Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen in den Nebenkosten

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  • Das Gebot der Wirtschaftlichkeit besagt, dass der Vermieter gut haushalten muss.
  • Soll der Abschluss einer Versicherung wirtschaftlich sein, so muss er sinnvoll sein und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweisen.
  • Hat der Vermieter Prämienerhöhungen selbst zu verantworten, kann er diese nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.
  • Bekommt der Vermieter Teile der Prämien zurückgezahlt, muss er sie auch den Mietern gutschreiben.

Beim Abschluss von Versicherungen für sein Haus muss der Vermieter – wie auch bei allen anderen Nebenkosten – das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass er immer das günstigste Angebot nehmen muss. Aber er ist verpflichtet, Vergleichsangebote einzuholen und auf ein vernünftiges Preis-Leitungs-Verhältnis zu achten.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet auch: sinnvolle Versicherungen

Sach- und Haftpflichtversicherungen sind generell als Betriebskosten umlagefähig. Bei allen Spezialversicherungen, wie etwa Terrorversicherungen, Vandalismusversicherungen und Erdbebenversicherungen, stellt sich jedoch die Frage, ob sie wirklich sinnvoll für das Haus sind. So wäre das im Falle einer Erdbebenversicherung für Häuser in nicht gefährdeten Gebieten zum Beispiel zu verneinen. Auch der Abschluss einer Terrorversicherung ohne eine klar erkennbare Gefährdungslage würde gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Die Frage, ob eine Terrorversicherung grundsätzlich umlagefähig ist, wurde 2016 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und zwar positiv. Auch wenn es in dem verhandelten Fall um eine Gewerbeimmobilie ging, erstreckt sich das Urteil auch auf den Wohnungsmarkt und ist exemplarisch für das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen. Der Versicherer der Vermieterin hatte Terror aus der bereits abgeschlossenen Police nachträglich ausgeschlossen, so dass sie sich gegen dieses Risiko neu absichern wollte. Da es jedoch zum damaligen Zeitpunkt nur einen Anbieter für eine explizite Terrorversicherung gab, entschied das Gericht, dass die Vermieterin das Recht hatte, diese Versicherung abzuschließen und als Teil der Betriebskosten auf ihre Mieter umzulegen. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit war also nicht verletzt worden. Der BGH erstellte allerdings auch eine Liste mit Kriterien, die zutreffen müssen, damit eine Terrorversicherung berechtigt ist. Der Vermieter muss sich also trotzdem die Frage nach der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung stellen lassen.

Nicht umlagefähige Policen dürfen nicht die Prämie erhöhen

Der Vermieter darf auch nicht einfach eine teurere Versicherung abschließen, weil sie für ihn persönlich vorteilhafte Konditionen enthält. So sind z.B. private Rechtsschutzversicherungen und Reparaturversicherungen nicht umlagefähig. Erstere nicht, weil der Mieter dann seinen Gegner in einem möglichen Rechtsstreit finanzieren würde und letztere nicht, weil Instandsetzung Sache des Vermieters ist und er den Mietern diese Kosten nicht auf Umwegen aufbürden darf. Wenn die Versicherungsprämie also höher ausfällt, weil Versicherungsleistungen mit inbegriffen sind, die nicht umlagefähig sind oder nur dem Vermieter persönlich zugutekommen, dann ist das kein Argument für den teureren Abschluss.

Allerdings ist es unter Umständen möglich, eine Sammelversicherung abzuschließen, die normalerweise nicht umlagefähige Aspekte enthält, wenn sie nicht teurer ist als eine Police ohne. Die Sammelversicherung könnte dann z.B. eine Mietausfallversicherung enthalten, obwohl diese nicht umlagefähig ist.

Prämienerstattungen wirken sich aus, Erhöhungen nicht immer

Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Versicherungen gehört auch, dass der Vermieter keine Prämienerhöhungen umlegen darf, die er selbst zu verantworten hat. Weist das Haus etwa zunehmend bauliche Mängel auf, weil es vom Vermieter nicht ordentlich instandgehalten wird und erhöht die Versicherung deswegen die Prämien, dann muss die Erhöhung der Vermieter selbst tragen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es immer wieder zu Rohrbrüchen kommt, weil die Rohre schlecht instandgehalten werden. Erhöht sich dadurch die Prämie der Leitungswasserversicherung, darf der Vermieter den zusätzlichen Betrag nicht auf die Mieter umlegen.

Bei Rückerstattungen sieht es jedoch anders aus. Bekommt der Vermieter Teile der gezahlten Prämien zurückerstattet, weil es keine Versicherungsfälle gab, dann muss er auch diese Rückerstattungen den Mietern gutschreiben.

Bei Zweifeln an der Wirtschaftlichkeit sollte der Mieter Belegeinsicht nehmen

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung im Übrigen nicht angeben, welche Versicherungen genau abgeschlossen wurden. So wie die Betriebskostenverordnung einfach nur auf Sach- und Haftpflichtversicherungen verweist und damit alle umlagefähigen Versicherungen einschließt, so kann das auch in der Nebenkostenabrechnung passieren. Hat ein Mieter also Zweifel an der Art der umgelegten Versicherungen, dann empfiehlt es sich, Belegeinsicht zu nehmen und die angegebenen Versicherungen mit einer Liste umlagefähiger Prämien abzugleichen bzw. sich anzusehen, welche Versicherungen nicht umlagefähig sind.

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Im Schadensfalls zahlt die Versicherung des Vermieters

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  • Sach- und Haftpflichtversicherungen, die der Vermieter für das Haus abschließt, sind als Betriebskosten umlagefähig.
  • Dadurch profitiert der Mieter vom Versicherungsschutz – so als hätte er die Versicherungen selbst abgeschlossen.
  • Der Vermieter ist zu einem Regressverzicht verpflichtet – er kann den Mieter bei Schäden durch einfache Fahrlässigkeit nicht in die Pflicht nehmen, sondern nur seine Versicherung.
  • Das gilt auch, wenn der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung hat. Die Versicherungen können in diesem Fall jedoch die Ansprüche unter sich klären und jeweils anteilig tragen.

Ein Vermieter schließt für die von ihm vermieteten Häuser Versicherungen ab, die Schäden absichern. Gibt es also zum Beispiel einen Brand oder einen Rohrbruch, dann greift im Regelfall eine dieser Versicherungen. Der Versicherungsnehmer ist der Vermieter, theoretisch ist also nur er bzw. sein Eigentum geschützt. Die Rechtsprechung hat jedoch festgelegt, dass auch der Mieter in vielen Fällen abgesichert ist.

Mieter sind durch die Betriebskosten im Schadensfall geschützt

Viele Versicherungen sind als Betriebskosten umlagefähig. Also zahlen Mieter über die Betriebskosten die Prämien mit. Aus diesem Grund kommt es bei einem Schaden, den die Versicherung des Vermieters begleichen soll, zu einem sogenannten Regressverzicht.

Das bedeutet: Wenn ein Schaden auftritt, für den der Mieter verantwortlich ist, dann hätte der Vermieter theoretisch einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Der Mieter müsste für den Schaden aufkommen. In dem Fall, dass der Schaden jedoch von einer der Versicherungen des Vermieters gedeckt ist, zahlt stattdessen diese. Denn: Wenn der Mieter die Versicherungsprämien mit zahlt, dann soll er auch davon profitieren, sagt die Rechtsprechung.  Der Vermieter muss auf seinen Anspruch (Regress) gegenüber dem Mieter verzichten und dieser geht auf die Versicherung über. Diese zahlt dann für den Schaden, den eigentlich der Mieter verursacht hat. Der Mieter wird also laut Rechtsprechung durch die anteilige Zahlung der Versicherung über die Betriebskosten rechtlich so gestellt, als hätte er sie selbst abgeschlossen. Will der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehmen, muss er selbst zahlen. Der so auf den Mieter übertragene Versicherungsschutz gilt auch für dessen Angehörigen, die mit in der Wohnung leben.

Der Mieter kann im Übrigen darauf vertrauen, dass der Vermieter die notwendigen Versicherungen abgeschlossen hat. Wenn der Vermieter das nicht getan hat, muss er das dem Mieter mitteilen. Versäumt es der Vermieter, dem Mieter zu sagen, dass er keine Versicherungen abgeschlossen hat, haftet der Mieter im Schadensfall nicht. Denn unter Umständen hätte er die Wohnung dann gar nicht genommen.

Versicherungen greifen nicht bei grober Fahrlässigkeit

Voraussetzung für das Einspringen der Versicherung ist jedoch, dass der Mieter lediglich einfach fahrlässig gehandelt hat. Bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung die Leistung teils stark einkürzen. Hat der Mieter also aus Versehen einen Schaden angerichtet, dann greift die Versicherung. Hätte er den Schaden jedoch vermeiden können oder hat er gar vorsätzlich gehandelt, dann haftet er selbst.

Grobe Fahrlässigkeit liegt zum Beispiel vor, wenn jemand eine Waschmaschine über einen längeren Zeitraum unbeaufsichtigt lässt. Wie lange das ist, wird im Einzelfall zu entscheiden sein, sagte das Oberlandesgericht Koblenz. Mieter können die Waschmaschine aber durchaus für die Zeit alleine lassen, die sie für die Wäsche braucht. Es kann nicht erwartet werden, dass die Leute die ganze Zeit über in der Wohnung bleiben. Wird die Waschmaschine jedoch darüber hinaus angelassen und es entsteht ein Schaden, der durch Anwesenheit hätte zumindest begrenzt werden können, dann bewegt man sich durchaus in den Bereich der groben Fahrlässigkeit. Auch das Fehlen einer Aquastop-Vorrichtung und einer unterbliebenen Kontrolle des Anschlussschlauchs stellen grobe Fahrlässigkeit dar, urteilte das OLG Oldenburg. Als grob fahrlässig wird außerdem angenommen, wenn jemand im Bett raucht oder ansonsten unachtsam mit Zigaretten oder auch Kerzen umgeht.

Was passiert im Fall einer Doppelversicherung durch Mieter und Vermieter?

Hat der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung abgeschlossen, haftet er trotzdem nicht persönlich für leicht fahrlässig entstandene Schäden. Es kann also kein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter selbst geltend gemacht werden. Die Versicherungen können das jedoch unter sich klären. Da es sich hier um den Fall einer Doppelversicherung handelt, hat die Versicherung des Vermieters das Recht, sich einen Teil des Geldes von der Versicherung des Mieters wiederzuholen.

Wenn der Mieter selbst in der Haftung wäre, dann würde das das Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter belasten, argumentierte der Bundesgerichtshof (BGH). Denn würde sich die Versicherung des Vermieters Schadensersatz beim Mieter holen, dann müsste dieser sowieso seine Haftpflichtversicherung einschalten und diese dann bei ihrem Vorgehen gegen den Vermieter unterstützen – genauso wie der Vermieter seine Versicherung gegen den Mieter unterstützen müsste. Mieter und Vermieter würden also gewissermaßen gegeneinander antreten.

Im schlimmsten Fall würde sich die Haftpflichtversicherung des Mieters weigern, zu zahlen, und dann könnte es dazu kommen, dass der Mieter von gar keiner der Versicherungen geschützt wird – weder der eigenen, noch der des Vermieters. Und das, obwohl er die Versicherung des Vermieters über die Betriebskosten mit zahlt. Der BGH entschied also, dass die Ansprüche nur zwischen den Versicherungen bestehen und der Mieter trotzdem vom Regressverzicht profitiert.

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Leitungswasserversicherung: Prämien als Betriebskosten umlagefähig?

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  • Die Leitungswasserversicherung gehört zu den Sachversicherungen.
  • Sie sichert Schäden ab, die durch den Austritt von Leitungswasser entstehen.
  • Die Schäden umfassen z.B. den Austritt aus Rohren, Abflüssen, aber auch durch defekte Fließen.
  • Die Prämien für eine Leitungswasserversicherung sind in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig.

Mit einer Leitungswasserversicherung kann sich der Vermieter, wie der Name schon sagt, gegen Schäden durch Leitungswasser absichern. Sie gehört zu den Sachversicherungen. Damit sind solche Schäden gemeint, die durch sogenanntes bestimmungswidriges Austreten entstehen. Das heißt, das Wasser richtet Schaden an, wenn es Rohre und Leitungen, Badewannen und sonstige Sanitäranlagen, wo es eigentlich hin- oder abfließen und benutzt werden sollte, verlässt – wie etwa bei einem Rohrbruch oder einem defekten Wasserhahn.

Wenn jemand einfach nur zu stark in der Badewanne plantscht oder mit seiner Dusche rumspritzt, dann gehören Wasserschäden, die vielleicht dadurch entstehen, nicht in die Kategorie von Wasserschäden, die durch die Leitungswasserversicherung gedeckt sind.

Als Sachversicherung ist die Leitungswasserversicherung in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Denn Sachversicherungen sichern Schäden ab, die das Benutzen des Hauses beeinträchtigen würden. In dieser Funktion kommen sie auch den Mietern zugute. Sachversicherungen und damit auch Leitungswasserversicherungen sind für den Betrieb der Mietsache relevant und gehören folglich zu den Betriebskosten.

Wann zahlt die Leitungswasserversicherung

Auch wenn die Definition der Schäden relativ einleuchtend ist, wird vor Gericht immer wieder darüber gestritten, was genau einen Schaden ausmacht, der in den Bereich der Leitungswasserversicherung fällt. So beschäftigte sich das Amtsgericht Düsseldorf mit der Frage, ob auch Wasser, dass wegen schlecht verfugter oder schadhafter Fließen austritt, von der Versicherung gedeckt ist. Ja, sagte das Gericht. Auch geflieste Wände über einer Duschtasse würden zu den Einrichtungen gehören, in denen Leitungswasser sich seiner Bestimmung nach bewegt. Und der Versicherungsschutz würde dann greifen, wenn Wasser nicht nur aus „Rohren und Schläuchen der Wasserversorgung“ sondern auch aus „mit dem Rohrsystem verbundenen Einrichtungen bestimmungswidrig austritt“ und Schäden verursacht.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht musste in einem ähnlichen Fall befinden. Im Haus des Klägers war Wasser durch Fließen über der Badewanne in die Wand eingedrungen. Die Versicherung weigerte sich, zu zahlen und verwies unter anderem darauf, dass der Schaden durch Spritz- und Platschwasser entstanden sei und sie deswegen für eine Reparatur nicht aufkommen müsste. Das sah das Gericht anders. Der Schaden war aufgrund von undichten Fliesen entstanden und würde sehr wohl unter den Tatbestand des bestimmungswidrigen Wasseraustritts fallen. Die Versicherung musste den Schaden zahlen.

Die Leitungswasserversicherung greift nicht bei Schwamm

Die Versicherung hatte außerdem argumentiert, dass es sich hier um einen Schaden durch Schwamm handeln würde. Schwammschäden sind oft nicht von Leitungswasserversicherungen gedeckt, auch wenn sie durch Feuchtigkeit entstehen. Der Grund ist, dass die Versicherungen sich vor unkalkulierbaren Risiken schützen wollen. Die Beseitigung eines Schwammschadens kann sehr hohe Kosten verursachen, die weit über übliche Wasserschäden hinausgehen. Deswegen beinhalten Leitungswasserversicherungen häufig Schwammausschlussklauseln.

In dem verhandelten Fall hatte sich zwar tatsächlich bereits Schwamm gebildet, weil der Wasserschaden nicht rechtzeitig entdeckt worden war, doch wollte der Vermieter von der Versicherung nicht die Beseitigung des Schwammschadens erstattet haben, sondern die Beseitigung des zugrundeliegenden Wasserschadens. Die Kosten dafür waren wesentliche geringer als für das Beheben des Schadens durch Schwamm. Deswegen musste die Versicherung hier trotzdem zahlen, urteilte das Gericht.

Der Vermieter kann jedoch eine separate Schwamm- und Hausbockversicherung abschließen, die entsprechende Schäden absichert. Diese Versicherung ist auch im Rahmen der Betriebskosten umlagefähig.

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Wachschutz in der Nebenkostenabrechnung

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Gerade in der dunklen Jahreszeit ist der eine oder andere Mieter vielleicht froh, wenn unten im Haus ein Pförtner sitzt oder ein Wachschutz in der Anlage tätig ist. Ob die Aufgaben allerdings als Betriebskosten umlegbar sind, ist nicht immer klar.

Schon allein bei den Begrifflichkeiten gibt es Unterscheidungsprobleme. Hauswart, Pförtner, Wachmann, Concierge – all das kann es unter Umständen in einem Haus geben, mitunter sogar nebeneinander. Nur die Kosten für einen Hauswart sind nach Betriebskostenverordnung (§ 2, Punkt 14) umlagefähig. Und auch hier muss zwischen den reinen Hauswarttätigkeiten wie Wartung, Winterdienst, Gartenpflege etc. und anderen Tätigkeiten wie Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungsaufgaben unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig.

Die Rechtsprechung zu Wachschutz und Ähnlichem ist vielfältig

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass Fragen zu diesen Betriebskostenpositionen immer je nach Lage des Einzelfalls entschieden werden müssten. Und so gibt es eine Vielzahl von Urteilen, die sich mit der Umlagefähigkeit von Pförtnern, Wachmännern, Concierges und Doorman befassen.

Das Amtsgericht Erfurt argumentierte, dass diese Tätigkeiten nichts mit denen eines Hauswartes zu tun hätten und die Kosten deswegen nicht umlagefähig seien. Das Landgericht Köln hat wiederum eine Überschneidung von Aufgaben eines Pförtners mit denen eines Wachmannes als Begründung genommen, dass die Kosten dafür umlegbar sind. Im vorliegenden Fall war der Pförtnerdienst rund um die Uhr besetzt und hatte deswegen auch eine Wachfunktion inne. Das Gericht urteilte also, dass hier die Pförtnerkosten zusätzlich zu den Hauswartskosten umlegbar wären. Auch das Amtsgericht Berlin-Mitte sah die Kosten für einen Doorman als umlagefähig an, denn die Präsenz eines Doorman würde die Sicherheit der Mieter erhöhen, deren Eigentum schützen und dem Zutritt unbefugter Personen vorbeugen.

Völlig gegenteilig urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg und sagte, dass die Kosten für einen Pförtner mit expliziten Sicherheitsaufgaben, wie etwa Kontrollgängen zur Überwachung, nicht umlagefähig seien. Diese Aufgaben seien nicht vom Begriff „Pförtner“ gedeckt. Und auch das Amtsgericht Köln schloss Pförtner, Concierge und Doorman komplett von der Umlagefähigkeit aus, mit der Begründung, sie dienten rein der Aufsicht.

Das Landgericht Berlin bejahte wiederum die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Doorman bei einem Haus in Innenstadtlage – ebenfalls aufgrund der erhöhten Sicherheit für die Bewohner und auch, weil ein Doorman für Ablesetermine, die Annahme von Paketen usw. zur Verfügung stehen würde. Das OLG Celle sah Kosten für den Wachschutz als umlagefähig an, wenn eine Gefährdung vorliegt, die diesen rechtfertig.

Kosten für den Wachschutz müssen mindestens genau vereinbart sein

Aufgrund der Reihe von Urteilen, die ähnlich argumentieren und Wachschutz als umlagefähig ansehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass diese Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können – unter dem Punkt „Sonstige“.

In jedem Fall müssen Vereinbarungen im Mietvertrag genau beschreiben, was vereinbart wird und möglichst auch eine hinreichende Abgrenzung der Begriffe Pförtner, Doorman, Concierge und Wachschutz vornehmen. Auch eine Anlage mit Kameras ist zulässig, so lange sie datenschutzrechtlichen Bestimmungen gerecht wird. Einfach nur „Sicherheitsmaßnahmen“ zu vereinbaren, wird im Zweifel nicht ausreichen.

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Mietminderung bei Mängeln an der Heizung

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Wird eine Wohnung mit einer funktionierenden Heizung vermietet, so ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das so bleibt. Funktionieren bedeutet, dass in der Wohnung mindestens die sogenannte Behaglichkeitstemperatur herrschen muss. Diese wird mit 20 bis 22 Grad Celsius für die hauptsächlich benutzten Räume angesetzt und mit 18 bis 20 Grad Celsius für Räume, die weniger genutzt werden. Auch wenn nachts geringere Temperaturen herrschen, muss morgens schnell wieder Zimmertemperatur erreichbar sein – in 30 bis 60 Minuten. Auch muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Heizung in jedem Raum einzeln selbst zu regulieren.

Die Höhe der Mietminderung muss angemessen sein

Mieter haben generell das Recht, bei Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen, die Miete zu mindern. § 536 BGB besagt, dass Mieter weniger Miete zahlen können, wenn bei Anmietung der Wohnung oder auch später ein Mangel entsteht und die „Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch“ dadurch gemindert wird. Das heißt, die Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, benutzbar sein. Ist sie das nicht, erhält der Mieter das Recht, die Miete zu mindern – in Prozent je nach Schweregrad des Mangels. Wird die Wohnung komplett unbewohnbar, ist sogar eine Minderung von 100 Prozent möglich. In diesem Fall würde der Mieter gar keine Miete zahlen, bis der Schaden behoben ist – wie etwa bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten. Ansonsten gibt es diverse Urteile, die die Angemessenheit einer Mietminderung für bestimmte Fälle bestätigt haben. Denn der § 536 BGB spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Was angemessen ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Mögliche Mängel an der Heizung

Bei einem Heizungsausfall in Küche und Bad ist eine Mietminderung von 10 Prozent zulässig, urteilte etwa das Amtsgericht Potsdam. Mängel der Heizung- und Warmwasserversorgung betreffen alle Dinge, die Eingangs genannt wurden: Wenn also die Temperatur der Heizung nur zentral geregelt werden kann, ist das ein Mangel. Wird die Behaglichkeitstemperatur nicht schnell genug erreicht, so ist auch das ein Mangel an der Wohnung. Genauso verhält es sich, wenn die Heizung während der Heizperiode immer wieder ausfällt. Auch wegen einer zu kleinen Heizung, mit der die Wohnung nicht ordentlich beheizt werden kann, kann die Miete gemindert werden. Vereinbarungen im Mietvertrag, die besagen, dass eine andere „Behaglichkeitstemperatur“ angesetzt wird oder die Heizung im Sommer komplett abgestellt wird, sind unzulässig.

Fällt die Heizung allerdings nur für wenige Stunden aus, handelt es sich dabei um eine Bagatelle, die keine generelle Beeinträchtigung darstellt. Eine unbeheizte Nachbarwohnung stellt ebenfalls keinen Mangel dar. Und eine Heizanlage muss auch nicht zwangsläufig auf dem neuesten Stand der Technik sein, so lange sie alle oben genannten Aufgaben erfüllt.

Mietminderung auch bei Mangel der Warmwasserversorgung

Für die Warmwassertemperatur gilt, dass sie zwischen 40 und 60 Grad Celsius liegen sollte und auch in angemessener Zeit erreicht werden muss. Der Vermieter darf die Temperatur auch nachts nicht einfach absenken, sondern muss für warmes Wasser rund um die Uhr sorgen. Das Amtsgericht München sagte, dass der Totalausfall eines Warmwasserboilers dem Vermieten einer Wohnung ohne Bad gleichkäme, da das dann praktisch Bad nicht benutzbar sei. Eine Mietminderung von 15 Prozent war in diesem Fall für angemessen befunden worden. Fallen Heizung und Warmwasserversorgung in den Wintermonaten gleichzeitig aus, ist erst recht eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.

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Sonderfall Untervermietung: die Wohngemeinschaft

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Für eine Wohngemeinschaft gib es verschiedene mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Wohngemeinschaft kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten, die dem Vermieter gegenüber in ihrer Gesamtheit auftritt. Was jedoch wesentlich häufiger vorkommt, ist, dass es einen oder mehrere Hauptmieter gibt, der oder die das Recht auf Untervermietung haben. Als dritte Möglichkeit kann der Vermieter auch Einzelverträge mit den Bewohnern der jeweiligen Zimmer abschließen.

Die Art der rechtlichen Konstruktion hat Auswirkungen auf die Haftung der WG-Mietglieder bis hin zur Zeit nach ihrem Auszug. Wird eine GbR Vertragspartner des Vermieters, dann gelten die Regeln des Gesellschaftsrechts. Das heißt, dass etwa neue Mitbewohner auch für Altschulden der WG haften und das bereits ausgetretene WG-Mitglieder auch für Schulden, die erst nach ihrem Auszug entstehen, haften. Diese Haftungsregelungen gelten, weil im Falle der GbR als ‚Mieter‘ ein Mitgliederwechsel ohne Zustimmung des Vermieters möglich ist. In dem Moment, in dem der Vermieter seine Zustimmung zu neuen WG-Bewohnern geben muss, entfallen diese Nach- und Vorhaftungen. Sogar wenn es sich um eine GbR handelt. Dann haften die Bewohner jeweils nur für Schulden, die in der Zeit entstanden sind, in der sie dort gewohnt haben. Das gilt für die anderen beiden Vertragskonstruktionen – Einzelzimmervermietung bzw. Hauptmieter plus Untermieter natürlich erst recht.

Bei Untervermietung gibt es ein Recht auf Zustimmung des Vermieters

Wenn es sich um die letzte Variante handelt, dann ist eine WG ein Fall von Untervermietung. Es gibt eine Gemengelage was die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einer Untervermietung angeht. Der Mieter ist verpflichtet, seinen Vermieter um Erlaubnis zu fragen, wenn er untervermieten will und der Vermieter ist wiederum verpflichtet, in manchen Fällen diese Zustimmung zu erteilen. Ein solcher Fall ist die Wohngemeinschaft. Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, so muss der Vermieter von vornherein davon ausgehen, dass die Mieter wechseln werden. Die Mieter haben hier ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu neuen Untermietern erteilt. Dieses Recht wird automatisch unterstellt.

„Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen“, hieß es dazu in einer Urteilsbegründung des Berliner Landgerichts. Die verbleibenden Mitglieder der WG müssen also nicht bei jedem neuen Mieter wieder begründen, wieso die Untervermietung und der Mieterwechsel nötig sind. Der Vermieter muss davon ausgehen, dass die Anzahl der Untermieter gleich gehalten wird, um die Kosten der Wohnung bewältigen zu können.

Bei Ablehnung droht dem Vermieter eine Klage – mit einer Ausnahme

Wird einer WG die neue Untervermietung verboten, dann riskiert der Vermieter damit eine Schadensersatzzahlung. In dem genannten Urteil verurteilte das Landgericht den Vermieter 2014 auf Schadensersatz, weil er einer WG seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilte. Eine Wohngemeinschaft ist jedoch verpflichtet, sich die Erlaubnis des Vermieters formell einzuholen, damit dieser über den Wechsel und vor allem die Person des neuen Untermieters informiert ist. Hier genügen die Angabe des Namens und der Anschrift des neuen WG-Bewohners. Der Beruf muss nicht angegeben werden, urteilte das Gericht weiter.

Im Übrigen gilt das Recht auf Zustimmung auch bei WGs, die nur aus zwei Personen bestehen. Es kann nicht von einer Mindestzahl von WG-Mitgliedern ausgegangen werden. Und auch dann muss der verbleibende Mieter den Wechsel und seinen Wunsch auf Untervermietung nicht explizit begründen. Eine Ausnahme von diesem Recht besteht nur, wenn gegen die Person des neuen Untermieters ein Einwand besteht und er oder sie dem Vermieter als neuer Mieter bzw. Untermieter nicht zugemutet werden kann – etwa wenn sich herausstellt, dass die Person in einer ehemaligen Wohnung Schäden verursacht hat. Ob der neue Mieter zahlungskräftig ist oder nicht, spielt allerdings keine Rolle. Dadurch, dass die Wohngemeinschaft die Miete insgesamt schuldet, müssen die einzelnen Mitbewohner Zahlungsprobleme unter sich ausmachen. Das heißt, Hauptmieter müssen die Mitteile der Untermieter bei diesen einfordern. Es sei denn, jeder der Mieter ist Vertragspartner des Vermieters, sprich, die Zimmer werden alle einzeln vermietet. Dann zahlt natürlich jeder seinen Anteil an den Vermieter direkt.

Untervermietung als Ferienwohnung

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Die Frage der Untervermietung einer Wohnung an Touristen ist mit dem Inkrafttreten verschiedener Zweckentfremdungsgesetze besonders heikel geworden. Bei der derzeitigen Gesetzeslage ist häufig nicht klar, wer noch was darf. Dabei ist die Sonderbehandlung der Untervermietung an Touristen nicht neu. 2014 hat der Bundesgerichtshof die Untervermietung an Touristen bereits von der normalen Untervermietung abgetrennt und sie somit zu einem anderen Sachverhalt erklärt. In einem Urteil stellte der BGH fest, dass wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter erhält, er nicht automatisch davon ausgehen kann, dass sich diese auf die Vermietung an Touristen erstrecken würde. Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter immer bei einer Untervermietung gefragt werden muss. Egal, an wen untervermietet werden soll. Doch in manchen Städten nimmt die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen teilweise Überhand. Dort wird versucht, diesem Umstand mit speziellen Gesetzen Einhalt zu gebieten.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz

In Berlin etwa schiebt ein Zweckentfremdungsgesetz der Ferienwohnungsvermietung fast völlig den Riegel vor, so lange sie mit Wohnungen betrieben wird, die auch für eine reguläre Vermietung geeignet wären. Es gibt nur sehr eng gesteckte Ausnahmen, die eine solche Nutzung erlauben. Die tageweise oder wochenweise Vermietung an Feriengäste wird von dem Gesetz ansonsten als Zweckentfremdung definiert. Die Vermietung an Touristen ist im Grunde nur auf der Basis der 50-Prozent-Regel möglich. Das heißt, wenn jemand 50 Prozent seiner Wohnung weiterhin selbst nutzt, dann kann er, ohne besondere Genehmigung vom Bezirksamt, die andere Hälfte zum Bespiel entweder als Büro nutzen oder etwa an Touristen untervermieten. Sogar Zweitwohnungen waren von dem Gesetz erfasst. Auch sie durften nicht ohne Genehmigung kurzzeitig untervermietet werden. Das könnte sich nun jedoch ändern.

Nach einem Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wäre die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen möglich – vielleicht demnächst sogar grundsätzlich. Denn das Einzige, von dem Zweitwohnungen im Gesetz bisher ausgenommen waren, war die Leerstandsregelung. Das heißt, dass das Zweckentfremdungsgesetz auch einen Leerstand von mehr als sechs Monaten als regelwidrig definiert, davon jedoch Zweitwohnungen ausnimmt. Hier ging der Gesetzgeber davon aus, dass solche Wohnungen nur sporadisch genutzt werden und es in der Natur der Sache liegen würde, dass sie zwischendurch leer stehen. In diese Lücke springen nun ganze drei Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts.

Zweitwohnungen vom Gericht für Untervermietung freigegeben

Geklagt hatten Besitzer von Zweitwohnungen, die ihren Wohnsitz im Ausland haben und ihre Wohnungen in Berlin nur gelegentlich zu Besuchszwecken nutzen. Sie wollten die Wohnungen in der Zwischenzeit als Ferienwohnungen untervermieten und klagten auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen durch die jeweils zuständigen Berliner Bezirksämter. Das Gericht gab ihnen allen Recht. Die Untervermietung als Ferienwohnung würde sich nicht auf die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Wohnraum auswirken, hieß es in der Begründung. Denn das Zweckentfremdungsgesetz stellt genau darauf ab. Es wird damit begründet, dass die Vermietung von normalen Wohnungen als Ferienwohnungen die Wohnungsknappheit in der Stadt verstärke. Doch ob die Zweitwohnungen nun in der Zwischenzeit leer stehen oder anderweitig genutzt werden, wirkt sich auf die Wohnungsmarktsituation in Berlin nicht aus, so das Gericht. Die Wohnungen würden so oder so nicht für eine ‚normale‘ Vermietung zur Verfügung stehen. Die Frage ist allerdings noch nicht abschließend geklärt, weil bereits eine Berufung zum Oberverwaltungsgericht zugelassen wurde. Mietervereine und der Berliner Senat sehen die Gefahr einer Unterwanderung des Zweckentfremdungsgesetzes. Das Gericht sah hier jedoch die sogenannten schutzwürdigen privaten Interessen der Besitzer im Vordergrund.

Untervermietung ganzer Wohnungen in Berlin nach wie vor schwierig

Eine andere Klage gegen das Gesetz vor dem Berliner Landgericht scheiterte wiederum. Das Gericht bestätigte in seinem Urteil das Zweckentfremdungsgesetz im Grundsatz. Dort hatten Vermieter von Ferienwohnungen mit Unterstützung verschiedener Internetportale auf die Ausstellung von Negativattesten geklagt. Ein Negativattest können sich Mieter oder Besitzer ausstellen lassen, wenn es sich bei ihren Wohnungen um Ausnahmen vom Zweckentfremdungsgesetz handelt. Die Kläger argumentierten, dass für Ferienwohnungen, die gewerblich vermietet werden, derselbe Bestandsschutz gelten müsste wie für Wohnungen, die etwa für Arztpraxen und Anwaltskanzleien genutzt werden. Diese Wohnungen sind nämlich vom Zweckentfremdungsgesetz ausgenommen.

Das Gericht erwiderte, dass es einen Unterschied gäbe zwischen Ferienwohnungen und gewerblichen Wohnungen wie Arztpraxen. Dieser bestünde vor allem darin, dass in dem einen Fall das Gewerbe in den Räumlichkeiten ausgeübt werde und im Fall der Ferienwohnung die Wohnung selbst der Gegenstand des Gewerbes sei. Anders ausgedrückt: bei Ferienwohnungen würde das Gewerbe nicht „in“ sondern „mit“ der Wohnung betrieben. Damit würde die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter die Ausnahme des Bestandsschutzes im Zweckentfremdungsgesetz fallen. Das Gericht stellte auch die jeweils wechselnde Klientel im einen Fall der weitestgehend beständigen Klientel im anderen gegenüber und verhandelte überdies Fragen, die mit der Einschränkung der Freiheit der Berufswahl und anderen zu tun hatten. Gegen das Urteil soll ebenfalls Berufung eingelegt werden.

Zusammenfassend heißt das im Grunde, dass die Vermietung einzelner Zimmer problemlos erfolgen kann, so lange sie nicht mehr als die Hälfte der Wohnung ausmachen und man selbst diese auch nutzt. Dafür bedarf es dann allerdings immer noch der Genehmigung durch den Vermieter. Für alles andere braucht man die Genehmigung des Bezirksamtes – vor allem, sobald es sich um die Vermietung ganzer Wohnungen an Touristen handelt. Besitzer von Zweitwohnungen in Berlin sollten die Rechtsprechung im Auge behalten. Außerdem ist geplant, dass ab 2018 eine sogenannte Genehmigungsfiktion gelten soll. Diese wird greifen, wenn die Bezirksämter einen Antrag auf zweckfremde Nutzung nicht rechtzeitig bearbeiten. Wenn der Antragsteller dann nach 14 Wochen keinen Bescheid über seinen Antrag bekommt, gilt die Ferienwohnungsvermietung als genehmigt.

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Die Regeln der Untervermietung

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Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung nicht einfach untervermieten. Das Gesetz spricht hier von einer „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ (§§ 540 und 553 Bürgerliches Gesetzbuch). Diese darf nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen. Andererseits hat der Mieter in bestimmten Fällen ein Recht darauf, dass der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung gibt. Dem Vermieter können Nachteile aus einer Verweigerung dieser Zustimmung entstehen.

Der Gesetzgeber hat hier ein etwas kompliziertes Konstrukt geschaffen, um beiden Seiten eine Handhabe zu geben. Der Vermieter soll die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob ihm der Untermieter aus irgendwelchen Gründen nicht genehm ist. Die Ablehnungsgründe in § 553 Bürgerliches Gesetzbuch sind sehr allgemein formuliert. Würde die Wohnung etwa durch die Untervermietung überbelegt, ist die Person des Untermieters als Mieter nicht geeignet oder ist dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten, dann kann er sie ablehnen. Durch die Pflicht des Mieters, sich eine Erlaubnis einzuholen, soll wiederum sichergestellt werden, dass der Vermieter über einen Untermieter informiert ist und es durch Untervermietungen nicht zu einer Situation kommt, in der er von den Leuten, die in seinen Wohnungen tatsächlich wohnen, nichts mehr weiß.

Das Recht des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis schiebt einer möglichen Willkür durch den Vermieter den Riegel vor. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung und hält sich an alle Regeln, dann kann der Vermieter nicht aus beliebigen Gründen ablehnen oder die Ablehnung der Untervermietung nutzen, um andere Dinge durchzudrücken. Es ist zum Beispiel nicht zulässig, wenn der Vermieter ablehnt, um den Mieter zu einem Auszug zu bewegen und dann die Wohnung teurer zu vermieten.

Bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter zustimmen

Der Vermieter muss unter Umständen sogar Schadensersatz zahlen, wenn er eine berechtigte Erlaubnis verweigert. Doch auch wenn dem Mieter eine Erlaubnis zusteht, kann er nicht ohne sie untervermieten. Er handelt in diesem Fall dann trotzdem gesetzeswidrig, auch wenn der Vermieter im Unrecht ist. In einem solchen Fall muss die Zustimmung des Vermieters dann vor Gericht durchgesetzt werden. Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt etwa dann vor, wenn er für eine bestimmte Zeit ins Ausland geht oder wenn sich seine Einkommenssituation so verändert hat, dass er die Wohnung alleine nicht mehr bezahlen kann. Der BGH verurteilte 2014 einen Vermieter auf Schadensersatz, weil er den Mietern einer Dreizimmerwohnung die Untervermietung verbot. Diese wollten zwei Zimmer der Wohnung während eines Auslandsaufenthaltes untervermieten. Da der Vermieter dazu seine Erlaubnis verweigerte, entgingen ihnen Mieteinnahmen, die er dann zahlen musste.

Was genau als Untervermietung gilt, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil von 2014 eine Negativdefinition angewendet. Das heißt, als Untervermietung gilt alles, was nicht in der kompletten Überlassung der Wohnung an Dritte resultiert. Auch wenn der Hauptmieter etwa nur wenige Tage im Jahr in der Wohnung wohnt, dort nur Möbel unterstellt oder nur ein Zimmer für sich in Anspruch nimmt, dann gilt das alles immer noch als Untervermietung.

Kündigung und Zuschlag bei der Untervermietung

Eine unerlaubte Untervermietung gibt dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Vorher muss der Vermieter allerdings abmahnen. Wenn der Untermieter daraufhin oder in der Zwischenzeit auszieht, dann erlischt das Recht auf Kündigung. Wenn der Vermieter allerdings längere Zeit von der unerlaubten Untervermietung gewusst und nichts unternommen hat, dann kann er nicht irgendwann plötzlich von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg urteilte 2012, dass ein Vermieter nach acht Monaten nicht mehr fristlos wegen unerlaubter Untervermietung kündigen kann, wenn er die ganze Zeit davon gewusst hat.

Der Vermieter ist in manchen Fällen berechtigt, einen Untermietzuschlag als Bedingung für seine Zustimmung zur Untervermietung zu fordern. Dadurch sollen Kosten aufgefangen werden, die dadurch entstehen, dass mehr Menschen die Wohnung nutzen. Das kann zum Beispiel die Nebenkosten betreffen, weil sich der Verbrauch von warmem und kaltem Wasser oder etwa die Müllmenge erhöht. Dieser Zuschlag kann jedoch später nicht einzeln erhöht werden. Wird er vereinbart, wird er Teil der Miete und kann im Übrigen auch nach Ende der Untervermietung nicht einfach wieder abgeschafft werden. Soll der Untermietzuschlag nur für eine bestimmte Zeit gezahlt werden, dann muss das vorher vereinbart werden.

Wenn jemand untervermieten möchte, so sollte er oder sie auch bedenken, dass der Hauptmieter für alles, was der Untermieter tut, dem Vermieter gegenüber haftet. Sollten zum Beispiel durch die Untervermietung Schäden an der Wohnung entstehen, so steht dafür der Hauptmieter gerade, ggf. nach Auszug mit seiner Kaution. Der Hauptmieter muss diese Dinge dann mit dem Untermieter selbst klären.

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Eine Terrorversicherung ist umlagefähig

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Die derzeitige Nachrichtenlage könnte vielleicht den einen oder anderen Vermieter auf den Gedanken bringen, eine Terrorversicherung abzuschließen. Was zunächst erst einmal abwegig klingt, wurde jedoch bereits 2010 in einem Urteil des Bundesgerichtshofs geregelt und steht durchaus zur Debatte. Denn grundsätzlich gilt: Terrorversicherungen sind nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Der BGH beschreibt in seiner Urteilsbegründung zwar Einschränkungen für diese Umlagefähigkeit, diese sind jedoch relativ weit gefasst.

Grundsätzlich wird die Terrorversicherung als Sachversicherung angesehen, da sie die Gebäudesubstanz versichert. Sowohl Sach- als auch Haftpflichtversicherungen, also Versicherungen, die das Gebäude und seine Bewohner schützen, sind umlagefähig. Das besagt Punkt 13 der Betriebskostenverordnung. Punkt 13 zählt zwar einige Versicherungsarten auf, diese Aufzählung sei jedoch beispielhaft und nicht abschließend, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH.

Umgelegter Anteil von fast 50.000 Euro

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eine gesonderte Terrorversicherung abgeschlossen, da ihr Anbieter diesen Teil aus der Gebäudeversicherung ausgeschlossen hatte. Der Anteil an der Prämie für die Terrorversicherung, den der Mieter zahlen sollte, hatte 2003 27.606,68 Euro und für 2004 48.687,01 Euro betragen. Insgesamt ging es also für beide Jahre zusammen um eine Streitsumme von 76.293,69 Euro. Die Klägerin, also die Vermieterin, bekam Recht. Der BGH erkannte sowohl die Notwendigkeit der Terrorversicherung an als auch deren Wirtschaftlichkeit. Da nach Darlegung der Klägerin die Versicherung beim einzigen Versicherer abgeschlossen wurde, der diese zum damaligen Zeitpunkt anbot, gab es zu dem Angebot keine Alternative.

Denn der Abschluss einer Terrorversicherung unterliegt, wie alle Betriebskosten, vor allem dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis beachten. Die Frage, wann eine Terrorversicherung angebracht ist, also tatsächlich sinnvoll ist, ist jedoch schwer zu beantworten. Im konkreten Fall lag der Gebäudekomplex „in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions“. Die Klägerin hatte außerdem bereits in der vorhergehenden Instanz angegeben, dass das Mietobjekt in einem Ballungsgebiet liegt und die Stadt Sitz des Bundeskriminalamtes und US-amerikanischer militärischer Einrichtungen sei. Außerdem handelte es sich bei der fraglichen Immobilie um einen „großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen Euro hat“ und in dem „städtische Ämter untergebracht“ seien. Die Versicherungssumme muss also unter diesem Gesichtspunkt betrachtet werden. Und es handelte sich bei dem Fall um eine Gewerbeimmobilie. Das heißt jedoch nicht, dass das Urteil nicht auch auf Mietshäuser Anwendung finden kann.

Was heisst gefährdet?

Denn der BGH zählt in seinem Urteil folgende Gebäudearten auf, die er als gefährdet einstuft:

  • Gebäude mit Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm)
  • Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude)
  • Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren)
  • Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden

Durch den letzteren Punkt sind also auch normale Miethäuser miteingeschlossen, so lange sie sich in der Nähe eines gefährdeten Gebäudes befinden. Was jedoch generell „in unmittelbarer Nachbarschaft“ bedeutet, ist nicht definiert. Und auch die Einschätzung, ob ein Haus gefährdet ist oder nicht, kann trotz der oben genannten Aufzählung schwer beurteilt werden. Die Gefahr selbst ergibt sich laut BGH aus der Definition von Terroranschlägen, wie sie die Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung nennt. „Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.“ Es stellt sich allerdings die Frage, wer die Gefahr einschätzen soll: der Vermieter, die Versicherung? Terroranschläge sind ihrer Natur nach unvorhersehbar. Und was genau „eine große Anzahl von Menschen“ ist, ist ebenfalls nicht ohne Weiteres zu bestimmen. In jedem Fall ist die Umlagefähigkeit einer Terrorversicherung jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, so lange sich der Vermieter vor allem an das Gebot der Wirtschaftlichkeit hält.

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Die Bedeutung von Wohnwertmerkmalen für die Mietpreisbildung

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Die meisten Menschen werden Wohnwertmerkmale aus dem Mietspiegel kennen. Die Kategorien, nach denen dort Wohnungen klassifiziert werden, sind Ausstattung, Beschaffenheit, Art, Größe und Lage. Diese Merkmale sind gesetzlich definiert und entstammen Paragraph 585 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraph regelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier wurden klare Kriterien geschaffen, nach denen Mieterhöhungen erfolgen dürfen. Dabei geht es um Mieterhöhungen, die der Vermieter in regelmäßigen zeitlichen Abständen berechtigt ist, bis zur Kappungsgrenze anzusetzen. (Im Gegensatz zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen.) Rein dem Gesetz nach sind nur diese fünf Wohnwertmerkmale relevant, um Wohnungen zu klassifizieren und zu bewerten. Die Liste ist nicht erweiterbar, auch wenn es in der Praxis noch wesentlich mehr Kriterien gäbe, die man zur Beschreibung einer Wohnung ansetzen könnte.

Vergleichbarkeit von Wohnwertmerkmalen

Das entscheidende Stichwort im §585 ist „Vergleich“. Denn die im Paragraphen angegebenen Wohnwertmerkmale sind für die Festlegung einer – wie schon erwähnt – Vergleichsmiete relevant. Bis zu dieser sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter eine Mieterhöhung ansetzen. Deswegen muss die Eingruppierung der Wohnungen nach rechtlich klaren Kriterien erfolgen können. Damit klar ist, welche Wohnungen als vergleichbar gelten und welche nicht. Dafür können Vermieter unter anderem Mietspiegel heranziehen, die genau deswegen auf Basis der gesetzlich definierten Wohnwertmerkmale erstellt werden.
Was die rechtliche Definition der Vergleichbarkeit angeht, so gilt in diesem Zusammenhang, dass die Wohnungen nicht identisch sein müssen. Zur Bestimmung einer Vergleichsmiete müssen Wohnungen herangezogen werden, die überwiegend mit der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, übereinstimmen. Vermieter können zur Angabe ortsüblicher Vergleichsmieten außer einem Mietspiegel auch drei Vergleichswohnungen angeben. Es gibt trotzdem Einschränkungen. Was das Merkmal „Größe“ angeht sind etwa Ein-Zimmer-Wohnungen nicht mit Mehr-Zimmer-Wohnungen vergleichbar. Und generell taugen Wohnungen, die sich hinsichtlich der Größe um mehr als 50 Prozent unterscheiden nicht zum Vergleich. Die Menge der gesetzlich vergleichbaren Wohnungen wird auch als Wohnungsteilmarkt bezeichnet. In Mietspiegeln können außerdem Kriterien hinzukommen, die für eine Verringerung oder Erhöhung des Mittelwertes der Mieten sorgen können: wie etwa eine Gartenanlage, ein Aufzug oder auch besonders kleine Wohnflächen.

Gewichtung von Wohnwertmerkmalen

Im Gesetz ist keine Gewichtung der Kriterien angegeben. In der Praxis sieht das natürlich anders aus. Hier kann die Gewichtung der Merkmale variieren. So wird davon ausgegangen, dass das Merkmal „Art“ mit etwa fünf bis zehn Prozent zu Buche schlägt, während das Kriterium „Ausstattung“ zu etwa 50 bis 60 Prozent in die Mietpreisbildung einfließt. Das Kriterium „Art“ bezieht sich auf den Gebäudetyp. So werden diesbezüglich Altbauten und Neubauten, Kleinwohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw. unterschieden. Das Merkmal Ausstattung bezieht sich vor allem die Beschaffenheit und das Vorhandensein von Dusche, Bad und Heizung. Die Ausstattung schlägt deswegen so stark zu Buche, weil sie allein als Kriterium für die Vergleichbarkeit herangezogen werden kann. Hat eine Wohnung eine Badewanne und eine andere nicht, so sind die Wohnungen nicht mehr vergleichbar. Auch die Lage ist oft ein ausschlaggebendes Kriterium. Denn u.U. sind Mieter bereit, auch für vergleichsweise schlecht ausgestattete Wohnungen in guter bzw. beliebter Wohnlage mehr zu zahlen oder umgekehrt für eine ungewöhnlich gut ausgestattete Wohnung Abstriche bei der Lage in Kauf zu nehmen.

Unzulässige Wohnwertmerkmale

Was die Festlegung der Wohnwertmerkmale ebenfalls verhindern soll, ist Diskriminierung. So sind nicht erlaubte Wohnwertmerkmale die Zusammensetzung der Mieter oder auch Aufschläge auf die Miete wegen bestimmter Bevölkerungsgruppen. Wohnen etwa in einer Gegend oder einem Haus besonders viele Studenten, Ausländer oder auch Wohngemeinschaften, dann darf sich das nicht als Kriterium in der Mietpreisbildung widerspiegeln. Auch Merkmale wie die ethnische Herkunft, die Religion oder das Alter dürfen sich nicht niederschlagen. So verurteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg 2015 eine Vermieterin zu Schadensersatz, weil dieser allen Bewohnern türkischer und arabischer Herkunft die Zahlung von Mieterhöhungen abverlangte, nicht jedoch den Mietparteien deutscher oder mitteleuropäischer Herkunft.

Künftig soll bei Mieterhöhungen und Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche gelten.

Die Auswirkungen der „tatsächlichen Wohnfläche“

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Der BGH kippte Anfang des Jahres die sogenannte Zehn-Prozent-Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Wurde bisher eine Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart, so durfte sie von der eigentlichen Größe um zehn Prozent nach oben oder unten abweichen. Diese vereinbarte Fläche galt später auch für alle Berechnungen und Mieterhöhungen. Die bisherige Rechtsprechung besagte, dass der Mieter erst gegen eine Abweichung vorgehen konnte, wenn diese über der Zehn-Prozent-Grenze lag.

Das Urteil des BHG zur Anwendung der „tatsächlichen Wohnfläche“

Nun kam der BGH zu einer anderen Einschätzung und wich damit von seiner früheren Meinung ab. Er stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag steht. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann muss diese auf Grundlage der eigentlichen Größe der Wohnung berechnet werden und nicht auf Grundlage der Wohnfläche, die im Mietvertrag steht. Das Urteil hat keinerlei Auswirkungen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Größe stimmt. Doch Flächenangaben in Mietverträgen weichen häufig von der tatsächliche Wohfläche ab und vererben sich dann von Mietvertrag zu Mietvertrag.

In der Urteilsbegründung heißt es denn auch, dass ansonsten mit „vertraglich fingierten Umständen“ gearbeitet würde und nicht mit den tatsächlichen. Die Klägerin war in dem Fall die Vermieterin, die einen Teil einer Mieterhöhung mit der Tatsache begründete, dass die Fläche der Wohnung größer war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH stimmte zwar zu, dass für die Mieterhöhung die tatsächliche und in diesem Fall größere Fläche der Wohnung zugrunde gelegt werden sollte. Die Vermieterin verlor dennoch, weil sie versucht hatte, die Miete bis über die Kappungsgrenze, also um mehr als 15 Prozent zu erhöhen. Die Gültigkeit der Kappungsgrenze bleibt von dem Urteil unberührt.

Das Urteil hat zu allerlei Fragestellungen geführt. Denn es hat potenziell Auswirkungen auf die Vereinbarung von Mieten, auf die Umlage von Betriebskosten, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen und auf die Erstellung von Mietspiegeln. Das Urteil des BGH bezog sich jedoch selbstverständlich auf den konkreten Fall und macht zu allem anderen keine Angaben. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) plant deswegen, es in der jetzigen Legislaturperiode gesetzlich zu konkretisieren.

Der Gesetzgeber plant Anpassungen zur „tatsächlichen Wohnfläche“

In seinen „Grundlinien zur weiteren Reform des Mietrechts in der 18. Legislaturperiode“ bekräftigte das BMJV, dass ein „Abstellen auf die vereinbarte Mietfläche“ dazu führen würde, dass Mieter „nicht existente Mieten und Betriebskosten zahlen“ müssten und der Vermieter hierfür auch Mieterhöhungen verlangen könnte. Es erklärt darin, die Frage, „auf welche Weise eine Wohnfläche zu ermitteln ist und von welchen Werten auszugehen ist“, konkretisieren zu wollen. Und zwar vor allem in Verbindung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Laut Daten der Mineko liegen die Nebenkosten pro Quadratmeter in Deutschland zwischen 25 und 33 Euro (Betriebskosten zuzüglich Heizkosten). Die geringsten Nebenkosten pro Quadratmeter zahlen Mieter in Rheinland-Pfalz und am höchsten sind sie in Hamburg. Wie sich die Rechtsprechung genau auf die Betriebskosten auswirken wird, wird man erst in ein paar Jahren sagen können. Je nachdem, ob die vereinbarte Wohnfläche in einem Mietvertrag zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist, könnten sich die Kosten entsprechend erhöhen oder senken.

Die Pläne des BMJV sehen vor, gesetzlich festzulegen, dass auch für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ die tatsächliche Wohnfläche gelten soll. Bisher war es so, dass sich eine Wohnungsvergrößerung oder -verkleinerung nicht auf die Miete auswirkte. Denn im Mietvertrag wird eine Miete vereinbart, die für die gesamte Wohnung gilt und nicht der Mietpreis pro Quadratmeter. Wurde etwa eine Wohnung durch Modernisierung größer, so konnte der Vermieter zwar die Miete aufgrund der Modernisierung erhöhen. Er konnte die Erhöhung jedoch nicht mit der größeren Wohnfläche begründen. Eine verkleinerte Fläche wirkte sich wiederum nachteilig für den Mieter aus, der trotzdem dieselbe Miete zahlen musste. Der Gesetzgeber will nun festlegen, dass für „Mieterhöhungen nach Modernisierung“ auf jeden Fall auch „die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich“ ist und so für „Verteilungsgerechtigkeit“ sorgen. Auch die Umlage der Betriebskosten soll sich in Zukunft nach der wirklichen Größe der Wohnung richten. Dafür soll geregelt werden, wie „die Wohnfläche zu berechnen ist“, wenn die Parteien bei einer Vermietung nichts dazu vereinbart haben.

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Die Vermietung von möbliertem Wohnraum und auf Zeit sind zwar von der Mietpreisbremse ausgenommen, greifen jedoch nur in ganz speziellen Fällen.

Hürden für die Mietpreisbremse Teil 2 – Möbliert und auf Zeit

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Neben Modernisierungen und geschützten Vormieten gehören verschiedene Sonder-Mietverhältnisse zu den Ausnahmen von der Mietpreisbremse. So sind etwa möblierter und auf Zeit vermieteter Wohnraum ebenfalls von den Regelungen ausgenommen. Dabei sind diese zwei Dinge im Gesetz voneinander abgegrenzt. Möblierter Wohnraum und zeitweilig vermieteter Wohnraum sind nicht dasselbe.
Wer nun an WG-Zimmer denkt, liegt allerdings falsch. Und auch ein Vermieter, der ein Möbelstück in eine Wohnung stellt und meint, damit die Mietpreisbremse umgehen zu können, hat nicht genau ins Gesetz geguckt. Denn sowohl der „möblierte Wohnraum“ als auch die „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“ sind verhältnismäßig klar definiert und beschreiben sehr spezielle Umstände.

„Möblierter Wohnraum“ ist eng gefasst

Bei „möbliertem Wohnraum“ handelt es sich immer um Wohnraum, der im Wohnbereich des Vermieters liegt. Bei einer Wohnung heißt das: alles, was sich hinter der Wohnungstür befindet. Der Vermieter muss die Wohnung selbst nutzen, auch wenn es nur am Wochenende ist. Wenn der Vermieter nicht in der Wohnung wohnt und nur Möbel oder andere Gegenstände dort untergestellt hat, reicht das nicht aus.

Außerdem muss der Vermieter den vermieteten Wohnraum entweder vollkommen oder „überwiegend“ eingerichtet haben. „Überwiegend“ bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Gegenstände, die man im Haushalt braucht, vorhanden sein müssen. Sobald im Mietvertrag von einem „möblierten Zimmer“ die Rede ist, ist der Vermieter zur Einrichtung verpflichtet. Es sei denn, beide Parteien einigen sich unabhängig vom Mietvertrag auf etwas Anderes. Ein weiteres Kriterium des „möblierten Wohnraums“ ist seine vorübergehende Vermietung. Trotzdem ist eine „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“ nicht dasselbe wie die Vermietung möblierten Wohnraums.

Wohnen auf Zeit unter besonderen Umständen

Wenn sich beide Parteien einig sind, dass Wohnraum nur zeitweilig vermietet und gemietet werden soll, dann spricht man von einer Vermietung zum „vorübergehenden Gebrauch“. Es muss sich dabei um einen sogenannten Sonderbedarf handeln, der für den Mieter gedeckt wird. Beispiele für vorübergehenden Gebrauch sind etwa Ferienwohnungen und Hotels, die zeitweilige Anmietung von Wohnraum wegen eines Arbeitseinsatzes, wie etwa bei einem Monteur oder einem Gastprofessor sowie Mietverhältnisse für die Dauer von Messen, Ausstellungen oder Sportveranstaltungen. Vorübergehend bedeutet für eine Dauer von bis zu einem Jahr.

Dabei muss das Mietverhältnis nicht zwangsläufig im Vertrag befristet werden. Es reicht, wenn sich Mieter und Vermieter darüber einig sind, dass es sich um einen vorübergehenden Gebrauch handelt. Die Befristung muss vielmehr aus dem im Vertrag festgehaltenen Zweck ersichtlich sein. Dieser muss die besonderen Umstände widerspiegeln. Dass einfach nur abzusehen ist, dass hin und wieder der Mieter wechselt, wie etwa in Wohngemeinschaften, reicht nicht aus, um ein Mietverhältnis als vorübergehend zu charakterisieren. Denn fehlen die besonderen Umstände, hat das Mietverhältnis keine Befristung.

Im Gegensatz zu Ausnahmen wie dem Schutz der Vormiete oder dem Modernisierungsaufschlag sind also möblierter und zeitweilig vermieteter Wohnraum weniger flexible Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen. Bezieht sich ein Vermieter auf diese Regelungen, sollten Mieter sofort hellhörig werden und genau prüfen, ob sie tatsächlich Anwendung finden.

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Darf der Vermieter die Strom- oder Wasserversorgung einstellen?

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Wenn Mieter mit ihren Zahlungen der Miete und auch der Betriebskosten in Rückstand geraten, mag mancher Vermieter versucht sein, dem Mieter die Versorgung mit Strom zu kappen oder die Heizung abzustellen, um Druck auszuüben. Jedoch ist dies nicht ohne Weiteres möglich. Im Falle eines Cafés führte der Konflikt um das Abstellen der Heizung bis vor den Bundesgerichtshof. Da dem Mieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, unterließ er die Vorauszahlungen und später auch die Mietzahlungen im Ganzen. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag und drohte damit, die Heizung abzustellen. Um die Wahrmachung dieser Drohung zu unterbinden, wurde vorbeugende Unterlassungsklage erhoben. Der BGH konstatierte, dass Vermieter gewerblichen Mietern sprichwörtlich den Hahn abdrehen dürfen, wenn diese auch nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wärmeversorgung nutzen und keine Zahlungen mehr leisten. Bei Wohnraum kann die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme nicht so einfach eingestellt werden. Was hierbei zu beachten ist, erläutern wir im Folgenden.

Gesetzliche Basis zur Versorgungssperre

Grundsätzlich ist der Vermieter stets angehalten, die vermietete Wohnung dem Nutzer in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen auch beizubehalten, solange der Mietvertrag gilt. Wenn die Versorgung mit Strom oder Warmwasser seitens des Vermieters während eines laufenden Mietverhältnisses eingestellt wird, kommt dies einem Mietmangel gleich und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Wie sich die Situation jedoch nach Ende des Mietverhältnisses gestaltet, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Es gibt jedoch Fälle, in denen eine Versorgungssperre ausdrücklich nicht erfolgen darf. Dies gilt selbstverständlich, wenn der Mieter die Zahlungen an den Versorger oder im Rahmen der Nebenkosten an den Vermieter regelmäßig leistet. Weiterhin darf der Vermieter auch nach gekündigtem Mietvertrag die Strom- und Wasserversorgung nicht einstellen, wenn der Mieter bei einem Räumungsstreit sich innerhalb der Räumungsfrist befindet. Schließlich ist eine Versorgungssperre ausgeschlossen, wenn der Mieter etwaige Mietrückstände begleicht und somit der Kündigungsgrund hinfällig wird. Somit ist es auch im Falle einer Räumungsklage wohl kaum zulässig, dem Mieter die Heizung abzustellen und ihn auf diesem Wege zum Auszug zu bewegen, da Wohnen als schutzbedürftiger Belang einzustufen ist. Gilt für den Einzelfall, dass der Vermieter beispielsweise den Strom abstellen darf, so muss der Mieter stets im Voraus über diese Maßnahme in Kenntnis gesetzt werden.

Was passiert bei einer unzulässigen Versorgungssperre?

Entschließt sich der Vermieter, einen zahlungssäumigen Mieter nicht mehr mit Strom oder warmem Wasser zu beliefern, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Sollte sich herausstellen, dass die Sperre unzulässig ist, kann der Mieter zumindest die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem er beispielsweise nicht heizen konnte und darüber hinaus womöglich Schadensersatz verlangen. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Klage wegen Körperverletzung. Hier sind Mieter also durch das Mietrecht weitgehend geschützt, selbst wenn sie bereits gekündigt wurden und die Wohnung räumen müssen.

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Heizkörpet, Frau mit Fellmütze und Jacke

Mietmängel Teil 1: Wann ist die Mietsache mangelhaft?

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Wenn die Mietwohnung nicht mehr dem Zustand entspricht, in dem sie angemietet worden ist, steht oftmals die Frage nach Mängeln und, damit verbunden, nach einer Mietminderung im Raum. Tatsächlich obliegt es dem Vermieter, dem Mieter die Räume so zu übergeben, dass sie der beabsichtigten Nutzung entsprechen, also bewohnbar sind. Diese Verpflichtung besteht während der gesamten Mietzeit. Aber wie stark muss die Beeinträchtigung der Mietsache sein, um von einem Mangel sprechen zu können? Welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Begriffsbestimmung bezüglich des Mietmangels. Nach § 536 ist ein Mietmangel ein Fehler oder Schaden am Mietobjekt, der sich negativ auf die Nutzbarkeit auswirkt. Bei Wohnimmobilien liegt also ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnt werden kann bzw. die Wohnqualität erheblich eingeschränkt ist. Beispiele hierfür sind eine Heizung im Winter oder eine fehlende Versorgung mit Wasser. Die subjektive Sicht des Mieters ist hierbei jedoch kein Kriterium für die Feststellung eines Mangels. Unwesentliche Minderungen der vertragsgemäßen Nutzung fallen nicht darunter. Mietmängel können auch dann bestehen, wenn deren Ursache außerhalb des Wirkungsbereichs des Vermieters liegt wie z. B. bei Baustellenlärm vom Gebäude gegenüber. Die Beurteilung über das Vorhandensein eines Mangels ist unter anderem davon abhängig, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag beschlossen haben. So ist es möglich, dass eine Wohnung als nicht mangelhaft eingestuft wird, während eine Wohnung andere ohne entsprechende Vereinbarung im gleichen Zustand möglicherweise eine Mietminderung rechtfertigt. Dagegen handelt es sich bei Formulierungen wie beispielsweise „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Wohnung an“ um unwirksame Klauseln. Beispiele für mitunter typische Mietmängel sind folgende:

Mieter muss Mangel anzeigen

Aufgrund der sogenannten Schadensminderungspflicht obliegt es dem Mieter, Mängel an der Mietsache unverzüglich dem Vermieter mitzuteilen, damit dieser entsprechende Maßnahmen ergreifen kann. Die Mängelanzeige sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen, um im Streitfall nachweisen zu können, dass man rechtzeitig gehandelt hat. Lässt der Mieter seinen Vermieter in Unkenntnis, kann dies schwerwiegende Folgen haben: So kann der Mieter im Nachhinein keine Rechte mehr geltend machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Des Weiteren könnte der Mieter selbst schadensersatzpflichtig werden, wenn er seiner Informationspflicht nicht nachkommt. Mindert er die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen, kann der entsprechende Mietausfall Anlass zur Kündigung seitens des Vermieters werden. Zudem kann ein Mieter später seine Rechte nicht wegen eines Mietmangels durchsetzen, über den er bereits während der Wohnungsübergabe Kenntnis hatte.

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überflutete Straße

Schäden durch Hochwasser – Wer zahlt?

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Hochwasser und überflutete Straßen und Häuser stellen Menschen in vielerlei Hinsicht vor große Herausforderungen, wenn auf einen Schlag das Eigentum beschädigt oder gar völlig zerstört wird und womöglich die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Dabei ergeben sich für Mieter und Vermieter eine Menge Fragen: Wer ist für die Beseitigung der Schäden zuständig? Muss der Vermieter für Ersatz sorgen, wenn ich als Mieter meine Wohnung nicht mehr bewohnen kann? Kann man die Miete wegen Hochwasserschäden mindern? Hat man möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz? Wir erläutern, worauf Mieter und Vermieter achten sollten, wenn ihnen das Unglück einer Flut widerfährt.

Schadensbeseitigung und Ersatzunterkunft

Hier ist der Vermieter in der Pflicht. Er muss dafür sorgen, dass alle durch Hochwasser entstandenen Schäden behoben werden. Das gilt sowohl für das Abpumpen des Wassers als auch für Mängel, welche das Gebäude selbst betreffen oder vermietete Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise Einbauküchen. Für sämtliche Reparaturen und Sanierungsarbeiten diesbezüglich muss der Vermieter auch finanziell aufkommen. Wenn allerdings Schäden an der Einrichtung des Mieters vor, handelt es sich um dessen Eigentum. Dann muss der Mieter selbst die Instandsetzung tragen. Ist die Reparatur des Hauses für den Vermieter wirtschaftlich nicht mehr zumutbar, muss er dem Mieter eine Ersatzwohnung aus seinem Wohnungsbestand anbieten. Besteht diese Möglichkeit nicht, kann der Mietvertrag gekündigt werden. Wenn das Haus völlig zerstört ist und dementsprechend jede Instandsetzung nutzlos, führt dies automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Versicherungen

Mancher Mieter kann Schäden durch Hochwasser möglicherweise über die Hausratversicherung abdecken. Dies ist jedoch nur möglich, wenn darin auch eine Versicherung gegen Elementarschäden enthalten ist. Von Vermieterseite gilt für die Gebäudeversicherung das Gleiche. Diese greift auch nur bei Elementarschäden und ist nur für Schäden am Gebäude anwendbar. Wenn das Mobiliar betroffen ist, kommt die Versicherung nicht dafür auf.

Können Mieter bei Hochwasserschäden die Miete kürzen?

Unter Umständen sind Mietminderungen bei überfluteten Mietshäusern möglich. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung für den Mieter nur eingeschränkt genutzt werden kann. Selbst ein beschädigtes Treppenhaus könnte Grundlage einer Mietkürzung sein. Eine Wohnung, die nicht mehr bewohnt werden kann, kann sogar eine Mietminderung von 100 % rechtfertigen. Wichtig ist aber, dass der Vermieter über die Mängel informiert wird, vor allem dann, wenn der Wohnort des Vermieters weit entfernt liegt. Eine Dokumentation mithilfe von Fotos kann hier hilfreich sein. Zudem gilt die Mietminderung nur für den Zeitraum, in dem der Schaden besteht.

Können Mieter Schadensersatz verlangen?

Bei Naturkatastrophen wie einer Flut muss der Vermieter nicht haften, wodurch dem Mieter in der Regel keine Schadensersatzansprüche zustehen. Es sei denn, das Mietobjekt liegt in einer Region, die ohnehin hochwassergefährdet ist. Als weitere Ausnahme kann der Vermieter schadensersatzpflichtig werden, wenn er keine Schutzmaßnahmen ergreift, nachdem sein Haus bereits in der Vergangenheit durch Hochwasser beschädigt wurde.

Maßnahmen zum besseren Hochwasserschutz

Ergreift der Vermieter Maßnahmen, um sein Eigentum besser gegen Flut und Hochwasser zu schützen, so führt dies zu einer Steigerung des Wohnwertes der Immobilie. Diese Kosten kann er über eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen. Dies ist auch zulässig, wenn die Legislative neue Vorgaben bezüglich des Hochwasserschutzes beschließt.

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Ordner über Nebenkosten mit Taschenrechner und Kugelschereiber

Mieterhöhung und Nebenkosten bei Teilinklusivmiete

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Bei der Vereinbarung der Mietzahlungen ist es gängig, dass neben der Kaltmiete auch Abschlagszahlungen hinsichtlich der Nebenkosten geleistet werden. Am Ende eines Abrechnungszeitraums erstellen Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, um herauszufinden, ob die tatsächlich entstandenen Kosten durch die Vorauszahlungen abgedeckt wurden. Allerdings existieren auch andere Formen der Mietzahlung. Eine davon ist die Teilinklusivmiete. Wir widmen uns im Folgenden dieser Mietvariante, welche vor allem in älteren Mietverträgen vorhanden ist und erläutern, welche Besonderheiten bezüglich der Nebenkosten auftreten und was bei Mieterhöhungen zu beachten ist.

Was ist eine Teilinklusivmiete?

Wie der Name bereits verrät, sind bei dieser Zahlform der Miete einige aber nicht alle Bestandteile inklusive. Und zwar wird für einen Teil der Nebenkosten, nämlich die sogenannten kalten Betriebskosten, ein pauschaler Betrag vereinbart, welcher in der Miete enthalten ist. Im Gegensatz dazu werden bei einer Inklusivmiete alle Nebenkosten mit einem festgelegten Satz seitens des Mieters beglichen. Dies schließt Schwankungen in den Zahlungen aus und macht die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung hinfällig. Es ist genau festgelegt, welche Nebenkostenarten bei einer Teilinklusivmiete nicht in der Pauschale enthalten sind. Dies betrifft in erster Linie die Heizkosten und in zweiter Linie die Kabelgebühr. Über die diese Positionen muss dementsprechend eine jährliche Abrechnung erfolgen, sofern die Heizkostenverordnung Anwendung findet.

Problem der Mieterhöhung

Zwar ergibt sich für Vermieter der Vorteil, dass sie weniger Aufwand bei der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung aufbringen müssen. Auf der anderen Seite treten mitunter Schwierigkeiten auf, wenn diese die Miete erhöhen wollen. Dies liegt unter anderem darin begründet, dass oftmals keine vergleichbaren Wohnungen als Orientierungspunkt herangezogen werden können. Auch der örtliche Mietspiegel ist kaum ein geeigneter Bezugspunkt, da hier lediglich die Kaltmiete erfasst wird. Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten herzustellen, können Vermieter Wohnungen auswählen, bei denen ebenfalls eine Teilinklusivmiete oder eine Inklusivmiete vereinbart ist. Des Weiteren können sie die konkreten Nebenkosten auf die Kaltmiete der Vergleichswohnungen draufschlagen oder diese im umgekehrten Fall abrechnen, um die Nettokaltmieten vergleichbar zu machen. Dabei kann es strittig sein, in welcher Höhe die Betriebskosten hinzuzurechnen bzw. abzuziehen sind. Laut Bundesgerichtshof müssen Vermieter hierbei die tatsächlichen Kosten für ihr Mietobjekt ausweisen. Werden dagegen durchschnittliche Werte angegeben, ist dies nicht zulässig. Darüber hinaus sind Vermieter angehalten, bereits in dem Schreiben zur Mieterhöhung die Betriebskosten anzugeben, welche konkret von der Teilinklusivmiete abgedeckt werden. Unterlassen sie eine derartige Angabe, kann die Mieterhöhung formell unwirksam sein. Schließlich ist den Vermietern nicht möglich, die Nebenkosten selbst zu erhöhen, wenn die Ausgaben dafür ansteigen.

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Versicherungsunterlagen, Taschenrechner und Kugelschreiber

Müssen Mieter für die Öltankversicherung aufkommen?

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Bei der Beantwortung der Frage gilt grundsätzlich: Mieter müssen bestimmte Versicherungen nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. So darf der Vermieter Kosten für den Sach- und Haftpflichtschutz gegen die Folgen von Wasser, Feuer, Sturm und andere Elementarschäden umlegen, ebenso verhält es sich mit den Kosten für die Öltankversicherung.

Einordnung der Öltankversicherung in die Betriebskosten

Die Öltankversicherung stellt eine besondere Form der Haftpflichtversicherung dar. Damit zählt sie nach § 2 Ziffer 13 BetrKV zu den umlagefähigen Nebenkosten. In diesem Fall darf der Vermieter die Versicherungsprämie in der Nebenkostenabrechnung in der Rubrik Versicherungen gegenüber dem Mieter ausweisen, diese darf jedoch nicht bei der Aufführung der Heizkosten auftreten. Achten Sie also aufmerksam darauf, dass die Öltankversicherung nicht in beiden Abrechnungen auftaucht. Übrigens: Nicht umlegen darf der Vermieter dagegen die Kosten für die Rechtsschutz- oder Hausratversicherung.

Die Öltankversicherung: Eine teure Notwendigkeit für den Vermieter

Selbst wenn Erdgas der am häufigsten verwendete Brennstoff für Heizungen ist und es bei Neubauten mit Abstand den bevorzugten Energieträger darstellt, liegt der Bestand von Heizungen, die mit Öl betrieben werden, immer noch bei mehreren Millionen. Eine Öltankversicherung stellt für jeden Vermieter eine Notwendigkeit dar, denn eine Ölheizung ist für ihn mit vielfältigen Risiken verbunden. Je älter der Öltank und die Zuleitungen sind, desto größer sind die Gefahren eines kostenintensiven Defekts. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Öl beim Einfüllen in den Öltank ausläuft und im Erdreich versickert. Gelangt Öl ins Erdreich, muss der verseuchte Grund saniert und als Sondermüll entsorgt werden. Bereits ein Liter des fossilen Brennstoffs reicht aus, um immense Kosten zu verursachen. Meist fallen auch die Gutachterkosten hoch aus. Außerdem ist mit Schäden an der Immobilie selbst zu rechnen. Je nach Lage des Öltanks fällt die Berechnung der Prämien unterschiedlich aus. So ist es von großer Relevanz, ob sich der Öltank ober- oder unterirdisch befindet. Der Standort im Keller gilt hierbei als oberirdisch. Bei oberirdisch stehenden Öltanks sind Defekte früher erkennbar und mindern die Prämienbelastung.

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Herbstlaub

Was Mieter und Vermieter im Herbst beachten müssen

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Beim Thema Herbst denken viele an farbenprächtige Bäume und sonnige, wenn auch nicht mehr allzu warme Tage. Auf der anderen Seite steht dem idyllischen Bild dieser Jahreszeit regnerisches und windiges Wetter gegenüber. Eine für Mieter und Vermieter lästige Erscheinung ist das Fallen der Blätter und somit das Aufkommen von Massen an Herbstlaub. Aber wer ist eigentlich für dessen Beseitigung verantwortlich? Und was passiert, sollte ein Passant auf dem nicht gekehrten Laub ausrutschen? Wer haftet für daraus entstehende Schäden?

Wer entfernt das Laub im Herbst?

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Eigentümer dazu verpflichtet ist, die Gehwege seines Grundstücks von Laub zu befreien. Als Vermieter hat man mehrere Möglichkeiten: Man kann zum einen die Pflicht zum Laub harken auf seine Mieter übertragen. Dies muss allerdings im Mietvertrag vereinbart werden. Zudem obliegt es dem Besitzer weiterhin, zu kontrollieren, ob die Mieter ihre Aufgaben auch wirklich erledigen. Vernachlässigt ein Mieter eine solche Räumpflicht, ist der Vermieter berechtigt, eine Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung zu erteilen. Alternativ kann der Vermieter die Laubentfernung auch selbst vornehmen oder von einer Firma durchführen lassen. Die dafür anfallenden Ausgaben kann er über die Betriebskosten abrechnen, wodurch diese Kosten von den Mietern getragen werden. Diese Arbeiten können in der Nebenkostenabrechnung dann unter der Position Müll (in Bezug auf die Entsorgung) oder in der Gartenpflege auftauchen.

Durch nasse Witterungsbedingungen kann das Laub auf der Straße rutschig werden und eine Gefahr für Fußgänger darstellen. In der Regel haften die Besitzer für etwaige Unfälle von Passanten, die auf dem Herbstlaub ausrutschen. Dies gilt natürlich nur, wenn der Eigentümer das Laub nicht ordnungsgemäß entfernt hat bzw. der dafür zuständige Mieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. In derartigen Fälle kommt meistens die Haftpflichtversicherung zum Tragen.

Entsorgung und Kehrzeiten

In Bezug auf die fallenden Blätter im Herbst gilt es nicht nur, das Laub vom eigenen Weg zu entfernen, sondern dieses auch ordnungsgemäß zu entsorgen. Geschieht dies nicht, müssen die Verursacher mit Bußgeldern in Höhe von rund 300 € rechnen. So ist es beispielsweise nicht zulässig, die Überreste in den Wald zu fahren oder gar anzuzünden. Gibt es auf dem Grundstück, auf dem das Laub anfällt, einen Garten, so ist dieses über den Kompost zu entsorgen. Es muss jedoch nicht permanent gefegt werden. Beim Laub fegen verhält es sich ähnlich wie mit dem Winterdienst: In der Woche muss zwischen sieben und 20 Uhr gekehrt werden, am Wochenende muss das Laub erst ab neun Uhr entfernt werden. Zudem muss nicht den ganzen Tag lang gefegt werden.

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Vertragspartner beim Abschluss des Mietvertrags

Sind Mieter verpflichtet, eine Bürgschaft zu erbringen?

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Einen Mietvertrag für eine bezahlbare Wohnung zu bekommen, ist heutzutage oft schwierig. Mieten steigen permanent, günstige Immobilien sind selten im Angebot, und Vermieter wollen unbedingt solvente Mieter. Besonders für weniger zahlungskräftige Studenten oder Geringverdiener stellt sich die Frage, wie sie geforderte Mietsicherheiten beschaffen können. Brauchen Mieter eine Bürgschaft für das Mietverhältnis? Wie sollte eine Mietbürgschaft aussehen? In welchen Fällen ist diese rechtlich wirksam?

Bürgschaft als Sicherheit für das Mietverhältnis

Vermieter sind nach geltenden Gesetzen berechtigt, für Pflichten, die Mieter durch das Mietverhältnis übernehmen, Sicherheiten zu fordern. Meistens erbringen Mieter zu diesem Zweck eine im Vertrag festgesetzte Mietkaution, möglich ist jedoch auch, eine Bürgschaft vorzulegen. Wichtig ist: Vermieter dürfen nur entweder eine Kaution oder eine Mietbürgschaft verlangen. Der Bürge, zum Beispiel ein Kreditinstitut oder die Eltern des Wohnungsbewerbers, verpflichtet sich, für die im Mietvertrag vereinbarten, vom Mieter aufzubietenden Leistungen zu haften. Diese in der Bürgschaft erklärte Garantie ist allerdings im Umfang auf drei Monatsmieten beschränkt.

Wann ist eine Bürgschaft rechtskräftig?

Eine Bürgschaft ist nur gültig, wenn sie in schriftlicher Form erfolgt. Bei der sogenannten Ausfallbürgschaft gewährleistet der Bürge, für entstandene Mietschulden aufzukommen. Der Vermieter muss als erstes rechtliche Schritte gegen den Mieter einleiten. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter hingegen mit Forderungen direkt an den Bürgen wenden. Wurde vertraglich eine Sicherheit bestimmt, die höher ist als die gesetzlich erlaubten drei Nettokaltmieten, gilt die vereinbarte Regelung bis zur rechtlich zulässigen Grenze. Überschüssig gezahlte Gelder müssen Vermieter den Mietern rückerstatten. Fordert der Eigentümer eine Bürgschaft zusätzlich zu einer geleisteten Kaution, ist einzig die Mietkaution maßgeblich. Liegt der Betrag der Kaution unterhalb der gesetzlichen Obergrenze, ist die erteilte Bürgschaft bis zu diesem Höchstwert rechtskräftig.

Was müssen Mieter bei einer Bürgschaft sonst beachten?

Vorsicht ist geboten, wenn Mieter trotz erbrachter Mietkaution freiwillig eine Bürgschaft bereitstellen, um beispielsweise den Eigentümer zu bewegen, in den Mietvertrag einzuwilligen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen auch über den maximalen Betrag hinaus zum Abgleichen zu zahlender Rückstände heranziehen. Sichert ein Bürge den Schutz bei laufendem Mietverhältnis und drohender Kündigung wegen Mietschulden zu, ist der Oberwert der drei Kaltmieten für die übernommene Haftung nicht mehr verbindlich.

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Mieter bei der Belegeinsicht

Vermieter verweigert Belegeinsicht

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Bei der Klärung strittiger Positionen in der Betriebskostenabrechnung spielen die Originalbelege, die nur dem Vermieter vorliegen, eine wichtige Rolle. Welche Rechte hat ein Mieter, wenn er vermutet, dass die angegebenen Zahlen nicht korrekt sind und dass die Gesamtforderung zu hoch ist? Welche Schritte sind möglich, wenn der Vermieter die Einsicht in die Dokumente verweigert?

Das Recht des Mieters auf Belegeinsicht

Wenn Zweifel an der Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung bestehen, sollte der Mieter die Möglichkeit wahrnehmen, die Korrektheit des Zahlenwerks anhand der Originalunterlagen zu überprüfen. Er hat das Recht darauf, die Originalbelege einzusehen. Vor einer Einsicht ist es sinnvoll zu prüfen, ob sich dieser Aufwand lohnt oder ob es effizientere Möglichkeiten gibt, offene Fragen zu klären. Erst wenn feststeht, dass sich bestimmte Unstimmigkeiten nicht ohne die Originalbelege beseitigen lassen, sollte der Mieter den Vermieter zur Vorlage auffordern.

Die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, eine Einsicht in die für die Nebenkostenabrechnung relevanten Unterlagen zu gewähren. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in der Neubaumietenverordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Allerdings kann sich der Vermieter in bestimmten Fällen dagegen wehren, die Belege als Kopie zuzusenden. Ein Mieter, der eine Belegeinsicht vornehmen will, muss sich darauf einstellen, dass dies beim Vermieter vor Ort geschieht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Detail jeden einzelnen Beleg zu erläutern; eine geordnete Übergabe der Unterlagen zu Einsicht reicht aus. Es ist Sache des Mieters, die notwendigen Informationen selbst aus den Unterlagen herauszusuchen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?

Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt und auch auf wiederholte Aufforderungen nicht reagiert, kann der Mieter die Nachzahlung der Betriebskosten vorläufig zurückbehalten. Der juristische Grund dafür ist, dass der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist und seine Forderung nicht ausreichend begründet hat. Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, bei Gericht auf Gestattung der Belegeinsicht zu klagen. Allerdings gibt es nicht viele Situationen, in denen eine derartige Klage sinnvoll ist, da unnötige juristische Schritte das Vertrauensverhältnis belasten.

Vermietung unter Geschwistern

Mietvertrag zwischen Angehörigen

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Mietverhältnisse zwischen Verwandten oder anderen Angehörigen können Vorteile für beide Seiten haben. Neben dem Umstand, dass die Vertragsparteien in der Regel einander sehr gut kennen, können Vermieter bestimmte Ausgaben wie Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit dies vom Finanzamt jedoch anerkannt wird, müssen Vermieter wie Mieter an eine Reihe von Bedingungen beachten, wenn beispielsweise Eltern ihrem studierenden Sohn eine Einliegerwohnung innerhalb des eigenen Hauses vermieten.

Angehörigenmietverhältnis und steuerliche Anerkennung

Wenn nahe Angehörige ein Mietverhältnis eröffnen, ist damit ein Verwandtschaftsverhältnis im Sinne von Eltern, Kindern, Geschwistern gemeint, aber auch Großeltern und Enkelkinder können einen Mietvertrag miteinander abschließen ebenso wie Lebensgefährten. Damit das Mietverhältnis als solches und die damit verbundenen steuerlichen Absetzungen vom Finanzamt anerkannt werden, muss der Mietvertrag einen sogenannten Fremdvergleich bestehen. Das bedeutet, diejenigen Vereinbarungen, welche z.B. die Geschwister untereinander treffen, den Regelungen gleichkommen, welche Fremde miteinander beschließen würden. Des Weiteren ist es erforderlich, dass die Vertragsparteien an die Absprachen des Mietvertrags einhalten. Die Beweispflicht liegt im Zweifelsfall bei den Steuerpflichtigen, welche nachweisen müssen, dass das Mietverhältnis fremdüblich gestaltet worden ist.

Worauf müssen Angehörige bei Vertragsschluss achten?

Die erste und wichtigste Voraussetzung, damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, ist das Vorhandensein eines Mietvertrags. So banal das erscheinen mag, aber die Vermietung muss schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden. Eine mündliche Absprache ist steuerlich unwirksam. Zudem muss ein Mietvertrag zwischen Angehörigen ähnlich lautende Bestimmungen enthalten wie ein Mietvertrag zwischen Fremden. Das betrifft die Höhe der Miete, den Zahlungsmodus sowie Vereinbarungen zu den Nebenkosten.

Bei der Festsetzung der Miete ist es nicht förderlich, unverhältnismäßig wenig zu verlangen im Vergleich zu Mietverhältnissen zwischen Fremden. Wenn die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kann der Vermieter keine Werbungskosten mehr absetzen. Zu Orientierung bei der Festlegung der Miete dienen, wenn vorhanden, der Mietspiegel der jeweiligen Region bzw. Stadt oder im Ort übliche Miete für eine vergleichbare Wohnung. Für den Fall, dass das Mietverhältnis zwischen den Angehörigen länger andauert, sollten Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen in Betracht gezogen werden, um nicht langfristig unter vorgeschriebenen die 66 % zu fallen. Einigen sich die Parteien auf eine Staffel- bzw. Indexmiete, sind Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Schließlich ist es ratsam, neben der Kaltmiete auch die Zahlung von Betriebskosten zu vereinbaren und über diese jährlich abzurechnen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung, dass eine Nachzahlung geleistet werden muss, so empfiehlt sich eine Überweisung auf das Konto der Vermieter gegenüber einer Barzahlung, um den Zahlungseingang nachweisen zu können. Gleiches gilt für die Zahlung der Kaution und der Miete. Diese Beträge sollten pünktlich und nicht in bar entrichtet werden.

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Balkon mit Blumen

Mietrecht bei Einliegerwohnungen

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In manchen Konstellationen von Mietverhältnissen bzw. Mietshäusern gelten besondere Regelungen des Mietrechts. Dies ist auch der Fall bei Einliegerwohnungen. Welche Ausnahmen bzw. Eigenheiten ein Mietverhältnis bei einer Einliegerwohnung mit sich bringt, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter beachten. Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung eingestuft wird und auf welche Besonderheiten man achten muss, erfahren Sie im Folgenden von MINEKO.

Allgemeines zur Einliegerwohnung

Um die oben angedeuteten Ausnahmen des Mietrechts auf ein Mietverhältnis anwenden zu können, ist zunächst zu klären, was genau unter einer Einliegerwohnung zu verstehen ist. Diese ist dann gegeben, wenn es sich zum einen um ein Zweifamilienhaus handelt und zum anderen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen bewohnt. Zu beachten ist außerdem, dass zwei Wohnungen in dem betreffenden Haus vorhanden sind, womit voneinander abgetrennte räumliche Einheiten gemeint sind, die von den Bewohnern als selbständiger Haushalt geführt werden. Die Vermietung eines einzelnen Zimmers stellt dagegen kein Mietverhältnis entsprechend einer Einliegerwohnung dar.

Sonderkündigungsrecht

Ein großer Vorteil für Vermieter, die eine Einliegerwohnung vermieten, besteht in der Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, der Vermieter kann dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dieser mangelnde Kündigungsschutz des Mieters ist in § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs festgehalten. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn Vermieter sich dieses Sonderkündigungsrecht zu Nutze machen möchte. In der Regel wird die übliche Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Mieter können dies nur abwenden, wenn eine besondere Härte vorliegt und ihnen die Räumung nicht zuzumuten ist. Diese Härtefälle sind durch die Sozialklausel des BGB geregelt, müssen aber je nach Einzelfall bewertet werden, sodass im Streitfall ein Gericht die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abwägt.

Abrechnung der Heizkosten

Bei Häusern mit mehr als zwei Parteien bzw. großen Wohnanlagen legt die Heizkostenverordnung fest, wie die Heizkosten abzurechnen und auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Bei Zweifamilienhäusern und dementsprechend auch Häusern mit Einliegerwohnungen kann die Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entfallen. Da dies einen enormen Aufwand bedeutet in Bezug auf die Erfassung des Verbrauchs, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung keine Anwendung findet. Allerdings muss dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehen. Eine alternative Verteilung der Heizkosten kann dann beispielsweise über die Wohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen erfolgen.

Rasenmäher

Beteiligung der Mieter an der Gartenpflege

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Für viele Mieter hat ein Mietobjekt einen Mehrwert, wenn ein Garten dazugehört. Doch eine derartige Anlage bedarf der regelmäßigen Pflege. Inwieweit betrifft dies die Mieter? Können diese zur Gartenarbeit verpflichtet werden? Wer trägt die Kosten dafür? Welche Arbeiten umfasst eine Regelung zur Gartenpflege durch den Mieter? Und inwieweit hat der Vermieter hier ein Weisungsrecht bezüglich der Gestaltung?

Wann müssen Mieter die Gartenpflege übernehmen

Solange es keine anderslautenden Absprachen gibt, obliegt die Pflege eines Gartens oder er Außenanlage eines Mietobjekts allein dem Vermieter. Er kann allerdings die dadurch entstehenden Kosten, sofern sie umlagefähig sind, auf den Mieter übertragen. Diese werden dann in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten abgerechnet. Alternativ können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter für die Pflege des Gartens zuständig ist. Eine solche Regelung wird üblicherweise im Mietvertrag festgehalten. Diese kann allgemeiner Natur sein und folgendermaßen lauten: „Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen“ oder „Die Gartenpflege übernimmt der Mieter“. Neben derartigen zulässigen Formulierungen gibt es jedoch auch unzulässige Klauseln. Neben einer allgemeinen Regelung können Mieter und Vermieter auch konkrete Arbeiten vereinbaren, die durch den Mieter zu erledigen sind. Zudem können die Vertragsparteien festlegen, wie oft beispielsweise der Rasen gemäht und die Hecken geschnitten werden sollen.

Welche Arbeiten müssen Mieter übernehmen?

Sofern im Mietvertrag nur allgemein festgehalten ist, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, umfasst dies einfache Arbeiten wie Rasen mähen, Laub harken oder Unkraut jäten. Einfache Pflegearbeiten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie keine besonderen Fachkenntnisse erfordern und keine wesentlichen Kosten bzw. Zeitaufwand verursacht. Daher zählen folgende Arbeiten auch weiterhin zu den Aufgaben des Vermieters:

  • Düngen der Pflanzen
  • Säubern des Teiches
  • Fällen von Bäumen
  • Vertikutieren
  • Nachsähen des Rasens

Darf der Vermieter die Art der Gartenpflege vorschreiben?

Sowohl die Art als auch den Umfang der Gartenpflege kann der Mieter weitestgehend selbst bestimmen, wenn ihm diese Aufgabe obliegt. Der Vermieter hat in dieser Hinsicht kein Weisungsrecht und kann dem Mieter nicht vorschreiben, was im Garten zu tun ist. So kann der Mieter zum Beispiel einen Naturgarten oder einen Komposthaufen einrichten, solange die Nachbarn sich dadurch nicht gestört fühlen. Die Grenze ist allerdings überschritten, wenn der Garten verwahrlost und verwildert.

noch für eine gelegentliche Dachrinnenreinigung oder Ähnliches aufkommen.

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Garten mit Haus

Gartennutzung bei Mietshäusern

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Viele Mieter wünschen sich einen Garten, den sie während der warmen Jahreszeit zum Pflanzen, zum Entspannen, Sonnen, Spielen oder auch zum Grillen nutzen können. Wenn zum Mietshaus ein Garten gehört, stellt sich jedoch die Frage nach der Nutzung. Wie dürfen Mieter den Garten nutzen? Welche Besonderheiten treten bei einem Mehrfamilienhaus auf? Und welches Mitspracherecht hat der Vermieter?

Einfamilienhaus

Üblicherweise steht jedem Mieter die Nutzung des Gartens frei, sofern dieser mitvermietet wurde. Bei einem Einfamilienhaus ist die Sache eindeutig. Der gesamte Garten ist Bestandteil des Mietobjekts, eine Vermietung von einzelnen Teilen ist unzulässig. Umgekehrt kann eine Kündigung nur das Haus inklusive des Gartens betreffen. Da in diesem Fall nicht nur das Haus, sondern auch der Garten oder beispielsweise eine Garage zu den Bestanteilen der Mietsache gehören, ist es nicht möglich, nur einen davon zu kündigen. Der Vermieter selbst hat nur ein Nutzungsrecht, wenn dies zwischen den Vertragsparteien vereinbart wird. Fehlt eine solche Regelung, steht ausschließlich dem Mieter die Nutzung des Garten zu.

Mehrfamilienhaus

Bei einem Mehrfamilienhaus muss es über die Gartennutzung eine entsprechende Absprache im Mietvertrag geben, welche dem Mieter ein Nutzungsrecht einräumt. Ansonsten kann der Vermieter dies untersagen, unabhängig davon, ob die vermietete Wohnung sich im Erdgeschoss oder unter dem Dach befindet. Abgesehen davon, kann auch das Gewohnheitsrecht zum Tragen kommen. Dies ist dann der Fall, wenn der Garten über Jahre von den Mietern ohne die Existenz einer expliziten Regelung mitgenutzt wird . Sofern eine Gartennutzung im Mietvertrag gestattet ist, gilt sie gleichermaßen für alle Mieter. Dabei gilt es zu beachten, dass die Erlaubnis zum Aufenthalt im Garten gleichzeitig eine Verpflichtung zur Pflege desselben nach sich zieht. Jeder Mieter darf sich insoweit frei entfalten, wie es der gegenseitigen Rücksichtnahme mit den Nachbarn entspricht. Zudem können in der Hausordnung Regeln zur Nutzung des Gartens festgelegt sein.

Wie weit geht das Nutzungsrecht?

Innerhalb gewisser Grenzen können Mieter den Garten gestalten, wie es ihnen beliebt. Dies betrifft zum Beispiel das Anlegen von Beeten oder Pflanzen von Sträuchern. Zudem können nicht fest installierte Geräte wie eine Hollywoodschaukel oder ein Sandkasten aufgestellt werden. Natürlich beinhaltet ein Nutzungsrecht auch, dass in dem Garten gegrillt werden darf und dass Kinder spielen können. All dies gilt jedoch unter Prämisse, dass die Nachbarn sich durch die Aktivitäten im Garten nicht gestört fühlen. Es ist allerdings nicht zulässig, Pflanzen oder Bäume zu entfernen, die von Vermieter gepflanzt worden sind. Ein solches Vorhaben sollte immer mit selbigem abgesprochen werden. Dies gilt auch für größere Bauvorhaben wie die Errichtung des Geräteschuppens.

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Mieter bei der Belegeinsicht

Änderung des Verteilerschlüssels Teil 1

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Bezüglich der Vereinbarung eines Verteilerschlüssels zur Umlage der Nebenkosten auf die einzelnen Mieter hat immer die im Mietvertrag festgehaltene Regelung Vorrang. So kann der Vermieter die Betriebs- und Heizkosten beispielsweise nach der Wohnfläche, der Personenanzahl oder den Mietparteien umlegen. Aus verschiedenen Gründen kann es jedoch im Laufe des Mietverhältnisses dazu kommen, dass der Vermieter einen abweichenden Verteilerschlüssel anwenden möchte. Ursachen hierfür kann ein dauerhafter Leerstand sein, die Vereinheitlichung der Umlageschlüssel für alle Mieter oder eine gerechtere Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mietparteien. Ob und unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilerschlüssels gerechtfertigt und wirksam ist, soll im Folgenden erläutert werden.

Vereinbarung des Verteilerschlüssels im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag eine Regelung zur Verteilung der Nebenkosten auf den Mieter getroffen wurde, so kann der Vermieter nicht willkürlich eine einseitige Änderung des Verteilerschlüssels vornehmen, da dies einen Vertragsbruch darstellen würde. Auf der anderen Seite kann auch der Mieter seinerseits nicht einseitig eine Änderung des Umlageschlüssels verlangen, um beispielsweise zu einer verbrauchsabhängigen Verteilung zu wechseln.

Eine Veränderung des Umlagemaßstabs ist jederzeit möglich, sofern sich Mieter und Vermieter im gegenseitigen Einvernehmen darauf verständigen können. Dazu genügt ein Nachtrag im Mietvertrag. Ist eine Änderung nicht im Sinne des Mieters, muss er seine Ablehnung eindeutig vermitteln. Wenn er mit dem neuen Umlageschlüssel einverstanden ist, kann die Akzeptanz ohne eine besondere Kundgabe zum Ausdruck gebracht werden. In diesem Fall genügt es, wenn der Mieter die Vorauszahlungen sowie etwaige Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ohne Vorbehalt begleicht.

Änderungsvorbehalt

Eine Änderung des Verteilerschlüssels können Vermieter dann nach eigenem Ermessen vornehmen, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt im Mietvertrag festgehalten wurde. Dieser berechtigt den Vermieter zur einseitigen Veränderung des Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, ohne dass hierfür die Zustimmung des Mieters erforderlich ist. Doch auch in diesem Fall kann der Vermieter nicht einfach nach Belieben Veränderungen vornehmen, es müssen sachliche Gründe vorliegen, die eine Abänderung rechtfertigen. Kurzfristiger Leerstand zählt nicht dazu. In jedem Fall muss der Vermieter den Mieter über einen neuen Verteilerschlüssel in Kenntnis setzen, und zwar in schriftlicher Form. Zudem muss die Mitteilung vor Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen, damit sie im kommenden Abrechnungsjahr angewendet werden kann.

Paar in abwendender Haltung

Mietverhältnis nach Trennung – wie geht es weiter?

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Wenn Paare sich trennen bzw. scheiden lassen, hat das oftmals auch eine Trennung der räumlichen Situation zur Folge. Welche Auswirkungen hat die Trennung aus das Mietverhältnis? Welche Lösungsansätze gibt es, wenn beide Partner im Mietvertrag stehen? Wer kommt künftig für die Mietzahlungen auf? MINEKO erläutert im Folgenden, welche Möglichkeiten betroffene Mieter sowie Vermieter haben.

Auswirkung der Trennung auf die Mietsituation

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Entscheidung eines Paares, künftig getrennte Wege zu gehen, keinerlei direkten Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Dieses besteht, wie vereinbart, weiter. Das gilt ebenso, wenn ein Partner auszieht. Der Mietervertrag verliert dadurch nicht automatisch seine Gültigkeit, der ausgezogene Partner hat dementsprechend auch keinen Anspruch auf Kaution.

Fall 1: Ein Partner steht im Mietvertrag

Wenn der Partner in der Wohnung verbleibt, welcher auch im Mietvertrag eingetragen ist, so ändert sich nichts in Bezug auf das Mietverhältnis. Wenn der Mieter einverstanden ist, so kann er dem ehemaligen Partner auch die Wohnung überlassen, sodass dieser als neuer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen wird. Da dies jedoch einen Mieterwechsel darstellt, muss der Vermieter diesem Vorgehen zustimmen. Wenn er die Erlaubnis verweigert, hat das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge. Des Weiteren gilt: Wer im Mietvertrag steht, haftet für die Miete und ist ebenso für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich.

Fall 2: Beide Partner stehen im Mietvertrag

Werden beide Partner bzw. Eheleute im Mietvertrag aufgeführt, so gilt es zunächst, die Relationen zu unterscheiden. Zum einen gibt es das Innenverhältnis, welches zwischen den Partnern besteht, und zum anderen existiert zwischen dem Paar und dem Vermieter das Außenverhältnis. Der Mietvertrag gilt somit nur für das Außenverhältnis. Eine Trennung des Paares bezieht sich dagegen ausschließlich auf das Innenverhältnis. Daher bleiben alle Pflichten, die mit dem Vermieter vereinbart wurden, weiterhin bestehen. Das gilt in erster Linie für die Mietzahlungen und die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Eine Trennung bedeutet nicht, dass die Mieter von nun an die Miete jeweils zur Hälfte zahlen, da beide Vertragspartner volle Mieter darstellen. Somit kann der Vermieter von jedem Mieter die volle Mietzahlung verlangen, unabhängig davon, ob ein Partner die Wohnung verlassen hat. Selbstverständlich reicht es hierbei aus, wenn die vereinbarte Miete einmal gezahlt wird. Wenn der in der Wohnung verbleibende Mieter den Vermieter anweist, die Hälfte der Miete beim Ex-Partner einzufordern, und diese nicht gezahlt wird, so riskiert er damit eine Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gleiche gilt für die Zahlung der Nebenkosten. Wenn ein Partner auszieht und weiter im Mietvertrag steht, befreit ihn das nicht der Zahlungspflicht.

Vermietung unter Geschwistern

Untermiete – Wann der Vermieter zustimmen muss

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Wer seine Wohnung untervermieten möchte, kann das nicht durchführen, ohne eine entsprechende Absprache mit dem Vermieter zu treffen. Erfahren Sie im Folgenden, in welchen Situationen der Vermieter sein Einverständnis geben muss und wann er dieses verweigern darf.

Wann ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig?

Grundsätzlich muss der Vermieter um seine Zustimmung gebeten werden, wenn ein Mieter beabsichtigt, einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Entsprechende Reglungen können bereits im Mietvertrag vereinbart worden sein. Hierbei ist der Mieter verpflichtet, Vermieter über den potenziellen Untermieter in Kenntnis zu setzen. Das betrifft Angaben zur Person sowie inhaltliche Belange des Untermietvertrags. Betreffen die Informationen jedoch die Einkommensverhältnisse des Untermieters, so darf dem Vermieter diesbezüglich die Auskunft verweigert werden. Vernachlässigt der Mieter allerdings seine Informationspflicht und lässt den Vermieter im Unklaren über die Person des Untermieters, so hat der Vermieter das Recht, sein Einverständnis nicht zu geben.

Berechtigtes Interesse des Mieters

In manchen Fällen kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis seitens des Vermieters geltend machen, indem er ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung anführt. Dieses kann begründet sein, wenn:

  • der Mieter auf die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis angewiesen ist
  • der Mieter mit dem Lebenspartner zusammenziehen möchte
  • sich die Anzahl der Bewohner durch einen Auszug verringert hat
  • der Mieter eine pflegebedürftige, verwandte Person aufnimmt

Es gilt, zu beachten, dass in bestimmten Situationen die Erlaubnis des Vermieters für die teilweise Gebrauchsüberlassung nicht vonnöten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dauerhaft nahe Verwandte wie Kinder oder Eltern sowie Pflege- und Haushaltspersonal in die Wohnung mit aufgenommen werden sollen. Geschwister fallen allerdings nicht unter diese Regelung. Weiterhin muss man vom Vermieter keine Zustimmung einholen, wenn sich nur vorübergehend verwandte Personen oder Besuch für maximal acht Wochen in der Wohnung aufhalten. All diese Fälle werden nicht als Untermietverhältnis gezählt.

Wann sich der Vermieter gegen einen Untermieter aussprechen kann

Ansonsten muss der Vermieter stets seine Zustimmung erteilen, wenn man ein Untermietverhältnis anstrebt, das gilt vor allem, wenn nicht nur ein Zimmer, sondern die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Es ist ihm bei triftigen Gründen durchaus gestattet, diese zu verweigern. Ein solcher zulässiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn die betreffende Wohnung durch die Aufnahme eines Untermieters überbelegt ist. Von einer Überbelegung wird in der Regel dann ausgegangen, wenn mehr Personen als Zimmer in der Wohnung vorhanden sind. Ebenso kann der Vermieter das Untermietverhältnis untersagen, wenn vom Untermieter zu erwarten ist, dass dieser den Hausfrieden beeinträchtigen könnte oder dieser bereits Mietschulden aufkommen ließ. Wenn der Vermieter allerdings keine nachvollziehbaren Gründe dafür angibt, weshalb er der Untervermietung nicht zustimmt, so gewährt dies dem betroffenen Mieter ein Sonderkündigungsrecht und ggf. Schadensersatz für die entfallenen Einnahmen aus der Untermiete.

Folgen unerlaubter Untermiete

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet, dann riskiert er mit diesem Verhalten die mitunter fristlose Kündigung. Hier liegt die Beweispflicht allerdings beim Vermieter, der nachweisen muss, dass die betreffende Wohnung anderen ohne sein Einverständnis zum Gebrauch überlassen wurde. Zudem muss er dem Mieter eine angemessene Frist gewähren, innerhalb derer das Untermietverhältnis aufgelöst werden muss, bevor er zum Mittel der Kündigung greift.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Rücknahme der Kündigung – Ist das möglich?

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Wenn Mieter ihre Wohnung kündigen, dann sollte diese Entscheidung gut überlegt sein. In manchen Fällen ergibt es sich, dass jemand kündigt, weil ihm ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt oder eine andere Wohnung in Aussicht steht. Wenn zum Beispiel das Arbeitsverhältnis doch nicht zustande kommt, ist der Mieter möglicherweise gezwungen, die Kündigung zurückzunehmen. Aber kann er das überhaupt? Unter welchen Umständen kann man eine voreilig getroffene Kündigungsentscheidung rückgängig machen?

Wann eine Kündigung wirksam ist

Juristisch gesehen stellt eine Kündigung eine einseitige Willenserklärung dar, welche empfangsbedürftig ist. Das bedeutet zum einen, dass sie Gültigkeit hat, wenn eine der beiden Vertragsparteien die Kündigung ausspricht. Weiterhin wird durch sie das Mietverhältnis beendet. Dies tritt nach Ablauf der Kündigungsfrist ein. Übersendet ein Mieter seinem Vermieter die Kündigung, tritt deren Wirkung in Kraft, sobald diese dem Vermieter zugegangen ist. Dazu bedarf es keiner Zustimmung seitens des Vermieters. Der Zugang der Kündigung ist dann erfolgt, wenn der Vermieter von ihr Kenntnis nehmen konnte. Unerheblich ist hierbei, ob er dies tatsächlich tut. So gilt zum Beispiel der Einwurf der schriftlichen Kündigung in den Briefkasten als zugegangen. Wenn somit eine wirksame Kündigung vorliegt, kann diese prinzipiell nicht mehr zurückgenommen werden. Zwar kann die Kündigung eines Mietverhältnisses einseitig erfolgen, für den Widerruf dieser gilt das jedoch nicht. Hier ist die Zustimmung des Vermieters vonnöten, um eine bereits erfolgte Kündigung zurücknehmen zu können.

Wann eine Kündigung rückgängig gemacht werden kann

Dennoch gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die eine Rücknahme der Kündigung erlauben. So kann der Mieter selbst dazu beitragen, dass die Kündigung nicht wirksam wird, indem er dem Vermieter den Widerruf vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zusendet. Um dies sicherzustellen, kann der Mieter die Rücknahme der Kündigung mündlich bzw. per Telefon aussprechen. Erfährt der Vermieter allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist von der Rücknahme, so kann diese nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Eine weitere Möglichkeit, um eine bereits erfolgte Kündigung zurückzunehmen, liegt in der Anfechtung dieser. Wenn ein dem Gesetz entsprechender Anfechtungsgrund vorliegt und diese durchgesetzt werden kann, so wird die Kündigung als hinfällig betrachtet. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt, so wie zuvor vereinbart wurde. Gültige Anfechtungsgründe liegen vor bei einem Inhalts- bzw. Erklärungsirrtum. Unter einem Inhaltsirrtum wird verstanden, dass derjenige, der die Kündigung ausspricht sich nicht im Klaren über deren Inhalt war. Bei einem Erklärungsirrtum ist dann gegeben, wenn der Mieter eine solche Erklärung nicht abgeben wollte. Beides ist jedoch sehr selten der Fall. Schließlich kann ein Anfechtungsgrund vorliegen, wenn die Kündigung aufgrund einer Täuschung oder unter Drohung erfolgte. Ein Motivirrtum ist jedoch keine Grundlage einer erfolgreichen Anfechtung. Dieser kann darin bestehen, dass Mieter fälschlicherweise davon ausgegangen ist, dass er für eine andere Wohnung den Zuschlag erhalte.

Bewohner einer Wohngemeinschaft

Untermietverträge und Mieterhöhungen

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Es kann viele gute Gründe geben, seine Wohnung unterzuvermieten. Die Ursachen können beruflicher, aber auch privater Natur sein. So kann ein zeitlich befristetes Arbeitsverhältnis in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester während des Studiums Anlass sein, sich einen Untermieter zu suchen, um so wieder in die vertraute Wohnung zurückkehren zu können. Ebenso denkbar ist die Untervermietung beim Auszug des Partners oder der erwachsenen Kinder, um den leeren Wohnraum nicht ungenutzt zu lassen. Umgekehrt empfiehlt es sich, zur Untermiete zu wohnen, wenn von vornerein feststeht, dass man nur für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt lebt oder sich in Ruhe orientieren möchte. Aber was müssen Mieter und Untermieter diesbezüglich beachten? Wie erfolgt die vertragliche Regelung? Und welche Auswirkungen hat ein Untermietverhältnis auf die Miete?

Vertragsschließung über Untermiete

In jedem Fall empfiehlt sich der Abschluss eines Vertrages über die Untermiete, um eventuelle Unklarheiten und Risiken im Vorfeld auszuschließen. Rechtlich gesehen stellt ein Untermietvertrag einen üblichen Mietvertrag dar, lediglich die Vertragspartner unterscheiden sich, da ein Untermietsvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen wird. Demnach hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter überlässt hierbei dem Untermieter einen Teil bzw. die gesamte Wohnung zum Gebrauch, während der Untermieter im Gegenzug entsprechend Miete dafür zahlt. Die Wirksamkeit eines solchen Vertrags hängt weder von der Zustimmung des Vermieters ab noch von den Klauseln des Hauptmietvertrags. Das Einverständnis des Vermieters betrifft lediglich die Gebrauchsüberlassung. Vor allem im Bereich Schönheitsreparaturen ist es empfehlenswert, eine Vereinbarung zu treffen, um Missverständnissen vorzubeugen. Prinzipiell gilt Folgendes: Wenn nichts vertraglich vereinbart wurde, muss der Untermieter auch nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen.

Zeitmietverträge

Oftmals werden bei Untermietverhältnissen Zeitmietverträge geschlossen, welche befristet sind und von beiden Vertragsparteien nicht vorzeitig gekündigt werden können. Wichtig ist hierbei, dass ein Grund für die zeitliche Befristung des Vertrags angegeben werden muss, der durch die Gesetzeslage abgedeckt wird. Ein solcher Grund kann gegeben sein, wenn der Hauptmieter nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst nutzen möchte oder diese für seine Kinder oder Eltern benötigt. Eine weitere Begründung kann in der Planung von umfangreichen Umbauten liegen. Fehlt ein solcher Grund, so ist die Befristung derartiger Zeitmietverträge hinfällig. Das bedeutet, das Mietverhältnis gilt für eine unbestimmte Zeit, was zur Folge hat, das eine Kündigungsfrist von drei Monaten in Kraft tritt.

Mieterhöhung

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Thema Untervermietung ist die Miete. Zum einen legen Hauptmieter und Untermieter im Untermietvertrag einen bestimmten Betrag fest, welchen der Untermieter entrichten muss. Dabei muss die Höhe sich nicht an der Miete des Hauptmieters orientieren. Demnach kann der Hauptmieter theoretisch vom Untermieter mehr einfordern, als dieser selbst zahlt. Zum anderen darf der Vermieter dem Hauptmieter auf die übliche Miete einen Zuschlag für die Untervermietung auferlegen. Dieser Zuschlag ist von den sonstigen Obergrenzen bei Mieterhöhungen ausgeschlossen. Der Vermieter kann sein Einverständnis zu einer Untervermietung ebenso von einer dementsprechenden Mieterhöhung abhängig machen. Wenn der Mieter sich gegen eine solche Anhebung der Miete ausspricht, kann er seine Wohnung nicht untervermieten.

Seniorenpaar mit Kündigungsschreiben

Wann greift Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund?

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Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. In manchen Situationen greift die Begründung Eigenbedarf nicht, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Erfahren Sie im Folgenden, welche Umstände dazu führen.

Beispiele für unzulässige Kündigungen wegen Eigenbedarfs

Hat der Vermieter eine andere, leerstehende Wohnung in seinem Besitz, die ebenso für den angegebenen Zweck geeignet ist, so muss er diese vorziehen. Ebenso ungültig ist eine Kündigung, wenn der Eigenbedarf bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorherzusehen war und somit das Mietverhältnis von Anfang an zeitlichen Begrenzungen unterlag. Weiterhin kann überhöhter Wohnbedarf einen Grund darstellen, um die Kündigung anzufechten. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn eine Person in eine unangemessen große Wohnung ziehen soll. Ebenso unzulässig ist befristeter Eigenbedarf, d.h., der Vermieter nutzt die Wohnung nur für kurze Zeit selbst und vermietet sie im Anschluss erneut. Schließlich muss auch der Zweck, zu dem die Wohnung genutzt werden soll, sinnvoll sein. So ist es kaum nachvollziehbar, dass die 80-jährige Mutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl wohnen soll. Außerdem darf die Wohnung nicht in ein gewerbliches Objekt umgewandelt werden. Demnach muss der größte Teil der Wohnfläche auch weiterhin zum Wohnen dienen.

Härtefall

Trotz begründeten Eigenbedarfs kann einer Kündigung entgegengewirkt werden, wenn seitens des Mieters ein besonderer Härtefall vorliegt. Im Zweifelsfall muss ein Gericht die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abwägen. Dass die Kinder der Mieter durch den Umzug die Schule wechseln müssen, bzw. die Umstände des Umzugs selbst werden von Gerichten meist nicht als Härtefälle bewertet. Anerkannte Härtefälle bestehen aber, wenn:

  • eine Mieterin schwanger ist
  • ein Mieter aus Altergründen nicht mehr umziehen kann
  • das Mietverhältnis seit vielen Jahren besteht
  • ein Studierender sich mitten in seiner Abschlussarbeit bzw. im Prüfungsstress befindet

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Verfolgt ein Vermieter bei der Kündigung nicht die ernsthafte Absicht, die Wohnung für den eigenen Bedarf zu nutzen, kann ihn das teuer zu stehen kommen. Kündigt er dem Mieter nur aus vorgeschobenem Eigenbedarf, weil dieser ihm möglicherweise unbequem ist, macht die Kündigung unwirksam. Wenn der betroffene Mieter auszieht und somit der Kündigung nachkommt, ist die Auseinandersetzung noch nicht aus der Welt. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter im Nachhinein nämlich Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss dann nicht nur die Kosten für den Umzug tragen, er muss außerdem für etwaige Makler- und Renovierungskosten, die Ummeldung des Telefons sowie den Unterschied zwischen dem alten und dem neuen Mietbetrag aufkommen.

Mieter in Wohnung

Hausrecht in Mietwohnungen

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Wer Eigentum besitzt, verfügt auch über das Hausrecht auf seinem Grundstück. Soweit der Grundsatz. Was aber passiert, wenn Eigentümer Ihren Besitz vermieten? Wie ist das Hausrecht geregelt in Miethäusern? Hat der Vermieter überall Hausrecht? Was gilt für den Mieter? Gibt es Einschränkungen zum Beispiel in Bezug auf Besuche? Erfahren Sie im Folgenden, was Mieter und Vermieter beim Thema Hausrecht beachten sollten.

Was dürfen Mieter und Vermieter?

Sobald ein Eigentümer Wohnungen vermietet, geht das Hausrecht auf den bzw. die Mieter über. Innerhalb seiner Wohnung kann der Mieter also frei entscheiden, wer diese betreten darf und wer nicht. Er kann unerwünschten Besuch im Notfall sogar mit Gewalt vom Eindringen in die Wohnung abhalten. Dieses Recht beinhaltet auch, dass der Mieter die Einrichtung nach seinem Geschmack gestalten kann. Das Hausrecht des Mieters betrifft allerdings nur die gemietete Wohnung. Teile des Hauses, die gemeinsam genutzt werden, wie die Waschküche, das Treppenhaus oder der Garten, fallen unter das Hausrecht des Vermieters.

Beim Hausrecht des Mieters ist außerdem zu beachten, dass auch der Vermieter keinen Zutritt zur Wohnung hat, wenn der Mieter dies nicht wünscht. Das gilt auch, wenn der Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung besitzt. Sollte sich der Vermieter dennoch Zugang zur Wohnung verschaffen, gilt dies als Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Eine solche Handlung rechtfertigt den Austausch der Schlösser oder gar eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Sollte hingegen der Mieter gekündigt worden sein und ein wirksames Räumungsurteil bestehen, darf nur der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung vornehmen. Auch hier hat der Vermieter keinen Zutritt, wenn dies gegen den Willen des Mieters ist. Außerdem darf der Vermieter dem Besuch des Mieters kein Hausverbot erteilen, da hier das Hausrecht des Mieters greift.

Ausnahmen

In manchen Fällen muss der Mieter jedoch dem Vermieter den Zugang zur Wohnung erlauben. Das gilt unter anderem, wenn der Verkauf oder eine Neuvermietung der Wohnung geplant sind und der Vermieter sich ein Bild vom Zustand der Räumlichkeiten verschaffen möchte. Ebenso muss der Mieter den Zutritt bei Besichtigungsterminen gewähren. Diese müssen ihm im Vorfeld angekündigt werden. Sollte der Termin zu einer unpassenden Zeit angesetzt sein, ist es ratsam für den Mieter, Alternativtermine zu nennen. Des Weiteren muss der Mieter Handwerker in seine Wohnung lassen, wenn Reparaturarbeiten geplant sind oder Ablesetermine stattfinden. Schließlich ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung des Mieters bei einer Gefahrensituation zu betreten. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel während der Abwesenheit des Mieters ein Feuer ausbricht.

leere Wohnung

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

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Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im Folgenden gezeigt.

Zweck eines Übergabeprotokolls

Die Erstellung eines Protokolls bei der Übergabe der Wohnung dient dazu, den aktuellen Zustand der betreffenden Wohnung festzustellen und zu dokumentieren. Dies ist insofern von Vorteil, damit im Verlauf oder nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Unklarheiten darüber aufkommen, wer für welchen Schaden zu verantworten ist. Daher ist es empfehlenswert, dass sich die Vertragsparteien genügend Zeit nehmen, und jeden Raum begutachten, sodass kein Mangel übersehen wird. So lässt sich später besser nachvollziehen, ob der Vermieter oder der Mieter für eine mögliche Mängelbeseitigung aufkommen muss. Beiden Parteien, also Mieter wie Vermieter sollte ein unterschriebenes Exemplar des Protokolls zugehen.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll wird neben dem allgemeinen Zustand der Wohnung und eventuellen Mängeln auch festgehalten, ob die Wohnung ausgeräumt und besenrein übergeben wurde. Generell gilt, dass Wohnungen beim Auszug vollständig geräumt und in einem ordentlichen Zustand übergeben werden müssen. Beispiele für Mängel, die in Übergabeprotokolle aufgenommen werden, sind kaputte Lichtschalter, Kratzer auf Fußböden, defekte Armaturen oder Bohrlöcher. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel für die Wohnung sollte dokumentiert werden. Weiterhin sind die Tapeten bzw. farbigen Anstriche in der Wohnung festzuhalten. Außerdem muss kontrolliert werden, ob Wasserhähne, die Toilettenspülung, die elektrischen Leitungen sowie die Heizkörper funktionieren. Der Zustand der Böden und Fliesen in Bad und Küche gehören ebenso in ein Übergabeprotokoll wie die Feststellung von Schimmelbildung. Schließlich gilt es, alle Zählerstände festzuhalten, um den Verbrauch von Strom, Wasser und Heizkosten nachvollziehen zu können.

Mängel

Für alle Mängel, die beim Auszug dokumentiert wurden, haftet der Mieter. Das gilt jedoch nur für Schäden, die nicht durch die übliche Abnutzung während der Mietdauer entstehen, sondern durch unsachgemäße Behandlung. Manche Mängel sind beim Einzug nicht sofort sichtbar. Bei Umzügen im Sommer  lässt sich beispielsweise nicht umgehend feststellen, ob die Heizung möglicherweise defekt ist. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Beseitigung dieses Mangels beim Mieter liegt. Treten solche versteckten Mängel während des Mietverhältnisses auf, müssen diese unverzüglich beim Vermieter gemeldet werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden, in der dieser den Schaden beheben lässt.

Haus aus Geldscheinen und Münzen

Wann sind Mieterhöhungen zulässig?

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Viele Mieter müssen sich nach einer bestimmten Zeit mit der Erhöhung ihrer Miete auseinandersetzen. Jedoch gilt es dabei, einige Vorgaben zu beachten, damit eine Mieterhöhung wirksam ist. Aber wann darf ein Vermieter die Miete heraufsetzen? Wie hoch darf die Anhebung ausfallen? Welche Formalien müssen eingehalten werden? Darf der Mieter die Erhöhung der Miete verweigern?

Was Vermieter bei Mieterhöhungen beachten müssen

Wenn Vermieter eine Anhebung der Miete durchsetzen möchten, müssen sie sich zunächst einige formale Anforderungen halten. Danach müssen Mieterhöhungen dem Mieter stets in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Es muss klar erkennbar sein, von wem die Forderung ausgeht und dass dieser zur Erhöhung der Miete berechtigt ist. Des Weiteren muss das Schreiben an alle Mieter gehen. Ein weiterer unerlässlicher Punkt ist die Angabe von Gründen für die Heraufsetzung der Miete. Dazu muss sich der Vermieter auf den für die jeweilige Region geltenden Mietspiegel beziehen. Dieser wird von Städten oder Gemeinden ermittelt und stellt eine Art Übersicht bezüglich des Mietniveaus dar. Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage kann die betroffene Wohnung in diesen eingeordnet werden, wodurch der durchschnittliche Quadratmeterpreis erkenntlich wird. Die Erhöhung der Miete darf die im Mietspiegel festgehaltene Obergrenze für vergleichbare Wohnung nicht übersteigen. Wenn kein Mietspiegel vorliegt, kann der Vermieter einen Sachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens beauftragen und dieses den Mietern zur Begründung vorliegen. Eine weitere Möglichkeit besteht in dem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dazu muss er drei vergleichbare Wohnungen anführen und die Mieten der letzten vier Jahre als Anhaltspunkt verwenden.

Fristen und Grenzen

Neben den genannten Bedingungen müssen Vermieter weiterhin bestimmte Fristen beachten. So darf eine Mieterhöhung nicht zu einem willkürlich gesetzten Zeitpunkt erfolgen. Nach dem Einzug muss die Miete mindestens ein Jahr lang in der vereinbarten Höhe beibehalten werden. Auch nach einer bereits erfolgten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergehen, bevor eine weitere Anhebung der Mietkosten vorgenommen wird. Zudem muss dem Mieter eine Frist von drei Monaten gewährt werden, bevor die Mieterhöhung in Kraft tritt. Modernisierungen werden dagegen gesondert behandelt. Elf Prozent der Kosten für eine Aufwertung der Wohnung kann der Vermieter über die Miete abrechnen. Das gilt ebenso für energetische Sanierungen.
Des Weiteren darf die Anhebung die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschreiten. Nach dieser darf die Miete im Laufe von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Die Bundesländer dürfen diese Grenze auf 15 Prozent begrenzen, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Schließlich darf die Miete nicht mehr betragen als 120 Prozent des Mietspiegels. Wenn also mehr als 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau verlangt werden, ist der Mieter zur Deckelung seiner Zahlung berechtigt.

Reaktion des Mieters

Der Mieter muss Mieterhöhungen nicht einfach hinnehmen, er muss seine Zustimmung zu diesen erteilen. Dazu muss er vom Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt bekommen, um prüfen zu können, ob die beabsichtigte Anhebung berechtigt ist. Diese beträgt in der Regel zwei Monate. Allerdings muss der Mieter im Falle einer Verweigerung diese begründen. Mit der Forderung nach einer Erhöhung der Miete steht dem Mieter außerdem automatisch ein Sonderkündigungsrecht zu. Das bedeutet, dass innerhalb der Überlegungsfrist die Kündigungsfrist lediglich zwei Monate beträgt. Wenn der Mieter dieses Recht in Anspruch nimmt, erfolgt während des verbleibenden Mietverhältnisses keine Mieterhöhung.

Blick aus dem Fenster

Was Vermieter nach dem Tod des Mieters beachten müssen

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Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietvertrags auf diejenigen über, die in den Mietvertrag eintreten. Somit ist es notwendig, sich mit den Eintrittsberechtigten bzw. den Erben in Verbindung zu setzen.

Sonderkündigungsrecht

Will der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Tod seines Mieters beenden, dann besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vermieter kann somit das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate. Der Vermieter muss allerdings einen wichtigen Grund vorlegen, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Erbe unbekannt

Für den Vermieter ergeben sich vor allem dann Probleme, wenn keiner der Hinterbliebenen von seinem Eintrittsrecht Gebrauch macht und die Erben nicht bekannt sind. Bleibt die Wohnung leer, darf der Vermieter diese nicht betreten. Sollte dies dennoch geschehen, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs. Zudem darf er die Wohnung nicht an andere Interessenten weitervermieten. Er darf auch keine Kündigung gegenüber unbekannt aussprechen, da diese nicht zulässig ist. Ihm stehen verschiedene Optionen offen, um den Erben ausfindig zu machen. Möglicherweise sind Nachbarn oder Freunde über die Erbfolge informiert, daher könnten Nachforschungen im sozialen Umfeld des verstorbenen Mieters sinnvoll sein. Eine weitere Möglichkeit ist der Gang zum Nachlassgericht. Hier kann der Vermieter Einsicht in die Akten beantragen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Um dieses glaubhaft darzustellen, dient in der Regel der Mietvertrag. Auskunft beim Nachlassgericht erhält der Vermieter allerdings nur für den Fall, dass der Mieter ein Testament aufgesetzt hatte und dieses auch beim Nachlassgericht eingegangen ist. Ein letzter Weg ist die Einsichtnahme in die Sterbeurkunde, welche beim Standesamt vorliegt. Jedoch ist diese Option nicht in jedem Fall erfolgversprechend, da aus dieser Urkunde nicht zwangsläufig der Erbe hervorgeht. Wenn alle diese Wege nicht zur Ermittlung des Erben führen, hat der Vermieter das Recht zur Beantragung eines Nachlasspflegers. Dieser wird vom Nachlassgericht als Ansprechpartner für den Vermieter eingesetzt. An diesen können sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie zum Beispiel die Miete oder eine Kündigung gerichtet werden.

Leeres Treppenhaus

Was ist erlaubt im Treppenhaus?

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Das Treppenhaus sorgt bei vielen Mietern immer wieder für Konflikte mit den Nachbarn oder dem Vermieter. Mangelnde Sauberkeit, Lärm, unangenehme Gerüche oder auch abgestellte Fahrräder, Kinderwagen und Gehhilfen sorgen für Aufregung. Problematisch ist dabei der Fakt, dass das Treppenhaus von allen Mietern genutzt wird und nicht zur Wohnung gehört. Dadurch ergeben sich besondere Umstände und Einschränkungen. Hier müssen Mieter oftmals viel Toleranz und Verständnis aufbringen, um das harmonische Miteinander zu bewahren. Jedoch können einige Verhaltensweisen untersagt werden.

Vorschriften zum Gebrauch des Treppenhauses

Zu beachten ist in Bezug auf das Treppenhaus der bestimmungsmäßige Gebrauch. Demnach dient es als Zugang zu Wohnung. Darüber hinaus ist das Treppenhaus auch immer als Fluchtweg zu betrachten. So dürfen keine Wege versperrt durch abgestellte Geräte, ebenso wenig dürfen brennbare Stoffe umherliegen. Sollte ein Notfall eintreten, muss immer gewährleistet sein, dass Ärzten oder Feuerwehrleute ein schneller Zugang ermöglicht wird und diese nicht durch sperrige Gegenstände behindert werden dürfen. Wie breit ein Fluchtweg bzw. Durchgang sein muss, wird durch die Bundesländer festgelegt. In der Regel geht man jedoch von einem Meter aus.

Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter, festzulegen, was im Treppenhaus erlaubt ist und was nicht. Dieser hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht, wonach er dafür sorgen muss, dass die Sicherheit gewährleistet ist und keine Brandgefahr besteht. Sollte es zu einem Unfall kommen, muss er haften. Daher muss er neben einer funktionierenden Beleuchtung für ein gut befestigtes Geländer sorgen. Zudem kann er den Mietern über die Hausordnung bzw. den Mietvertrag entsprechende Vorgaben für das Verhalten im Treppenhaus auferlegen .

Was darf im Hausflur abgestellt werden?

Kinderwagen und Rollatoren stellen Hilfen für ältere Menschen bzw. Familien dar. Deshalb dürfen derartige Geräte nicht ausnahmslos im Treppenhaus verboten werden. Das ist nur möglich, wenn ein Abstellraum vorhanden ist oder ein großer Fahrstuhl, mit dem man den Rollator oder den Kinderwagen in die Wohnung transportieren kann. Bei Fahrrädern, Schneeschiebern, Schrubbern, Schuhschränken oder Blumenkübeln stellt sich die Situation anders dar. Solche Gerätschaften sind nicht im Treppenhaus abzustellen, der Vermieter darf ein entsprechendes Verbot erteilen. Wenn ein Mieter sich wiederholt einem solchen Verbot widersetzt, kann der Vermieter diesen abmahnen. Wird die Störung daraufhin nicht eingestellt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Kündigung auszusprechen.

 

Mann bei der Büroarbeit

Wann ist Arbeiten von zu Hause erlaubt?

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Ob Telearbeit oder Home Office: Immer mehr Menschen erledigen ihren Job in der eigenen Wohnung. Dadurch kann man sowohl Kosten als auch Zeit einsparen, da lange Arbeitswege wegfallen. Weiterhin kann man so Familie und Beruf besser koordinieren. Aber darf die Mietwohnung überhaupt zum Arbeiten genutzt werden? Muss man die Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn man seinen Job in den eigenen vier Wänden ausüben möchte?

Diese Tätigkeiten sind zulässig

Ob man seine Mietwohnung zum Arbeiten nutzen darf oder vorher den Vermieter um dessen Einverständnis bitten muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Hierzu existieren keine einheitlichen Vorschriften, weshalb derartige Streitfälle oftmals vom Gericht entschieden werden müssen. Manche Tätigkeiten bedürfen keiner Erlaubnis seitens des Vermieters. Voraussetzung ist, dass sich die Ausübung des Jobs nicht anders auf die Mietsache auswirkt als die übliche Wohnnutzung. Das bedeutet, dass das Mietobjekt nicht verändert wird und kein übermäßiger Publikumsverkehr erfolgt. Die Nachbarn dürfen durch die entsprechende Tätigkeit nicht belästigt werden und die gewerblich genutzte Fläche darf nicht größer sein als der Wohnraum. Problemlos sind also Bürotätigkeiten, die Buchhaltung oder die Arbeit am PC, die vom Schreibtisch aus am Wochenende erledigt wird. Diese werden noch nicht als gewerbliche Wohnungsnutzung angesehen. Das gilt ebenso für Lehrer, die ihren Unterricht in der Mietwohnung vorbereiten.

Wann der Vermieter zustimmen muss

Verrichtet man in seiner Mietwohnung gewerbliche Tätigkeiten, die eine Außenwirkung haben, muss der Vermieter sein Einverständnis geben. Das ist der Fall, wenn im Rahmen der gewerblichen Nutzung bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen werden oder ein Schild am Hauseingang angebracht wird, welches auf das betreffende Gewerbe hinweist. Zudem ist der erhöhte Publikumsverkehr ein weiterer Grund, weshalb der Vermieter seine Zustimmung geben muss. Solche Fälle sind gegeben, wenn die Mieter zum Beispiel ein Ingenieursbüro oder ein Kosmetikstudio von Hause aus betreiben. Aufgrund der erhöhten Geräuschentwicklung müssen Tagesmütter oder Musiklehrer, die in ihrer Wohnung unterrichten, ebenfalls das Einverständnis des Vermieters einholen. Bei alledem ist zu beachten, dass der Vermieter in keiner Weise verpflichtet ist, einer Beschäftigung des Mieters zuzustimmen, die möglicherweise die Nachbarn stört oder Schäden am Mietobjekt verursachen könnte. Dieser könnte berechtigte Sorgen über eine starke Abnutzung der Wohnung oder eine etwaige Strafe haben, wenn beispielsweise in dem Wohngebiet seitens der Stadtverwaltung Gewerbe verboten ist. Wenn der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit untersagt und dies vom Mieter missachtet wird, riskiert Letzterer nicht nur eine Abmahnung, sondern im Zweifelsfall sogar die fristlose Kündigung.

 

Mietvertrag mit Kuli und Schlüssel

Nebenkostenabrechnung ohne Mietvertrag?

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Wenn es um die Nebenkosten geht, so ist meistens im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Aber was passiert, wenn gar kein Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wie werden in diesem Fall die Nebenkosten abgerechnet? Sind auch mündliche Vereinbarungen gültig? Oder ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, um die Abrechnung der Nebenkosten zu regeln?

Was das Gesetz vorschreibt

Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB). Daraus ergibt sich, dass er der Vermieter mit dem Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen kann, nach der die Neben- und Betriebskosten auf Letzteren umgelegt werden. Um welche Positionen es sich genau handelt, kann zum einen im Vertrag einzeln aufgezählt werden oder durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geregelt sein, in welcher alle umlagefähigen Betriebskosten aufgelistet sind. In der Regel werden zwischen Mieter und Vermieter monatliche Vorauszahlungen vereinbart, die am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Aus der Differenz ergibt sich für den Mieter dann ein Guthaben oder eine Nachzahlung. Zu diesem Zweck wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Bei anderen Modellen wird zum Beispiel jeden Monat eine feste Pauschale bezahlt, die jedoch im Nachhinein nicht mehr verändert werden kann.

Wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt

Da das Gesetz nur vorschreibt, dass die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart werden kann, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass kein Zwang zu einer solchen Vereinbarung besteht. Prinzipiell muss nämlich der Vermieter für entstehende Nebenkosten aufkommen. Trifft er demnach keine Absprache mit dem Mieter über den Mietvertrag, muss der Mieter folglich keine Zahlungen neben der Kaltmiete leisten. Damit wäre ebenso die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung hinfällig. Zudem muss der Mieter für bestimmte Kostenpositionen nicht aufkommen, wenn diese im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt demzufolge in der Auflistung eine ansonsten umlagefähige Position, muss der Vermieter die Kosten dafür selbst tragen. Dies ist auch der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu allgemein formuliert ist, also zum Beispiel nur festgehalten wird, dass der Mieter Nebenkosten übernimmt, ohne die Positionen konkret zu benennen.

Mündliche Vereinbarungen

Das Gesetz sieht für Absprachen in Bezug auf die Nebenkosten keine bestimmte Form vor. Das bedeutet, dass Vereinbarungen nicht zwangsläufig schriftlich getroffen werden müssen. Auch mündliche Regelungen zur Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter können gültig sein. Jedoch birgt dies einige Risiken, vor allem für den Vermieter. Kommt es zum Streit, muss dieser nämlich nachweisen, dass eine Vereinbarung getroffen wurde. Zudem ergeben sich Schwierigkeiten, nachzuvollziehen, welche Positionen genau geregelt wurden. Daher stellen schriftliche Vereinbarungen für Vermieter die sicherste Variante dar bei der Regelung der Nebenkosten.

Rasenmäher

Ruhezeiten

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Lärm kann für manche Mieter die Wohnqualität in einem Mietobjekt entscheidend beeinflussen. Bei lautem Rasenmähen oder dauerhafter musikalischer Beschallung durch die Nachbarn stellt sich die Frage nach gesetzlich verankerten Ruhezeiten. Im Folgenden werden einige Regelungen rund um Mittags- und Nachtruhe vorgestellt sowie die Konsequenzen, die bei einer Nichteinhaltung dieser folgen.

Ruhezeiten sind nicht bundesweit geregelt

Wann sich Mieter und Nachbarn an Ruhezeiten halten müssen, kann im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt sein. Es liegt kein Bundesgesetz diesbezüglich vor. Die Aufgabe des Lärmschutzes liegt bei den Bundesländern. Wenn mit dem Vermieter keine Ruhezeiten vereinbart worden sind, so gilt die Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof. Nach dieser müssen Ruhezeiten zwischen 20 Uhr abends und 7 Uhr morgens sowie zwischen 13 Uhr und 15 Uhr mittags eingehalten werden. Dies gilt für Werktage. An Sonn- und Feiertagen darf dagegen ganztätig die Zimmerlautstärke nicht überschritten werden. Das bedeutet, dass Geräusche nicht außerhalb der Wohnung zu hören sein dürfen. Daneben besteht zwischen 22 Uhr und 6 Uhr Nachtruhe, welche durch die Länderimmissionsschutzgesetzte festgelegt ist. Weiterhin gelten besondere Regelungen für bestimmte Geräte, die Lärm verursachen. So können Rasenmäher, Betonmischer, Motorsägen oder Vertikutierer lediglich an Werktagen zwischen 7 Uhr und 20 Uhr genutzt werden. Bei Graskantenschneidern und Laubbläsern ist die Anwendung nur von 9 Uhr bis 13 Uhr und von 15 und 17 Uhr erlaubt.

Ausnahmen

Einige Lärmquellen bzw. Geräuschentwicklungen fallen nicht unter die vorgeschriebenen Ruhezeiten. Dazu gehören Kinder, die ihrem normalen Bewegungsdrang nachgehen, oder Tiere, sofern sie nicht dauerhaft und außerhalb eines verträglichen Maßes Lärm verursachen. Auch nächtliches Duschen oder Staubsaugen außerhalb der Werktage sind trotz Ruhezeiten nicht untersagt.

Konsequenzen bei Lärmbelästigung

Wenn die Ruhezeiten wiederholt und durch intensiven Lärm gestört werden, müssen die Mieter, von denen die Geräuschbelästigung ausgeht, mit Strafen rechnen. Mieter, die unter der Lärmbelastung leiden, können unter Umständen eine Mietminderung erwirken, selbst wenn der Vermieter den Lärm nicht eigenmächtig unterbinden kann, zum Beispiel bei benachbarten Baustellen. Wenn ein Mieter sich mehrfach nicht an die Ruhezeiten hält, kann der Vermieter ihn abmahnen und bei besonders schweren Fällen sogar die Kündigung aussprechen. Schließlich kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Wenn bei ausschweifenden Partys die Polizei gerufen werden muss, droht schlimmstenfalls ein Bußgeld von bis zu 5.000 €.

Unterzeichnung des Mietvertrags

Mietvertrag: Teil 3 – Anfechtung

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Es kann sowohl im Interesse des Mieters als auch des Vermieters liegen, den vereinbarten Mietvertrag anzufechten. Die Ursachen dafür können vielfältig sein. Grundsätzlich gilt jedoch, dass sich die Vertragsparteien an die Bestimmungen zu halten haben. Welche Beweggründe für eine Anfechtung ausreichen, wird im Folgenden gezeigt.

Gültige Gründe für eine Anfechtung

Im Allgemeinen werden drei Gründe angegeben, welche bei der Anfechtung des Mietvertrags als gültig anerkannt werden. Dazu zählen der Irrtum, die arglistige Täuschung und die widerrechtliche Drohung. Wenn solche Fälle vorliegen, kann der Mietvertrag sowohl vor als auch nach dem Einzug angefochten werden. Dabei müssen Mieter und Vermieter gleichermaßen unverzüglich die Anfechtung vornehmen, sobald sich herausstellt, dass ein Irrtum vorlag.

Bei einem Irrtum ist davon auszugehen, dass derjenige, der den Vertrag anfechtet, diesen nicht abgeschlossen hätte, wenn er über den betreffenden Umstand in Kenntnis gesetzt worden wäre. Für den Vermieter kann das die Person des Mieters betreffen. Ein relevanter Irrtum liegt zum Beispiel vor, wenn er den Mietvertrag mit einem Interessenten abschließt, dem er nicht persönlich begegnet ist und davon ausging, dass es sich um eine andere Person handelt. Dies lässt sich ebenso auf die Zahlungsfähigkeit anwenden. Hier könnte Vermieter irrtümlich annehmen, dass der Mietinteressent in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Ist das nicht der Fall und der Vermieter unterlag somit einem relevanten Irrtum, kann er den Mietvertrag anfechten.

Arglistige Täuschung wird als gültiger Grund für eine Anfechtung anerkannt, wenn zum Beispiel der Vermieter den Mieter über bestimmte Zustände der Wohnung in Unkenntnis gelassen hat, bei denen er einer Offenbarungspflicht unterlag. Das gleiche gilt umgekehrt für den Mieter, wenn er in der Selbstauskunft Angaben verschweigt, die er hätte darlegen müssen wie beispielsweise seine finanzielle Situation. Dabei ist zu beachten, dass eine arglistige Täuschung auch dann vorliegt, wenn auf der Mieterseite mehrere Personen stehen und nur einer die Täuschung zuzuschreiben ist. Wenn dieser Anfechtungsgrund gegeben ist, haben Mieter und Vermieter ein Jahr Zeit für die Anfechtung. Diese Frist gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem die Täuschung aufgedeckt wird.

Nicht gültige Anfechtungsgründe

Üblicherweise liegt kein Grund für eine Anfechtung des Mietvertrags vor, wenn es sich um einen Motivirrtum handelt. Dieser kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der Mieter eine größere Wohnung anmietet als er benötigt, weil ursprünglich mehrere Personen dort einziehen sollten. Dies kann ebenso der Fall sein, wenn die Wohnung aufgrund einer neuen Arbeitsstelle angemietet wird, welche der Mieter doch nicht antritt. Weiterhin kann ein Mietvertrag nicht angefochten werden, wenn er ungelesen oder blanko unterzeichnet wurde. Zudem sind Fehler bei der Aushandlung des Vertrags kein Anfechtungsgrund. Dazu zählen unter anderem das Fehlen einer Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ein zu niedrig angesetzter Mietpreis.

Vertragspartner beim Abschluss des Mietvertrags

Mietvertrag: Teil 1 – Standard- oder Individualmietvertrag?

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Der wichtigste Punkt beim Einzug in eine neue Wohnung ist die Unterzeichnung des Mietvertrags. In diesem werden die Rahmenbedingungen für das Mietverhältnis und somit die Rechte und auch die Pflichten sowohl von Mietern als auch Vermietern festgehalten. Es gibt viele verschiedene Arten von Mietverträgen. In der Regel werden sogenannte Standard- oder Formularmietverträge verwendet. Demgegenüber stehen individuell aufgesetzte Vertragswerke. Im Folgenden wird gezeigt, worin der Unterschied zwischen den beiden Arten des Mietvertrags besteht und welche Anforderungen an diese gestellt werden. Zudem werden die Vor- und Nachteile erläutert.

Was sind Standard- bzw. individuelle Mietverträge?

Bei den meisten abgeschlossenen Mietverträgen handelt es sich um Standard- oder Formularmietverträge. Diese werden vom Vermieter erstellt und nicht weiter verhandelt, sie sind demnach einseitig aufgesetzt. Ein individueller Mietvertrag ist dagegen von beiden Seiten, also Mieter und Vermieter, ausgehandelt worden. Beim Abschluss herrscht das Prinzip der Vertragsfreiheit vor, wonach praktisch alles Mögliche beschlossen werden kann, sobald sich die Vertragspartner einig sind. Ein solcher Vertrag ist auch dann gültig, wenn eine der beiden Parteien schlechter gestellt wird. Voraussetzung ist die vorherige Einigung von Mieter und Vermieter über die entsprechenden Klauseln. Das erfordert natürlich mehr Zweitaufwand für den Vermieter.

Anforderungen

Da ein Standardmietvertrag einseitig durch den Vermieter ausgehandelt wird, unterliegt er gesetzlichen Regelungen. Er muss die Anforderungen an Allgemeine Geschäftsbedingungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erfüllen. Diese Bestimmung gilt nicht für individuelle Mietverträge, da hier beide Seiten ein Mitsprecherecht über die einzelnen Vertragspunkte haben. Als Voraussetzung für die Gültigkeit eines Individualmietvertrages muss zudem die Mündigkeit der Parteien gegeben sein. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass nur einzelne Punkte im Mietvertrag individuell vereinbart werden, während der Rest einem gängigen Standardmietvertrag entspricht. Dieser gilt dann trotzdem als Formularvertrag und unterliegt somit den Bestimmungen zu AGBs des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Vor- und Nachteile

Für Mieter erscheint auf den ersten Blick ein individueller Mietvertrag vorteilhaft, da sie ihre eigenen Vorstellungen über einzelne Vertragspunkte einbringen können. Es gilt hierbei jedoch zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen strenge Richtlinien bei Standardmietverträgen ansetzen. Da dies nicht für Individualvereinbarungen gilt, kann das dazu führen, dass manche Klauseln, die in einem Standardmietvertrag unzulässig sind, in Individualvereinbarungen volle Gültigkeit besitzen. Zudem wird Standardmietverträgen nicht jede Einzelheit reguliert, wodurch der Mieter wirklich nur die Verbindlichkeiten leisten muss, die auch im Mietvertrag vereinbart sind.

Besuchsrecht – Regeln für Mieter und Vermieter

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Wie oft darf ein Mieter Besuch empfangen? Wie lange darf dieser verweilen? Darf der Vermieter einschreiten, wenn er mit den Besuchern nicht einverstanden ist und von seinem Hausrecht Gebrauch machen? Gilt es als Untermietverhältnis, wenn der Besuch mehrere Wochen in der Wohnung bleibt? All diese Fragen zum Thema Besuchsrecht werden zwar nicht durch explizit gesetzliche Regelungen  beantwortet. Dennoch lassen sich aus dem vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache und der Rechtsprechung einige Richtlinien ableiten, an denen sich sowohl Mieter als auch Vermieter orientieren können.

Was beim Besuchsrecht zu beachten ist

Grundsätzlich darf jeder Mieter von jedem Besuch zu jeder Zeit empfangen. Die Häufigkeit und Verweildauer steht hierbei jedem frei. Der Vermieter hat kaum eine Möglichkeit, dies zu unterbinden. Entsprechende Klauseln, die zum Beispiel ein Besuchsverbot nach 22 Uhr aussprechen, sind unwirksam. Er darf auch kein Hausverbot erteilen, sollte ihm ein Besucher nicht passen. Der Gebrauch seines Hausrechts gilt nur für Zuwege und das Treppenhaus. Innerhalb der Wohnung hat der Mieter Hausrecht und darf entscheiden, wer die Wohnung betreten darf.
Der Besuch darf in der betreffenden Wohnung übernachten. Auch ein Schlüssel darf ihm durch den Mieter ausgehändigt werden. Sollte der Mieter sich nicht in der Wohnung befinden, darf der Besuch auch während dessen Abwesenheit dort verweilen. Ebenso kann er Hunde mitbringen, selbst wenn im Haus ein Verbot bezüglich der Hundehaltung besteht.

Ausnahmen

Wie bei jeder Regel gelten auch für das Besuchsrecht einige Ausnahmen, die dem Vermieter die Möglichkeit geben, bei schwerwiegenden Beeinträchtigung etwas gegen den Besuch zu unternehmen. So muss sich der Besucher ebenso wie sämtliche Mieter an die geltende Hausordnung halten. Wird der Hausfrieden gestört, kann der Vermieter die Unterlassung dieser fordern und im Zweifelsfall Hausverbot erteilen. Dazu ist er ebenso berechtigt, wenn zum Beispiel in der Wohnung Treffen von kriminellen Vereinigungen oder verbotenen Parteien stattfinden. Entstehen durch das Verhalten des Besuchers Schäden an der Wohnung, so haftet der Mieter dafür. Das bedeutet, dass er Schadenersatz zahlen muss. Bei besonders schweren Beeinträchtigungen kann der Vermieter dem Mieter sogar eine Kündigung aussprechen.

Eine weitere Ausnahme besteht in der Dauer. Wenn ein Besucher länger als sechs Wochen in der Wohnung lebt, könnte der Verdacht im Raum stehen, dass aus dem Besuch möglicherweise ein Untermietverhältnis hervorgegangen ist. Dieses bedarf der unter Umständen der Erlaubnis des Vermieters. Ist die Wohnung durch einen mehrwöchigen Besuch überbelegt, hat dieser ebenfalls ein Mitspracherecht. Hinweise auf einen längerfristigen Verbleib sind eine Ummeldung des Besuchers und das Anbringen des Namens am Klingelschild bzw. am Briefkasten.

Steinkreuz auf Friedhof

Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters

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Wenn ein Mensch verstirbt, werden auf die Erben sowohl alle Vermögenswerte als auch sämtliche Verbindlichkeiten übertragen. Dies gilt ebenso für Mietverträge. Wir zeigen im Folgenden, was Hinterbliebene und Erben beachten müssen, was sowohl das Mietverhältnis als auch die Nebenkostenabrechnung betrifft, wenn ein Mieter stirbt.

Der Mietvertrag läuft automatisch weiter

Mit dem Tod des Mieters endet der laufende Mietvertrag nicht. Der nächste Eintrittsberechtigte erbt automatisch das Mietverhältnis und alle damit verbundenen Verpflichtungen. Dies kann auch gegen den Willen des neuen Vertragspartners und ohne dessen Kenntnis geschehen.

Wer der nächste Eintrittsberechtigte ist, ist in einer klaren Rangfolge festgelegt. Das betrifft zunächst alle, die mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung leben und im Mietvertrag als Mieter eingetragen sind. Wenn der bisherige Mieter allein im Mietvertrag verzeichnet war, geht das Mietverhältnis auf Angehörige über, die ebenso im Haushalt wohnen. Das Eintrittsrecht haben dann zunächst die Ehegatten oder die eingetragenen Lebenspartner inne. Das gilt auch bei Paaren, die vorübergehend getrennt in dem betreffenden Mietobjekt gewohnt haben. Wurde allerdings eine dauerhafte Trennung oder eine Scheidung vor dem Tod vollzogen, gilt das Eintrittsrecht nicht. Auch die Kinder können zusammen mit dem Ehepartner des Verstorbenen oder ohne diesen in den Mietvertrag eintreten, selbst wenn sie noch minderjährig sind. Als nächstes sind weitere Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben, eintrittsberechtigt, sollten die Ehepartner auf dieses Recht verzichten. Sollte es keine dem Haushalt angehörigen Personen geben, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Wenn diese oder die verbliebenen Haushaltsmitglieder kein Interesse an der Weiterführung des Mietvertrags haben, können sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Nachdem sie Kenntnis über den Tod des Mieters erhalten haben, können sie innerhalb eines Monats kündigen.

Rückzahlung der Kaution

Wenn ein Mieter stirbt, verhält es sich mit der Kaution ähnlich wie mit dem Mietverhältnis an sich. Der Anspruch auf eine Rückzahlung der Kaution wird erst dann fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wird und keine Schäden an dem Mietobjekt festgestellt werden. Wenn die Erben von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen und zu einem späteren Zeitpunkt den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigt, so erhält dieser auch die Kautionsrückzahlung. Sollten nach dem Tod des Mieters mehrere Personen in den Mietvertrag eingetreten sein, so gilt der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses für alle Mieter.

Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters

Mit dem Verscheiden eines Mieters gehen auf den bzw. die Erben nicht nur der gesamte Besitz, sondern auch alle Verpflichtungen über. Das beinhaltet neben dem Mietverhältnis auch die damit einhergehende Nebenkostenabrechnung. Das gilt jedoch nur, wenn das Mietverhältnis von den Eintrittsberechtigten fortgesetzt wird. Wenn dies der Fall ist, zählen zu den vererbten Verbindlichkeiten auch Nachzahlungsforderungen, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben, sollte der vorherige Mieter im Verlauf der Abrechnungszeitraums verstorben sein. Im umgekehrten Fall steht denjenigen, die nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eingetreten sind, auch ein Guthaben zu, wenn die Gesamtkosten niedriger ausfallen als die zuvor geleisteten Vorauszahlungen.

 

Nachmieter bei Schlüsselübergabe

Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen?

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Für viele Vermieter stellen Mietnomaden ein großes Problem dar, da sie oftmals nicht nur Kosten, sondern auch Schäden am Mietobjekt verursachen. Mietnomaden beziehen eine Wohnung von vornerein mit der Absicht, keine Miete zu zahlen. Demnach handelt es sich schlichtweg um Betrüger, die die Vermieter vorsätzlich mit falschen Papieren täuschen. Neben der nicht gezahlten Miete entstehen dem Vermieter häufig Kosten aufgrund des Zustands der betreffenden Wohnung, der in vielen Fällen eine Renovierung notwendig macht. So hat ein Vermieter im Durchschnitt 25.000 Euro Schaden durch Mietnomaden zu verbuchen. Daher wird im Folgenden gezeigt, welche Möglichkeiten Vermieter haben, um sich gegen derartige Mieter zu schützen.

Maßnahmen gegen Mietnomaden vor dem Einzug

Vermieter können sich bereits vor Abschluss des Mietvertrags schützen, indem sie ihre Mieter sehr sorgfältig auswählen. Dazu kann eine Selbstauskunft potenzieller Mieter dienen. So kann man zum Beispiel einen Nachweis über das Einkommen oder eine Schufa-Auskunft verlangen. Ebenso sinnvoll ist die Forderung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Damit stellt man sicher, dass der Interessent beim vorherigen Vermieter keine Mietschulden aufkommen ließ. Es lohnt sich in jedem Fall, Erkundigungen bei früheren Vermietern einzuholen.

Maßnahmen gegen Mietnomaden nach dem Einzug

Stellt der Vermieter fest, dass die Mietzahlung ausbleibt, sollte er schnell handeln und zunächst das Gespräch suchen. Wenn der Mieter bisher zuverlässig die Miete und die Nebenkosten beglichen hat, ist er vielleicht in unvorhergesehene finanzielle Engpässe geraten. In diesem Fall findet sich oft eine gemeinsame Lösung über eine ehrliche Kommunikation. Sollte es sich um Mietnomaden handeln, ist es ratsam, so schnell wie möglich die Kündigung auszusprechen und diese gerichtlich durchzusetzen. Der Vermieter darf dem Mieter fristlos kündigen, sobald dieser mit zwei Mieten in Verzug ist. Dies muss schriftlich erfolgen und dem Mieter am besten per Einschreiben zugestellt werden, damit abgesichert ist, dass dieser die Kündigung erhalten hat. Danach bleiben dem Mieter zwei Wochen, um die Wohnung zu räumen. Mietnomaden werden sich davon jedoch nicht abschrecken lassen, sodass in vielen Fällen eine Räumungsklage vonnöten ist. Bis diese aber gerichtlich durchgesetzt ist, können Monate vergehen, in denen der Vermieter weitere Verluste durch Mietausfälle hinnehmen muss.

Die Berliner Räumung

2013 wurden Änderungen im Mietrecht vorgenommen, um Vermietern den Rausschmiss von Mietnomaden zu erleichtern, indem sie schneller als bisher eine Räumung erzwingen können. Nach der sogenannten Berliner Räumung kann der Vermieter, sofern er ein Räumungsurteil bei Gericht durchgesetzt hat, durch einen Gerichtsvollzieher die Räumung vornehmen lassen. Dabei müssen nicht, wie sonst üblich, die Möbel und Einrichtung der Wohnung abtransportiert werden. Es geht lediglich um die Entfernung des säumigen Mieters, sodass der Vermieter den Kostenvorschuss für die Einlagerung der Gegenstände der Wohnung einspart.

Zustellung des Kündigungsschreibens

Nebenkostenabrechnung bei unbekannter Verzugsadresse

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In der Regel hat der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, um eine Abrechnung über die Neben- und Betriebskosten zu erstellen und diese dem Mieter zuzustellen. Versäumt er diese Abrechnungsfrist, kann er keine Nachzahlungen mehr fordern. Zieht der Mieter während des Abrechnungszeitraums aus, wird die Nebenkostenabrechnung an die neue Adresse gesendet. Aber was passiert, wenn er keine Anschrift hinterlässt? Welche Folgen hat dies für die Zustellung der Abrechnung? Wer muss in diesem Fall das Verstreichen der Abrechnungsfrist verantworten?

Ausnahme von der Ausschlussfrist schützt Vermieter

Wenn dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig zugesandt wird, weil er den früheren Vermieter in Unkenntnis über die neue Anschrift gelassen hat, so muss der Vermieter die Verspätung nicht vertreten. Ein solcher Fall zählt zu den wenigen Ausnahmen, in denen der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch etwaige Nachforderungen geltend machen kann. Dieser Anspruch unterliegt nach der Rechtsprechung auch keiner Verjährungsfrist. Dennoch kann sich der Vermieter nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter ihm die Information über eine neue Adresse nicht hinterlassen hat.

Vermieter muss Nachforschungen anstellen

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zu erstellen und zu übersenden. Das beinhaltet auch, dass er im Fall einer unbekannten neuen Adresse des betreffenden Mieters zeitnah zumutbare Maßnahmen ergreifen muss, um die Anschrift in Erfahrung zu bringen. Hier stehen ihm verschiedene Möglichkeiten offen:

  • Einwohnermeldeamt – Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, bekommt der Vermieter beim Einwohnermeldeamt Auskunft über die aktuelle Adresse.
  • Post – Im Falle eines Nachsendeantrags kann der Vermieter mithilfe der Anschriftenprüfung der Post die gewünschte Information erhalten.
  • Detektiv – Diese Option ist dann denkbar, wenn es sich um sehr hohe Nachforderungen handelt. Der Mieter müsste in diesem Fall die Kosten für den Detektiv tragen.

Wenn der Vermieter diese Maßnahmen ergriffen hat (mit Ausnahme der Beauftragung eines Detektivs), so muss er dies sorgfältig dokumentieren. Für den Fall eines Rechtsstreits kann er somit Beweise vorlegen, dass er alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Treuepflicht des Mieters

Der Mieter geht mit Abschluss des Mietvertrags eine Treuepflicht gegenüber dem Vermieter ein. Nach dieser muss er den Vermieter über seine neue Anschrift informieren. Sollte dies nicht erfolgen, stellt es eine Obliegenheitsverletzung dar. Für den Mieter kann dies weitreichende Konsequenzen haben, da der Vermieter die Nachforderung mit der noch ausstehenden Kaution verrechnen kann und vor Gericht auf Schadensersatz klagen kann für die Kosten, die ihm durch die Nachforschungen entstehen.

Post-it mit der Aufschrift "Miete überfällig!"

Wenn der Mieter keine Miete zahlt

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Die Zahlung der Miete ist eine der Hauptpflichten eines jeden Mieters. Unterbleibt die Zahlung, entsteht dem Vermieter mitunter ein großer finanzieller Schaden, der Hochrechnungen zufolge jährlich etwa vier Milliarden Euro beträgt. Die Gründe für eine versäumte Mietzahlung können vielfältig sein und von Buchungsfehlern über kurzfristige finanzielle Engpässe bis hin zu vorsätzlicher Zahlungsunwilligkeit reichen. Wir zeigen auf, was Vermieter unternehmen können, um gegen säumige Mieter vorzugehen, und welche Schritte dafür notwendig sind.

Maßnahmen für Vermieter

Wenn der betreffende Mieter bisher zuverlässig die Miete gezahlt hat, ist es meist hilfreich, zunächst das Gespräch zu suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. In jedem Fall sollte man als Vermieter schnell reagieren, um den Zahlungsausfall zu beheben. Der Mieter gerät dann in Verzug, wenn die Zahlung am dritten Werktag des Monats noch nicht beim Vermieter eingegangen ist. Es sei denn, im Mietvertrag ist eine andere Regelung vereinbart. Bleibt der Mieter wiederholt die Miete schuldig, so steht dem Vermieter zunächst das Mittel der Mahnung zu Verfügung. Diese sollte er dem Mieter nach einer Woche Verzug zukommen lassen und eine Frist festsetzen, innerhalb derer der ausstehende Betrag zu zahlen ist. Als nächsten Schritt kann der Vermieter vor Gericht ein Mahnverfahren einleiten, um das Geld einzutreiben.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter erst dann aussprechen, wenn die Miete zweimal hintereinander nicht gezahlt worden ist oder wenn der Mieter ständig große Teile bzw. die gesamte Miete regelmäßig zu spät zahlt, ohne die Grenze von zwei Monatsmieten zu überschreiten. Letzteres ist jedoch selten der Fall. Dabei werden auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtigt.

Im Falle eines Kündigungsschreibens müssen jedoch einige Formalitäten beachtet werden. So hat die Kündigung grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Zudem muss in dem Schreiben der Grund, also die versäumte Zahlung der Miete, aufgeführt werden und der Mieter muss auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern unterschrieben werden, sollte es sich um mehrere Personen handeln. In der Folge hat der zahlungssäumige Mieter in der Regel zwei Wochen Zeit, um die Wohnung zu räumen. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Allerdings kann sich die Vollstreckung des Räumungsurteils über Monate hinziehen und für den Vermieter weitere Zahlungsausfälle zur Folge haben.

Letzte Rettung für den Mieter

Der Mieter kann sich auch nach der Erteilung der fristlosen Kündigung und sogar nach der Räumungsklage aus der Affäre ziehen, wenn er die fehlenden Mieten begleicht. In diesem Fall wird die Kündigung unwirksam. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht beliebig wiederholbar. Sollten innerhalb der folgenden zwei Jahre erneut Mietrückstände entstehen, ist eine erneute fristlose Kündigung unwiderruflich gültig.

Feuchtigkeit an der Decke

Gründe für Mietminderung – Teil 2: Wasserschäden

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Ein Wasserschaden in der Mietwohnung gehört zu unangenehmsten Dingen, mit denen Mieter konfrontiert werden können, da der Schaden erst spät offensichtlich wird. Oftmals gehen dem schleichenden Prozess Beschädigungen am Dach oder kleine Risse im Mauerwerk voraus. Die Feuchtigkeit beeinträchtigt nicht nur die Bausubstanz, sondern schränkt die Lebensqualität in der betroffenen Wohnung erheblich ein. Daher müssen schnellstmöglich Reparaturen vorgenommen werden. Bei Wasserschäden können Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Welche Voraussetzungen für eine Kürzungen gegeben sein müssen und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, erläutern wir im zweiten Teil unserer Wochenserie.

Welche Schäden werden durch Feuchtigkeit verursacht?

Beeinträchtigungen durch Feuchtigkeit kommen meist durch sogenanntes Schwitzwasser zustande, womit die Bildung von Kondenswasser gemeint ist. Dieses Problem tritt häufig bei älteren Häusern mit mangelhafter Isolierung auf, doch auch Neubauten haben mit Wasserschäden zu kämpfen, da durch Isolierglasfenster der Austausch von Luft unterbunden wird. Neben der Wohnung können auch Garagen oder Keller von Feuchtigkeit betroffen sein. Wenn das Dach undicht ist, kann das Wasser sich seinen Weg ungehindert an den Außenwänden entlang bahnen. Auf lange Sicht führen solche Schäden zur Ausbildung von Salpeter oder Schimmel, was für den Mieter eine gesundheitliche Gefahr darstellt.

Wann ist eine Minderung der Miete berechtigt?

Da zu den Pflichten des Vermieters die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands einer Wohnung gehört, können Mieter für die Dauer eines Wasserschadens und seiner Behebung eine Mietminderung erwirken. Ein Sachverständiger muss dazu sowohl den Schaden als auch den dadurch entstandenen Wertverlust der Wohnung feststellen. Die Mietminderung muss in jedem Fall schriftlich beantragt werden. Kommt der Vermieter dieser Bitte  zur Mietminderung wiederholt nicht nach, so kann der Mieter die Miete bis zur endgültigen Behebung des Schadens einbehalten  oder sogar fristlos kündigen.

Die Schuldfrage

Um eine Mietminderung durchsetzen zu können, muss geklärt werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Nur wenn dem Vermieter die Schuld an der Feuchtigkeit nachgewiesen werden kann, dann ist eine Kürzung der Miete gerechtfertigt. Ist jedoch der Mieter der Verursacher des Wasserschadens aufgrund seines Lüftungs- bzw. Heizverhaltens, so muss er diesen auf eigene Kosten beheben. Eine Mietminderung ist in diesem Fall nicht zulässig.

Höhe der Mietminderung bei Wasserschäden

Die Quoten für eine Mietkürzung sind nicht pauschal vorgegeben, daher wird über die Höhe immer nach Einzelfall entschieden. Dabei wird immer berücksichtigt, in welcher Intensität die Wohnung beeinträchtigt ist. Im Folgenden finden Sie einige Gerichtsurteile zu Mietminderungsquoten aufgrund von Wasserschäden:

  • 8 % Kürzung bei feuchter Zimmerdecke
  • 30 %, wenn Wasser durch die Decke tropft
  • 80 % bei Überschwemmung der gesamten Wohnung
  • 100 %, wenn die Wohnung unbewohnbar ist
Lächelndes Paar mit Umzugkisten

Einzug des Lebenspartners – Was zu beachten ist

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Für jedes Paar stellt sich nach einer gewissen Zeit die Frage, ob man zusammenziehen möchte. Ist man sich darüber einig, kommen neue Fragen auf: Ziehen wir zu mir oder zu dir? Suchen wir uns eine gemeinsame Wohnung? Wir zeigen, worauf Paare achten müssen, wenn ein Partner in die Wohnung des anderen zieht und mit ihm eine Lebensgemeinschaft bildet. Muss man den Vermieter um Erlaubnis bitten? Darf dieser sich dem Einzug des Partners widersetzen? Muss der Partner, der einzieht, Miete zahlen?

Vermieter muss Einverständnis geben

Beabsichtigt ein Partner bei seinem Lebensgefährten einzuziehen, so kommt dies einer Untervermietung gleich. Dazu hat jeder Mieter ein Recht, sofern er sich auf ein berechtigtes Interesse berufen kann. Wenn beispielweise Familienangehörige, also Ehegatten oder Kinder, aufgenommen werden, entspricht das einem vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung und muss nicht mit dem Vermieter abgestimmt werden. Anders verhält es sich bei nichtehelichen Gemeinschaften. Wird ein Partner eines Paares in ein bestehendes Mietverhältnis aufgenommen, muss der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden, da es sich um einen Dritten nach dem Gesetz handelt. Das ist jedoch in den meisten Fällen eine reine Formalitätsfrage, da die Bildung einer Lebensgemeinschaft ein berechtigtes Interesse darstellt, womit in der Regel nichts gegen einen Einzug des Partners spricht.

Wann der Vermieter seine Erlaubnis verweigern darf

In manchen Fällen kann sich der Vermieter dem Wunsch eines Paares, zusammenzuziehen, widersetzen. So darf das Interesse daran, den Partner in die Mietwohnung aufzunehmen, eindeutig erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstehen. Ist das nicht der Fall und der Mieter plante schon vor der Unterzeichnung des Mietvertrags den Einzug des Lebenspartners, so handelt es sich um treu- und arglistiges Verhalten gegenüber dem Vermieter. Bei der Vermietung hat dieser nämlich ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer und wie viele Menschen in das Mietobjekt einziehen. Ebenso darf der Vermieter den Einzug des Partners untersagen, wenn dadurch die betreffende Wohnung überbelegt wäre. Das ist jedoch selten der Fall. Gilt der Partner des Mieters als unzumutbar, darf der Vermieter hier ebenfalls sein Einverständnis verweigern. Das gilt zum Beispiel, wenn der Partner vorbestraft ist.

Wer muss die Miete zahlen?

Die Zahlung der Miete erfolgt auch weiterhin durch den eingetragenen Mieter. Der hinzugezogene Lebenspartner muss also nichts zahlen. Das ändert sich, sobald er in den Mietvertrag mitaufgenommen wird und somit selbst Mieter der Wohnung ist. Bezieht ein Paar eine neue Wohnung gemeinsam, so muss nur derjenige Miete zahlen, der den Mietvertrag unterschrieben hat und dort als Mieter angegeben ist.

Balkon mit Blumen

Balkonnutzung – Was ist erlaubt?

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Jetzt im Sommer verbringt man seine Zeit wieder gern im Freien. Wer als Mieter einen Balkon hat, kann diesen mit Möbeln und Pflanzen dekorieren, dort sonnenbaden, Freunde zum Grillen einladen und so bei schönem Wetter entspannen. Aber wie weit darf man sich entfalten? Gibt es Einschränkungen in der Balkonnutzung? Wir zeigen, was erlaubt ist und bei welchen Themen der Vermieter ein Mitspracherecht hat.

Wie darf ich meinem Balkon nutzen?

Grundsätzlich darf man seinen Balkon genauso nutzen wie die restliche Mietwohnung und sich frei entfalten. Das heißt, man kann Möbel aufstellen, Blumen anbringen, seine Wäsche trocknen und alles nach den eigenen Vorstellungen gestalten. Einschränkungen treten dann auf, wenn sich die Nachbarn durch das Verhalten des Mieters gestört fühlen oder in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden. Ebenso kann der Vermieter eingreifen, wenn Veränderungen am Balkon vorgenommen werden, welche die Bausubstanz betreffen.

Grillen, Bepflanzungen, Sichtschutz – was Mieter beachten müssen

Der häufigste Streitpunkt in Bezug auf die Nutzung von Balkonen betrifft eine der beliebtesten Freizeitbeschäftigungen im Sommer: das Grillen. Die Rauchentwicklung und der Lärm sind oft Anlass für Streitigkeiten zwischen Nachbarn. Aus Rücksicht sollte man daher lieber einen Elektrogrill verwenden. Der Vermieter darf zudem das Grillen auf dem Balkon gänzlich verbieten. Auch in der Hausordnung kann eine solche Regelung festgehalten sein, welche dann für jeden Mieter bindend ist. Verstößt man wiederholt gegen ein Grillverbot, kann man sogar eine fristlose Kündigung riskieren. Allerdings darf der Vermieter eine derartige Vorschrift nicht nachträglich in den Mietvertrag aufnehmen.

Das Anbringen von Pflanzen und Blumenkübeln am Balkon ist prinzipiell möglich, auch auf der Außenseite, was nicht durch ein Verbot im Mietvertrag untersagt werden kann. Wichtig ist jedoch, dass die Bepflanzungen gut befestigt sind und nicht beim nächsten Sturm eine Gefahr darstellen. Zudem dürfen die Nachbarn nicht durch heruntertropfendes Wasser vom Gießen oder herunterfallende Blätter und Blüten belästigt werden. Auch Ranken und Kletterpflanzen sind erlaubt, solange sie nicht auf den nächstgelegenen Balkon ragen und die Außenfassade davon unberührt bleibt.

Wer einen Sichtschutz wie zum Beispiel einen Sonnenschirm am Balkon aufstellen möchte, kann dies tun. Jedoch muss dieser unauffällig sein und darf keinen Einfluss auf die Optik der Hausfassade einnehmen. Will man eine Markise anbringen, so bedeutet das einen Eingriff in die Bausubstanz, daher muss man hierfür die Erlaubnis des Vermieters einholen. Das ist ebenso notwendig bei einer Verglasung, wenn aus dem Balkon ein Wintergarten werden soll.

Mieterin mit Sparschwein

Kautionsrückzahlung und Nebenkosten

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Bei einem Umzug entstehen oft Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter in Bezug auf die Rückzahlung der Mietkaution. Der Mieter möchte auf der einen Seite gern die Kaution so schnell wie möglich ausgezahlt bekommen, da er in der nächsten Wohnung eine solche erneut zu leisten hat. Der Vermieter möchte sich andererseits absichern, dass keine Schäden an der Mietsache entstanden sind. Darf er die Kaution einhalten? Unter welchen Umständen? Wie lange? Dürfen die Nebenkosten bzw. die Betriebskosten mit einbezogen werden?

Was ist der Zweck einer Kautionszahlung?

Der Mieter kann die Kaution erst nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückverlangen, daher ist eine Verrechnung bei laufendem Mietvertrag nicht möglich. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Kaution dem Vermieter zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wenn nach dem Auszug des Mieters kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, ist er verpflichtet, den geleisteten Betrag zurückzuzahlen. Das ist der Fall, wenn der Vermieter bei der Wohnungsübergabe keine Beanstandungen geltend macht und keine weiteren Ansprüche bestehen wie z.B. eine ausstehende Mietzahlung. In jedem Fall ist sowohl Mietern als Vermietern zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um klare Verhältnisse zu schaffen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Zunächst zum gegenteiligen Fall: Der Vermieter muss die Kaution in voller Höhe zurückzahlen, wenn die Wohnung ohne Mängel und in einwandfreiem Zustand übergeben wird und die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.
Hat der Vermieter aber noch berechtigte Forderungen, darf er die Kaution oder einen Teilbetrag zurückbehalten. Das gilt u.a. für folgende Bedingungen:

  • Schäden an der Mietsache
  • Mietrückstände
  • unterlassene Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen
  • ausstehende Nebenkosten

Wenn die Mietnebenkosten nach der Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden und eine Nachzahlung zu erwarten ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution einbehalten. Als angemessen gelten in der Regel zwischen drei und vier Vorauszahlungen, der Vermieter darf dabei den Betrag schätzen. Der Mieter hat hier kein Recht auf eine Zwischenabrechnung. Das Einbehaltungsrecht besteht jedoch nur, wenn die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter keinerlei Forderungen mit der Kaution verrechnen.
Der Vermieter hat bei der Rückzahlung der Kaution allerdings eine Bedenkzeit, in der er überprüfen kann, ob noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Überlegungsfrist beträgt meistens zwischen drei und sechs Monaten. Sind aber keine Schäden erkennbar und hat der Vermieter die Nebenkosten bereits abgerechnet, dann tendiert diese Frist gegen Null.

Leeres Treppenhaus

Geringere Nebenkostenzahlungen bei Auslandsaufenthalt?

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Berufliche oder private Ursachen bedingen manchmal einen längeren Aufenthalt im Ausland. Dies kann der Fall sein bei einem Auslandssemester während des Studiums oder einer Auslandsentsendung seitens des Arbeitgebers. Die Dauer kann dabei von mehreren Monaten bis hin zu Jahren variieren. Als Mieter möchte man ungern seine Wohnung während dieser Zeit aufgeben. Aber muss man die vollen Nebenkosten zahlen, obwohl die Wohnung gar nicht genutzt wird? Oder reicht es aus, nur die Kaltmiete zu begleichen?

Auswirkungen eines Auslandsaufenthalts auf die Nebenkosten

Wenn der Mieter längere Zeit im Ausland verbringt, besteht die Möglichkeit eines Effekts auf die Nebenkostenabrechnung. Jedoch: die physische Abwesenheit befreit den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht. Die Nebenkosten sind im Regelfall mietvertraglich vereinbart und der Mietvertrag behält weiterhin seine Gültigkeit, wenn er nicht gekündigt wird. Etwaige Vorauszahlungen müssen also geleistet werden. Hintergrund dieser Regelung ist, dass dem Vermieter auch verbrauchsunabhängige Kosten für eine ungenutzte Wohnung entstehen, die er auf seine Mieter umlegen darf. Dazu gehören u.a. Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste.

Hierbei spielt auch der Verteilerschlüssel eine Rolle. Werden die Mietnebenkosten beispielsweise nach der Wohnfläche berechnet, ändert ein Auslandaufenthalt nichts an der Höhe oder der grundsätzlichen Zahlungspflicht.

Eine ungenutzte Wohnung ist außerdem nicht gleichzusetzen mit einer leerstehenden Wohnung. Bei Leerstand müsste der Vermieter die Kosten selbst tragen. Das gilt aber nur dann, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Konkrete Auswirkungen hat ein Auslandsaufenthalt lediglich auf diejenigen Nebenkosten, die nach Verbrauch ermittelt werden, also Betriebskosten für Heizung und Warm- bzw. Kaltwasser. Da die Wohnung nicht genutzt wird, reduziert sich der Verbrauch entsprechend. Das wird spätestens auf der nächsten Nebenkostenabrechnung erkennbar. Im günstigsten Fall entsteht ein stattliches Guthaben und für den darauffolgenden Abrechnungszeitraum kann dann eine niedrigere Vorauszahlung vereinbart werden. Im Vorfeld ist das jedoch nicht möglich.

Untervermietung und Winterdienst

Der Mieter kann für die Dauer seiner Abwesenheit die ungenutzte Wohnung untervermieten und somit direkten Einfluss auf die Nebenkostenabrechnung nehmen. Dazu muss der Vermieter allerdings seine Einwilligung geben. Zu beachten ist hierbei folgender Sonderfall: Wenn der Verteilerschlüssel auf der Personenanzahl beruht, muss dieser entsprechend angepasst werden, sollte sich mit der Untervermietung eine andere Zusammensetzung ergeben.
Übrigens: Eine längerfristige Abwesenheit entbindet nicht von Pflichten, welche Mieter u.U. zu bestimmten Jahreszeiten erfüllen müssen. Dazu zählen neben dem Winterdienst die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung. Wenn der Mieter nicht selbst für Ersatz sorgt, kann der Vermieter eine Firma damit beauftragen. Die dafür anfallenden Kosten kann er in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Mietvertrag mir Grundriss, Kuli und Schlüsseln

Selbstauskunft – Wann darf ein Mieter lügen?

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Viele potenzielle Mieter müssen heutzutage umfangreiche Fragebögen ausfüllen, bevor sie die Zusage für eine Wohnung erhalten. Mit dieser Selbstauskunft möchte der Vermieter sicherstellen, dass der richtige Kandidat in die freie Wohnung einzieht. Oftmals berühren die Fragen jedoch die Privatsphäre der Interessenten. Ist das erlaubt? Wieviel muss ein Mieter von sich preisgeben? Welche Fragen sind zulässig? Ist es manchmal sogar möglich, zu lügen?

Wozu dient die Selbstauskunft?

Durch die Befragung möchte der Vermieter feststellen, wie zuverlässig der mögliche Mieter ist. Ihm ist daran gelegen, dass der Kandidat die Miete langfristig pünktlich bezahlen kann. Die Selbstauskunft soll den Eigentümer somit vor Mietnomaden schützen.

Grundsätzlich ist die Befragung freiwillig, jedoch hat man bei einer Verweigerung wohl kaum Chancen auf die gewünschte Wohnung, zumal der Vermieter ein Recht auf bestimmte Auskünfte hat. Dennoch muss man als Mietinteressent nicht alle Fragen wahrheitsgemäß beantworten.

Welche Fragen darf der Vermieter stellen?

Generell kann der Vermieter Auskunft verlangen, wenn ein berechtigtes und sachbezogenes Interesse an der Information besteht. Das gilt z.B. für allgemeine, personenbezogene Angaben wie Name, Alter oder Personalausweisnummer.

Der Mieter ist zudem verpflichtet, seine berufliche und finanzielle Situation offenzulegen: Auskünfte über das Nettoeinkommen, die Art und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses darf der Vermieter einfordern. Auch der Erhalt von Sozialleistungen muss angegeben werden. Informationspflicht besteht zudem, wenn die Miete 75 % des Nettolohns übersteigt, da die finanzielle Belastung dann u.U. zu hoch ist.

Über den Familienstand muss der Mieter ebenso Auskunft erteilen, da der Vermieter erfahren muss, wie viele Personen inklusive Kindern und Haustieren einziehen.

Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, Informationen über Verbraucherinsolvenzen, Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen, Schufa-Einträge oder eidesstattliche Versicherungen einzuholen.

Welche Fragen sind unzulässig?

a)      Vorstrafen

Fragen nach etwaigen Rechtsstreitigkeiten, Vorstrafen oder Gefängnisaufenthalten müssen nicht beantwortet werden. Ausgenommen hiervon sind Gewalt gegen ehemalige Vermieter sowie Strafen aufgrund von Mietschulden.

a)      Mitgliedschaften

Der Mieter darf flunkern bei der Angabe von Mitgliedschaften, z.B. im Mieterverein, Verbänden oder Parteien.

b)      Privates

Alle Fragen zu persönlichen Vorlieben und Interessen sind unzulässig. Das betrifft u.a. folgende Punkte:

  • Familienplanung bzw. Schwangerschaft
  • Religionszugehörigkeit
  • Nationalität bzw. ethnische Herkunft
  • Rauchen
  • Krankheiten
  • Musikgeschmack
  • sexuelle Orientierung
  • Alkohol- bzw. Drogenkonsum

Umgang mit unzulässigen Fragen

Bei Fragen, die die Privatsphäre berühren, kann der Mieter lügen. Trotzdem stellen derartige Frage eine Hürde für Mietinteressenten dar: Antworten sie gar nicht, sinkt die Chance, die Wohnung zu bekommen. Antworten sie dagegen einem ausgewiesenen Rauchergegner ehrlich, dass sie z.B. Kettenraucher sind, lässt das die Aussichten auf die gewünschte Wohnung nicht unbedingt wachsen. Mieterschutzorganisationen empfehlen daher, den leisen, zuverlässigen, nicht engagierten Wunschmieter zu verkörpern, selbst wenn man ein rauchender, leidenschaftlicher Parteianhänger mit Vorliebe zu Heavy Metal und langen Partynächten sein sollte.

Welche Konsequenzen drohen bei falschen Angaben?

Sollten unwahre Aussagen auf unzulässige Fragen aufgedeckt werden, muss der Mieter keine Konsequenzen fürchten bis auf ein möglicherweise erschwertes Verhältnis zum Vermieter. Lügt man jedoch bei zulässigen Fragen, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten und ggf. Schadensersatz verlangen. Ist man bereits eingezogen, riskiert man mit Falschaussagen sogar die fristlose Kündigung.

 

Ist rauchen in der Mietwohnung erlaubt

Rauchen verboten?

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Zwei Gerichtsurteile sorgten jüngst in Deutschland für Aufsehen, bei denen das Verhalten von Rauchern in Mietwohnungen im Mittelpunkt stand.

In Folge des ersten Urteils wurde einem starken Raucher in Düsseldorf die Wohnung gekündigt, da der durch ihn verursachte Zigarettenqualm eine unzumutbare Belästigung im Treppenhaus darstellte. Im zweiten Fall verklagte ein Nichtraucherpaar aus Premnitz (Brandenburg) seine Nachbarn, weil es sich durch den Geruch, der vom darunterliegenden Balkon hochzog, belästigt fühlte. Nun müssen die rauchenden Nachbarn feste Zeiten einhalten, wenn sie auf dem Balkon qualmen möchten.

Der Medienrummel, welcher durch diese Konflikte ausgelöst wurde, wirft einige Fragen auf:
Darf ich fortan als Raucher nicht einmal in meiner eigenen Wohnung rauchen?
Welche Rechte haben Nichtraucher, wenn die Belästigung durch den Zigarettenqualm nicht mehr zu ertragen ist?
Trifft das Gesetz hierzu feste Regelungen?

Rechte der Raucher in einer Mietwohnung

Da das Rauchen oder Nicht-Rauchen unter die freie Lebensführung fällt, darf dem Mieter das Rauchen innerhalb der eigenen Wohnung nicht verboten werden. Rauchen wird als „vertragsgemäßer Gebrauch“ der Mietwohnung betrachtet, zu der auch der Balkon bzw. die Terrasse zu zählen sind. Anders sieht es bei Gemeinschaftsräumen, Fluren und Treppenhäusern aus. Hier darf der Vermieter das Rauchen untersagen. Raucher haben außerdem keine besonders geartete Renovierungspflicht aufgrund der Ablagerungen in Wänden und Fußböden, wenn beim Auszug der Zigarettengeruch durch Streichen oder Tapezieren beseitigt wird.

Rechte der Nicht-Raucher in einer Mietwohnung

Sollte sich ein Nicht-Raucher durch Zigarettenqualm belästigt fühlen, so kann er dagegen vorgehen und u.U. Unterlassung verlangen. Hier gilt prinzipiell das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Weiterhin kann man beim Vermieter Mietminderung erwirken, wobei die Höhe vom Ausmaß der Belästigung abhängt. So wurden von verschiedenen Landgerichten Kürzungen zwischen fünf und zehn Prozent als angemessen betrachtet.

Wann sind Kündigungen, Schadenersatzforderungen oder Unterlassungen gerechtfertigt?

Grundsätzlich kann einem Mieter nicht gekündigt werden, nur weil er raucht. Dazu muss ein vertragswidriges Verhalten vorliegen. Dieses ergibt sich, wenn andere Mieter durch das Rauchverhalten massiv beeinträchtigt werden. Ist beispielsweise der Zigarettengeruch im Treppenhaus unzumutbar, liegt eine Störung des Hausfriedens vor. Dann kann der Vermieter den verursachenden Raucher abmahnen, welcher sein Verhalten entsprechend ändern sollte, indem er ausreichend lüftet und seine Aschenbecher regelmäßig ausleert. Sollte trotz wiederholter Abmahnung keine Verbesserung eintreten, kann der Vermieter dem rauchenden Mieter kündigen, wie es in Düsseldorf geschehen ist.

Weiterhin können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn durch exzessives Rauchen Schäden an der Mietsache entstehen. Als Richtlinie gilt: Der Verursacher ist schadensersatzpflichtig, wenn z.B. Schäden in der Holzdecke nicht mehr durch Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) behoben werden können.

Zwar ist das Rauchen auf dem Balkon erlaubt, aber nur, wenn es die anderen Mieter nicht wesentlich stört. Sollte das Rauchverhalten die Nachbarn beeinträchtigen, kann, wie das Urteil des Bundesgerichtshofs im Fall Premnitz zeigt, das Rauchen eingeschränkt und nur zu bestimmten Zeiten erlaubt werden.

Wenn Raucher und Nicht-Raucher in einen Rechtsstreit geraten, kollidiert das Recht auf freie Lebensführung mit dem Recht auf körperliche Unversehrtheit. Entscheidend ist dabei das Ausmaß der Beeinträchtigung, welches immer vom jeweiligen Einzelfall abhängt.

 

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

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Die jährliche Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten und bei der Durchsicht fällt dem Mieter auf, dass es neue Kostenpunkte gibt. Aber darf der Vermieter einfach neue Nebenkosten abrechnen? Oft ist das nach einer Modernisierung der Fall. Es können aber auch neue Punkte als umlegbare Kosten per Gesetz definiert worden sein oder der Vermieter hat Neuerungen eingeführt, wie die Beschäftigung eines Hausmeisters. Was es dabei für Vermieter und Mieter zu beachten gilt, wollen wir hier einmal aufzeigen.

Mietvertrag gilt als Grundlage für die neuen Betriebskosten

Damit der Mieter überhaupt zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet ist, muss darüber eine Vereinbarung im Rahmen des Mietvertrags getroffen werden. Findet sich im Mietvertrag keine Aussage zum Thema Betriebskosten, müssen sie auch nicht gezahlt werden. Dieser Fall ist jedoch sehr unwahrscheinlich.
Nebenkosten und neue Nebenkosten können aber auf verschiedene Weise im Mietvertrag verankert werden. Diese drei Möglichkeiten sind die gängigsten Versionen:

  • Der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenverordnung
  • Die Einzelvereinbarung aller Nebenkostenarten
  • Betriebskostenpauschale

Wie bei den einzelnen Vereinbarungen mit neuen Nebenkosten umzugehen ist, soll nachfolgend der Reihe nach behandelt werden. Welcher Punkt auf Sie zutrifft, erfahren Sie mit einem schnellen Blick in Ihren Mietvertrag.

Neue Nebenkosten beim mietvertraglichen Verweis auf die Betriebskostenverordnung

Der wahrscheinlich sicherste Weg für einen Vermieter ist der allgemeine Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier werden die umlagefähigen Nebenkosten genau bezeichnet. Dieser Verweis ist auch vom BGH als wirksame Nebenkostenvereinbarung anerkannt. Das ist auch dann der Fall, wenn es sich dabei im Mietvertrag nur um eine Bezugnahme handelt und kein direktes Zitat aus der Verordnung vorliegt.
Der allgemeine Verweis auf „§2 BetrKV“ ersetzt außerdem den Bezug auf II. Berechnungsverordnung. Das bedeutet, dass in älteren Mietverträgen, solche die vor dem 31.12.2004 geschlossen wurden, gleiches für den Verweis auf die Berechnungsverordnung gilt.
Werden also neue Nebenkosten auf die Mieter verteilt, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden, so ist das vollkommen legitim.

„Sonstige Betriebskosten“ und Ergänzungsklausel

Des Weiteren hat der Vermieter die Möglichkeit, Nebenkosten, die nicht explizit in der Betriebskostenverordnung genannt werden, aber dennoch an sich umlegbar sind, als „sonstige Betriebskosten“ einzeln im Mietvertrag aufzuführen.
Teilweise findet sich jedoch auch nur eine Ergänzungsklausel, die sicherstellen soll, dass auch ohne genaue Nennung neue Nebenkosten abgerechnet werden dürfen.

Ist nur die einzelne Auflistung vorhanden, können auch nur solche Nebenkosten neu zur Abrechnung hinzukommen, die hier klar benannt sind. Alle weiteren darf der Vermieter auf dieser Grundlage nicht in Rechnung stellen.

Im Falle der Ergänzungsklausel sind neue Nebenkosten nur dann legitim, sofern sie auch wirklich sachgerecht sind. Alle Kosten, die mit Reparatur oder Instandhaltung einhergehen, wären das zum Beispiel nicht.
Der Mieter muss außerdem über die neuen Nebenkosten schriftlich informiert werden, damit er sich finanziell auf die Mehrbelastung einstellen kann.

Neue Nebenkosten werden einzeln im Mietvertrag vereinbart

Alternativ zur Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung können im Mietvertrag auch alle anfallenden Nebenkostenpositionen einzeln vereinbart werden. Ähnlich dem Punkt der „sonstigen Betriebskosten“ im obigen Beispiel, werden hier alle Nebenkostenarten aufgelistet. Dabei muss die Bezeichnung immer eindeutig bestimmbar sein.
Fehlt hier ein Kostenpunkt und soll dennoch in Rechnung gestellt werden, ist das nicht legitim, da der Mietvertrag die Basisvereinbarung bildet. Gleiches gilt daher auch für neue Nebenkosten: Sind sie in der Auflistung nicht enthalten, müssen sie nicht gezahlt werden.
Anders jedoch verhält es sich, wenn der Vermieter den Mieter zuvor schriftlich über die neuen Nebenkosten informiert hat. Dann nämlich müssen die Kosten ab dem übernächsten Monat der Erklärung übernommen werden, sofern es sich dabei um umlegbare Betriebskosten an sich handelt.

Auch in Fall der Einzelvereinbarung besteht die Möglichkeit, dass eine Ergänzungsklausel im Mietvertrag integriert ist. Diese greift jedoch nur für Nebenkosten, die bei Vertragsschluss noch nicht absehbar waren. Hat der Vermieter daher einen Punkt schlicht vergessen aufzulisten, kann er die Kosten nicht mithilfe der Ergänzungsklausel umlegen.

Neue Nebenkosten bei einer Nebenkostenpauschale

Eine andere Variante ist die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale im Mietvertrag. In diesem Fall sind alle Nebenkosten, mit Ausnahme der Energieverbrauchskosten, mit dem Pauschalbetrag abgegolten. Daher können in diesem Fall keine neuen Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.
Ist jedoch auch eine Ergänzungsklausel vorhanden, gelten hier die gleichen Regeln wie bei der Einzelvereinbarung (siehe oben).

Neue Nebenkosten im Zuge der Modernisierung

Die oben genannten Regelungen geben einen allgemeinen Überblick über die Handhabe neuer Nebenkosten auf Basis des Mietvertrags. Anders verhält es sich teilweise bei neuen Kostenpunkten im Zuge einer Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen fallen zwangsweise bei Mietsachen an und ergeben oftmals neue Nebenkosten. Das Gesetz hat dazu aber bisher keine verbindlichen Richtlinien aufgestellt.
In Auslegung eines BGH-Urteils lässt sich jedoch Folgendes vorsichtig sagen:

  • Sofern die Modernisierung im Interesse des Mieters ist und die Kosten umlagefähig sind, können diese auch ohne Nennung im Mietvertrag umgelegt werden.
  • Voraussetzung ist hier jedoch die Einhaltung der Form, sodass der Mieter vor der Modernisierung die neuen Nebenkosten kennt und sich auf sie einstellen kann.
  • Die neuen Nebenkosten ersetzen dann praktisch die alten, im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten oder bilden eine neue Position.

 

Wer zahlt die Straßenreinigung nach Silvester

Sauber machen nach Silvester- Wer muss ran?

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Das neue Jahr beginnt traditionsgemäß mit viel Feuerwerk. Es wird gefeiert, man hat Spaß. Der nächste Morgen zeigt das Ausmaß der Festivitäten: Raketenüberreste, Knallerpapier und Pulverreste pflastern Bürgersteig, Straße und Gärten gleichermaßen. Doch wer ist für die Entsorgung zuständig? Der Hausmeister? Die Straßenreinigung? Der Mieter? Vor allem, wenn man selbst nicht geknallt hat, will man die Reste wohl kaum entfernen. Muss man es vielleicht dennoch? Wir klären, wer für welchen Bereich zuständig ist und wie es sich generell mit der Straßenreinigung verhält.

Straßenreinigung und Hausmeister sind umlagefähige Nebenkosten

Die Straßen werden durch die öffentlichen Betriebe sauber gehalten. Als Anlieger ist man jedoch verpflichtet, sich an den Kosten der Straßenreinigung zu beteiligen. Der Vermieter darf diese Gebühr jedoch auf die Mieter umlegen. Dazu ist er auch berechtigt, wenn ein privater Reinigungsdienst der Straßenreinigung nachgeht. Um die Reinigung des Hauses sowie des Grundstücks kümmert sich bei Mietshäusern in der Regel ein Hausmeister. Auch diese Kosten sind auf jeden Fall auf die Mieter umlegbar.

Hausmeister nicht verantwortlich? Der Mietvertrag sollte Auskunft geben

Demnach bezahlen Mieter eigentlich schon durch ihre Nebenkosten für die Entsorgung des Silvestermülls. Da die Böllerleichen jedoch einen entscheidenen Mehraufwand an Zeit und Reinigung darstellen, kann es durchaus sein, dass es sich hier um einen Sonderfall handelt, der nicht mehr durch die üblichen Nebenkosten gedeckt ist. Dieser müsste jedoch im Mietvertrag bzw. in der Hausordnung aufgeführt werden. So wäre hier zu vereinbaren, dass die Verursacher selbst für die Beseitigung des Silvestermülls verantwortlich sind. Ist das der Fall, kann man sich nicht mehr auf die Dienste des Hausmeisters verlassen, sondern muss selbst zu Besen und Schippe greifen und Bürgersteig, Garten und ggf. Innenhof von den Hinterlassenschaften befreien. Das gilt auch dann, wenn Schnee die Arbeit erschwert.

Sonderkosten für alle Mieter

In einem Mehrfamilienhaus ist es jedoch selten nur eine Partei, die sich an der alljährlichen Silvesterknallerei beteiligt. Was also, wenn keiner seiner vertragsgemäßen Verantwortung nachkommt? In diesem Fall würde der Vermieter den Hausmeister oder einen externen Dienstleister mit der Reinigung betrauen. Die dadurch entstehendenen Kosten kann er dann auf alle Mieter als Sonderkosten in den Nebenkosten umlegen.
Wer sich demnach nicht sicher ist, sollte einen Blick in seinen Mietvertrag bzw. in die Hausordnung werfen und muss dann eventuell selbst kurz raus, um die Knallerreste zu entsorgen. Packen alle Verantwortlichen mit an, ist die Arbeit meist schnell beendet und man spart sich die zusätzlichen Kosten bei der nächsten Nebenkostenabrechnung.

 

Hand eines Portiers mit einer Hotelglocke

Concierge in den Nebenkosten

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In vielen betuchteren Wohnanlagen ist er bereits Gang und Gebe – der Concierge.

Auch oft als Doorman oder Pförtner bezeichnet, dient er vornehmlich als Rezeptionist und Mieterhilfe.

Ursprünglich war der Concierge im Mittelalter der Hüter des Tores einer Burg. Dort wurde der Begriff auch mannigfaltig verwendet. Teilweise betitelte man auch spätere Gefängniswärter als Concierge.

Mit Gefängnissen haben die Mietanlagen hierzulande meist nur wenig zu tun. Marginal mag höchstens die Optik einiger Wohnhäuser wie eines anmuten.

Die heutigen Tätigkeitsbereiche des Concierge sind also nur auf die reine Dienstleistung beschränkt. Um den Wohnkomfort zu steigern beschäftigen einige Vermieter einen Concierge, der primär für Sicherheit und Wohlbefinden der Mieter sorgen soll.

Die Eingangskontrolle, Entgegennahme von Post und Paketen und Auskunftserteilung über abwesende Personen sind nur einige Aufgabenbereiche. Auch zur Prävention von mutwilliger Verschmutzung und Diebstahl soll der Concierge dienen.

Einige Pförtner werden sogar mit modernen Überwachungsgeräten ausgestattet und übernehmen zum Teil den Job des Wachmanns.

Die Kosten des Concierge

Ob nun der vornehme Geleiter oder der resolute Kontrolleur – die Kosten des Concierge sind natürlich ein deutlicher Mehraufwand für den Vermieter.

Da sucht dieser natürlich stets nach möglichen Schlupflöchern, diese Kosten möglichst großflächig an Mieter weiterreichen zu können. Nicht selten tauchen in Nebenkostenabrechnungen die Kostenpositionen des Concierge oder Pförtners auf.

Auch im Mietvertrag unterbreiten manche Vermieter ihren Mietern die Aufwendungen als Nebenkosten. Ob sie damit auch wirksam und rechtmäßig sind, steht aber auf einem anderen Blatt.

Sind Kosten des Concierge umlagefähige Nebenkosten?

Grundsätzlich zählen die Kosten des Pförtners nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sicher ist sich die Rechtsprechung in dem Thema und möglicher Auslegung der Tätigkeiten des Concierge aber nicht.

Auch unter Sonstige Betriebskosten dürfen die Concierge-Kosten in der Regel nicht in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden. Vergleichbar mit der Tätigkeit eines Hausmeisters ist die des Concierge jedenfalls nicht und darf auch nicht als solche ausgewiesen werden.

Die körperlichen Arbeiten des Hausmeisters, wie Treppenhausreinigung, stellen hingegen umlagefähige Nebenkosten dar.

Ausnahmen der Regel

Sofern sie jedoch eine „vernachlässigungswürdige Größenordnung“ erreichen, also von geringem Umfang sind, könnte eine Umlage mitunter wirksam sein. Dies muss aber im Mietvertrag vereinbart sein.

Eine weitere Ausnahme könnte auch ein besonderer Umstand vor Ort bedingen. Sollte nämlich ein Pförtner oder Concierge nötig werden, so kann eine Umlage möglicherweise infrage kommen.

Beispielsweise kann eine Gefährdungslage als Begründung für die Umlage auf den Mieter herhalten. Jedoch gibt es hier keine klare Regelung und ist vom Einzelfall abhängig.

Keine Umlage, aber dafür eine Mieterhöhung möglich?

Eine Mieterhöhung um die anfallenden Kosten des Concierge darf auch nicht ohne Zustimmung der Mieter vorgenommen werden.

Auch die Billigung der Leistung des Pförtners durch die Mieter stellt hier auch kein Einverständnis zur Erweiterung des Betriebskostenkatalogs oder der Mieterhöhung dar.

Wie in vielen Fällen muss auch hier meist der Einzelfall beleuchtet werden.

In vielen weiteren Nebenkostenpositionen herrscht aber ein klares Reglement. Formelle Richtlinien, Verteilerschlüssel oder auch Fristen sind klar geregelt und können Fehler beinhalten.

Hier lohnt sich eine Prüfung in vielen Fällen, da die wenigsten Vermieter fehlerfreie Nebenkostenabrechnungen erstellen.

 

 

Fehler in den Nebenkosten - Top 10

Top 10 – Die häufigsten Fehler in den Nebenkosten

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Jedem Mieter wird nach dem Ende der Abrechnungsperiode jährlich seine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter übermittelt.

Des Mieters jährliche Verbräuche bei Warmwasser und Heizung werden abgerechnet sowie sämtliche Kosten des Vermieters, um die Wohnanlage zu bewirtschaften.

Bei beiden werden die Beträge mit einem Verteilerschlüssel anteilig auf die Mieter umgelegt. Zumeist wird dort die Wohnfläche als Grundlage angewandt.

Die Abrechnung geschieht jedoch keineswegs fehlerfrei.

Trotz jahrelanger Praxis der Vermieter oder augenscheinlich professioneller Abrechnungsfirmen, die der Vermieter nutzt, wird eine Vielzahl von Nebenkostenabrechnungen fehlerbehaftet erstellt.

Sei es der Mensch, der bei der Erstellung Berechnungsfehler macht, oder die Unwissenheit mancher Vermieter, welche Nebenkosten letztlich umlagefähig sind. Gründe gibt es viele für den Fehlerteufel in den Nebenkosten, doch meist muss der Mieter in den sauren Apfel der Nachzahlung beißen.

Die meisten Mieter nehmen hohe Beträge oder zweifelhafte Nebenkosten-Nachzahlungen einfach hin, sind unsicher, wie man sich bei Skepsis verhalten soll oder wissen nicht, welche Rechte sie im Falle einer falschen Nebenkostenabrechnung haben.

Doch welche Nebenkostenpositionen werden eigentlich am meisten falsch abgerechnet?

Unsere TOP 10 der Abrechnungsfehler

TOP 10 - Fehler in den Nebenkosten1. Die Fristen der Nebenkostenabrechnung werden nicht eingehalten.

Der Vermieter hat in diesem Falle die Abrechnungsfrist versäumt.

Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat er 12 Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln.

Übertritt er diese Frist sind die Nachforderungen nicht mehr rechtswirksam.

2. Die Zahlung / Positionen der Betriebskosten wurde nicht genau im Mietvertrag vereinbart

Vor allem muss die Zahlung der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sein.

Zudem müssen im Mietvertrag die einzelnen Kostenpositionen aufgeführt sein. Beinhaltet die Nebenkostenabrechnung Positionen, die der Vermieter im Mietvertrag vergessen hat im Vorfeld zu vereinbaren, sind diese Forderungen unwirksam.

3. Reparaturkosten im Haus wurden auf Mieter umgelegt

Die Reparaturkosten zählen, wie die Verwaltungskosten, nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten und sind mit der Miete bereits abgegolten.

Oftmals finden aber Mieter diese Nebenkostenposition nach einer eingehenden Prüfung in ihrer Abrechnung wieder oder zahlen bereits jahrelang aufgrund dieses Fehlers zu hohe Nebenkosten.

4. Kein Vorwegabzug von Gewerberäumen wurde vorgenommen

In vielen Wohnhäusern befinden sich neben privaten Mietern auch gewerblich genutzte Mietflächen. Diese haben in den meisten Fällen deutlich höhere Verbräuche als die normalen Mieter.

Nicht nur die Betriebskosten sind höher, sondern auch Müllaufkommen und Grundsteuer.

Damit bei anteilig umgelegten Nebenkosten die privaten Mieter nicht die übermäßig aufkommenden Kosten des Gewerbes mittragen müssen, hat bei einem deutlich erhöhten Verbrauch des Gewerbes ein Vorwegabzug der Kosten zu erfolgen.

Die Gewerbenutzer erhalten eine separate Abrechnung. Auch hier erfolgt die Trennung der privaten und gewerblichen Kosten durch den Vorwegabzug bei manchen Abrechnungen nicht und erzeugt somit vielerorts ungerechtfertigt hohe Nebenkostenabrechnungen.

5. Leerstandskosten wurden nicht vor der Abrechnung abgezogen

Auch in diesem Punkt muss der Vermieter die übrigen Mieter vor einer unnötigen Kostenposition bewahren.

Sollte eine Wohnung leer stehen fallen trotzdem laufende Kosten an. Diese hat der Vermieter aber selbst zu tragen und muss diese vor der Umlage aus der Abrechnung herausrechnen.
Sollten die Nebenkosten also Leerstandskosten enthalten wären sie fehlerhaft.

6. Kosten wurden umgelegt, die nicht zu Nebenkosten zählen

Hier fußt oft die Unwissenheit einiger Vermieter auf die unrichtige Umlage einiger Kosten.

Als Kategorie zusammengefasst, werden Aufwendungen für Instandhaltung, Bank- und Kontoführungsgebühren, Neuanlage von Teilen der Wohnanlage (wie Garten oder Teich) und einmalige Dachrinnenreinigung sowie diverse Versicherungsleistungen (beispielsweise Umweltschaden-, Mietausfall-, Rechtsschutzversicherung) nicht selten in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen.

Jedoch sind diese Beträge einzig vom Vermieter zu tragen und nicht durch den Mieter zu leisten. Sollte eine Prüfung die Umlage dieser Positionen aufdecken besteht Grund für einen Widerspruch.

7. Der Abrechnungszeitraum beträgt kein volles Jahr

Bei Mieterwechseln ist der Vermieter angehalten für den Vormieter und den nachfolgenden Mieter jeweils eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Dies führt zu einem Mehraufwand, möglicherweise zu einer Teilabrechnung, mindestens aber zu einer Zwischenablesung.

Ein Aufwand, den manche Vermieter nicht bereit sind zu leisten und die übrigen Monate des Nachfolge-Mieters in seine nächste Abrechnung mit aufnehmen.

Der Abrechnungszeitraum umfasst somit das ganze Folgejahr und die Monate (oder Wochen) des Einzugsjahres.
Das ist formell nicht korrekt und dem kann widersprochen werden.

8. Der Verteilerschlüssel wurde falsch angewendet oder falsch berechnet

Hier besteht ein sehr hohes Fehlerpotential. Zumeist wird die Wohnfläche als Grundlage des Verteilerschlüssels gewählt und dort gibt es viele Feinheiten, auf die der Vermieter achten muss.

Die Wohnflächenverordnung gibt zum Beispiel andere Regelungen an, als die DIN 277, wie mit bestimmten Orten in der Wohnung bei der Wohnflächenanrechnung zu verfahren ist.

Werden Fenstersimse, Dachschrägen, Balkone und Wintergärten richtig in die Wohnflächenberechnung miteinbezogen und wird überhaupt die richtige Quadratmeteranzahl der Mietwohnung zu Grunde gelegt?

Nicht nur ein Nachmessen kann zutage bringen, dass der Verteilerschlüssel fehlerhaft ist. Ein weiterer Fehlerteufel kann in der Anwendung des Verteilerschlüssels liegen.

Falsche Umrechnung der Anteile und einfache Rechenfehler sind nur einige Punkte, an denen die Korrektheit der Abrechnung scheitern kann.

9. Verwaltungskosten wurden auch auf die Mieter umgelegt

Hier gilt das Gleiche, wie bei den Reparaturkosten:

Die Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden und sollten diese in den Nebenkosten auftauchen ist das als klarer Fehler – ein Widerspruchsgrund.

10. Keine einheitliche Abrechnung

In der Nebenkostenabrechnung legt der Vermieter einen Verteilerschlüssel zugrunde, um die anteiligen Kosten für jeden Mieter abzugrenzen.

Hierbei kann beispielsweise ein individueller Verbrauchszähler zu Fehlern führen.

Mittels dieses Mieter-eigenen Verbrauchszählers darf nur verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern jede Mietpartei einen solchen besitzt. In jedem anderen Falle müssen die Gesamtkosten durch einen Verteilerschlüssel ermittelt werden.

Nicht selten vermischen Vermieter verbrauchsabhängige und verbrauchunabhängige Kostenermittlung und erhalten somit falsche und nachteilige Werte für manche Mietparteien.

In der Nebenkostenabrechnung muss stets eine Methode durchgängig verwendet werden, eine Mischung von verschiedenen Verteilerschlüsseln oder Abrechnungsgrundlagen ist nicht legitim.
Auch hier besteht für den Mieter ein Grund zum Widerspruch.

Oftmals sind jedoch diese komplexen Sachverhalte und genauen Fehlerschlüssel für viele Mieter nicht auszumachen.

Hier kann eine Prüfung weiterhelfen und mögliche Fehler in den Nebenkosten offenbaren.

Nebenkosten: Versicherung als umlagefähiger Posten

Versicherungen in den Nebenkosten

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Der Mensch ist stets gewillt sein kostbares Hab und Gut zusammenzuhalten und sich gegen alle möglichen Eventualitäten abzusichern.

Vor allem in der heutigen Zeit sind materielle Werte und Güter ein nicht zu unterschätzendes Kapital. Nicht nur Personenversicherungen, wie Lebensversicherungen und Krankenversicherungen, sollen ein schützendes Netz um den Menschen spannen.

Auch gegen sämtliche schädlichen Umwelteinflüsse möchte man sich bestmöglich abschirmen. Je mehr man besitzt, desto mehr möchte man auch schützen.

Versicherungen des Vermieters

Ein schützendes Interesse hat natürlich auch ein Vermieter und in vielen Fällen sogar den „Darf-Schein“ der Betriebskostenverordnung, die Kosten dafür dem Mieter in den Mietnebenkosten zu präsentieren.

Bei drohenden Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer und den fußballspielenden Nachbarskindern im Hof, kann man die Sorge nachvollziehen. Auch in Bezug auf das leibliche Wohl seiner Mieter ist der Vermieter gewillt sich mit einer Versicherung abzusichern. Nicht selten stürzt jemand auf der Treppe oder verliert bei vereisten Zugängen schnell den Halt.

Die resultierenden Schäden werden mit der Haftpflichtversicherung aufgefangen. Diese ist kein Muss für den Vermieter, aber aus eigenem Interesse trotzdem quasi unerlässlich.

Diese Posten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen sich grundsätzlich in den Nebenkosten wiederfinden, mit gewissen Ausnahmen:

Welche Versicherung darf in den Nebenkosten umgelegt werden?

Vorausgehend für die Umlage der Versicherungsprämien und Versicherungssteuern auf den Mieter ist natürlich die Ausweisung im Mietvertrag. Die Betriebskostenverordnung gibt vor, dass sogenannte Elementarschäden umgelegt werden dürfen.

Darunter fallen beispielweise besagte Gefahren, wie Sturm, Hagel, Feuer beziehungsweise die daraus resultierenden Schäden. Nicht wenige Regionen sind betroffen von Hochwasser und Überschwemmungen. Ebenfalls verursachen Blitzschläge und Lawinen mancherorts regelmäßig Reparaturkosten. Die dementsprechenden Versicherungskosten dürfen auch auf den Mieter umgelegt werden.

Neben durchaus realistischen Gefahren ist es natürlich möglich, Versicherungen für Fälle abzuschließen, die äußerst unwahrscheinlich oder nie eintreten werden. Beispielsweise eine Terrorversicherung oder eine Erdbebenversicherung. In solchen Fällen greift der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der in obigen Fällen zutreffen muss.

Ein militärisches Gelände in der unmittelbaren Umgebung oder ein erfahrungsgemäß erdbeben-gefährdetes Gebiet wären die Voraussetzungen zur Wirtschaftlichkeit und zur Erfassung in der Nebenkostenabrechnung.

Was darf der Vermieter nicht umlegen?

Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die die Reparatur und Instandsetzung betreffen.

Ebenso darf sich die Umlage der Hausratsversicherung nicht in den Nebenkosten wiederfinden. Eine Grafik soll die Unterteilung nochmals verdeutlichen:

Versicherung in den NebenkostenGenerell empfiehlt es sich für jeden Mieter selbst für gewissen Versicherungsschutz zu sorgen.

Einbrüche und Schäden an mitgemieteten Sachen sollten bestenfalls in einer Mieter-eigenen Hausratsversicherung aufgefangen werden.

Ob sich in der Nebenkostenabrechnung auch die richtigen Posten wiederfinden oder ob womöglich Versicherungskosten falsch umgelegt werden, kann eine Prüfung zutage bringen.