Betriebskostenabrechnung mit Kuli

Änderung des Verteilerschlüssels Teil 2

Nachdem wir zuletzt erläutert haben, unter welchen Umständen eine Änderung des Verteilerschlüssels möglich ist, wenn Vermieter und Mieter sich über einen neuen Umlagemaßstab einigen bzw. einen Änderungsvorbehalt vereinbaren, widmen wir uns in diesem Artikel einer Regelung, die es Vermietern im Ausnahmefall ermöglicht, eine Veränderung des Umlageschlüssels auch ohne das Einverständnis des betroffenen Mieters vorzunehmen. Wir zeigen auf, welche gesetzliche Grundlage hierfür herangezogen werden kann und wann diese Anwendung findet.

Umstellung von verbrauchsunabhängiger zu verbrauchsabhängiger Verteilung

Die gesetzliche Grundlage für die oben angesprochene Ausnahmeregelung findet sich § 556a II des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter einen anderen Verteilerschlüssel als den vereinbarten wählen, wenn er damit von einer verbrauchsunabhängigen Umlage zu einer verbrauchsabhängigen Umlage wechselt. Liegt diese Bedingung nicht vor, muss der Mieter um seine Zustimmung gebeten werden bezüglich der Änderung. Rechnet also der Vermieter beispielsweise bei der nächsten Betriebskostenabrechnung mit den Wohneinheiten anstatt, wie zuvor vereinbart, mit der Personenzahl, so ist dies unzulässig, sofern er nicht mit dem Mieter im Vorfeld eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat.

Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist die Motivation zu einem bewussten Energieverbrauch. Zu beachten ist, dass diese nur anzuwenden ist, wenn die Betriebskosten bisher nicht nach Verbrauch abgerechnet worden sind. Dies kann damit zusammenhängen, dass möglicherweise zuvor keine Möglichkeit der Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs gegeben war. Des Weiteren sind von dieser Vorschrift nur Kostenpositionen erfasst, bei denen eine Verbrauchserfassung ermöglicht werden kann. Dies betrifft neben den Heiz- und Wasserkosten auch die Gebühren für Müll. Zwar kann der Vermieter diese Änderung nur für einzelne Mieter festlegen. In der Praxis ist das jedoch wenig sinnvoll. Zum einen könnten sich andere Mieter beklagen, dass eine unterschiedliche Verteilung der Nebenkosten bestimmte Mietparteien belasten könnte. Zum anderen ist die unterschiedliche Behandlung der Mietparteien in Bezug auf die Verbrauchserfassung und die entsprechende Kostenverteilung technisch nahezu unmöglich und zudem mit Aufwand für den Vermieter verbunden.

Form der Änderung

Zwar muss der Mieter bei einer Änderung des Verteilerschlüssels nach § 556a II BGB nicht um seine Zustimmung gebeten werden, dennoch besteht für den Vermieter eine Informationspflicht. Er muss dem Mieter mitteilen, dass der Verteilerschlüssel entsprechend der gesetzlichen Grundlage angepasst wird, wobei dies schriftlich zu erfolgen hat. Es gilt zu beachten, dass der neue Verteilerschlüssel erst im nächsten Abrechnungszeitraum zum Tragen kommt, da eine rückwirkende Umstellung unwirksam ist.