Nebenkosten bei Modernisierung

Die (wahren) Kosten der Modernisierung

Besonders bei älteren Gebäuden entscheiden sich Vermieter immer häufiger für eine Modernisierung des Mietobjekts, beispielsweise werten sie Heizanlagen auf, bauen eine Sprechanlage ein oder verbessern die Wärmedämmung. Dies geschieht nicht immer zwingend aus freien Stücken, sondern durchaus auch auf Grund gesetzlicher Vorschriften und Vorgaben der Politik.

Auch wenn eine Modernisierung an sich erst mal sehr positiv klingt, für langjährige Mieter in Altbauten z.B. sind sie meistens eher Fluch als Segen. Denn für gewöhnlich ist eine Modernisierung mit einer Mieterhöhung verbunden und bedeutet für manche Mieter auf kurz oder lang, dass Sie nicht mehr in der Wohnung bleiben können. Welche Maßnahmen dabei als Modernisierung zu werten sind und inwieweit Einschränkungen für die Gebäudebesitzer gelten, möchten wir im Folgenden behandeln.

Modernisierung oder versteckte Instandhaltung?

Eine Modernisierung hat den Zweck den Gebrauchswert eines Mietobjekts zu erhöhen oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse herbeizuführen. Tut sie dies nicht, handelt es sich oft nur um eine Instandhaltung, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Eine Installation eines Fahrstuhl wäre eine echte Modernisierung, eine erneutes Verputzen der bröckeligen Fassade nur eine Instandhaltung. Reparaturen jeglicher Art sind also keine Modernisierung. Wird durch eine Modernisierung gleichzeitig etwas instandgesetzt, müssen die Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden, bevor sie auf den Mieter umgelegt werden.
Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er die Mieter über die bauliche Maßnahme mindestens drei Monate vorab informieren.
Hierbei muss mindestens über folgendes aufgeklärt werden:

  • den Umfang der geplanten Änderung bzw. der geplanten Maßnahme
  • den Beginn der Modernisierungsarbeiten
  • die zu erwartende Dauer der Arbeiten
  • die voraussichtliche Erhöhung des Mietzinses

Dies soll es den Mietern ermöglichen die Zweckmäßigkeit des Vorhabens zu prüfen und ggf. dagegen vorzugehen oder das Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Übersteigt der angekündigte Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Bis zu elf Prozent der Kosten zahlen die Mieter

Schöpft der Vermieter die Möglichkeit der Umlegung voll aus, so kann er 11% der angefallenen Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Sind die die Arbeiten abgeschlossen, sendet der Vermieter ein Schreiben über die tatsächliche Erhöhung des Mietzinses. Der neue Mietzins ist drei Monate nach Erhalt des Schreibens fällig. Übersteigt der Betrag der Mieterhöhung den ursprünglich errechneten Betrag um mehr als 10%, so muss der Mieter erst sechs Monate später die erhöhte Miete zahlen, versäumt der Vermieter gänzlich die Frist einzuhalten und informiert nicht, darf er gar keine Mieterhöhung auf Grund der Modernisierung durchführen oder sonst wie die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Fallen nach einer Modernisierung neue Betriebskosten an (z.B. für einen neu installierten Fahrstuhl), so können diese nicht über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden, wenn darüber keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Sie gelten dann mit dem Mietzins als abgegolten. Hier bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit diese im Rahmen einer regulären Mieterhöhung einzuholen. Der Vermieter ist er allerdings dabei an die gesetzliche Kappungsgrenze gebunden und darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.