Erstes Urteil zur Mietpreisbremse gefällt

In Berlin erging das erste Urteil zur Mietpreisbremse. Das Amtsgericht Lichtenberg verurteilte eine Vermieterin dazu, den zu hoch angesetzten Teil der Miete rückwirkend zurückzuzahlen. Die Mieter hatten nach Bezug einer neuen Wohnung festgestellt, dass ihre Miete gut 32 Euro im Monat zu hoch war und reichten daraufhin Klage ein. Sie hatten vorher der Vermieterin eine Rüge zukommen lassen und begründet, wieso die Miete überhöht war. Das sind die Voraussetzungen für eine Klage, wie sie § 556g BGB definiert. Dort ist festgelegt wie ein Mieter zu verfahren hat, um eine nach § 556d BGB überhöhte Miete anzufechten.

Die Mietpreisbremse ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft. Sie soll in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten dafür sorgen, dass die Mieten bei der Neuvermietung nicht zu stark ansteigen. Das heißt: Zieht ein Mieter aus und der Vermieter vermietet an einen neuen Mieter, dann kann er dabei zwar die Miete erhöhen; diese darf jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten. Die Mietpreisbremse steht allerdings ständig in der Kritik. Unter anderem stellte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) im Sommer dieses Jahres in einer Untersuchung fest, dass sie kaum Wirkung zeigt. Als Gründe dafür wurden verschiedene Ausnahmen genannt und der Umstand, dass nicht klar ist, wie in manchen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt werden soll.

Nur wenige Mieter machen von der Mietpreisbremse Gebrauch

Als hauptsächliches Instrument zur Bestimmung sollten eigentlich Mietspiegel herangezogen werden. Diese fehlen jedoch in vielen Städten und Gemeinden oder sind nicht belastbar genug, um vor Gericht standzuhalten. Auch der Berliner Mietspiegel 2013 wurde von einem Gericht bereits als unzureichende Grundlage angesehen, um einen ortsüblichen Vergleich anzustellen. Der Mietspiegel für 2015 wurde jedoch nach verbesserten Kriterien erstellt und wurde bisher von den Gerichten als ausreichende Grundlage angesehen, auf der Mieterhöhungen berechnet und begrenzt werden können. Somit bestätigte auch das Amtsgericht Lichtenberg einmal mehr in dem oben genannten Urteil, dass der Berliner Mietspiegel zur Bildung einer qualifizierten Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Damit haben Mieter zumindest in Berlin eine zuverlässige Grundlage, gegen eine ungerechtfertigt hohe Miete – auch bei Neuvermietungen – vorzugehen. Wer die Mietpreisbremse für sich nutzen will, muss sein Recht auf eine gekappte Neuvermietungsmiete jedoch selbst durchsetzen.

Dadurch, dass es andernorts diese Möglichkeiten kaum gibt und sich die meisten Mieter nicht gleich mit dem Vermieter der neuen Wohnung streiten wollen, nehmen sie die Möglichkeiten der Mietpreisbremse kaum war. Nach Berichten des Spiegel und der F.A.Z. gibt es fast keine Mieter, die tatsächlich wegen einer Anpassung ihrer Miete vor Gericht ziehen. Der in Berlin verhandelte Fall ist bisher der einzig bekannte. In der Hauptstadt seien wohl insgesamt sechs Klagen eingegangen, in denen es um die Mietpreisbremse geht.

Von der Politik ist inzwischen Nachbesserungsbedarf bei der Mietpreisbremse erkannt worden, der im zweiten Mietrechtsgesetzentwurf umgesetzt werden soll. Bundesjustizminister Heiko Maas plädierte in der Wirtschaftswoche für eine Verschärfung der Regelungen, um Mietern eine bessere Handhabe zu geben. Er will festschreiben lassen, dass Vermieter die Vormiete offenlegen müssen, damit Mieter leichter beurteilen können, ob die Neuvermietungsmiete zu hoch ist. Die zweite Mietrechtsnovelle verzögert sich jedoch und es ist nicht klar, ob und wann die Änderungen greifen werden.