Einträge von Eric Grieben

Abrechnungsfrist: An Silvester kommt die Betriebskostenabrechnung zu spät

Ist der 31.12. der letzte Tag der Abrechnungsfrist, dann ist eine Zustellung der Betriebskostenabrechnung am Silvesterabend nicht fristgemäß. Bei der Zusendung an den Anwalt des Mieters am Silvesterabend kann ebenfalls nicht von einer rechtzeitigen Zustellung ausgegangen werden. Kommt die Abrechnung am letzten Tag der Frist, dann muss sie so zugestellt werden, dass der Mieter sie […]

Widerspruchsfrist: Ein Jahr Zeit trotz beglichener Nachzahlung

Mieter haben 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch dagegen einzulegen. Diese Frist gilt auch dann, wenn der Mieter eine Nachzahlungsforderung bereits beglichen hat. Der BGH urteilte: Das Leisten der Nachzahlung kommt nicht einem Anerkenntnis der Forderung gleich. Viele Mieter machen sich Sorgen, dass sie keinen Widerspruch mehr einlegen können, sobald sie eine Nachzahlung […]

Gewerbe im Mietshaus: Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung?

Wenn in einem Mietshaus auch Gewerbeflächen vermietet werden, dann spricht man von sogenannter Mischnutzung oder gemischt genutzten Objekten. Mancher Mieter fragt sich, ob der Laden, Friseur oder die Arztpraxis im Haus sich irgendwie ungünstig auf die Höhe der Betriebskosten auswirkt – und ob er oder sie durch mögliche Mehrkosten zusätzlich belastet wird. Das kann der […]

Wärmecontracting – die ausgelagerte Wärmeversorgung

Die meisten Mietverträge enthalten eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung des Mieters mit Wärme zu versorgen. In der Vergangenheit hat das bedeutet, dass der Vermieter eine Heizanlage im Haus betrieb, um die Wohnungen darin zu beheizen. Seit einiger Zeit lagern Vermieter jedoch die Wärmeversorgung immer wieder an Dritte aus. Dazu hat ein Vermieter grundsätzlich das […]

Ungezieferbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung

Ist der Befall durch Ungeziefer nicht auf einen Verursacher zurückzuführen, sondern etwa der Lage des Hauses geschuldet, dann können bestimmte regelmäßig durchgeführte Maßnahmen als Betriebskosten angesetzt werden. Sie werden dann vorbeugend durchgeführt. Grundsätzlich zählt die Ungezieferbekämpfung zur Gebäudereinigung. Die Umlagefähigkeit setzt deswegen voraus, dass Teile des Hauses betroffen sind, die von allen Mietern genutzt werden. […]

Wer zahlt für Betriebskostenmanagement

Ein Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in Sachen Nebenkosten gut gewirtschaftet wird. Alles, was er dafür unternimmt, muss er aus den laufenden Miet-Einnahmen bestreiten. Das besagt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Das bedeutet, dass der Vermieter auf ein „angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis“ achten muss. Die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit schreibt dem Vermieter § […]

Die Müllschleuse in der Nebenkostenabrechnung

Müllschleusen dienen der verbrauchsabhängigen Abrechnung des Mülls pro Person oder Haushalt. Mit ihrer Hilfe wird die genaue Menge an Müll gemessen, die ein Mieter oder eine Wohnung produziert. Jede Wohnung erhält dafür z.B. eine Chipkarte, die von der Mülltonne eingelesen wird und mit deren Hilfe am Ende des Jahres die eingeworfene Müllmenge genau einem Haushalt […]

Öltankreinigung in der Nebenkostenabrechnung

In Bezug auf die Heizkostenabrechnung ist es oftmals fraglich, welche Kostenpositionen genau abgerechnet werden, wenn in der Nebenkostenabrechnung eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten erfolgt. So zählen zu den Heiznebenkosten unter anderem die Kosten für den Brennstoff, die Öllieferung oder die Erfassung des Verbrauchs. In der Vergangenheit gab es immer wieder Streit darüber, ob ebenso […]

Nebenkostenabrechnung nach Soll- oder Ist-Vorauszahlungen?

Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die für die unterschiedlichen Positionen wie Grundsteuer, Müll oder den Hausmeister angefallenen Kosten aufführen und anhand der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen berechnen, ob die Abschläge die tatsächlich entstandenen Kosten decken. Wenn der Mieter mehr Vorauszahlungen geleistet hat als der Vermieter an Nebenkosten ausgegeben […]

Nebenkostenzahlungen Teil 1: Vorauszahlungen und Pauschale

Bei den Vereinbarungen zur Warmmiete existieren verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten zu behandeln. Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Vermieter für die Kosten aufkommen muss, die für die Bewirtschaftung des Hauses anfallen. Er kann aber über eine entsprechende Regelung diese Kostenpositionen, sofern sie regelmäßig und dauerhaft auftreten, auf die Mieter umlegen. Eine solche Vereinbarung wird meist […]

Welche Gartenpflegekosten kann der Vermieter umlegen?

Eine oftmals strittige Position in der Nebenkostenabrechnung sind die Kosten für die Gartenpflege. Ein Streitpunkt hierbei besteht in der Frage, welche Arbeiten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Müssen die Mieter beispielsweise für die Fällung eines morschen Baumes aufkommen? Was gilt für die Anschaffung neuer Gartengeräte? MINEKO zeigt im Folgenden einige Kostenarten auf und […]

Umlage nach Personenmonaten

Wenn es um die Wahl des Verteilerschlüssels geht, nach dem der Vermieter die anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter umlegt, stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. Als Verteilerschlüssel können beispielsweise die Wohnfläche, die Personenanzahl, Mieteigentumsanteile oder auch Wohneinheiten dienen. Welcher Verteilerschlüssel bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung angewandt wird, ist im Mietvertrag festgelegt. Wenn nichts vereinbart […]

Verteilerschlüssel Teil 3: Wohneinheiten

Vermieter müssen in einer Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar angeben, wie die Rechnung vorgenommen wurde. Dies geschieht über die Verwendung von Verteilerschlüsseln. Welcher Verteilerschlüssel gewählt wird, hängt von den Bestimmungen des Mietvertrags ab. Möglich ist zum Beispiel die Umlage nach Wohneinheiten. Wie diese Berechnung funktioniert und ob sie zu empfehlen ist, erfahren Sie im Folgenden. Voraussetzungen und Berechnung […]

Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung

Zu einer Nebenkostenabrechnung gehört neben den sogenannten kalten Betriebskosten ebenfalls die Abrechnung der Heizkosten. Wie diese zu erfolgen hat, ist in der Heizkostenverordnung festgehalten, welche bei den Prüfungen der Nebenkostenabrechnungen durch MINEKO stets als Grundlage dient. Die Verordnung existiert seit 1981, seit 2009 gilt eine erneuerte Fassung. Doch was beinhaltet die Verordnung über die verbrauchsabhängige […]

Verwirkung und Verjährung – Was ist da der Unterschied

Im Zusammenhang mit Fristabläufen stellt sich oft die Frage, ob ein Nachzahlungsanspruch bereits verjährt ist. Außerdem fragt man sich, wie es mit der Widerspruchsfrist steht. Ist alles eingehalten worden oder sind die Ansprüche bereits verwirkt? Häufig werden in Foren und unter Laien die Begriffe von „Verjährung“ und „Verwirkung“ durcheinander gebracht und es besteht große Unklarheit […]

Concierge in den Nebenkosten

In vielen betuchteren Wohnanlagen ist er bereits Gang und Gebe – der Concierge. Auch oft als Doorman oder Pförtner bezeichnet, dient er vornehmlich als Rezeptionist und Mieterhilfe. Ursprünglich war der Concierge im Mittelalter der Hüter des Tores einer Burg. Dort wurde der Begriff auch mannigfaltig verwendet. Teilweise betitelte man auch spätere Gefängniswärter als Concierge. Mit […]

Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen

In der Nebenkostenabrechnung ist der Vermieter gehalten, eine gerechte Verteilung der angefallenen Betriebs- und Nebenkosten auf seine Mieter zu gewährleisten. Dazu dient ihm der Verteilerschlüssel, der grundsätzlich nach Wohnfläche erfolgen sollte. Von der Regel abweichen kann der Vermieter bei der Umlage jedoch, wenn er den entsprechenden Verteilerschlüssel im Mietvertrag wirksam vereinbart. Eine Möglichkeit wäre die […]

Mängelbeseitigung in den Nebenkosten

Überall wo der Mensch Hand anlegt, können Fehler passieren, so auch im Bauwesen. Viele Bauherren und Vermieter sehen sich vielerorts Mängeln an ihrer Wohnanlage ausgesetzt, die aus baulichen Verfehlungen oder Materialfehlern resultieren. Diese Mängel zu beseitigen frisst nicht selten hohe Beträge, die jeder Vermieter natürlich zu gern durch Mieter in den Nebenkosten finanzieren oder wenigstens […]

Recht auf Zurückbehaltung der Nebenkostenvorauszahlungen

Die Nebenkostenabrechnung erwartet man als Mieter für gewöhnlich regelmäßig innerhalb eines Jahres nach Ablauf der von den Vertragsparteien vereinbarten Abrechnungsperiode (zumeist entspricht diese einem Kalenderjahr). Es kommt jedoch vor, dass der Vermieter es versäumt dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen bzw. dass sich der Vermieter weigert eine solche auszustellen. In Einzelfällen kommt es sogar […]