Mieter auf kurz oder lang, dass Sie nicht mehr in der Wohnung bleiben können. Welche Maßnahmen dabei als Modernisierung zu werten sind und inwieweit Einschränkungen für die Gebäudebesitzer gelten, möchten wir im Folgenden behandeln.

Modernisierung oder versteckte Instandhaltung?

Eine Modernisierung hat den Zweck den Gebrauchswert eines Mietobjekts zu erhöhen oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse herbeizuführen. Tut sie dies nicht, handelt es sich oft nur um eine Instandhaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Eine Installation eines Fahrstuhl wäre eine echte Modernisierung, eine erneutes Verputzen der bröckeligen Fassade nur eine Instandhaltung. Reparaturen jeglicher Art sind also keine Modernisierung. Wird durch eine Modernisierung gleichzeitig etwas instandgesetzt, müssen die Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor sie auf den Mieter umgelegt werden.
Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er die Mieter über die bauliche Maßnahme mindestens drei Monate vorab informieren.
Hierbei muss mindestens über folgendes aufgeklärt werden:

  • den Umfang der geplanten Änderung bzw. der geplanten Maßnahme
  • den Beginn der Modernisierungsarbeiten
  • die zu erwartende Dauer der Arbeiten
  • die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses

Dies soll es den Mietern ermöglichen die Zweckmäßigkeit des Vorhabens zu prüfen und ggf. dagegen vorzugehen oder das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Übersteigt der angekündigte Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Bis zu elf Prozent der Kosten zahlen die Mieter

Schöpft der Vermieter die Möglichkeit der Umlegung voll aus, so kann er 11% der angefallenen Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Sind die die Arbeiten abgeschlossen, sendet der Vermieter ein Schreiben über die tatsächliche Erhöhung des Mietzinses. Der neue Mietzins ist drei Monate nach Erhalt des Schreibens fällig. Übersteigt der Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Fallen nach einer Modernisierung neue Betriebskosten an (z.B. für einen neu installierten Fahrstuhl), so können diese nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden, wenn darüber keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Sie gelten dann mit dem Mietzins als abgegolten. Hier bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit diese im Rahmen einer regulären Mieterhöhung einzuholen. Der Vermieter ist er allerdings dabei an die gesetzliche Kappungsgrenze gebunden und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

 

Neue Nebenkosten für Rauchmelder

Rauchmelderkosten in der Nebenkostenabrechnung

Vielen Mietern werden von ihren Vermietern im Zuge der jährlichen Nebenkostenabrechnung auch Kosten für Rauchmelder berechnet. Ob diese wirklich auf Mieter umlegbar sind, ist sehr umstritten.

An sich sieht die gesetzliche Betriebskostenverordnung Rauchmelder nicht vor, dennoch legen sie viele Vermieter unter der Kostenstelle „Sonstige Betriebskosten“ oftmals auf Mieter um.

Da in vielen Bundesländern eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern besteht, sind die Meinungen über die Umlegbarkeit kontrovers.

Nachrüstung kann zur Mieterhöhung führen

Rauchmelder in der MietwohnungIn vielen Bundesländern müssen Vermieter in Bestandsimmobilien laut Gesetz Rauchmelder nachrüsten bzw. bei Neubauten einbauen.

Da es sich bei den Kosten für die Nachrüstung um Modernisierungsmaßnahmen handelt, können diese zu 11% auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Da der Vermieter für den Fall, dass er die Rauchmelder nicht nachrüstet, pflichtwidrig handeln würde, ist eine solche Mieterhöhung als gerechtfertigt anzusehen.

Doch auch in Bundesländern, in welchen für Vermieter keine Pflicht zur Nachrüstung besteht, kann der Einbau von Rauchmeldern zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung führen.

Denn durch einen Einbau von Rauchmeldern, erhöht sich die Sicherheit einer Wohnung und somit ihr Gebrauchswert, was wiederum eine Anhebung der Miete rechtfertigt.

Umlegbarkeit von Unterhaltskosten umstritten

Ob die laufenden Kosten für die Wartung von Rauchmeldern, Zuge der Nebenkostenabrechnung, auf Mieter umlegbar sind, ist sehr umstritten.

Die laufenden Kosten können sich je nach Rauchmeldertyp entweder auf die jährliche Wartung der Funktionstüchtigkeit bzw. bei batteriebetriebenen Rauchmeldern auf den Austausch der Batterien beziehen.

Das Landgericht Magdeburg beispielsweise hat entschieden dass die Kosten, welchen Vermietern für die Anmietung und die Wartung von Rauchmeldern entstehen, als Betriebskosten auf Mieter umlegbar sind. Brandschutz und Sicherheit in der Mietwohnung

Das Amtsgericht Wandsbek gab hingegen einer Mieterin Recht, die gegen die Umlegung von jährlich 12€ für Rauchmelder geklagt hatte. Der Richter kam im besagten Fall zu dem Schluss, dass die Umlage von Kosten für Rauchmelder rechtswidrig sei.

Die Unklarheit über die Umlagefähigkeit rührt daher, dass es zum Thema „Umlegbarkeit der Kosten für Rauchmelder“ noch immer kein höchstrichterliches Urteil gibt.

Um keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, sollten Mieter und Vermieter sich bereits im Mietvertrag darüber einigen, ob die Kosten für Rauchmelder auf den Mieter umlegbar sind oder nicht.

Sollte es zu einem nachträglichen Einbau von Rauchmeldern kommen, sollten Mieter und Vermietern bestenfalls eine schriftliche Vereinbarung über die Kostenumlage treffen.