BGH urteilt: GbR dürfen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen

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  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bestätigt, dass Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) Kündigungen wegen Eigenbedarfs aussprechen dürfen.
  • Eine GbR darf damit nach § 573 Abs. 2 BGB einem Mieter kündigen, weil eines der Mitglieder die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen will.
  • Der BGH urteilte außerdem, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht dadurch ungültig wird, dass dem Mieter keine andere vorhandene freie Wohnung als Ersatz angeboten wird.
  • Mieter erhalten in diesem Fall lediglich einen Schadensersatzanspruch.

Letzte Woche bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH), dass Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) Kündigungen wegen Eigenbedarfs gegenüber ihren Mietern aussprechen dürfen (Urteil VIII ZR 232/15). Die Entscheidung entspricht schon in der Vergangenheit gefällten Urteilen.

Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB

§ 573 BGB gibt Vermietern unter anderem ein Kündigungsrecht aufgrund von Eigenbedarf. In Absatz 2 heißt es, dass der Vermieter kündigen kann, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. In dem Paragraphen ist jedoch explizit vom „Vermieter“, also einer einzelnen natürlichen Person, die Rede. Dadurch wurde klärungsbedürftig, was passiert, wenn es sich erstens nicht um einen, sondern um mehrere Vermieter handelt und zweitens, was passiert, wenn der Vermieter keine natürliche Person ist. Mehrere Vermieter kann es geben, wenn ein Objekt einer Erbengemeinschaft gehört oder es Miteigentümer gibt. Dabei handelt es sich um Zusammenschlüsse von natürlichen Personen, die rechtlich nicht als Einheit auftreten.

Anders verhält es sich bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Diese sind weder juristische noch natürliche Personen, sie besitzen jedoch eine sogenannte Teilrechtsfähigkeit. Sie können zum Beispiel verklagt werden und auch selbst vor Gericht klagen. Wohngemeinschaften können bspw. als GbRs geführt werden. Sie treten dem Vermieter gegenüber dann als Einheit auf und nicht als einzelne Mieter – also weder in der Konstellation ‚Hauptmieter mit verschiedenen Untermietern‘ noch als jeweilige Mieter einer Wohnung mit einzelnen Mietverträgen.

Eine GbR darf wegen Eigenbedarfs kündigen

Der Bundesgerichtshof musste bereits mehrfach klären, ob eine GbR, der ein Haus gehört, den darin lebenden Mietern genauso wie ein Privatvermieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Diese Frage wurde nun endgültig bejaht.

Im vorliegenden Fall hatten mehrere als GbR organisierte Eigentümer ein Mietobjekt gekauft und saniert. Am Ende war nur noch eine Wohnung übrig, die unsaniert geblieben war. Den darin seit 30 Jahren lebenden Mietern wurde aufgrund von Eigenbedarf gekündigt – einer der Miteigentümer gab an, die Wohnung für seine Tochter zu brauchen. Das Landgericht München hatte bewusst gegen die früheren Entscheidungen des BGH geurteilt, weswegen die Frage erneut vom Bundesgerichtshof entschieden werden musste. § 573 wurde so nun endgültig auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts ausgeweitet.

Der BGH argumentierte, dass GbRs dieselbe Interessenslage haben wie andere Parteien, die sich auf § 573 berufen können. Das heißt, was für den Vermieter und seine Interessen in einer solchen Situation gilt, gilt auch für eine GbR. Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch eine GbR kommt einer Kündigung durch einen Miteigentümer oder eine Erbengemeinschaft gleich.

Das Fehlen einer Ersatzwohnung hat nur Schadensersatz zur Folge

Der BGH widerrief jedoch auch eine seiner früheren Entscheidungen. Bisher war es so, dass der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine Ersatzwohnung im selben Haus oder in derselben Anlage anbieten musste, wenn eine vorhanden war. Versäumte es der Vermieter, dass zu tun, dann wurde damit die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Die neue Rechtsprechung besagt, dass die Kündigung dadurch nicht mehr ungültig wird, sondern lediglich ein Schadensersatzanspruch des Mieters ausgelöst wird. Denn nach wie vor ist der Vermieter verpflichtet, bei einer Eigenbedarfskündigung die Belastung für den Mieter so gering wie möglich zu halten.

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