Die Grundsteuer – Berechnung, Aufkommen und Umlage auf den Mieter

Mit der Grundsteuer besteuern Gemeinden jährlich die betrieblich oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke. Diese Steuer soll die Aufgaben der Gemeinden finanzieren und ist damit neben der Gewerbesteuer für die Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmen. Da die Grundsteuer den Gemeinden zufließt, handelt es sich um eine Gemeindesteuer. Diese Steuer ist außerdem eine Realsteuer, welche sich also nicht nach dem Vermögen einer echten oder juristischen Person richtet, sondern nach dem Objektwert, unerheblich, ob es einen Gewinn erbringt. Unter bestimmten Bedingungen kann die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden (siehe unten).

Berechnung

Die Grundsteuer für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke wird mit A und für bebaute bzw. bewohnte Grundstücke mit B bezeichnet.
Bemessen wird die Steuer an dem Wert des Grundstücks, auch Einheitswertfeststellung genannt, multipliziert mit der Steuermesszahl, welche sich nach der Art der Bebauung bzw. Nutzung richtet.
Für Grundstücke mit forst- oder landwirtschaftlicher Bewirtschaftung ist eine einheitliche Steuermesszahl von 6,0‰ festgelegt.
Bei Grundstücken der Art B unterscheidet sich die Steuermesszahl in folgende Werte:

• 2,6‰ für Einfamilienhäuser (bis 38346 Euro Einheitswert, danach 3,5‰)
• 3,1‰ für Zweifamilienhäuser
• 3,5‰ für sonstige Immobilien

Die generelle Formel lautet daher:

Einheitswert (Grundstückswert inkl. Bebauung) x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag.

Die tatsächliche Steuerlast ergibt sich dabei über den von Gemeinde zu Gemeinde anders festgelegten Hebesatz, dadurch kann die Grundsteuer trotz gleichem Grundstückswert in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch ausfallen.

Alter und Größe des Gebäudes sind bei der Höhe der Grundsteuer ebenfalls Einflussfaktoren, denn je größer das Gebäude ist, desto höher wird im Normalfall die Grundsteuer ausfallen. Bei älteren Gebäuden sinkt dagegen die Grundsteuer tendenziell.

Aufkommen

Das Aufkommen der Grundsteuer setzte sich im Jahr 2012 wie folgt zusammen:

Beispielrechnung

Für unser Berechnungsbeispiel nehmen wir ein Grundstück mit einem Zweifamilienhaus in der Gemeinde Berlin, welches mit einem Gesamtwert in Höhe von 35000 Euro festgelegt ist.

Zuerst multiplizieren wir den Gesamtwert des Objekts mit der dafür vorgesehenen Steuermesszahl von 3,1‰:

35000 * 0,0035 = 122,50

So erhalten wir einen Grundsteuermessbetrag von 122,50 Euro. Anschließend rechnen wir noch den in Berlin üblichen Hebesatz von 810% an:

122,50 * 8,1 = 992.25 Euro

somit ergibt sich also eine Grundsteuerlast von 992.25 Euro im Jahr bzw. 82,69 Euro im Monat.

Umlegung auf den Mieter

Grundsteuern können laut Betriebskostenverordnung anteilig umgelegt werden, sofern darüber eine konkrete und ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Für Gebäude, die gewerblich und privat genutzt werden, muss die Grundsteuer separiert werden. Denn die Grundsteuer für Gewerbeeinheiten fällt höher aus als die von Wohnung in privater Nutzung. Bei Grundsteuernachzahlungen darf der Vermieter vom Mieter den anteiligen Betrag einfordern, sollte es zu einer Grundsteuerrückzahlung kommen, muss der Vermieter dem Mieter anteilig diese erstatten.

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