Wenn der Vermiete sich auf die Vormiete beruft, um eine hohe Neuvermeitungsmiete zu rechtfertigen, sollten Mieter das genau prüfen.

Hürden für die Mietpreisbremse Teil 1 – Vormiete & Co.

Vor kurzem stellte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) die Unwirksamkeit der Mietpreisbremse fest und führte das unter anderem auf die Existenz vieler Ausnahmen zurück. In der Tat sieht das Gesetz zur Mietpreisbremse verschiedene Bereiche vor, in denen die Mietpreisbremse keine Anwendung findet und die für Vermieter allerlei kreativen Freiraum bieten.

Vor allem Regelungen, die mit dem Fortbestand der sogenannten Vormiete zu tun haben, können dafür sorgen, dass Mieten in angespannten Wohnlagen trotz Mietpreisbremse unverhältnismäßig steigen. Das DIW stellte in seiner Studie einen Anstieg der Mieten kurz vor der Einführung der Mietpreisbremse fest, der dann die Mieten langfristig oben hielt. Bestandsmieten sind vom Gesetz geschützt. Wurde die Miete vor der Einführung der Mietpreisbremse erhöht, so musste sie danach nicht auf das Bremsenniveau von ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent gesenkt werden.

Aufpassen bei Modernisierungen und Vergleichswohnungen

Hierzu gesellt noch eine weitere Möglichkeit für Vermieter, über die 110-Prozent-Regel hinauszugehen – nämlich die der Modernisierung. Die umfassende Modernisierung ist sowieso von der Mietpreisbremse ausgenommen. Erfolgte jedoch in den letzten drei Jahren vor der geplanten Mieterhöhung eine sogenannte „unterschwellige“ oder auch einfache Modernisierung, so können die Modernisierungskosten auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden. Sofern das noch nicht passiert ist. Die Berechnung der Miete geschieht allerdings nach dem Grundsatz Vergleichsmiete plus Modernisierung, nicht Vergleichsmiete plus zehn Prozent plus Modernisierung. Dem Mieter ist hier anzuraten, genau zu prüfen, ob es sich auch bei der einfachen Modernisierung um eine echte Modernisierung gehandelt hat. Oft erhöhen Vermieter die Mieten auch auf der Grundlage von Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Diese dürfen jedoch nicht auf die Mieten umgelegt werden.

Die Vormiete kann sich für Neumieter außerdem negativ in Kombination mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen auswirken. Denn der Vermieter kann nicht nur den örtlichen Mietspiegel zur Berechnung der Miete bei einer Neuvermietung heranziehen. Er kann auch drei Vergleichswohnungen angeben. Diese Wohnungen können ihm selbst gehören und sich auch im selben Haus befinden wie die neu zu vermietende Wohnung. Im schlimmsten Fall ergäbe sich also folgendes Szenario: Der Vermieter hat die Mieten in den ihm gehörenden Wohnungen vor der Mietpreisbremse erhöht und gibt diese nach Einführung der Mietpreisbremse als Vergleichswohnungen für die Bildung von Neuvermietungsmieten an. Bei der Angabe von Vergleichswohnungen ist der Quadratmeterpreis wichtig und die Neuvermietungsmiete kann maximal auf die Miete der billigsten der drei Wohnungen angehoben werden.

Generell gilt also für die Vormiete, dass Mieter immer prüfen sollten, ob diese auch rechtskonform gebildet wurde. Bei Modernisierungen etwa muss der Vermieter nachweisen, dass seine Mieterhöhung rechtens ist. Und auch für Vergleichswohnungen hat der Gesetzgeber Kriterien angesetzt, die erfüllt werden müssen. So müssen die Wohnungen vergleichbar sein etwa hinsichtlich Lage und Ausstattung, ungefähr gleich alt sein usw. Auch hier muss der Vermieter die Vergleichbarkeit durch Offenlegung aller Angaben nachweisen.