BGH-Urteile stärken Mieterposition bei Eigenbedarfskündigung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 29. März gleich zwei Fälle, in denen es um Eigenbedarfskündigungen ging. Dabei stärkte er die Position des Mieters gegenüber dem Vermieter – einmal in Fällen einer möglicherweise vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung und zum anderen in Fällen von Eigenbedarfskündigungen aus gewerblichen Gründen.

Vermieter noch stärker in der Beweispflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs

Im ersten Fall kündigte der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, dass er die Wohnung für einen Hausmeister bräuchte. Nachdem sich beide Parteien auf einen Auszug des Mieters geeinigt hatten, zog jedoch kein Hausmeister ein, sondern eine Familie, die keine Hausmeisteraufgaben erfüllte. Der Mieter klagte daraufhin auf Schadensersatz von über 25.000 Euro, die ihm durch den Umzug entstanden seien.

Der BGH bestätigt, dass ein Mieter grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz erhalten kann, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Ob das hier geschehen ist, entschied das Gericht allerdings nicht, sondern verwies den Fall an eine Vorinstanz zurück. Diese solle noch einmal genau die Beweislage prüfen, also ob es sich um eine Täuschung handelt oder nicht. Denn der BGH war der Meinung, dass das nicht ausreichend geprüft worden war, und urteilte, dass für derartige Fälle eine „besondere (‚sekundäre‘) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfalls des Bedarfs“ bestünde. Es sei zwar nicht ausgeschlossen, dass der Grund für eine Eigenbedarfskündigung im Nachhinein wegfällt, doch ist der Vermieter in der Pflicht, diesen Umstand besonders schlüssig zu erklären. Diesen strengen Anforderungen sei der Vermieter hier nicht nachgekommen. Der BGH hatte im vorliegenden Fall die Plausibilität der Erklärung für den Wegfall sogar bezweifelt.

Eigenbedarfskündigung aus gewerblichen Gründen hat wenig Aussicht auf Erfolg

Im zweiten Fall wurde einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil die Vermieterin angab, die Wohnung für das Gewerbe ihres Ehemannes zu brauchen. Dieser hätte im ersten Stock des Hauses nicht mehr genug Platz, es würden sich die Aktenberge stapeln und diese müssten nun in die Wohnung des Mieters ausgelagert werden.

Der BGH stellte in seinem Urteil fest, dass ein „Berufs- oder Geschäftsbedarf“ kein „anzuerkennendes Vermieterinteresse“ darstellt, dass üblicherweise zu berücksichtigen wäre. Rührt das Interesse von einem gewerblichen Bedarf her, dann muss immer der Einzelfall geprüft werden. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter in solchen Fällen in der Regel zu Recht kündigt.

Ein berechtigtes Eigeninteresse des Vermieters besteht laut Bürgerlichem Gesetzbuch § 573 („Ordentliche Kündigung des Vermieters“), wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ oder „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Im Spannungsfeld zwischen diesen beiden gesetzlichen Bestimmungen spielt sich die Argumentation des BGH ab.

Trifft ersterer Grund zu – der Vermieter will die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen – dann reicht es aus, dass er zu einer Eigennutzung entschlossen ist. Das heißt, dass in solchen Fällen eher für den Vermieter entschieden wird. Im zweiten Fall – einem wirtschaftlichen Interesse – wird nur in Ausnahmefällen im Sinne des Vermieters entschieden. Der Wunsch, die Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu nutzen, liegt irgendwo dazwischen. Denn mit wirtschaftlichen Interessen ist normalerweise z.B. ein Abriss des Hauses mit dem Ziel, neu zu bauen, gemeint. Das trifft hier jedoch nicht zu.

Das Gericht entschied, dass der vorliegende Fall eher am ‚wirtschaftlichen Interesse‘ anzusiedeln ist und dementsprechend ein gewichtiger Grund vorliegen muss, um den Mieter „von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt“ zu verdrängen. Dem Vermieter müssten also z.B. massive finanzielle Einbußen entstehen oder er müsste – etwa durch Krankheit – räumlich stark eingeschränkt sein. Das sah der BGH hier jedoch alles nicht gegeben. Die Aktenberge des Ehegatten im unten gelegenen Büro waren kein hinreichender Grund, um einem Mieter die Wohnung zu kündigen.

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