Einträge von Franziska Richter

Nutzergruppen und Vorverteilung in der Heizkostenabrechnung

Für manche Vermieter kann es sinnvoll sein, bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung unterschiedliche Nutzergruppen zu erfassen und eine Vorverteilung der Gesamtkosten vorzunehmen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn in einem Wohngebäude verschiedene Messgeräte zum Einsatz kommen. In diesem Fall ist eine Aufteilung nach Nutzergruppen sogar erforderlich, um den Gesamtverbrauch entsprechend dieser Aufteilung zu trennen […]

Heizkostenabrechnung ausschließlich nach Verbrauch?

Die Heizkosten sind einer der umstrittensten Punkte in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen. Häufig passieren bei ihrer Ermittlung Fehler, welche sich zum Beispiel aus einer nicht zulässigen Verteilung ergeben. Der entscheidende Punkt, wenn es um die Höhe der Heizkosten geht, ist der individuelle Verbrauch der jeweiligen Mieter. Daher sollen die Heizkosten laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach […]

Müssen Mieter für die Öltankversicherung aufkommen?

Bei der Beantwortung der Frage gilt grundsätzlich: Mieter müssen bestimmte Versicherungen nur bezahlen, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden. So darf der Vermieter Kosten für den Sach- und Haftpflichtschutz gegen die Folgen von Wasser, Feuer, Sturm und andere Elementarschäden umlegen, ebenso verhält es sich mit den Kosten für die Öltankversicherung. Einordnung der Öltankversicherung in […]

Heiznebenkosten

In der Heizkostenabrechnung sind  diejenigen Kosten enthalten, welche anfallen für die Energie, die zur Wärmeerzeugung verwendet wird. Neben den bekannten verbrauchsabhängigen Kosten für das Heizen und die Warmwasserzeugung werden in Heizkostenabrechnungen oftmals weitere Positionen aufgeführt, die neben den Brennstoffkosten und dem Betriebsstrom die sogenannten Heiznebenkosten umfassen. Welche Posten darunter fallen und was überhaupt vom Mieter […]

Nebenkostenzahlungen Teil 3: Zurückbehaltungsrecht

Nachdem wir diese Woche bereits über die angemessene Höhe der Betriebskosten und den Unterschied zwischen einer Nebenkostenpauschale und der Vorauszahlung berichtet haben, stellt sich im Folgenden die Frage nach dem Zurückbehaltungsrecht bzw. der Rückforderung. Wir zeigen auf, welche Situation und welche Umstände gegeben sein müssen, damit Mieter die Vorauszahlungen einbehalten. Denn die alleinige Fehlerhaftigkeit einer […]

Vorwegabzug in der Nebenkostenabrechnung

In manchen Nebenkostenabrechnungen wird ein sogenannter Vorwegabzug vorgenommen. Dieser wird unter Umständen notwendig, wenn ein Mietshaus gemischt genutzt wird. Unter Mischnutzung ist das Vorhandensein von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verstehen. Aber was genau ist ein Vorwegabzug? Wie wird dieser vorgenommen? Sind Vermieter verpflichtet, bei Gewerbeeinheiten in ihrem Mietobjekt stets einen solchen Vorwegabzug auszuweisen? Wie wirkt […]

Gartennutzung bei Mietshäusern

Viele Mieter wünschen sich einen Garten, den sie während der warmen Jahreszeit zum Pflanzen, zum Entspannen, Sonnen, Spielen oder auch zum Grillen nutzen können. Wenn zum Mietshaus ein Garten gehört, stellt sich jedoch die Frage nach der Nutzung. Wie dürfen Mieter den Garten nutzen? Welche Besonderheiten treten bei einem Mehrfamilienhaus auf? Und welches Mitspracherecht hat […]

Kann man als Mieter den Nachmieter selbst wählen?

Unter bestimmten Umständen kann es im Interesse des Mieters liegen, vorzeitig das Mietverhältnis aufzulösen und ohne Berücksichtigung der Kündigungsfrist auszuziehen. Um dies durchzusetzen, suchen Mieter selbst nach einem Nachmieter. Weitere Gründe können das Vermeiden einer Doppelmiete sein oder die Absprache bezüglich einer Ablösezahlung. Ob sie dadurch früher aus dem Mietvertrag kommen und ob der Vermieter […]

Verteilerschlüssel Teil 2: Personenanzahl

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter stets angeben, wie er die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt. Diesbezüglich kann er aus mehreren Optionen  den sogenannten Umlage- oder Verteilerschlüssel wählen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche umzulegen, es sei denn, Mieter und Vermieter haben etwas anderes vereinbart. Eine andere Variante besteht in der […]

Die Heizkostenverordnung – Positionen und Ausnahmen

Nachdem wir bereits über die Bestimmungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten entsprechend der Heizkostenverordnung berichtet haben, erfahren Sie heute, welche Kosten überhaupt zu den Heizkosten zählen und unter welchen Umständen die Heizkostenverordnung keine Berücksichtigung findet. Umlagefähige Heizkosten In der Heizkostenverordnung ist die Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserkosten geregelt. Unter diese Positionen fällt jedoch eine […]

Heizkosten: Ablesung der Zählerstände

Die Heizkosten tragen einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten. Ein Grund dafür sind die steigenden Preise für Öl und Gas. Immer wieder ist die Heizkostenabrechnung Anlass für Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Dabei wird zirka jeder fünfte Streit vor Gericht ausgetragen. Ein Streitpunkt betrifft den Verbrauch, der Mietern häufig zu hoch erscheint. Ermittelt wird dieser […]

Wann greift Eigenbedarf nicht als Kündigungsgrund?

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hinnehmen. Vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter sich beispielsweise absichern, indem er im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für einen gewissen Zeitraum festhält. Gegen eine erteilte Kündigung wegen Eigenbedarfs kann der Mieter Widerspruch einlegen. Die Frist läuft hierbei zwei Monate vor dem Auszugstermin ab. […]

Wohnungsübergabe und Übergabeprotokoll

Ist nach langer Suche endlich die Traumwohnung gefunden, unterschreiben Interessenten bereitwillig und manchmal zu schnell den Mietvertrag. Stellt man im Nachhinein noch Mängel an der Wohnung fest, so empfiehlt sich für Vermieter und Mieter die Anfertigung eines Übergabeprotokolls. Das betrifft sowohl den Einzug als auch den Auszug. Was es dabei zu beachten gilt, wird im […]

Was Vermieter nach dem Tod des Mieters beachten müssen

Der Tod eines Menschen stellt nicht nur die Hinterbliebenen, die sich um den Nachlass kümmern, vor große Herausforderungen. Auch Vermieter müssen einige Dinge beachten, wenn ein Mieter stirbt. Denn das Mietverhältnis läuft automatisch weiter und auch die Nebenkosten müssen abgerechnet werden nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Zudem geht der Anspruch auf die Kaution nach Beendigung des […]

Nebenkostenabrechnung ohne Mietvertrag?

Wenn es um die Nebenkosten geht, so ist meistens im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Aber was passiert, wenn gar kein Mietvertrag unterzeichnet wurde? Wie werden in diesem Fall die Nebenkosten abgerechnet? Sind auch mündliche Vereinbarungen gültig? Oder ist in jedem Fall ein schriftlicher Mietvertrag notwendig, um die Abrechnung der Nebenkosten […]

Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters

Wenn ein Mensch verstirbt, werden auf die Erben sowohl alle Vermögenswerte als auch sämtliche Verbindlichkeiten übertragen. Dies gilt ebenso für Mietverträge. Wir zeigen im Folgenden, was Hinterbliebene und Erben beachten müssen, was sowohl das Mietverhältnis als auch die Nebenkostenabrechnung betrifft, wenn ein Mieter stirbt. Der Mietvertrag läuft automatisch weiter Mit dem Tod des Mieters endet […]

Abrechnungsfrist versäumt? – Wann Vermieter keine Schuld trifft

Wenn es um die pünktliche Zustellung der Nebenkostenabrechnung geht, gibt es klare Vorschriften. Zum einen ist der Abrechnungszeitraum zu beachten, also die Zeitspanne, für welche die Nebenkosten berechnet werden. Diese beträgt 12 Monate, danach beginnt die Abrechnungsfrist. Innerhalb dieser Frist von ebenfalls zwölf Monaten muss der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zustellen. Erhält der Mieter […]

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen

In vielen Fällen wird zwischen Mietern und Vermietern die Begleichung der umlegbaren Nebenkosten über eine monatliche Vorauszahlung vereinbart. Mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung lässt sich feststellen, ob diese Vorauszahlungen ausreichen, um die tatsächlich im Abrechnungszeitraum anfallenden Kosten für Warmwasser, Heizung usw. zu decken. Ist das nicht der Fall, ergibt sich eine Nachforderung an den Mieter. Oftmals […]

Zahlungsfrist verpasst – was nun

Mit Erhalt der Nebenkostenabrechnung ergibt sich meist eine Zahlungsaufforderung: Entweder muss der Mieter eine Nachzahlung begleichen oder der Vermieter muss dem Mieter ein Guthaben erstatten. In der Regel muss die Zahlung innerhalb von 30 Tagen erfolgen. Mieter und Vermieter können aber im Mietvertrag individuelle Vereinbarungen zur Fälligkeit und Zahlungsfrist vereinbaren. Doch was passiert, wenn Mieter […]

Rauchen verboten?

Zwei Gerichtsurteile sorgten jüngst in Deutschland für Aufsehen, bei denen das Verhalten von Rauchern in Mietwohnungen im Mittelpunkt stand. In Folge des ersten Urteils wurde einem starken Raucher in Düsseldorf die Wohnung gekündigt, da der durch ihn verursachte Zigarettenqualm eine unzumutbare Belästigung im Treppenhaus darstellte. Im zweiten Fall verklagte ein Nichtraucherpaar aus Premnitz (Brandenburg) seine […]

Nebenkostenübernahme bei Sozialhilfe

Alg II-Empfänger haben in der Regel das Recht, ihre Nebenkostenabrechnung bei der ARGE oder dem Jobcenter vorzulegen. Innerhalb einer Frist von vier Wochen nach Erhalt der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss ein Antrag auf Übernahme gestellt werden. Jeder der Sozialgeld empfängt, weiß, dass das in der Theorie zwar sehr einfach klingt, aber in der Praxis meist ganz […]

Wer zahlt die Hausreinigung

Menschen fühlen sich in einer sauberen Umgebung meist wohler und sicherer. Nicht nur in den eigenen vier Wänden soll es sauber sein, auch die Hausflure in Miethäusern. Der Gestank und der Dreck sind aus ästhetischer Sicht nicht sehr ansehnlich. Aber auch für den Zustand des Hauses ist die Situation nicht von Vorteil. Für die Sauberkeit […]

Müll in den Betriebskosten

Viele Menschen kennen das Problem, wenn die Mülltonnen so voll sind, dass man seinen eigenen Abfall nicht mehr entsorgen kann. Dann steht er in oder vor der eigenen Wohnung, stinkt vor sich hin und man wartet, bis die Tonnen entleert werden. Viele Mieter, die dieses Problem kennen, wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Was ist die Pflicht […]

Neue Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung

Die jährliche Nebenkostenabrechnung liegt im Briefkasten und bei der Durchsicht fällt dem Mieter auf, dass es neue Kostenpunkte gibt. Aber darf der Vermieter einfach neue Nebenkosten abrechnen? Oft ist das nach einer Modernisierung der Fall. Es können aber auch neue Punkte als umlegbare Kosten per Gesetz definiert worden sein oder der Vermieter hat Neuerungen eingeführt, […]

Sauber machen nach Silvester- Wer muss ran?

Das neue Jahr beginnt traditionsgemäß mit viel Feuerwerk. Es wird gefeiert, man hat Spaß. Der nächste Morgen zeigt das Ausmaß der Festivitäten: Raketenüberreste, Knallerpapier und Pulverreste pflastern Bürgersteig, Straße und Gärten gleichermaßen. Doch wer ist für die Entsorgung zuständig? Der Hausmeister? Die Straßenreinigung? Der Mieter? Vor allem, wenn man selbst nicht geknallt hat, will man […]

Heizkostenfalle Rohrwärme

Steigende Energiekosten führen seit Jahren zu höheren Heizkosten. Als Mieter scheint man oft machtlos und bereitet sich auf eine hohe Nachzahlungen vor. Es gibt jedoch auch Ursachen für eine zu hohe Heizkostenabrechnung, die fernab vom Öl- & Gaspreis liegen: Rohrwärme. Ist Rohrwärme ein Thema für mich? Unter Rohrwärme versteht man zunächst einmal ganz einfach die […]

Top 10 – Die häufigsten Fehler in den Nebenkosten

Jedem Mieter wird nach dem Ende der Abrechnungsperiode jährlich seine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter übermittelt. Des Mieters jährliche Verbräuche bei Warmwasser und Heizung werden abgerechnet sowie sämtliche Kosten des Vermieters, um die Wohnanlage zu bewirtschaften. Bei beiden werden die Beträge mit einem Verteilerschlüssel anteilig auf die Mieter umgelegt. Zumeist wird dort die Wohnfläche als Grundlage angewandt. […]

Rücklagen und Abschreibungen in den Nebenkosten

Vermieter gibt es in Deutschland wie Sand am Meer und in vielen Ausprägungen. Nicht zwingend soll es aber um die charakterliche Differenzierung zwischen den jähzornigen und den liebevollen Vertretern ihrer Zunft gehen. Diese Thematik würde zwar Bücher füllen, aber im Bezug zu Rücklagen und Abschreibungen ist vielmehr die Rechtsform interessant, die gewisse Anforderungen an die Hausverwaltung stellt. […]

Sind Betriebskosten von Gewerberäumen umlagefähig?

Flaniert man in der Innenstadt die Straßen entlang findet man kaum Ecken, an denen im Erdgeschoss kein Geschäft angesiedelt ist. Selbst in sub-urbanen Gegenden und ländlichen Gebieten gibt es nicht wenige gewerbliche Mieter in Mietshäusern. Sei es der kleine Kiosk, der nette Friseur oder die urige Gaststätte, ein jeder teilt das Mietshaus mit anderen privaten […]

Nebenkosten bei Insolvenz

Wir leben in Zeiten des sozialen Wandels – die Preise und Lebenserhaltungskosten steigen unverhältnismäßig mehr als die Löhne. Viele Arbeitnehmer haben ein geringeres Einkommen als zur Jahrtausendwende und die Wirtschaft in Deutschland kommt im Vergleich zum europäischen Umland auch nicht recht in Schwung. Erschwerend hinzu kommt für die meisten Deutschen das Privileg auf Pump leben […]

Die (wahren) Kosten der Modernisierung

Besonders bei älteren Gebäuden entscheiden sich Vermieter immer häufiger für eine Modernisierung des Mietobjekts, beispielsweise werten sie Heizanlagen auf, bauen eine Sprechanlage ein oder verbessern die Wärmedämmung. Dies geschieht nicht immer zwingend aus freien Stücken, sondern durchaus auch auf Grund gesetzlicher Vorschriften und Vorgaben der Politik. Auch wenn eine Modernisierung an sich erst mal sehr […]

Gebot der Wirtschaftlichkeit in der Nebenkostenabrechnung

Über der Nebenkostenabrechnung legt der Vermieter auf den Mieter Teile der anfallenden Nebenkosten um. Hierbei kann er jedoch nicht willkürlich Kosten verursachen und diese dann auf den Mieter abschieben. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet Einhalt Grundsätzlich ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Ausgaben, die den Betriebskosten bzw. Nebenkosten zufallen, stets wirtschaftlich zu halten. Das bedeutet, hier ist […]

Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung

Allgemeinstrom kann der Vermieter auf alle Bewohner des Hauses verteilen, da dieser Posten zu den umlagefähigen Betriebskosten gehört. Die Kosten, die der beauftragte Stromversorger dem Vermieter in Rechnung stellt, werden je nach Wahl des Verteilerschlüssels nach der Wohnfläche in qm, nach der Anzahl der Wohneinheiten oder nach der Personenanzahl auf die Mieter umgelegt. Dabei muss […]

Nebenkostenabrechnung bei sozialem Wohnen

Bezieht ein Mieter Arbeitslosengeld II von der Bundesagentur für Arbeit, so werden die Nebenkosten nach der angemessenen Quadratmeteranzahl der Wohnung berechnet. Gesetzlich sind für eine Person eine Fläche von 45 bis 50 m2 und für jede weiter Person 10 bis 15 m2 vorgesehen. Die Nebenkostenabrechnung wird von der Bundesagentur für Arbeit nur dann übernommen, wenn […]

Stellplatz in der Nebenkostenabrechnung

Viele Vermieter vermieten neben einer Wohnung auch ein Parkplatz für ein Auto an ihre Mieter mit. Die Vermietung eines solchen Stellplatzes wird in der Regel im Rahmen des Mietervertrages für den vermieteten Wohnraum geregelt, kann aber auch als getrennter Vertrag aufgesetzt werden. Ob ein Mieter für einen Stellplatz auch Betriebskosten bezahlen muss, hängt von der […]