Hammer mit zwei Gesetzesbüchern

BGH senkt die Anforderungen an formell korrekte Abrechnungen

Der Streit um Fehler in der Nebenkostenabrechnung führt Mieter und Vermieter nicht selten bis vor einen Richter. Auch das oberste Gericht in Deutschland, der Bundesgerichtshof, musste sich in der Vergangenheit mit Rechtskonflikten zu diesem Thema beschäftigen. Vor Kurzem hat der BGH nun ein Urteil gefällt, das die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen für manchen Vermieter erleichtern könnte. Für Mieter stellt sich jedoch die Frage, ob die Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung noch prüfbar ist. MINEKO erläutert den Fall, das Urteil und seine Folgen für die Praxis.

Gegenstand des Rechtsstreits

Der Fall und somit auch das Urteil bezieht sich auf Wohnkomplexe, die aus mehreren Wohngebäuden bestehen. Hier kann es mitunter schwierig sein, nachzuvollziehen, wie viele Gebäude in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt wurden. Der vorliegende Rechtstreit betraf eine Wohnanlage, bei der zwei Heizstationen sowie ein zentraler Müllplatz vorhanden sind. Besondere Streitpunkte waren daher die Positionen Müll, Wasser und Abwasser. Bei der Anfertigung der Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter die Nebenkosten der gesamten Anlage zunächst auf die jeweiligen Gebäude verteilt. Die in der Abrechnung aufgeführten Gesamtkosten bezogen sich folglich immer auf das betreffende Gebäude. Allerdings wurde der erste Rechenschritt nicht die Betriebskostenabrechnung mit aufgenommen, was dazu führte, dass die Mieter die geforderte Nachzahlung verweigerten mit der Begründung, dass die Abrechnung formell fehlerhaft sei.

Bisherige Rechtsprechung

In früheren Entscheidungen teilte der BGH die Ansicht der Mieter, wonach für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung alle Gesamtkosten aufgeführt werden müssen, auch jene, die nicht auf den Mieter umgelegt werden. In der Rechnung musste dann erkennbar sein, welche die umgelegten und somit bereinigten Gesamtkosten sind. Für diesen Fall bedeutet das, dass in einem Komplex mit mehreren Gebäuden die Kosten aller zugehörigen Objekte aufgeführt werden, damit die Mieter nachverfolgen können, wie hoch die Gesamtkosten sind, die auf ihr Mietobjekt entfallen.

Urteil zugunsten der Vermieter

Diese oben erläuterte frühere Rechtsprechung hat der BGH nun revidiert. Eine bloße Aufstellung der bereinigten Gesamtkosten stellt laut der kürzlich erklärten Entscheidung keinen formellen Fehler dar. Zur Begründung hieß es, dass die Ansprüche an Nebenkostenabrechnungen nicht zu hoch gesetzt werden sollten, sodass der Verwaltungsaufwand im Rahmen bleibt und die Abrechnung nicht mit zu vielen Details überfrachtet wird. Zudem sollten Betriebskostenabrechnungen auch für die Mieter überschaubar sein, welche zur besseren Nachvollziehbarkeit stets das Mittel der Belegeinsicht nutzen können.