Luftaufnahme von Berlin mit Fernsehturm

Berliner Gericht kippt Mietspiegel

In einem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel für unwirksam erklärt. Das Urteil schlug sowohl beim Mieterbund als auch bei Vermieterverbänden große Wellen. Ab Juni gilt die Mietpreisbremse, für der örtliche Mietspiegel als Grundlage dient. Welche Folgen hat das Gerichtsurteil für das neue Gesetz? Kann der Mietspiegel auch in anderen Städten kippen? Woran können sich Mieter und Vermieter orientieren, wenn es um die Festlegung der Miete geht?

Mietspiegel und Mietpreisbremse

Sowohl Mieter als auch Vermieter ziehen als Anhaltspunkt für die Mietpreisgestaltung in einer Stadt den Mietspiegel zu Rate, was Streit im Einzelfall vorbeugen soll. Einen einfachen Mietspiegel erstellen die jeweiligen Gemeinden selbst. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird dies von Experten und Sachverständigen vorgenommen, wobei wissenschaftliche Kriterien zugrunde gelegt werden.

Die vom Gesetzgeber beschlossene Mietpreisbremse schreibt vor, dass bei Neuvermietungen die Miete maximal zehn Prozent über den jeweiligen Mietspiegel einer Stadt liegen darf. Wenn dieser aber wie im Fall von Berlin für ungültig erklärt wird, ist der Mietpreisbremse die Grundlage entzogen.

Der Fall und die Reaktionen

Im betreffenden Rechtskonflikt hatte ein Vermieter geklagt, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Die Mieter verweigerten diese mit dem Hinweis auf den Mietspiegel (Stand 2013). Bei der Erstellung dieses Mietspiegels wurden Mieten von sieben bis elf Euro pro Quadratmeter als Wucher eingestuft und dementsprechend gar nicht berücksichtigt. Das führte zu einer Senkung des Mietspiegels. Laut des Berliner Amtsgerichts entstand dieser nicht nach wissenschaftlichen Maßstäben und kann somit nicht als Richtwert dienen. Der Mieterhöhung wurde zugestimmt, allerdings ist das Urteil der Erstinstanz noch nicht rechtskräftig, da die Mieter in Berufung gehen wollen.

Mieterverbände verteidigen nun die Gültigkeit der Mietspiegel, während auf Seiten der Vermieter das Urteil zur Kritik an der Mietpreisbremse herangezogen wird. Man befürchtet nun, dass die Mietspiegel auch in anderen Städten kippen könnten, jedoch ist das nur möglich, wenn jemand vor Gericht zieht. Hier gilt also das Motto: „Wo kein Kläger, da kein Richter.“

Eine andere Möglichkeit der Orientierung zeigt sich in Bremen, wo es keinen amtlichen Mietspiegel gibt. Wenn dort ein Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, muss er drei ähnliche Wohnungen angeben, in denen die höhere Miete gezahlt wird. Eine andere Option ist die Erstellung eines Gutachtens durch einen Sachverständigen, was für den Vermieter allerdings einen erheblichen Kostenaufwand darstellt.

Der Berliner Senat hält derweil am Mietspiegel fest, dessen Neuauflage diese Woche vorgestellt wird. Diese sei rechtssicherer, da die Kritik des Amtsgerichts bei der Erstellung berücksichtigt wurde.

Trotzdem rechnen Immobilienverbände zukünftig mit weiteren Rechtskonflikten, die sich mit dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse beschäftigen.