Der Vermieter hat das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen.
18. Mai 2017
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Wann kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?

  • Der Vermieter hat gesetzlich das Recht, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen.
  • Voraussetzung dafür ist eine inhaltlich und formal richtige Betriebskostenabrechnung; erhöht werden darf nur einmal im Abrechnungszeitraum.
  • Die Erhöhung von Betriebskostenpauschalen hingegen muss im Mietvertrag vereinbart sein.
  • Betriebskostenpauschalen können nur erhöht werden, wenn sich die Betriebskosten insgesamt erhöht haben.
  • Alle Erhöhungen bedürfen der Textform, jedoch nur die Erhöhung einer Pauschale bedarf einer Begründung.

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Ist die Zahlung einer Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart, so hat der Vermieter das Recht, diese auch anzupassen. Dieses Recht steht ihm laut § BGB GBG gesetzlich zu. Es muss also nicht gesondert vereinbart werden.

Vorauszahlungen können nur nach einer Abrechnung erhöht werden, und zwar immer nach der letzten. Das heißt, dass es für den Mieter einen ersichtlichen Zusammenhang zwischen einer Betriebskostenabrechnung und einer Erhöhung der Vorauszahlung geben muss. Da die Erhöhung der Vorauszahlung an eine Abrechnung gekoppelt ist, kann die Vorauszahlung nur einmal im Jahr angepasst werden, ungeachtet dessen, ob sich die Preise in der Zwischenzeit nochmalig stark verändern. Voraussetzung ist außerdem, dass die Abrechnung, auf der die Erhöhung gewissermaßen basiert, sowohl inhaltlich als auch formell richtig ist. Die Anpassung der Betriebskosten muss in Textform erfolgen und dem Mieter zugestellt werden.

Der Mieter muss der Erhöhung nicht noch zustimmen. Ist der Mieter allerdings nicht mit der Erhöhung der Vorauszahlung einverstanden, so gelten dieselben Regeln wie für einen Einspruch gegen eine falsche Betriebskostenabrechnung. Der Mieter muss nachweisen, welche Kosten aus welchen Gründen nicht auf ihn umlegbar sind, etwa mit Hilfe der Belege und einer Gegenrechnung. Der Vermieter wiederum muss die Erhöhung zwar nicht begründen, er muss sie jedoch auf Nachfrage erläutern können.

Damit der Vermieter die Vorauszahlung erhöhen kann, ist es unerheblich, ob sich die Betriebskosten selbst erhöht haben – also etwa Dienstleister Preise angehoben haben – oder es sich um eine Fehlkalkulation handelt – also etwa die vorherige Vorauszahlung zu niedrig angesetzt war. Eine Ausnahme stellt hierbei dar, wenn der Vermieter den Mieter bewusst über die Höhe der Betriebskosten bei Anmietung der Wohnung getäuscht hat und der Mieter das nachweisen kann.

Die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale

Im Gegensatz zur Erhöhung der Vorauszahlung ist die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale an eine tatsächliche Erhöhung der Betriebskosten selbst gekoppelt – wenn sich z.B. die Energiepreise erhöhen. Auch muss eine Erhöhung der Pauschale im Mietvertrag vereinbart sein. Hier sieht § 560 BGB lediglich das Recht des Vermieters vor, eine Erhöhung zu vereinbaren. Dieses Recht steht dem Vermieter nicht schon per Gesetz zu. Um eine Erhöhung zu ermitteln, muss der Vermieter die Betriebskosten aus zwei unterschiedlichen Zeiträumen vergleichen. Wird die Pauschale zum ersten Mal erhöht, dann sind das der Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses und der Zeitpunkt der Erhöhung. Später ist der Vergleich mit dem vorangegangenen Wirtschaftsjahr ausschlaggebend.

Auch die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale muss in Textform erfolgen und dem Mieter zugestellt werden. Der Mieter muss dazu keine Zustimmung erteilen. Der Vermieter muss allerdings deutlich den Grund für die Erhöhung erläutern und außerdem vorrechnen, wie sich die erhöhte Pauschale ergibt bzw. wie die Gesamterhöhung auf die Mieter verteilt wird. Der Mieter muss die Erhöhung inhaltlich und rechnerisch nachvollziehen können. Teilt der Vermieter einfach nur die erhöhten Kosten mit, so ist das unzureichend.

Die Erhöhung der Betriebskostenpauschale wird zum übernächsten Monat fällig, allerdings sind auch Erhöhungen rückwirkend möglich. Bestes Bespiel dafür ist die Grundsteuer, weil Grundsteuerbescheide häufig mit rückwirkenden Erhöhungen verschickt werden. Auch bei Betriebskostenabrechnungen kann die Grundsteuer rückwirkend abgerechnet werden, sogar auf mehrere Jahre.

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