Laut einem neuen BGH-Urteil reicht ein soziales Wohnprojekt nicht als Grund für eine Verwertungskündigung.
15. Mai 2017
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Soziales Wohnprojekt laut BGH kein ausreichender Grund für Verwertungskündigung

  • Vermieter haben das Recht, sogenannte Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen auszusprechen
  • jüngere BGH-Urteile besagen jedoch, dass der Bau eines sozialen Wohnprojekts und die Erweiterung der Firma des Ehegatten keine hinreichenden Gründe für eine Verwertungskündigung darstellen
  • Verwertungskündigungen sind generell nur in seltenen Fällen durchsetzbar
  • GbRs können allerdings wegen Eigenbedarfs für sich und Angehörige kündigen

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Jahr bereits mehrere Urteile in Sachen Vermieterkündigung gefällt hat, erging nun ein weiteres, dass sich ebenfalls mit einer Kündigung auf Basis von § 573 BGB befasst. § 573 regelt die „Ordentliche Kündigung des Vermieters“. Es sind darin verschiedene Tatbestände definiert, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Laut Absatz 1 kann der Vermieter kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“ – dabei handelt es um die sogenannte Generalklausel. Absatz 2 des Paragraphen spezifiziert dann, welche Umstände ein berechtigtes Interesse des Vermieters begründen können: wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat“, wenn der „Vermieter die Räume als Wohnung für sich“ oder Angehörige braucht (Eigenbedarfskündigung) oder wenn dem Vermieter andernfalls „erhebliche Nachteile“ entstehen würden, weil er keine Möglichkeit hat, dass Grundstück angemessen zu verwerten (Verwertungskündigung).

Sowohl Vermieter als auch Mieter habe Eigentumsrechte an der Wohnung

Dabei sind bei der Anwendung des Paragraphen immer die Eigentumsrechte sowohl des Vermieters als auch des Mieters zu berücksichtigen, und zwar an derselben Wohnung. Der Vermieter hat zwar Eigentumsrechte an der Wohnung, weil er sie besitzt, dem Mieter werden jedoch auch teilweise solche Rechte zugesprochen, um ihn zu schützen. Denn auch wenn ihm die Wohnung nicht gehört, stellt sie seinen Lebensmittelpunkt dar. Er nutzt die Wohnung im Gegenteil zum Besitzer. Der BGH betonte in seinem jüngsten Urteil nochmals, dass immer nach Einzelfall entschieden werden muss, wenn sich der Vermieter bei seiner Kündigung auf § 573 Abs. 1 BGB beruft.

Soziale Projekte reichen nicht als Begründung für Verwertungskündigung

Im jüngsten verhandelten Fall wurde das berechtigte Interesse an der Kündigung mit einem Verwertungswunsch begründet. Der Kläger (Besitzer des Mehrfamilienhauses) hatte mehreren Mietparteien mit der Begründung gekündigt, er wolle das Haus sanieren und zu einer Wohnstätte für eine psychosoziale Wohngruppe umbauen. Der BGH erkannte den Grund jedoch nicht an, weil der Vermieter nicht argumentiert hatte, dass er tatsächlich höhere Einnahmen erzielen wollte bzw. das wirtschaftliche Potenzial seines Eigentums ohne Kündigung nicht voll ausschöpfen könnte. Die Kündigung aus diesem Grund wurde also abgewiesen. Auch konnte das Gericht nicht feststellen, dass dem Vermieter die erforderlichen erheblichen Nachteile erwachsen würden, dürfte er nicht kündigen. Die Tatsache, dass die Motivation des Eigentümers teilweise aus dem Wunsch resultierte, ein soziales Projekt zu verwirklichen, spielte hier keine Rolle.

Bei nachträglichem Wegfall des Eigenbedarfs gilt besondere Sorgfalt beim Beweis

In zwei vorangegangenen Fällen wurden Fragen des Eigenbedarfs und einer Gemengelage aus Eigenbedarf und Verwertung entschieden. Der BGH entschied im ersteren Fall, dass an einen Beweis, dass der Eigenbedarfsgrund weggefallen ist, besonders harte Maßstäbe angelegt werden müssen. Kündigt also ein Vermieter wegen Eigenbedarfs und setzt diesen dann jedoch nicht um, so muss er besonders deutlich nachweisen, dass der Eigenbedarfswunsch zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestanden hatte. Im letzteren Fall hatte die Vermieterin gekündigt, weil sich die im ersten Stock befindliche Firma ihres Mannes auf den zweiten Stock erweitern wollte. Das Gericht sah das nicht als ausreichenden Grund an, jemandem die Wohnung zu kündigen. Es sah die Begründung am ehesten in der Näher einer Verwertungskündigung und argumentierte, dass die Gründe dafür nicht zwingend genug waren. Verwertungskündigungen haben am ehesten Erfolg, wenn das Haus komplett abgerissen werden soll, um auf dem Grundstück neu zu bauen.

Während diese Urteile die Mieterrechte stärken, erging zu Beginn des Jahres eines, dass eher die Vermieterseite besserstellt. Der Bundesgerichtshof bejahte ein für alle Mal die Frage, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Kündigungen wegen Eigenbedarfs aussprechen darf. Im verhandelten Fall hatte eine GbR den Mietern eines Wohnobjekts gekündigt, weil eines der Mitglieder die Wohnung für seine Tochter brauchte. Das Recht auf Eigenbedarfskündigung erstreckt sich somit auf alle Mitglieder einer GbR, die als Vermieter auftritt, und deren Angehörige.

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